前期調(diào)研行動淺談

前期調(diào)研行動淺談 有一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項(xiàng)目未動，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說就是“項(xiàng)目未動，調(diào)研先行”。在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會花費(fèi)數(shù)萬元對地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價(jià)值，從而為決策提供參考。在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個成功的項(xiàng)目，前期市場調(diào)研必不可少。在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設(shè)有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于深圳中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。對地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會。此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會，聽取專家們對該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。項(xiàng)目前期調(diào)查作用不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個最有效的方式。發(fā)展商進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查時應(yīng)該注意注意調(diào)查方式的不同可能帶來的不同結(jié)果（網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、實(shí)地考察）。如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個小小的改動，如打掉一面墻，就能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動，損失的資金就是以百萬來計(jì)算。一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項(xiàng)目，所涉及的資金更是以千萬來計(jì)算，這其中還不算因?yàn)閼粜透膭釉谑蹆r(jià)和銷售成本上的損失。許多項(xiàng)目就是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確最終成為積壓樓盤。這些項(xiàng)目是動工以后再進(jìn)行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負(fù)面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。經(jīng)濟(jì)環(huán)境(一)軟環(huán)境調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)則（國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策）地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)（支柱產(chǎn)業(yè)）、經(jīng)濟(jì)效益和居民收入水平產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展（農(nóng)、工、商、建筑業(yè)的結(jié)構(gòu)比重，分析是以農(nóng)業(yè)為主、還是以工業(yè)為主、抑或以商業(yè)為主、又或者以旅游業(yè)……針對不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展不同的項(xiàng)目，要注意不要絕對化）(二)硬環(huán)境調(diào)查該區(qū)域政府建設(shè)規(guī)劃該區(qū)域土地供應(yīng)量該區(qū)市政交通設(shè)施、通訊設(shè)施、能源設(shè)施情況（道路、供水、電、氣、暖、排水等）該區(qū)生活配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、商場、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等）區(qū)域建材資源及價(jià)格區(qū)域施工力量狀況（技術(shù)裝備、骨干隊(duì)伍、人力資源、工程情況等）周邊環(huán)境(一)土地性質(zhì)調(diào)查地理位置功能位置（城市有其獨(dú)特的資源分區(qū)，資源分區(qū)是相關(guān)資源的空間聚集地，是能有效發(fā)揮某種特定城市功能的地域空間，是城市有機(jī)體的一部分。一般有商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、文教區(qū)、風(fēng)景區(qū)、綜合區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)）地質(zhì)地貌狀況土地類別、使用權(quán)類型土地面積及紅線圖規(guī)劃用地紅線、規(guī)劃要點(diǎn)七通一平現(xiàn)狀(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⒁约皥龅仄秸臈l件)(二)地塊周邊調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況(三)地塊交通調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀和發(fā)展、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目對外的水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀(四)配套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動游樂休憩設(shè)施周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響市場供給與市場需求調(diào)研(一)市場供給調(diào)研該區(qū)房地產(chǎn)市場近5年價(jià)格及變化趨勢、價(jià)格組成、波動因素該區(qū)各類房產(chǎn)在不同地段的價(jià)格水平該區(qū)可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量該區(qū)公開銷售樓盤的總數(shù)、面積及區(qū)域分布該區(qū)多層、高層、單體、綜合體、別墅比例該區(qū)住宅、寫字樓、商用房比例該區(qū)的物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、環(huán)境及物業(yè)管理該區(qū)主要物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化率、主力戶型等該區(qū)物業(yè)的銷售價(jià)格及付款方式、交房時間、交房狀況該區(qū)物業(yè)的主要宣傳方式、推廣方式及銷售進(jìn)度該區(qū)物業(yè)供應(yīng)的潛力、供應(yīng)面臨的困難和問題開發(fā)商和代理商的實(shí)力資質(zhì)、品牌效應(yīng)、經(jīng)營思路、發(fā)展規(guī)劃。(二)市場需求調(diào)研區(qū)域人口數(shù)量及構(gòu)成、發(fā)展趨勢、波動情況企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況居民收入水平情況居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式、消費(fèi)欲求目標(biāo)消費(fèi)群群總量預(yù)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)群欲購房目的、地塊、交通、周邊環(huán)境。目標(biāo)消費(fèi)群欲購房類型、面積區(qū)間、戶型、風(fēng)格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境購房投入資金及所需付款方式物業(yè)管理、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)用理想的交房狀態(tài)市場潛在需求量的調(diào)查消費(fèi)群體調(diào)查（消費(fèi)對象，群體大小，多少購買力，理性消費(fèi)需求等）市場調(diào)研的具體內(nèi)容(一)市場環(huán)境政治法律環(huán)境調(diào)查國家、省、市有關(guān)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。（如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格、稅收、金融政策、土地制度、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策）政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征（經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度、和效益）項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況當(dāng)前利率水平、獲取貸款的可能性及預(yù)期的通貨膨脹率國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)國民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平項(xiàng)目地區(qū)對外的開放程度和經(jīng)濟(jì)合作情況、外貿(mào)、外商投資發(fā)展情況與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量及景觀等(二)市場需求和消費(fèi)行為消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)總需求量及飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查需求動機(jī)調(diào)查（購買意向、影響動機(jī)因素、動機(jī)分類）購買行為調(diào)查（不同購買行為、購買模式、影響購買的社會因素及心理因素）(三)產(chǎn)品調(diào)查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期當(dāng)前房產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、某產(chǎn)品接受程度及售后服務(wù)的意見等新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料等在產(chǎn)品上的應(yīng)用情況本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場的銷售潛力及市場占有率建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的相關(guān)情況(四)價(jià)格調(diào)查影響價(jià)格變化的因素。（政府價(jià)格政策）房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況的變化及趨勢房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小開發(fā)商各種價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)(五)促銷調(diào)查房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定房地產(chǎn)廣告媒體使用情況房地產(chǎn)廣告預(yù)算人員促銷的配備情況各種公關(guān)活動對租售績效的影響各種營業(yè)推廣活動的租售績效(六)營銷渠道調(diào)查房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整市場營銷方式的采用情況和發(fā)展趨勢租售代理商的數(shù)量及情況房地產(chǎn)租售客戶對代理商的評價(jià)(七)競爭項(xiàng)目（競品）調(diào)查競爭者（包括潛在競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查對競爭者的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)分析對競品房價(jià)和定價(jià)情況的研究競爭者廣告的監(jiān)視、廣告費(fèi)用和廣告策略的研究對競品銷售