溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)資建設(shè)可行性研究報(bào)告

1 休閑廣場(chǎng)）1.1.2項(xiàng)目承辦單位概況*****大酒店是2007年經(jīng)改制后由**集團(tuán)全資收購(gòu)的一家準(zhǔn)四星級(jí)酒店。該酒店位于**市黃河大道東段，是全市目前主要的集會(huì)議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的大型酒店。該酒店不僅是**市的標(biāo)志性建筑，同時(shí)也是焦作周邊地區(qū)較具影響力的星級(jí)酒店，已成為**市以接待服務(wù)為主的重要場(chǎng)所，為**的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。1.1.3項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù)原則和范圍1.1.3.1項(xiàng)目建議書(shū)的編制依據(jù)——國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參——行業(yè)主管部門(mén)制定頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。2 從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目單位的實(shí)際情況出發(fā)，全面考察該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和建設(shè)方案，力求達(dá)到設(shè)施一流、特色經(jīng)營(yíng)，更大限度地滿足本《項(xiàng)目建議書(shū)》的主要研究范圍包括：項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和建設(shè)規(guī)模的確定、項(xiàng)目的建設(shè)條件、項(xiàng)目的建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益初步項(xiàng)目建設(shè)位于現(xiàn)大酒店后側(cè)空余地。地理位臵優(yōu)越，擴(kuò)建富余量充足，交通、運(yùn)輸、通訊十分方便，水、電等配套設(shè)施齊備，符合有關(guān)部門(mén)對(duì)選址的要求。根據(jù)目前****國(guó)際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：b、配套建設(shè)一個(gè)建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫3**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、項(xiàng)目建設(shè)地地勢(shì)平坦，地上、地下水豐富，且溫泉井以具備，項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)條件完備，用水、用電有保障，交通非常1.2.4建設(shè)投資與資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資為990.82萬(wàn)元，其中建設(shè)投資955.5萬(wàn)資金來(lái)源：酒店自籌369.82萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款本金1.3主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表4**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）%%%年%%%%日益顯現(xiàn)。這一潛在商機(jī)，引得諸多外地投資者紛至沓來(lái)，大量的民間資本紛紛搶灘**市場(chǎng)。酒店服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)5 業(yè)，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，其服務(wù)功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗浴休閑娛樂(lè)作為**國(guó)際大酒店的附屬配套二期工程的建設(shè)，不僅可以拉動(dòng)酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來(lái)更加旺盛的人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán)境，對(duì)提升**國(guó)際大酒店的星級(jí)服務(wù)、品牌服務(wù)將產(chǎn)生更加經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目從市場(chǎng)服務(wù)、建設(shè)條件、以及盈利能力等多方面的分析，本項(xiàng)目有很好的發(fā)展前景。鑒于洗浴休閑娛樂(lè)行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營(yíng)業(yè)收入收市場(chǎng)變化影響較大，因此建議要一方面要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)做到注重前期投入和各項(xiàng)實(shí)施的完善，然后逐步收回投資，6 第二章項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目提出的背景**市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級(jí)市，地理位臵十濟(jì)源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽(yáng)吉利區(qū)相接。東**市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)商賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、被譽(yù)為“南北資產(chǎn)投資完成71.3億元，同比增長(zhǎng)52.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成21.5億元，同比增長(zhǎng)20.8%，出口創(chuàng)匯完成18900萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)35%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量明顯提高。農(nóng)7 焦作旅游業(yè)的崛起為**酒店業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。據(jù)調(diào)查，萬(wàn)人。焦作旅游業(yè)短時(shí)間內(nèi)的快速崛起，對(duì)整個(gè)旅游鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、購(gòu)、娛旅游“六要素”的前兩個(gè)要素，因此酒店業(yè)在這場(chǎng)考金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周邊的**市、沁陽(yáng)市、濟(jì)源市、鄭州市，即使在雙休日，這種住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務(wù)功能滯后形成的供需矛盾，為**市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的深入，境外企業(yè)和外來(lái)投資者紛紛涌入**，投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進(jìn)了**的酒店服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性**市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其中，華鑫賓館是一家準(zhǔn)三星級(jí)酒店，其洗浴中心設(shè)施條件目8 前居**首位。華鑫賓館又是**國(guó)際大酒店的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。盡管**國(guó)際大酒店作為**市一家準(zhǔn)四星級(jí)大酒店，住宿、餐飲、會(huì)議接待堪稱**一流，承接著**乃至周邊地區(qū)的各類會(huì)議，但由于內(nèi)部服務(wù)設(shè)施局限，沒(méi)有一個(gè)像樣的可容納住店人員和吸引外來(lái)人員來(lái)酒店洗浴、娛樂(lè)的休閑場(chǎng)所，從而導(dǎo)致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對(duì)休閑娛樂(lè)方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛樂(lè)境界是酒店服務(wù)業(yè)未來(lái)必不可少的服務(wù)內(nèi)容和發(fā)展方向。由于**國(guó)際大酒店院內(nèi)已具有一口地?zé)峋?，地?zé)豳Y源非常豐富，如何充分利用其地?zé)豳Y源，打造**首家酒店服務(wù)業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動(dòng)**國(guó)際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因閑、娛樂(lè)、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務(wù)設(shè)施，不僅必要，而且對(duì)拉動(dòng)酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍**文化夜生活，提升城市品位都將產(chǎn)生積極的影響和作用。9 第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件3.1建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)**國(guó)際大酒店的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合目前酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì),合理確定發(fā)展規(guī)模,以適應(yīng)**服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)。因此，建設(shè)規(guī)模擬定為總建筑面積為4000平方米根據(jù)目前****國(guó)際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：b、配套建設(shè)一個(gè)建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目單位提供的選址方案實(shí)地考察，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，建設(shè)地址在現(xiàn)**國(guó)際大酒店主樓后側(cè)，地理位臵優(yōu)越，交通四通八達(dá)。場(chǎng)區(qū)地域廣闊，交通便利，符合**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）3.4建設(shè)條件初步分析**市屬大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱雨足，秋季日照較長(zhǎng)，冬季雨雪較少。平均年降水340.4mm，且降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其年平均氣溫14oC，最高氣溫42.8oC，最低氣溫-18.3oC。全年日照總時(shí)間2491.1小時(shí)，年平均太陽(yáng)輻射總量為122.3根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內(nèi)土壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質(zhì)粘土。區(qū)域內(nèi)地震烈度為六度。地下水埋深17米左右，地震設(shè)防烈度為7度，地基承載力k3.4.2供電、供水項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項(xiàng)目建設(shè)用電有保證。為地?zé)釡厝詽M足項(xiàng)目用水的需求,供水有保障。 在建筑物的頂部，設(shè)臵避雷針，以避免雷害侵襲。3.4.4土建原材料供應(yīng)條件該項(xiàng)目建設(shè)主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、材料等，可由當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)供應(yīng)，貨源充足，渠道暢通，運(yùn)**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）第四章工程建設(shè)方案4.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)原則部分）中有關(guān)建筑、消防、安全等方面的規(guī)定?！频陿I(yè)安全經(jīng)營(yíng)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——場(chǎng)區(qū)布局合理，設(shè)施先進(jìn)，安全可行。——功能分區(qū)明確，布臵流程順暢，辦公與營(yíng)業(yè)區(qū)均有獨(dú)立出入口和專用通道，便于人員安全出入與疏散?！丛^(qū)應(yīng)選擇適應(yīng)的園林植物，樓前設(shè)臵花壇、綠——加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)與治理，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)——洗浴區(qū)應(yīng)設(shè)臵消防設(shè)施，場(chǎng)區(qū)內(nèi)至少應(yīng)配備一口自**市**國(guó)際大酒店溫泉洗浴廣場(chǎng)位于該酒店主樓后側(cè)空余地?？偨ㄖ娣e4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米。洗浴中心布臵于主樓左側(cè)西邊，游泳館位于洗浴中心 正面南側(cè)，多功能廳位于主樓后邊東側(cè)，配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車場(chǎng)、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布局，以適應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理的便捷與客人出入方便為前提。4.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑材料——工程地質(zhì)根據(jù)場(chǎng)區(qū)已建工程《巖石工程勘察報(bào)告》，擬建項(xiàng)目場(chǎng)地為Ⅱ類場(chǎng)地，場(chǎng)地土類型為中硬土，場(chǎng)區(qū)存在6級(jí)左右地震的背景，因此，擬建項(xiàng)目抗震按七度設(shè)防?！黧w工程女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室內(nèi)游泳館采用水立方外觀形狀框架結(jié)構(gòu)，水池為橢圓形；多功能廳采用方椎體五層框架結(jié)構(gòu)，扇形屋頂；花房等配套工程為磚混結(jié)構(gòu)，整體工程全部采用新型墻體材料。裝修裝飾部分按照設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)方案施工，力求達(dá)到——建筑材料混凝土：樁基礎(chǔ)采用砼C20、鋼材采用Φ—HPB235級(jí)和Φ—HPB335級(jí)。輕鋼結(jié)構(gòu)廠房及屋面外購(gòu)或加工組裝。**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）項(xiàng)目用水按照循環(huán)、使用的原則。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年新鮮水用量為8萬(wàn)立方/年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項(xiàng)目用本項(xiàng)目采用DN100鍍鋅鋼管暗敷供水管道，絲扣連接。給水管道應(yīng)作壓力試驗(yàn)，試驗(yàn)壓力不應(yīng)小于0.6Mpa，在10分鐘內(nèi)壓力下降不應(yīng)大于0.05Mpa，然后將試驗(yàn)壓力降至工作壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項(xiàng)目區(qū)地下溫泉水質(zhì)良好，符合生活衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水壓為2.0－3.0Kg/cm2，水洗浴廣場(chǎng)內(nèi)排水為洗浴和游泳污水。場(chǎng)區(qū)東西走向設(shè)總排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側(cè)道路排水溝內(nèi)。按照《建筑設(shè)計(jì)防水規(guī)范GBJ16—87》規(guī)定，場(chǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)臵消防栓，消防給水以場(chǎng)內(nèi)兩口自備井為主水源，房間應(yīng)配臵手推型滅火器。該區(qū)室外消防用水量按15升/秒計(jì)，室大小時(shí)消防用水量為90噸／小時(shí)，室外消防采用低壓消防制，控制半徑以1000米計(jì)，部分室外地面建三出口式消防 ——防雷措施在建筑物的頂部,作防雷裝臵,以避免雷害侵襲?！彝鈿庀髤?shù)冬季通風(fēng)-1℃冬季平均風(fēng)速夏季平均風(fēng)速夏季通風(fēng)相對(duì)濕度年主導(dǎo)風(fēng)向——通風(fēng)形式經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，基本無(wú)污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然通風(fēng)為主的情況下，將采取全面自然通風(fēng)和局部機(jī)械通風(fēng)的措施。擬建洗浴中心南、北兩側(cè)上方均設(shè)臵通風(fēng)口，安裝排 本項(xiàng)目嚴(yán)格按工程基建程序進(jìn)行,項(xiàng)目建議書(shū)一經(jīng)批復(fù)，就將積極進(jìn)行技術(shù)交流和商務(wù)談判，待項(xiàng)目建議書(shū)和初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，開(kāi)始施工設(shè)計(jì)，同時(shí)簽訂設(shè)備購(gòu)買合同,土建施工過(guò)程中在互不影響的情況下,可穿插開(kāi)展地下管道、設(shè)備基礎(chǔ)和部分設(shè)備的就位與安裝。 第六章投資估算及資金籌措6.1投資估算依據(jù)《河南省建筑工程費(fèi)用定額》、建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告估算編制辦法》以及河南省政府、省發(fā)改委、省6.2.1建設(shè)投資估算設(shè)其他費(fèi)用85萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)45.5萬(wàn)元。詳見(jiàn)建設(shè)投資估算本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算為14.32萬(wàn)元，詳見(jiàn)流動(dòng)資金估算6.2.3建設(shè)期利息 本項(xiàng)目自資金到位之日起一年內(nèi)建成,固定資產(chǎn)投資在一年內(nèi)完成。流動(dòng)資金按每年的生產(chǎn)負(fù)荷逐年投入,依次為第一年80%,第二年及以后為100%。 7.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版2、項(xiàng)目計(jì)算期：鑒于洗浴休閑娛樂(lè)行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營(yíng)業(yè)收入收市場(chǎng)變化影響較大，投資回收經(jīng)營(yíng)期19年；3、各項(xiàng)稅率按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取：營(yíng)業(yè)稅：收入的4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為13%；5、外購(gòu)材料及備件費(fèi)用：本項(xiàng)目主要外購(gòu)材料及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按15元/人次估算，每年費(fèi)用為180萬(wàn)元；6、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算：本項(xiàng)目年需外購(gòu)煤炭800噸，每噸800元，年費(fèi)用為64萬(wàn)元；年萬(wàn)立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)估算為98.5萬(wàn)元；7、工資及福利費(fèi)估算：項(xiàng)目新增員工50人，人均 年均工資（含福利費(fèi)用）按9600元，年工資及福利費(fèi)用488、折舊、維修費(fèi)、攤銷費(fèi)：折舊按平均年限法分類計(jì)提折舊，年計(jì)提折舊費(fèi)42.66萬(wàn)元；攤銷費(fèi)按照5年進(jìn)行攤7.2年?duì)I業(yè)收入和年?duì)I業(yè)稅金及附加項(xiàng)目建成投入使用后,正常年預(yù)計(jì)接待客人12萬(wàn)人，每人每次消費(fèi)額在38-100元左右，本項(xiàng)目暫按50元/人*次估算，正常年份營(yíng)業(yè)收入估算為600萬(wàn)元。7.3.2營(yíng)業(yè)稅金及附加估算年?duì)I業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，其估算值在正常年項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均總成本費(fèi)用估算為415萬(wàn)元，具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均利潤(rùn)總額估算為152萬(wàn)元，所得稅38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)114萬(wàn)元。詳見(jiàn)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表。 第八章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)8.1財(cái)務(wù)盈利能力分析8.1.1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):全部資金所得稅前:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：19.72%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：366.62萬(wàn)元全部資金所得稅后:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):15.56%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%):135.33萬(wàn)元投資回收期:7.08年8.1.2現(xiàn)金流量表(自有資金)根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):18.07%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：196.96萬(wàn)元;本項(xiàng)目需貸款600萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，貸款償還期為4.72**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑