駐馬店某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)

“華晟地產(chǎn)白橋路項(xiàng)目前期提報(bào)”同盛行（鄭州）地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈：華晟地產(chǎn)2商業(yè)秘密聲明

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市場(chǎng)分析

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)策略政策環(huán)境區(qū)位分析樓市分析競(jìng)爭(zhēng)分析政策分析2018年，房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制元年，三四線(xiàn)城市或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。宏觀(guān)調(diào)控：不放松2017年，房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，目前沒(méi)有松動(dòng)跡象十九大召開(kāi)：明確房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，同時(shí)加速建立房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)稅加速出臺(tái)，房地產(chǎn)稅作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要“構(gòu)件”或?qū)⒓{入立法議程，明確落地時(shí)間新的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)確立，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)：應(yīng)盡快適應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境，確定新的企業(yè)戰(zhàn)略并加以實(shí)施。信貸：收緊銀行界人士指出，金融手段一直以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，若政府持續(xù)嚴(yán)控金融信貸，首當(dāng)其沖打擊的就是投資客的購(gòu)買(mǎi)積極性，而剛需和改善也都會(huì)受到抑制，對(duì)購(gòu)房者的信心是個(gè)巨大打擊，將會(huì)對(duì)樓市造成巨大的影響。銀行貸款持續(xù)緊縮，首套房利率上浮30%，基本就是不放貸；由于銀根緊張，4月17日，央行降準(zhǔn)1個(gè)點(diǎn)，以應(yīng)對(duì)中小企業(yè)信貸緊張。2018年將是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制元年，房產(chǎn)稅正在密集出臺(tái)，并將迅速實(shí)施，房地產(chǎn)回歸“居住”屬性是必然。練江河休閑宜居區(qū)，作為駐馬店的后花園，隨著練江河升級(jí)改造，已成為新的投資居住熱點(diǎn)。區(qū)域概況：以練江河為引擎，通過(guò)天中古鎮(zhèn)、驛站文化旅游等，打造駐馬店的后花園。功能定位：作為與駐馬店老城緊密相連的區(qū)域，練江河片區(qū)有著提升城市環(huán)境，改善城市形象的重要作用。區(qū)域定位：駐馬店的后花園，休閑、旅游、商業(yè)等為一體的城市形象窗口。交通規(guī)劃：白橋路、風(fēng)光路、文明路與城區(qū)無(wú)縫連接，汝河大道直通京珠高速駐馬店南入口，107過(guò)道直達(dá)確山。區(qū)位分析隨著駐馬店城市發(fā)展，已初步形成北部開(kāi)發(fā)區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)、中心老城區(qū)、鐵東改造區(qū)、練江河片區(qū)五大組團(tuán)。北部新區(qū)：政務(wù)新區(qū)向北延伸的區(qū)域，開(kāi)源大道以北，文明路為中軸，利用職教園+小清河為引擎極力向北拓展，主流均價(jià)5000-5800。練江大道銅山大道文明大道樂(lè)山大道北部新區(qū)練江河片區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)鐵東中心區(qū)高鐵片區(qū)：沿高鐵南北延伸，目前區(qū)域基本配套日益完善，品牌項(xiàng)目多、規(guī)模大。主流均價(jià)5500-8000（精裝）中心片區(qū)：多為舊城改造項(xiàng)目，少而小，形象品質(zhì)普遍較低，主流均價(jià)5600-6000鐵東片區(qū)：隨著東廣場(chǎng)的升級(jí)改造，和碧桂園歐洲城的進(jìn)駐，鐵東形象正在改觀(guān)，主流均價(jià)5000-6000練江河片區(qū)：項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，區(qū)域價(jià)值日益提升，主流均價(jià)4500-6000樓市分析2017年開(kāi)發(fā)商購(gòu)置熱情高漲，地王頻現(xiàn)，預(yù)計(jì)2018年入市項(xiàng)目將會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。土地綜述1、受市場(chǎng)火爆影響，開(kāi)發(fā)商入市信心大增，土地市場(chǎng)相較2016年明顯火爆，2017年4季度商住類(lèi)土地供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2018年入市項(xiàng)目將持續(xù)增多。2、2017年商住類(lèi)地價(jià)明顯上漲，高鐵片區(qū)一宗地以506萬(wàn)/畝奪得地王，中心城區(qū)地價(jià)已超300萬(wàn)，城區(qū)邊緣地價(jià)150—200萬(wàn)。3、房產(chǎn)名企在土地市場(chǎng)相對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商更加具有主動(dòng)權(quán)，政府方面更傾向于招商引資，與房產(chǎn)名企合作，促進(jìn)城市建設(shè)。4、隨著拆遷改造力度的增加，棚戶(hù)區(qū)改造用地逐漸放量，駐馬店將再一次出現(xiàn)集中入市供應(yīng)現(xiàn)象。2017年全年駐馬店商業(yè)住宅類(lèi)土地共計(jì)成交25宗，總面積1115990平方米（1673.5畝），同比增長(zhǎng)約130%，成交金額22.3億元，同比增長(zhǎng)約116%。土地分析2017年，駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，其中北區(qū)、高鐵片區(qū)遙遙領(lǐng)先，練江河片區(qū)價(jià)格漲幅快，去化量相對(duì)較少。各版塊量?jī)r(jià)綜述2017年度，北區(qū)和高鐵片區(qū)整體去化量依然保持優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量多，因多為現(xiàn)房及尾盤(pán)項(xiàng)目，價(jià)位適中。高鐵片區(qū)價(jià)位最高，北區(qū)去化速度最快，練江河片區(qū)價(jià)位上漲較快，銷(xiāo)量增長(zhǎng)相對(duì)較少。駐馬店2017年整體銷(xiāo)售26840套，均價(jià)5098，相比2016年，銷(xiāo)量增長(zhǎng)21.54%，成交均價(jià)增長(zhǎng)18.64%。2017年，住宅類(lèi)產(chǎn)品，量?jī)r(jià)格齊升，因備案數(shù)據(jù)滯后，具體價(jià)格可能更高。產(chǎn)品形態(tài)而言，以高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品也非常緊俏，量?jī)r(jià)齊升，公寓、商鋪相對(duì)去化緩慢，投資熱情不高。產(chǎn)品類(lèi)型高層洋房別墅公寓商鋪銷(xiāo)售套數(shù)（套）21639152115213542174銷(xiāo)售面積（㎡）2406330207265295537179175467銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）10923171463243041335658117835銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）4539705910291496715614銷(xiāo)售分析2017年，市場(chǎng)庫(kù)存以公寓和商鋪為主，其中住宅需求集中在110-130㎡之間。

縱觀(guān)2017年備案數(shù)據(jù)，通過(guò)整體去化量和庫(kù)存量對(duì)比可知，住宅產(chǎn)品處于供不應(yīng)求狀態(tài)，公寓商鋪處于供大于求。通過(guò)產(chǎn)品面積區(qū)間的去化和庫(kù)存相比，110-130㎡區(qū)間市場(chǎng)需求火熱，90㎡以下去化緩慢，庫(kù)存較多。產(chǎn)品類(lèi)型高層洋房公寓商鋪去化套數(shù)21639152113542174庫(kù)存套數(shù)20274158231649719庫(kù)存面積208822182599190105735803面積去化套數(shù)庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存占比70平以下1266305815.08%70—90㎡185918048.9%90—110㎡3592344617%110—130㎡12327643131.72%130—150㎡3073409020.17%150㎡以上104314457.13%庫(kù)存分析周邊樓盤(pán)供應(yīng)量較大，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有金海岸、金水灣、上海灘、悅龍臺(tái)、世博園等項(xiàng)目。競(jìng)品分析金海岸項(xiàng)目：占地100畝，總建面15萬(wàn)方，規(guī)劃有高層住宅、花園洋房和沿河聯(lián)排等，容積率2.9，目前工程進(jìn)度4層左右，排號(hào)認(rèn)籌10#、13#，約認(rèn)籌400組左右，預(yù)計(jì)5月選房，目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格4500元/㎡。國(guó)企開(kāi)發(fā)，四證全，前期4300低價(jià)員工團(tuán)購(gòu)，開(kāi)拓市場(chǎng)客戶(hù)。金海岸書(shū)香水岸項(xiàng)目：占地近300畝，規(guī)劃建筑面積近80萬(wàn)平方米，由33棟高層精品住宅、1棟智能化商務(wù)辦公樓、3棟多層電梯花園洋房別墅、臨街商業(yè)裙樓等多種業(yè)態(tài)組成的大型城市綜合體。一期剩余少量房源在售。在售均價(jià)約5050元/㎡，目前處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余約240畝未推。書(shū)香水岸濱河萬(wàn)象城項(xiàng)目：占地70畝，總建面17萬(wàn)方，共7棟高層住宅896套房源，2T4，主力戶(hù)型面積99-123m2三房，3月底9號(hào)樓開(kāi)始排號(hào)，預(yù)計(jì)5月選房，本批房源189套，約2.3萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)10月份住宅清盤(pán)。在售均價(jià)約5600元/㎡，9號(hào)樓排號(hào)約100組左右，去化速度月均30套。濱河萬(wàn)象城弘康·金水灣項(xiàng)目：總占地160畝，總建面18萬(wàn)㎡，1期、2期共推售11棟小高層，約6.5萬(wàn)㎡；3期6棟高層，體量約7萬(wàn)㎡；金水灣是南區(qū)高端樓盤(pán)的代表，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃以11層小高層、16-18層二類(lèi)高層為主，是一個(gè)低密度住宅社區(qū)，園林景觀(guān)打造較為細(xì)致。實(shí)景現(xiàn)房，在售均價(jià)約5800元/㎡，目前處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，月均銷(xiāo)售速度約20套。金水灣濱江國(guó)際項(xiàng)目：占地67畝，總建筑面積20萬(wàn)㎡，新亞洲建筑風(fēng)格，產(chǎn)品為洋房+高層，目前仍處于規(guī)劃調(diào)整中。2018年1月啟動(dòng)0元入會(huì)，享萬(wàn)元優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)售樓部介紹，5月計(jì)劃啟動(dòng)項(xiàng)目推售，預(yù)計(jì)2018年下半年證件齊全入市。濱江國(guó)際上海灘項(xiàng)目：占地108畝，總建筑面積16萬(wàn)㎡，目前在售為1#；2#、8#、9#未售，剩余房源約500套。銷(xiāo)售均價(jià)5600元/㎡，五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷(xiāo)售，月均去化約40套。上海灘悅龍臺(tái)項(xiàng)目：占地100畝，總建筑面積26萬(wàn)㎡，2月啟動(dòng)8#、10#認(rèn)籌排號(hào)，目前認(rèn)籌約400組，日均5組左右；排號(hào)政策交1千抵1萬(wàn)、交1萬(wàn)抵3萬(wàn)。一期約10萬(wàn)㎡，約900余套，首批8#、10#預(yù)計(jì)5月初選房，銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)4900元/㎡。悅龍臺(tái)同信·世博院項(xiàng)目：規(guī)劃總占地近160畝，總建筑面積近34萬(wàn)平方米，宣傳配套較高，純高層住宅，主力面積95-125㎡，2017年12月啟動(dòng)排號(hào)，交1千抵1萬(wàn)，四證齊全，排號(hào)量約600組，4月21日選房均價(jià)5000元/㎡，13層4900元/㎡。4月21日開(kāi)盤(pán)選房，無(wú)證推售均價(jià)約5000元/㎡，排號(hào)600組，216套房源，去化約180套。116㎡95㎡世博院2018年，調(diào)控方向穩(wěn)定，信貸收緊，駐馬店整體行情尚好，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。政策總結(jié)：宏觀(guān)調(diào)控不放松，銀行信貸放款困難，資金流將成為影響房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素。政策影響預(yù)計(jì)將在2018年有所體現(xiàn)，三四線(xiàn)樓市或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。樓市總結(jié)：2017年駐馬店拆遷改造效果顯著，土地供應(yīng)成交量較大，預(yù)計(jì)2018年入市項(xiàng)目較多，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，2017年量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)或?qū)⒒芈?。區(qū)域總結(jié)：總練江河片區(qū)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；基本都是20萬(wàn)㎡左右的樓盤(pán)，目前住宅剩余推售量約45萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2018年推售200萬(wàn)㎡，供應(yīng)量較大，客戶(hù)選擇面較寬；周邊大量拆遷戶(hù)成為市場(chǎng)主力。競(jìng)品總結(jié)：現(xiàn)房、實(shí)景可鑒，均價(jià)5600，證件不全內(nèi)購(gòu)的，均價(jià)約4900。單個(gè)項(xiàng)目月均去化約20-40套。項(xiàng)目名字金水灣書(shū)香水岸上海灘濱河萬(wàn)象城金海岸悅龍臺(tái)世博院濱江國(guó)際工程進(jìn)度實(shí)景可鑒準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房可鑒準(zhǔn)現(xiàn)房四層，四證全未動(dòng)未動(dòng)未動(dòng)價(jià)格58005050560056004500預(yù)計(jì)4900均價(jià)5000無(wú)銷(xiāo)售概況20套20套40套30套日到訪(fǎng)25組日到訪(fǎng)20組日到訪(fǎng)100組日到訪(fǎng)10組優(yōu)劣對(duì)比實(shí)景品質(zhì)高，低開(kāi)高走五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房五證齊全有客戶(hù)基礎(chǔ)五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房低價(jià)團(tuán)購(gòu)，開(kāi)拓市場(chǎng)臨干道、臨河開(kāi)發(fā)商品牌，宣傳配套高停擺時(shí)間過(guò)長(zhǎng)市場(chǎng)小結(jié)20

市場(chǎng)分析

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略區(qū)域分析規(guī)劃分析提升建議項(xiàng)目四圍：南臨百合路，書(shū)香水岸項(xiàng)目東北接練江河，約沿河1里的金源路河堤西臨規(guī)劃駐馬店三小（新校），白橋路項(xiàng)目位于白橋路、金源路交匯處東100米，規(guī)劃三十一小的東隔壁，緊鄰練江河南岸。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位于練江河沿線(xiàn)發(fā)展核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ宋纳鷳B(tài)/駐確一體化/新城區(qū)/高速引線(xiàn)/練江河/森林公園，眾多樓盤(pán)入住以后帶來(lái)的龐大引力，以練江河為引擎、天中古鎮(zhèn)的規(guī)劃、白橋路、金源路、百合路等眾多路網(wǎng)的貫通，片區(qū)練江河景觀(guān)帶的升級(jí)改造等為區(qū)域的發(fā)展提供了勃勃的人氣與后勁。背靠老城區(qū)，扼守城南新區(qū)，雄踞城市南區(qū)發(fā)展的核心陣地。

城市發(fā)展強(qiáng)勁的練江河沿線(xiàn)核心區(qū)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于練江河沿線(xiàn)景觀(guān)核心區(qū)，環(huán)境優(yōu)美

一里沿河灣，枕水而居；門(mén)前三公園，富氧生活！項(xiàng)目周邊有置地公園、煙草局游園、練江河景觀(guān)公園等多處公園綠地，更能暢享金源路一里河灣的水岸生活。環(huán)境資源項(xiàng)目位于練江河沿線(xiàn)發(fā)展核心區(qū)，教育資源豐富隔臨雙名校，全程教育家門(mén)近享。項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了三小新校，占地45畝（36班），項(xiàng)目配套六班建制雙語(yǔ)幼兒園，周邊七中、九中、十八中、體育中學(xué)環(huán)伺，教育資源豐富。教育資源項(xiàng)目周邊目前生活配套較為匱乏，商業(yè)配套較少。1公里可達(dá)愛(ài)家量販白橋路店。白橋路直達(dá)老城區(qū)，進(jìn)享繁華，離塵不離城。項(xiàng)目位于工業(yè)區(qū)，附近較多工廠(chǎng)，生活配套不足，沿白橋路向北可直達(dá)中華大道老城區(qū)，轉(zhuǎn)樂(lè)山大道即可到樂(lè)山商場(chǎng)、步行街。1公里可直達(dá)愛(ài)家量販白橋路店。配套資源項(xiàng)目四向交通暢達(dá)，客運(yùn)站、火車(chē)站、高速口出行便捷。

公交、火車(chē)、自駕進(jìn)出從容，方便快捷。周邊交通便利，北通連江大道、中華路，可達(dá)白橋客運(yùn)站，南接汝河大道直達(dá)京珠高速口，向南107國(guó)道直達(dá)確山縣城，門(mén)前有3路公交（白橋路百合路站），直達(dá)樂(lè)山商場(chǎng)、火車(chē)站。配套資源我們認(rèn)為，項(xiàng)目區(qū)域的核心優(yōu)勢(shì)應(yīng)是幾個(gè)方面的組合：首先是：練江河休閑片區(qū)的核心區(qū)位價(jià)值，休閑宜居。其次是：項(xiàng)目一線(xiàn)臨河，枕水而居，一窗收攬練江河美景的稀缺價(jià)值，以及由此延伸的周邊置地公園、煙草局游園、社區(qū)景觀(guān)園林的公園人居享受。特別是：規(guī)劃36班建制的三小新校隔墻為鄰，家門(mén)口、小區(qū)內(nèi)的教育配套，省心免接送。區(qū)域資源小結(jié)

核心優(yōu)勢(shì)：一灣水世界，雙校三公園20萬(wàn)㎡新亞洲風(fēng)格墅質(zhì)高層，飽蘊(yùn)東方美學(xué)。20萬(wàn)㎡國(guó)府大境，人車(chē)分流，6班建制幼兒園。項(xiàng)目占地約80畝，規(guī)劃建筑面積約20萬(wàn)㎡，容積率3.0，由12棟18-20層高層組成，采用當(dāng)下流行的新亞洲建筑風(fēng)格。項(xiàng)目規(guī)劃新亞洲美學(xué)，中魂西枝，高端樓盤(pán)的主流風(fēng)尚。新亞洲建筑風(fēng)格：當(dāng)下流行高端樓盤(pán)御用建筑風(fēng)格延續(xù)中式傳統(tǒng)古風(fēng)古韻，同時(shí)采用西式的設(shè)計(jì)手法及技術(shù)兩者兼容并蓄集天下之美，為我所用。目前區(qū)域內(nèi)規(guī)劃采用新亞洲建筑風(fēng)格的有：同信世博院，悅龍臺(tái)等。建筑風(fēng)格完善的教育體系和生活服務(wù)體系。自配6班建制幼兒園和星級(jí)會(huì)所項(xiàng)目周邊小學(xué)、中學(xué)教育資源齊備；項(xiàng)目自建幼兒園，方便了社區(qū)居民幼兒入學(xué)，解決了居民入學(xué)難，接送難的問(wèn)題。自建星級(jí)會(huì)所，為業(yè)主提供更高層次的生活享受。項(xiàng)目配套舒適戶(hù)型，創(chuàng)新理念，迎合主流客戶(hù)需求。建筑面積約110-130㎡舒適空間，南北通透。主力戶(hù)型：110-120m2中間戶(hù)，三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，雙臥客廳全朝南。實(shí)用需求滿(mǎn)足。主力戶(hù)型：120-130m2邊戶(hù)，三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透，其中G1、G3戶(hù)型進(jìn)深偏長(zhǎng)。戶(hù)型設(shè)計(jì)項(xiàng)目小結(jié)

首先是：駐馬店的沿河資源是有限的，練江河已成為重要的景觀(guān)示范區(qū)，隨著配套完善，價(jià)值將日益稀缺。其次是：家門(mén)口的教育得天獨(dú)厚（三小新校），特別是小學(xué)和幼兒園需要接送關(guān)照階段，家長(zhǎng)能省不少心。全部采用18-20層新亞洲墅質(zhì)小高層，110-130㎡主力創(chuàng)新舒適戶(hù)型，南北通透，采光面寬。河岸生態(tài)區(qū)，一站式學(xué)府旁，新亞洲高端奢宅根據(jù)周邊項(xiàng)目宣傳配套，建議增加指紋密碼鎖，精裝大堂、斷橋鋁雙層中空窗、直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)等。周邊項(xiàng)目宣傳配套：同信世博院：霧森系統(tǒng)，智能配套app（進(jìn)出社區(qū)人臉識(shí)別）、新風(fēng)系統(tǒng)、12班幼兒園。金水灣：20畝湖景實(shí)地體驗(yàn)，指紋密碼鎖，品牌電梯。金海岸：指紋密碼鎖、品牌電梯，精裝大堂。項(xiàng)目小結(jié)

優(yōu)勢(shì)

一河三公園，生態(tài)宜居；雙校家門(mén)口，周邊教育資源豐富；新亞洲高端建筑形象，戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)主流。威脅區(qū)域都是近百畝或超百畝項(xiàng)目，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量大，書(shū)香水岸二期、濱江國(guó)際等預(yù)計(jì)下半年入市爭(zhēng)搶客戶(hù)；隨著價(jià)格上漲，市場(chǎng)推售量增長(zhǎng)，以及信貸政策影響，地市市場(chǎng)行情迎來(lái)不確定性。

劣勢(shì)區(qū)域生活配套偏少；偏離工業(yè)區(qū)較近；項(xiàng)目四向競(jìng)品客戶(hù)攔截。SWOT機(jī)會(huì)

大量拆遷戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)；目前市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定；營(yíng)銷(xiāo)前置，提前蓄積客戶(hù)。項(xiàng)目SWOT分析35

市場(chǎng)分析

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)r(jià)值深化形象定位案名建議什么是成功人生的，最大價(jià)值？健康，未來(lái)！對(duì)于所有人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有好的身體，再大的事業(yè)，再美的家庭，終將是空談！而生活中順心與否，孩子教育又占很大比重！生態(tài)環(huán)境和教育資源，或?qū)⒊蔀榫幼∵x擇的稀缺價(jià)值。學(xué)府旁，河岸邊，不但養(yǎng)身，更養(yǎng)心綠水作伴，飛鳥(niǎo)為鄰！比河而居，推窗即景，心情自然舒暢。一站式名校家門(mén)口，孩子教育不愁，早晚堤岸散步鍛煉，閑來(lái)河邊垂釣下棋，養(yǎng)身養(yǎng)心養(yǎng)生。項(xiàng)目?jī)r(jià)值深化練江河一線(xiàn)兩岸，將越來(lái)越稀缺！公園再多，河岸有限！河岸雖長(zhǎng)，靠城卻短！隨著練江河休閑片區(qū)的完善發(fā)展，河岸地塊緊張稀缺成為必然，更不用說(shuō)比鄰三?。ㄐ滦^(qū)）的學(xué)府河岸。20萬(wàn)㎡新亞洲墅質(zhì)城邦，在練江河岸，書(shū)香學(xué)府旁，畫(huà)龍點(diǎn)睛價(jià)值稀缺地段，品質(zhì)生活需求滿(mǎn)足！20萬(wàn)㎡新亞洲墅質(zhì)城邦，中西結(jié)合，高端大氣，以建筑藝術(shù)升華生活品質(zhì)。關(guān)鍵點(diǎn)定位：練江河岸，三小旁，20萬(wàn)㎡新亞洲墅質(zhì)城邦項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目屬性提煉需營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力高端站位，中層搶客養(yǎng)生宜居：一河三公園，富氧生態(tài)學(xué)區(qū)近享：一站式教育配套家門(mén)口高端形象：20萬(wàn)㎡新亞洲墅質(zhì)城邦升值潛力：練江河休閑片區(qū)，稀缺河岸價(jià)值面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，和競(jìng)品的大量入市，需要營(yíng)銷(xiāo)前置，提前樹(shù)立品牌形象，蓄積客戶(hù)。市場(chǎng)定位半城堤香，半城書(shū)香傳播語(yǔ)：除了堤香，就是書(shū)香就項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是被河堤和學(xué)校環(huán)繞這是一座芳香之城除了堤香，就是書(shū)香新亞洲中魂西枝的建筑風(fēng)格錦上添花讓生活升華的，一半是詩(shī)一半是遠(yuǎn)方看到的是形，領(lǐng)會(huì)的是神，神在形上。三小雙語(yǔ)幼兒園形象定位一灣水世界，雙校三公園備選傳播語(yǔ)：一府定疆山，心歸河與岸一城江河，等心靠岸案名：華晟·香堤灣河水之畔，河堤之上，春賞百花爭(zhēng)芳，夏眺河流潺潺，秋觀(guān)楓葉夾道，冬藏落雪晚晴，河水映美景，景于河上行，天然河堤芬芳，謂之香堤。曲觴流水，玉帶彎彎，謂之灣。案名建議備選案名：御景灣“御：封建社會(huì)統(tǒng)治階層專(zhuān)用詞，常用作敬稱(chēng)、尊稱(chēng)，以上御下，彰顯項(xiàng)目高端品位屬性；而練江河美景，宛若項(xiàng)目的花園御苑，可奢藏，可近享，可傳承；以御景灣命名項(xiàng)目，寫(xiě)景寫(xiě)意，恰到好處。備選案名：水榭蘭亭“筑山穿池,竹木叢萃,有風(fēng)亭水榭”水榭：臨水或水上的房屋，極度親水，以供文人雅士流連。蘭亭故事，隨書(shū)香縈繞，風(fēng)雅至今。水榭蘭亭，將項(xiàng)目親水、臨校的價(jià)值屬性，融于案名之中。其他案名：望江臺(tái)水半灣御景灣54

市場(chǎng)分析

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略展示策略媒體策略推售策略形象表現(xiàn)項(xiàng)目屬性——練江河畔，三小旁，20萬(wàn)㎡新亞洲墅質(zhì)城邦項(xiàng)目：中等體量，高端形象站位，中層搶客；環(huán)境：信貸收緊，資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加；市場(chǎng)：區(qū)域投入量大、未來(lái)行情面臨不確定因素；風(fēng)險(xiǎn)：拆遷客戶(hù)流失，會(huì)喪失客戶(hù)主力；營(yíng)銷(xiāo)前置，提前蓄客、快進(jìn)快出，降低時(shí)間成本營(yíng)銷(xiāo)策略

形象及產(chǎn)品理念包裝吸引客戶(hù)——產(chǎn)品價(jià)值打動(dòng)客戶(hù)——營(yíng)銷(xiāo)手段運(yùn)用殺掉客戶(hù)以“河灣墅宅，半城堤香，半城書(shū)香”為主題撬開(kāi)市場(chǎng)，運(yùn)用工地圍擋、銷(xiāo)售中心、樣板間、宣傳物料、報(bào)紙、戶(hù)外、微信媒體進(jìn)行理念包裝、宣傳，塑造項(xiàng)目差異化形象；對(duì)產(chǎn)品形象和價(jià)值訴求，使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望；根據(jù)不同階段運(yùn)用不同的營(yíng)銷(xiāo)手段消化客戶(hù)，達(dá)到項(xiàng)目品牌塑造的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售。樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特產(chǎn)品和理念的形象，同時(shí)結(jié)合銷(xiāo)售，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)售去化和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判——競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型預(yù)售銷(xiāo)售均價(jià)推導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向價(jià)格評(píng)估表判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重弘毅·金海岸悅龍臺(tái)上海灘擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%0.90.180.80.160.90.18工程現(xiàn)狀10%0.80.0810.050.010.005交通15%10.150.90.1350.80.12配套15%0.90.1350.90.1350.80.12教育資源15%1.10.1611.10.1611.10.161景觀(guān)資源5%10.0510.0510.05容積率10%0.90.0910.11.10.11建筑規(guī)模10%0.80.0810.110.1總計(jì)100%0.9260.8910.846折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)450041674900436556004737根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較法則，目前情況下推售均價(jià)應(yīng)為4534元/平方米價(jià)格策略在基準(zhǔn)均價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合考慮本項(xiàng)目住宅價(jià)格定位區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值企劃價(jià)值上市時(shí)點(diǎn)區(qū)域價(jià)值是核心價(jià)值和基準(zhǔn)價(jià)值，決定了項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格產(chǎn)品是價(jià)值突破的關(guān)鍵，高品質(zhì)、創(chuàng)新型產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)、工程進(jìn)度對(duì)市場(chǎng)的影響，以及本身的正常增幅，估計(jì)溢價(jià)。+基準(zhǔn)均價(jià)4534

溢價(jià)10%左右

溢價(jià)5%左右

綜合考慮，預(yù)期本項(xiàng)目五證齊全時(shí)，首開(kāi)銷(xiāo)售均價(jià)5400元/平米；另外考慮市場(chǎng)上漲預(yù)期和銷(xiāo)售價(jià)格低開(kāi)高走策略，后期還有一定的上漲空間，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間5400—6000元/㎡。優(yōu)秀的企劃包裝，能進(jìn)一步提升項(xiàng)目溢價(jià)。

溢價(jià)5%左右售樓中心：外部突出昭示性，內(nèi)部要功能分區(qū)合理，展示高端項(xiàng)目形象售樓中心外部：1、售樓中心門(mén)頭要突出，設(shè)置LED顯示；2、外部設(shè)置精神堡壘或?qū)熍疲灰鹂蛻?hù)關(guān)注；3、設(shè)置停車(chē)導(dǎo)示及區(qū)位劃分。4、打造景觀(guān)示范區(qū)，塑造體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)售樓中心內(nèi)部：1、裝修體驗(yàn)國(guó)際品質(zhì)與品味；2、功能設(shè)置包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、體驗(yàn)區(qū)；3、家具要與裝修風(fēng)格相融合，采用名牌為主，提升形象。精神堡壘門(mén)頭售樓部功能分區(qū)接待流程前臺(tái)接待模型區(qū)銷(xiāo)售管理體驗(yàn)展示深度洽談簽約迎賓接待展示體驗(yàn)洽談簽約展示策略工地包裝：利用工地圍墻、戶(hù)外看板和樓體廣告進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍。工地看板：1、建議售樓中心北側(cè)臨白橋路段，制作大型戶(hù)外看板；2、利用戶(hù)外看板塑造項(xiàng)目形象，吸引過(guò)往市民的關(guān)注。2、根據(jù)不同的時(shí)間階段發(fā)布項(xiàng)目活動(dòng)信息。工地戶(hù)外看板示意工地戶(hù)外看板示意工地圍墻：

建議項(xiàng)目臨百合路路、金源路段制作圍墻廣告，考慮到噴繪使用時(shí)間短、市民素質(zhì)不高容易破壞，建議采用涂料加寫(xiě)字方式；樓體燈光字：

建議利用售樓中心上面房屋制作大型噴繪或燈光字，既能起到昭示作用，又能在晚上讓市民看到，起到宣傳左右。工地圍墻示意工地圍墻示意樓體燈光字示意樓體燈光字示意展示策略在售房部設(shè)置樣板間、景觀(guān)示范區(qū)、兒童游樂(lè)園，提升客戶(hù)品質(zhì)感。起到眼見(jiàn)為實(shí)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的目的。展示策略服務(wù)體驗(yàn)：人性化服務(wù)，讓客戶(hù)踏入項(xiàng)目那一個(gè)起處處感受到專(zhuān)業(yè)細(xì)致、周到熱情的服務(wù)。細(xì)節(jié)服務(wù)迎賓停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售中心樣板工法區(qū)園林展示區(qū)·停車(chē)位要比標(biāo)準(zhǔn)偏大，樹(shù)立清晰指示，正規(guī)編號(hào)；·保安提供迎賓敬禮指示，為客戶(hù)開(kāi)門(mén)、撐傘和代停服務(wù)。·迎賓需用禮貌用語(yǔ)，空姐式微笑服務(wù)，門(mén)衛(wèi)年輕挺拔統(tǒng)一對(duì)講和安全棍；·銷(xiāo)售中心配套水吧，為客戶(hù)提供各式飲品，并由茶藝專(zhuān)業(yè)著裝人員服務(wù)?！と逃蓪?zhuān)業(yè)人員講解，門(mén)口須有物業(yè)人員提供服務(wù)；·樣板間內(nèi)須非常自然的勤快打掃，保持衛(wèi)生?！?shù)立形象崗，設(shè)置情景休息體驗(yàn)桌椅；·跟隨不同階段活動(dòng)主題，布置浪漫場(chǎng)景和人文渲染。展示策略建議采用大眾媒體塑形象，小眾媒體通路圈客戶(hù)，微信網(wǎng)絡(luò)媒體線(xiàn)上互動(dòng)，無(wú)縫溝通，整合傳播。媒體宣傳策略：小眾圈客戶(hù)為主，進(jìn)行區(qū)域攔截，如：戶(hù)外看板、導(dǎo)示牌、外拓人員等。主要對(duì)周邊競(jìng)品進(jìn)行客戶(hù)攔截；大眾媒體進(jìn)行形象塑造和活動(dòng)傳遞，如：網(wǎng)絡(luò)、短信、微信、電梯轎廂、戶(hù)外、高炮等。微信線(xiàn)上媒體，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)新傳播，引起圈層關(guān)注，如：微信線(xiàn)上活動(dòng)，朋友圈閃曝，網(wǎng)絡(luò)媒體廣告等。媒體策略推售策略思考根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議分批推售首批房源：毗鄰三小一側(cè)房源，此處易受學(xué)校教學(xué)影響，相對(duì)價(jià)值較低，適合性?xún)r(jià)比集聚客戶(hù)。次批房源：建議推售瞰河一側(cè)，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值推高。三批房源：推售央景樓王，將價(jià)值推向頂峰。四批房源：百合路沿線(xiàn)房源和安置剩余房源根據(jù)快進(jìn)快出，迅速回?cái)n資金的銷(xiāo)售原則，每批房源根據(jù)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，可分多次推售。推售節(jié)奏第一批房源第二批房源第三批房源第四批房源推售策略結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)去化速度和實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利益最大化的原則，采用“分批推出、小步快跑、先劣后優(yōu)”推售策略。第一階段：首批熱銷(xiāo)2018.9——2019.3第二階段：瞰河熱銷(xiāo)2019.4－2019.12第三階段：樓王熱銷(xiāo)2020.1－2020.3第四階段：尾房加推2020.3－2020.6整體營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間計(jì)劃2018.9－2020.631291011123691216月份針對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)期的市場(chǎng)環(huán)境以及對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏的總體把握，結(jié)合我們?cè)诓僮黜?xiàng)目上的豐富經(jīng)驗(yàn)，我司對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)階段大致作出以下劃分：2018年2019年2020年34階段計(jì)劃首批開(kāi)盤(pán)蓄客、認(rèn)籌入市推廣89101112月份售樓部開(kāi)放活動(dòng)首批整體營(yíng)銷(xiāo)布署：形象期開(kāi)盤(pán)期2018年蓄客期首批計(jì)劃本項(xiàng)目在確定以“河灣墅宅，半城堤香、半城書(shū)香”為推廣核心主題后，各階段將圍繞此核心有序延展，虛（前景）、實(shí)（產(chǎn)品）相結(jié)合，生活理念炒作與項(xiàng)目宣傳互補(bǔ)，使項(xiàng)目成為社會(huì)的焦點(diǎn)，引爆市場(chǎng)，令目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生熱烈關(guān)注并購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)過(guò)通盤(pán)考慮，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，我司建議各階段：階段劃分營(yíng)銷(xiāo)周期攻略核心推廣主題1市場(chǎng)預(yù)熱期形象樹(shù)立“和河堤，約會(huì)一輩子”2認(rèn)籌蓄客期價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)“中魂西枝，大美之作”3公開(kāi)發(fā)售期活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)“盛大綻放、全城共賞”4加推熱銷(xiāo)期春節(jié)營(yíng)銷(xiāo)“一河美景，犒賞崢嶸”項(xiàng)目推廣全過(guò)程由虛到實(shí)、由面到點(diǎn)，循序漸進(jìn)，貫徹：“形象差異——產(chǎn)品價(jià)值”的營(yíng)銷(xiāo)控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售“井噴”。推廣策略時(shí)間：2018年8月—2018年9月推廣目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)亮相、引起關(guān)注銷(xiāo)售目標(biāo)：積累目標(biāo)客戶(hù)200—300組左右多種手法并用，以“和河堤約會(huì)一輩子”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)客戶(hù)形象期1、推廣戰(zhàn)術(shù)◎媒體組合宣傳全面啟動(dòng)：?jiǎn)?dòng)微信、DM單、戶(hù)外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等宣傳?！蜾N(xiāo)售道具及物料運(yùn)用：運(yùn)用沙盤(pán)、單體戶(hù)型、展板、樓書(shū)、DM單、手提袋等銷(xiāo)售道具進(jìn)行項(xiàng)目形象塑造和宣傳?！蚬さ匕b：完整的銷(xiāo)售導(dǎo)示系統(tǒng)（圍墻廣告、工地廣告看板、銷(xiāo)售中心指示牌、看房通道等）和銷(xiāo)售中心包裝（大氣裝修風(fēng)格、合理功能布局）是項(xiàng)目終端推廣的重要手段。2、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)◎銷(xiāo)售中心開(kāi)放活動(dòng)；◎項(xiàng)目開(kāi)工奠基活動(dòng)；3、銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)

◎不公布銷(xiāo)售價(jià)格：項(xiàng)目正式接待客戶(hù)，采用銷(xiāo)售價(jià)格不公布的策略，這樣我們可以掌握銷(xiāo)售價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，同時(shí)還能根據(jù)了解客戶(hù)情況，決定具體入市價(jià)格定位。◎分析客戶(hù)資料：前期接待客戶(hù)采用登記方式，制作詳細(xì)客戶(hù)單，內(nèi)容涉及客戶(hù)基本資料、需求房源、關(guān)注的因素、承受的價(jià)格及付款方式等。認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)始前對(duì)客戶(hù)進(jìn)行詳細(xì)地分析，為項(xiàng)目如何推房源奠定基礎(chǔ)。時(shí)間：2018年10月—2018年11月推廣目標(biāo)：展示產(chǎn)品價(jià)值、引起關(guān)注銷(xiāo)售目標(biāo)：發(fā)售VIP卡500張深挖產(chǎn)品價(jià)值；多種方式并舉；積累客戶(hù)蓄客期1、推廣戰(zhàn)術(shù)◎項(xiàng)目宣傳：利用網(wǎng)絡(luò)、微信、DM單、戶(hù)外廣告等媒體，對(duì)項(xiàng)目從交通、教育、生態(tài)環(huán)境、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方面進(jìn)行系列宣傳?！蚧顒?dòng)宣傳：項(xiàng)目VIP客戶(hù)認(rèn)籌活動(dòng)、城市生態(tài)論壇活動(dòng)；2、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)◎樣板間開(kāi)放活動(dòng)：◎認(rèn)籌排號(hào)活動(dòng)；◎事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（練江河美景征集活動(dòng)）◎系列暖場(chǎng)活動(dòng)3、銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)

◎集中售卡與延續(xù)售卡集合：項(xiàng)通過(guò)集中排號(hào)活動(dòng)積累客戶(hù)并延續(xù)至選房前。◎饑餓營(yíng)銷(xiāo)：推出300套房、發(fā)售500張卡，平均每?jī)蓚€(gè)人搶一套，為第一批房源開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)奠定基礎(chǔ)?！蛱搩r(jià)推出：在認(rèn)購(gòu)期間只對(duì)外報(bào)項(xiàng)目整體均價(jià)，不定具體價(jià)格；同時(shí)報(bào)價(jià)低于實(shí)際價(jià)格，另外通過(guò)優(yōu)惠轟動(dòng)吸引客戶(hù)。

時(shí)間：2018年11月—2018年12月推廣目標(biāo)：傳遞開(kāi)盤(pán)信息、形成熱銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)：首批房源銷(xiāo)售率95%宣傳產(chǎn)品價(jià)值；以營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)促進(jìn)成交。開(kāi)盤(pán)期1、推廣戰(zhàn)術(shù)◎項(xiàng)目宣傳：利用報(bào)紙、短信、DM單、戶(hù)外廣告等媒體進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值系列宣傳；◎活動(dòng)宣傳：開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)、熱銷(xiāo)造勢(shì)，新產(chǎn)品推出信息。2、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)◎開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)◎客戶(hù)答謝活動(dòng)◎暖場(chǎng)活動(dòng)3、銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)◎提價(jià)：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)提升，根據(jù)銷(xiāo)售情況提升100—200元/平方米?！蛲瞥隼蠋拢豪峡蛻?hù)帶新客戶(hù)活動(dòng)盡快消化第一批剩余房源；同時(shí)進(jìn)行第二次蓄客活動(dòng)。形象表現(xiàn)一..\..\..\..\....\360安全瀏覽器下載\VIS\VIS\VIS__A00-03.