2023年中原地產(chǎn)半年度報(bào)告-分化加劇 修復(fù)惟艱

更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?023半年度報(bào)告|分化加劇修復(fù)惟艱|更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。┠夸浄只觿⌒迯?fù)惟艱目錄1.宏觀判斷：穿越周期的規(guī)律性——2023中國房地產(chǎn)的“變”與“不變”變化的市場與環(huán)境不變的客觀規(guī)律性2.市場監(jiān)測新房：市場先揚(yáng)后抑，各線城市表現(xiàn)分化房企：銷售維持低位，拿地集中核心城市土地：成交持續(xù)下降，核心城市有所回暖二手：重點(diǎn)城市成交回升，價(jià)格普遍下調(diào)商業(yè)：購物中心租金整體承壓，增速放緩作者：程澐、劉淵、肖亦宗、梁庭瑤電話:(021)60267714郵件:ccpr@?2023版權(quán)聲明：本報(bào)告由中原地產(chǎn)研究院編寫，所有提供的信息均通過本公司可靠的途徑獲得，其準(zhǔn)確性、有關(guān)觀點(diǎn)及預(yù)測均以此為基礎(chǔ)推斷所得，僅供讀者參考。本報(bào)告版權(quán)歸中原地產(chǎn)研究院所有。未經(jīng)本公司正式書面許可與授權(quán)，任何個(gè)人和組織均意的刪節(jié)和修改。本報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見并不構(gòu)成對房地產(chǎn)市場投資咨詢建議。本公司不就報(bào)告中的任何內(nèi)容對任何投資做出任何形式的擔(dān)保。任何人因使用本報(bào)告或其內(nèi)容而導(dǎo)致的直接損失或間接損失，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023穿越周期的規(guī)律性——2023中國房地產(chǎn)的“變”與“不變”2023上半年，中國房地產(chǎn)市場仍處在波動(dòng)之中。正如我們在2022半年度報(bào)告《我們同時(shí)處在長短周期的拐點(diǎn)》中所預(yù)判的，3境下，如何判斷市場與行業(yè)未來的發(fā)展方向，需要我們尋找其中的規(guī)律性，尤其是可以穿越周期的客觀規(guī)律性。一、變化的市場與環(huán)境1.全國房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)持續(xù)放緩2023上半年，雖然各地房地產(chǎn)政策環(huán)境有小幅放松，但市場期待的中央層面穩(wěn)需求政策并未到來。在經(jīng)歷了去年房地產(chǎn)市場的大幅下滑后，2023上半年全國房地產(chǎn)多項(xiàng)主要指標(biāo)仍在下滑區(qū)間。自今年3據(jù)不變。圖1-1：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額月度值（億元）20,00015,00010,0005,000023456789234567892345202120222023數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中原地產(chǎn)研究院圖1-2：全國商品房銷售面積月度值（萬平方米）25,00020,00015,00010,0005,000023456789234567892345678923456789234520192020202120222023數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——20232.春節(jié)后短暫回暖及原因我們在2022上半年報(bào)告《我們同時(shí)處在長短周期的拐點(diǎn)》中，曾預(yù)判的短周期回暖在今年春節(jié)后如期出現(xiàn)。但市場回暖只持續(xù)到3月，隨后市場又跌回至去年底的歷史低位水平。指標(biāo)包括：新房市場：來訪指數(shù)、經(jīng)理指數(shù)、開盤首日認(rèn)購率；二手房市場：報(bào)價(jià)指數(shù)、經(jīng)理指數(shù)。新房來訪指數(shù)是成交量的領(lǐng)先指標(biāo)，通常領(lǐng)先于成交量2-4周；經(jīng)理指數(shù)代表一線銷售人員對后市的直觀感受；開盤首日認(rèn)購率是新房市場整體信心的體現(xiàn)。二手報(bào)價(jià)指數(shù)和經(jīng)理指數(shù)則分別是二手房市場成交價(jià)和成交量的先行指標(biāo)。上述領(lǐng)先指標(biāo)更新及時(shí)，走勢領(lǐng)先于傳統(tǒng)成交量和價(jià)格指標(biāo)約2-4周，且不受政策影響，是預(yù)判短期市場走勢的好工具。36復(fù)蘇未能持續(xù)。圖1-3：中原新房來訪指數(shù)（2020年第31周-2023年26400000350000300000來訪總量可售總量灣區(qū)來訪指數(shù)總來訪指數(shù)1.201.002500000.802000000.601500001000000.40500000.2000.00

313437404346495236101316192225283134374043464952369121518212427303336394245485126912151821242020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖1-42019年1周-2023年2623城總計(jì)一線城市275386491420192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023圖1-5：個(gè)重點(diǎn)城市新開盤認(rèn)購率（2013年第1周-2023年26周）7000060000套推售套數(shù)認(rèn)購率50000400003000020000100000161116212631364146514914192429343944492712172227323742475251015202530354045502712172220192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院本輪春節(jié)后市場快速反彈的原因主要有三方面：去年11月以來房企融資政策整體轉(zhuǎn)向，行業(yè)信心修復(fù)；疫情快速緩解，社會(huì)秩序恢復(fù)正常；去年底至今年春節(jié)期間市場積壓的需求，在春節(jié)后集中釋放；而3月后市場熱度快速下降的主要原因同樣也有三方面：短期原因：積壓需求釋放完畢，缺少穩(wěn)需求政策跟進(jìn)；中期原因：經(jīng)濟(jì)整體放緩，居民購房意愿減弱；長期原因：房地產(chǎn)長周期見頂，支撐房地產(chǎn)增長的基本面——經(jīng)濟(jì)、人口下行；3.城市表現(xiàn)分化，少數(shù)城市跑贏大市2019-2022這42023手住宅總銷售面積較基準(zhǔn)水平增長26-45%。對照房價(jià)水平，這些表現(xiàn)較好城市共同的特點(diǎn)是房價(jià)不高，1.8-1.9萬元的新房均價(jià)在一二線城市中處于較低水平?？紤]到這廈門等城市上半年成交量低于過去四年的均值，表現(xiàn)欠佳。當(dāng)然，并不是房價(jià)越低表現(xiàn)就越好。在我們對比的30個(gè)主要城市中，長春、沈陽、大連、南昌、惠州等城市房價(jià)處于低位，但上半年銷量相對近440%價(jià)和城市經(jīng)濟(jì)、人口基本面的關(guān)系，才是決定樓市表現(xiàn)的關(guān)鍵。時(shí)也應(yīng)該認(rèn)識到，即使出臺“救市”政策，能改變的也只是市場的短期走勢，不可能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)長周期的趨勢。決定市場變化的客觀內(nèi)在規(guī)律性，來指導(dǎo)我們正確的認(rèn)識房地產(chǎn)市場，尤其是那些可以穿越周期的規(guī)律性。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023圖1-6：上半年主要城市一二手住宅總成交面積相比過去4年同期均值漲幅vs.2023上半年新房均價(jià)700002023年上半年新房均價(jià)（元平米）6000050000400003000020000100002023上半年一、二手住房成交總量，比過去4年同期均值漲跌幅0-100%-80%-60%-40%-20%100%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院二、不變的客觀規(guī)律性的未來，仍將影響中國房地產(chǎn)市場的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。1.房地產(chǎn)的長周期增長性變化不一致時(shí)，房地產(chǎn)周期就出現(xiàn)了。雖然都經(jīng)歷過下行周期，但以20年以上的長周期來看，都是增長的。即使是經(jīng)歷了“消失的三十年”的日本東京房價(jià)，近期也超過了下跌前的價(jià)格水平。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水印））1.穿越周期的規(guī)律性——2023圖1-7：中原香港城市領(lǐng)先指數(shù)（二手住宅價(jià)格，1995-2023）0數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖1-8：紐約房價(jià)指數(shù)（1980-2023）0數(shù)據(jù)來源：標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller紐約房價(jià)指數(shù)圖1-9：東京房價(jià)指數(shù)（1990-2023）1600012000新屋銷售量（東京圈）新屋銷售平均價(jià)格（東京圈）套140001000012000800010000800060006000400040002000200000

159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159159119901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：TheInstituteJapan更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水印））1.穿越周期的規(guī)律性——20232.下行周期市場需求依然存在1998-2003成交量為1997年市場最高峰時(shí)的一半。隨著2004年以后樓市重新進(jìn)入回升通道，成交量隨之穩(wěn)步回升，2007和2010年基本恢復(fù)到此前的高位水平。圖1-10：香港歷年房價(jià)指數(shù)與一二手住宅成交套數(shù)（1995-2022）0200000150000市場下行期100000500000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院另一方面，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，內(nèi)地累計(jì)建成的商品房面積已高達(dá)238億平方米。這部分物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)，包括其中商用物業(yè)的日常經(jīng)營都是一個(gè)巨大的市場。參照成熟市場的經(jīng)驗(yàn)，持有型物業(yè)經(jīng)營，將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源之一。3.基本面決定城市分化在過去20多年的房地產(chǎn)上行周期中，決定國內(nèi)各城市表現(xiàn)差異的主要因素是基本面。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，基本面主要指的是住房供應(yīng)和人口增長（需求）兩者的關(guān)系。作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本規(guī)律之一，供求關(guān)系不僅可以解釋過去城市之間樓市表現(xiàn)的差異，在未來的新周期中，依然能決定城市間房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。圖1-11：一線城市房價(jià)漲幅投資品（2004.05-2023.03）140012001000053816492753816492753816492753816492200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：Wind，中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——20232004新房供應(yīng)量）與各地常住人口增量之間的關(guān)系可以看出，深圳是全國人房矛盾最尖銳的城市。每個(gè)新增常住人口僅能“分到”9平方米的新房，而一線城市的平均水平為18/個(gè)主要城市平均為/174平方米/此供求關(guān)系決定了為什么一線城市房價(jià)總是高于二線、二線城市房價(jià)領(lǐng)先于三四線。圖1-122004年以來各城市累計(jì)新房銷售面積/累計(jì)新增人口（平方米/人，2004-2022）040城數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院對有限的那些城市，即基本面更優(yōu)秀的一線和強(qiáng)二線城市的優(yōu)勢將會(huì)更加明顯。4.房地產(chǎn)市場的量價(jià)水平應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展水平相適應(yīng)當(dāng)投機(jī)炒作需求消失，自住需求主導(dǎo)樓市后，一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的成交量與房價(jià)，應(yīng)當(dāng)由本地的經(jīng)濟(jì)與人口發(fā)展水平?jīng)Q定。這是我們判斷市場的基本規(guī)律。根據(jù)不同城市人口增長的差異，我們對未來全國住房需求做如下測算。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，我們將全國308個(gè)地級市分為三類：人口穩(wěn)定增長、基本不變以及顯著減少。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023第一類人口穩(wěn)定增長的城市有5638%23%的住房需求，即每年約3第二、三類城市分別有150、102個(gè)，人口占比分別為38%和25%。這兩類城市合計(jì)以全國63%的人口貢獻(xiàn)了全國77%新房銷量。這部分城市過去人均累計(jì)新房銷售面積高，而人口停止增長，因此未來住房需求將有顯著回落。三類城市住房需求測算結(jié)果見下表，如果不考慮刺激需求的救市政策，今年全國新建住宅銷售面積可能跌至10億平方米，跌幅主要來自第三類城市。表1-1：全國三類城市劃分及未來住房需求測算城市分級一二三總計(jì)人口明顯增長人口增長，但不明顯住房需求穩(wěn)定住房需求減弱住房需求大幅減少7498,694,555496,080,668324,526,5941,319,301,81776普人口增長比例人口占比（7新房成交量占比（2022）2022年新房成交量（萬平）26,15053,35934,906114,6302020年新房成交量（萬平）38,78770,18145,911154,8782010年新房成交量（萬平）27,12038,01728,23993,3772023年新房成交量預(yù)測（萬平）30,00050,00020,000100,000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院整不可避免，經(jīng)濟(jì)和人口有潛力的城市仍可增長。率，指的是將2012-2022年間各城市新房成交量相對穩(wěn)定的年份定義為正常年份，而成交量明顯超出正常年份的定義為需求透支（見圖1-14年以前及年，而有透支的年份主要集中在2015-2016以及2020-2021年，這與我們對市場的直觀認(rèn)識相符。而人均新房銷售面積則來自2004-2022年期間各城市累計(jì)新建住宅銷售面積與新增常住人口之比，代表了新房市場的需求滿足程度。足程度低，未來增長空間大。而當(dāng)縱軸小于零時(shí)，則說明當(dāng)?shù)厝丝谪?fù)增長，未來需求壓力大?？傊瑥淖》砍山涣縼砜?，一二線仍有增長空間，三四線則調(diào)整難免。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023圖1-13：重點(diǎn)城市新房成交量透支率與新房銷售面積/累計(jì)新增人口累計(jì)新房銷售面積/累計(jì)新增人口0100%200%300%400%500%600%700%800%900%(50)(100)數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖1-14：新建住宅市場成交量透支分析（深圳、南京，2012-2022）深圳南京1600140012001000正常年份成交量正常年份成交量020122013201420152016201720182019202020212022020122013201420152016201720182019202020212022數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院5.從租金回報(bào)率看房價(jià)支撐求，房價(jià)就越合理，反之則說明房價(jià)偏高。內(nèi)地主要城市目前住宅租金回報(bào)率處于1-2%之間，低于世界主要大都市的租金回報(bào)率水平。香港房價(jià)水平雖然高于內(nèi)地一線城市，但租金回報(bào)率長期處于2.5%以上，同時(shí)也低于當(dāng)?shù)匕唇屹J款利率。因此，房價(jià)雖高但仍有實(shí)際需求支撐?？紤]到內(nèi)地的按揭利率仍在左右，大大高于租金回報(bào)率，因此支撐目前房價(jià)水平的，只能是對房價(jià)的看漲預(yù)期。否則，如果僅考慮居住需求的話，租房顯然是更合適的選擇。從租金回報(bào)率的走勢圖來看，過去年中，尤其是年后內(nèi)地主要城市租金回報(bào)率大幅下跌，從5%左右跌至目前的2%以下。大多數(shù)城市在2015-2016年間有快速下滑，這和當(dāng)時(shí)房價(jià)快速上漲有關(guān)。房價(jià)上漲過快后必然將面臨調(diào)整壓力。根據(jù)目前一線城市的二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)（圖1-17）顯示，下半年二手成交價(jià)的下調(diào)不可避免。前二手報(bào)價(jià)指數(shù)已跌至去年底歷史低位，與新房市場領(lǐng)先指標(biāo)走勢一致。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?.穿越周期的規(guī)律性——2023圖1-15：我國一二線重點(diǎn)城市租金回報(bào)率53816492753816492753816492753816492200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖1-16：主要國際大都市住宅租金回報(bào)率（2022年）芝加哥羅馬華盛頓倫敦阿姆斯特丹紐約蒙特利爾奧克蘭大阪柏林新加坡斯德哥爾摩東京赫爾辛基哥本哈根巴香黎港上海廣州北京深圳加拿大新西蘭數(shù)據(jù)來源：GlobalProperty，中原地產(chǎn)研究院圖1-17：中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)（2017W1-2023W27）100%2017201820192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院6.中國房地產(chǎn)市場對整體經(jīng)濟(jì)的重要性及2023全年預(yù)測雖然內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)高增長周期已經(jīng)結(jié)束，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效率也已減弱，但房地產(chǎn)仍然是一個(gè)年銷售額13萬億人民幣（202290億平方米的龐然大物。加上對上下游行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)仍然是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的最重要的組成部分。為保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)這個(gè)行業(yè)進(jìn)入下行周期時(shí)，有必要采取逆周期的調(diào)節(jié)措施，防止大起大落。目前來看，短期內(nèi)出臺房地產(chǎn)強(qiáng)刺激政策的可能性不大。根據(jù)當(dāng)前市場趨勢，我們對年初時(shí)的市場預(yù)測進(jìn)行修正：把2023年全國新建住宅銷售目標(biāo)，從此前的與去年持平，即11.5億平方米，下調(diào)為10億平方米。預(yù)計(jì)2023年全國二手住宅銷售面積4.2億平方米，和去年持平。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場市場先揚(yáng)后抑，各線城市表現(xiàn)分化2023月新建住宅成交面積同比微跌5%（根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的月度成交面積數(shù)據(jù)計(jì)算得出，國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)整口徑后公布的數(shù)據(jù)為-2.3%），成交量創(chuàng)2016年以來同期新低。從新建住宅成交面積月釋放完畢，政策環(huán)境筑底，經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行，4月后市場熱度驟降，各成交指標(biāo)普遍回落。市場預(yù)期亦在4（新建住宅）4月后均回到年四季度的低位水平。市場對后市持悲觀態(tài)度。廈門同樣表現(xiàn)突出，這些城市不僅上半年新房成交量同比大幅回升，且相較2019年以來同期平均水平亦有漲幅。這幾個(gè)城市6行通道，重點(diǎn)一二線城市2023年下半年成交面積預(yù)計(jì)較2022年同期下降6%，全年預(yù)計(jì)同比上升9%。從長期看，房地產(chǎn)市場的量價(jià)水平應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展水平相適應(yīng)，一二線城市仍有增長空間，三四線調(diào)整難免。30個(gè)重點(diǎn)城市較202220%，按揭貸款利率普遍低于3.8%，處歷史最低位。表2-1：30個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)控政策基本情況限購政策變化目前是否限購限售政策變化目前是否限售認(rèn)房認(rèn)貸情況首套首付比例重慶沒有變化否沒有變化是認(rèn)房不認(rèn)貸20%

北京沒有變化是沒有變化否認(rèn)房又認(rèn)貸35%

成都沒有變化是沒有變化是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

大連沒有變化是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸20%

東莞沒有變化否放松是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

佛山?jīng)]有變化否沒有變化是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

福州沒有變化是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

廣州沒有變化是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

哈爾濱沒有變化否沒有變化否認(rèn)貸不認(rèn)房20%

杭州放松是沒有變化否認(rèn)房不認(rèn)貸30%

合肥放松是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸20%

惠州沒有變化否沒有變化否認(rèn)貸不認(rèn)房20%

濟(jì)南放松是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸20%

昆明沒有變化否沒有變化否認(rèn)貸不認(rèn)房20%

南昌沒有變化否沒有變化是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

南京放松是沒有變化是認(rèn)貸不認(rèn)房30%

南寧放松否放松是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

寧波沒有變化否沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸20%

廈門放松是放松是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

上海沒有變化是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸35%

深圳沒有變化是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

沈陽沒有變化是沒有變化是認(rèn)貸不認(rèn)房20%

天津沒有變化否放松是認(rèn)房不認(rèn)貸30%

武漢沒有變化是沒有變化否認(rèn)房又認(rèn)貸20%

西安沒有變化是放松是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

長春沒有變化否放松否認(rèn)貸不認(rèn)房20%

長沙放松是沒有變化是認(rèn)房又認(rèn)貸30%

肇慶沒有變化否沒有變化否認(rèn)貸不認(rèn)房20%

中山放松否沒有變化否認(rèn)房又認(rèn)貸20%

珠海沒有變化是沒有變化是認(rèn)房不認(rèn)貸20%1國家統(tǒng)計(jì)局公布的2023年1-5月新建住宅同比漲跌幅為2.3%，與文中數(shù)值存在差異，原因是自今年3月起，國家統(tǒng)計(jì)局對部分房地產(chǎn)主要指標(biāo)的增速按可比口徑進(jìn)行了調(diào)整，使得按歷史月度數(shù)據(jù)計(jì)算的同比漲跌幅與統(tǒng)計(jì)局公布的有所不同。本報(bào)告中將同時(shí)列出兩種口徑的漲跌幅。同時(shí)，考慮到歷史數(shù)據(jù)的連續(xù)性，作圖時(shí)將保留原有的歷史數(shù)據(jù)不變。更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場2022200830點(diǎn)城市外，大部分城市均已跌至首套3.7%，二套4.8%的利率下限水平。圖2-1：金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率（%）季度走勢86420數(shù)據(jù)來源：萬德表:2-2：30個(gè)重點(diǎn)城按揭貸款利率首套2021.122022.122023.06二套2021.122022.122023.06北京5.20%4.85%4.75%北京5.70%5.35%5.25%上海4.65%4.65%4.55%上海5.70%5.35%5.25%廣州5.20%4.30%4.30%廣州5.45%5.05%4.90%深圳5.10%4.60%4.50%深圳5.60%4.90%4.80%天津4.90%3.90%3.80%天津5.20%4.90%4.80%重慶5.55%4.10%4.00%重慶5.85%4.90%4.80%南京5.65%4.10%4.00%南京6.35%4.90%4.80%杭州5.90%4.10%4.00%杭州5.25%4.90%4.80%成都6.12%4.30%4.00%成都6.00%4.90%4.80%武漢5.78%3.90%3.80%武漢5.89%4.90%4.80%長沙5.64%4.10%4.00%長沙5.70%4.90%4.80%大連5.15%3.95%3.85%大連5.39%4.90%4.80%東莞5.65%4.10%4.00%東莞5.85%4.90%4.80%佛山5.60%4.10%4.00%佛山5.80%4.90%4.80%福州5.25%4.10%3.70%福州5.50%4.90%4.80%濟(jì)南5.25%4.10%4.10%濟(jì)南5.90%4.90%4.90%南昌5.88%4.10%4.00%南昌6.08%4.90%4.80%廈門4.90%4.10%3.70%廈門5.40%5.10%5.00%沈陽5.35%4.10%3.70%沈陽5.60%4.90%4.90%西安5.60%4.10%4.10%西安6.05%5.00%5.00%長春5.00%4.30%3.70%長春5.25%4.90%4.80%中山5.80%4.10%3.60%中山6.00%4.90%4.90%珠海5.75%4.10%3.60%珠海5.90%4.90%4.80%昆明5.40%3.95%3.85%昆明5.80%4.90%4.80%合肥5.88%4.10%4.00%合肥6.37%4.90%4.80%寧波5.38%4.10%4.00%寧波5.67%4.90%4.80%南寧6.10%4.00%3.70%南寧6.35%4.90%4.90%惠州6.00%3.80%3.70%惠州5.90%4.90%4.80%哈爾濱4.94%4.10%4.10%哈爾濱5.20%4.50%4.50%肇慶5.88%3.90%3.60%肇慶6.69%4.90%4.80%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場2023年5%20162023年前3月全國新建住宅成交量與2022年基本持平，接近201945月成交量快速回落，4月同比下跌9%，5月跌幅擴(kuò)大至16%，且4、5月成交量均為2016年以來同期最低。圖2-2：全國歷年月新建住宅成交面積走勢700006000050000400003000020000100000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖2-3：全國歷年新建住宅成交面積月度走勢201620172018201920202021202220231800016000140001200010000800060004000200001-2月月月月數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院分城市線看，2023年月各線城市表現(xiàn)分化，一二線城市1-5月新建住宅成交面積同比均有回升，但體量更大的三四線城市同比下降12%，成交量創(chuàng)2019年以來同期新低，帶動(dòng)全國成交量下降。圖2-4（左）&各線城市歷年1-5250%200%40000150%3500030000100%25000200001500010000-50%5000-100%020191-0520201-0520211-0520221-0520231-05數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場2023年6城同比漲幅超50%。2019-2022年同期均值（見圖2-52017年以來樓市表現(xiàn)低迷，基數(shù)亦不高。綜上，在重點(diǎn)城市中，上海北京新房市場表現(xiàn)最優(yōu)。成交價(jià)格方面各城則表現(xiàn)不一。圖2-52023年1-6月重點(diǎn)城市新建住宅成交面積相比2019-2022年同期均值-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%重慶大連福州沈陽寧波昆明惠州西安南昌南寧中山佛山長沙珠海長春東莞南京杭州深圳合肥哈爾濱武漢成都廣州濟(jì)南廈門北京上天海津數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖2-6：年月重點(diǎn)城市新建住宅成交面積/價(jià)格同比（左量右價(jià)）-80%-30%-20%-10%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水印））2新房市場圖2-7：2023年1-6月重點(diǎn)城市新建住宅成交面積/價(jià)格同比（散點(diǎn)圖）成交價(jià)格-80%-60%-40%-20%-5%成交量-10%-15%-20%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院2023年上半年，中原監(jiān)測的各市場先行指標(biāo)均先高后低，4月后各指標(biāo)快速下降，回到2022年年底水平，市場信心不足。新開盤認(rèn)購率從4月底走出低谷，5-6月持續(xù)在50%左右徘徊，但這并不能直接反應(yīng)市場回暖，各城新開盤認(rèn)購率分化嚴(yán)重。個(gè)別熱點(diǎn)城市拉高了平均水平，如上海、北京，由于新房限價(jià)等因素，導(dǎo)致新開盤熱度居高不下，大量新盤開盤售罄，上海上半年的平均開盤認(rèn)購率高達(dá)82%，從近五年看僅次于2022年。但除去這些城市外，大部分二線城市新開盤認(rèn)購率遠(yuǎn)低于歷史平均水平，珠海、哈爾濱、中山甚至不足10%。圖2-8：中原監(jiān)測的城新開盤認(rèn)購率（2017年第1周-2023年第周）7000060000500004100%4000030000200001000002017201820192020202120222023圖2-9：部分重點(diǎn)城市歷年月累計(jì)新開盤認(rèn)購率20162017201820192020202120222023珠海哈…中山長春武漢南京沈陽佛山重慶深圳廣州惠州寧波福州杭州西安廈門成都長沙北京東莞上海數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場中原新房來訪指數(shù)和中原新建住宅經(jīng)理指數(shù)2-3月短暫沖高后快速回到20224位徘徊，新建住宅市場信心不足。圖2-10：中原新房來訪指數(shù)(162020年周-2023年周）4000001.201.003000000.802000000.600.401000000.2000.00

313437404346495236101316192225283134374043464952369121518212427303336394245485126912151821242020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖2-112017年第1周-2023年周）2323城-10%-20%20192020202120222023-30%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院；各領(lǐng)先指數(shù)覆蓋城市范圍見本章末尾附錄由于2022年成交基數(shù)較低，各城普遍預(yù)計(jì)2023年成交面積會(huì)同比上升。大部分城市2023全年成交量較2022將會(huì)有10%以上的漲幅。但對于下半年，各城普遍預(yù)計(jì)同比表現(xiàn)將弱于上半年。全國新房銷售面積預(yù)計(jì)同比下降10%至億平方米左右圖2-122023年重點(diǎn)城市新建住宅成交面積/價(jià)格預(yù)測成交價(jià)格-50%-40%-30%-20%-10%成交量-5%-10%-15%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水印））2新房市場圖2-132023年重點(diǎn)城市上下（預(yù)測）半年成交面積同比表現(xiàn)對比（虛線上方的城市預(yù)計(jì)下半年同比表現(xiàn)優(yōu)于上半年）下半年-80%-60%-40%-20%上半年-20%-40%-60%-80%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院2023年23%201018%和16%，均創(chuàng)2017年以來新高。全國短期庫存承壓，但未來2-3年會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)端承壓。圖2-14：歷年1-5月全國新建住宅新開工/竣工/待售面積走勢（萬平）700006000050000400003000020000100000年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院重點(diǎn)城市新建住宅供應(yīng)量普遍減少。2023年上半年，城平均供需比為75%，較2022年大幅回落，與2016年持平，但2023年上半年供需比較低主要受受供應(yīng)量大幅下降影響。30城中絕大部分城市供需比下降，僅深圳、福州、長春、沈陽供需比上升。絕大部分城市供需比低于1，供小于求。圖2-152023年6月重點(diǎn)城市供需比變化140%120%100%20162017201820192020202120222023.06數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?新房市場圖2-162023年6月重點(diǎn)城市供需比變化200%2022年20236月202362022100%哈爾濱昆明北京肇慶珠海西安天津廣州杭州重慶惠州成都大連濟(jì)南上海中山寧波長沙佛山東莞南京南寧合肥武漢南昌廈門沈陽長春福州深圳-20%-100%-40%-200%-60%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖2-172023年月重點(diǎn)城市新建住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積及新建住宅成交面積同比漲跌幅新建住宅成交量-100%-80%-60%-40%-20%100%批準(zhǔn)預(yù)售面積-20%-40%-60%-80%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院2023年上半年，大部分城市庫存消化周期與2022年變化不大，部分庫存較低的城市，如上海、杭州、西安有所回升。圖2-182023年6月重點(diǎn)城市庫存消化周期變化20236月202212月月0合肥重慶杭州西安海口上海深圳南昌南京長沙濟(jì)南寧波成都昆明廣州佛山珠海長春福州廈門南寧武漢中山肇慶東莞大連北京哈爾濱沈陽天津惠州數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院附錄：杭州、合肥、哈爾濱、沈陽、鄭州、北京、肇慶。中原新建住宅來訪指數(shù)覆蓋城市：惠州、東莞、佛山、深圳、中山、珠海、廣州、杭州、長沙、重慶、南京、武漢、天津、南寧、福州、長春。成都、合肥更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?標(biāo)桿房企銷售維持低位，拿地集中核心城市20234%中海，而一些前兩年快速擴(kuò)張的民企，如碧桂園、富力、融創(chuàng)等2023年上半年業(yè)績均表現(xiàn)慘淡。與此同時(shí)，標(biāo)桿房企拿地意愿依然低下，部分房企拿地趨于停滯，2023年上半年標(biāo)桿房企拿地金額同比微升1%，相比2019年-2021年均值下降75%。拿地意愿則向一線城市進(jìn)一步集中。在行業(yè)整體低迷的環(huán)境下，上半年卻有背靠實(shí)業(yè)或金融的行業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在北京、杭州、成都等熱門城市拿地，且隨著歐美加息，已有外資重返深圳長租公寓項(xiàng)目及其他非住宅類項(xiàng)目。資本市場出現(xiàn)抄底的跡象。202320家標(biāo)桿房企銷售金額同比下降4%20162023年2-4月標(biāo)桿房企銷售額同比月均增幅20%，但隨著市場快速轉(zhuǎn)冷，6月銷售額同比下降49%。圖3-1：標(biāo)桿房企歷年月銷售金額走勢（左）&2023年1-6月標(biāo)桿房企銷售金額月度同比走勢（右）350002023)30000250002000015000100005000-20%月月月月月月0-40%-60%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院標(biāo)桿房企銷售面積同比下降1%2%2023低于2022年同期水平，銷售業(yè)績慘淡，但仍有部分企業(yè)銷售較2022年同期顯著復(fù)蘇，比如龍湖，成交面積同比漲幅接近100%。圖3-22023年上半年標(biāo)桿房企量價(jià)表現(xiàn)100%銷售均價(jià)同比-80%-60%-40%-20%-20%銷售面積同比-40%-60%-80%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?標(biāo)桿房企將標(biāo)桿房企2023年上半年銷售額與其2019年-2021年同期水平比較，可以發(fā)現(xiàn)個(gè)別房企仍有較大的增長，如越秀、華潤、綠城。而國資背景的房企則表現(xiàn)相對穩(wěn)定，如保利、中海、遠(yuǎn)洋。大部分?jǐn)U張較快的民企則銷售額普遍大幅下降，如融創(chuàng)、碧桂園、世貿(mào)等。圖3-3：標(biāo)桿房企2019-2023年1-6月銷售額（萬平）2019202020212022202340003000200010000越秀地產(chǎn)華潤置地綠城中國保利地產(chǎn)龍湖集團(tuán)中海地產(chǎn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)中國金茂中國恒大融創(chuàng)中國碧桂園萬科金地集團(tuán)旭輝集團(tuán)新城發(fā)展控股富力地產(chǎn)雅居樂集團(tuán)世茂集團(tuán)合景泰富集團(tuán)建業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院從標(biāo)桿房企銷售面積分布的城市線看，一二線城市占比持續(xù)上升，三四線城市則顯著下降。圖3-4：標(biāo)桿房企銷售面積分布變化（2014-2023.06）年年年年年年年年年數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院標(biāo)桿房企拿地意愿依然低下，總拿地金額、面積基本維持2022年的低位水平。2023年上半年標(biāo)桿房企拿地金額同比微升1%，相比2019年-2021年均值下降75%。圖3-5：歷年上半年標(biāo)桿房企購地金額走勢&2023年標(biāo)桿房企購地金額月度同比走勢12000202310000150%8000100%6000400020001月2月3月4月5月月0-50%-100%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水印））3標(biāo)桿房企圖3-6：歷年上半年標(biāo)桿房企購地面積走勢&2023年標(biāo)桿房企購地面積月度同比走勢20000200%202315000150%100%1000050000-50%月月月月月月-100%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖3-7：標(biāo)桿房企購地金額同比與購地溢價(jià)率變化（2023年1-6月）50-250%-200%-150%-100%-50%100%150%200%250%-10-15-20數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院標(biāo)桿房企降低土儲(chǔ)：2023年上半年，房企累計(jì)購地銷售比較2022年底普遍降低，中長期土儲(chǔ)減少。圖3-8：標(biāo)桿房企土地儲(chǔ)備情況（累計(jì)購地銷售比）2013-2022.62013-2000.800.600.400.200.00遠(yuǎn)洋集團(tuán)中國恒大越秀地產(chǎn)中海地產(chǎn)富力地產(chǎn)建業(yè)地產(chǎn)合景泰富集團(tuán)碧桂園雅居樂集團(tuán)萬科金地集團(tuán)世茂集團(tuán)龍湖集團(tuán)保利地產(chǎn)綠城中國華潤置地融創(chuàng)中國旭輝集團(tuán)新城發(fā)展控股中國金茂數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?標(biāo)桿房企202326%史平均水平，而在二線城市則小幅下降，三、四線城市拿地量連續(xù)2年下降。一線城市優(yōu)質(zhì)地塊更受追捧。圖3-9：標(biāo)桿房企在不同城市線購地面積占比年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023H數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院表3-1：20231-6月年標(biāo)桿房企拿地分布變化2023年1-6月標(biāo)桿房企拿地分布變化一線二線三四線保利地產(chǎn)13%-21%7%萬科47%-32%-15%碧桂園0%-11%11%融創(chuàng)中國中國恒大華潤置地9%16%-24%

中海地產(chǎn)-17%17%0%

龍湖集團(tuán)17%0%-17%

綠城中國-16%17%-2%

新城發(fā)展控股0%100%0%

金地集團(tuán)-22%9%13%

世茂集團(tuán)0%0%0%

旭輝集團(tuán)-42%42%0%

遠(yuǎn)洋集團(tuán)0%-100%0%

中國金茂0%-35%35%

富力地產(chǎn)0%100%0%

雅居樂集團(tuán)合景泰富集團(tuán)0%0%100%

越秀地產(chǎn)24%-10%-14%

建業(yè)地產(chǎn)0%98%-98%注：數(shù)值通過2023年的1-6月占比減去2023年的月占比獲得更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?土地市場成交持續(xù)下降，核心城市有所回暖2023年上半年，個(gè)重點(diǎn)城市含住用地成交面積同比下降28.8%，成交金額同比下降26.3%。分城市線看，三、四線城市含住用地成交面積回升，而一、二線城市則大幅回落，且成交面積低于歷史平均水平。成交溢價(jià)率延續(xù)了2021年以來的低迷走勢，但流標(biāo)率較2022年顯著降低。從集中供地涉及的個(gè)城市土地成交情況來看，一二線熱點(diǎn)城市城市核心地段有所回溫，地塊溢價(jià)成交，封頂價(jià)成交的比例上升。北京、上海、深圳、杭州、成都是上半年土地市場熱度最集中的區(qū)域。土地市場成交面積下降：2023年上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市含住用地成交量同比下降27.4%，成交金額同比下降5.8%。成交面積創(chuàng)2009年以來新低，成交金額創(chuàng)2016年以來新低。各線城市表現(xiàn)分化，三四線城市成交量同比回升10.5%線城市同比回落45.1%，二線城市同比回落33.2%。圖4-1：個(gè)重點(diǎn)城市歷年上半年含住用地成交可建面積1600014000120001000080006000400020000200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖4-2：個(gè)重點(diǎn)城市含住用地成交可建面積月度走勢（2009年1月-2023年6月）8000500%7000400%6000300%5000200%4000100%

30000%2000-100%

10000-200%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?土地市場圖4-3：40個(gè)重點(diǎn)城市歷年上半年含住用地成交金額14000120001000080006000400020000200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖4-4：個(gè)重點(diǎn)城市含住用地成交金額月度走勢（2009年1月-2023年6月）60001400%1200%

50001000%4000800%3000600%400%

2000200%1000

0%0-200%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院土地成交溢價(jià)率維持在5%以內(nèi)，絕大部分地塊底價(jià)成交，不同城市線的城市表現(xiàn)接近，流標(biāo)率則較2022年顯著降低。圖4-5：含住用地成交流標(biāo)率/溢價(jià)率(2009.01-2023.06)140%120%100%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?土地市場圖4-6：不同城市線含住用地成交溢價(jià)率走勢(2009.01-2023.06)350%300%250%200%150%100%50%0%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院含住用地成交樓面價(jià)：2023年上半年，一線城市高位波動(dòng)，二線及三四線城市小幅回升。圖4-7：含住用地成交樓面價(jià)(2009.01-2023.06)/35000300002500020000150001000050000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院從具體城市看，大部分城市含住用地成交面積顯著回落，部分城市上半年基本沒有土地成交，如珠海、中山。而天津?？趧t由于2022年同期成交基數(shù)低，導(dǎo)致同比成交量、金額大幅回升。大部分城市含住用地成交量相較2019-2022年同期均值亦有較大跌幅。圖4-8：年上半年重點(diǎn)一二線城含住用地成交可建面積同比漲跌幅500%成交金額400%300%200%100%成交面積-200%-100%100%200%300%400%-100%-200%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?土地市場圖4-9：年上半年重點(diǎn)一二線城市含住用地成交可建面積相比2019-2022年歷史同期均值漲跌幅成交金額-120%-100%-80%-60%-40%-20%-20%成交面積-40%-60%-80%-100%-120%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院從集中供地的城市的成交情況看，各城推出地塊大部分能順利成交，延續(xù)了2022圖4-1022各城集中供地成交/終止出讓/流拍地塊地塊占比鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門成交中止出讓流拍鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門50%100%50%100%50%100%鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門鄭州長春沈陽蘇州上海濟(jì)南無錫深圳杭州廣州天津?qū)幉ㄩL沙重慶武漢合肥北京南京青島福州成都廈門100%100%100%100%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院；更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?土地市場從集中供地的城市含住用地成交溢價(jià)情況看，大部分城市溢價(jià)成交地塊占比均顯著上升，盡管這與各個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)相關(guān)，但也能一定程度反應(yīng)開發(fā)商對熱點(diǎn)城市核心地塊的拿地意愿回升。圖4-11：集中供地城市含住用地溢價(jià)成交比例100%20222023沈重長陽慶春數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院天津無錫鄭州武漢濟(jì)南長沙青島寧波蘇州南京廣州成都廈門北京福州杭州深圳上海合肥2022備處于2016年以來的最低位。圖4-12：重點(diǎn)城市累計(jì)購地銷售比（2009年起累計(jì)）20162017201820192020202120222023.06300%250%200%150%100%北京上海廣州深圳重慶成都蘇州天津杭州武漢南福西長合京州安沙肥大連廈門佛山寧波東莞無錫南昌濟(jì)南長春中昆溫惠泉貴常唐揚(yáng)南石洛海安瀘襄珠山明州州州陽州山州寧家陽口慶州陽海莊數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?二手市場重點(diǎn)城市成交回升，價(jià)格普遍下調(diào)202326個(gè)重點(diǎn)城市上半年二手住宅成交面積同比回升50%量接近2021年同期歷史高位。成交價(jià)格方面，一線城市普遍顯著回調(diào)，其余城市更不容樂觀，2023年上半年，市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的城市數(shù)量基本持平2022受新建住宅供應(yīng)量普遍減少影響，2023年上半年二手住宅市場較新建住宅市場恢復(fù)更快，二線熱點(diǎn)城市的二手住宅成交占比普遍提高。在新建住宅暴雷的負(fù)面預(yù)期下，二手住宅逐漸進(jìn)入二線城市買家的購房選擇。2023年上半年中原監(jiān)測的26個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積同比上升50%2021其余城市二手住宅成交量普遍顯著上升，且漲幅遠(yuǎn)高于新建住宅。這主要受新建住宅暴雷的負(fù)面預(yù)期仍在，二手住宅逐2023致了新建住宅成交量回升不及二手房。圖5-1：個(gè)重點(diǎn)城市歷年上半年二手住宅成交面積18000160001400012000100008000600040002000020192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖5-2：個(gè)重點(diǎn)城市2023年上半年二手住宅成交面積同比200%150%100%大連南昌廈門北京廣州重慶福州佛山天津長沙哈爾濱杭州南京珠海深圳濟(jì)南成都南寧上海武漢寧波合肥惠州西安東莞-50%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?二手市場根據(jù)中原二手住宅價(jià)格指數(shù)，一線城市的二手住宅價(jià)格在3月短暫反彈后持續(xù)下跌，深圳相較歷史高位已經(jīng)回落20%，上海、北京較歷史最高值亦有10%左右的跌幅；除一線城市外，二三線城市亦不容樂觀。2023年5月，個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量僅有15個(gè)，數(shù)量顯著低于歷史同期水平圖5-3：中原二手住宅價(jià)格指數(shù)(2004.05-2023.06)1400120010000數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖5-4：個(gè)重點(diǎn)城市2023年上半年二手住宅成交價(jià)格同比-10%大連南京福州中山深圳南昌佛山廣州沈陽長沙南寧重慶西安昆明寧波肇慶珠海上海成都惠州合肥北京武漢廈門杭州哈爾濱濟(jì)南-20%-30%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院圖5-5：個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量（2016.01-2023.06)0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?二手市場主要一二線城市二手住宅成交占比逐年升高。26個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量從2015年的34%升至2023年上半年的49%。圖5-6：個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交總量占全市場比年度走勢（2015-2023.06）201520162017201820192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院從具體城市看，一線城市表現(xiàn)分化，上海、深圳近兩年受新建住宅大量供應(yīng)擠壓，二手住宅占比顯著下降，北京保持穩(wěn)定，廣州則有所回升。值得注意的是，大部分二線城市二手住宅占比顯著上升。在新房市場暴雷的負(fù)面預(yù)期下，二手住宅逐漸成為二線城市買家的購房選擇。圖5-7：個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量占全市場比年度走勢（2015-2023.06）201520162017201820192020202120222023數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅分享文件含水?。?二手市場全國二手住宅市場規(guī)模估算：2023年上半年全國二手住宅成交面積約2245015%30894億元，同比上升26%。圖5-8：全國二手住宅市場規(guī)模估算2200035000200001800030000250002000016000150001400010000120005000100002022月20231-6月020221-6月2023月4500070000400006000035000500003000025000400002000030000150002000010000100002022年2023年2022年2023年數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院更多免費(fèi)方案【微信群：DCyanbaosucai或cw-200528】知識星球·公眾號：地產(chǎn)研報(bào)素材（素材庫研報(bào)無水印·僅