城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃的實踐與探索-以深圳市寶安中心區(qū)為例

城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃的實踐與探索——以深圳市寶安中心區(qū)為例摘要城市地下空間作為城市空間資源的重要組成部分，其開發(fā)和利用已經(jīng)逐步成為我國大城市實現(xiàn)科學、有序和可持續(xù)發(fā)展的一項重要戰(zhàn)略選擇。為了促進地下空間的高效利用和保護，地下空間規(guī)劃編制工作也在逐步開展。本文圍繞城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃的趨勢與原則、內(nèi)容與重點、實施與管理等問題展開討論，為我國大城市中心區(qū)地下空間資源利用的規(guī)劃工作提供借鑒。關鍵詞城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃目前，城市用地的緊張和軌道交通的大規(guī)模建設促進了地下空間的快速發(fā)展，地下空間規(guī)劃工作也被列入城市規(guī)劃工作的重要內(nèi)容?！吨袊鞘械叵驴臻g規(guī)劃編制導則》提出將城市地下空間規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行編制。并明確指出，“城市的中心、副中心、CBD、交通樞紐等重點規(guī)劃建設地區(qū)，應當編制地下空間詳細規(guī)劃?！笨梢?，地下空間規(guī)劃日益受到關注和重視。1城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃的必要性1.1深化落實城市總體規(guī)劃層面的要求伴隨著城市地下空間的開發(fā)利用，國家及地方層面的相關政策規(guī)范紛紛出臺。如1997年10月建設部令發(fā)布施行的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》中明確“城市地下空間規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要組成部分。各級人民政府在組織編制城市總體規(guī)劃時，應根據(jù)城市發(fā)展的需要，編制城市地下空間開發(fā)利用規(guī)劃?！鄙钲谝丫幹仆瓿傻摹渡钲谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2007-2020）》中，依據(jù)軌道交通條件、土地利用功能、商業(yè)中心布局、地下空間資源條件，把全市地下空間分為綜合功能區(qū)、混合功能區(qū)和簡單功能區(qū)，對各類功能區(qū)提出地下空間開發(fā)指引(見圖1)；并要求“對綜合功能區(qū)必須編制地上地下相結合的詳細規(guī)劃”。因此，在總體規(guī)劃的宏觀指導下，針對城市重點地區(qū)編制地下空間詳細規(guī)劃，以有效控制其地下空間開發(fā)利用。1.2城市中心區(qū)立體化集約發(fā)展的需要城市中心區(qū)承載了政治、經(jīng)濟、文化等城市重要功能，是城市中最具活力和吸引力的地區(qū)，也是城市多種矛盾最集中的地區(qū)，而城市土地資源緊缺是所有矛盾的根源，地下空間利用將有效帶動地區(qū)立體化集約發(fā)展。因此，在新的城市發(fā)展背景下，地下空間利用正成為大城市中心區(qū)土地利用新的發(fā)展方向，其將傳統(tǒng)粗放型、平面外延式增量發(fā)展模式，轉變?yōu)楣?jié)約型、立體內(nèi)涵式存量優(yōu)化的發(fā)展模式。1.3地下空間規(guī)劃管理和實際開發(fā)建設的需要地下空間開發(fā)建設要堅持規(guī)劃先行，充分發(fā)揮規(guī)劃的先導作用。目前，借助軌道建設與新城建設的機遇，編制系統(tǒng)、完整的地下空間規(guī)劃，制定分圖指引，為該地區(qū)的地下空間的開發(fā)建設、規(guī)劃管理、后續(xù)規(guī)劃編制提供科學的思路和依據(jù)。2.城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃趨勢和原則2.1地下空間發(fā)展趨勢城市中心區(qū)地下空間開發(fā)利用是以日本1930年建設地下街開始，成效較高的是日本和歐美發(fā)達國家，每個國家都有各自的特色，總體上看發(fā)展均呈現(xiàn)網(wǎng)絡化、立體化和舒適化的趨勢。1）網(wǎng)絡化趨勢：地下空間相互連通形成網(wǎng)絡和體系，有利于促進地下空間的高效利用。由于地下空間資源開發(fā)建設具有長期性、復雜性，網(wǎng)絡形成一般需要30-40年時間。（見圖2）2）立體化趨勢：立體化發(fā)展既是城市地下空間開發(fā)利用的要求，也是城市地下空間開發(fā)利用的目標。一般根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模和建設目標，將地上地下空間綜合考慮，形成立體化的空間系統(tǒng)，保障城市各層次空間之間的快速轉換。（見圖3）3）舒適化趨勢：舒適化是人文關懷、以人為本思想的體現(xiàn)。采用天窗、下沉式廣場引入自然光；布置綠化和人工流水組織視線、分割空間；設置簡潔、清晰的標示系統(tǒng)等均可以增強人在地下行走時的舒適感。（見圖4、圖5）2.2地下空間規(guī)劃原則2.2.1分層利用原則根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，地下空間開發(fā)一般分為淺層、次淺層、次深層和深層四個層次(見圖6)，并根據(jù)規(guī)劃區(qū)的地質(zhì)條件、地下空間發(fā)展階段和地下空間功能判斷近期適宜的開發(fā)深度。通常地下空間開發(fā)從淺層開始，然后根據(jù)需要逐步向深層發(fā)展，宜淺則淺，該深則深。2.2.2功能延伸原則城市地下空間功能是城市功能在地下空間上的具體體現(xiàn)，主要作為地面建筑功能的延伸和配套功能的補充（見圖7）。規(guī)劃中應根據(jù)地面建筑功能情況以及該規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在的主要問題，來轉移部分地面功能到地下或增加一些新的功能，滿足該地區(qū)城市發(fā)展需求。3.城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃思路和重點以下結合筆者所參與的深圳市寶安中心區(qū)地下空間綜合利用規(guī)劃的實踐對城市中心區(qū)地下空間規(guī)劃的思路、內(nèi)容、重點等方面進行探討。3.1地下空間開發(fā)條件判斷地下空間規(guī)劃與地面規(guī)劃緊密相關，同時又受地面建設情況的影響和制約。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃結構、用地功能、開發(fā)強度等要素與地下空間開發(fā)的關系，判斷該地區(qū)是否具備地下空間開發(fā)條件。3.2地下空間資源評估地下空間資源評估是地下空間規(guī)劃的一個重點，為城市地下空間規(guī)劃方案的制定提供依據(jù)。通過資源評估，對地下空間開發(fā)價值進行分析判斷，把價值高的區(qū)域作為地下空間重點開發(fā)區(qū)，針對重點區(qū)進一步展開詳細設計。地下空間價值評估與眾多因素有關，總體上可以歸結為質(zhì)量與需求的疊加分析。地下空間質(zhì)量是在一定技術條件下，由于工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、地面建設情況及地下空間開發(fā)等條件的制約，影響著地下空間可開發(fā)利用的難易程度或潛力。對城市地下空間資源質(zhì)量進行評估，是對其制定開發(fā)利用規(guī)劃、采取合理的開發(fā)方式與措施的科學依據(jù)。質(zhì)量評估宜結合用地權屬特征及地面建設情況，對地質(zhì)條件、公共空間、大型公共設施用地、道路用地及項目用地等多要素進行疊加分析，采用分級形式來表示各地塊的質(zhì)量等級,質(zhì)量等級高的區(qū)塊作為地下空間開發(fā)利用的優(yōu)質(zhì)資源。城市地下空間需求是城市地下空間規(guī)劃中一個關鍵的參數(shù)和重要依據(jù)，是地下空間利用功能布局的基礎。需求歸根結底是人對地下空間的需求，人口密度越大對地下空間開發(fā)的需求就越大，因此，可以從與人口密度相關的建筑功能、開發(fā)強度、軌道交通等要素，對地下空間需求進行評估，可以采用分級形式來表示各地塊的需求等級，需求越大的區(qū)塊地下空間越具有開發(fā)的必要性和緊迫性3.3地下空間規(guī)模確定由于地下空間具備不可逆性，地下建筑物一經(jīng)建成，將不可能回到原來的狀態(tài)，也很難改造和拆除；此外，地下空間大規(guī)模利用對地面環(huán)境也會帶來一定的負面影響，如雨水下滲受阻、綠化植被破壞，在這些問題上要防患于未然。因此，在開發(fā)利用地下空間前要科學論證、多方研討，合理確定地下空間開發(fā)規(guī)模，避免出現(xiàn)不可逆轉的決策失誤及環(huán)境影響。地下空間規(guī)模的確定是地下空間規(guī)劃的重點，也是難點。目前，國內(nèi)外對城市中心區(qū)適宜的開發(fā)規(guī)模，尚未有一套公認、成熟、系統(tǒng)的預測方法。在深圳市寶安中心區(qū)地下空間規(guī)劃中，規(guī)劃提出三種規(guī)模預測方法進行相互校核，最終確定適宜中心區(qū)發(fā)展的地下空間規(guī)模。1）類比法：以國內(nèi)外類似城市、類似地區(qū)已建成地下空間的規(guī)模為參考，分析城市地下建筑規(guī)模占地上總建筑規(guī)模的比例。根據(jù)規(guī)劃區(qū)與參考城市的中心區(qū)發(fā)展階段、發(fā)展目標、規(guī)劃范圍、軌道交通等條件相近程度，賦予不同的值，確定該規(guī)劃區(qū)地下建筑規(guī)模與地上總建筑規(guī)模的比值；再依據(jù)上層次規(guī)劃中確定的地上建筑總規(guī)模，計算出規(guī)劃區(qū)地下空間開發(fā)總量。2）城市建設動態(tài)平衡法：城市建設動態(tài)平衡法是按照地上地下整體協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，依據(jù)地下建筑功能是地面建筑功能延伸的原則，假定常數(shù)、自變量、因變量，建立測算模型，通過測算得出中心區(qū)地下空間規(guī)模。具體測算模型如下：（1）假定常數(shù)停車配建指標：（Nx車位/100m2），停車配建數(shù)也可以直接用上層次規(guī)劃中確定的數(shù)值。地下停車率：（城市中心地區(qū)地下配建停車比例一般為80%-90%，本文建議取最高值90%）地下標準停車位單位面積：（停車樓和地下停車庫的建筑面積30-35m2/車位，建議取35㎡/車位）平戰(zhàn)結合的人防配建指標：[新建十層（含）以上或基礎埋深3米（含）以上的九層以下民用建筑，按首層建筑面積修建6級（含）以上“滿堂紅”防空地下室。新建九層以下并且基礎埋深3米以下的民用建筑按地面以上總建筑面積的2%修建6級（含）以上防空地下室。——人民防空工程初步設計審查(深圳)]。地下綜合體中停車設施面積開發(fā)比重(50%)地下綜合體中商業(yè)設施面積開發(fā)比重(20%)地下綜合體中公共通道面積開發(fā)比重(20%)（2）自變量A：地塊用地面積（m2）R：地塊平均容積率T：地塊內(nèi)建筑核心筒投影面積（m2）Z：地塊內(nèi)裙房總建筑面積（m2）（3）因變量S：規(guī)劃區(qū)內(nèi)地下空間開發(fā)總量Sa:各地塊內(nèi)配建地下停車設施開發(fā)量（m2）Sb:各地塊內(nèi)平戰(zhàn)結合人防設施開發(fā)量（m2）Sc:各地塊內(nèi)地下綜合體開發(fā)量（m2）Sa=(AxR/100)x地下停車率(90%)x地下標準停車位單位面積(35)Sb=T（建筑核心筒投影面積）+Z（裙房總建筑面積）x2%Sc=Sa/地下綜合體中停車設施面積開發(fā)比重（4）測算模型根據(jù)各地塊地下主導開發(fā)功能的不同，將地下空間開發(fā)分四類進行規(guī)模預測，地下空間開發(fā)總量S=S1+S2+S3+S4第一類S1不考慮開發(fā)地下空間，主要分布在學校用地與生態(tài)保護用地內(nèi)。第二類S2靜態(tài)交通功能、人防功能復合型地下空間開發(fā)區(qū)，分布在居住用地內(nèi)。S2=∑〔MAX（Sa,Sb）〕第三類S3綜合交通功能（靜態(tài)停車、公共通道等）、公共服務功能（商業(yè)、文化娛樂等）、人防功能復合型地下空間開發(fā)區(qū)，分布在商業(yè)、商務辦公區(qū)。S3=∑〔MAX（Sb,Sc）〕第四類S4現(xiàn)狀已開發(fā)地下空間3）方案分項統(tǒng)計法：根據(jù)初步地下空間功能布局方案，分項統(tǒng)計各主導功能用地的地下空間開發(fā)量，相加后求得地下空間開發(fā)總規(guī)模。以上三種方法各有特點：類比法是以現(xiàn)狀已建地下空間規(guī)模進行推導，求得規(guī)劃區(qū)地下空間總規(guī)模，可以對地下空間開發(fā)總量進行判斷，這種方法相對比較粗略，數(shù)據(jù)誤差大。城市建設動態(tài)平衡法是以城市地下空間中主導功能的需求規(guī)模為依據(jù)，分地塊計算地下空間對各功能的需求規(guī)模，最后相加得出規(guī)劃區(qū)內(nèi)地下空間開發(fā)總規(guī)模，這種方法模型體系比較復雜，但數(shù)據(jù)相對比較準確。方案分項統(tǒng)計法，是依據(jù)地下空間規(guī)劃布局方案及地塊控制指標，得出規(guī)劃區(qū)內(nèi)地下空間總規(guī)模。每種規(guī)模預測方法都有一定的限制性、偏差性，本文提出采用三種方法進行動態(tài)的校核，以提出適合規(guī)劃區(qū)的發(fā)展規(guī)模，指導整個規(guī)劃布局方案的制定。3.4地下空間規(guī)劃方案制定地下空間規(guī)劃方案制定是地下空間規(guī)劃的重點，是規(guī)劃思想和目標的體現(xiàn)，針對大城市中心區(qū)一般宜分整體概念規(guī)劃和重點地區(qū)詳細規(guī)劃兩個層次進行，既保證了規(guī)劃的系統(tǒng)性、完整性，又兼顧了規(guī)劃的可控性和可實施性。3.4.1中心區(qū)整體概念規(guī)劃整體概念規(guī)劃是對中心區(qū)地下空間整體發(fā)展方向和結構的把握，應重點做好以下幾個方面的工作內(nèi)容:1）規(guī)劃結構：是地下空間布局的總體結構形態(tài)，且與地面規(guī)劃結構有一定對應性或互補性。2）功能布局：是地下空間規(guī)劃的核心內(nèi)容，通過轉移一部分地面功能到地下，在緩解地面矛盾的同時，又可以拓展城市容量，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。3）開發(fā)強度：是反映地下建設密度的重要指標，即指地塊地下空間開發(fā)量與地塊面積的比例系數(shù)，等于地下空間開挖平面面積率乘以地下空間開發(fā)層數(shù)。4）開發(fā)模式：根據(jù)土地的權屬特征、地下空間功能的公共或私有屬性，提出各地塊適宜的開發(fā)模式，包括由政府主導的統(tǒng)一開發(fā)、政府和開發(fā)商協(xié)商的聯(lián)合開發(fā)和由開發(fā)商進行的獨立開發(fā)。5）開發(fā)建設時序：地下空間開發(fā)受地面建設情況影響，盡量做到與地上建設同步、與人防改造同步、與市政工程同步。6）專項規(guī)劃：主要包括交通系統(tǒng)、市政系統(tǒng)、人防系統(tǒng)等，地下空間開發(fā)的主要目的之一就是滿足城市各種配套設施的需求，專項規(guī)劃也是地下空間規(guī)劃的重要內(nèi)容。3.4.2重點地區(qū)詳細規(guī)劃重點地區(qū)詳細規(guī)劃，以整體概念規(guī)劃為基礎，對通過資源評估確定的重點地區(qū)，著重研究以下幾方面工作內(nèi)容：1）地下空間分層平面設計：目的在于使城市地下空間的開發(fā)能夠依照一定的原則在相應的空間層次發(fā)展相關功能設施，避免地下空間開發(fā)在空間占用上的矛盾，保證合理、和諧的地下空間開發(fā)利用。2）地下空間豎向設計：表達各功能區(qū)之間的豎向銜接關系。3）地下空間步行道設計：對步行道的位置、寬度、高度進行設計。4）地下車庫連通設計：為了提高車庫的停放使用效率，避免各單位建設地下車庫而造成地塊內(nèi)出入口過多，規(guī)劃設計在不穿越城市道路的原則下，盡量使同一街區(qū)內(nèi)相鄰各個地塊的地下車庫連通，形成小環(huán)型獨立系統(tǒng)。5）地下空間景觀環(huán)境設計：城市地下空間環(huán)境的設計是地下空間開發(fā)利用的一個重要環(huán)節(jié)，考慮文化、社會、人的心理等諸多因素，對地下空間出入口、采光通風以及標識等內(nèi)容提出設計原則和方法。3.4.3分圖指引針對中心區(qū)地下空間編制分圖指引，將地下空間開發(fā)內(nèi)容納入控制性詳細規(guī)劃層面，有利于有序、規(guī)范、高效地推動地下空間資源的開發(fā)建設，是進一步完善和健全規(guī)劃管理體制的有效途徑之一。中心區(qū)分圖指引一般以街坊為單位，以地面控規(guī)或城市設計為底圖，地塊編號同地上編號一致，為表明地下空間，在編號前加“U”字母。分圖指引控制指標體系主要包括：1）地塊控制指標：地下建筑性質(zhì)、建設容量、開發(fā)深度、地下停車數(shù)量及規(guī)模、步行通道、人防設施等。2）圖紙控制：道路紅線、地下空間建筑控制線及坐標、地下停車出入口、人防出入口、地下通道出入口、步行通道預留接口位置、地下步行通道位置、下沉式廣場位置、地下空間標高。3）設計引導：地下空間退線要求、地下建筑高度要求、地下公共通道控制要求。為了保證規(guī)劃的有效落實和實施，同時預留規(guī)劃的彈性，分圖采用剛性、彈性與引導相結合的控制引導方式，詳見表2。4地下空間規(guī)劃實施與管理城市地下空間規(guī)劃的實施應按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》等相關法規(guī)的要求施行，為了進一步規(guī)范地下空間建設和管理，還需要制定和完善各項技術性法規(guī)和政策。4.1健全相關的法規(guī)體系，明確產(chǎn)權歸屬1）加快推進地方城市地下空間利用管理辦法的制定工作明確地下空間權和地役權；明確主管職能部門及建設許可程序、規(guī)劃編制及使用管理；實行土地分層出讓，明確地下空間紅線（退線范圍）、開發(fā)深度；使地下產(chǎn)權登記、用地審批、地價政策等方面具有操作依據(jù)。2）制定地下連通的管理實施細則依據(jù)規(guī)劃公共領域下方由政府出資，地塊紅線內(nèi)由業(yè)主建設，先建者負責建設通道，預留相鄰地塊連接口，政府可采用開發(fā)面積獎勵或減免費用的辦法解決公共部分的通道建設費用。4.2完善地下空間的技術規(guī)范標準1）確定地下空間的分類和指標體系，形成統(tǒng)一的技術標準；2）將地下空間的整體布局、開發(fā)規(guī)模等納入技術標準的要求中；3）結合各種相關的專業(yè)工種，制訂地下空間建設的行業(yè)標準。4.3建構完善的地下空間規(guī)劃編制體系雖然地上與地下規(guī)劃的“宏觀-中觀-微觀”幾個層次是相對應的，但各自分離，造成了地面地下“兩層皮”的現(xiàn)象。就地下空間規(guī)劃本身而言，由于其自身系統(tǒng)并不完善，造成了規(guī)劃實施不力的情況。應確立地下空間規(guī)劃在城市總體規(guī)劃中的地位與作用，將地下空間的規(guī)劃和管理納入到城市規(guī)劃管理體系，使之成為指導城市地下空間有序開發(fā)利用的依據(jù)。另外，應把地下空間規(guī)劃的控制要素:開發(fā)范圍、面積、深度（層數(shù)）、性質(zhì)、出入口位置（包括垂直交通的設置）、公共通道位置（地塊間的聯(lián)系）、綜合管溝（管位、斷面形式）等內(nèi)容納入法定規(guī)劃，保障地下空間規(guī)劃的實施。5結語地下空間利用在解決城市交通問題、改善城市環(huán)境等方面的優(yōu)勢與潛力逐步顯現(xiàn)，在實踐中也取得了很好的效果，地下空間利用將成為今后大城市中心區(qū)發(fā)展的主導方向。筆者結合寶安中心區(qū)地下空間綜合利用規(guī)劃項目的工作實踐，對我國大城市中心區(qū)地下空間資源利用規(guī)劃提出以下建議：（一），從開