20120227 房地產(chǎn)金融及市場資訊

-02-27房地產(chǎn)金融及市場資訊（按住Ctrl鍵同時點(diǎn)擊標(biāo)題可直接顯示相應(yīng)內(nèi)容頁）1. 上周北京房產(chǎn)政策綜述（2.13~2.19） 22. 上周北京期房新增供應(yīng)（2.13~2.19） 43. 北京試點(diǎn)營業(yè)稅改增值稅廣深或加入下批試點(diǎn) 54. 租金透支效應(yīng)漸顯2月房租漲幅創(chuàng)三年最低 85. 住房公積金改革勢在必行 106. 國外住房金融制度之啟示 147. 地產(chǎn)PE：投資進(jìn)行時 178. 股權(quán)質(zhì)押難挺信托“小陽春” 209. 房企資金鏈二季度最危 2410. 央行降準(zhǔn)今日實(shí)施4000億獲釋資金半數(shù)被沖抵 2911. 銀監(jiān)會國土部聯(lián)手把關(guān)防控樓市降溫負(fù)面效應(yīng) 3112. 國土部:清查未竣工土地避免出現(xiàn)閑置土地 3313. 國土部：加強(qiáng)管理集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn) 3414. 國土部通知：別墅類用地不得以任何形式審批 3615. 發(fā)改委：今年加大保障性住房的資金支持 3816. 萬科保利等龍頭房企齊降價實(shí)際幅度或超預(yù)期 3917. 金融街20億北京拿地3萬平方米用于公共租賃房 41上周北京房產(chǎn)政策綜述（2.13~2.19）天朗房網(wǎng)2012-2-27閱讀次數(shù):54一周政策環(huán)境綜述

本周，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這是自2011年12月5日央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后的第二次下調(diào)，亦是今年以來的首度下調(diào).

北京通州今年擬開工建設(shè)9600套保障房，同時加快公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。

重點(diǎn)新政解讀

出臺

中國人民銀行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)實(shí)施日期2月24日

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn),此次下調(diào)后，我國大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17%。這是今年以來我國央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上次央行宣布下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2011年12月5日，當(dāng)時是央行三年來首次下調(diào)準(zhǔn)備金率。

消息

北京通州今年將建9600套保障房

通州今年擬開工建設(shè)、收購各類保障性住房9600套，其中，公共配租配售的保障性住房8100套，用于重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷、舊城改造、土地整備儲備等定向安置房1500套。年內(nèi)竣工各類保障性住房2000套。而在公共配租配售的8100套保障性住房中，包含租賃住房4100套、經(jīng)濟(jì)適用住房2000套、限價商品住房2000套。

通州區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示稱，2012年，通州計(jì)劃針對服務(wù)范圍內(nèi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高等教育、醫(yī)療衛(wèi)生等發(fā)展型及創(chuàng)業(yè)型人才，為其制定保障房準(zhǔn)入政策，希望能夠以此擴(kuò)大保障性住房服務(wù)對象。同時，還將完善配租配售實(shí)施辦法，控制搖號、選房次數(shù)，縮短輪候家庭等候時間，提高保障性住房的有效利用率。同時，加快公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。

公積金管理實(shí)施考核績效

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作。公積金管理將實(shí)施績效考核，對連續(xù)兩年考核不合格的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾岢龀窊Q公積金中心負(fù)責(zé)人的建議。

國土部:今年試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房

在近日召開的全國推進(jìn)構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年全國將開始選擇試點(diǎn)城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。上周北京期房新增供應(yīng)（2.13~2.19）天朗房網(wǎng)2012-2-27閱讀次數(shù):52土地

本周北京土地市場有2宗居住用地成交。

本周成交宗地建設(shè)用地面積共計(jì)19.16萬平方米，規(guī)劃建筑面積共計(jì)43.99萬平方米，對住宅市場形成潛在供應(yīng)。

本周（2.6~2.12）居住用地成交情況列表：No.宗地名稱交易方式建設(shè)用地(萬㎡)樓面價(元/平米)成交金額(億元)1朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目A4和B4地塊二類居住用地掛牌7.771252323.72北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)四號01-0001A、01-0001B地塊住宅混合公建用地、二類居住用地項(xiàng)目掛牌11.3936469.14開工

本周沒有新增住宅類施工許可證。新房新增可售（期房）———本周無新增供應(yīng)

本周（2.13~2.19）繼續(xù)沒有期房預(yù)售許可證新增。

新開盤（期房）

本周（2.13~2.19）沒有新開盤期房商品住宅類預(yù)售許可證?？墒酃?yīng)

截止2月19日，北京可售期房商品住宅104320套，可售總面積1269.23萬平方米，環(huán)比上周可售套數(shù)減少了0.59%，可售總面積減少了0.49%。其中普通住宅\公寓可售套數(shù)99776套，別墅可售套數(shù)4544套。

截止2.19北京期房商品住宅可售量統(tǒng)計(jì)表如下：實(shí)際用途數(shù)量面積(萬㎡)比例(套)商品住宅普通住宅\公寓997761094.495.64%別墅4544174.834.36%小計(jì)1043201269.23100.00%北京試點(diǎn)營業(yè)稅改增值稅廣深或加入下批試點(diǎn)南方日報2012-2-27閱讀次數(shù):4記者獲悉，北京市試點(diǎn)營業(yè)稅改征增值稅改革已于近日獲批，將于今年7月1日起正式實(shí)施，目前北京市地稅局正在抓緊向全市5.4萬多戶營業(yè)稅納稅人進(jìn)行調(diào)研。據(jù)了解，天津、重慶、江蘇和深圳也正在積極申請?jiān)圏c(diǎn)。

據(jù)記者了解，去年12月底，北京市財(cái)政局曾透露，北京市政府已正式向財(cái)政部、國家稅務(wù)總局提出申請，在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革。財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前曾表示，營業(yè)稅改征增值稅改革力爭在“十二五”期間逐步推廣到全國范圍。

省作為試點(diǎn)的可能性不大

地方為何爭先恐后地申請?jiān)圏c(diǎn)？國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日表示，上海已開始試點(diǎn)，這樣必然會形成稅收洼地，使得市場資源配置向上海流動。正是因?yàn)樵圏c(diǎn)勢必造成稅負(fù)不公，所以“營改增”必然會迅速在全國鋪開。

中國稅務(wù)學(xué)會理事、中山大學(xué)稅收研究中心主任楊衛(wèi)華表示，國家通過稅制改革，將降低增值稅的負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品銷售，降低生產(chǎn)成本，增加收入，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，推動企業(yè)更快發(fā)展?！氨敬味愔聘母镆矊⒔档驮鲋刀愗?fù)擔(dān)，有利于逐步改變我國間接稅比重過大、直接稅比重過小的狀況，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)?！?/p>

楊衛(wèi)華還表示，此舉將降低相關(guān)行業(yè)稅負(fù)，是政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的延續(xù)。增值稅改革推廣到全國后，其宏觀效應(yīng)會更加明顯。增值稅改革將改進(jìn)稅收制度，中長期有利于推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，對改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)起到積極作用。

上海增值稅改革試點(diǎn)獲批后，許多稅務(wù)專家認(rèn)為是為此政策擴(kuò)及全國鋪路。楊衛(wèi)華表示，增值稅改革試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該是工業(yè)基礎(chǔ)比較發(fā)達(dá)、征稅矛盾比較多的省份，廣東全省作為試點(diǎn)的可能性不大，但擁有較好工業(yè)基礎(chǔ)的廣州有可能成為下一批試點(diǎn)城市。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希也表示，增值稅征收范圍的擴(kuò)大對增強(qiáng)行業(yè)間的稅負(fù)公平、減少營業(yè)稅的重復(fù)征收以及完善財(cái)稅制度都有重要意義。

稅負(fù)將減少數(shù)百億元

2011年11月16日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，同時印發(fā)了《交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》。明確從2012年1月1日起，在上海市交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。

改革試點(diǎn)的主要內(nèi)容是，在現(xiàn)行增值稅17%和13%兩檔稅率的基礎(chǔ)上，新增設(shè)11%和6%兩檔低稅率，交通運(yùn)輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率；試點(diǎn)納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅減免稅政策，調(diào)整為增值稅免稅或即征即退；現(xiàn)行增值稅一般納稅人向試點(diǎn)納稅人購買服務(wù)，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；試點(diǎn)納稅人原適用的營業(yè)稅差額征稅政策，試點(diǎn)期間可以延續(xù)等。

據(jù)了解，營業(yè)稅改增值稅是1994年分稅制改革的歷史遺留問題。分稅制改革增加了中央財(cái)政收入，其中營業(yè)稅歸地方，增值稅由中央和地方按75：25的比例分成。如果將營業(yè)稅改為增值稅，意味著地方財(cái)政收入減少，因此這一改革被長期擱置。但隨著政府財(cái)政收入增加，加上國家與地方的稅制管理不善，群眾“還富于民”的呼聲高漲，政府開始在個別地區(qū)實(shí)行試點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅的稅負(fù)水平在5%，如果以增值稅替代營業(yè)稅，按照抵扣的增值稅稅制，大體上服務(wù)業(yè)整體稅負(fù)水平可以降到3%。此外，降低交通運(yùn)輸業(yè)的稅收成本還有利于促進(jìn)物流成本的降低，從而促進(jìn)價格下降，使消費(fèi)者從中受益。據(jù)中金公司測算，如試點(diǎn)方案擴(kuò)大至全國，試點(diǎn)行業(yè)的稅負(fù)將減少470億—700億元。租金透支效應(yīng)漸顯2月房租漲幅創(chuàng)三年最低中國新聞網(wǎng)2012-2-27閱讀次數(shù):13據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月中上旬，北京市全市平均租金為3510元，環(huán)比1月上漲2%，租金漲幅為近三年來最低。圖片來源:中新網(wǎng)

中新網(wǎng)2月24日電(房產(chǎn)頻道陳璞)2月以來，北京房屋租賃市場逐漸呈現(xiàn)出典型的旺季市場特征，除了租賃成交量上漲外，租賃房源也出現(xiàn)明顯增長。不過，雖然租賃市場步入成交旺季，但是由于2010年以來的持續(xù)上漲使得租金已經(jīng)居于高位，隨著“透支效應(yīng)”顯現(xiàn)，2月中上旬全市平均租金漲幅已跌至三年來最低水平。

2月租賃市場成交量環(huán)比漲五成

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道從鏈家地產(chǎn)了解到，2月中上旬，北京租賃市場日成交量環(huán)比1月上半月上漲52%，同時也較春節(jié)后有明顯上漲，已經(jīng)接近去年春節(jié)后、2月下半月的水平。

與此同時，租賃市場新增房源也大幅增多。2月中上旬，日均新增房源量較1月扣除假期后的日均成交量激增93%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，由于1月租賃淡季和春節(jié)長假影響，新增房源量較少，2月以來租賃房源出現(xiàn)顯著增長。日均新增房源量相比去年春節(jié)后也增長了10%，新增房源出現(xiàn)明顯的旺季特征。對于北京緊張的租賃供需情況而言，房源的放量將會直接促進(jìn)租賃市場的成交，預(yù)計(jì)租賃市場將很快進(jìn)入真正的旺季。

四成區(qū)域房源猛增八成熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)仍吃緊

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，按照全市150個商圈來看，2月以來共有135個商圈新增房源量較1月份上漲，其中漲幅在80%以上的商圈有59個，占比40%。住房公積金改革勢在必行中國房地產(chǎn)報苗野北京報道2012-2-2712:55:00

2.1萬億元住房公積金的安全監(jiān)管及其盤活，已成為當(dāng)務(wù)之急。為此，本報記者專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓、武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新，他們分別對住房公積金改革建言獻(xiàn)策，或成立“住房銀行”，或設(shè)立“住房公積金管理局”，多角度喚醒沉睡中的住房公積金。記者：當(dāng)下住房公積金的功能已經(jīng)嚴(yán)重異化，一是大部分公積金繳存者，從未得到過公積金的貸款支持；二是巨額的公積金沉淀下來，沒有用于服務(wù)繳納者改善住房。在您看來，這是由于什么原因造成的？馬光遠(yuǎn)：住房公積金制度的初衷是好的，但具體設(shè)計(jì)是失敗的。按照目前的架構(gòu)，住房公積金實(shí)行“住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運(yùn)作，銀行專儲，財(cái)政監(jiān)督”的模式，事實(shí)上這只是一個海市蜃樓般的空中樓閣。住房公積金管理委員會作為投資決策者，其本身卻是一個“虛幻”的結(jié)構(gòu)，承擔(dān)決策大任的成員全部是兼職人員；處于核心地位的管理中心卻是一個無資本金、無風(fēng)險承擔(dān)能力、無金融牌照的“三無機(jī)構(gòu)”，管理著龐大的民眾資產(chǎn)，卻又缺乏任何監(jiān)督，而投資渠道的單一又讓公積金管理中心徹底淪為一個可有可無的機(jī)構(gòu)。由此引發(fā)住房公積金使用不靈活、不能體現(xiàn)真正主人的產(chǎn)權(quán)、監(jiān)管失靈以及管理費(fèi)用高昂等問題，是現(xiàn)有制度的最大弊端。謝逸楓：住房公積金的監(jiān)管缺失及其本身用途的不明確是導(dǎo)致住房公積金功能被異化的主要原因。自去年調(diào)高公積金貸款利率之后，更是制約了住房公積金本身應(yīng)該發(fā)揮的為了保證真正有購房需求的人能夠通過住房公積金達(dá)到購房目的的功能。另外，住房公積金監(jiān)管存在法律空白，到目前為止，沒有一部法律來監(jiān)管公積金，僅僅是一部《住房公積金管理?xiàng)l例》，發(fā)揮不了法律效力。記者：現(xiàn)在2.1萬億元的資金閑置在住房公積金管理中心，沒有得到有效地保值增值，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國社?；?，這對于民眾意味著收益和效率低下，如何解決這一問題？馬光遠(yuǎn)：首先應(yīng)該解決架構(gòu)問題，現(xiàn)在的住房公積金管理中心是個“不倫不類”的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該廢除住房公積金管理中心作為管理者的制度模式，將其改成獨(dú)立的“住房銀行”，按照社?；鸬倪\(yùn)作模式設(shè)置監(jiān)管和投資體系?！白》裤y行”如同政策性銀行的模式，納入金融機(jī)構(gòu)的主流監(jiān)管體系，受銀監(jiān)會監(jiān)督。給“住房銀行”投資資本市場的一定權(quán)限，以提高目前慘淡的收益率，解決資金沉淀問題。同時，在公積金的使用和提取上，一定要方便產(chǎn)權(quán)人，尊重產(chǎn)權(quán)人的基本意愿，而不是無視產(chǎn)權(quán)人的意愿去投資保障房。謝逸楓：現(xiàn)在2.1萬億元的資金余額，不能一下子全部釋放出來，以免對銀行信貸、民間借貸以及樓市造成影響。將住房公積金用于保障房建設(shè)的選擇是正確的，享有公積金的人群在具備購買保障房的前提條件下，可以優(yōu)先購買保障房，這樣2.1萬億元的住房公積金至少能解決5000萬人口的保障房問題，符合公積金未來的發(fā)展方向。同時公積金也可以通過地產(chǎn)基金或是入市的方法來盤活，使其得到合理使用，不至于貶值。董登新：現(xiàn)在主要趨向就是將住房公積金用在保障房建設(shè)上，轉(zhuǎn)貸是保值增值的一個好方向，在政府擔(dān)保下，按照基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)貸出去，收益相對穩(wěn)定。同時，允許住房公積金管理中心把資金余額做成資金池，實(shí)行集中化托管進(jìn)入資本市場，獲取更高的收益后再歸還給每個賬戶，這算是一舉兩得，既提高了賬戶資金的使用效率及投資收益，又發(fā)揮了住房公積金互助共濟(jì)的功能，為社會所用。不妨學(xué)習(xí)全國社?；鸬耐顿Y理念，全國社保基金由全國社會保障基金理事會全面負(fù)責(zé)管理，其投資范圍包括銀行存款、購買國債或是委托專業(yè)中介直接入市投資各類證券。記者：如何保障住房公積金真正用到有住房需求的人手中？馬光遠(yuǎn)：保證住房公積金的使用靈活，但不能亂用，只能用于解決老百姓的住房問題，別的窟窿想別的辦法補(bǔ)。既然把老百姓的錢搞到一塊兒的目的是為了通過住房公積金貸款的優(yōu)惠利率來解決老百姓的貸款問題，那么就應(yīng)該是每個樓盤都要接受公積金貸款。要么將住房公積金管理中心轉(zhuǎn)型成“住房銀行”，要么就把賬戶直接歸還老百姓，除了控制老百姓的資金提取外，其他的投資完全由老百姓自由支配。謝逸楓：要想滿足真正有需求的人，就要調(diào)整提取公積金的條件，減少一些限制性的條款，提高住房公積金的提取比例，降低住房公積金貸款的優(yōu)惠利率進(jìn)而降低購房者成本。另外，成立“住房公積金管理局”，這樣就有一個硬性的機(jī)制和機(jī)構(gòu)，專門管理住房公積金的使用、貸款、提取，只有這樣才能真正方便老百姓。記者：前面談了對于住房公積金沉淀資金的盤活，那么，在住房公積金的相關(guān)制度方面是否也應(yīng)該做些改革？馬光遠(yuǎn)：住房公積金制度的初衷是公民的住房儲備金，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)將住房公積金的使用嚴(yán)格控制在居民買房和租房上，如果將住房公積金用于彌補(bǔ)其他窟窿，就等于對其未來的住房資金形成了“擠壓效應(yīng)”。目前的《住房公積金管理?xiàng)l例》立法層次低，權(quán)威性不足以確保資金的安全，應(yīng)加快《住房保障法》《住房公積金管理法》《住房公積金投資管理法》的立法步伐。在法律上明確住房公積金的性質(zhì)和個人產(chǎn)權(quán)的屬性，在管理和投資方面設(shè)計(jì)合理的制度模式，避免相關(guān)部門在這筆巨額資金的使用上跑偏了調(diào)。關(guān)于13億人口的住房問題都還沒有一部確切的法律來約束，這是一件必須正視的事情。謝逸楓：住房公積金功能被異化之后，當(dāng)下的用途只能延伸到保障房，覆蓋中低收入人群。住房公積金最大的問題就是使用用途和監(jiān)管及其提取條件這三方面制約了公積金的合理使用和功能發(fā)揮。要改革，就應(yīng)該從監(jiān)管、提取、用途三方面進(jìn)行改革。應(yīng)該把《住房公積金管理?xiàng)l例》上升到法律，盡快出臺《住房公積金管理法》，通過立法的形式打破制約，讓公積金發(fā)揮功能。國外住房金融制度之啟示中國房地產(chǎn)報許倩整理2012-2-2712:48:00

我國住房公積金制度，在為住房建設(shè)作出貢獻(xiàn)的同時，也暴露了它在監(jiān)督管理和使用上的一些問題，在此列舉新加坡、德國、美國等典型國家的住房金融制度，希望能以此為鑒，為我國住房公積金制度發(fā)展和完善提供啟示。新加坡：中央公積金制度新加坡采取的中央公積金儲蓄制度具有強(qiáng)制性：凡在新加坡有薪金收入的人都必須與其雇主按同等比例將月薪的一部分交存中央公積金局。中央公積金的主要用途是：1.向住房發(fā)展局發(fā)放社會住宅建設(shè)貸款或進(jìn)行房地產(chǎn)再投資；2.個人買房時支付的首期付款以及提供以分期付款方式還本付息的住房貸款。由于公積金所有者都有公積金儲蓄作為償還貸款的保證，因此，無論公營還是私營銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)都愿意向個人提供優(yōu)惠的住房貸款，從而保障了購房的資金來源，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決了居民的住房問題。中央公積金主要投資于政府債券，以及工業(yè)、住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，安全性較高，但收益較低。為了促進(jìn)公積金資產(chǎn)的保值增值，近年來公積金局陸續(xù)引進(jìn)了各種投資計(jì)劃：1.投資計(jì)劃。凡滿足年齡在21歲以上；不是未償清債務(wù)的破產(chǎn)人；公積金賬戶有足夠存款這三個條件的人，可動用80%的公積金存款或普通賬戶中的余額投資于股票、基金（新加坡稱單位信托）、黃金、政府債券、儲蓄人壽保險等方面，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。參加投資計(jì)劃的會員，可獨(dú)立選擇投資工具實(shí)現(xiàn)投資增值，但為此必須承擔(dān)可能出現(xiàn)的投資收益率達(dá)不到公積金管理局所提供的無風(fēng)險收益的風(fēng)險，甚至出現(xiàn)負(fù)收益。僅投資收益中超過無風(fēng)險收益的那部分，投資人才能提取。2.新加坡巴士有限公司股票計(jì)劃。該計(jì)劃是為了使會員能利用其公積金存款購買新加坡巴士有限公司的股票，購買上限為5000股。3.非住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃。該計(jì)劃允許會員用公積金儲蓄投資寫字樓、商店、工廠和倉庫等非住宅房地產(chǎn)，會員可單獨(dú)或合伙購買這類房地產(chǎn)。4.填補(bǔ)購股計(jì)劃。該計(jì)劃是協(xié)助新加坡人擁有國營機(jī)構(gòu)私營化后所出售的股票。以推動新加坡人更多地長期持有政府控股的上市公司藍(lán)籌股，從而控制政府控股公司的長期投資。為保證公積金制度的順利進(jìn)行，新加坡專門頒布了《中央公積金法》，為日后中央公積金制度在新加坡的良好發(fā)展提供了法律基石。德國：住房儲蓄制度德國的住房儲蓄實(shí)行配貸，儲戶根據(jù)自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行簽訂《住房儲蓄合同》，隨后儲戶連續(xù)、足額地存儲資金，當(dāng)儲蓄金額和時間達(dá)到要求后，就可以從銀行獲得相對應(yīng)的低息住房貸款，用于購買住房。為保證制度的順利進(jìn)行，頒布了相應(yīng)的《住房儲蓄銀行法》。配貸機(jī)制的合理性如下：1.權(quán)利與義務(wù)對等。儲戶根據(jù)自己的支付能力選擇相應(yīng)的住房儲蓄合同類型，先履行存款義務(wù)，達(dá)到要求后獲得貸款權(quán)利。同時，在定期儲蓄過程中，貸款機(jī)構(gòu)有足夠時間了解儲戶的收入狀況、信用情況、支付能力等，為貸款發(fā)放提供必要參考，降低風(fēng)險發(fā)生概率。2.遵循銀行經(jīng)營的“對稱原則”。資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)與利率結(jié)構(gòu)的對稱是防范金融風(fēng)險的基木原則。對于封閉運(yùn)行的住房互助儲蓄，在融資渠道單一、資金來源有限的情況下，堅(jiān)持“對稱原則”、“以存定貸、存貸掛鉤”是確保政策性金融業(yè)務(wù)長期穩(wěn)健運(yùn)行的長效機(jī)制。美國：以抵押貸為主只要購房者收入較穩(wěn)定、能夠提供相應(yīng)證明都能向私營金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，而聯(lián)邦政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)的金融方式和手段主要是通過政策性金融機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)。這些政策性金融機(jī)構(gòu)為私營金融機(jī)構(gòu)的融資提供信用擔(dān)保、資金支持、稅收優(yōu)惠等便利，逐步形成了以住房抵押貸款為主的住房金融體制，解決了住房問題。但個貸門檻低而又沒有相關(guān)法律制度保障，最終導(dǎo)致了美國次級貸危機(jī)的爆發(fā)。地產(chǎn)PE：投資進(jìn)行時中國房地產(chǎn)報張曉赫北京報道2012-2-2712:52:00

創(chuàng)投界的兩極分化正在地產(chǎn)行業(yè)上演。在部分地產(chǎn)PE還在為募資渠道憂慮時，另外一些已經(jīng)開始物色抄底。2月15日，私募股權(quán)投資基金安泰盤實(shí)表示，出于看好地產(chǎn)投資機(jī)遇，該基金將在未來18個月內(nèi)完成30億元的人民幣投資，主要投向?yàn)橹行⌒烷_發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。持有該觀點(diǎn)的并非孤例?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，會使今年的地產(chǎn)基金擁有很好的投資機(jī)會。除了拿地利好，部分中小開發(fā)商可能因現(xiàn)金流入不敷出，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦會被拿出來做股權(quán)或債券融資?！狈€(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示。更多的PE資金也在擇機(jī)進(jìn)入。針對當(dāng)前熱鬧的地產(chǎn)信托兌付風(fēng)波，一位央企控股的投資公司人士認(rèn)為，將會出現(xiàn)新的并購機(jī)會。機(jī)會匯際

盡管認(rèn)為2012年的地產(chǎn)私募基金將成為創(chuàng)投界亮點(diǎn)，但出于對2012年LP投資熱情的擔(dān)憂，清科研究中心研究員傅喆坦言，由于行業(yè)競爭加劇、募資難度抬升，在2011年沒有完成募資的地產(chǎn)PE，今年將面臨更加困難的糧荒。安泰盤實(shí)恰恰屬于糧草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不動產(chǎn)投資部大中國區(qū)總裁蓬鋼領(lǐng)兵的安泰盤實(shí)就完成了首期30億元的資金募集。資料顯示，該基金續(xù)存期3年，通過結(jié)構(gòu)型信托渠道募集。其中，包括恒大地產(chǎn)主席許家印、富力地產(chǎn)董事長李思廉等10位基礎(chǔ)投資人共同出資的10億元充當(dāng)劣后級投資者，其余20億元則來自于優(yōu)先級投資者，預(yù)期年回報率在25%左右。對于25%的投資回報，一位地產(chǎn)PE管理人士表示，在當(dāng)前環(huán)境下，地產(chǎn)項(xiàng)目由于青黃不接，普遍抵押率、價格偏低，但卻僅屬于流動性風(fēng)險范圍，在好的風(fēng)控操作下，要實(shí)現(xiàn)該收益并不難。蓬鋼也表示，今年3-5月間，其基金將投出第一批項(xiàng)目的4-5個住宅開發(fā)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、廣州及南京等城市。除了住宅項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的進(jìn)入機(jī)會，在穩(wěn)盛投資吳濤看來，商業(yè)地產(chǎn)也不乏投資價值。“今年我們也在看一些商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，如果價格合適的話，我們就投資在這個領(lǐng)域?！眳菨f，不排除和一些大型金融機(jī)構(gòu)合作。除此之外，在2012年樓市銷售依然乏力的預(yù)期態(tài)勢下，面對銀行短期信貸與信托融資的兌付倒逼，上述央企控股的投資公司人士認(rèn)為，這將為行業(yè)內(nèi)的并購重組提供優(yōu)質(zhì)資源。“我們已經(jīng)在跟幾個項(xiàng)目接觸，類似于接盤操作，合作的方式包括股權(quán)投資、組合投資。這是一個低成本擴(kuò)張的機(jī)會?！迸c此同時，外資基金也在保持著對國內(nèi)地產(chǎn)市場的熱情。日前，泰豐資本董事長葛涵思在接受媒體采訪時稱，房地產(chǎn)周期性很強(qiáng)，泰豐資本依然在尋求時機(jī)進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。接盤

在眾多的投資機(jī)會中，地產(chǎn)PE能否成為千億元地產(chǎn)信托兌付的接盤者，成為了市場關(guān)注的焦點(diǎn)。中金公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2012年地產(chǎn)信托需要還本付息約為2500億元。“現(xiàn)在地產(chǎn)信托的兌付壓力確實(shí)很大?！庇捎诮栊聝斉f的渠道被銀監(jiān)會變相叫停，一位信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，盡管難以確定出現(xiàn)兌付困難的規(guī)模，但風(fēng)險的出現(xiàn)仍是概率內(nèi)的事情?！敖衲?月中旬，上海銀監(jiān)局陪同銀監(jiān)會人員已經(jīng)逐個巡視了每家信托公司的地產(chǎn)信托兌付情況，要求信托公司風(fēng)險自負(fù)?！薄霸偌由香y行信貸到期的債務(wù)倒逼，肯定會有部分企業(yè)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金十分緊張，甚至頂不住。”上述投資公司人士直言。但是，對于該人士認(rèn)為的機(jī)會，上海的一位信托人士卻不以為然，“肯定不會所有的資金鏈問題都是流動性問題。再者，假如真的項(xiàng)目十分優(yōu)質(zhì)，那為何信托公司不用自有資金接手，而將利潤外傳或利潤共享？”該信托人士認(rèn)為所謂的接盤基金，并不會成為主流。并且，對于此時抄底地產(chǎn)投資的時機(jī)，該信托人士分析，盡管有看法認(rèn)為以并購機(jī)會為主的接盤基金可以坐享前期資金投入對項(xiàng)目風(fēng)險的平滑，減少運(yùn)作周期?！暗€是要看調(diào)控政策的未來走勢，這等于在拿時間與調(diào)控對賭?！睂τ诘禺a(chǎn)PE的風(fēng)控，穩(wěn)盛則認(rèn)為，主要表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)，除了嚴(yán)格篩選項(xiàng)目，還要做好資產(chǎn)管理。“不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動管理，爭取每個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作。除了對項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，穩(wěn)盛也會派駐現(xiàn)場財(cái)務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營和資金的調(diào)用。”吳濤認(rèn)為，相對于銀行、信托，私募基金更關(guān)心投資時機(jī)是否正確，投資進(jìn)入的價格是否合適。股權(quán)質(zhì)押難挺信托“小陽春”■中國房地產(chǎn)報記者李鵬深圳報道2012-2-20

2012年一季度行至中局，銀行信貸、房地產(chǎn)信托、股市IPO、增發(fā)等融資渠道仍未見明顯舒緩，還有什么可以成為資金饑渴的房地產(chǎn)企業(yè)的“及時雨”？答案之一是股權(quán)質(zhì)押。

連日來，房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)質(zhì)押消息不斷。2月10日，冠城大通股份有限公司（600067.SH）的第一大股東——福建豐榕投資有限公司，將其持有的合計(jì)1250萬股公司無限售流通股質(zhì)押給中誠信托有限責(zé)任公司。13日，天地源股份有限公司（600665.SH）第一大股東西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，將其持有的5300萬股天地源股權(quán)質(zhì)押給工商銀行西安高新支行。稍早前，著名的萬通地產(chǎn)也曾質(zhì)押了8000萬股。

去年同期，融資環(huán)境已經(jīng)頗顯緊迫的時候，房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)質(zhì)押也一度蔚然成風(fēng)。與之相比今年的不同在于，股權(quán)質(zhì)押情勢在不斷加碼。如天地源質(zhì)押股份占其總股數(shù)的24.3%，且其去年至今已多次辦理股權(quán)質(zhì)押。股權(quán)質(zhì)押在目前的房地產(chǎn)融資市場上占據(jù)了怎樣的地位，有無風(fēng)險，頗值得探究。

割肉式融資

受制于銷售低迷、項(xiàng)目開發(fā)淤滯以及近期資本市場的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)公司的資金短缺已到相當(dāng)饑渴的程度。根據(jù)中金公司1月份的一份研究報告，如果用去年四季度的短期債務(wù)除以貨幣資金作為短期償債能力的一個參考指標(biāo)，不難發(fā)現(xiàn)，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司2012年的資金壓力較2011年有顯著上升。

“這不僅預(yù)示著房地產(chǎn)公司新開工項(xiàng)目對現(xiàn)存資金的需求急劇上升，還表明今年一年開發(fā)資金的壓力加大。”中金公司策略分析師酈彬2月15日接受本報記者電話采訪時就此解讀到。酈彬的未完成統(tǒng)計(jì)報告顯示，目前，通過股權(quán)質(zhì)押融資的主體中，數(shù)量最多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，而去年數(shù)量最多的是上市公司大股東。

通過股權(quán)質(zhì)押融資實(shí)在不是一個較優(yōu)的選擇。據(jù)本報記者從業(yè)內(nèi)人士處了解，目前股權(quán)質(zhì)押融資的折扣率雖根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)而有不同，但一般來說，限售股的質(zhì)押率約為20%~30%，流通股的質(zhì)押率也不過35%~50%，質(zhì)押率超過50%的產(chǎn)品已基本絕跡。

目前的股權(quán)質(zhì)押融資時機(jī)也并非最優(yōu)?！埃壳埃┐蟊P大幅下跌，同樣的股票通過股權(quán)質(zhì)押融資所融得的金額打了很大折扣。”廣東華商律師事務(wù)所合伙人何賢波2月16日接受本報記者采訪時表示。

然而，在資金短缺導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率大降的當(dāng)下，部分公司不得不通過股權(quán)質(zhì)押進(jìn)行融資。據(jù)本報記者調(diào)查，前述兩家房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)質(zhì)押融資成本“保守估計(jì)也在20%以上。”而且，何賢波表示，今年以來的股權(quán)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)有向深度演化的趨勢，比如連續(xù)的質(zhì)押合同。

而且，股權(quán)質(zhì)押市場的參與者多了起來，“除了傳統(tǒng)的銀行、信托，證券公司、擔(dān)保公司也紛紛加入，搭伙構(gòu)筑資金池求財(cái)?！庇靡嫘磐蟹治鰩熢梨米⒁獾?。

“小陽春”或急停

不過，市場機(jī)會也正是在這種趨勢性的需求中得到彰顯。對于質(zhì)押合同的資金出借方，在股市低迷的時候，股權(quán)質(zhì)押融資的風(fēng)險相對減小，資金方也愿意在這個時候適當(dāng)提高股權(quán)質(zhì)押的折扣率，兩情相愿的情況正顯火熱。

據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，按股權(quán)質(zhì)押合同的標(biāo)的額統(tǒng)計(jì)，有超過九成的資金出借方是銀行和信托公司。其中，信托公司略占優(yōu)勢，因?yàn)橄蛐磐泄举|(zhì)押后所獲資金的用途相對靈活?！叭绻盅航o銀行，雖然利率較低，但抵押率偏低，而且必須遵守‘三個辦法一個指引’，程序繁瑣?！辈僮鬟^具體事務(wù)的何賢波告訴本報記者?！叭齻€辦法一個指引”是指《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》。

“這兩個月發(fā)行的固定收益類信托中，保守估計(jì)有約三成是涉及房地產(chǎn)相關(guān)上市公司股票質(zhì)押的?！痹梨帽硎?，原本飽受盯防的房地產(chǎn)信托正因此形成一個業(yè)務(wù)的“小陽春”。而在去年，此類業(yè)務(wù)雖在信托公司業(yè)務(wù)賬表上總量不小，但占比仍小。

本報記者向多家信托公司咨詢業(yè)務(wù)后發(fā)現(xiàn)，2012年開年以來，股票質(zhì)押固定收益類信托產(chǎn)品最新穎，多受房地產(chǎn)上市公司追捧。這類信托產(chǎn)品投資期限一般為10~12個月，預(yù)期年化收益率為8%左右。這類產(chǎn)品的最大優(yōu)點(diǎn)在于，股市處于低點(diǎn)時市場估值處于低位，安全邊際很難被跌破，因此該類產(chǎn)品對握有資金的投資者是一個良好的選擇。

不過，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托去年的整肅風(fēng)一波接一波，以及今年尚未打出政策發(fā)令槍，此類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的政策風(fēng)險也讓投資者頗為躊躇?！笆袌錾喜粩鄠鞒鱿⒎Q，銀監(jiān)會將嚴(yán)禁房企股權(quán)質(zhì)押所獲資金進(jìn)入土地市場，果真如此的話，這類產(chǎn)品的吸引力就幾乎沒有了。”酈彬向本報記者介紹到。

因此，大型信托公司對此類業(yè)務(wù)都顯得頗為謹(jǐn)慎，多對此實(shí)施嚴(yán)格控制。比如，將全流通股的抵押率從以前的60%左右降至如今的50%甚至更低，利率則從最初的8%升至10%以上，甚至有升至12%的?！斑€有信托公司將單筆交易上限規(guī)定為地產(chǎn)公司資本金的10%，分散風(fēng)險的意圖非常明顯?！焙钨t波表示，“小陽春”有戛然而止的可能。房企資金鏈二季度最?！鲋袊康禺a(chǎn)報2012-2-202012年四季度，部分債券將進(jìn)入回售期，然而，房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況的持續(xù)惡化令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流以及償付能力到底如何演變？

目前來看，房地產(chǎn)政策還未見明顯放松，而銷售量仍然在較低平臺，房企依靠自身獲得回款的能力較差，同時政策控制也扼制了房企的融資渠道。

在信貸緊縮的大環(huán)境下，房企從銀行獲得資金越來越困難。如果不出現(xiàn)銷售的反轉(zhuǎn)和流動性的緩解，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流狀況將會持續(xù)惡化。房地產(chǎn)債券的風(fēng)險溢價水平會在一段時間內(nèi)維持高位，甚至不排除出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)大規(guī)模的違約事件，連累房地產(chǎn)債風(fēng)險溢價率水平的抬升，甚至影響可能擴(kuò)大到中低等級信用債券。

以09銀基債為例。目前交易凈價維持在99元左右，低于100元的面值。如果這一情況在2012年11月16日前無法根本性轉(zhuǎn)變的話，屆時債券持有人選擇行使提前回售權(quán)的概率相當(dāng)高。而按2011年三季報披露的資金狀況，銀基發(fā)展的財(cái)務(wù)實(shí)力，不足以完全覆蓋高達(dá)5.5億元的債券本金及其衍生出的4400萬元一年債券利息。面臨償債壓力的企業(yè)債并非09銀基債一家。

目前交易所市場共有31只房地產(chǎn)公司債在交易中，發(fā)債主體28個，從房地產(chǎn)債的到期日期分布來看，若不考慮回售條款，集中到期時間是在2013年三季度和2014年三四季度；若考慮回售條款，則2012年四季度將迎來第一個到期高峰。

中小企業(yè)償債危機(jī)

二級市場上，去年12月中旬，部分房地產(chǎn)債已出現(xiàn)較大幅度的下跌。跌幅較大的主要是09萬業(yè)債和09泛海債，一個月內(nèi)收益率上升均超過1.5%，09泛海債的收益率已突破10%的水平。

市場對于房市不景氣的預(yù)期仍在發(fā)酵之中，尤其是對于信用等級較低的債券，給予了較高溢價水平，對房企的悲觀預(yù)期甚至影響了債市的風(fēng)險溢價水平。

自去年9月初債券市場開始恢復(fù)以來，我們僅僅看到高等級信用債利差的回復(fù)，而中低等級的信用利差則出現(xiàn)和高等級相悖的走勢，一直擴(kuò)大，近期雖然略有收窄，但是仍然維持在高位。

市場對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的擔(dān)憂更甚，如果沒有強(qiáng)有力的第三方擔(dān)保（銀行擔(dān)?；蛘呒瘓F(tuán)擔(dān)保），地產(chǎn)債的收益率（取到期收益率和回售收益率的最大值）絕大多數(shù)都高于同等級同期限債券的估值水平。

而房地產(chǎn)各債因資質(zhì)不同，收益率水平也開始出現(xiàn)分化。對于收益率高的龍頭企業(yè)，自然不用擔(dān)心償債問題，而對于資質(zhì)不高的小企業(yè)，則可能面臨破產(chǎn)危險。

從長期償債能力上看，截至2011年三季度，房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債情況表現(xiàn)出兩種趨勢，大型房企的凈負(fù)債率依然保持在較低水平，甚至在2008年以后主動采取了收縮投資等策略，主動降低了企業(yè)杠桿水平，例如金地、萬科、萬通、保利、天房，負(fù)債率水平基本控制在45%以下。

但同時，中小房企凈負(fù)債率都處在較高水平，30%以上房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的凈負(fù)債率高于60%，而09津?yàn)I債、09蘇高新、09中企債的凈負(fù)債率甚至高于65%。

從短期償債能力看，部分公司的短期償債能力已弱于2008年水平。25家發(fā)行人中，賬面貨幣資金不足覆蓋短期債務(wù)的發(fā)行人達(dá)12家。而在這12家發(fā)行人中，09寧高科、09中企、09滬張江、09億城和09金豐債，不但貨幣資金對短期貸款的覆蓋率不強(qiáng)，而且較2008年的水平還有惡化。

由于后續(xù)對房地產(chǎn)銷售的崛起短期內(nèi)并不樂觀，而流動性的放松傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)還有待時日，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)償債能力最差的時刻還沒有過去。

最壞時刻或在二季度

在房地產(chǎn)現(xiàn)金流入方面，主要是看銷售回款額的多少，而決定回款額的因素主要是房地產(chǎn)政策的放松或者流動性的寬松。按照房地產(chǎn)市場的銷售情況預(yù)測，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)在2012年下滑，假設(shè)新開工面積的增速為-20%，房地產(chǎn)銷售增速為0，那么房地產(chǎn)行業(yè)庫存將在2012年上半年達(dá)到高峰。2012年四季度，在供應(yīng)收縮的情況下，即使房地產(chǎn)銷售沒有起色，庫存也將出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)政策放松的時點(diǎn)越晚，越有可能由于剛性需求爆發(fā)和供應(yīng)的收縮導(dǎo)致房價大幅反彈。因此，我們預(yù)期放松地產(chǎn)調(diào)控的時點(diǎn)大約在2012年二季度或三季度，此時由于商品住宅庫存仍處于高位，放松地產(chǎn)政策也難以觸發(fā)房價大幅上漲。

在現(xiàn)金流出方面，由于企業(yè)對于投資性支出有一定的調(diào)節(jié)能力，可以通過放慢工程進(jìn)度與減少新開工來調(diào)節(jié)工程費(fèi)用的支出等，而債務(wù)支出則具有一定剛性。對于到期債務(wù)，企業(yè)目前采取的融資形式主要是銀行貸款和信托融資，相對來說，信托的滾動融資能力比銀行貸款更差，一般不能展期，信托融資在資金收緊的情況下斷裂的風(fēng)險較銀行貸款大。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的目前6798億元信托規(guī)模，2012年到期信托規(guī)模在3000億元以上，體量遠(yuǎn)大于債券市場。到期規(guī)模的翻倍外加后續(xù)資金來源的不足可能導(dǎo)致房地產(chǎn)信托出現(xiàn)償付危機(jī)。

因此，房地產(chǎn)現(xiàn)金流最緊張的時間很可能出現(xiàn)在2012年二季度，后期由于政策方面和流動性的實(shí)質(zhì)性寬松，房地產(chǎn)企業(yè)最終會渡過難關(guān)。期間外部融資的不暢疊加內(nèi)部銷售回款不到位，如果與投資周期產(chǎn)生錯配，不排除出現(xiàn)企業(yè)倒閉的風(fēng)險。

房企未來博弈機(jī)會

展望房地產(chǎn)企業(yè)未來的博弈機(jī)會，主要來源于兩個方面：

一是在2012年四季度將有部分債券進(jìn)入回售期，企業(yè)面臨債券回售壓力時很有可能采取較為優(yōu)厚的條款來阻止回售，進(jìn)而帶來交易性機(jī)會。

二是在政策放松或者在流動性全面放松之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況應(yīng)該能夠得到緩解，屆時房地產(chǎn)債券風(fēng)險溢價水平下降的空間較大。

(本文出自安信證券股份有限公司研究中心)央行降準(zhǔn)今日實(shí)施4000億獲釋資金半數(shù)被沖抵證券日報2012-2-24閱讀次數(shù):35今日，央行年內(nèi)首次降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)開始實(shí)施。降準(zhǔn)后，大型金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行20.5%的標(biāo)準(zhǔn)，中小金融機(jī)構(gòu)則為17%，將向金融系統(tǒng)釋放資金4000億元左右。但由于其他數(shù)據(jù)的沖抵以及今日千億定向逆回購到期，這4000億獲釋資金經(jīng)過左沖右抵后僅剩千億左右了。

盡管本次降準(zhǔn)早在18日就已宣布，但市場信心并未得到有效提振，流動性也沒有從偏緊狀態(tài)中脫離出來。

首先，降準(zhǔn)釋放的資金半數(shù)已被抵消。央行數(shù)據(jù)顯示，截至1月末我國外匯占款達(dá)254996.23億，其中，1月份單月新增外匯占款1409億。這是我國單月外匯占款在去年四季度連續(xù)三個月負(fù)增長后的首次凈增加。1月份財(cái)政性存款增加3503億，與當(dāng)月新增外匯占款相抵，基礎(chǔ)貨幣凈減少2000億左右。這個規(guī)模相當(dāng)于抵消了央行此次降準(zhǔn)釋放資金4000億的一半。

其次，貨幣市場利率依然高企。shibor和回購利率已是連漲數(shù)日，顯示資金狀況處于偏緊狀態(tài)。昨日shibor利率短期品種大幅上漲，中長期品種微跌持平。兩周shibor利率勁增156.75個基點(diǎn)至6.2275%，隔夜利率上漲20.25個基點(diǎn)至5.2192%，1周利率上漲45.33個基點(diǎn)至5.485。

第三，公開市場操作全面暫停。盡管本周一央行曾要求公開市場一級交易商上報28天期和91天期正回購需求，但周二和周四并未開展操作。繼央票連續(xù)停發(fā)八周后，正回購也全面停止。

昨日，財(cái)政部、央行進(jìn)行了2012年首期中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款招標(biāo)，規(guī)模300億元，期限6個月，最終中標(biāo)利率6.80%，此次中標(biāo)利率上行80個基點(diǎn)。此次國庫現(xiàn)金定存中標(biāo)利率上行，也顯示出市場流動性并不寬松。此外，時值月底，金融機(jī)構(gòu)“月考”臨近，也讓市場流動性處于更加緊張狀態(tài)。

由于下周三就將進(jìn)入3月份，業(yè)界普遍預(yù)計(jì)這是央票恢復(fù)發(fā)行的最早時間。但從決策層發(fā)出的一季度要對政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)以及現(xiàn)在資金面的緊張情況看，屆時公開市場操作繼續(xù)暫停也未可知。

專家預(yù)計(jì)，未來存準(zhǔn)率仍有繼續(xù)下調(diào)的空間，而經(jīng)濟(jì)增速、物價、外匯占款將是其變動的三個重要參考變量。而對于股市來說，似已“透支”了本次降準(zhǔn)的利好作用。銀監(jiān)會國土部聯(lián)手把關(guān)防控樓市降溫負(fù)面效應(yīng)上海證券報2012-2-23閱讀次數(shù):14在房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)不懈的背景下，監(jiān)管層已著手疏導(dǎo)控制下一步市場降溫可能帶來的負(fù)面效應(yīng)。

本報記者從相關(guān)人士處獲悉，銀監(jiān)會近日對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過熱地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，并強(qiáng)化房企“名單制”管理，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開展壓力測試。

與此同時，國土部近期也提出要加強(qiáng)與央行、銀監(jiān)會協(xié)商，抓緊出臺《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，防范因地方債務(wù)壓力產(chǎn)生違規(guī)供地行為。

可以預(yù)見，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)風(fēng)險防控將成今年各項(xiàng)風(fēng)險防控任務(wù)的重中之重。

“房地產(chǎn)過熱地區(qū)”即指房價上漲過快地區(qū)?？刂七@些地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，將有助于緩解房價過快上漲。不過，在開發(fā)商的資金來源中，依靠貸款的占比并不如預(yù)期的那么高。

以去年的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)資金來源中，依靠國內(nèi)貸款的約1.26萬億元，僅占15.09%，絕大部分資金來源于自籌、定金及預(yù)售款。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，控制開發(fā)貸款規(guī)模必須要與其他措施相配合，才能出現(xiàn)較為明顯的政策效果。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市的調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險。為此，銀監(jiān)會近期加緊督促銀行強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單制”管理，逐戶進(jìn)行風(fēng)險排查和流動性、清償力測算，并相應(yīng)制定應(yīng)對預(yù)案。

值得關(guān)注的是，銀監(jiān)會還要求商業(yè)銀行的督促分析房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險狀況，跟蹤監(jiān)測相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險傳導(dǎo)，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開展壓力測試，作出防控化解風(fēng)險的整體規(guī)劃安排。

無獨(dú)有偶，相關(guān)監(jiān)管部門擬出臺的《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，也是為做好房地產(chǎn)政策儲備和預(yù)評估，疏導(dǎo)控制下一步市場降溫可能帶來的負(fù)面效應(yīng)。

一份來自國土部的調(diào)研的報告顯示，地方土地儲備平臺本身的資金風(fēng)險可控，但地方政府往往將土地儲備平臺與地方融資平臺捆綁在一起，進(jìn)行抵押融資，導(dǎo)致風(fēng)險較大。而上述辦法就是為預(yù)防解決該問題的發(fā)生。

監(jiān)管層的嚴(yán)防死守風(fēng)險底線，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍從嚴(yán)不懈。住建部已明確：繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸、稅收政策和限購措施。不過，在遏制不合理需求的同時，政策有望向合理購房需求傾斜。國土部:清查未竣工土地避免出現(xiàn)閑置土地新京報2012-2-27閱讀次數(shù):12本報訊據(jù)央廣報道國土資源部近日表示，今年將開展對未竣工土地的清查，避免出現(xiàn)閑置土地。

國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗介紹說，目前未竣工土地都在正常的開發(fā)周期內(nèi)，能夠滿足后續(xù)住房用地的開發(fā)需求。

“目前市場上存量的土地，2009、2010、2011年房地產(chǎn)供應(yīng)每年平均都在15萬公頃，這些土地的開發(fā)建設(shè)周期一般是三年，能夠預(yù)測市場上已供的土地，能夠?yàn)楹罄m(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控起到積極的作用，能夠滿足后面住房用地的開發(fā)?！备]敬麗表示，為避免已供土地因不及時開竣工造成閑置，今年國土資源部將對未竣工住房用地進(jìn)行清查。

竇敬麗表示，“對已竣工未在系統(tǒng)中錄入的，及時更新竣工信息；對未按期開工的，及時調(diào)查認(rèn)定；對構(gòu)成閑置的，及時在國土資源部門戶網(wǎng)站上公開，依法嚴(yán)肅查處并按部要求暫停相關(guān)單位參加新的項(xiàng)目競買資格直至處置完畢。嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地?！眹敛浚杭訌?qiáng)管理集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)中國證券報2012-2-23閱讀次數(shù):28國土資源部22日發(fā)布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》。通知要求，2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，繼續(xù)以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落。

通知要求，今年要以保障并合理供應(yīng)住房用地和促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展為根本出發(fā)點(diǎn)，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸，繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅(jiān)決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。

通知稱，要科學(xué)合理地編制2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃。合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地，繼續(xù)對保障性安居工程建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)單列。

各地要切實(shí)把握好供地時序和節(jié)奏。繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛制度，積極探索“限房價、競地價”、“限房價、限套型、競地價、競配建”等有效的公開出讓方式，推動土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定市場、保障民生、促進(jìn)利用”等多目標(biāo)統(tǒng)籌兼顧的管理。

通知稱，加強(qiáng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)管理。對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)試點(diǎn)的，由省級政府審核同意試點(diǎn)方案并報部審核批準(zhǔn)后，可以開展試點(diǎn)工作。

各地要進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價動態(tài)監(jiān)測工作，密切關(guān)注地價變化。嚴(yán)格落實(shí)和進(jìn)一步完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊備案制度，嚴(yán)禁瞞報，杜絕漏報、錯報。加強(qiáng)土地出讓價格評估管理，完善決策程序，合理確定招拍掛起始價、底價，不得為規(guī)避異常交易地塊備案制度而隨意提高起始價、底價。中國證券報記者了解到，自今年起，除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍的地塊也要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)上報。國土部通知：別墅類用地不得以任何形式審批法制晚報2012-2-23閱讀次數(shù):26昨天上午，國土資源部土地利用管理司發(fā)布了2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知(以下簡稱通知)。通知要求堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。今年嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

嚴(yán)格控制高檔住宅用地

通知要求，做好住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制、填報和公布工作。計(jì)劃總量原則上應(yīng)不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。

確保保障性安居工程住房用地。因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

3月底前公布住房用地供應(yīng)計(jì)