三亞海棠灣新天酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

境內(nèi)的土福灣，距三亞市區(qū)僅28公里。場地沿東線高速公路向北至、占地面積：規(guī)劃用地面積153000平方米(229.5畝),臨海沙灘寬度約220米，縱深長度約700米。、建筑面積：擬規(guī)劃建筑面積約6.12萬m2(不含地下建筑面權(quán)式別墅酒店，建筑面積約2.61萬m2。位于項(xiàng)目濱海路入口設(shè)立海棠園文化廣場(入口活動(dòng)廣場),沿地塊西北、東北兩側(cè)至沙壩西南、東南兩側(cè)海濱，依次設(shè)立含350間客房的超五星級原則的酒店客房樓2座(共約4層),產(chǎn)權(quán)式度假酒店別墅64棟(依北至南端海濱分別建設(shè)40棟200—300m2明星度假別墅、20棟約500m2的公司會(huì)所別墅、4棟約1500m2的總統(tǒng)別大堂綜合服務(wù)樓(1樓的大堂接待中心、西餐廳、咖啡吧，負(fù)1樓的休閑購物水吧和地下停車場、2樓的特色中餐廳、3樓的國際會(huì)議中別墅的中心分別配建世界(潮流)藝術(shù)交流演藝中心樓(含1樓的演水療中心樓(1樓的室內(nèi)水療中心、2樓的健康理療中心、3樓的休閑運(yùn)動(dòng)中心)、室外的溫泉SPA中心(含2個(gè)原則泳池、戲水池及海鮮世界等)等功能內(nèi)容。其中：酒店客房樓面積約21000m2,酒店大堂綜合服務(wù)樓面積約6000m2(不含負(fù)一層),藝術(shù)交流演藝中心樓面積約4000m2,健康理療水療中心樓面積約4000m2,產(chǎn)權(quán)式酒店別墅面積約26200m2。期費(fèi)用約59027萬元，市政基本工程約3060萬元，建筑主體工程費(fèi)用約19410萬元；裝修費(fèi)用約25080萬元；設(shè)備電器配備費(fèi)用約18060萬元；廣場及其他露天設(shè)施、綠化景觀設(shè)施等工程約9950萬元；公司管理、工程監(jiān)理及計(jì)提預(yù)備費(fèi)用約15830萬元；酒店經(jīng)營籌辦費(fèi)2500萬元，產(chǎn)權(quán)酒店別墅銷售等稅費(fèi)15224萬元。、籌劃營業(yè)時(shí)間：項(xiàng)目建設(shè)約2年后2011年對外營業(yè)。、項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率0.4;建筑密度12%;綠化率50%;限高15米；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率21.84%;投資回收期4.87年。1.3、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景20世紀(jì)50年代以來，旅游業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)中最大和發(fā)展最快經(jīng)濟(jì)的影響將在今后2、3年內(nèi)得到復(fù)蘇。世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將大大增10年，全球國際旅游人次將達(dá)到10億，2015年將達(dá)到12億人次。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放和加入WT0后的國際化進(jìn)程的加快與融織機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2020年，國內(nèi)將成為世界首位旅游目的地，入境旅游人數(shù)，將從目前的3100萬增長到2020年的1.3億人次。隨著海南中國旅游業(yè)的20余年的發(fā)展已經(jīng)歷了三個(gè)重要階段，從觀光旅化的“文化體驗(yàn)十養(yǎng)生度假”組合式精品濱海旅游將是21世紀(jì)旅游是三亞成為世界級旅游度假天堂的最后但愿和國內(nèi)外高品位人士商規(guī)劃》1.5、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的文獻(xiàn)根據(jù)與研究范疇●項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制征詢合同建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的若個(gè)規(guī)定》棠灣旅游區(qū)總體規(guī)劃》●項(xiàng)目單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的基本資料、技術(shù)資料等●項(xiàng)目實(shí)施背景分析●市場可行性分析●項(xiàng)目產(chǎn)品定位與總體功能規(guī)劃設(shè)計(jì)●項(xiàng)目工程建設(shè)可行性分析●項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性分析●結(jié)論和建議1.6、可行性報(bào)告編制單位被升為長沙市和湖南省2003年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目)。2.1.1、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速增長，綜合國力增強(qiáng)，2008年內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年的99215億元上升到2005年的182321億元，平均每年以9.5%的速度遞增，比“九五”時(shí)期平均增速高0.發(fā)展中國家年均增長速度高7.4和3.7個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP則由2000年的7858元(949美元)提高到2005年的13985元(1707美元)。人均GDP步入1000美元—3000美元的新發(fā)展階段。2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值257306億元，比上年增長13%。2008年國民經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)的影響增速減緩，但增長高于其他任何國產(chǎn)業(yè)增長值34000億元，增長5.5%;第二產(chǎn)業(yè)增長值146183億元，增長9.3%;第三產(chǎn)業(yè)增長值120487億元，增長9.5%。2001年至2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資合計(jì)完畢29.5萬億元，比“九五”期間增長15.6萬億元，超過了1981—2000年20年間全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的總和，十五期間年均增長20.2%,比“九五”時(shí)期平均每年增長速度高9個(gè)百分點(diǎn)。2006年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長24%。2008年受全球金融危機(jī)有一年增長25.5%。分城鄉(xiāng)看，城鄉(xiāng)投資148167億元，增長26.1%;農(nóng)村投資24124億元，增長21.5%。圖22004-2008年固定資產(chǎn)投資及其增長速度%02008年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，比上年增長20.9%。7.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，增長14.9%。單位絕對數(shù)比上年增長%投資完畢額其中：住宅其中：90平方米如下住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房房屋施工面積其中：住宅房屋新動(dòng)工面積其中：住宅房屋竣工面積其中：住宅—4.2商品房銷售面積其中：住宅本年資金來源其中：國內(nèi)貸款其中：個(gè)人按揭貸款本年購買土地面積—8.6完畢開發(fā)土地面積土地購買費(fèi)億元2005年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)10493元，比2000年實(shí)際增長58.3%,年均增長9.6%,比“九五”平均增長速度快3.9個(gè)百分人均純收入達(dá)3255元，扣除價(jià)格因素，比2000年實(shí)際增長29.2%,年均增長5.3%,比“九五”平均增長速度快0.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年全年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入11759元，實(shí)際增長10.4%。農(nóng)村居民人均純收入3587元，扣除價(jià)格上漲因素，比上年實(shí)際增長7.4%。2008年全年農(nóng)村居民人均純收入4761元，扣除價(jià)格上漲因素，比上年實(shí)際增長8.0%;城鄉(xiāng)居民人均可支配收入15781元，實(shí)際增長8.4%。農(nóng)村居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重為43.7%,城鄉(xiāng)居民家庭為37.9%。圖32004—2008年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入及其增長速度元元30200420052006960家庭恩格爾系數(shù)為35.8%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)(即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重)為43%,分別比2000年降低2.7和3.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.7%。城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積由2000年末的18平方米擴(kuò)大到2005年末的21.3平額達(dá)21.79萬億元，比2002年末增長了約13.10萬億元。表2:2001-2008年城鄉(xiāng)居民生活改善狀況單位：元序號指標(biāo)1年年年4年年71城鄉(xiāng)居民人均可支配收入0612農(nóng)村居民人均純收入63城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)%74農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)%750%0圖42004—2008年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長速度2008年，全球經(jīng)濟(jì)由于突如其來的美國金融海嘯面臨大考。限度，況且擴(kuò)大內(nèi)需的刺激政策重要靠基本建設(shè)的投其成效要到2009年第3季度后才逐漸呈現(xiàn)。中國總需求存在兩大聯(lián)動(dòng)機(jī)制：一是“出口—投資聯(lián)動(dòng)機(jī)制”;二是“出口—收入—消費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”。2008年，中國的出口增長速度下滑4.7個(gè)百分點(diǎn)，2009年估計(jì)下滑6.9個(gè)百分點(diǎn)，必然會(huì)透過“出口預(yù)期”和“滯后效應(yīng)”對2009年投資帶來巨大沖擊。對于“出口收入-消費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”而言，它重要體目前外向型經(jīng)濟(jì)的大幅度下滑將導(dǎo)致大量公司利潤的下滑，導(dǎo)致工人失業(yè)和工資水平的下的下滑將帶來消費(fèi)明顯的變化。中國名義消費(fèi)增速和實(shí)際消費(fèi)增速“雙提高”的局面將在2009年消失。在收入下滑、消費(fèi)信心收縮以總之，中國2009年的整體經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，為理解決國民經(jīng)保持國家宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、擴(kuò)大內(nèi)需已成為2009年政府的首要任務(wù)，2009年經(jīng)濟(jì)增長的目的鎖定在8%。為實(shí)現(xiàn)這一目的，將2.2.2、受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、全球金融風(fēng)暴的蔓延和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的1、2007年7月開始實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，2008年房地產(chǎn)行業(yè)2008年是極不平凡的一年。中國為應(yīng)對國內(nèi)外多種不利因素的來臨之前，截至8月，2008年全國房地產(chǎn)市場都浮現(xiàn)了量價(jià)齊縮的調(diào)年合計(jì)成交量同比下降幅度達(dá)14.7%。行業(yè)調(diào)節(jié)將給房地產(chǎn)行業(yè)帶力2008年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2007年房價(jià)過快上漲之后，信金融風(fēng)暴對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊，全國商品房的銷售量同比浮現(xiàn)大幅下滑，行業(yè)步入深度調(diào)節(jié)期。全國商品房銷售面積62089萬m2,同比下降19.7%;商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。其中：一線都市降幅特別明顯。1—10月，北京與深圳的降幅分別達(dá)到54.2%、49.1%;1-11月，北京和上海的降幅分別為48.6%和40.9%。由于開發(fā)商調(diào)低商品房動(dòng)工和竣工籌劃，2008年6月全國房地產(chǎn)投資增速開始浮現(xiàn)急劇下降，2008年全國完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%,其中，商品住宅完畢投資22081億元，同比增長22.6%。由于2008年全國土地購買金額增速明顯放緩以及新動(dòng)工面積浮考慮2800億元保障性住房建設(shè)籌劃，估計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資2009年房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著低利率政策環(huán)境。2008年9月幣政策已由“控物價(jià)”轉(zhuǎn)向“保增長”。11月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布對宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)節(jié)，財(cái)政政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“積極”,貨幣政策從“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。11月26日，央行大幅降息108個(gè)基點(diǎn)，接著在12月23日，央行宣布存貸款率各降27個(gè)基點(diǎn)，這是央行在100天內(nèi)的第五次降息。在零利息的國際金融政策背景下，降息的空間也很大，估計(jì)2009年中期利率可能將至5.5%,房貸實(shí)際利率在3.7%左右，針對購房人負(fù)擔(dān)合計(jì)減輕21.7%,相當(dāng)于房價(jià)下降21%。本輪房地產(chǎn)調(diào)節(jié)周期將維持2年多，由于2009年國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受全球金融風(fēng)暴的蔓延而連累的限度難往往發(fā)生在宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退期。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自2007年10月開始進(jìn)入調(diào)節(jié)期，已有一年多時(shí)間。如果國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)2009、2010是一輪中期調(diào)節(jié)。根據(jù)全國重要一、二線都市2008年以來房地產(chǎn)市的大幅度降低，估計(jì)這輪調(diào)節(jié)期為2年多。溫家寶總理在今年的“兩會(huì)”中作的《政府工作報(bào)告》已經(jīng)明穩(wěn)有序發(fā)展。2009年政府將會(huì)對符合條件的第二套一般自住房購買勢2020年內(nèi)發(fā)展成為世界旅游強(qiáng)國，在國內(nèi)已成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)509.3億元，增長23.1%。自二十世紀(jì)九十年代以來，中國旅游人次數(shù)年均增長11.1%,旅游收入年均增長22.6%,旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重近5%。中國擁有世界上最大的國內(nèi)旅游市場。2006年國內(nèi)出游人數(shù)達(dá)13.9億人次，增長15%;國內(nèi)旅游總收入6230億元，增長17.9%。全年入境人數(shù)12494萬人次，比上年增長3.9%。其中，外國人2221萬人次，增長9.7%;國際旅游外匯收入339.5億美元，增長15.9%。旅游總收入8935億元人民幣，增長16.3%。旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)一步提高，旅游總收入占國內(nèi)GDP的8.13%,旅游消費(fèi)力提高，特別是境外游客和城鄉(xiāng)居民消費(fèi)強(qiáng)(城鄉(xiāng)居民人消費(fèi)達(dá)766.4元，境外游客人消費(fèi)已達(dá)到272美元)。2007年全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長5.5%,其中：入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，增長9.6%;旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長23.5%;中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)16.1億人次，增長15.5%;國內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，增長24.7%。2008年，因國內(nèi)多種突發(fā)性事件和全球金融危機(jī)和的影響，國內(nèi)旅游業(yè)受到嚴(yán)峻考驗(yàn)，特別是入境旅游市場浮現(xiàn)出游人數(shù)達(dá)17.1億人次，增長6.3%;國內(nèi)旅游收入8749億元，增長12.6%。全年入境旅游人數(shù)13003萬人次，比上年下降1.4%。其中，外國人2433萬人次，下降6.8%;香港、澳門和臺(tái)灣同胞105長14.9%,占出境人數(shù)的87.5%。作為國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需最重要的朝陽亞酒店業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展。面積3.4萬平方公里，海域面積約200萬平方公里。多公里的海岸線上，沙灘約占50—60%,沙灘寬數(shù)百米至1000米這5個(gè)要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。旅游強(qiáng)省和亞洲一流/世界出名的海島旅游休閑度假勝地。旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過建省20年的旅游發(fā)旅游接待規(guī)模已從1988年的118.55萬人次發(fā)展到2007年的1845.51萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入171.37億元，同比分別增長15.0%和21.2%。其中，國內(nèi)游客1770.20萬人次，海外游客75.31萬人次，同比分別增長14.7%和22.1%;外國游客在持續(xù)幾年大幅增長的基本上繼續(xù)保持迅速增長的態(tài)勢，達(dá)59.31萬人次，同比增長27.36%;旅游外匯收入達(dá)3.02億美元，同比增長31.63%。2008年受場影響較大。全年接待旅游過夜人數(shù)2060萬人次，比上年增長10.0%。其中，接待國內(nèi)旅游者1962.07萬人次，增長10.8%;接待入圖五：海南省1994年-2008年旅游接待增長情況019941995199619971998199 口旅游人次境旅游者97.93萬人次，下降5.5%。旅游總收入192.33億元，增長9.1%。其中，國內(nèi)旅游收入165.01億元，增長10.3%;境外旅游收入27.32億元，增長4.4%。但作為中國唯一的國際旅游島，于北京8倍，全年海水溫度平均25攝氏度，全年平均氣溫28攝氏度，三亞人均壽命80歲?！?005年全市生產(chǎn)總值(GDP)74.21億元，比上年增長13.1%,“十五”期間平均每年遞增12.5%。2005年人均GDP14558元，比上年增長12.2%,“十五”期間平均每年遞增10.6%。2006年全市生產(chǎn)總值108.9億元，首次突破百億元大關(guān)，比上年增長14.5%。人均生產(chǎn)總值20973元，同比增長12.4%,全市地方財(cái)生產(chǎn)總值及增長率2005年2006年2007年2008年2004年2002年2003年0政收入100947萬元，比上年增長38.1%。2007年，三亞市全市生產(chǎn)總值(不含農(nóng)墾)122.32億元，比上年增長22.1%;按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值26500元，首次超過3000美元，增長19%;地方財(cái)政收入22.09億元，比上年增長118.9%,創(chuàng)歷史新高。2008年，三亞市地區(qū)生產(chǎn)總值為144.31億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長16.8%,增幅比前三季度提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中第三產(chǎn)業(yè)增長值66.39億元，增長23.8%。全市全口徑財(cái)政收入59.48億元，比上年增長107.9%。其中，地方財(cái)政收入44.64億元，增長126.0%。財(cái)政一般預(yù)算收入及增長率 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年——固定資產(chǎn)投資較快增長。2006年固定資產(chǎn)投資70.87億元，比上年增長40.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資29.66億元，增長50.2%。2007年三亞迎來了大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展時(shí)期。2007年投資在1000萬元以上的項(xiàng)目共100多種，其中續(xù)建項(xiàng)目61個(gè)、籌劃新動(dòng)工項(xiàng)目41個(gè)，余下為預(yù)備項(xiàng)目等。三亞2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模107.7億元，比上年增長61%。其中房地產(chǎn)投資達(dá)到51.39億元，比上年增長73.3%,創(chuàng)下歷史最高水平。三亞2008年全社會(huì)固定資7億元，增長26.8%;重點(diǎn)項(xiàng)目完畢投資97.5億元，增長63%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)的64.3%。海棠灣開發(fā)區(qū)中7條基本道路合計(jì)完住宅投資73.98億元，增長46.7%。房地產(chǎn)施工面積400.8萬m2,增長17.1%;房地產(chǎn)竣工面積66.6萬m2,增長7.9%;商品房交易面積109.69萬m2,增長17.6%,其中：商品住房104.49萬增長卒：%增長卒：%002003年2008年支配收入9732元，比上年增長16.9%;農(nóng)村居民人均純收入3850方米。2007年全年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入11642元，比上年增長23.6%?,扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長18.2%;人均消費(fèi)性支出8065元，增長10.6%,其中食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重為43.4%。全年農(nóng)村居民人均純收入4376元，比上年增長17.5%,扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長10.6%;人均生活消費(fèi)支出1956元，增長20.3%,其中食品支出占人均生活消費(fèi)支出的比重為57.0%。城鄉(xiāng)居民農(nóng)村居民人均住房使用面積為24.35平方米。2008年全年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入13471元，比上年增長15.7%,扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長9.0%。人均消費(fèi)性支出10267元，增長27.3%。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)為44.8%,比上年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積25.23平方米，比上年增長1.03平方米。中國(三亞)國際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng)，擴(kuò)大三亞的旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展?！笆濉逼陂g接待人數(shù)平均每年遞增14.6%。旅游總收入平均每年遞增20.9%。2007年全市旅游飯店接待過夜游客538.43萬人次，同比增長18.4%;旅游總收入80.11億元，同比增長22.49%。其中，接待境外游客52.2萬人次，同比增長34.25%;旅游外匯收入2.44億美元，同比增長43.02%,其中，俄羅斯客人已經(jīng)達(dá)到15萬，韓國14萬，尚有日本、英國的、北歐等諸多地方。2008年全市接待旅游過夜人數(shù)604.15萬人次，比上年增長12.21%。其中，接待國內(nèi)旅游者553.00萬人次，比上年增長13.73%;接待海外旅游者51.15萬人次，比上年下降2.01%。全年旅游收入91.05億元，比上年增長13.66%。其中，旅游外匯收入26206.84萬美元，比上年增長7.37%,旅游飯店平均開房率62.67%,比上期增長了1.66%。2009年面對全球金融危機(jī)，國家出臺(tái)指標(biāo)名稱單位絕對數(shù)比上年增長%接待過夜游客人數(shù)萬人次過夜國內(nèi)游客萬人次過夜海外游客萬人次旅游飯店海外游客萬人次—12.8#臺(tái)灣同胞萬人次澳門同胞萬人次香港同胞萬人次外國人萬人次入境國際郵輪游客萬人次旅游收入億元國內(nèi)旅游收入億元旅游外匯收入萬美元旅游飯店外匯收入萬美元郵輪游客外匯收入萬美元旅游飯店客房開房率%2.4.3、受全球金融危機(jī)影響，今明兩年三亞旅游業(yè)發(fā)展有所隨著三亞中高品位旅游市場和國際旅游市場的迅速開發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級、高星級酒店的開發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場的規(guī)范和三亞國際出名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但對以中高檔市場為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會(huì)扭轉(zhuǎn)。《三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃》重新明確了三亞旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略：以國際市場為目的，注意旅游產(chǎn)品和管理服務(wù)的國際化，打造國際化旅游都市。該戰(zhàn)略分為四個(gè)次戰(zhàn)略，即旅游國際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目的：通過全面推動(dòng)三亞旅游形象國際化、營銷國際化、產(chǎn)品國際化、人才國際化、服務(wù)國際化、管理國際化、客源國際化、品牌國際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級的步伐，最后建成國際一流的熱帶濱海度假旅游目的地。重新規(guī)劃了旅游業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)目的：估計(jì)在近、中、遠(yuǎn)期，三亞市旅游接待總量分別達(dá)到664、862、1007萬人次，旅游總收入分別達(dá)到107、167、234億元，其中旅游外匯收入分別為1.7、2.8、3.8億美元，實(shí)現(xiàn)旅游增長值分別為59、92、129億元，旅游增長值比值分別為39%、42%、40%。三亞市旅游發(fā)展總體布局?jǐn)M定為：“一心、一帶、一軸、三區(qū)”。一心為三亞旅游綜合服務(wù)中心，具有鮮明熱帶海洋風(fēng)情的國際性濱海旅游都市，一帶為熱帶濱海度假旅游帶，東部：三亞市一海棠灣鎮(zhèn)，打造美麗國家海岸；西部：三亞市-崖城鄉(xiāng)，建設(shè)文化型精品旅游度假區(qū)。一軸為生態(tài)與文化景觀軸，G224沿線，展示三亞熱帶自然和人區(qū)(點(diǎn)),具有濃郁地方文化特色和中國老式文化特色的精品文化型檔比例為26:37:37。新增高星級旅游飯店，重要布局在東部濱海2.5.三亞海棠灣作為“國家海岸”的高起點(diǎn)旅游規(guī)劃建設(shè)背景和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。海棠灣氣候獨(dú)特，屬于熱帶海洋季風(fēng)性氣候，年均氣溫24.2℃-25.4℃,冬季月平均最低氣溫17.4℃至21℃,每天日照時(shí)間為7小洲第一灣”的美稱。海棠灣區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富：2平方公里的椰子海棠灣總用地面積98.78平方公里，擁有22.4公里的優(yōu)美海岸08年9月5日，隨著三亞市政今典房地費(fèi)爾蒙酒店”正式落戶三亞海棠灣“一帶”5號地塊，該酒店將是繼棠灣一線海景酒店用地12塊地已全部掛牌出讓，已分別為哈薩克斯開發(fā)公司母公司公司性質(zhì)面積籌劃動(dòng)工時(shí)間1號海南開維集團(tuán)海南開維集團(tuán)內(nèi)資開維麗笙酒店241畝2號三亞巨源旅業(yè)開發(fā)有限公司外資萊佛仕440畝3號三亞皇圃大酒店有限公司香港中升有限公司外資未定4號三亞萬達(dá)大酒店有限公司大連萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)資港麗逸林希爾頓278畝5號三亞紅樹林旅業(yè)有限公司北京今典集團(tuán)內(nèi)資菲爾蒙6號三亞高勝投資有限公司香港長龍公司有限公司外資威斯汀283畝7號三亞長島旅業(yè)有限公司中國希格瑪有限公司外資喜來登豪華精選289畝08號三亞香格里拉大酒店有限公司嘉里集團(tuán)(中國)有限公司外資香格里拉酒店哈薩克斯坦共和國阿爾迪克發(fā)展有限責(zé)任哈薩克斯坦共和國阿爾迪克發(fā)展有限外資愿望之泉874.2畝公司責(zé)任公司三亞新天房置業(yè)有限公司天津天房集團(tuán)天津房信集團(tuán)內(nèi)資未定229.5畝三亞中港漁業(yè)公司中國國電集團(tuán)內(nèi)資萬麗度假酒店348畝C3片區(qū)海南翰星實(shí)業(yè)投資有限公司海南翰星實(shí)業(yè)投資有限公司內(nèi)資南國影視基地2000畝表4:海棠灣一線海景土地出讓狀況由海南翰星實(shí)業(yè)投資有限公司投資開發(fā)的南中國影視文化生態(tài)以西的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃總用地面積230公頃(合3450畝)。其規(guī)劃為兩■地中海風(fēng)情的濱水度假——取地中海沿岸以及歐洲出名水城■東南亞風(fēng)情度假區(qū)——運(yùn)用用地圍合在中央的水面形成住宅■山地度假別墅。2011年6月底前完畢基本建設(shè)。醫(yī)院建成后，將重要向社會(huì)提供業(yè)集團(tuán)股份有限公司攜手北京萬通地產(chǎn)股份有限公司與三亞市政府棠灣，總占地面積約2200畝。項(xiàng)目本著綠色奧運(yùn)、人文奧運(yùn)、科技用地將達(dá)600畝。項(xiàng)目總建筑面積約為34萬平方米，估計(jì)總投資52億元，整體籌劃開發(fā)7年。綜上所述，“三亞海棠灣新天房第三章項(xiàng)目市場分析與預(yù)測20世紀(jì)50年代以來，旅游業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)中最大和發(fā)展最達(dá)到10億，2015年將達(dá)到12億人次。4%左右，全球金融危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)的影響將在2、3年內(nèi)得到復(fù)蘇。機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2020年，國內(nèi)將成為世界首位旅游目的地，入境旅游人數(shù)，將從目前的3100萬增長到2020年的1.3億人次，出境旅游將達(dá)到1億人次。三亞進(jìn)一步發(fā)展國際旅游業(yè)有難得的歷史機(jī)遇。陽光、沙灘和海洋(3S)是當(dāng)今世界旅游度假的發(fā)展主題，縱觀宜的3S區(qū)域。三亞市以其豐富、良好的濱海旅游資源、完善的旅游3.2、三亞市旅游市場的分析與預(yù)測三亞旅游總收入已占到其國內(nèi)生產(chǎn)總值的60-70%,2004年占81.12%。2005年、2006年由于旅游房地產(chǎn)等旅游有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使旅游收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降，但仍占到69%、60%,指標(biāo)名稱1年2003年年年2006年人次)245年增長率8%(非典)旅游總收入(億元)1年增長率4%(非典)1760.1%除2003年受“非典”的影響外，近幾年來無論是旅游人數(shù)還是年遞增14.6%。2006年比上年增長11.9%。2007年同比增長18.4%,其中：境外游客增長34.25%。2008年同比增長13.73%。三亞眾多的家庭旅館(約3000間客房)以及選擇非經(jīng)營性房產(chǎn)(酒2007年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入80.11億元，同比分別增長22.49%。其中，旅游創(chuàng)匯2.44億美元，同比增長43.02%。2006年接待入境游客38.88萬人次，比上年增長83.4%,其中：接待外國游客31.17萬人次，增長108.9%。境外旅游收入17066.21萬美元，比上年增長129.1%。2007年接待入境游客52.2萬人次，同比增長34.25%;旅游外匯收入2.44億美元，同比增長43.0的西歐、北歐地區(qū)拓展。2007年全市旅游飯店接待國際游客超過52萬人次。其中，俄羅斯游客147346人次，同比增長73.54%;韓國游客127253人次，同比增長129.08%;日本游客29552人次，同比增長21.28%;英國游客16442人次，同比增長193.97%;接待法國游客5513人次，同比增長25.38%。山等景區(qū)(點(diǎn))已成為游客度假休閑的絕好去處。自中國“非典”后增長，日均消費(fèi)額逐年加大，記錄數(shù)據(jù)顯示，2001年至2006年，三亞旅游人均停留時(shí)間分別為1.39天、1.41天、1.45天、1.48天、1.57天和1.71天，每年春節(jié)黃金周停留時(shí)間更長和消費(fèi)更高，從2005-2007年，游客平均停留時(shí)間分別為2.48天、2.48天和2.74天，游客日均消費(fèi)分別為1234元、1282元和1297元，成為中國旅團(tuán)隊(duì)6000多種，其中，韓國安利公司三亞年會(huì)近5000人次，歷時(shí)均增長22.6%,旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重近5%。中國擁有世界上最大的國內(nèi)旅游市場。2006年國內(nèi)出游人數(shù)達(dá)13.9億人次，增長15%;國內(nèi)旅游總收入6230億元，增長17.9%。全年入境人數(shù)12494萬人次，比上年增長3.9%。其中，外國人2221萬人次，增長9.7%;國際旅游外匯收入339.5億美元，增長15.9%。旅游總收入8935億元人民幣，增長16.3%。國內(nèi)繼續(xù)保持世界上第四大入內(nèi)GDP的8.13%,旅游消費(fèi)力提高，特別是境外游客和城鄉(xiāng)居民消費(fèi)強(qiáng)(城鄉(xiāng)居民人消費(fèi)766.4元，境外游客人消費(fèi)已達(dá)到272美元)。2007年全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長5.5%,其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，增長9.6%;旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長23.5%;中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。國長24.7%。世界旅游組織預(yù)測，到2020年中國將成為世界上最展，2007年已超過年接待1800萬人次，達(dá)到1845.51萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入171.37億元，同比分別增長15.0%和21.2%。其中，國內(nèi)游客1770.20萬人次，海外游客75.3114.7%和22.1%;外國游客在持續(xù)幾年大幅增長的基本上繼續(xù)保入達(dá)3.02億美元，同比增長31.63%。三亞經(jīng)過近幾年的發(fā)展，600萬人次，2020年將超過1000萬人次。他都市。1996年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此酒店區(qū)域。2006年末三亞市列入記錄的旅游賓館160家，比上年增長11家。其中，五星級賓館7家，四星級賓館18家，三星級賓館25家，二星級賓館22家，一星級賓館6家，其他待評賓館82家。擁有客房24032間，比上年增長2032間，增長9.2%;擁有床位44146張，比上年增長4676張，增長11.8%。2007年末全市列入記錄的旅游賓館171家，比上年增長11家。其中，五星級賓館7賓館7家，其他待評賓館85家。擁有客房24265間，比上年增長233間；擁有床位44875張，比上年增長729張。旅游飯店客房開房率61.3%,比上年提高8.2個(gè)百分點(diǎn)。2008年，全市列入記錄的旅游賓館(酒店)180家，其中五星級賓館7家，四星級賓館21家，三星級賓館29家，二星級賓館19家，一星級賓館8家，待評五星賓館13家。擁有客房29612間，比上年增長5834間；擁有床位54020張，比上年增長9874張。旅游飯店客房開房率63.0%,比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。表6:國內(nèi)各星級飯店的平均收益對比類別五星級四星級三星級經(jīng)濟(jì)飯店平均房價(jià)(元)每間客房平均收入(元)出租率海南旅游酒店的房價(jià)及經(jīng)營效益的總體水平在全國是算較低的，但三亞的高星級酒店，特別是亞龍灣國際度假區(qū)的高星級酒價(jià)在250美元以上，凱悅酒店集團(tuán)擬將在太陽灣接管的柏悅酒店的平均房價(jià)將達(dá)到300美元/日以上。悅榕莊平時(shí)房價(jià)就在每套間2500元(一般間)、3000元、5000元，平均房價(jià)在400美元/日以上。亞龍灣喜來登和希爾頓酒店的年?duì)I業(yè)收入將分別為3億元和2億余元，天域酒店、假日酒店和凱萊酒店的年?duì)I業(yè)收入將分別為1.8億元、1.6億元和1.5億元。其他五星級酒店的年?duì)I業(yè)收入在5000萬元-1亞龍灣大東海三亞灣五星級四星級三星級平均房價(jià)出租率表8:海南省旅游星級飯店客房成本價(jià)格表表10:三亞重要五星級酒店經(jīng)濟(jì)效益比較表名稱年平均客房價(jià)客房率年經(jīng)營收入三亞灣區(qū)天福源大東海山海天小東海悅榕莊亞龍灣凱萊1.6億元假日1.5億元1.8億元喜來登3億元萬豪希爾頓3億余元麗思.卡爾頓鴻洲埃德瑞6000余萬元目開發(fā)限度規(guī)劃房量(間)市場特點(diǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)政策影響將來發(fā)展區(qū)域亞龍灣A供不不小于求十偏好空間較大小東海B供不不小于求十偏好有一定空間大東海B供不小于求二偏好有一定空間海坡C供過于求一偏好西部D供不應(yīng)求—偏好空間很大表12:三大重要客源地客源狀況分析常住人口(萬人)人均年支配收入(元)人均年消費(fèi)(元)假日旅游增長率(%)8旅游者重要年齡層次(歲)40-60各占33%旅游者月均收入(元)出行方式家庭游、公司獎(jiǎng)勵(lì)、結(jié)伴游家庭游家庭游、結(jié)伴游度假時(shí)間(天)旅游者人均消費(fèi)(元)旅游目的濱海度假休閑、濱海度假休閑、觀光游覽濱海度假休商務(wù)會(huì)展游3.4、項(xiàng)目的重要目的客戶群目的市場的合理擬定，關(guān)系到海棠灣旅游項(xiàng)目開發(fā)的成敗。根●全球500強(qiáng)公司及在華分支公司的機(jī)構(gòu)性需求，及其中高層●港澳臺(tái)大公司的機(jī)構(gòu)性需求消費(fèi)，及其中高層管理人通過該酒店會(huì)員訂房網(wǎng)絡(luò)保證30%以上國際高品位旅客，特龐大的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，作為天津在三亞的政府及公司技等產(chǎn)品的刊登會(huì)等中檔規(guī)模活動(dòng)重，2000年后來，借助海口西海岸帶狀公園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，才開始恢海棠灣是三亞及中國第一種代表國家熱帶海濱旅游度假形象超讓一線濱海用地規(guī)劃建設(shè)了10余家由不同國際頂級酒店管理品牌凱悅酒店和小東海的悅榕莊酒店等頂級酒店及半山半島等別墅準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目，但各自的目的客源市場定位各有不同，其他的均不具可比性。海棠灣如果繼續(xù)以亞龍灣或小東海度假酒店的開發(fā)模式，只會(huì)加劇產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭，反而消弱了三亞作為國際旅游品牌的競爭力。簡單地比拼旅游資源的開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，三亞不缺海景，不缺五星級酒店，不缺海上、岸上娛樂設(shè)施，缺的是獨(dú)具特色的精品休閑養(yǎng)生文化。如果三亞還一味地繼續(xù)開發(fā)同類型的五星級酒店、海上娛樂等項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的后果是消滅的。那么三亞海棠灣旅游產(chǎn)業(yè)的下一種至高點(diǎn)在哪里呢?應(yīng)從本土的民族歷史文化的深度去挖掘，找出與目前三個(gè)灣區(qū)旅游形成互補(bǔ)，形成競合的旅游產(chǎn)品系列。海棠浪漫休閑養(yǎng)生文化的精品旅游開發(fā)是三亞旅游產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)的最佳選擇，也是藤橋海上絲綢之路古城鄉(xiāng)歷史文化資源和海棠現(xiàn)代浪漫風(fēng)情的明星休閑養(yǎng)生文化資源有效整合的最佳選擇。4.2、從中國旅游業(yè)的發(fā)展階段分析三亞度假旅游的發(fā)展趨勢：中國旅游業(yè)的20余年的發(fā)展已經(jīng)歷聊三個(gè)重要階段，特定階層的差別化的“文化體驗(yàn)+養(yǎng)生度假”組合式精品旅游是21世紀(jì)旅游的發(fā)展趨勢。第一階段：觀光旅游即最老式的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大覺”,最大的收入來源于門票，觀光客人多數(shù)是“瀟灑走一回”,在海南卻是“走馬觀花”趕集式，旅游一下來，疲倦和勞累纏身，游客是來一批少一批。觀光旅游在中國沿襲了近20年，最大的問題是“旺丁不旺財(cái)”,有加上國人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，得不償失。觀光旅游在三亞最典型的是天涯海角、鹿回頭等，對本地經(jīng)濟(jì)只有補(bǔ)充性的作用，不可能產(chǎn)生主線性的推動(dòng)作用。第二階段：休閑、度假旅游當(dāng)人均GDP到了10.00美元，恩格斯系數(shù)低于40%,休閑度假旅游應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展到這個(gè)階段，人們開始享有生活，注重修身養(yǎng)性。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們結(jié)識(shí)到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并徐徐普及的。最明顯的現(xiàn)象就是十一、春節(jié)等黃金周及休假期間，在某一種旅游區(qū)住上一段時(shí)間靜心度假，人們出行的目的不僅僅是為了觀光游覽，更重要的是追求身心的放松和修養(yǎng)，人們可以一年去兩三次，每次住一周到一種月左右。這種旅游特征，比觀光游的經(jīng)濟(jì)效益要好得多，但由于客人停留時(shí)間短，純粹餐飲娛樂方面的消費(fèi)，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對的支柱產(chǎn)業(yè)。第三階段：差別化的“文化+養(yǎng)生”式度假=體驗(yàn)旅游當(dāng)今，觀光旅游時(shí)代已淡出旅游的次要地位，相對于休閑度假旅游，各階層差別化的“文化+養(yǎng)生”體驗(yàn)式旅游是一種更高的境界，它提供給各自不同階層的游客的既是一種看得見、摸得著、更能感受得到的新的差別化有形產(chǎn)品(養(yǎng)生度假),又是一種看不見、說不出，卻能使不同類型、階層的游客得到不同差別化的精神享有并持久尋味的獨(dú)特休閑氛圍(文化)。在特定的文化環(huán)境中，個(gè)體完全融入其中，任何感受都是身心的體驗(yàn)。對于他們來說不是問題，核心是有無能打動(dòng)他們的養(yǎng)生度假產(chǎn)品。如果按“海棠浪漫風(fēng)情”精品文化旅游體驗(yàn)+世界級的明星養(yǎng)生造出這種獨(dú)具藤橋民族歷史文化和海棠浪漫風(fēng)情+國際養(yǎng)生的體驗(yàn)旅4.3、三亞已建成營業(yè)的濱海度假酒店競爭環(huán)境分析4.3.1、亞龍灣片區(qū)的度假酒店競爭分析：三亞亞龍灣是中國首批國家級旅游度假區(qū)之一和AAAA旅游景區(qū)，規(guī)劃面積18.6平方公里，是一種擁有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高檔賓館、度假村、海底世界觀光、海上運(yùn)動(dòng)中球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。這里陽光、沙灘、海水等國際一流的旅游資源吸引一批批國際出名酒店集團(tuán)進(jìn)駐三亞亞龍灣，現(xiàn)已開業(yè)的有喜來登、萬豪、凱萊、華思.卡爾頓酒店、假日等國際品牌酒店。據(jù)記錄，全景區(qū)除了幾種特色景點(diǎn)外，既有16家酒店?duì)I業(yè)，其中五星級酒店10家，共約5000間客房，8000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬人次。序號投資(萬元)投資單位(開發(fā)商)合伙管理方占地面積(間/套)1喜來登度假酒店三亞盈灣旅業(yè)公司度假村集團(tuán)2003年2天域度假酒店0產(chǎn)權(quán)酒店1998年(天域二期)03萬豪度假酒店0上海家化集團(tuán)萬豪國際集團(tuán)4凱萊度假酒店中國糧油食品公司凱萊酒店集團(tuán)01996年5亞龍灣假日度假酒店新疆新天國際洲際酒店集團(tuán)2001年6紅樹林度假酒店今典集團(tuán)(北京地產(chǎn))32.005年7金茂希爾頓大酒店上海金茂集團(tuán)希爾頓酒店管理集團(tuán)02006年8華宇海濱假日酒店山西華宇集團(tuán)皇冠假日酒店160畝2.64萬2005年9環(huán)球城大酒店8.99畝2003年天鴻渡假酒店1億元天鴻集團(tuán)1余萬80多間套金棕櫚度假酒店海南金棕櫚投資公司43畝3萬248間2001年美爵度假酒店3億多糧油集團(tuán)雅高集團(tuán)雅華酒店管理133畝2.6萬別墅型酒店擬建12爾頓大酒店8億元上海金茂集團(tuán)麗思.卡爾頓酒店集團(tuán)8萬年4月天鴻渡假村二期3億元2007年底太陽灣柏悅度假酒店8億元?jiǎng)P悅酒店柏悅品牌3萬建設(shè)之中4.3.2、大東海小東海片區(qū)的度假酒店競爭分析酒店名稱星級投資建設(shè)規(guī)?？头繑?shù)開業(yè)時(shí)間悅榕莊(國賓館)超五星級61棟泳池別墅2008年10月11日寶宏龍都大酒店五星級店管理集團(tuán)334間10月三亞山海天大酒店五星級242間1998年11月28日開業(yè)三亞銀泰度假酒店準(zhǔn)五星建筑面積4萬平米，2萬的熱帶園貿(mào)酒店管理公司管理三亞嘉賓國際酒店準(zhǔn)五星球連鎖酒店管理月8日試業(yè)三亞麗景海灣酒店四星級2.00間三亞明珠海景酒店四星級建筑面積1萬余平米191間三亞陽光海景公寓酒店準(zhǔn)四星的公寓式度假酒店三亞林達(dá)海景酒店四星級三亞林達(dá)房地產(chǎn)公司投資間三亞國際大酒店四星級220間三亞玉華苑海景酒店準(zhǔn)四星四川華能公司投資30.0間南中國大酒店四星級238間1993年三亞珠江花園酒店四星級三亞金島嘉寧海景酒店四星級建筑面積5000余平米，三層金色建筑40間惠普登海景酒店四星級建筑面積25930平方米，總投資7800多萬元.172間三亞海天大酒店四星級主樓高13層，占地面積為5030平方米三亞興華園海景酒店四星級占地面積8900m2,一座主樓及8棟別墅構(gòu)成三亞水業(yè)海景大酒店天涯水業(yè)集團(tuán)投資，一期四星級酒5.00間目前能與海棠灣新天房酒店形成競爭的已建成營業(yè)，或即將建成正在建設(shè)之中的太陽灣凱悅酒店和小東海的悅榕莊酒店。由三亞盈灣旅業(yè)有限公司投資興建，于2003年1月28日開業(yè)，入中國的品牌。目前喜來登在全球80個(gè)國家擁有、管理及特許經(jīng)營達(dá)800間酒店，在國際上有很高的出名度。該酒店擁有客房511間，其中套房49間，總統(tǒng)套房1間，客房面積由48平米—512平米，類型多達(dá)12種。酒店配有3個(gè)餐廳和11間會(huì)議室及海南最大的宴會(huì)2004年度喜來登度假酒店?duì)I業(yè)收入達(dá)到2億元，納稅超過1000萬元；2005年、2006年、2007年?duì)I業(yè)收入為3億多元。自開業(yè)喜來登在國內(nèi)外獲得了多項(xiàng)榮譽(yù)：曾獲“海南省十佳度假酒店”、“海南省餐飲酒店行業(yè)20強(qiáng)公司”榮譽(yù)稱號；建設(shè)部頒發(fā)的地區(qū)“2004年度最佳公關(guān)獎(jiǎng)”及“最佳‘喜達(dá)屋優(yōu)先顧客籌劃’即時(shí)回報(bào)獎(jiǎng)”;獲《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005“中國酒店金枕頭獎(jiǎng)一中三亞喜來登酒店的硬件和軟件很有代表性。合理優(yōu)美的酒店園林景來登有40%的客源來自集團(tuán)銷售網(wǎng)；二是酒店集團(tuán)國際品牌的出名酒店，涉及261家希爾頓酒店，142家面向中端市場的“斯堪的克”內(nèi)有著逾71000名雇員。該大酒店也是金茂集團(tuán)實(shí)施“走出金茂”發(fā)展戰(zhàn)略打造的精品項(xiàng)目。中國金茂(集團(tuán))股份有限公司由中國中化集團(tuán)公司控股。中500強(qiáng)排行榜的公司集團(tuán)之一，2005年第15次入圍，名列第287間，客房最小面積48.5平米，并配有寬闊的私人陽臺(tái)。酒店80%客美。酒店擁有11個(gè)多功能廳及1個(gè)900平米大型宴會(huì)廳，另1300平米的草坪和780平米的海濱草地為活動(dòng)籌劃者提供了更多創(chuàng)新選酒店于2005年12月31日開業(yè)，在試營業(yè)階段，酒店成功把順利度過三個(gè)月試營業(yè)期后，2006年3月31日酒店正式全面開業(yè)。先，初步確立了一線豪華度假酒店市場的地位。在2006年“五00美元。開業(yè)第一年年?duì)I業(yè)收入就達(dá)2億元人民幣。2008年超過34.3.5、金茂三亞麗思卡爾頓酒店簡介居和金茂居，泳池面積分別為20.7平米、36.9平米、52.75平為118平方米，深度0.4米.分別位于小朋友俱樂部和沙灘前(小朋友按摩池)。廊；占地2788平米，由ESPA設(shè)計(jì)的亞洲區(qū)最大麗思水療中心，1樓共267座，含室內(nèi)183座，室外84座和2間包廂；索菲婭(意大利餐廳):位于三樓共112座，含室內(nèi)96座，室外16座和1間包廂；潤園(中餐廳):位于酒店1樓，共169座，含室內(nèi)115座，5間8座和1間14座的包廂；海邊(燒烤餐廳):位于戶外，共128座，含室外88座和吧臺(tái)40座。景臺(tái)(大堂吧):位于三樓，提供78個(gè)座位；雪閣(雪茄吧):位于三樓，共83座，涉及室內(nèi)59座，室外24房型前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)早餐床型寬帶麗海閣(高檔海景房)元無早大/雙收費(fèi)麗海閣(高檔海景房)RMB2402元雙早大/雙收費(fèi)麗天閣(豪華海景房)無早收費(fèi)麗天閣(豪華海景房)雙早大/雙收費(fèi)麗池閣(泳池房)無早大/雙收費(fèi)麗池閣(泳池房)元雙早大/雙收費(fèi)華海閣(行政樓層海景房)無早大/雙收費(fèi)7元雙早大/雙收費(fèi)麗海軒(海景套房)元無早大床收費(fèi)麗海軒(海景套房)[含早]雙早大床收費(fèi)麗園居(園景別墅)無早大床收費(fèi)麗林居(紅樹林別墅)無早大床收費(fèi)麗海居(單房海景別墅)5元無早大床收費(fèi)華海居(雙房海景別墅)5元無早收費(fèi)麗思閣(豪華房)元無早大/雙收費(fèi)麗思閣(豪華房)[含早]雙早收費(fèi)附加選擇加床價(jià)RMB450元自助早餐價(jià)RMB217元悅榕莊擁有61棟泳池別墅，涉及21棟泳池別墅、19棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、8棟雙房式泳池別墅、1棟清泳池別墅泳池別墅272平米，豪華泳池別墅310平米，泉浴泳池別墅366平米，兩房泳池別墅574平米，三房泳池別墅583平米。還擁有全球聞4人和36人，并配備獨(dú)立泳池、起居室、自助餐區(qū)、會(huì)議室、健身房型門市價(jià)周末價(jià)會(huì)員價(jià)加床費(fèi)可住人數(shù)泳池別墅房豪華泳池別墅1-2人泉浴泳池別墅1-2人兩房泳池別墅3-4人三房泳池別墅5-6人4.4、三亞產(chǎn)權(quán)式別墅酒店(度假式豪宅)的競爭市場分析4.4.1、2008年三亞房地產(chǎn)市場總的發(fā)展?fàn)顩r分析年三亞市房地產(chǎn)市場保持較高增長趨勢，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面見187.88萬m2,與去年相比增長62.18%,其中：以不小于15000元/m2價(jià)位所占的比例最高，批準(zhǔn)預(yù)售面積38.88萬m2,占21.04%;登記銷售面積109.69m2,與去年相比增長17.59%,其中：以不小于15000元/m2價(jià)位所占的比例最高，銷售面積17.19萬m2,占總銷售面積的16.45%;商品房平均銷售價(jià)格10159元/m2,與去年相比增長36.34%.三亞市商品住房的銷售對象重要是島外市場，2008年銷售總套數(shù)11882套，面積104.49萬m2,島外銷售10133套，面積88.62m2,島外市場占總銷售套數(shù)的85.28%,占總銷售面積的84.81%。作為產(chǎn)權(quán)式度假酒店別墅豪宅項(xiàng)目，要真正實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值最大一這個(gè)國人(特別是尖高品位人士)最向往的熱帶濱海度假勝地來說墅，或?qū)?992、1993年積壓的“半拉子”別墅項(xiàng)目進(jìn)行改造、包別墅戶型的建筑面積面積從70平方米(亞龍灣五號的一層小別墅)到850平方米不等，但雙拼別墅重要戶型面積在300平方米左右，獨(dú)棟別墅戶型面積數(shù)的500平方米左右。目前各別墅豪宅的銷售價(jià)格相差較大，但整體平均價(jià)格約為40000元/平米(愛琴海岸25000-40000元/平米),半山半島別墅的一般售價(jià)在2.5萬元一5萬元/平米以上，景觀較差20.00元/平方米左右。珊瑚自然保護(hù)區(qū)，海水清晰度達(dá)六米以上，長達(dá)1000米的海岸線別墅、觀海公寓、洲際酒店、麗笙世嘉酒店、豪華商業(yè)街、國際半山半島公寓戶型面積區(qū)間為100-200平米，二期推出的別墅200多億元。今年春節(jié)15天銷售額創(chuàng)三亞各高檔樓盤的之最，達(dá)3.2億元，經(jīng)過1年2個(gè)月時(shí)間已銷售回籠資金30億元人民幣。項(xiàng)目名稱亞龍灣五號申亞●弱翠谷華宇皇冠假日酒店半山半島國光濱?；▓@地址亞龍灣亞龍灣亞龍灣小東海三亞灣發(fā)展商三亞志明置業(yè)有限公司海南申亞實(shí)業(yè)股份有限公司三亞華宇旅業(yè)有限公司中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司三亞國光投資置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)事務(wù)所上海建筑設(shè)計(jì)研究院美國漢達(dá)國際有限公司瑞源現(xiàn)代建筑征詢有限公司上海建言建筑中元國際工程設(shè)計(jì)研究院海南分院景觀設(shè)計(jì)公司觀設(shè)計(jì)亞測公司臺(tái)灣翰翔景觀公司盛林景設(shè)計(jì)國際有限公司行銷籌劃公司天萌房地產(chǎn)顧問有限公司泛城中國(港)上海金利達(dá)公司物業(yè)管理公司三亞志明亞龍灣五號度假別墅酒店管理有限公司海南海頓物業(yè)管理公司皇冠假日洲際酒店尚未擬定物業(yè)類型別墅公寓與別墅酒店與別墅別墅、高檔海景公寓酒店與別墅交通狀況便利便利便利便利便利優(yōu)勢資源亞龍灣山景亞龍灣山景亞龍灣山景海景三亞灣海景總建筑面積100多萬建筑密度戶型面積(m)公寓110—200,別墅30025000元/m12000元/m19700元/m2.7萬元/m,別墅5萬云220.00元/m萬余人，中國百萬富翁的人數(shù)占總?cè)巳旱?%,但其購買力則達(dá)到61%。由胡潤財(cái)富調(diào)查機(jī)構(gòu)組織的“2007中國千萬富豪品牌傾向”分別排名第1、2、3位。參與此次調(diào)查的涉及589位個(gè)人資產(chǎn)在1000第五章項(xiàng)目建設(shè)選址和建設(shè)條件5.1、1、選址原則項(xiàng)目選址于海棠灣“國際海岸”旅游度假區(qū)一線海景12號酒店項(xiàng)目規(guī)劃地塊面積153000平方米，合約229.5畝，海沙灘寬度約220米，縱深長度約700米。其具有優(yōu)越的資源和交通等條件。性氣候，年均氣溫25.4℃,冬季月平均最低氣溫17.4℃至21℃,區(qū)內(nèi)常年重要風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，1-6月為東北季風(fēng)期，6-12月份為西南季風(fēng)期。每天日照時(shí)間為7小時(shí)，天氣晴朗時(shí)海水能見度高達(dá)25至本項(xiàng)目地塊為海岸線較窄(220米),縱深狹長(700余米),從濱海沙灘地帶在5-10米.本地區(qū)地震烈度為8度，建筑需按8度抗震設(shè)防。工程地區(qū)重要自然環(huán)境災(zāi)害是臺(tái)風(fēng)。該地平均每年約受2～3次區(qū)5號、4號與赤田灌區(qū)輸水渠道匯合。海棠灣水廠供水總規(guī)模為10萬m3/d,分二期建設(shè)，每一期建設(shè)規(guī)模都為5萬m/d,可滿足2020年遠(yuǎn)期用建設(shè)。其中中央投資800萬元，市預(yù)算外投資1714萬元，開行貸款第六章項(xiàng)目產(chǎn)品定位及初步功能規(guī)劃定位的理由風(fēng)情但合乎國際原則的服務(wù)和設(shè)施可以使海棠灣新天房成-海棠灣新天房酒店的定位應(yīng)該跳脫目前以國內(nèi)度假者為中心的■本色人居——屬最大限度地體現(xiàn)人性化關(guān)懷的精裝修成品典型顧客定位-他們謀求一種私密的、獨(dú)特的既浪漫又溫馨的“家外之家”-公司高層管理人員(董事長，總裁)、私公司主、公司明星或者出名(影視)藝人-在高檔住宅區(qū)擁有房地產(chǎn)-每年旅行30天以上，并且有諸多國際旅行經(jīng)驗(yàn)-20%以上是天房集團(tuán)的忠誠客戶的會(huì)員6.2、酒店規(guī)劃特色整個(gè)項(xiàng)目將始終貫穿濃郁的熱帶海濱生態(tài)環(huán)境，貫穿海棠神秘、在茂密、蔥翠、翠綠的熱帶海濱森林叢中?！竦教幫赣猩衩?、浪漫、富有情調(diào)的休閑度假氛圍：入口文化的世界藝術(shù)風(fēng)情景觀、廣場及其周邊的世界“愛與美”主題的藝術(shù)景觀、中央塞納河兩岸的潮流美麗風(fēng)情的休閑環(huán)境、養(yǎng)生SPA的私密浪漫空間、沙灘浪漫情調(diào)的陽光浴、客房及-海棠灣新天房酒店不僅完全是浪漫而溫馨的“家外之家”,而更應(yīng)當(dāng)是公司和影視藝人等明星人士布滿夢想和浪漫的舞臺(tái)-強(qiáng)調(diào)秉持高雅簡潔但內(nèi)斂的設(shè)計(jì)風(fēng)格，追求融本土文化及世6.3、項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(初步)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積153000平方米(229.5畝)項(xiàng)目建筑面積約6.12萬m2,(含地下約6.82萬m2)其中：一座超五星級酒店，建筑面積約35000m2酒店客房樓面積約21000m2,世界藝術(shù)交流演藝中心樓面積約4000m2,●容積率0.4;建筑密度12%;綠化率50%;停車位約400余個(gè)；限高15米(地上3-4層)。的酒店客房樓2座(共4層),產(chǎn)權(quán)式度假酒店別墅64棟(依西至東端海濱地塊南、北兩翼分別建設(shè)40棟明星度假別墅、20棟公司會(huì)所別墅、4棟總統(tǒng)別墅)。在緊挨入口海棠文化廣場東南側(cè)、兩翼客房樓的中心位置配建酒店大堂綜合服務(wù)樓(共5層，其中：地下1層的休閑水吧和地下停車場，與海棠文化廣場接通，1樓為大堂接待中心、西餐廳、咖啡吧，2樓為特色中餐廳，3樓為國際會(huì)議中心及宴會(huì)廳，4樓為娛樂中心),沿大堂主樓的東南側(cè)至海岸，兩翼別墅的中心位置依次配建世界(潮流)藝術(shù)交流演藝中心樓(含1樓的演藝中心、2樓的紅酒雪茄吧、3樓的公司與影視藝術(shù)明星俱樂部)、健康理療水療中心樓(1樓的室內(nèi)水療中心、2樓的健康理療中心、3樓的休閑運(yùn)動(dòng)中心)、室外的溫泉SPA中心(含2個(gè)原則泳池、戲水池及10余個(gè)各功能療效的水療小海鮮餐飲場、沙灘酒吧、沙灘咖啡亭、沙灘陽光浴、沙灘排球、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)、海上運(yùn)動(dòng)休閑餐飲場(摩托艇、帆板、拖曳及垂釣、游船海鮮世界等)等功能內(nèi)容。6.5.項(xiàng)目各功能內(nèi)容設(shè)立、入口的海棠園文化廣場：緊臨海棠灣海濱路設(shè)立，既作為度假游客的入口集散廣場和進(jìn)入酒店的生態(tài)停車場，又作為以海棠浪漫風(fēng)情為主題的熱帶森林生態(tài)景觀廣場(以熱帶喬灌木、海棠樹種為主，點(diǎn)綴某些千嬌百媚、姹紫嫣6.5.2、酒店大堂綜合服務(wù)樓共4層，建筑面積共約6000m2(不含地下1層),擬建在臨海濱路場，建筑面積約6000m2,停車位約350個(gè)。筑面積約1500m2。室內(nèi)裝修將通過門雕、壁畫、掛畫及裝飾工藝品等體現(xiàn)海棠浪漫的文化主題和各套房規(guī)格不同的藝術(shù)欣賞環(huán)境。各客房建筑面積交誼場所，內(nèi)含1樓的世界(潮流)藝術(shù)演藝中心(可與酒店主樓的在健康理療水療中心樓四周及與海岸沙灘之間的大片熱帶生態(tài)間設(shè)立瀑布浴、步行浴、仙人浴(巖石浴)、森林浴、洞穴浴等自然從酒店客房樓依西北至東南端海岸分別建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店度假別居住文化環(huán)境和藝術(shù)環(huán)境。將通過圓雕、浮雕、門雕、壁畫、掛畫四大主題，室外均有廣闊私家花園、下沉式庭院。室內(nèi)為精致陽光終身——共植愛情樹——春宵浪漫夜——海底(空中)婚禮慶——純老松——萬年放生龜(歸)等十多種不斷推動(dòng)的愛情主題情節(jié)活動(dòng)將男女情侶對崇高愛情美好婚姻的忠貞永恒的追求期望和情侶婚慶活海底(空中)婚禮慶：運(yùn)用海底潛水和空中飛行、空中降落(傘)間(含產(chǎn)權(quán)式酒店),涉及多種不同大小的套房和別墅套房。室內(nèi)使用面積至少40平米，并且有10平米左右的步入式陽臺(tái)；步入式更衣1歲到15歲，60-80歲，提供的特定活動(dòng)樂園。第七章項(xiàng)目環(huán)境影響及環(huán)保措施海棠灣水源地赤田水庫所監(jiān)測的28項(xiàng)指標(biāo)中，無論是豐水期還地表水II水質(zhì)原則規(guī)定，多數(shù)水質(zhì)指標(biāo)可達(dá)I類水質(zhì)原則規(guī)定。但據(jù)三亞市環(huán)保局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年都市空氣質(zhì)量全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)100%,大氣環(huán)境質(zhì)量滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》(GB3095-1996)中一級原則。工程區(qū)沒有污染源，環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)于都7.2、項(xiàng)目施工過程及建成后的環(huán)境影響7.2.1、項(xiàng)目施工過程的環(huán)境影響水、生活垃圾、建筑垃圾等如不進(jìn)行解決，會(huì)對局部環(huán)境產(chǎn)生影響。施工對空氣的污染重要有四個(gè)方面：一是施工作業(yè)(管溝開挖、混凝土加工等)及運(yùn)送(涉及裝卸)中產(chǎn)生的揚(yáng)塵；二是機(jī)械、車輛排放的廢氣；三是工地上的松散土料及道路上灑落的土料被風(fēng)吹起；四是撒落在道路上的塵土被車輛揚(yáng)起，此外尚有生活燃料廢氣等。施工對施工區(qū)周邊空氣的污染限度受多種因素影響，路況好壞、工程施工中，多種類型的機(jī)械(挖掘機(jī)、推土機(jī)、鏟運(yùn)機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、運(yùn)送車輛、起重機(jī)等)運(yùn)營時(shí)都會(huì)產(chǎn)生噪聲，從而對聲環(huán)、項(xiàng)目建成后的重要污染源和重要污染物7.3、項(xiàng)目環(huán)保措施第八章項(xiàng)目營理與實(shí)施進(jìn)度安排8.1、項(xiàng)目管理設(shè)工期控制在二年?；I建準(zhǔn)備階段：籌建期內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)完畢本項(xiàng)目籌劃、可研、地質(zhì)勘探及環(huán)境評價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評標(biāo)、簽約及報(bào)建等工作，為承建單位進(jìn)場動(dòng)工發(fā)明前提條件。籌辦工作應(yīng)在動(dòng)工前完畢，估計(jì)約需半年時(shí)間(施工設(shè)計(jì)等可在項(xiàng)目內(nèi)基本設(shè)施工程過程交叉進(jìn)行)。工程施工階段根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件，開發(fā)期限2年，開發(fā)量約為6.12萬平方米。經(jīng)各單項(xiàng)工程施工措施研究后擬定，該工程施工總工期為18個(gè)月，其中：工程施工準(zhǔn)備期半個(gè)月(直線工期);從工程施工到完工使用工期為17個(gè)月(酒店工程和別墅工程交叉進(jìn)行)。工程竣工驗(yàn)收、決算期1-2個(gè)月。本工程施工擬安排在2008年6月開始實(shí)施，其中：市政基本設(shè)施工程約需6個(gè)月，土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為10個(gè)月，裝修及設(shè)備工程5個(gè)月，三項(xiàng)工程將交叉進(jìn)行，工程總施工期控制在17-18個(gè)月內(nèi)。工程竣工驗(yàn)收及決算階段籌劃本項(xiàng)目的工程施工，估計(jì)在2009年6月開始至2010年12月底陸續(xù)完畢，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于2011年1月底完畢所有工程的竣工決算工作。本項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排見下圖。表16:三亞新天酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號項(xiàng)目名稱月2月月月月月月34月6月月I前期準(zhǔn)備1購買土地、辦理手續(xù)籌劃研究與勘察設(shè)計(jì)規(guī)劃與施工報(bào)建招標(biāo)、簽約2工程施工與安裝1基本設(shè)施工程施工22土建施工裝修工程24設(shè)備安裝綠化景觀工程施工3驗(yàn)收、結(jié)算31竣工驗(yàn)收2竣工結(jié)算4營業(yè)準(zhǔn)備5試營業(yè)第九章項(xiàng)目投資估算與資金籌措籌劃項(xiàng)目規(guī)劃用地面積：153000平方米，容積率0.4,五星級產(chǎn)權(quán)式酒店(別墅):26200m2市政基本工程約3060萬元建筑主體工程費(fèi)用約19410萬元；裝修費(fèi)用約25080萬廣場及其他露天設(shè)施、綠化景觀設(shè)施等工程約9950萬公司管理、工程監(jiān)理及計(jì)提預(yù)備費(fèi)用約15830萬元；流動(dòng)資金投資約4500萬元(含酒店籌辦費(fèi)2500萬序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱數(shù)量單價(jià)(元/土建費(fèi)用裝修裝飾費(fèi)用設(shè)備電器配備其他費(fèi)用合計(jì)建筑工程費(fèi)用1酒店主樓0002客房樓00負(fù)一層地下工程03藝術(shù)交流演藝中心4健康理療水療中心5別墅合計(jì)01海棠文化廣場02溫泉SPA中心3沙灘俱樂部4小朋友樂園及老年活動(dòng)中心5綠化景觀設(shè)施合計(jì)市政基本設(shè)施工程1道路2供配電3給排水及排污4消防設(shè)施5通信、弱電工程合計(jì)其他費(fèi)用1土地受讓等費(fèi)用22前期工作費(fèi)用3工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4建設(shè)單位管理費(fèi)5工程監(jiān)理費(fèi)6預(yù)算編制及招標(biāo)費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)7基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)流動(dòng)資金酒店經(jīng)營準(zhǔn)備費(fèi)項(xiàng)目直接總投資項(xiàng)目有關(guān)銷售稅費(fèi)1項(xiàng)目銷售費(fèi)用2計(jì)提維修基金3預(yù)繳土地增長稅4銷售稅金2項(xiàng)目總投資19.2、項(xiàng)目資金籌措籌劃產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入再投入資金1.2億元。產(chǎn)權(quán)式酒店由"時(shí)權(quán)酒店"(TIMESH[產(chǎn)權(quán)酒店]是作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)營隨中國[入世]后的對外更加開放和國際性進(jìn)程的加快，國際旅游業(yè)將得到飛躍的發(fā)展，據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，中國在2020年內(nèi)，將發(fā)展成為世界第一旅游強(qiáng)國。[產(chǎn)權(quán)式酒店]即風(fēng)行中國，它將投資前景大的旅游業(yè)和投資回報(bào)高的房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，成為中國中產(chǎn)以上階司年會(huì)、董事會(huì)/接待來賓。在海南，1999年引入[產(chǎn)權(quán)式酒店],其泉度假酒店、三亞華宇度假酒店、天域度假酒店等相繼推出了產(chǎn)權(quán)酒元-4萬元/m2(酒店每年提供投資客戶10-30天至60-80天的免費(fèi)住表18:三亞各重要產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷狀況匯總表名稱位置規(guī)模重要戶型銷售價(jià)格營銷方式椰風(fēng)海韻產(chǎn)權(quán)度假酒店(五星三亞灣海坡建筑面積32775平米，可售面積25317平米，200套客房十種房型；A棟有一房一廳全海景、一房一廳蜜月式、一房一廳日式、一房一廳雙標(biāo)、一房一廳大床、單間大床，面積60—81平米；B棟有兩臥兩衛(wèi)一廳日式、兩臥兩衛(wèi)一廳四床、兩臥兩衛(wèi)一廳三床、兩臥兩衛(wèi)一廳兩床、二室二廳一廚二衛(wèi)，面積為120—150平米，萬元/平米“康都公衛(wèi)傳奇)三亞灣海坡中部12層海景墅，共183套客房雅典娜豪華泳池房、豪華海景房、躍層式動(dòng)感泳池房、阿瑞斯豪華泳池房、海景房(1F1C1W)、阿波羅豪華泳池房、海景房(2F2W1C)2萬元/平米委托酒店管理，采用商務(wù)休閑型、度假養(yǎng)生型和完全自用型等方式國光濱海花園三亞灣海坡2棟13-15層公寓，22棟別墅，10萬平米136-144平米，總款130-280萬元/套1-2萬元每年免住35天，收入戶回報(bào)海悅灣度假酒店三亞灣海坡m2,海景小戶型35-37m2,絕佳海景版8-1.5萬每年免費(fèi)30天入住，6%回報(bào)三亞天福源度假酒店三亞灣海坡3萬余m2476間(套)萬元六成按揭，6%、10年固定回報(bào)三亞海三亞200余畝12棟獨(dú)立別墅構(gòu)成，473間客房，含全海五成按揭，航度假灣海景總統(tǒng)別墅、多款海景套房和豪華度假房萬元最低回報(bào)酒店坡椰藍(lán)灣度假村三亞灣海坡原則間49.20、52.52m2,套間75.24、6萬元30天免費(fèi)入住，收入的35%返回客戶嘉賓國際酒店榆亞路半山上原則海景房50-61.64m2,山景房49.18m,套房106.33m2每年60一80天免費(fèi)入住，6%回報(bào)三亞天亞龍占地6.67萬二期428間套房2-4萬域度假灣m2,,建筑委托經(jīng)營酒店5.7萬m2管理價(jià)在50000元/平米較有市場競爭力?！駥⒉糠謩e墅(200-300平米的明星別墅40棟和2幢總統(tǒng)別●部分別墅(約500平米的公司會(huì)所別墅和1500平米貴族招待統(tǒng)一按照超五星級酒店管理原則對經(jīng)營酒店及業(yè)主購買的產(chǎn)源(一般管理外方通過自行酒店網(wǎng)絡(luò)的客源保證30%以上，天方集團(tuán)的接待客戶和關(guān)系客戶保證20-30%的客源，其他為高品位度假散-擬采用“分散式”的管理模式，以鼓勵(lì)酒店總經(jīng)理和他的團(tuán)-保持一種嚴(yán)格的質(zhì)量原則但同步也充分體現(xiàn)本地的環(huán)境氛-通過管理的國際酒店集團(tuán)在亞太區(qū)、歐美區(qū)等地區(qū)總部監(jiān)督-在酒店總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，酒店的管理團(tuán)隊(duì)被予以管理和營銷的權(quán)限。各個(gè)部門都作為一種單獨(dú)的賺錢(費(fèi)用)中心-酒店執(zhí)行一套業(yè)務(wù)籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)營報(bào)告系統(tǒng)，在將營運(yùn)決定-酒店總經(jīng)理在所有重要營運(yùn)和管理領(lǐng)域都被予以一套書面的-酒店?duì)I運(yùn)監(jiān)督活動(dòng)涉及年度的營運(yùn)考核、月度財(cái)務(wù)和總經(jīng)理10.6.2、客房營運(yùn)規(guī)劃-宗旨：提供超群的客戶服務(wù)和效益良好、設(shè)計(jì)精湛的客房產(chǎn)-通過開發(fā)和培訓(xùn)酒店的人才，從而實(shí)施一種原則化的“收入-該系統(tǒng)可以使酒店根據(jù)自己所在市場的供求狀況以及歷史數(shù)大化。-酒店的收入管理系統(tǒng)著重建立細(xì)致的科學(xué)的需求預(yù)測技術(shù)體系，從而制定一種既符合市場狀況又對客戶友善的價(jià)格戰(zhàn)略和房價(jià)構(gòu)造實(shí)施成果表白效益管理技術(shù)使本酒店可以比競爭酒店實(shí)現(xiàn)更高的每間客房收入。10.6.3、餐飲會(huì)議設(shè)施營運(yùn)規(guī)劃-抱負(fù)：設(shè)計(jì)和運(yùn)營質(zhì)量始終如一，富有創(chuàng)意且效益良好的餐飲設(shè)施，并為市場所認(rèn)知為本地市場的佼佼者。-戰(zhàn)略：根據(jù)市場的需求及競爭狀況為本酒店的餐飲量身定制概念和定位，并通過提供有創(chuàng)意且質(zhì)量始終如一的服務(wù)與環(huán)境，使本酒店的餐飲設(shè)施成為三亞地區(qū)最富潮流感和浪漫回憶的社交中心-設(shè)計(jì)：由酒店管理公司的餐飲專家結(jié)合目前國際市場的最新理念和本地的餐飲文化，協(xié)同國際一流的餐飲室內(nèi)設(shè)計(jì)師共同打造長盛不衰的餐廳和酒吧-運(yùn)營：聘任各特色餐菜系最富有經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意的廚師團(tuán)隊(duì)經(jīng)營餐飲設(shè)施，并培訓(xùn)本地的廚師，確立流程，保證長期一貫高質(zhì)量的菜肴水準(zhǔn)-新天房俱樂部：作為新天房酒店餐飲推廣的忠誠客戶籌劃，俱樂部將通過積極的重點(diǎn)營銷活動(dòng)，增長成員數(shù)量及消費(fèi)次數(shù)和數(shù)量-會(huì)議市場：提供一站式的服務(wù)的會(huì)議宴會(huì)銷售團(tuán)隊(duì)將重點(diǎn)針對國內(nèi)特別是天津北京的大型公司和外商投資公司展開營銷活動(dòng)，為會(huì)議客戶提供富有創(chuàng)意的解決方案-交叉銷售：通過酒店管理集團(tuán)的其他酒店將對其重點(diǎn)會(huì)議客戶進(jìn)行交叉銷售，特別是在中國的酒店將重點(diǎn)向既有客戶推薦本酒店-會(huì)議宴會(huì)服務(wù)：酒店將通過一流的國際或中國餐飲、高雅的桌面布置、精心設(shè)計(jì)的插花、尖端高效的音響燈光技術(shù)以及細(xì)致入微的服務(wù)使本酒店的會(huì)議宴會(huì)的水準(zhǔn)大幅度超越競爭對手-系統(tǒng)：酒店將導(dǎo)入和運(yùn)用精致的會(huì)議宴會(huì)預(yù)約和管理系統(tǒng)，銷售人員將擁有豐富的知識(shí)和技能，在該系統(tǒng)的平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)會(huì)10.6.3、營銷營運(yùn)規(guī)劃-抱負(fù)：被我們的顧客(客人，雇員和產(chǎn)權(quán)酒店所有者)承認(rèn)在理解他們的需求和開發(fā)超越期待的產(chǎn)品和服務(wù)方面為酒店業(yè)的先驅(qū)-戰(zhàn)略：為每個(gè)子品牌開發(fā)其全球性的品牌戰(zhàn)略。市場營銷涵括市場推廣與促銷-國際營銷觸角：借助酒店管理集團(tuán)提供的國際一流水準(zhǔn)的營銷網(wǎng)絡(luò)服務(wù)及強(qiáng)有力的品牌認(rèn)知度和營銷團(tuán)隊(duì)，隨時(shí)隨處接-建立對于酒店所處地區(qū)以及酒店自身的定位和認(rèn)知度將極大-通過Delphi系統(tǒng)與聯(lián)網(wǎng)的其他中國的酒店管理集團(tuán)旗下的-酒店管理集團(tuán)設(shè)在香港的地區(qū)營銷中心的支持，以及以香港支持酒店的財(cái)務(wù)回報(bào)漠不關(guān)懷的“老式的酒店經(jīng)理”-開業(yè)初期經(jīng)營團(tuán)隊(duì)：在酒店開業(yè)初期所派遣的管理團(tuán)隊(duì)至少有60%是酒店管理集團(tuán)內(nèi)部培養(yǎng)和考驗(yàn)近年的人才，以保證-本地化：力求逐漸減少外籍員工的數(shù)量，在開業(yè)三年內(nèi)至少-培訓(xùn)：以超越客戶期待為目的，通過如“培訓(xùn)為你的將來”-酒店完善并在酒店管理集團(tuán)所有旗下酒店導(dǎo)入尖端的電腦預(yù)第十一章項(xiàng)目銷售效益與經(jīng)營收益分析●產(chǎn)權(quán)酒店式度假別墅：40棟明星別墅(約200=300平米)、2幢總統(tǒng)別墅(約1500平米)按超五星級原則進(jìn)行建造裝修配備設(shè)備，●純產(chǎn)權(quán)式度假別墅：20棟公司會(huì)所別墅(約500平米)和2棟40棟明星別墅：共1.02萬m2,平均售價(jià)約4萬元/m2;4棟總統(tǒng)貴族別墅：6000m2,平均售價(jià)約6萬元/m2;如產(chǎn)權(quán)酒店銷售：21000m2,平均售價(jià)約3萬元/m2;年份總銷售收入(億元)2.009年2011年銷2012年明星別墅公司會(huì)所別墅5總統(tǒng)貴族別墅合計(jì)稅費(fèi)名錄總額度2009年年計(jì)提維修基金1.5%預(yù)繳土地增銷售營業(yè)稅合計(jì)本項(xiàng)目的酒店經(jīng)營效益參照三亞市可與海棠灣酒店相類比的麗時(shí)間段黃金周節(jié)假日平時(shí)平均房價(jià)5000元/間.天天2000元/間.天開房率黃金周：350間×21天×5000元/間.天×80%=2940萬元平時(shí)：350間×240天×2000元/間.天×50%=8400萬元●經(jīng)營第1、2年屬試營業(yè)期和市場開拓期。年經(jīng)營收入估計(jì)●第3—5年按5%增長率，年客房經(jīng)營收入估計(jì)為20087萬元。●第6—8年按10%增長率，年客房經(jīng)營收入估計(jì)為22096萬●經(jīng)營第9—12年按10%增長率，年客房經(jīng)營收入估計(jì)為24306萬元。黃金周：200間×21天×5000元/間.天×80%=1680萬元節(jié)假日：200間×106天×3000元/間.天×70%=4452萬元平時(shí)：200間×240天×2000元/間.天×50%=4800萬元合計(jì)：委托經(jīng)營收入為10932萬元。A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的相應(yīng)首次交易總額況來看，客房收入一般占酒店經(jīng)營總收入的45-50%,酒店其他消費(fèi)收入一