規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房財務(wù)管理和資產(chǎn)運營的思考

[摘要]城鎮(zhèn)保障性住房是一項涉及社會民生、城市發(fā)展和財政支出等多方面的重要工作，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的背景下，規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房的財務(wù)管理和資產(chǎn)運營顯得尤為緊迫和重要。規(guī)范財務(wù)管理和資產(chǎn)運營，不僅可以有效提高資源利用效率，保障公共資金的有效使用和保值增值，而且可以提高城鎮(zhèn)保障性住房項目的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，為居民提供更好的住房保障和生活條件。基于此，文章簡單討論城鎮(zhèn)保障性住房財務(wù)管理的重要性和運營現(xiàn)狀，深入探討規(guī)范措施，以供參考。[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)保障性住房；財務(wù)管理；資產(chǎn)運營一、城鎮(zhèn)保障性住房財務(wù)管理的重要性城鎮(zhèn)保障性住房是指為城鎮(zhèn)低收入家庭提供負(fù)擔(dān)得起的住房，是政府為解決住房問題而實施的一項重要民生工程。在保障性住房項目中，財務(wù)管理的重要性不言而喻，其涉及項目經(jīng)費的使用、監(jiān)督、審計等多方面內(nèi)容，直接關(guān)系到項目的實施效果和可持續(xù)發(fā)展。保障性住房項目通常需要大量資金用于土地征收、房屋建設(shè)和裝修等環(huán)節(jié)，如果財務(wù)管理不到位，就可能出現(xiàn)資金浪費、挪用等問題，影響項目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量。建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，明確資金來源、用途和流向，做到資金使用合理、公開透明，可以有效規(guī)范項目建設(shè)過程，確保資金得到有效利用。在項目實施過程中，可能面臨資金不足、項目延期、質(zhì)量問題等風(fēng)險，如果沒有健全的財務(wù)管理措施，將無法及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，可能導(dǎo)致項目失敗甚至是資金浪費。通過財務(wù)管理建立風(fēng)險評估和預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，可最大程度地避免和降低項目風(fēng)險，確保項目安全、高效地推進(jìn)。二、城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營現(xiàn)狀（一）城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)分析隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)和政府對住房保障工作的重視，城鎮(zhèn)保障性住房項目的數(shù)量和規(guī)模得到了顯著增加，各級政府加大了對城鎮(zhèn)保障性住房的投入力度，充分發(fā)揮了政府投資的主導(dǎo)作用，同時也吸引了社會資本的參與，資產(chǎn)規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)大。資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大不僅有助于解決住房困難家庭的居住問題，而且為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了重要支撐。城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)結(jié)構(gòu)包括政府投資、社會資本投資等多種形式。隨著政府加大對住房保障工作的支持力度，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐漸多元化，政府投資主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房項目的啟動資金等方面，社會資本投資則主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋租賃企業(yè)等。多元化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)促進(jìn)了住房市場的多元化發(fā)展，有助于提高資產(chǎn)的運營效率和經(jīng)濟(jì)效益，更好地滿足不同層次的住房需求?？傮w來看，城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營現(xiàn)狀呈現(xiàn)出規(guī)模擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)多元化的趨勢。在擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的同時，政府在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)和鼓勵社會資本的參與，促進(jìn)資產(chǎn)運營的多元化發(fā)展。但城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營仍面臨一些挑戰(zhàn)，如政策支持不足、運營機(jī)制不夠完善、社會資本參與度有限等問題，這些都需要政府和相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，完善資產(chǎn)運營管理機(jī)制，提高運營效率和質(zhì)量。（二）資產(chǎn)運營中存在的問題和解決方向由于城鎮(zhèn)保障性住房項目涉及多方利益相關(guān)者，管理體系復(fù)雜，不同利益主體之間存在信息不對稱、責(zé)任不清晰等問題，容易導(dǎo)致管理混亂、決策滯后。為解決這一問題，可以加強(qiáng)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，明確各方責(zé)任和權(quán)利，建立健全的管理體系，提升管理效能，確保資產(chǎn)運營的順利進(jìn)行。資金是推動資產(chǎn)運營的核心要素，資金管理不規(guī)范容易導(dǎo)致資金浪費、挪用等問題，影響項目運營效率和經(jīng)濟(jì)效益。為解決這一問題，可以建立嚴(yán)格的資金管理制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保資金使用合規(guī)、透明，避免資金管理漏洞，提高資金利用效率。保障性住房的運營不僅是提供住房資源，更應(yīng)該關(guān)注居民的居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)等方面，一些保障性住房項目在服務(wù)管理方面存在疏漏，未能提供良好的公共服務(wù)，影響了居民的生活質(zhì)量。解決這一問題的方向包括建立健全的社區(qū)管理機(jī)制，提供豐富多樣的社區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)與社區(qū)居民的溝通和互動，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。三、規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房財務(wù)管理和資產(chǎn)運營的思路和措施（一）完善財務(wù)管理制度和規(guī)范應(yīng)根據(jù)項目的特點和規(guī)模，制定詳細(xì)的財務(wù)管理辦法和規(guī)章制度，明確資金的來源、使用、管理和監(jiān)督程序，規(guī)范各項經(jīng)濟(jì)活動，例如，制定資金管理制度，明確資金使用范圍和流程；建立預(yù)算管理機(jī)制，合理安排資金支出計劃；建立審計制度，監(jiān)督財務(wù)活動的合規(guī)性和效率。建立科學(xué)完善的財務(wù)管理制度，可以確保資金的安全、合理、高效運作。內(nèi)部控制是財務(wù)管理的重要組成部分，其主要目的是防范風(fēng)險、提高效率、確保財務(wù)信息的真實性和準(zhǔn)確性。應(yīng)當(dāng)建立健全的內(nèi)部控制體系，包括明確的財務(wù)審批程序、風(fēng)險管理機(jī)制、內(nèi)部監(jiān)督和自查機(jī)制等，加強(qiáng)對財務(wù)活動的監(jiān)督和控制，通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，可以有效防范財務(wù)風(fēng)險，確保資金的安全和有效利用。除了建立內(nèi)部控制體系外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)外部監(jiān)督，引入第三方機(jī)構(gòu)對項目的財務(wù)情況進(jìn)行審計和監(jiān)督，利用外部審計可以發(fā)現(xiàn)和解決財務(wù)管理中存在的問題，提高財務(wù)管理的透明度和公信力，保障政府對項目財務(wù)活動的監(jiān)督以及社會對財務(wù)管理的信任。外部監(jiān)督和審計是財務(wù)管理的重要補(bǔ)充，有助于規(guī)范資金使用和提高管理水平。財務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德是保障財務(wù)管理規(guī)范的關(guān)鍵因素，應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和教育，提高其財務(wù)管理水平，增強(qiáng)其風(fēng)險意識，提升財務(wù)管理團(tuán)隊的專業(yè)素養(yǎng)，確保財務(wù)管理工作的規(guī)范和高效進(jìn)行。（二）強(qiáng)化預(yù)算管理和監(jiān)督預(yù)算是財務(wù)管理的重要工具，在城鎮(zhèn)保障性住房項目中尤為重要。要根據(jù)項目的規(guī)模、性質(zhì)和目標(biāo)確定預(yù)算編制的原則和方法，建立健全的預(yù)算編制機(jī)制，預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)符合財務(wù)管理的規(guī)定，合理確定各項支出額度，避免預(yù)算過高或過低，確保項目資金的合理配置和利用。要提高預(yù)算的科學(xué)性和透明度，確保各項支出的合理性和效益性。預(yù)算執(zhí)行是預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，需要加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理，確保預(yù)算資金的合規(guī)、高效使用?？梢越⒔∪念A(yù)算執(zhí)行機(jī)制，明確各項支出的管理流程和責(zé)任人，加強(qiáng)對資金使用的監(jiān)督和檢查，防止出現(xiàn)資金浪費和挪用等問題，及時糾正超支或資金使用不當(dāng)?shù)那闆r，保障項目順利進(jìn)行[1]。在預(yù)算執(zhí)行過程中，需要建立有效的評估和反饋機(jī)制，及時掌握預(yù)算執(zhí)行的情況和效果，為預(yù)算管理提供依據(jù)和參考。通過定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行評估，分析支出效益和績效，及時發(fā)現(xiàn)問題和不足，優(yōu)化預(yù)算管理措施，提高項目資金使用效率和質(zhì)量。要將評估結(jié)果及時反饋給相關(guān)部門和責(zé)任人，促進(jìn)預(yù)算管理的持續(xù)改進(jìn)和提升。（三）拓展資產(chǎn)運營渠道和方式城鎮(zhèn)保障性住房項目可以通過引入社會資本，實現(xiàn)資產(chǎn)運營的多方共贏?？梢酝ㄟ^PPP（政府和社會資本合作）模式或其他形式設(shè)立合資合作公司，吸引社會資本投入項目運營，共同承擔(dān)風(fēng)險和分享收益。社會資本的參與可以為項目注入新動力，提高項目運營的效率和質(zhì)量，拓展資產(chǎn)運營的渠道和方式。除了傳統(tǒng)的住房銷售，城鎮(zhèn)保障性住房項目還可以通過發(fā)展住房租賃市場，實現(xiàn)資產(chǎn)的靈活運營，可以引入租賃管理公司，提供多樣化的租賃產(chǎn)品，提供專業(yè)化的租賃管理和服務(wù)，實現(xiàn)資產(chǎn)的投資回報和利用，為居民提供更靈活的住房選擇[2]。金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)運營中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，可以作為重要的資金來源和合作伙伴參與城鎮(zhèn)保障性住房項目?？梢蕴剿髋c金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行融資、資金管理、風(fēng)險控制等合作，吸引金融機(jī)構(gòu)參與項目投資和運營，實現(xiàn)資金的來源多元化和靈活運用。金融機(jī)構(gòu)的參與可以為項目提供更多的融資渠道和金融工具，促進(jìn)項目的可持續(xù)發(fā)展和資產(chǎn)運營的多元化。（四）提高資產(chǎn)利用效率和管理水平城鎮(zhèn)保障性住房項目的資產(chǎn)包括土地、建筑物和相關(guān)設(shè)施等，對資產(chǎn)的合理配置和利用規(guī)劃至關(guān)重要。應(yīng)根據(jù)項目需求和市場情況，科學(xué)調(diào)配各類資產(chǎn)，確保資產(chǎn)利用效率最大化?？梢越⑼晟频馁Y產(chǎn)管理體系，全面評估和分類管理現(xiàn)有資產(chǎn)，合理規(guī)劃資產(chǎn)利用方式和周期，提高資產(chǎn)的盈利能力和價值回報率。建立健全的資產(chǎn)管理和運營機(jī)制是提高資產(chǎn)利用效率和管理水平的關(guān)鍵，需要明確資產(chǎn)管理的責(zé)任主體和工作流程，建立科學(xué)的資產(chǎn)日常運營管理制度，包括資產(chǎn)維護(hù)、保養(yǎng)、更新等方面，通過規(guī)范化管理和流程化操作，提高資產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量，確保資產(chǎn)的正常運營和價值保持。除了傳統(tǒng)的銷售模式，城鎮(zhèn)保障性住房項目還可以通過租賃、金融衍生品、金融資產(chǎn)證券化等方式實現(xiàn)資產(chǎn)多元化運營?？梢园l(fā)展租賃業(yè)務(wù)，提供靈活的租賃方案，增加資產(chǎn)利潤；探索金融衍生品等金融工具，對沖風(fēng)險、實現(xiàn)盈利；將現(xiàn)有資產(chǎn)證券化，吸引更多投資者參與資產(chǎn)運營。多元化運營可以降低單一運營的風(fēng)險，提高資產(chǎn)利用效率和盈利能力。借助信息化和數(shù)字化技術(shù)，可以提高資產(chǎn)管理的效率和管理水平。建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)的集中管理和實時監(jiān)控；應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析和人工智能等技術(shù)，優(yōu)化資產(chǎn)配置和運營策略，提高決策科學(xué)性和準(zhǔn)確性；利用數(shù)字化服務(wù)平臺，提高資產(chǎn)管理的便捷性和透明度，增強(qiáng)用戶體驗，提高其滿意度[3]。（五）強(qiáng)化資產(chǎn)回報監(jiān)督和評估機(jī)制資產(chǎn)回報監(jiān)督和評估是保障資產(chǎn)持續(xù)增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。需要建立指標(biāo)體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，明確監(jiān)督和評估的程序和責(zé)任主體，可以制定資產(chǎn)回報率、投資回報期、資產(chǎn)增值率等指標(biāo)，對資產(chǎn)回報進(jìn)行監(jiān)督和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，要注意客觀公正地評估資產(chǎn)回報水平，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可信度。建立資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營情況的實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，及時了解資產(chǎn)的運營狀況和回報情況。監(jiān)控系統(tǒng)可以對各項指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況和問題，及時采取措施進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。建立定期報告制度，對資產(chǎn)回報情況進(jìn)行定期分析和評估，為相關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。為加強(qiáng)資產(chǎn)回報的監(jiān)督和評估，可以委托獨立的審計機(jī)構(gòu)或第三方評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)回報情況進(jìn)行審計和評估，外部審計可以提供客觀、獨立的意見和評價，發(fā)現(xiàn)運營中存在的問題和風(fēng)險，并提出改進(jìn)建議和措施；第三方評估機(jī)構(gòu)的介入可以提高評估結(jié)果的公信度和客觀性，增強(qiáng)資產(chǎn)回報的監(jiān)督力度和效果。監(jiān)督和評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時反饋給相關(guān)部門和責(zé)任人，促使其加強(qiáng)對資產(chǎn)回報情況的重視，促進(jìn)整改措施的落實。可以建立相關(guān)的督導(dǎo)機(jī)制，確保監(jiān)督和評估結(jié)果的有效應(yīng)用，促進(jìn)資產(chǎn)回報的持續(xù)改善[4]。（六）實現(xiàn)財務(wù)管理與資產(chǎn)運營協(xié)同發(fā)展財務(wù)管理和資產(chǎn)運營是密切相關(guān)的，需要建立起有效的溝通機(jī)制和協(xié)作機(jī)制，實現(xiàn)信息暢通和資源共享。財務(wù)管理部門應(yīng)深入了解資產(chǎn)運營的需求和特點，與資產(chǎn)運營部門密切合作，在預(yù)算編制、資金調(diào)配、成本控制等方面進(jìn)行協(xié)同，確保資金使用合理、效益最大化。資產(chǎn)運營部門也要及時向財務(wù)管理部門提供有關(guān)經(jīng)營情況和需求的信息，共同制定決策和規(guī)劃，實現(xiàn)財務(wù)管理與資產(chǎn)運營的無縫對接。財務(wù)管理和資產(chǎn)運營的協(xié)同發(fā)展需要在風(fēng)險管理方面進(jìn)行有效整合，財務(wù)管理部門要建立風(fēng)險識別、評估、控制和應(yīng)對的機(jī)制，有效應(yīng)對市場波動、資金流動等風(fēng)險，保障資金安全和項目可持續(xù)發(fā)展。資產(chǎn)運營部門也要建立資產(chǎn)風(fēng)險評估和控制機(jī)制，全面評估資產(chǎn)運營中的風(fēng)險因素，及時采取措施進(jìn)行控制和化解，確保資產(chǎn)運營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性[5]。為確保財務(wù)管理與資產(chǎn)運營協(xié)同發(fā)展的有效實施，應(yīng)建立健全的監(jiān)督機(jī)制，定期對財務(wù)管理和資產(chǎn)運營的協(xié)同發(fā)展進(jìn)行評估和審查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，持續(xù)改進(jìn)。還可以通過內(nèi)部審計和第三方評估等形式實行監(jiān)督機(jī)制，提高