DBJ50-T-376-2020老舊小區(qū)改造提升建設標準

2020重慶重慶市工程建設標準老舊小區(qū)改造提升建設標準constructionstandardforrenovationandimprovementDBJ50/T-376-2020主編單位:重慶市建筑科學研究院有限公司重慶市設計院有限公司批準部門:重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會施行日期:2021年4月1日重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會文件渝建標〔2020〕48號重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于發(fā)布《老舊小區(qū)改造提升建設標準》的通知各區(qū)縣(自治縣)住房城鄉(xiāng)建委,兩江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、萬盛經(jīng)開區(qū)、雙橋經(jīng)開區(qū)建設局,有關單位:現(xiàn)批準《老舊小區(qū)改造提升建設標準》為我市工程建設推薦性標準,編號為DBJ50/T-376-2020,自2021年4月1日起施行。本標準由重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責管理,重慶市建筑科學研究院有限公司負責具體技術內容解釋。重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2020年12月25日前言根據(jù)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會《關于下達2019年度重慶市工程建設標準制訂修訂項目立項計劃(第一批)的通知》(渝建標[2019]11號)文件要求,標準編制組經(jīng)廣泛調查研究,認真總結工程實踐經(jīng)驗,參考有關國家及行業(yè)標準,并在廣泛充分征求意見的基礎上,制定本標準。本標準的主要技術內容為:1.總則;2.術語;3.基本規(guī)定;4.室外環(huán)境;5.房屋建筑;6.配套基礎設施;7.社區(qū)服務設施與社區(qū)管理;8施工與驗收。本標準由重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責管理,由重慶市建筑科學研究院有限公司負責具體技術內容的解釋。使用中的意見或建議,請隨時反饋給重慶市建筑科學研究院有限公司(重慶市渝中區(qū)長江二路221號,郵政編碼:400016),以供今后修訂時參考。本標準主編單位、參編單位、主要起草人和審查專家:主編單位:重慶市建筑科學研究院有限公司重慶市設計院有限公司參編單位:重慶市市級機關公房管理處重慶市土木建筑學會重慶市建設工程質量檢驗測試中心重慶市規(guī)劃設計研究院重慶建工住宅建設有限公司重慶醫(yī)科大學附屬第三醫(yī)院重慶建筑工程職業(yè)學院主要起草人:張京街張超居梁何建張國慶周剛方小桃袁兵田玲羅冬梅袁建波吳華勇王凱楊曦袁詩佳陳怡宏潘群吳欣周蔚然陳海波陳勇范旭劉案王偉王征黃勇張意余水呂忠黃非遺尹政雯李浩曹淑上鐵磊吳羽柔李知蔣志軍蔣登偉劉海峰吳瑾其李炳奎審查專家:李英軍龔文璞謝自強丁勇賀渝陳家鋒鄒時暢1總則 2術語 23基本規(guī)定 33.1基本要求 33.2評估 33.3方案與實施 54室外環(huán)境 64.1公共空間 64.2小區(qū)道路 74.3綠地植被 84.4景觀風貌 84.5雨水控制與利用 95房屋建筑 5.1建筑 5.2結構 5.3設備 5.4消防 6配套基礎設施 6.1小區(qū)管線 6.2安防設施 6.3消防設施 6.4環(huán)衛(wèi)設施 7社區(qū)服務設施與社區(qū)管理 7.1社區(qū)服務設施 7.2社區(qū)管理 8施工與驗收 208.1施工 208.2驗收 20附錄老舊小區(qū)改造提升項目 22本標準用詞說明 25引用標準名錄 26條文說明 29contents1Generalprovisions 2Terms 23Basicrequirements 33.1Generalrequirements 33.2Assessment 33.3planandexcecution 54outdoorenvironment 64.1pubicspace 64.2Road 74.3Greenspace 84.4Landscape 84.5Rainwatercontrolandutilization 95Building 5.1Architecture 5.2structure 5.3Equipment 5.4Fireprotection 6Infrasturcture 6.1communitypipleline 6.2securityfacility 6.3Fireprotectionfacility 6.4Environmentalsanitationfacility 7publicservicefacilities 7.1publicservicefacilities 7.2communitymanagement 8constructionandacceptance 208.1construction 208.2Acceptance 20AppendixListofrenovationandimprovementofoldresidential 22ExplanationofwordinginThisstandard 25ListofQuotedstandards 26Explanationofprovisions 2911●0●1為明確重慶地區(qū)老舊小區(qū)改造提升建設要求,指導和規(guī)范老舊小區(qū)改造提升工作實施,改善居民居住條件,提升小區(qū)宜居水平,編制本標準。1●0●2本標準適用于重慶地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升。1●0●3老舊小區(qū)改造提升應遵循以人為本、因地制宜、保護優(yōu)先、建管并重的原則,綜合考慮安全、適用、經(jīng)濟、綠色、美觀、便利等要求,著力提升小區(qū)功能品質和社區(qū)服務水平。1●0●4老舊小區(qū)改造提升除應符合本標準的規(guī)定外,尚應符合國家及行業(yè)有關標準的規(guī)定。22術語2.0.1老舊小區(qū)oldresidentialarea城市或縣城(城關鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管,存在環(huán)境質量差、建筑功能不完善、公共活動空間不足、配套基礎設施不完善、公共服務設施和社區(qū)管理機制不健全等問題,影響居民基本生活的居住小區(qū)或單棟住宅樓組成的生活聚居地。2.0.2改造提升Renovationandimprovement在現(xiàn)有條件基礎上,采用經(jīng)濟合理的技術措施,結合治理模式創(chuàng)新,對小區(qū)環(huán)境、公共空間、房屋建筑、配套基礎設施、公共服務設施和社區(qū)管理機制等進行整治、改善和提高。2.0.3社區(qū)community居住在一定地域內的人們所組成的多種社會關系的生活共同體。注:目前我國城市社區(qū)的范圍一般是指經(jīng)過社區(qū)體制改革后作出了規(guī)模調整的居(村)民委員會或社區(qū)工作站轄區(qū)。2.0.4社區(qū)服務設施communityservicefacility以居民步行5~10分鐘可滿足其基本生活需求為原則,對應5000人~12000人(約1500~4000套住宅)居住人口規(guī)模配套建設的生活服務設施,主要包括托幼、社區(qū)服務及文體活動、衛(wèi)生服務、養(yǎng)老助殘、商業(yè)服務等設施。33基本規(guī)定3●1基本要求3●1●1應堅持以人為本,改善居民居住條件,營造社區(qū)宜居環(huán)境。3●1●2應消除安全隱患,提高抗災減災能力,確保居民基本安全需求。3●1●3應進行統(tǒng)籌規(guī)劃,合理平衡當前改造的迫切性和后續(xù)完善的可持續(xù)性。3●1●4應注重歷史傳承,保護具有地域特色的街區(qū)和建筑,挖掘歷史文化資源,營造特色社區(qū)文化。3●1●5應充分利用智能化信息技術,提升社區(qū)治理能力和服務水平。3●1●6應充分利用綠色環(huán)保的技術、工藝、材料、產(chǎn)品,提高項目的綠色化水平。3●2評估3●2●1老舊小區(qū)改造前,應參考現(xiàn)行相關標準的要求,對小區(qū)環(huán)境、公共空間、房屋建筑、配套基礎設施、公共服務設施及物業(yè)管理等現(xiàn)狀情況進行分析評估,并形成評估報告。3●2●2評估報告宜包括以下內容:1擬改造小區(qū)基本信息,如名稱、位置、所屬街道社區(qū)、修建年代、樓棟數(shù)、戶數(shù)、典型戶型面積及居住人口規(guī)模、居民組成特點、歷史文化資源等;2評估實施情況說明,不同專項評估報告及其他評估成果4資料;3小區(qū)環(huán)境、公共空間、房屋建筑、配套基礎設施、公共服務設施及物業(yè)管理情況現(xiàn)狀分析以及影響居民日常生活的突出問題,可利用的閑置空間及存量房屋資源等;4對小區(qū)消防安全、房屋及連廊、天橋、邊坡、擋墻、堡坎等結構安全的分析評估意見及處理措施建議;5對其他影響小區(qū)公共安全或影響老、幼、殘障群體日常生活基本功能事宜的分析評估意見;6對改造方案的要求及建議。3●2●3評估結果存在下列情況時,必須進行改造:1小區(qū)存在消防救援通道不暢、安全疏散通道占用、消防設施不完善等消防安全隱患;2房屋及連廊、天橋、邊坡、擋墻、堡坎等存在結構安全隱患;3地勢低洼小區(qū)存在防汛設施缺失或損壞,有內澇隱患;4存在其他影響小區(qū)公共安全或影響老、幼、殘障群體日常生活基本功能。3●2●4評估結果存在下列情況時,應進行改造:1道路存在塌陷、坑塘、車轍、變形、損壞等明顯缺陷;2雨水排放不暢,污水管道堵塞,景觀水體污染等;3未設防雷設施,電氣線路私拉亂接、絕緣層老化、漏電保護器失效等;4屋面有滲漏,外墻裝飾破損、脫落明顯等;5安防設施、環(huán)衛(wèi)設施缺失等;6有其他影響小區(qū)基本功能或居民日常生活的。3●2●5評估結果存在下列情況時,宜進行改造:1小區(qū)環(huán)境條件差,公共活動空間不足,照明設施不足,無障礙設施不完善等;2多層及高層建筑未安裝電梯的;53未實行雨污分流的;4私搭防盜護欄和雨棚,空調外機、燈箱廣告牌懸掛混亂等;5基本公共服務設施和便民商業(yè)服務設施配套不足;6有其他影響小區(qū)居住品質的。3●3方案與實施3●3●1應根據(jù)評估結果,綜合考慮居民意愿和經(jīng)濟、技術等因素,合理確定老舊小區(qū)改造提升內容和目標。改造提升項目選擇可參考本標準附錄。3●3●2應針對確定的改造內容和目標,編制老舊小區(qū)改造提升技術方案,并按相關規(guī)定進行審查。3●3●3改造實施單位應具有相應資質并按相關規(guī)定編制施工方案。施工方案應包含保證工程質量和安全的措施,并應充分考慮對居民日常生活的影響。3●3●4改造實施過程中技術方案或施工方案有重大變更的,應按相關規(guī)定重新審查或論證。3●3●5老舊小區(qū)改造提升項目評估、設計、施工、監(jiān)理、驗收等相關資料應存檔。64室外環(huán)境4.1公共空間4.1.1小區(qū)公共空間改造設計,應考慮居民日常生活和出行習慣,處理好建筑、道路、廣場、院壩、綠地、公共服務設施和建筑小品之間的關系,以及與外部公共空間和公共交通系統(tǒng)的銜接。4.1.2小區(qū)宜因地制宜設置公共活動場地,并符合下列要求:1公共活動場地建設宜符合無障礙設計的要求;2宜設置健身步道、健身器材、休息座椅等設施;3供老年人、兒童、殘障人使用的活動及健身設施應設置護欄、柔軟地墊、警示牌等安全設施。4.1.3影響消防安全或小區(qū)公共安全的私設建(構)筑物必須拆除。4.1.4小區(qū)天橋、連廊、邊坡、擋墻、堡坎等存在結構安全隱患的,應進行安全鑒定并采取必要的處理措施。4.1.5小區(qū)照明設計宜符合國家標準《建筑照明設計標準》GB50034和《城市夜景照明設計規(guī)范》JGJ/T163的有關規(guī)定。4.1.6需要增設小區(qū)安保圍欄時,宜在保證對不良環(huán)境進行有效隔離的前提下,選用經(jīng)濟耐用的通透式院墻圍欄,其型式和顏色應與周邊環(huán)境和建筑風格相協(xié)調。4.1.7宜通過以下方式增加小區(qū)停車位:1結合現(xiàn)場條件,增設地面停車位、地下停車庫、機械停車設施和優(yōu)化停車位布置等;2在廣泛征求小區(qū)業(yè)主意見和保證規(guī)范管理的前提下,配置夜間或定時段臨時停車位。條件允許時,宜設置無障礙停車位和新能源停車位,并設置7新能源汽車充電樁。增加小區(qū)停車設施或配置臨時停車位不得影響消防疏散和救援救護通道暢通。4.1.8宜結合小區(qū)居民實際需要,合理設置非機動車集中停放點。4.1.9宜設置社區(qū)平面示意圖、小區(qū)名稱、樓棟號、道路引導指示牌、安全警示牌等標識標牌,標識標牌的型式和顏色應與周邊環(huán)境和建筑風格相協(xié)調。4.1.10當條件允許時,宜在方便使用、安全衛(wèi)生處設置戶外飲水器、戶外洗手池及消毒設施,并應與給排水管網(wǎng)銜接。飲水器供水應滿足現(xiàn)行國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749的有關規(guī)定。4.2小區(qū)道路4.2.1小區(qū)機動車出入口及救援救護通道應滿足消防、救護、工程救險等車輛的通行要求。對不滿足通行要求的,應結合現(xiàn)場條件對出入口和內部路網(wǎng)結構進行改造。4.2.2宜優(yōu)化小區(qū)內部路網(wǎng)結構,合理組織人流和車流,在主要出入口和重要交叉口實行人車分隔。居民到附近公交站點或周邊服務設施不方便時,宜結合現(xiàn)場條件增設出入口或對出入口進行優(yōu)化調整。4.2.3路面存在塌陷、坑塘、車轍、變形、損壞等明顯病害時,應根據(jù)病害原因進行整治處理。路面材料選用與設計應符合行業(yè)標準《城鎮(zhèn)道路路面設計規(guī)范》CJJ169和《公路瀝青路面設計規(guī)范》JTGD50的有關規(guī)定,并宜滿足雨水排放的相關要求。4.2.4小區(qū)出入口以及幼兒園、老年人服務點、公共服務設施出入口等應設置明顯的交通警示標志和必要的機動車限速措施。標志標線應符合國家標準《城市道路交通標志和標線設置規(guī)范》8GB51038的有關規(guī)定。小區(qū)內宜設置鳴笛警示標識,減少車輛噪聲污染。4.2.5小區(qū)步行系統(tǒng)應安全、連續(xù)、滿足無障礙設計要求,與住宅、各類配套設施、公共活動空間、停車場、小區(qū)出入口等聯(lián)系便捷,有條件的還宜與城市慢行系統(tǒng)銜接。健身步道系統(tǒng)鋪裝應選擇堅實、牢固、防滑、防摔和透水的材料,沿線應根據(jù)需要設置休憩座椅、垃圾箱、指示牌和警示標識等。4.2.6道路照明設計應符合行業(yè)標準《城市道路照明設計標準》CJJ45的有關規(guī)定。4.3綠地植被4.3.1宜根據(jù)現(xiàn)狀條件對小區(qū)綠地系統(tǒng)進行整體規(guī)劃,結合邊角地、廢棄地等改造增加公共綠地。公共空間受限的,可考慮通過屋頂綠地、垂直綠化等方式,增加小區(qū)綠化面積。4.3.2植物配置宜考慮小區(qū)場地規(guī)劃布局、光照條件和居民戶外活動遮陽的需求。綠化植物應常綠與落葉植物相結合,選擇適應本地氣候及土壤條件的植物品種,鼓勵鄉(xiāng)土植物應用。應避免易產(chǎn)生過敏或對人體造成刺激、傷害的植物。下凹式綠地應結合海綿化需求,選擇耐淹的植物品種。4.3.3小區(qū)規(guī)劃范圍內的古樹名木及古樹后備資源應原地保留,并設立古樹名木保護標志,建立檔案,落實保護制度,嚴禁損毀傷害或影響正常生長的行為。主要喬木、灌木宜懸掛標識牌,標明植物名稱、科屬種、習性、生態(tài)或藥用價值等信息。4.4景觀風貌4.4.1宜結合小區(qū)出入口、圍墻、景觀構筑物、綠地、照明以及建筑風貌和周邊環(huán)境等,對小區(qū)景觀進行整體設計。94.4.2宜根據(jù)現(xiàn)狀條件設置防雨、遮陽、避風的廊架等景觀建筑?？赏ㄟ^增設建筑小品強化景觀效果,小區(qū)出入口、中心綠地的景觀小品設置宜與夜景照明相結合。4.4.3有水景景觀的,應保證景觀用水水質安全,并宜結合現(xiàn)場條件提高景觀非傳統(tǒng)水源利用。居民可接觸到的水景,應根據(jù)水深等實際情況設置駁岸或防護措施,并設置警示標識。4.4.4宜根據(jù)現(xiàn)狀條件進行小區(qū)夜景景觀設計。小區(qū)夜景景觀宜考慮建筑、綠化、水景景觀和景觀小品的特點以及與城市區(qū)域夜景景觀的協(xié)調,突出小區(qū)特點。夜景照明設計宜符合行業(yè)標準《城市夜景照明設計規(guī)范》JGJ/T163的有關規(guī)定。4.5雨水控制與利用4.5.1宜結合現(xiàn)場場地條件,采取適宜的雨水滲透、儲存、調節(jié)、傳輸和凈化技術,提高建筑與小區(qū)雨水積存和蓄滯能力。有條件的小區(qū),宜實施系統(tǒng)地海綿化改造。4.5.2室外地面改造時,宜按行業(yè)標準《城鄉(xiāng)建設用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ83的有關規(guī)定優(yōu)化豎向設計,避免雨水向建筑基礎匯集,并與現(xiàn)有排水設施有效銜接。硬化地面周邊宜設置綠地,有條件的可改造為下沉式綠地、雨水濕地、濕式植草溝、滲透管渠等。4.5.3小區(qū)人行道、機動車道、非機動車道、停車場及廣場等宜進行透水鋪裝改造。道路路面應優(yōu)化橫坡坡向,有路緣石的道路應將道路兩側路緣石做間隔開口改造,將雨水引入道路綠化帶或周邊綠地,同時將原道路雨水口改造為綠化帶溢流口,銜接雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。4.5.4建筑屋面和立面改造材料應采用對徑流雨水水質影響低的材料。雨落管改造宜采取雨落管斷接或設置集水井等方式進行雨水收集。4●5●5景觀水體補水、綠化灌溉、道路澆灑用水、小區(qū)清潔用水等宜優(yōu)先采用收集雨水等非傳統(tǒng)水源,并應采取必要的凈化措施以滿足水質要求。115房屋建筑5.1建筑5.1.1屋面防水修繕時,宜參考行業(yè)標準《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》JGJ/T53的有關規(guī)定進行查勘,根據(jù)屋面防水等級和設防要求,結合查勘結果、建筑結構特點、現(xiàn)場條件等,編制修繕方案。5.1.2房屋保溫系統(tǒng)改造時,應根據(jù)房屋節(jié)能現(xiàn)狀情況、建筑結構特點、現(xiàn)場條件等,合理確定改造目標,選擇適宜的改造方式。外窗改造宜在滿足傳熱系數(shù)要求的同時,滿足遮陽系數(shù)、氣密性、隔聲等要求。5.1.3房屋外墻裝飾破損、脫落明顯時應進行改造。改造應綜合考慮外立面清洗、粉刷或裝飾以及管線、雨棚、空調外機、陽臺和外窗護欄等的安全和布設規(guī)整,合理制定改造方案。建筑保溫和外墻裝飾的材料性能和構造應滿足國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016等標準規(guī)范的規(guī)定。5.1.4老舊房屋屋面和立面改造宜考慮與周邊環(huán)境和建筑風格相協(xié)調,體現(xiàn)重慶地方特色風貌。因設置屋頂綠化、垂直綠化或節(jié)能改造等增加結構荷載時,應進行結構安全鑒定。5.1.5房屋聲環(huán)境改善時,宜根據(jù)周圍環(huán)境噪聲源、房屋隔聲性能現(xiàn)狀情況、建筑結構特點、現(xiàn)場條件等,合理采取降噪、隔聲或吸聲等措施。5.1.6建筑出入口與室外地面之間應設置無障礙坡道及扶手,改造后應符合國家標準《無障礙設計規(guī)范》GB50763的有關規(guī)定。建筑出入口應有防止高空墜物傷人的安全防護措施。5.1.7有條件的小區(qū)宜實施增設電梯等適老化改造。增設電梯應符合《既有住宅增設電梯技術標準》DBJ50/T-358的相關規(guī)定。5.1.8公共區(qū)域墻面和頂棚應平整潔凈,側墻宜做耐污墻裙。宜結合社區(qū)文化建設,統(tǒng)一規(guī)劃設置信息公示欄和廣告宣傳欄。5.1.9公共樓梯踏步和扶手應構件齊備、安全穩(wěn)固、外觀整潔、色彩樣式協(xié)調統(tǒng)一。扶手材料宜選用導熱系數(shù)小的木質或塑料等材料。5.1.10公用走廊、樓梯間、候梯廳、門廳等共用部位應設置公共照明、疏散指示標志、應急照明等設施。公共照明應采用高效節(jié)能的照明裝置和節(jié)能控制措施。當應急照明采用節(jié)能自熄開關時,必須采取消防時應急點亮的措施。5.2結構5.2.1房屋結構改造前,應按現(xiàn)行國家標準《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292、《既有建筑地基可靠性鑒定標準》JGJ/T404的有關規(guī)定對主體結構進行鑒定,并對女兒墻、懸挑式陽臺、水平連廊、雨棚、空調懸挑板、欄桿、樓梯踏步等局部構件進行安全評估。5.2.2當房屋存在安全隱患或不能滿足正常使用功能要求時,應按現(xiàn)行國家標準《既有建筑地基基礎加固技術規(guī)范》JGJ123、《混凝土結構加固設計規(guī)范》GB50702、《砌體結構加固設計規(guī)范》GB50702、《建筑抗震加固技術規(guī)程》JGJ116的有關規(guī)定進行加固處理。加固方案應考慮加固實施對結構整體受力性能的影響。5.2.3既有住宅增設電梯的結構設計和定期檢查應符合《既有住宅增設電梯技術標準》DBJ50/T-358的相關規(guī)定。5.2.4既有住宅改造應確保主體結構安全,不得隨意改變現(xiàn)有住宅使用性質,不得隨意改動原有承重結構構件。5.3設備5.3.1應對供水、供電、燃氣設施等進行一戶一表改造。宜采用智能化計量設備,實現(xiàn)自動遠程計量與自助繳費。5.3.2燃氣設備的使用場所應具有可靠的排風措施。住宅內各類用氣設備的煙氣應排至室外。當不能滿足要求時,應按國家標準《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028和《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術標準》GB51251的有關規(guī)定進行改造。5.3.3廚房應設置排油煙機等機械排氣裝置,排油煙機的位置應與爐灶位置對應,并應與排氣道直接連通。餐飲廢水中油脂含量較大時宜設置隔油池。具備條件的,可采用整體式廚房進行改造。5.3.4浴室、廁所、衛(wèi)生間應設置與室外空氣直接流通的外窗或洞口。不能設置外窗或洞口時,應設置機械通風換氣設施。5.3.5底層商用的居民樓宜根據(jù)商戶性質和特點采取適宜的排污、排煙、隔聲等措施。5.3.6供水壓力不滿足居民日常用水需求的小區(qū),應設置二次加壓給水設施,二次加壓給水水質應符合國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749的相關規(guī)定。5.3.7有線電視、電話、信息網(wǎng)絡等信息設施系統(tǒng)以及信息化應用系統(tǒng)改造宜符合國家標準《智能建筑設計標準》GB/T50314、《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16和《住宅建筑電氣設計規(guī)范》JGJ242的有關規(guī)定。5.3.8建筑防雷設置應按國家標準《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057的有關規(guī)定,因地制宜采取防雷措施。5.3.9改造引起用電負荷增加時,應對小區(qū)現(xiàn)有供電容量進行復核,必要時與供電系統(tǒng)進行同步改造。5.4消防5.4.1老舊小區(qū)改造不得降低原有建筑的耐火等級。當居住人員密集存在較大消防風險時,宜結合現(xiàn)場條件設置防火分隔。設置防火分隔應考慮荷載增加對結構安全的影響。5.4.2連接建筑物的天橋、連廊等,應有防止火災在建筑間蔓延的措施。當僅供通行的天橋、連廊采用不燃材料,且建筑物通向天橋、連廊的出口符合安全出口的要求時,該出口可作為安全出口。5.4.3屋面平改坡形成的頂部空間應符合國家標準《建筑防火設計規(guī)范》GB50016的有關規(guī)定,且不得作為居住、儲藏等使用空間。5.3.4有使用功能改變時,住宅與非住宅部分之間的防火(隔)墻、樓板以及建筑外墻上、下層開口之間的防火措施應符合《建筑防火設計規(guī)范》GB50016的有關規(guī)定。住宅與非住宅部分的安全出口和疏散樓梯等宜獨立設置。5.4.5有電氣線路私拉亂接、絕緣層老化、漏電保護器失效等情況時,應按《住宅建筑電氣設計規(guī)范》JGJ242等標準有關要求進行改造。6配套基礎設施6.1小區(qū)管線6.1.1應對破損、老化、不滿足使用要求的供水、排水、供氣等市政管道和供電、通信光纜、有線電視等電氣線路及配套設施進行改造。改造應符合《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289等國家標準的有關規(guī)定。6.1.2供水管網(wǎng)改造應符合國家標準《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015和《民用建筑節(jié)水設計標準》GB50555的有關規(guī)定。改造后應保證水量、水質、水壓穩(wěn)定可靠,可向所有用戶不間斷供水。6.1.3排水系統(tǒng)改造時,應更換受損或老化的設施,并宜進行雨污分流,正確接入城市雨污管網(wǎng)。6.1.4燃氣管網(wǎng)改造應符合國家標準《城鎮(zhèn)燃氣技術規(guī)范》GB50494和《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028的有關規(guī)定。當條件允許時,無燃氣系統(tǒng)的小區(qū)宜增設燃氣系統(tǒng)。6.1.5供電線路和設施改造時,宜按國家標準《居民住宅小區(qū)電力配置規(guī)范》GB/T36040和《住宅建筑電氣設計規(guī)范》JGJ242的有關規(guī)定,重新對電力負荷、供配電系統(tǒng)容量、供電線纜截面和保護電器的動作特性、電能質量等進行驗算評估,并應根據(jù)驗算評估結果采取相應的改造措施。6.1.6通信電纜改造時,應滿足光纖到戶的需求,并宜保證同時具備三家及以上運營商光纜接入條件。有條件的小區(qū)宜同步推進5G網(wǎng)絡建設。6.1.7應對影響建筑物安全、與建筑物或構筑物水平間距不符合相關安全距離要求的管線進行調整或更換,改造時應避免管線受腐蝕、沉陷、震動及重壓。6.1.8架空線路宜采用地下敷設方式進行規(guī)整改造。當條件允許時,宜采用共同溝方式統(tǒng)籌綜合改造,避免反復開挖。6.2安防設施6.2.1物業(yè)管理用房、設備用房、老年人服務中心、幼兒園等應設置安防設施,并宜符合國家標準《安全防范工程技術標準》GB50348和《住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術要求》GB/T21741的有關規(guī)定。6.2.2小區(qū)出入口、主要通道、樓棟單元門處應安裝視頻監(jiān)控設施,并應接入物業(yè)值班室、社區(qū)治安或派出所平臺。安防監(jiān)控設施改造應符合國家標準《民用閉路電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50198和《民用閉路電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB50395的有關規(guī)定。宜結合小區(qū)智能化改造的要求和現(xiàn)場條件設置小區(qū)周界防范系統(tǒng)。6.2.3宜根據(jù)需要在小區(qū)出入口、樓棟單元門、地下停車場與樓內通道門處設置門禁系統(tǒng)。6.3消防設施6.3.1應按國家標準《消防應急照明疏散指示系統(tǒng)》GB17945和《消防安全標志》GB13495的有關規(guī)定,設置消防疏散指示標志和消防應急照明。當發(fā)生火警時,疏散通道和出入口處的門禁應能集中解鎖或能從內部手動解鎖。6.3.2老舊小區(qū)改造不應降低原有消防車通行條件。消防車道、消防車登高操作場地宜滿足國家標準《建筑防火設計規(guī)范》GB50016的有關規(guī)定。建筑物與消防車登高操作場地相對應的范圍內,應設置直通室外的樓梯或直通樓梯間的入口。6.3.3應按國家標準《建筑防火設計規(guī)范》GB50016的有關規(guī)定設置室外消火栓系統(tǒng)、室內消火栓系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)等消防設施,并按國家標準《消防安全標志》GB13495的有關規(guī)定設相應標志。6.4環(huán)衛(wèi)設施6.4.1社區(qū)應配建公共廁所,有條件的宜設置無障礙廁位,受條件約束時可采用集成箱體式公共廁所。增設公共廁所時,宜按國家標準《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃標準》GB/T50337和《城市公共廁所設計標準》CJJ14的有關規(guī)定進行選址和建設,并符合下列規(guī)定:1宜設置在鄰近居民集中活動場地或人流較多的道路沿線等便于抵達的區(qū)域。應設置明顯的引導標識,方便居民尋找和使用;2無障礙設施應同步設計、同步建設;3衛(wèi)生要求應符合國家標準《城市公共廁所衛(wèi)生標準》GB/T17217的有關規(guī)定,污水應接入市政污水管網(wǎng)。6.4.2小區(qū)應設置生活垃圾回收站和再生資源回收點。生活垃圾收集站設置應便于使用和清運,位置相對固定,不影響周邊衛(wèi)生和景觀環(huán)境,并宜按行業(yè)標準《城市生活垃圾分類及其評價標準》CJJ/T102的有關規(guī)定和本地垃圾分類要求設置收集容器、箱房。當條件允許時,可設置廚余垃圾處理裝置,促進垃圾源頭減量和循環(huán)利用。6.4.3糞便與化糞池糞渣污泥未納入城市污水管網(wǎng)處理的小區(qū),應對現(xiàn)有糞便處理設施的安全性進行檢查,并按國家標準《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃標準》GB/T50337的有關規(guī)定進行疏通和增容等改造。7社區(qū)服務設施與社區(qū)管理7.1社區(qū)服務設施7.1.1應結合社區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃,針對居民切實需要,參考國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180以及國家推進完整居住社區(qū)建設的有關規(guī)定,確定社區(qū)服務設施配建方案。7.1.2宜通過以下方式增設社區(qū)服務設施:1結合現(xiàn)場條件,將符合安全要求、便捷可達的閑置空間改造為基本公共服務設施、便民商業(yè)服務設施或物業(yè)管理用房;2統(tǒng)籌利用社區(qū)服務站、物業(yè)管理用房、超市等現(xiàn)有存量房屋資源,增設基本公共服務設施和便民商業(yè)服務設施。7.1.3社區(qū)服務站宜包含社區(qū)服務大廳、警務室、社區(qū)居委會辦公室、居民活動用房、閱覽室、黨群活動中心等,同時宜結合“放管服”改革,推行一站式便民服務。有條件的宜設置低位服務柜臺、信息屏幕顯示系統(tǒng)、盲文或有聲提示標識等。7.1.4宜結合社區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃,按照國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180以及國家推進完整居住社區(qū)建設的有關規(guī)定,配建幼兒園以及托兒所等嬰幼兒照護服務設施。7.1.5社區(qū)衛(wèi)生服務站應提供預防、醫(yī)療、計生、康復、防疫等服務。其建設宜符合國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180以及國家推進完整居住社區(qū)建設的有關規(guī)定。7.1.6老年人日間照料中心配建宜符合《社區(qū)老年人日間照料中心服務基本要求》GB/T33168等國家標準的有關規(guī)定,并考慮適老化和無障礙設計的有關要求。當條件允許時,宜配置護理型床位,推廣適老化智能終端應用的新技術。7.1.7郵件與快件寄遞服務設施宜設置在人流出入便捷處,可單獨設置快遞柜、快遞收發(fā)點,也可結合門衛(wèi)、收發(fā)室、超市、便利店等聯(lián)合設置。7.1.8相鄰社區(qū)宜聯(lián)動改造,結合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180對十五分鐘生活圈居住區(qū)配套設施的設置要求,共建共享中小學、養(yǎng)老院、多功能運動場地、社區(qū)醫(yī)院、文化活動中心等設施。7.2社區(qū)管理7.2.1應結合小區(qū)實際情況,合理選擇引入物業(yè)服務企業(yè)、建立社區(qū)物業(yè)服務中心等物業(yè)管理方式。不具備條件的,可由社區(qū)牽頭實行居民自治管理,協(xié)商建立共建共管共享的長效機制。7.2.2應考慮居民組成特點,搭建便于居民參與和基層協(xié)商的溝通議事平臺。宜建立物業(yè)管理服務平臺,具備條件的可與城市綜合管理服務平臺相銜接。7.2.3應根據(jù)小區(qū)實際情況,針對消防疏散和救援救護通道等影響小區(qū)公共安全事宜,建立日常巡查制度。當條件允許時,宜結合小區(qū)智能化改造,對重點公共區(qū)域實行智能化監(jiān)控。7.2.4當條件允許時,宜建立智能停車管理系統(tǒng),推動與臨近小區(qū)和企事業(yè)單位停車設施共享。7.2.5宜結合社區(qū)工作情況,在小區(qū)或樓棟出入口、公共活動空間等位置設置展示社區(qū)黨建文化和便民信息的設施。7.2.6宜設置社區(qū)公共服務信息平臺,建立居民信息檔案,及時發(fā)布各類通知、公告。208施工與驗收8.1.1施工或總承包單位應根據(jù)改造技術方案和相關標準要求,結合現(xiàn)場條件,編制施工方案。宜采用信息化手段對施工過程進行精準化和動態(tài)管理。8.1.2應充分考慮居民組成以及日常生活習慣,針對現(xiàn)場施工方式特點,合理設置安全通道以及安全防護設施,并在施工現(xiàn)場設置明顯可見的安全警示標識。8.1.3危險性較大的工程施工,應充分考慮現(xiàn)場條件制定安全應急預案。施工過程中的危險源、擬采取的措施以及其他需要居民知情的事宜提前進行公告。8.1.4宜采用對居民日常生活和環(huán)境影響小的施工技術,避免夜間施工。當確需進行夜間施工時,應與居民提前溝通協(xié)調,按相關規(guī)定辦理夜間施工許可,并采取控制噪聲和光污染的技術措施。8.1.5施工現(xiàn)場應采取有效措施進行降塵降噪、污水排放和垃圾處理。施工場地區(qū)域總懸浮顆粒物濃度應符合國家標準《環(huán)境空氣質量標準》GB3095的有關規(guī)定。施工噪聲應符合國家標準《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準》GB12523的有關規(guī)定。8.2驗收8.2.1老舊小區(qū)改造工程主要材料、半成品、成品、構配件、器具和設備等應進行進場檢驗。涉及安全和主要使用功能的,還應按相關技術標準、管理文件以及項目技術方案的有關規(guī)定進行21復驗。8●2●2改造過程中,應根據(jù)具體改造項目和內容,由業(yè)主組織相關單位,按照相關技術標準、管理文件以及項目技術方案的有關規(guī)定進行驗收。隱蔽工程驗收合格后方可繼續(xù)施工。8●2●3施工完成后,應由業(yè)主組織項目各方以及社區(qū)、居民代表等進行竣工驗收。改造過程及竣工驗收記錄均應存檔。8●2●4項目竣工后,應在便于居民知悉的醒目位置設置工程竣工標識牌。8●2●5改造完成后,宜由社區(qū)組織居民代表對改造實施過程及效果進行滿意度評價。22附錄老舊小區(qū)改造提升項目項目分類選項單4室外環(huán)境4●1公共空間4●1●1改造設計4●1●2公共活動場地4●1●3私設建(構)筑物4●1●4外部結構安全4●1●5小區(qū)照明4●1●6安保圍欄4●1●8非機動車停放4●1●9標識標牌4●1●10戶外飲水器和洗手池4●2小區(qū)道路4●2●1救援救護通道4●2●2人車分隔和出入口4●2●4交通警示標志和車輛限速4●2●5步行系統(tǒng)和健身步道系統(tǒng)4●2●6道路照明4●3綠地植被4●3●1小區(qū)綠地4●3●2綠化植物4●3●3樹木保護和標牌4●4景觀風貌4●4●1景觀提升4●4●2景觀建筑和小品4●4●3水景景觀4●4●4夜景景觀4●5雨水控制與利用4●5●1雨水積存和蓄滯4●5●2室外地面4●5●3透水鋪裝4●5●4屋面立面改造材料和雨落管4●5●5雨水利用235房屋建筑底層5●1建筑5●1●1屋面防水5●1●2保溫系統(tǒng)5●1●4風貌協(xié)調和結構荷載增加5●1●7增設電梯5●1●8公共區(qū)域5●1●9公共樓梯5●1●10照明和疏散指示5●2結構5●2●1結構鑒定與評估5●2●2結構加固5●2●3增設電梯5●2●4結構安全5●3設備5●3●1一戶一表5●3●2燃氣設備排風排煙5●3●5底層商用居民樓5●3●6二次加壓給水5●3●7信息設施系統(tǒng)和信息化應用系統(tǒng)5●3●8建筑防雷5●4消防5●4●1防火分隔5●4●2天橋連廊5●4●3平改坡形成屋面空間5●4●4住宅與非住宅部分之間防火設施5●4●5電氣線路246配套基礎設施6.1小區(qū)管線6.1.1市政管道和線路6.1.2供水管網(wǎng)6.1.3排水系統(tǒng)6.1.4燃氣管網(wǎng)6.1.5供電線路和設施6.1.6通信電纜和5G網(wǎng)絡6.1.7影響建筑物安全管線6.1.8架空線路6.2安防設施6.2.1安防設施設置6.2.2視頻監(jiān)控設施和周界防范系統(tǒng)6.2.3門禁系統(tǒng)6.3消防設施6.3.1消防疏散6.3.2消防救援6.3.3消防設施6.4環(huán)衛(wèi)設施6.4.1公共廁所6.4.2垃圾分類及回收6.4.3糞便處理設施7社區(qū)服務設施與社區(qū)管理7.1社區(qū)服務設施7.1.1配建方案7.1.2增設社區(qū)服務設施7.1.3社區(qū)服務站7.1.4幼兒園和托兒所7.1.5社區(qū)衛(wèi)生服務站7.1.6老年人日間照料中心(老年服務站)7.1.7郵件與快件寄遞服務設施7.2社區(qū)管理7.1.8社區(qū)聯(lián)動7.2.1物業(yè)管理和長效管理機制7.2.2溝通議事和物業(yè)管理平臺7.2.3日常巡查和重點公共區(qū)域監(jiān)控7.2.4智能停車管理7.2.5社區(qū)黨建文化和便民信息展示7.2.6社區(qū)公共服務信息平臺25本標準用詞說明1為了便于在執(zhí)行本規(guī)程條文時區(qū)別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:1)表示很嚴格,非這樣做不可的:正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”;2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的:正面詞采用“應”,反面詞采用“不應”或“不得”;3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的:正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;4)表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的:采用“可”。2條文中指明應按其他有關標準執(zhí)行的寫法為:“應符合……的規(guī)定”或“應按……執(zhí)行”。26引用標準名錄《消防安全標志》GB13495《消防應急照明疏散指示系統(tǒng)》GB17945《住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術要求》GB/T21741《社區(qū)老年人日間照料中心服務基本要求》GB/T?33168《居民住宅小區(qū)電力配置規(guī)范》GB/T36040《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015《建筑防火設計規(guī)范》GB50016《建筑抗震鑒定標準》GB50023《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028《建筑照明設計標準》GB50034《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180 《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289《智能建筑設計標準》GB/T50314《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃標準》GB/T50337《安全防范工程技術標準》GB50348《城鎮(zhèn)燃氣技術規(guī)范》GB50494《民用建筑節(jié)水設計標準》GB50555《無障礙設計規(guī)范》GB50763《城市道路交通標志和標線設置規(guī)范》GB51038《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術標準》GB51251《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ16《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》JGJ/T53《城市夜景照明設計規(guī)范》JGJ/T163《住宅建筑電氣設計規(guī)范》JGJ242《城市公共廁所設計標準》CJJ14《城市道路照明設計標準》CJJ4527《城鄉(xiāng)建設用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ83《城市生活垃圾分類及其評價標準》CJJ/T102《城鎮(zhèn)道路路面設計規(guī)范》CJJ169《公路瀝青路面設計規(guī)范》JTGD50《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》T/CSCU04《既有住宅增設電梯技術標準》DBJ50/T358重慶市工程建設標準老舊小區(qū)改造提升建設標準DBJ50/T-376-2020條文說明2020重慶1總則 332術語 363基本規(guī)定 383●1基本要求 383●2評估 393●3方案與實施 394室外環(huán)境 414●1公共空間 414●2小區(qū)道路 424●3綠地植被 424●4景觀風貌 434●5雨水控制與利用 435房屋建筑 45 455●3設備 466配套基礎設施 486●1小區(qū)管線 486●2安防設施 496●3消防設施 496●4環(huán)衛(wèi)設施 507社區(qū)服務設施與社區(qū)管理 517●1社區(qū)服務設施 517●2社區(qū)管理 528施工與驗收 54 548●2驗收 54331.0.1隨著城市開發(fā)建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重,城市更新逐漸成為城市內涵式發(fā)展的重要途徑。老舊小區(qū)改造作為城市有機更新和存量住房改造提升的重要載體,是解決城市發(fā)展不平衡不充分問題、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措,也是國家和市委市政府重點推進的重大民生工程和發(fā)展工程。早在2015年,中央城市工作會議就要求加快老舊小區(qū)改造,不斷完善城市管理和服務。2016年2月《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出,有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基礎設施建設。2019年政府工作報告指出,我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施;6月19日國務院召開常務會議,部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,順應群眾期盼改善居住條件,明確要求推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制,并將老舊小區(qū)的改造工作上升到國家的高度。2020年4月14日召開的國務院常務會議確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度,推動惠民生擴內需。中共中央政治局4月17日召開會議,強調要積極擴大有效投資,實施老舊小區(qū)改造,加強傳統(tǒng)基礎設施和新型基礎設施投資,促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級,擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)提出了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的總體要求,明確了改造任務,并提出了機制建設和配套政策方面的具體要求?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于開展城市居住社區(qū)建設補短板行動的意見》(建科規(guī)〔2020〕7號)以0.5~1.2萬人口規(guī)模的完整居住社區(qū)為基本單元,以建設34安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)為目標,以完善居住社區(qū)配套設施為著力點,大力開展居住社區(qū)建設補短板行動,提升居住社區(qū)建設質量、服務水平和管理能力,增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于印發(fā)綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案的通知》(建城〔2020〕68號)提出貫徹生態(tài)文明和綠色發(fā)展理念,以城市社區(qū)為對象,以簡約適度、綠色低碳的方式,推進社區(qū)人居環(huán)境建設和整治,不斷滿足人民群眾對美好環(huán)境與幸福生活的向往,推動社區(qū)最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境。重慶市委市政府貫徹落實黨中央、國務院關于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署,提出城市提升行動計劃和城市有機更新工作要求,在2018年試點、2019年擴大試點的基礎上,扎實推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升。重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、重慶市發(fā)展和改革委員會、重慶市財政局聯(lián)合印發(fā)《重慶市主城區(qū)老舊小區(qū)改造提升實施方案》(渝建〔2019〕360號)。2020年6月,《重慶市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升專項行動方案》(渝城辦〔2020〕14號)正式發(fā)布,全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升,加大基礎設施補短板力度,加快補齊老舊小區(qū)在衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務等方面的短板,建立共管共治長效機制,促進人居環(huán)境改善和城市品質提升。老舊小區(qū)量大面廣、情況各異?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部關于在城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設和整治中開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動的指導意見》(建村〔2019〕19號)提出,堅持群眾為主體,尊重群眾意愿,從群眾關心的事情做起,從讓群眾滿意的事情做起,激發(fā)群眾參與,凝聚群眾共識,打造共建共治共享的社會治理格局,使人民獲得感、幸福感、安全感更加具體、更加充實、更可持續(xù)。然而,與新建小區(qū)建設不同,老舊小區(qū)改造有其獨特的考慮和要求。除了居民意見、資金籌措和審批等程序上的問題外,還涉及區(qū)域規(guī)劃、設計施工、消防救援、綠化景觀、道路停車、房屋建筑、加裝電梯、管網(wǎng)改造、安防消防、適老設施、無障礙設施、公共35服務設施配套建設及其智慧化改造等多領域多專業(yè)的問題,需要對老舊小區(qū)改造提升工作進行有效的規(guī)范和指導。1●0●2本標準適用的老舊小區(qū)為城市或縣城(城關鎮(zhèn))建成區(qū)內,通常為多層或高層成套住宅,主體建筑基本完好,未納入城市棚戶區(qū)改造計劃的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等建成區(qū)的老舊小區(qū)改造提升可參照本標準執(zhí)行。1●0●4與新建項目不同,老舊小區(qū)改造通常是在有限條件下,對功能設施不完善的小區(qū)在現(xiàn)狀基礎上進行改造和提升,目的是為了改善居民居住條件,但改造方案和實施受現(xiàn)狀條件的制約,加上國家標準體系本身在不斷完善,標準要求整體也在不斷提高,因此改造項目要完全符合現(xiàn)行國家及行業(yè)標準的要求并不現(xiàn)實。對于改造標準的把握,一是不能降低小區(qū)現(xiàn)有標準水平,二是對涉及安全的事項一定要嚴格把關。362術語2.0.1本標準老舊小區(qū)范圍包括城市以及縣城(城關鎮(zhèn))建成區(qū)范圍內的老舊小區(qū)。重慶地區(qū)老舊小區(qū)數(shù)量較多,情況各不相同。從形成和性質來看,有不同機構和單位的家屬區(qū),有拆遷安置的居民小區(qū),有修建時間較早的商業(yè)住宅小區(qū);從空間形態(tài)來看,有以墻或道路圍合形成、具有明確空間界線的居住小區(qū),也有多棟單體居民樓及其間公共區(qū)域組成的居住生活聚居地。這些小區(qū)的公共服務設施配套往往不能滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180的要求,很多沒有專門的物業(yè)管理單位,而由所屬街道社區(qū)進行統(tǒng)一管理,改造實施也由街道社區(qū)劃定具體的區(qū)域范圍,這些在本標準里面都稱為老舊小區(qū)。《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180-2018不再沿用前版標準城市居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團的劃分,而是采用“生活圈居住區(qū)”的概念,既有利于對接國家有關基本公共服務到基層的政策要求,也更便于評估舊區(qū)各項居住區(qū)生活服務設施的配建情況。我國大多數(shù)社區(qū)的常住人口規(guī)模為5000人~12000人(約1000戶~3000戶),大致對應新版標準中的五分鐘生活圈居住區(qū),相應配套設施也定義為社區(qū)服務設施,規(guī)模較小的小(社)區(qū)可參考居住街坊(居住人口規(guī)模1000~3000人)的要求配建便民服務設施?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于開展城市居住社區(qū)建設補短板行動的意見》(建科規(guī)〔2020〕7號)中完整居住社區(qū)也是對應0.5~1.2萬人口規(guī)模的居住社區(qū)。2.0.3本條參考了《社區(qū)服務指南第1部分:總則》GB/T20647.1第3.1條和《社區(qū)信息化第1部分:總則》GB/T31490.1第2.1條關于社區(qū)的定義。2.0.4本條參考了《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180第2.370.4條、第2.0.10條的定義以及《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于開展城市居住社區(qū)建設補短板行動的意見》(建科規(guī)〔2020〕7號)對居住社區(qū)規(guī)模的界定。383基本規(guī)定3.1基本要求3.1.1根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2018年我國65歲及以上人口占比為11.9%,重慶地區(qū)為14.47%,老齡化率高于全國平均水平。對部分老舊小區(qū)實地調研發(fā)現(xiàn),重慶老舊小區(qū)居住人口老齡化的情況比較普遍,有的社區(qū)老齡化人口占比超過30%,是重慶地區(qū)平均水平的2倍還要多。另外,根據(jù)《2006年第二次全國殘疾人抽樣調查主要數(shù)據(jù)公報》數(shù)據(jù),推算全國有殘疾人的家庭戶共7050萬戶,占全國家庭戶總戶數(shù)的17.80%。在改善居民整體居住生活條件的同時,充分考慮老年人、兒童、殘障人等特殊群體的日常生活需求,十分重要。3.1.2老舊小區(qū)火災頻發(fā),外墻脫落傷人的情況也時有發(fā)生。住宅火災極易造成財產(chǎn)損失甚至人員傷亡。根據(jù)應急管理部消防救援局消息,2019年全國火災死亡1335人,其中城鄉(xiāng)居民住宅火災全年共造成1045人死亡,占總數(shù)的78.3%,而在住宅火災中,火災亡人的老齡人口所占比重更達到42.9%,癱瘓、殘疾、精神病人等群體的比重達到44.3%(與年齡分別統(tǒng)計)。3.1.3老舊小區(qū)情況各異,受到資金等條件限制,難以一次性解決所有問題,因此要在對小區(qū)整體情況進行系統(tǒng)評估的基礎上,綜合考慮技術、經(jīng)濟、居民意愿等因素進行統(tǒng)籌規(guī)劃,避免因為重復改造引起成本浪費,同時要充分利用現(xiàn)有設施進行集約改造。3.1.4重慶是典型的的山水之城,轄區(qū)內建設用地很多為山區(qū)坡地,自古以來形成了諸如“吊、挑、臺、錯”等獨具特色的山地建筑方法和山城建筑文化,獨具特色的立體城市景觀也是城市靚麗的名片。改造時應因地制宜,充分利用重慶山地建筑的特點,在39場地豎向優(yōu)化設計和立體景觀打造方面突出重慶的地域特色。同時,建筑是文化的重要載體,很多傳統(tǒng)建筑都具有鮮明的地域和時代特色,很多老的街區(qū)和廠區(qū)也都有著深厚的歷史文化底蘊,這些寶貴的歷史文化資源在改造過程中應該充分地保護和挖掘利用。對于歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村,以及歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)風貌區(qū)、歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑的規(guī)劃、保護、利用和管理,重慶市有專門的法規(guī)和政策文件規(guī)定,這些區(qū)域內的老舊小區(qū)改造應嚴格落實相關保護修繕要求。3●2評估3●2●1舊小區(qū)普遍存在設施不足、功能低下等問題,不僅不能滿足現(xiàn)行相關標準的要求,有些問題也切實影響居民基本生活。參考現(xiàn)行相關標準要求,對老舊小區(qū)環(huán)境、公共空間、房屋建筑、基礎配套設施和公共服務設施等進行綜合診斷評估,是科學制定改造方案和確保改造順利實施的前提和基礎。可通過居民問卷調查、物業(yè)街道走訪、檔案資料查閱、現(xiàn)場踏勘、委托第三方結構檢測等方式,掌握小區(qū)存在問題,了解居民改造訴求,同時結合區(qū)域整體規(guī)劃進行分析,科學客觀評估。老舊小區(qū)改造項目繁多,不同改造內容評估機構資質和資格條件要求不同,具體應按相關管理文件規(guī)定執(zhí)行3●3方案與實施3●3●1老舊小區(qū)改造工作要充分尊重居民意愿,妥善考慮公眾參與環(huán)節(jié)提出的意見,切實解決居民日常生活中的實際問題。改造前應積極宣傳相關政策,向居民科普老舊小區(qū)改造的基本知識,讓居民清楚老舊小區(qū)改造的效果和影響,啟發(fā)居民改造意愿。40鼓勵居民通過業(yè)主委員會或其他自治組織形式參與改造,表達居民意愿,維護居民利益。對因為增設電梯、停車庫等公共設施導致利益受損的居民,應客觀評定損失,積極溝通協(xié)調,妥善制定補償方案。3●3●3施工方案編制應充分考慮對既有結構、消防安全和小區(qū)環(huán)境的影響,減少對居民日常生活的干擾。3●3●4老舊小區(qū)涉及內容廣泛,現(xiàn)場情況復雜,技術資料又往往缺失,不排除在方案實施過程中出現(xiàn)新的情況,需要對方案進行調整。技術方案或施工方案有重大變更的,需要重新組織審查或論證,并將相關情況向小區(qū)居民公示。3●3●5評估、設計、施工過程質量控制以及驗收資料存檔,一方面有利于保證工程質量安全溯源,另一方面也有利于后期運行維護工作的開展。鼓勵在有條件的情況下,考慮檔案信息的數(shù)字化以及數(shù)據(jù)信息的共享和應用。414室外環(huán)境4.1公共空間4.1.1居住區(qū)公共空間的各種要素均有其內在的聯(lián)系,而內在聯(lián)系的核心是居民,本條強調要從滿足居民日常生活和出行需求出發(fā),考慮各要素的空間布局以及小區(qū)與外部公共空間和公共交通系統(tǒng)的銜接,見縫插針開辟具有休息、運動及生活功能的公共活動場所?？臻g布局應合理組織人流和車流,創(chuàng)造安全、安靜和方便的居住環(huán)境。4.1.2老舊小區(qū)居民對公共活動空間和健身設施的需求非常普遍,改造宜因地制宜優(yōu)化宅間綠地、空地布置,增加公共活動場地。本條還參考了《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》T/CSCU04第6.2.5條的規(guī)定。4.1.3老舊小區(qū)私自搭建建(構)筑物的情況相當普遍,形成原因也比較復雜,尤其年代久遠后有的已經(jīng)成為特定居民群體正常生活的重要部分,因此對于私設建(構)筑物,宜考慮實際情況妥善處理,但對于影響小區(qū)消防安全或小區(qū)公共安全的,必須予以拆除。4.1.5小區(qū)照明設計應滿足居民夜晚出行和正?；顒拥男枰?并宜考慮節(jié)約能源和點綴夜間景觀。4.1.8受外賣市場充分發(fā)育的因素影響,重慶地區(qū)的非機動車保有量迅速增加,有需要的小區(qū),可統(tǒng)籌考慮,合理設置非機動車集中停放點。4.1.9編制組調研發(fā)現(xiàn),很多老舊小區(qū)是多棟單體居民樓及其間公共區(qū)域組成的居住生活聚居地,沒有圍墻,沒有專門的物業(yè)管理單位而由社區(qū)統(tǒng)一管理。為便于社區(qū)管理和外來人員尋訪,42應設置相應的標識標牌。這些標識標牌通過合理設計,還可以起到美化環(huán)境、突出區(qū)域特色的作用。4.1.10本條參考了《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》T/CSCU04第6.2.7條的規(guī)定。4.2小區(qū)道路4.2.1據(jù)應急管理部消防救援局消息,2019年全年共接報火災23.3萬起,亡1335人,直接財產(chǎn)損失36.12億元,其中城鄉(xiāng)居民住宅火災占總數(shù)的44.8%,但全年共造成1045人死亡,占總數(shù)的78.3%。老舊小區(qū)火災隱患多,消防設施缺損、電氣線路老化、人員消防安全意識淡薄等原因易引發(fā)火災是一方面原因,另一方面是老舊小區(qū)弱勢群體占比較高、小區(qū)亂停車堵塞消防通道等原因導致老舊小區(qū)火災更容易造成人員傷亡。保證消防和救援救護車輛的正常通行條件,減少火災及弱勢群體人員救護的風險,是老舊小區(qū)道路改造首先應該解決的問題。4.2.2小區(qū)路網(wǎng)改造宜打通斷頭路和瓶頸路,改善小區(qū)內部交通微循環(huán)。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180和《完整社區(qū)建設標準(試行)》的有關規(guī)定,社區(qū)居民步行10分鐘應可以到達公交站點。4.2.3路面病害不僅影響車輛正常通行,還可能引起車輛事故,另外,路面沉陷等病害還可能影響地下管網(wǎng)的結構安全和正常運行,因此,明顯路面病害應進行整治改造。4.2.4機動車減速裝置包括設置機動車道減速帶、縮窄交叉口、抬高韌性橫道線等。4.3綠地植被4.3.1《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180對舊區(qū)改建的綠43地率以及居住區(qū)內公共綠地的總指標均有相應規(guī)定,但編制組對重慶市部分老舊小區(qū)改造項目進行實地調研發(fā)現(xiàn),這些指標往往不能滿足,另外,相比于綠化面積不足,居民對公共活動空間和體育健身設施的需求往往更加迫切。在公共空間有限的條件下,如何平衡增加綠地和增設公共活動空間,需要充分征求和尊重居民意見。居民對綠化需求大的小區(qū),可考慮屋頂綠化以及房屋、擋墻、邊坡垂直綠化等方式增加綠化面積。4.4景觀風貌4.4.2本條參考了住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心《老舊小區(qū)有機更新改造技術導則》的有關規(guī)定。4.4.3小區(qū)水景景觀,一方面要防止水源污染,保證水質安全,另一方面居民尤其是兒童可以接觸到的水景,應根據(jù)實際情況設置防火措施,并有明顯的警示標識,杜絕安全事故。有條件的,宜優(yōu)先采用雨水等非傳統(tǒng)水源。4.5雨水控制與利用4.5.1老舊小區(qū)雨水控制利用改造可參考住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心《海綿城市建設技術指南》的有關規(guī)定,因地制宜,采取適宜的雨水源頭減排和凈流污染控制措施。具體技術措施包括透水磚鋪裝、綠色屋頂、下沉式綠地、雨水塘、雨水罐、雨水濕地、植草溝、滲透管渠、生物滯留設施等。4.5.2本條參考了《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》T/CSCU04第4.3.3和第4.3.5的有關規(guī)定。4.5.3透水鋪裝可分為透水磚、透水水泥混凝土和透水瀝青混凝土、結構(縫隙)透水鋪裝、嵌草磚、鵝卵石和碎石鋪裝等。透水磚和透水水泥混凝土主要適用于廣場、停車場、人行道以及車流44量和荷載較小的道路,透水瀝青混凝土可用于機動車道路面。透水鋪裝存在強度穩(wěn)定性不統(tǒng)一、易堵塞等風險,應制定科學合理的施工工藝,保障持久透水性能,符合路基路面強度和穩(wěn)定性等要求。4●5●5當設置雨水收集存儲設施時,宜有相應的預處理措施,通過設置植草溝或滲透管渠來傳輸雨水,降低水質污染。455房屋建筑5.1建筑5.1.1很多老舊住宅受修建時經(jīng)濟技術水平限制,住宅建設標準偏低,加上防水材料選用不當、施工質量缺陷、缺乏維護管理等原因,屋面漏水現(xiàn)象時有發(fā)生。根據(jù)94版和2004版國家標準《屋面工程技術規(guī)范》GB50207,一般工業(yè)與民用建筑防水層耐用年限為10年。也就是說,即使合理選材、正常施工,目前仍有大批老舊建筑屋面防水層已過耐用年限,這部分房屋屋面防水性能情況到底如何,還能正常使用多久,目前還缺乏系統(tǒng)的研究。重慶市城建檔案強制歸檔始于2000年前后,這之前一般工程項目基本沒有檔案資料,更增加了問題的難度和復雜性。對于屋面防水已經(jīng)出現(xiàn)滲漏的情況,應根據(jù)現(xiàn)有屋面防水材料特點及滲漏情況進行查勘,找準滲漏部位,分析滲漏原因,合理選用修繕防水材料,科學制定滲漏修繕方案。修繕方案應有效指導滲漏修繕施工,明確質量控制措施,提出安全施工條件,并宜提出后續(xù)的維護建議。5.1.2《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ134-2001和《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》DB50/5024-2002發(fā)布實施之前,重慶居住建筑沒有明確的建筑節(jié)能設計標準,很多老舊住宅沒有專門的保溫隔熱和節(jié)能措施。之后隨著節(jié)能設計標準的強制實施和不斷更新,節(jié)能建筑的數(shù)量和規(guī)模逐步增大,但由于材料選擇、施工質量和維護管理等因素,一些建筑屋面保溫和外墻外保溫系統(tǒng)出現(xiàn)空鼓、開裂、滲水和脫落等問題。外墻外保溫的質量問題不但會影響建筑美觀,還會造成飾面層滲水,對居民日常生活產(chǎn)生影響,同時外墻局部區(qū)域形成“熱橋”,導致保溫效果46下降,飾面層空鼓、脫落等問題甚至會成為居民的安全隱患,對公共安全造成影響。5.1.3除了技術標準,城鄉(xiāng)建設主管部門會出臺相應的政策文件,以保證工程質量,促進新技術的應用,如重慶市建委《關于加強新型外墻飾面系統(tǒng)應用管理的通知