08.30運河明珠廣場設計任務書

PAGE22中國·揚州·廣陵新城運河明珠廣場規(guī)劃設計任務書2011年8月31日揚州君悅置業(yè)有限公司安派世紀資產管理有限公司目錄第一部分項目概況及用地分析宗地區(qū)位宗地區(qū)域城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀宗地交通系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境宗地周邊現(xiàn)有公建配套及地產項目第二部分項目設計原則與要求項目營銷市場定位項目規(guī)劃設計原則規(guī)劃設計要點與要求設計成果要求附件、經濟技術指標第一部分項目概況及用地分析一、宗地區(qū)位宗地位于江蘇省揚州市廣陵新城京杭之心東側。1、揚州市區(qū)位概述揚州地處江蘇省中部、長江下游北岸、江淮平原南端，是上海經濟圈和南京都市圈的節(jié)點城市。向南接納蘇南、上海等地區(qū)經濟輻射，向北作為開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導區(qū)域，素有“蘇北門戶”之稱。2、廣陵新城區(qū)位概述廣陵新城位于揚州城區(qū)以東，江都城區(qū)以西，是鏈接揚州城與江都城的中心樞紐。3、宗地區(qū)位概況宗地位于揚州市廣陵新城京杭之心東側，文昌東路南側、京杭路東側、秦郵路西側。二、城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃1、揚州城市總體規(guī)劃揚州城市總體規(guī)劃——“一體兩翼”至2015年，揚州城市“一體兩翼”大揚州都市區(qū)格局將基本形成。東聯(lián)西進，北拓南下，擴展城市空間；加快完成瘦西湖景區(qū)建設和古運河整治，全面實施京杭運河整治，建成水綠相依、景色迷人、環(huán)境優(yōu)美、獨具魅力的名城；老城區(qū)文化遺產和城市風貌得到可持續(xù)保護，不同收入群體安居樂業(yè)，老城區(qū)成為充滿活力的城市中心區(qū)和旅游勝地；建成較為完善配套的城市功能性設施系統(tǒng)。建設揚州三環(huán)、規(guī)劃揚州四環(huán),構建城市快速通道。重點實施文昌東路東延和廖家溝大橋、芒稻河大橋工程、萬福路拓寬改造工程，適時推進文昌西路西延工程，完善“一體兩翼”快速通道，促進基礎設施共享、區(qū)域共同發(fā)展。2、廣陵新城總體規(guī)劃還是那條運河，卻又是一個揚州——廣陵新城揚州廣陵新城是集行政、商務、辦公、商業(yè)、金融、居住、文化、教育等多種功能為一體的22.5平方公里現(xiàn)代化新城市中央商務區(qū)。廣陵新城規(guī)劃有中央核心商務區(qū)、廣陵產業(yè)園、生態(tài)旅游度假區(qū)。數(shù)年來，隨著揚州文昌大橋架起、廣陵政府東移、蘇中機場建立、京杭之心、運河外灘、中國聲谷、城慶廣場、投資服務中心相繼建成，廣陵新城現(xiàn)代面貌初顯，一座現(xiàn)代都市水城正在形成。三、宗地現(xiàn)狀與城市地理1、宗地占地面積宗地由兩塊地組成，北側緊鄰文昌東路。地塊總占地面積約70畝（地形見附件）。地塊現(xiàn)場實景拍攝：2、揚州城市地理情況從揚州整體地質情況來看：揚州市位于寧鎮(zhèn)斷褶與蘇北凹陷之間，屬長江低漫灘，地勢平坦。區(qū)內幾乎全被第四系覆蓋，地表未見構造形跡，以推測隱伏斷裂為主，未發(fā)現(xiàn)明顯的褶皺構造。3、揚州城市氣候氣象揚州東經119°01’-120°3’，北緯32°-33°3’之間，地處亞熱帶與北溫帶的過渡氣候帶，具有明顯的季風特征，四季分明，自然條件優(yōu)越。揚州地勢平坦，海拔在4-8米之間，年平均氣溫：15℃，年平均降水量：1020毫米，年平均相對濕度：79%，氣候濕潤。年平均風速：28米/秒，有利于空氣保持清潔。全年平均日照2176小時，日平均溫度低于0℃的日數(shù)年平均為20.7天，大于35℃的高溫日數(shù)年均為8天，對人們正常的生活和工作無特別影響。4、水文地質地層：根據(jù)區(qū)域地質資料，揚州地層由老至新為：（1）侏羅紀。象山群，巖性主要為中粗粒長石石英砂巖，中粗-中細粒砂巖、含礫砂巖、灰色粉砂質頁巖、泥巖、局部夾煤線。（2）白堊紀。①浦口組，主要巖性為礫巖、砂巖、泥質粉砂巖、泥巖。②赤山組，主要巖性為磚紅色細粒石英雜砂巖、含礫粉砂巖、粉砂質泥巖等。（3）第三紀。①阜寧組，主要巖性為雜色砂質泥巖、粉砂質泥巖等。②鹽城組，主要巖性為含礫粉細砂、砂礫層夾紫紅色粉質亞粘土、粉砂質泥巖、局部夾有玄武巖。（4）第四紀。長江漫灘沉積區(qū)：①晚更新世八里砂礫層，主要巖性為含礫中粗砂土、礫質砂土、礫石層、卵礫石層；②全新世如東組，主要巖性為淤泥質粉質亞粘、粉質亞砂土、粉細砂土。工程地質：總體屬于良好和優(yōu)良持力層，適合大中型工業(yè)工程項目的建設。根據(jù)地層巖性特征、分布特征及組合關系，可分為4個工程地質層（組）：（1）液化粉砂工程地質層，由粉砂組成，分布在瓜洲以東沿江一帶，為液化土層，層厚0-3米，承載力fk=70KPa；（2）高壓縮性松軟工程地質層，由粉土、淤泥質粘土組成；分布在南部長江漫灘地區(qū)，時代為全新世，層厚0—12.9米，承載力為fk=60-125KPa；（3）細粒松散無粘性工程地質層，由粉土、粉砂、細砂組成，分布在長江漫灘的中、南部地區(qū)，分布穩(wěn)定，時代為全新世，層厚0.9-30米，承載力fk=180-210KPa；（4）中壓縮性松軟工程地質層，由粉質粘土、粘土組成，分布在崗地及長江高漫灘區(qū)北部，時代為中—上更新統(tǒng)，層厚大于30米，承載力fk=180-210Kpa。水文地質：根據(jù)地下水貯存條件、水理性質及水力特征，區(qū)內地下水可分為松散巖類孔隙水和碎屑巖類裂隙水兩大類。按含水地層的富水條件和巖性特征主要分為兩個含水（巖）組：（1）潛水含水組，長江漫灘區(qū)含水地層為第四紀全新世如東組，含水層厚度10-50米，單井涌水量低漫灘區(qū)1000-2000噸/日，高漫灘區(qū)100-1000噸/日，水化學類型為HCO3cl-CaNa和HCO3SO4-Ca，礦化度多大于1克/升，硬度大于25德度；（2）淺層微承壓含水組，分布于高、低長江漫灘區(qū)，含水地層為八里砂礫層，層厚一般30米左右，單井涌水量1000-5000/日，水化學類型為HCO3-CaNa為主，次為HCO3cl-CaMg(CaMgNa)、HCO3(CaNa)，礦化度在0.50-1.54克/升之間，硬度6.31-41.50德度。5、揚州地方能源和水資源供應狀況揚州市區(qū)的電力供應充足，揚州發(fā)電廠、揚州二電廠兩個發(fā)電廠以及揚州經濟開發(fā)區(qū)、揚農集團、磷肥廠內三個熱電裝置，共同構成了充裕的電力供應體系，與華東電力網(wǎng)并網(wǎng)運行。全市電廠裝機總容量187萬千瓦時。其中，座落在長江邊的揚州二電廠，已投產的一期工程容量達120萬千瓦時；揚州經濟開發(fā)區(qū)內現(xiàn)有110KV變電站兩座，主變容量為143MVA。

揚州現(xiàn)有自來水廠四座，其中第四水廠位于揚州經濟開發(fā)區(qū)內，日供水可達20萬噸，取長江水源，水質優(yōu)良，供水充足，目前水質檢測指標符合國家標準。6、揚州環(huán)境質量狀況根據(jù)揚州市環(huán)境監(jiān)測部門近年監(jiān)測結果，揚州市大氣質量符合GB3095-96《環(huán)境空氣質量標準》中二級標準；長江市區(qū)段水質符合GHZB1-1999《地表水環(huán)境質量標準》中Ⅱ類水質標準；區(qū)內主要河流水質符合該標準中Ⅳ類水質標準。四、宗地交通系統(tǒng)1、城際交通鐵路。?建設寧啟鐵路南京林場至揚州段復線及電氣化。寧啟鐵路西起南京林場站，東行經六合、儀征進入揚州市區(qū)楊廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、城北鄉(xiāng)，跨京杭大運河從泰安鄉(xiāng)進入江都市、泰州市，直至南通市境內，為國家Ⅰ級干線。公路。（1）形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚州段、潤揚大橋北接線——西北繞城公路——揚天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級公路、寧揚第二通道——揚州濱海高速公路?！岸v三橫”公路主骨架在揚州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級公路環(huán)。（2）過江通道規(guī)劃：潤揚（揚州—鎮(zhèn)江）長江公路大橋，規(guī)劃建設五峰山揚州至鎮(zhèn)江第二通道(公鐵)，預留儀征潘家河橋（隧）位。城際快速軌道交通。根據(jù)省域城鎮(zhèn)規(guī)劃綱要，規(guī)劃寧揚快速客運軌道交通，可接南京浦口，與南京市軌道交通接軌，經儀征、揚州市區(qū)至泰州市境內。航空。?規(guī)劃在江都市境內建設4E級機場，直接服務于揚州、鎮(zhèn)江、泰州三市，并兼顧淮安部分地區(qū)，有良好的腹地范圍。2、宗地區(qū)域交通三縱三橫，構建廣陵新城的交通主動脈南北向三縱即京杭路、秦郵路、沙灣路，東西向三橫即萬福路、文昌東路、運河東路。三縱三橫的建立形成了廣陵新城田字形路網(wǎng)交通大循環(huán)，打通了廣陵新城與老城區(qū)的通道，有力地推進揚州“一體兩翼，東進西移”的城市戰(zhàn)略格局。五、生態(tài)環(huán)境廣陵新城，十里風光帶西側：京杭大運河向南：依著長江，瓜洲古渡，沙洲之邊向北：茱萸灣、鳳凰島，濕地公園向東：廖家溝風光帶六、宗地周邊現(xiàn)有公建配套1、在建城市公建配套（1）江蘇信息服務產業(yè)基地（揚州）——中國聲谷。信息產業(yè)基地一期實景拍攝（下圖）（2）項目西側京杭之心、會議中心、皇冠假日酒店在建2、在建房地產開發(fā)項目和昌·運河東郡35萬平方米國際化高端住宅，位于揚州文昌東路與京杭路交匯處向南200米。運河東郡融合了國際標準美術館、一線生態(tài)內灣公園、水岸步行商業(yè)街、國際觀光旅館、水岸休閑購物街、商業(yè)辦公樓、企業(yè)總部辦公大樓、水舞廣場、運博會永久會址、人民生態(tài)公園、科技館、歌劇院、五星級酒店等集辦公、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的復合物業(yè)。第二部分項目設計原則與要求一、項目營銷市場定位1、項目案名運河明珠廣場2、項目形象定位傳承揚州2500年水韻繁華3、項目形象表現(xiàn)4、項目文化提煉璀璨明珠再續(xù)河畔傳奇揚州古邗溝開鑿，追溯運河起源。一部運河文化史，一座揚州城古韻繁華。自古以來，揚州因運河通運南北而繁榮昌盛，時至現(xiàn)今，古城揚州依然有很多因運河通運而傳世至今的文化典故與古跡遺址。步入現(xiàn)代社會以來，揚州最具競爭力的運河經濟，開始轉向長江經濟、高速經濟、航空經濟、鐵路經濟等更為立體化的經濟通運時代，運河經濟不再具備優(yōu)勢地位。當下，揚州廣陵新城依運河規(guī)劃，將為揚州再次打開影響中國千年經濟與歷史進程的運河經濟文化脈絡，同時廣陵新城依靠揚州高速、鐵路、航空等立體化交通在此交織交匯的條件，為廣陵新城打造現(xiàn)代經濟體奠定扎實的基礎。運河明珠廣場，緊鄰廣陵新城核心區(qū)域——京杭之心、世界運河博覽會永久性會址，將以運河為文化主題，挖掘2500年運河經濟文化，打造符合現(xiàn)代經濟、符合揚州發(fā)展、吻合時代發(fā)展進程的具有深度文化內涵與經濟價值的城市綜合體。二、項目規(guī)劃設計原則延續(xù)運河經濟文化，展現(xiàn)現(xiàn)代繁華魅力，是本案規(guī)劃設計的原則。運河明珠廣場作為揚州廣陵新城首座城市綜合體項目，將傳承揚州運河文化，與現(xiàn)有市中心——文昌閣形成截然不同的經營與消費觀念。文化味十足、現(xiàn)代化前沿、尊貴型禮遇將是運河明珠廣場未來市場運營的主題。三、規(guī)劃設計要點與要求宗地規(guī)劃設計基本經濟指標：⑴占地約70畝⑵容積率≤3.5⑶建筑限高≤80米⑷建筑密度≤45%按照以上基本經濟指標，預計本案地上計容建筑面積約16.3萬平米。1、物業(yè)類型規(guī)劃四星級酒店5A標準寫字樓高端購物廣場、沿街商業(yè)街區(qū)公寓式酒店地下兩層（或者局部兩層）停車場或者商業(yè)項目規(guī)劃采取地下物業(yè)+裙樓物業(yè)+主樓物業(yè)的規(guī)劃模式。裙樓預計3層、局部4層。2、物業(yè)比例劃分針對揚州房地產市場發(fā)展狀況，宗地地塊的物業(yè)規(guī)劃比例將主要以裙樓商業(yè)與主樓公寓式酒店為主。按照最大容積率計算，物業(yè)比例規(guī)劃如下：物業(yè)類型建筑規(guī)模四星級酒店（包含酒店所有附屬物業(yè)）2.5萬平米5A標準寫字樓1.5萬平米公寓式酒店5.3萬平米高端購物廣場沿街商業(yè)街區(qū)7萬平米地下停車場與商業(yè)4-5萬平米3、物業(yè)規(guī)劃排列、資產管理及市場經營本案預計保留的物業(yè)包括四星級酒店、高端購物廣場，其余物業(yè)均為市場銷售物業(yè)。（1）裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)1層層高5.4米，2-4層商業(yè)層高4.5米。1）裙樓商業(yè)與南側“商業(yè)水街”的空間處理考慮到宗地商業(yè)廣場與宗地南側的“商業(yè)水街”緊鄰，同時宗地北側的文昌東路道路寬度達60米，道路綠島寬且灌木較高，屬于城市快速交通主干道，道路兩邊的人流不能夠形成消費互動。就此，要求裙樓商業(yè)的規(guī)劃最大限度的貼合“商業(yè)水街”，實現(xiàn)本案與商業(yè)水街形成消費人流共享。同時考慮到“商業(yè)水街”的規(guī)劃對于人流休憩、休閑空間營造的較少，要求本案臨近“商業(yè)水街”規(guī)劃大面積商業(yè)休閑、休憩小品，以最大限度的吸引消費人流進入本案商業(yè)街區(qū)。臨“商業(yè)水街”的商業(yè)采取1-2層連體規(guī)劃的模式，沿街商業(yè)與內部商業(yè)相互獨立、互不干擾，經營主要業(yè)態(tài)為精致型中餐飲、西餐廳（茶餐廳、咖啡館）、消費品品牌專賣、婚紗影樓等。2）文昌東路沿街商業(yè)為追求商業(yè)價值最大化，要求臨文昌東路規(guī)劃1-2層連賣的臨街商鋪，沿街商業(yè)與內部廣場商業(yè)形成絕對的獨立性，互不干擾。此部分沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)主要為銀行、各類品牌專賣、郵政、服務型行業(yè)營業(yè)廳（移動、電信、聯(lián)通）等。3）內街商業(yè)高端購物廣場此部分物業(yè)為統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一收銀的高端購物廣場，未來經營規(guī)劃將采取加盟高端品牌購物廣場的模式投入市場運營，進行嚴格的按樓層、按區(qū)域進行業(yè)態(tài)劃分。由于地塊狹長，并且中間有一條城市區(qū)間道路間隔，要求該部分物業(yè)完全按照商場型物業(yè)規(guī)劃，由于僅僅為局部4層的裙樓物業(yè)規(guī)劃，因此規(guī)劃可以考慮按照業(yè)態(tài)劃分，對兩塊地進行獨立規(guī)劃，如A棟樓為青春時尚館，B棟樓為紳士館，或者A棟樓休閑體驗館，B棟樓消費購物館等。本案高端購物廣場的規(guī)劃，對于特殊業(yè)態(tài)因提前考慮建筑方面的要求，如大型餐飲預留煙道、大功率電源、足夠上下水、包間衛(wèi)生間等等。購物廣場可采取商業(yè)街區(qū)對拼的建筑排布進行規(guī)劃，中間規(guī)劃大面積中庭，中庭局部延伸至負1層，實現(xiàn)負1層商業(yè)可直接自然采光。建議規(guī)劃一所大面積的廣場（可結合兩塊地中間區(qū)間道路設置），廣場處設置下沉式廣場。同時規(guī)劃2處次廣場（小型廣場）。購物廣場的垂直交通分別設置在內部商業(yè)街區(qū)（中庭）兩側，包括觀光電梯、扶梯等等，垂直交通可以直達負1層商業(yè)區(qū)，局部直達負2層停車區(qū)。南北沿街商鋪1-2層以上的3層、局部4層物業(yè)，初步考慮納入購物廣場物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，因此在3層及局部4層平面布局方面，應極力避免死角鋪的出現(xiàn)。局部4層物業(yè)可以考慮結合3層屋面規(guī)劃觀光、休閑餐廳或者其他休閑業(yè)態(tài)。（2）主樓規(guī)劃主樓位置規(guī)劃貼近文昌東路用地紅線，一方面提升文昌東路的城市形象，另一面避免主樓與“商業(yè)水街”在視覺上、消費動線方面形成沖突。主樓建議規(guī)劃4或者5棟，建議主樓自西向東依次為四星級酒店、5A標準寫字樓、公寓式酒店。1）4星級酒店臨京杭路規(guī)劃的四星級酒店考慮入口大堂臨文昌東路與京杭路交叉口規(guī)劃，建筑進深25.2米，總開間60米，預計規(guī)劃16層，裙樓3層，主樓13層，主樓層高3.6米，該棟主樓建筑高度約62米。4星級酒店的堂食餐飲可以考慮結合高端購物廣場打造，包間餐飲、小型會議區(qū)、休閑娛樂區(qū)（KTV、美容美體等）、商務中心設置在主樓部分。酒店大面積宴會廳（1500-2000平米），設置在裙樓的3層或者4層，采取無柱設計。酒店的客房預計規(guī)劃200間左右。2）5A標準寫字樓獨立大堂，層高3.6米,16層，預計該棟樓規(guī)劃總建筑高度62米3)公寓式酒店獨立大堂，層高3.6米、5.1米挑高層高,請設計單位根據(jù)容積率要求自行規(guī)劃挑高物業(yè)的位置與規(guī)模等，公寓式酒店樓棟的高度75-80米之間。按照以上的規(guī)劃思路，宗地西側地塊為兩棟60余米的建筑，宗地東側地塊為兩棟或者三棟約80米的建筑。整個項目自西向東形成高度遞進，富有層次感。4、項目裙樓高端購物廣場規(guī)劃設計理念裙樓高端購物廣場采取街區(qū)化設計，但空間方面與南北臨街店鋪完全分離，未來的經營理念與管理也都將完全分離。高端購物廣場意在打造揚州最為高端的消費商場，完全按照商場化模式運營。購物廣場的規(guī)劃要求建筑以街區(qū)模式布局，空間以商場化經營理念劃分，為了降低公攤面積，可采取中庭完全自然采光，后期加頂，以實現(xiàn)商場完全封閉管理的經營要求。5、規(guī)劃建筑風格現(xiàn)代建筑風格6、入口與交通酒店人流入口規(guī)劃在京杭路與文昌東路交匯處；裙樓商業(yè)的人流主入口規(guī)劃臨近“商業(yè)水街”；公寓式酒店、5A標準寫字樓均需規(guī)劃獨立入口大堂。其他交通組織（地下）等依照地塊控規(guī)要求。7、停車規(guī)劃停車主要規(guī)劃地下停