物業(yè)管理服務(wù)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理方案

物業(yè)管理服務(wù)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理方案一、維修體制工程維修部不僅負責設(shè)備的使用管理（運行、操作、監(jiān)控等）及業(yè)主的室內(nèi)維修，而且還要對設(shè)備進行專業(yè)化維修保養(yǎng)（日常維護、一級、二級保養(yǎng)，中修、大修、故障維修、更新改造），特種設(shè)備分包給專業(yè)公司維修保養(yǎng)。二、維修模式三級保養(yǎng)制與計劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式。根據(jù)設(shè)備故障模式，對符合磨損規(guī)律故障模式的設(shè)備，如電梯、水泵、中央空調(diào)冷水機組等做定期三級保養(yǎng)，定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設(shè)備，如供電設(shè)備、電子設(shè)備進行三級保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。土建維修采用定期檢查清潔、零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護相結(jié)合的模式。業(yè)主室內(nèi)維修、特約服務(wù)采用酒店式、一站式服務(wù)模式。三、設(shè)備保養(yǎng)、檢修流程工程維修部制訂保養(yǎng)計劃工程維修部制訂保養(yǎng)計劃經(jīng)理審批經(jīng)理審批noyes工程維修部實施，填寫記錄工程維修部實施，填寫記錄返工擬定方案返工擬定方案檢查監(jiān)控計劃實施改進提高工作計劃顧客（用戶）信息或要求管理處內(nèi)部改進信息用戶滿意度提高信息流值增值活動值產(chǎn)品要求輸出輸入產(chǎn)品實現(xiàn)要求測量、分析和改進資源管理管理職責顧客（或其它相關(guān)地方）顧客（或其它相關(guān)地方）質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進部門基礎(chǔ)管理質(zhì)量標準各作業(yè)規(guī)程崗位工作標準員工考核標準清潔工作質(zhì)量標準保安工作質(zhì)量標準綠化養(yǎng)護質(zhì)量標準公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標準基礎(chǔ)管理質(zhì)量標準管理處質(zhì)量標準體系目標考核目標實施獎罰辦法實現(xiàn)目標的保證措施明確責任人的責權(quán)利關(guān)系分解到部門、崗位目標各項管理服務(wù)目標信息反饋監(jiān)控與考核物業(yè)管理公司總結(jié)編制下一輪工作計劃考核、驗收信息反饋過程監(jiān)控計劃調(diào)整計劃實施信息反饋房屋、公設(shè)、機電運行、維修保養(yǎng)計劃安保工作計劃保潔工作計劃綠化養(yǎng)護計劃其他服務(wù)工作計劃物業(yè)公司工作計劃反饋指令各服務(wù)崗位各部門反饋指令考核指令物業(yè)管理公司檢查監(jiān)督指導正式入駐崗位培訓前期介入日常運作交接驗收工程維修主管檢查noyes資料整理歸檔填寫驗收單資料整理歸檔填寫驗收單四、室內(nèi)維修工作流程圖業(yè)主提出維修業(yè)主提出維修客戶服務(wù)部難度大客戶服務(wù)部一般維修發(fā)派工單修理完畢，由業(yè)主驗收并簽派工單，收取費用。專業(yè)維修員發(fā)派工單修理完畢，由業(yè)主驗收并簽派工單，收取費用。專業(yè)維修員約定時間維修維修約定時間維修維修五、崗位職責◆工程維修主管崗位職責1、在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2、負責轄區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查的安排與落實。3、履行設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4、貫徹執(zhí)行《機電設(shè)備管理制度》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6、對設(shè)施設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。７、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。８、負責組織對機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。９、負責組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、負責業(yè)主對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期向項目經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)?！粼O(shè)備管理員崗位職責1、負責對小區(qū)機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導匯報。2、值班人員必須熟悉小區(qū)的供水、供電、電梯、空調(diào)、供暖設(shè)施設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止本部門無關(guān)人員進入機房。3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4、配合各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品有序擺放。6、負責設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。8、加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)?！魪婋娂夹g(shù)人員崗位職責1、協(xié)助工程維修主管開展工作，貫徹執(zhí)行項目經(jīng)理下達的各項指示。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除。3、負責供電系統(tǒng)維護、保養(yǎng)操作及制定供電設(shè)備的大、中、小維修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5、負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主二次裝修工程的配電方面的監(jiān)管工作。6、完成上級交辦的其他工作。◆弱電技術(shù)人員崗位職責1、協(xié)助工程維修主管開展工作，貫徹執(zhí)行項目經(jīng)理下達的各項指示。2、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交辦的其他工作?！艟S修工崗位職責1、接服務(wù)中心派工，聯(lián)系業(yè)主并及時前往維修，按規(guī)定要求完成。2、定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)施房，確保設(shè)施設(shè)備和設(shè)備房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。六、業(yè)主報修項目維修管理辦法1、急修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標①、急修項目24小時內(nèi)修復(fù)。②、維修及時率達到100％。③、維修質(zhì)量合格率達到100％，返修率為0。④、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100％。⑤、對一般急修項目，應(yīng)在當天維修完畢，因故不能修復(fù)的(如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因)，應(yīng)書面告知報修人，請求再次預(yù)約上門維修。⑥、對較大預(yù)約維修項目，牽涉到公共部位、設(shè)施及可能影響其他業(yè)主生活、休息的維修項目，應(yīng)在預(yù)約作業(yè)日期前一日通知業(yè)主，確保預(yù)約維修不誤時。⑦、維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)主不在家，應(yīng)留《請求再次預(yù)約上門維修(服務(wù))通知單》，示意業(yè)主另約上門維修(服務(wù))的日期、時間，并及時向客服部回復(fù)“非正常注銷任務(wù)”的信息。⑧對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的維修項目，應(yīng)盡可能縮短維修時間，努力減少對業(yè)主生活及安全的影響。對影響較多業(yè)主生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告(緊急搶修項目可在事后說明)，說明維修作業(yè)可能對業(yè)主造成的影響，請業(yè)主有所準備，取得業(yè)主諒解和支持，并向業(yè)主表示歉意。2、一般維修的服務(wù)內(nèi)容與承諾①、報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。②、一般維