住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)1.1 基本要求1.1.1客戶服務(wù)場所1 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。1.1.2人員1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。1.1.3制度1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。1.1.4檔案1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。1.1.5標(biāo)志設(shè)置安全警示作業(yè)施工警示溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。1.1.6客戶服務(wù)1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水電急修20分鐘內(nèi)其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。1.1.7專項(xiàng)服務(wù)委托管理1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。1.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)1.2.1綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃并按計(jì)劃組織修繕共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 機(jī)房1）每月清潔1，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。1.2.2共用部位1結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁板柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時應(yīng)申請房屋安全鑒定同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2部件1） 每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰屋檐陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2） 每2月巡查1共用部位的門、窗、玻璃等。3） 每半年檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物1） 每2月巡查1道路場地階梯及扶手側(cè)石、管井、溝渠等。2） 每半年檢查1次雨、污水管井等。3） 每2月巡查1大門、圍墻、圍欄等。4） 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5） 每年檢測1防雷裝置。1.2.3空調(diào)系統(tǒng)1 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4 每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。1.2.4二次供水設(shè)施1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視1次水箱間水泵房檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換1備用水泵。4 每年檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。1.2.5排水系統(tǒng)1 設(shè)施每年上汛前對雨污水井屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 泵汛期每日巡視1時每2周巡視1查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1。3 池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。1.2.6照明和電氣設(shè)備1 照明每周巡視2次一般故障1日內(nèi)修復(fù)復(fù)雜故障1內(nèi)修復(fù)。2 照明每周巡視1次一般故障2日內(nèi)修復(fù)復(fù)雜故障2內(nèi)修復(fù)。3 照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 柜每日巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況每年養(yǎng)護(hù)1次養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況每年養(yǎng)護(hù)1護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 柜每月巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況每年養(yǎng)護(hù)1次養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 機(jī)每季度試運(yùn)行1，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間防小動物措施完備穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密鎖具完好。1.2.7安全防范系統(tǒng)1 報警控制管理主機(jī)查1檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1。2 對講門口機(jī)每2檢查1次按顯示屏等每2月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱每半年檢查1次外觀接線每半年表面清潔1次每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器每半年檢查1次接線探測范圍防水狀況等每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備每周檢查1次監(jiān)視畫面每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1。6 機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試每季度鏡頭表面清潔1次年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1。7 器每半年檢查1次防雨罩接線等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試每半年表面清潔1；每年內(nèi)部除塵1次。8 臺每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)接線進(jìn)行清晰度調(diào)校每半年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 點(diǎn)每季度檢查1次外觀每季度表面清潔1次日存儲巡更記錄。10 讀卡器每季度檢查1次外觀每季度表面清潔1次看防水狀況。11 電磁鎖門鎖每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。1.2.8電梯1后0向關(guān)行政主管部門辦理使用登記登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2前1個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除電梯的安全附件安全保護(hù)裝置測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容要求頻次期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在0分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。1.2.9水景1啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2噴水池水泵及其附屬設(shè)施，每2月檢查1次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。1.3消防安全防范1.3.1綜合管理1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能每年組織1次有員工業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施保障疏散通道安全出口消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人24小時值班班2人及時處理各類報警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。1.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1） 火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1火災(zāi)報警探測器手動報警按鈕警報裝置的報警警報功能探測器投入運(yùn)行2年后每3年由專業(yè)清洗單位清洗1。3）備用電源每月檢測切換1主備電源每季度備用電源蓄電池充放電試驗(yàn)1。2 消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1消防專用電話重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)播音設(shè)備擴(kuò)音器揚(yáng)聲器的聯(lián)動強(qiáng)制切換功能并測試音量每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。3 防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1防排煙風(fēng)機(jī)排煙閥的聯(lián)動功能核每護(hù)1電風(fēng)煙閥等。4 防火分隔設(shè)施每月抽查測試1防火門的啟閉功能防火卷簾的手動和自動控制功能電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1次潤滑油電控箱內(nèi)部除塵1年維修養(yǎng)護(hù)1次防火門附件在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1潤滑油。5 火系統(tǒng)消防泵車1每年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志電1測量1次照度和供電時間。7 消防電梯每月檢查測試1按鈕迫降和聯(lián)動控制功能轎箱內(nèi)消防電話。8 器每周巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。1.4綠化養(yǎng)護(hù)1.4.1基本要求1 木生長基本正常植株無明顯偏冠和缺枝植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 木生長基本正常植株無明顯偏冠和缺枝植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。1.4.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 溉出現(xiàn)干旱情況及時灌溉不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象一般植物在萌芽前四五月份秋季入冬前澆水1。2 肥根據(jù)植物生長情況施肥一般喬木每2年施肥1次灌木每年施肥1次被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律植物生長季每2周檢查1次病蟲害情況發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制不因病蟲危害影響景觀效果。4 修剪喬木每2年修剪1灌木每年冬季修剪1籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1次冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1至2次，全年至少修剪10次。5 草每年全面除草2點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。1.4.3工作檢查和記錄1 生長季節(jié)每2周檢查1植物生長情況。2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。1.5環(huán)境衛(wèi)生1.1.1生活垃圾的收集、清運(yùn)1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。1.1.2物業(yè)共用部分清潔1 內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃1次、每周清拖2次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。2） 樓道、樓梯每周清掃2次、每月清拖1次樓道、樓梯地面。每月擦拭1次樓梯扶手欄桿臺防火門消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。3 天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1次天臺、屋面。每季度巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施每日清掃1次樓外道路。每季度清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施每半年清潔1雨蓬、門頭等。5 景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時，時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。1.1.3工作檢查和記錄每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。1.6公共秩序維護(hù)1.6.1主要出入口有專人值守。1.6.2制定巡查路線巡視檢查并做好記錄600至22：0視10日60視11.6.3巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。1.6.4機(jī)動車輛憑證出入。1.6.5安防控制室設(shè)專人24小時值守監(jiān)控影像資料報警記錄應(yīng)留存30日備查。1.6.6對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。1.6.7記錄與檔案1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。1.7裝飾裝修管理1.7.1建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。1.7.2建立裝飾裝修