財稅實操-企業(yè)銷售不動產(chǎn)要交哪些稅費

會計實操文庫1/5財稅實操-企業(yè)銷售不動產(chǎn)要交哪些稅費實務(wù)中，企業(yè)銷售不動產(chǎn)，涉及哪些稅種？本文闡述非房地產(chǎn)行業(yè)，僅針對一般企業(yè)一、增值稅（主要參考國家稅務(wù)總局2016年14號公告、財稅2016年36號文）總結(jié)：一般納稅人：老項目可選擇簡易計稅適用5%征收率，也可選擇一般計稅使用9%稅率，新項目只能是一般計稅適用9%稅率，只有銷售非自建的老項目可以扣除原值。小規(guī)模納稅人：無需區(qū)分新老項目，非自建可扣除原值，適用5%征收率。納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。二、土地增值稅依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條“（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認?！必敹愖諿1995]48號第十條“關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！薄敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。（“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，?每滿12個月計為一年；?如果超過一年但未滿12個月但超過6個月，?可以視同為一年。?）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。土地增值稅稅率表，如下表：三、印花稅按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五計算繳納印花稅。四、案例：A公司為一般納稅人，2014年2月取得房產(chǎn)一處，購置價300萬、契稅9萬、其他支出5萬，2024年6月銷售1000萬，支付相關(guān)其他費用50萬，假設(shè)選擇簡易計稅，計算應(yīng)繳納稅費1.

增值稅=（1000-300）/1.05*0.05=33.33萬元附加稅費=33.33*12%=4萬2.印花稅=1000*0.5‰=0.5萬元3.土地增值稅2014.2-2024.6按照10年加計，不足6個月不計算發(fā)票價格加計扣除=300*（1+5%*10）=450萬可扣除金額=450+9+5+4+0.5+50=518.5萬增值額=1000/1.05-518.5=433.88萬增值率=433.88/518.5=83.68%，適用40%稅率、5%速算扣除應(yīng)繳納土地增值稅=433.88*40%-518.5*5%=147.62萬結(jié)上述案例，假設(shè)無法取得房產(chǎn)原值，按照重置成本評估房產(chǎn)價值260萬、成新度折扣率80%，土地成本160萬，計算相關(guān)稅費1.增值稅=1000/1.05*0.05=47.62萬附加稅費=47.62*12%=5.712.印花稅=1000*0.5‰=0.5萬元3.土地增值稅可扣除金額=160+260*80%+5.71+0.5+50=424.21萬增值額=1000/1.05-424.21=528.17萬增值率=528.17/424.21=124.51%，適用50%稅率、1