【R房地產(chǎn)公司存在的財務(wù)風(fēng)險及控制措施（定量論文）12000字】

前言本文將從財務(wù)風(fēng)險識別的角度深入鉆研R公司的財務(wù)狀況并提出相應(yīng)的對策，為房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)起著警醒作用，提醒其他企業(yè)的管理者們應(yīng)該提高財務(wù)風(fēng)險的防范意識，及時預(yù)見企業(yè)經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，并且及時準(zhǔn)確的預(yù)估這些風(fēng)險可能對企業(yè)產(chǎn)生的不利后果。隨著企業(yè)競爭的外在環(huán)境日益趨同，企業(yè)要想實現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略，必須將更多的重心放在企業(yè)管理內(nèi)部，在企業(yè)內(nèi)部管理層面，財務(wù)管理能力無疑成為最重要也是最核心的能力。本文將從財務(wù)風(fēng)險角度對R公司的財務(wù)管理能力進行分析，首先經(jīng)過各個財務(wù)指標(biāo)剖析R公司的存在的財務(wù)風(fēng)險，然后根據(jù)深入分析出的風(fēng)險，提出相應(yīng)的控制辦法。財務(wù)風(fēng)險是客觀、不一直受人類控制而存在的,企業(yè)經(jīng)濟活動中的每一個環(huán)節(jié)都有可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險,所以在經(jīng)營過程中要著重分析財務(wù)風(fēng)險。假定一個企業(yè)無法及時預(yù)估存在的財務(wù)風(fēng)險，并按照存在的財務(wù)風(fēng)險提供風(fēng)險控制解決辦法,則很大幾率導(dǎo)致一個企業(yè)運營失敗。因此財務(wù)風(fēng)險識別與控制對于企業(yè)有著重要的意義。

第1章緒論1.1研究背景、目的及意義1.1.1研究背景近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)處于疾速發(fā)展的狀態(tài)中，它對我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響，所以這個行業(yè)相關(guān)企業(yè)的進步對于推動我國經(jīng)濟發(fā)展也起著關(guān)鍵的作用。并且，在錯綜復(fù)雜的國際經(jīng)濟形勢下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著很多威脅與競爭，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的管理者需要加強風(fēng)險防范意識，及時預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險以及這些風(fēng)險出現(xiàn)可能導(dǎo)致的后果，從而及時判斷分析風(fēng)險出現(xiàn)的原因，并且針對出現(xiàn)的風(fēng)險，結(jié)合風(fēng)險存在的原因及時建立有效的風(fēng)險防范措施。1.1.2研究目的本文以R房地產(chǎn)企業(yè)為案例進行深入研究，有利于以R公司為代表的房地產(chǎn)企業(yè)甚至整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并且能夠重視在企業(yè)日常經(jīng)營與運營中，財務(wù)風(fēng)險的存在，并能夠在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生之前采取相應(yīng)的控制措施，或者在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生之后，采取相應(yīng)的措施減輕財務(wù)風(fēng)險爆發(fā)對于企業(yè)的傷害，從而促進R公司甚至是整個房地產(chǎn)行業(yè)健康長久發(fā)展。1.1.3研究意義由于財務(wù)風(fēng)險在無形之中，穿插于企業(yè)運營的整個過程之中，所以財務(wù)風(fēng)險管理對于企業(yè)的發(fā)展壯大起著十分重要的作用。本文以理論知識為基礎(chǔ)結(jié)合R公司運營的實際情況，研究分析，得出R公司目前存在的財務(wù)問題，并在結(jié)合R公司實際情況的基礎(chǔ)上，根據(jù)原因，提出相關(guān)建議與解決辦法，來幫助R公司發(fā)現(xiàn)并解決問題，使得企業(yè)能夠更好更長遠的發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀1.關(guān)于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究概況美國的知名專家Altman首先提出風(fēng)險這一專業(yè)名詞，并且經(jīng)過該專家與其他學(xué)者專家進行討論研究后，在《風(fēng)險與保險經(jīng)濟學(xué)》一書中，該美國專家結(jié)合自己的研究理解與理論，通過知識的不斷完善補充，對于風(fēng)險這一名詞給出了完善、具有基礎(chǔ)性作用的解釋說明。國外知名學(xué)者Macminn經(jīng)過多年的艱苦研究，得出了自己的一套關(guān)于風(fēng)險管理的理論體系，并且發(fā)表其著作《風(fēng)險管理與保險》，在此書中該專家對于風(fēng)險管理給出了最基本同時也是最原始的定義。他認為風(fēng)險管理的實際意義在于使各種行業(yè)的企業(yè)在現(xiàn)存的財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，利用風(fēng)險識別的專業(yè)知識與技術(shù)、人為干涉等各種形式來最大化、提前化、預(yù)知化減少風(fēng)險所給企業(yè)帶來的侵害。Home專家在對風(fēng)險進行全方位、全角度、各要素深入研究后，得出一個重要的結(jié)論：企業(yè)自身的融資能力、籌資能力以及管理能力對企業(yè)是否會產(chǎn)生較大的財務(wù)風(fēng)險起著決定性的作用。企業(yè)外部的宏觀環(huán)境以及行業(yè)環(huán)境對企業(yè)的運營起著無可替代的作用，并且宏觀環(huán)境與外部環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的重要原因。2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究MLZhang與WYang在前幾位專家的基礎(chǔ)上，取之前已經(jīng)得出的寶貴經(jīng)驗結(jié)合自身的知識與經(jīng)驗，認為處在房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)利潤空間很大，但是同時房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也十分大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，面對財務(wù)問題，需要在最短的時間內(nèi)采取措施，控制風(fēng)險的負面影響，并且要在控制風(fēng)險的過程中根據(jù)之前總結(jié)的經(jīng)驗，分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，采取與本企業(yè)實際經(jīng)營情況相符的措施。YWang則根據(jù)多年來對于房地產(chǎn)企業(yè)的觀察與深入企業(yè)內(nèi)部進行分析研究，總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)的特點：項目時間長、需要資金多、受宏觀環(huán)境影響大，因而，要解決房地產(chǎn)行業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，首先要將企業(yè)的各項資產(chǎn)與負債進行詳細分析，利用各項財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的財務(wù)情況、資產(chǎn)情況、債務(wù)情況進行分析，識別企業(yè)可能潛在的各種風(fēng)險，并根據(jù)研究結(jié)果，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展特點與特性，實施相應(yīng)的風(fēng)險解決辦法，通過上述方法流程來提高處在房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)的財務(wù)安全。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀趙小平認為，對于企業(yè)的生存與經(jīng)營而言，防范財務(wù)風(fēng)險是必要的措施之一。企業(yè)外部的環(huán)境變化比較快，在變化過程中會伴隨著體制的改革，企業(yè)要想長期穩(wěn)定的發(fā)展，必須要防范財務(wù)風(fēng)險，這樣才能長期維持自身的經(jīng)營實力，保障自身的利潤空間。必須是企業(yè)認識到這項工作的價值，這樣才能對財務(wù)風(fēng)險進行全方位的預(yù)防與控制。曾敏基于主成分分析法，關(guān)于某一個詳細行業(yè)的一切上市公司進行財務(wù)指標(biāo)深入剖析，經(jīng)過行業(yè)之間的深入剖析比較哦，最終做出選擇，對制造業(yè)進行所有上市公司的財務(wù)指標(biāo)深入剖析研究，對整個制造行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和危機的深入識別剖析可以得出結(jié)論，制造業(yè)廣泛來看都有著足夠富裕的現(xiàn)金流，并且與其他行業(yè)相比，制造業(yè)的管理者綜合素質(zhì)較高，并且制造業(yè)的工作人員工作溝通效率高。這樣的行業(yè)環(huán)境有利于其中的制造公司的財務(wù)安全，不至于陷入財務(wù)危機中。周鴻，打破以前研究者的規(guī)矩與束縛，之前行業(yè)的專業(yè)研究者從財務(wù)管理的角度為突破點，對上市公司進行分析與討論。而此次，周鴻標(biāo)新立異，將財務(wù)風(fēng)險管理的研究提升到新的高度，為后續(xù)的研究者開辟出更多的研究角度，他主要從非財務(wù)管理的角度入手，來識別和剖析企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。在一些性質(zhì)上或者金額上重要的事件發(fā)生時，利用非財務(wù)指標(biāo)，采用非量化的方式，剖析出與企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在密切關(guān)聯(lián)的要素，這使得模型測量愈加完善精準(zhǔn)。周鴻采用非財務(wù)指標(biāo)進行財務(wù)風(fēng)險識別彌補了上市公司在采用非財務(wù)指標(biāo)分析財務(wù)狀況方面的缺失。1.3研究方法1.文獻綜述法。本文通過在核心期刊庫、知網(wǎng)論文庫與在圖書館查閱文獻材料等方法，查閱了數(shù)量眾多的文獻，主要包括房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別有關(guān)資料、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險解決辦法文件等，對其中有關(guān)的內(nèi)容進行剖析整理,從而找到共同點，確定本文的分析對象，為該文的行文與深入剖析提供了框架與思路指引。2.案例分析法。本文以R上市公司為實際研究主體，作為本文的案例，辨認R公司存在的財務(wù)風(fēng)險，并針對存在的財務(wù)風(fēng)險提出相應(yīng)解決辦法。通過以R公司為具體案例，增加數(shù)據(jù)，提高論文研究的的真實性與客觀性。1.4創(chuàng)新與不足在對國內(nèi)外文獻資料進行仔細閱讀、深入研究后，可以發(fā)現(xiàn)目前研究者在對房地產(chǎn)行業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險識別時得出的結(jié)論為，融資風(fēng)險是處在房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)所面臨的最大風(fēng)險。另一方面，之前的研究者主要從宏觀角度，以整個房地產(chǎn)行業(yè)為研究主體，或者從微觀角度，以某一個房地產(chǎn)企業(yè)的某個具體項目為研究主體，很少結(jié)合兩種研究角度。本文綜合借鑒之前研究者的研究方法，對某一個具體的上市公司進行分析，分析具體企業(yè)的財務(wù)狀況、資產(chǎn)狀況、負債狀況，識別潛在風(fēng)險，根據(jù)存在的問題，結(jié)合R公司自身經(jīng)營與發(fā)展的的特點，提出財務(wù)風(fēng)險解決辦法。因此，本文的創(chuàng)新點，一方面以R公司整體為研究主體，結(jié)合R公司最近三年的年報，進行定量化數(shù)據(jù)指標(biāo)的財務(wù)分析，辨認出R公司當(dāng)前存在的財務(wù)風(fēng)險。另一方面，本文不僅通過各項定量化的數(shù)據(jù)財務(wù)指標(biāo)分析，以此為主要研究辦法，辨認出R公司當(dāng)前存在的財務(wù)風(fēng)險或者問題，也從完善財務(wù)風(fēng)險管理體系思考，為R房地產(chǎn)公司針對本身現(xiàn)存的財務(wù)風(fēng)險，提出了合適的解決辦法。由于本人能力有限、研究不夠全面深入，因此本文也有著不足之處。從微觀來看，此論文主要對影響R公司發(fā)展的主要財務(wù)指標(biāo)進行分析，由于能力有限、研究水平有限，此文未能將所有的識別企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)納入本文的分析之中。在公司的實際經(jīng)營管理過程中，還會面臨其他諸多財務(wù)風(fēng)險，因此本文不夠全面完整。另一方面，本文主要從定量化的財務(wù)指標(biāo)方面進行分析，未能考慮非定量化化的非財務(wù)指標(biāo)方面，在公司經(jīng)營過程中，非財務(wù)因素同樣會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，因此，在將來的研究中，要將非財務(wù)因素納入分析范圍之中。

第2章相關(guān)理論研究2.1企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義關(guān)于財務(wù)風(fēng)險的定義，從狹義角度進行分析，財務(wù)風(fēng)險只是不確定損失的風(fēng)險，從廣義角度進行分析，財務(wù)風(fēng)險中的風(fēng)險是指收益與損失均不確定的風(fēng)險。從財務(wù)風(fēng)險的狹義方面來講理解，財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生存在很多不確定的因素，促使企業(yè)的實際經(jīng)營情況與預(yù)期存在差異，最終導(dǎo)致了企業(yè)的經(jīng)濟損失。對此進一步詳細的描述，企業(yè)處于投資階段、融資階段、分工階段時，對潛在的、本質(zhì)的、難以發(fā)現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險不易識別、對財務(wù)風(fēng)險控制力度小，最終出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險問題。立足于廣義的角度來描述，這類問題具有不確定性，并且涉及企業(yè)的所有的工作環(huán)節(jié)，企業(yè)自從成立起就存在著可能出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的可能性。2.2企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類2.2.1籌資風(fēng)險籌資風(fēng)險指的是企業(yè)通過各類籌資渠道獲得資金支持，到了一定的期限后，不具備相應(yīng)的償債能力。在企業(yè)剛開始起步建設(shè)的階段，會涉及到籌資風(fēng)險。會涉及到籌資風(fēng)險的原因是，企業(yè)在籌資時便規(guī)定了企業(yè)應(yīng)償債的時間和金，然而當(dāng)債務(wù)到期時，除了要償還債務(wù)本金，還要負擔(dān)相應(yīng)的利息，如果企業(yè)當(dāng)下的資金不足以償還相應(yīng)的債務(wù)本金與利息，那么債務(wù)危機便出現(xiàn)了。2.2.2投資風(fēng)險企業(yè)在運營過程中一定會涉及到投資項目，企業(yè)對投資項目的預(yù)期回報與投資項目的實際回報之間產(chǎn)生了差異，這種差異使企業(yè)的利潤空間與預(yù)期存在差異，這種差異一方面會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，更嚴(yán)重的便會影響企業(yè)的償債能力，這類風(fēng)險便成為投資風(fēng)險。投資風(fēng)險一般存在于企業(yè)得起步階段，存在于任何一個工作環(huán)節(jié)。2.2.3營運風(fēng)險企業(yè)在運營過程中應(yīng)收賬款與存貨等資產(chǎn)與預(yù)期數(shù)值存在差異，這便是營運風(fēng)險。企業(yè)的經(jīng)營實力在很大程度上受營運風(fēng)險的制約與險指。企業(yè)的產(chǎn)品銷售效果不佳，會產(chǎn)生一定數(shù)量的庫存，積壓的庫存會占據(jù)企業(yè)一部分運營所需的流動資金，并且隨著時間的推移，這些庫存也會降低質(zhì)量，影響企業(yè)的經(jīng)營與競爭實力。立足于應(yīng)收賬款的角度來看，假若R公司應(yīng)收賬款無法按時足額收回，因此就會增加壞賬的概率，如果資金得不到良好的運轉(zhuǎn)，便會增加由于資金無法良好運轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的營運風(fēng)險。

第3章R房地產(chǎn)公司公司簡介、組織架構(gòu)3.1公司簡介R企業(yè)于1984年進行籌備搭建、正式成立，正式進軍房地產(chǎn)行業(yè)的決定于1988年做出，R公司的商業(yè)重心主要集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海與重點中西部城市。R公司的宗旨為為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，并且R公司在自身的發(fā)展與壯大中，為滿足居住者對于居住環(huán)境的高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，做出力所能及的努力與創(chuàng)新。目前，R公司將發(fā)展戰(zhàn)略立足于環(huán)保綠色，并且初具規(guī)模的生態(tài)體系已經(jīng)搭建完成。R公司將為居住者創(chuàng)造一條“通道”，為人們實現(xiàn)美好生活，成為“城市的血液”，為業(yè)界和居住者搭橋。3.2公司組織架構(gòu)一個企業(yè)的管理架構(gòu)的合理性對于企業(yè)日常的運營管理工作是至關(guān)重要的。合理的、有效的、完善的管理架構(gòu)有利于提高企業(yè)在日常工作中的運行與管理效率。R公司依據(jù)目前自身的實際經(jīng)營與管理情況，在相關(guān)專業(yè)人士的幫助下，對自身的管理架構(gòu)進行了調(diào)整，設(shè)立了多個職能板塊。調(diào)整后的管理架構(gòu)采用董事負責(zé)制，由董事會統(tǒng)一協(xié)調(diào)各個業(yè)務(wù)部門之間相互協(xié)作，從而促進公司經(jīng)營戰(zhàn)略以及發(fā)展戰(zhàn)略的實施

第4章R公司財務(wù)狀況分析根據(jù)公開披露的年報資料，下文整理了2018年至2020年的R公司資產(chǎn)規(guī)模的具體情況，如圖4.1所示。圖4-1R公司2018至2020資產(chǎn)情況圖4-1可知，R公司在該研究周期內(nèi)的資產(chǎn)規(guī)模逐年擴大，這說明R公司在2018到2020的研究期間內(nèi)正處于快速發(fā)展擴張期，各類資產(chǎn)快速增加，R公司在財務(wù)安全方面的要求與標(biāo)準(zhǔn)也要做到更高。本文采用杜邦分析法來分析R公司的幾項重要財務(wù)指標(biāo)，并且利用分析的結(jié)果來識別公司的財務(wù)風(fēng)險。借助杜邦分析法，可以對企業(yè)的獲利水平以及股東的收益情況進行衡量，在進行杜邦分析的過程中，可以在一定程度、一定方面上反映R公司的目前財務(wù)狀況，可以更加全面具體和更加清晰準(zhǔn)確的對R公司現(xiàn)在的財務(wù)狀況進行深入剖析,從而為企業(yè)的利益相關(guān)者對企業(yè)的盈利能力以及經(jīng)營效率進行評價提供相應(yīng)的依據(jù)。在杜邦分析法中，根據(jù)我們所學(xué)的財務(wù)管理知識，可以知道，應(yīng)主要分析凈資產(chǎn)收益率，因為這是杜邦分析中的核心指標(biāo)。其中，銷售凈利率主要作用是衡量企業(yè)的獲利水平，如果企業(yè)要促進自身的獲利水平提高，需要從增加收入以及控制費用兩方面同時著手，當(dāng)收入增加了同時費用降低了，銷售凈利率就能得到相應(yīng)提升。在分析R公司在2018到2020年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度以及周轉(zhuǎn)效率的過程中，可以發(fā)現(xiàn)R公司在2018到2020年資產(chǎn)管理方面存在一定的問題。權(quán)益乘數(shù)主要用來衡量企業(yè)的融資狀況，R公司在2018到2020年權(quán)益乘數(shù)的大小可以在--定程度假定R公司在研究期間內(nèi)總資產(chǎn)規(guī)模保持不變，說明企業(yè)的股東權(quán)益在變小，可以得出結(jié)論，R公司的債務(wù)融資在增加，R公司的財務(wù)杠桿在研究期間內(nèi)在變大。R公司2018年至2020年杜邦分析的主要財務(wù)指標(biāo)如表4-1所示。表4-1R公司2018至2020杜邦分析指標(biāo)201820192020凈資產(chǎn)收益率（%）21.6820.6713.71銷售凈利率（%）16.5514.9911.44總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.220.230.22權(quán)益乘數(shù)（%）6.486.415.35由表4-1可知，2018年至2020年R公司凈資產(chǎn)收益率在研究期間內(nèi)逐步降低。銷售凈利率在研究周期內(nèi)也緩慢降，。同樣，權(quán)益乘數(shù)在研究周期內(nèi)也逐年降低，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在研究期間內(nèi)呈波動趨勢，總體保持不變。這說明一方面R公司的銷售能力和成本管控能力有所降低，同時財務(wù)杠桿在增大，另一方面R公司在研究期間內(nèi)的資產(chǎn)管理能力相應(yīng)不足，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率比較低。4.1償債能力分析4.1.1短期償債能力分析當(dāng)流動資產(chǎn)或者速動資產(chǎn)數(shù)量相對較多時，企業(yè)的清償短期債務(wù)的水平就高。當(dāng)企業(yè)需要還本付息時，就不會出現(xiàn)資不抵債的情況。下表4-2顯示的是R公司近三年短期償債能力中選取的各指標(biāo)表現(xiàn)情況。表4-2R公司2018至2020短期償債能力指標(biāo)情況指標(biāo)201820192020流動比率（%）1.151.131.17速動比率（%）0.490.430.36現(xiàn)金比率（%）16.7913.0614.811.流動比率在衡量某一企業(yè)的短期償債能力時，可以從流動比率入手，進行分析。通常來說，房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率要大于200%。R公司的流動比率在2018-2020年的研究期間內(nèi)，其數(shù)值均小于標(biāo)準(zhǔn)值2，根據(jù)研究期間內(nèi)計算出來的具體數(shù)值可以得出結(jié)論，在2018-2020年的研究期間內(nèi)R公司的償還短期債務(wù)的能力與標(biāo)準(zhǔn)相比較弱。分析數(shù)據(jù)可以看出，R公司在2018到2020該研究期間內(nèi)，流動比率是呈波動趨勢的，2019年公司的流動比率值達到最低值為1.13。因此R公司若想達到標(biāo)準(zhǔn)水平，需要增加流動資產(chǎn)的數(shù)量與規(guī)模，控制非流動資產(chǎn)所占的比例，提高R公司流動資產(chǎn)所對流動負債的償債能力。2.速動比率暫時不考慮變現(xiàn)能力不好的存貨，就從流動資產(chǎn)得到了速動資產(chǎn)。根據(jù)表4-2的速動比率數(shù)據(jù)，可以計算出R公司近三年的平均速動比率約為0.43，說明R公司在2018到2020的研究期間內(nèi)的速動比率較低，遠低于標(biāo)準(zhǔn)水平1：1，由此可以得到結(jié)論R公司在研究期間內(nèi)短期償債能力低。3.現(xiàn)金比率通常來說，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率的標(biāo)準(zhǔn)值為20%，從表4-2可以看出，在研究周期內(nèi)，R公司的現(xiàn)金比率保持在13%到17%的幅度之間。在研究期間內(nèi)，R公司的現(xiàn)金比率均未達到標(biāo)準(zhǔn)值。因此，公司可以適度增加公司持有的貨幣資金規(guī)模，保持較好的短期償債能力。4.1.2長期償債能力分析在影響企業(yè)的籌資風(fēng)險的眾多因素，對于企業(yè)的長期償債能力的分析是非常重要且核心的。償債能力的強弱會在很大程度、很大比例上決定某一具體企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)健。因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目的開發(fā)時間比較長，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金占用的時間比其他行業(yè)長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的長期債務(wù)來滿足其相應(yīng)的資金需求。表4-3對R公司的長期償債能力從兩方面進行了詳細的分析。表4-3R公司2018至2020長期償債能力指標(biāo)情況指標(biāo)201820192020資產(chǎn)負債率%84.5984.3681.28產(chǎn)權(quán)比率%527.48512.58414.331.資產(chǎn)負債率正常來說，資產(chǎn)負債率標(biāo)準(zhǔn)值為50%。通過表4-3可知，R公司的資產(chǎn)負債率在2018到2020的研究期間內(nèi)均遠高于50%的標(biāo)準(zhǔn)值，因此可以得出，公司的資本結(jié)構(gòu)屬于債務(wù)主導(dǎo)型，公司在擴張營業(yè)規(guī)模的過程中更多的運用了債務(wù)資金，對財務(wù)杠桿的利用水平較高。2.產(chǎn)權(quán)比率在反映企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的眾多因素中，產(chǎn)權(quán)比率的地位舉足輕重。產(chǎn)權(quán)比率簡單來理解，就是企業(yè)債務(wù)除以所有者權(quán)益得到的數(shù)值。通常來說，產(chǎn)權(quán)比率的標(biāo)準(zhǔn)值為100%，該比值越高，表明R公司財務(wù)杠桿越高，公司資本對負債的保障能力越弱。2018-2020年，R公司的產(chǎn)權(quán)比率均遠遠高于標(biāo)準(zhǔn)值100%，這說明公司籌資主要依賴債務(wù)籌資方式，對股權(quán)籌資的利用程度不高，公司財務(wù)杠桿非常高，公司自有資本對負債的償還能力比較差。4.2盈利能力分析本文以R公司在近三年的盈利能力為切入點，對2018年至2020年R公司在該期間內(nèi)的盈利能力相關(guān)財務(wù)指標(biāo)進行了統(tǒng)計。表4-4R公司2018至2020年盈利能力指標(biāo)情況指標(biāo)201820192020銷售毛利率（%）37.4836.2529.25總資產(chǎn)凈利潤率（%）3.663.383.29銷售凈利潤率（%）16.5514.9914.15凈資產(chǎn)收益率（%）21.6820.6720.131.銷售凈利率R公司銷售凈利率在2018-2020年研究期間內(nèi)是降低的，結(jié)合理論知識銷售凈利率與企業(yè)的盈利能力成正比，則說明公司對于成本和費用把控不到位，在未來發(fā)展期間，R公司需要提高經(jīng)營管理能力，降低成本與費用，提升獲得經(jīng)濟效益的能力，降低財務(wù)風(fēng)險。2.凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率越高，企業(yè)的盈利能力越強，獲得經(jīng)濟效益的能力也就越強。R公司的凈資產(chǎn)收益率在2018-2020年研究期間內(nèi)呈緩慢下降的趨勢，并且在2020年達到最低值，為20.13%，這說明在2018到2020研究期間內(nèi)R公司對自有資本的利用效率在緩慢降低，公司資產(chǎn)的盈利能力在2019至2020年的研究期間內(nèi)逐年減弱。3.總資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)凈利率是利潤總額與總資產(chǎn)對比后得出的數(shù)值，企業(yè)的經(jīng)營能力與總資產(chǎn)凈利率呈成比例關(guān)系。2018-2020年R公司的總資產(chǎn)凈利率在逐年下降，主要是因為公司存貨增長較快。總資產(chǎn)利用率低，說明公司的盈利能力在研究期間內(nèi)緩慢降低。4.3營運能力分析表4-5R公司2018至2020營運能力指標(biāo)情況指標(biāo)201820192020總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.220.230.23流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.260.270.28應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）197.21205.86168.30存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.280.280.311.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率R公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018到2020年的研究期間內(nèi)是上升的，這說明R公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的效率在2018到2020年的研究期間內(nèi)在提高，由此可以得出結(jié)論R公司在近三年的運營過程中對于總資產(chǎn)利用的能力提高。2.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率R公司的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018-2020年的研究期間內(nèi)分別為0.26次、0.27次和0.28次，由此可以得出結(jié)論，R公司在2018到2020年的研究期間內(nèi)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度比較緩慢，公司對于可以利用的流動資產(chǎn)在緩慢增加。庫存商品作為構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的重要部分，對于流動資產(chǎn)的影響也是十分大的，這部分商品的周轉(zhuǎn)率會直接決定流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況。2018-2020年，公司存貨規(guī)模在緩慢下降，但是速度很慢。公司存貨周轉(zhuǎn)率在提高，2020年達到0.31次，但是與標(biāo)準(zhǔn)相比，還是相對較低。存貨周轉(zhuǎn)率低，會造成R公司的存貨，也就是樓房積壓。3.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率R公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在本文2018到2020年的研究期間內(nèi)，發(fā)生了降低，并且于2020年達到應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的最低值，降到168.30。R公司應(yīng)收賬款在2018到2020年的研究期間內(nèi)回款效率總體降低。第5章R房地產(chǎn)公司存在的財務(wù)風(fēng)險5.1短期償債的能力小，存在短期償債風(fēng)險2018-2020年，R公司的流動比率均小于2,由此可以得出結(jié)論R公司的流動資金對短期負債的保證程度較低。R公司在2018到2020年的研究期間內(nèi)償還短期債務(wù)的水平相對較弱。公司未來發(fā)展需要增加流動資產(chǎn)比重與數(shù)量，增強R公司對于短期償債的保證水平。在研究期間內(nèi)，R公司的現(xiàn)金比率在研究期間內(nèi)保持在13%到17%的幅度之間，遠低于現(xiàn)金比率的標(biāo)準(zhǔn)值20%。企業(yè)在后續(xù)的發(fā)展過程中，需要提升資產(chǎn)的流動速度，增加流動資產(chǎn)的數(shù)量，增強R企業(yè)短期償債能力，提高R企業(yè)短期償還水平。R公司的流動比率、速動比率與現(xiàn)金比率在2018到2020年的研究期間內(nèi)均較低，R公司處于高速發(fā)展、擴張的階段，償還短期債務(wù)的水平不夠，R公司此高度發(fā)展、擴張存在一定的短期償債風(fēng)險。5.2資本結(jié)構(gòu)不合理由R公司資產(chǎn)負債表可知，R公司的負債規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模在2018到2020年的研究期間內(nèi)都在持續(xù)增長，并且在2018到2020年的研究期間內(nèi)R公司負債增長速度快于資產(chǎn)增長速度，因此R公司的資產(chǎn)負債率在2018到2020年的研究期間內(nèi)是增長的。并且R公司的資產(chǎn)負債率在2020年時最高，為81.28%.R公司的資產(chǎn)負債率遠在2018到2020的研究期間內(nèi)遠遠高于標(biāo)準(zhǔn)值50%，因此，R公司屬于債務(wù)主導(dǎo)型的資本結(jié)構(gòu)，R公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，債務(wù)資本的占比較高，杠桿水平較高，有較高的財務(wù)風(fēng)險。R公司需要償還債務(wù)本金與利息較多，償債壓力和財務(wù)風(fēng)險加大。同時在2018-2020年，R公司產(chǎn)權(quán)比率均高于100%，這說明公司籌資主要依賴債務(wù)籌資方式，對股權(quán)籌資的利用程度不高，公司財務(wù)杠桿非常高，公司權(quán)益性資金對負債的保證程度低。R公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，由于其行業(yè)性質(zhì)受國家制度變動影響較大，如果國家政策不利于存貨銷售，那么R公司收回資金的速度與數(shù)量都會受到影響，會使R公司陷入財務(wù)危機之中。5.3存貨周轉(zhuǎn)速度慢，存在存貨變現(xiàn)風(fēng)險2018-2020年，雖然R公司在研究期間內(nèi)存貨周轉(zhuǎn)的速度在緩慢增長，但是在企業(yè)快速擴張的背景下，為了保證企業(yè)的財務(wù)安全，存貨周轉(zhuǎn)速度相對來說還是比較慢的。在2020年，R公司的存貨周轉(zhuǎn)率于研究期間內(nèi)達到最高，為0.31次，仍達不到企業(yè)財務(wù)安全的標(biāo)準(zhǔn)。公司存貨周速度慢，容易造成存貨積壓。并且房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，受國家制度變動的影響大，價格不確定性很大，如果未來房地產(chǎn)價格下降，公司的商品房存貨將會貶值，商品房存貨跌價的幾率會提高，降低公司利潤。同時樓房銷售變慢，公司資金變現(xiàn)能力會受到影響。R公司存貨周轉(zhuǎn)速度的緩慢增長，無法滿足企業(yè)高速增長的需要，因此R公司會增加商品房存貨變現(xiàn)的風(fēng)險。5.4缺乏對項目的可行性研究，存在對內(nèi)投資風(fēng)險表5-1R公司2018至2020對內(nèi)投資分析201820192020存貨7503.038970.1910020.63固定資產(chǎn)115.34124125.77無形資產(chǎn)49.5352.760.87實物投資7618.379094.1910081.5由表5-1可知，在2018到2020年的研究期間內(nèi)，R公司將對內(nèi)投資的重點放在了實物投資。2020年R公司實物資產(chǎn)投資的金額大幅度增加，達到10081.5億元，比2018年增長高達2463.13億元，查閱R公司的資產(chǎn)負債表可得，出現(xiàn)這個現(xiàn)象的原因是企業(yè)的庫存商品大量增加。存貨的大量積壓，不利于企業(yè)平穩(wěn)運營與未來的持續(xù)發(fā)展。出現(xiàn)存貨大量積壓的原因主要是因為R公司沒有對當(dāng)?shù)氐馁徺I力與消費需求進行提前預(yù)估與測量，商品大量積壓屬于對內(nèi)投資風(fēng)險。為了解決商品大量積壓的問題，R公司應(yīng)當(dāng)在投資項目之前，對該項目進行可行性研究。第6章R房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制措施6.1提升公司短期償債能力首先，為了提高R公司的短期償債能力，要增加現(xiàn)金儲備量，R公司應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展模式與運營模式，設(shè)計出一個合理的發(fā)展規(guī)劃，以保證流動資金處于一個合理水平。同時，在企業(yè)流動資金保持在合理水平時，企業(yè)更容易償還短期債務(wù)，提高企業(yè)的商業(yè)信用。并且如果企業(yè)現(xiàn)金儲備比較充裕，就更容易支付企業(yè)日常發(fā)生的費用，有利于提高企業(yè)運營能力。其次，為了提高R公司的短期償債能力，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該更加重視現(xiàn)金流的管理。當(dāng)R公司經(jīng)營產(chǎn)生的盈利無法對短期債務(wù)起到保證作用時，公司應(yīng)該在公司內(nèi)外部及時尋找更多、更廣泛的融資渠道，通過更多渠道增加資金的流動性，提高R公司償還短期債務(wù)的水平與能力。R公司不僅要重視長期數(shù)據(jù)報告，在日常運營中，也要加強對于財務(wù)數(shù)據(jù)的監(jiān)控與預(yù)警。若季度、月數(shù)據(jù)出現(xiàn)不正常的情況，要及時報告公司管理層，使管理層在財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)之前采取相應(yīng)的防范與控制措施。R公司也要結(jié)合本公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)的宏觀環(huán)境，制定合理的長期投資計劃，加強項目投資資金的管理。在選擇新項目進行投資之前，要加大力度進行市場調(diào)查，仔細深入的研究投資項目可能存在的風(fēng)險出具一份詳細易懂的調(diào)查報告，減少不必要的資金占用與浪費。6.2控制負債比率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)R公司應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況對當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。在本文的2018到2020年的研究周期內(nèi)，R公司的資產(chǎn)負債率一直在80%上下波動，該指標(biāo)數(shù)值較高，資產(chǎn)負債率越高，R公司的償債能力就會在其他條件不變的情況下越低。并且高的資產(chǎn)負債率會使投資者不敢對R公司進行投資，會使R公司的融資能力變低。R公司應(yīng)在企業(yè)內(nèi)外部，積極尋找更多權(quán)益性資金，拓寬融資渠道，吸取更多非債務(wù)資金，減少債務(wù)性資金與債務(wù)比例，提高權(quán)益性資金在R公司的資本構(gòu)成中所占的比例，降低R公司資產(chǎn)負債率。在R公司的資產(chǎn)負債率下降之后，其相應(yīng)的償債能力和融資能力也會在其他條件不變的情況下，相應(yīng)提高。降低負債比率，會使R公司的資本結(jié)構(gòu)變得更加合理，也會使R公司的財務(wù)杠桿相應(yīng)下降，R公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性會減小。綜上所述，R公司應(yīng)該加大權(quán)益性資金所占的比例，擴寬融資渠道，改善R公司目前的資本結(jié)構(gòu)，降低潛在的財務(wù)風(fēng)險。6.3采用靈活的銷售方法，提高存貨周轉(zhuǎn)速度針對R公司存貨周轉(zhuǎn)速度慢的問題，可以結(jié)合R公司自身經(jīng)營模式、發(fā)展特點與R公司所處的宏觀環(huán)境，制定出靈活的、與本公司發(fā)展下相適應(yīng)的銷售政策。當(dāng)市場經(jīng)濟不景氣、消費者購買積極性不大時，可以制定相應(yīng)的促銷政策，刺激消費者的消費熱情，盡最大努力改善銷售情況。當(dāng)銷售情況較好、消費者購買積極性高漲時、不能盲目的投入資金、開發(fā)更多的項目，R公司要根據(jù)市場價格結(jié)合本公司產(chǎn)品質(zhì)量與特點，相應(yīng)提高產(chǎn)品價格，提高利潤水平。并且R公司在進行銷售存貨時，要控制銷售速度，不要過快，要保留一定的存貨數(shù)量，為尋找下一個合適的投資項目，預(yù)留出一定的時間范圍。在制定銷售政策時，不要過于死板，給予銷售人員一定的調(diào)整空間。保證銷售人員在應(yīng)對不同的客戶時，能夠靈活應(yīng)對，提高R公司的利潤水平，加快R公司的營運資金周轉(zhuǎn)與使用效率。其次，R公司在銷售時，要制定出擁有本公司特點的銷售模式，建立起完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，在合理水平下，加大對于產(chǎn)品的銷售與宣傳力度，提供完善的、有好的服務(wù)，加大消費者粘性，樹立起R公司的品牌效應(yīng)。6.4加強投資項目的可行性研究，降低投資風(fēng)險由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，只要房地產(chǎn)公司選定一個投資項目，就很難再次改變。并且項目的位置很難變動，所以一旦外部環(huán)境發(fā)生重大變化，比如國家政策變動、自然災(zāi)害等，就會對該項目乃至整個公司產(chǎn)生負面影響。在對一個項目進行投資、建設(shè)之前，對該項目進行專業(yè)化的、全角度的、深入的可行性研究，提前發(fā)現(xiàn)在項目實施過程中可能出現(xiàn)的問題，通過這種提前研究、預(yù)測的方式，