房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施

PAGEPAGE8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分、項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部來承擔(dān)。一、新征土地（一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭減免。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)。二、買斷項(xiàng)目（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長、次數(shù)多。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部、項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。三、合作開發(fā)（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。第二部分、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。一、投標(biāo)單位的選擇主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫；2.從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；3.主辦部門推薦5家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評審委員會審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件（一）各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評審委員會審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。三、評標(biāo)和定標(biāo)（一）技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)；3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門：1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。（二）綜合審核投標(biāo)單位，評定中標(biāo)單位：招投標(biāo)評審委員會審核、評定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。第三部分、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息。通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。一、材料進(jìn)場計(jì)劃（一）采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成。（二）生產(chǎn)周期：與工程進(jìn)度相配合。（三）運(yùn)輸周期：具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)。（四）安裝、驗(yàn)收周期：與工程進(jìn)度相配合。（五）交叉作業(yè)時(shí)間：與工序安排相聯(lián)系。以上各項(xiàng)均由工程部負(fù)責(zé)。二、材料的性能價(jià)格比（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。由材料采購部、信息審核部負(fù)責(zé)。（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣。由總工辦負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。由材料采購部、信息審核部、成本控制部負(fù)責(zé)。三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度、保修款。預(yù)付款限額控制；首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負(fù)責(zé)。四、材料驗(yàn)收（一）數(shù)量驗(yàn)收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量。甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收。（二）質(zhì)量驗(yàn)收：外觀質(zhì)量的驗(yàn)收、安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收：工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收：物業(yè)公司負(fù)責(zé)。五、材料保管與保修（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)。（二）材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)。第四部分、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。一、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：（一）先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。（二）注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題。上述事項(xiàng)由成本控制部負(fù)責(zé)，工程部、總工辦協(xié)助。二、鋼筋用量的核實(shí)（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量的計(jì)算工作。由成本控制部、總工辦與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作；工程造價(jià)咨詢公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況。成本控制部負(fù)責(zé)人監(jiān)督。三、價(jià)差的調(diào)整包括材料價(jià)差、人工價(jià)差、費(fèi)用價(jià)差。嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法；及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況；當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。成本控制部預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。四、洽商、變更的費(fèi)用控制（一）圖紙審核：總工辦、工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖?？偣まk負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核。（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟(jì)性。五、違約與索賠（一）工期與質(zhì)量：甲方履行自己的合同義務(wù)；甲方督促乙方履行合同義務(wù)；工期與質(zhì)量要重視過程中控制。