房地產掘金行動之成本優(yōu)化（最終）

掘金行動深挖隱藏的成本木馬惠深區(qū)域：目錄目錄CONTENTS項目成本組成01成本關鍵優(yōu)化點02如何掘金，挖出多余成本03優(yōu)化成果0401項目成本組成2024/8/25投資拿地五位一體(區(qū)域項目、投資、成本、設計、營銷)成本策劃至關重要重要性方案版目標成本挖掘木馬挖掘部位：靶向、靶心項目總主導第一負責人成本負責人及各專業(yè)工程師全員全過程參與人員組織土地成本行政事業(yè)性收費與前期工程費用主體建筑安裝工程費景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設施工程建設其他費用開發(fā)間接費用營銷費用財務費用管理費用稅金所得稅十三個一級科目一級科目02成本關鍵優(yōu)化點2024/8/2512市場行情下滑。政府對售價嚴控，從目前情況分析，預計可售備案價低于投資定案價約1000元每平。商鋪，地下車位去化難度大。以上均對利潤率產生極大的影響。現(xiàn)實情況01020304工程建設方面營銷方面財務方面其他方面優(yōu)化關健點03如何掘金？

挖出多余成本！2024/8/25項目投資版目標成本初期方案版目標成本可售單方差異成本金額（萬元）可售單方（元/m2）成本金額（萬元）可售單方（元/m2）方案－投資一、項目計劃總收入1112341457510627414013-562二、項目計劃總成本98169128639576112627-236三、計劃利潤總額13065

1712105131386-326四、銷售毛利率19.26%

17.13%

-2.13%五、銷售凈利潤率11.75%

9.89%

-1.85%六、畝產凈利潤290

234

-57七、土地獲利倍數(shù)0.62

0.50

-0.12投資版凈利潤為13065萬元，凈利潤率為11.75%初期目標成本凈利潤10513萬元，凈利潤率9.89%案例：基本指標成本：投資版≧方案版AB這里輸入您的文字這里輸入您的文字這里輸入您的文字這里輸入您的文字這里輸入您利：利潤：投資版≦方案版集團要求初期目標成本凈利潤及凈利潤率未達標，怎么辦？利：投資版凈利潤及凈利潤率≧實際情況怎么辦？方案版目標成本的達標條件凈利潤率≥11.75%凈利潤額≥13065萬元數(shù)據(jù)合理性目標：方案版目標成本需達到集團制度要求，利潤率及凈利潤額高于投資版分析成本科目，深挖成本木馬，優(yōu)化成本方案方法1、地質地貌：①特殊高差：由于項目地塊靠近山體，原始地貌為沖積階地和剝蝕殘丘，因此有一定的高差起伏；②土質類別：經巖土工程勘查得出結論，沒有發(fā)現(xiàn)其他不良地質作用，場地穩(wěn)定性較好。③地下水位：項目地塊穩(wěn)定水位相當于高標26.5m，主要賦存于第四系土體孔隙之中，屬于上層孔隙潛水類型。2、土地情況：二個權屬單位，用地面積A單位：B單位＝1：33、合作關系：村企合作，我司占股90%，我司操盤。原因分析：項目概況成本分析：土地考慮作價2.1億元，其中有票作價土地款9000萬，1.2億無票；1.2億無票土地款，無票土地款金額較大，影響成本較大。優(yōu)化方法：增加有票土地款的比例，將A地塊權屬單位單獨報建，采取異地安置的方法將A地塊建安成本劃入B地塊以抵扣土增稅；土地成本分析：土地成本分析：行政事業(yè)與前期工程成本成本分析：行政事業(yè)性收費為報批報建費用及定額專項檢測費，大部分費用為政府性收費，優(yōu)化空間較少；前期工程費用主要為三通工程、土石方工程，勘測丈量及規(guī)劃設計，三通工程及土石方工程影響成本較大，施工方案選定較為重要。優(yōu)化方法：報批報建費用按當?shù)卣召M，實際預估測算，優(yōu)化成本；三通工程臨水采取永臨結合的優(yōu)化方案，減少成本輸出，土石方工程進行豎向論證方案，選擇最優(yōu)方案。（見土石方豎相論證優(yōu)化方案）行政事業(yè)性收費與前期工程費用主體建筑方面，基礎工程、門窗工程、外立面裝修、室內裝修等占本科目金額較大，可優(yōu)化空間多；結構及粗裝由內判設計院按限額設計，優(yōu)化空間較少。基礎通過比選，采用旋挖樁基礎及部分天然基礎；門窗工程優(yōu)化鋁合金型材，節(jié)省成本；外立面裝修工程優(yōu)化材料；室內裝修按性價比方案選擇最佳裝標安裝工程類，通過優(yōu)化品牌：如電梯類等主體建筑安裝工程費分析方法分析：主體建安成本景觀環(huán)境工程含小區(qū)道路、園林綠化、園建景觀等建設項目。主要影響成本因素為園建及綠化工程。

按集團標準選擇最佳綠化方案；合理調整軟景及硬景的比例，有助于成本的優(yōu)化景觀環(huán)境工程分析方法分析：景觀成本市政管網(wǎng)科目為小區(qū)管網(wǎng)布置，主要分為小市政管網(wǎng)與大市政管網(wǎng)，影響成本較大為大市政管網(wǎng)，大市政供應商選擇空間少，價格壟斷多，優(yōu)化空間較低。紅線外供水采取永臨結合的方案；環(huán)保工程類，取消無動力污水處理裝置優(yōu)化為采用壓力排水管。社區(qū)管網(wǎng)工程方法分析分析：社區(qū)管網(wǎng)成本公共配套設施指為小區(qū)配套服務的公共設施，本項目無大型公共配套設施，影響總成本不大，優(yōu)化空間低

合理預估及控制小型公配的成本。公共配套設施方法分析分析：公共配套成本分析：工程建設其他成本成本分析：工程建設其他費用如監(jiān)理、咨詢服務、趕工費、物業(yè)前期介入費等，主要影響成本科目為物業(yè)介入費、趕工費；化方法：

物業(yè)前期接入費按人均效能最高配置人員，減少人員冗余，按實際測算，優(yōu)化成本。Step01Step02Step03工程建設其他費用成本分析：開發(fā)間接費用，主要費用包括：項目人員工資、福利、辦公費用、社保、公積金、車輛費、網(wǎng)絡通信費、水電氣暖費、業(yè)務招待費、差旅費及餐費等費用，人員工資及日常業(yè)務支出費用占據(jù)較多，影響成本較大優(yōu)化方法：

優(yōu)化人員配置，提高人員效率，節(jié)省不必要的浪費措施，資源回收利用等Step01Step02Step03開發(fā)間接費用分析：開發(fā)間接成本成本分析：

營銷費用主要費用包括：1、銷售板塊的人力資源類、日常支出、傭金及管理費用；2、推廣費用板塊的線上、線下、活動、包裝及物料采購等費用。當前售房形式較好，周期短，推廣費用應控制適當，人員可優(yōu)化配置，減少人員冗余，優(yōu)化成本。優(yōu)化方法：

鑒于項目預計銷售期短，優(yōu)化人員配置，提高人員效率，節(jié)省不必要的浪費措施等營銷費用分析：營銷成本成本分析：財務費主要由開發(fā)貸及供應鏈融資組成，開發(fā)貸的金額既供應鏈融資可按項目實際情況預估。避免預估過多。優(yōu)化方法：

開發(fā)貸金及供應鏈融資根據(jù)項目實際開發(fā)進度，測算相應的貸款金額，減少預估過大而造成財務費用過高。財務費用分析：財務成本成本分析：管理費用按集團及區(qū)域標準，無太多優(yōu)化空間，項目管理費（財務）存在優(yōu)化空間。優(yōu)化方法：

項目管理費（財務）按項目實際情況測算，合理安排人員，優(yōu)化成本。管理費用分析：管理成本初期方案版目標成本未達標，經過分析科目影響成本因素，各部門同事針對性的進行反復測算及論證優(yōu)化方案。挖掘成本木馬1、完成

8

項設計及方案類的成本優(yōu)化2、完成

2

項材料品牌的優(yōu)化3、完成

3

項工程量優(yōu)化4、完成四費及工程建設其他費的優(yōu)化成果怎么做：深挖成本木馬，優(yōu)化成本方案深挖成本木馬，優(yōu)化成本方案？設計及施工方案優(yōu)化類基礎選型優(yōu)化方案邊坡支護優(yōu)化方案豎向論證優(yōu)化方案地下室層高優(yōu)化污水處理優(yōu)化方案土方開挖優(yōu)化方案樁基選型優(yōu)化樁基混凝土強度優(yōu)化

基礎選型2、旋挖樁施工選型分析：根據(jù)地勘檢測資料，5號樓部位土質較好，將5號樓地下室樁基礎部分進行優(yōu)化，將樁基礎優(yōu)化為筏板基礎。經過以上測算，節(jié)省費用158.49萬。5#樓樁基方案選型-結論：選擇筏板基礎項目實際基礎計算依據(jù)工程量單價總價（萬元）方案比選旋挖樁樁長（米）23251163.31270.47方案比選筏板基礎基底面積（平方）7611471.5111.98差額///158.491、筏板基礎施工VS地下室二層地下室一層30.30m31.10m31.30m室內標高31.40m（±0.00）26.55m22.80m29.60m31.10m北側地貌南側地貌規(guī)劃路標高28.62m規(guī)劃路標高31.19m30.70m現(xiàn)狀標高36.08m現(xiàn)狀標高28.10m現(xiàn)狀標高30.16m28.46m6#4#本項目控規(guī)室外平均標高為28.8，優(yōu)化后設計頂板標高為30.3m，地下室整體抬高了1.5m，項目土方工程量減少約6400m3，按照50元/m3計算，土方成本結余32萬元。5#

土方豎向論證土方開挖方案原方案采取先打樁后挖土方順序施工，經項目部論證及優(yōu)化，采取先挖土方后打樁，節(jié)約空樁工程量1661.34m，節(jié)約金額58.15萬元：

土方開挖順序優(yōu)化土方開發(fā)方案節(jié)約空樁工程量(m)單價單位總計（萬元）先旋挖樁，后挖土方1661.34350元/m58.15

基坑支護工程范圍示意圖

1、本項目采用的邊坡支護方式包括：錨桿施工、坡面混凝土噴射、防護欄桿、排水溝等，合同已簽訂，考慮結算會偏高，上浮5%預估。折合單價按支護面積138.71元/m2；2、據(jù)現(xiàn)場技術人員分析，南面山坡土質較好，進行成本優(yōu)化，采取分級放坡，取消山坡面支護，總支護面積根據(jù)實際方案測算約5323.32m2，總成本約73.84萬元。支護面積（m2）單價（元/m）總價（萬元）優(yōu)化前6800138.7194.32優(yōu)化后5323.32138.7173.84優(yōu)化//20.48基坑支護優(yōu)化方案序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1地下室層高優(yōu)化29043.77m21896.75508.7329043.77m21816.75276.38232.35

地下室層高優(yōu)化方案方案說明：

原合作方設計的方案，我司接收后對地下室層高進行優(yōu)化，原負一層及負二層地下室設計層高為4.5米，優(yōu)化后，負一層及負二層層高均為3.7米，預估可節(jié)省232.35萬元。層高優(yōu)化方案序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1無動力污水處理裝置1座1786724178.6717

污水處理方案方案說明：施工周邊配套不完善，廢水無排放點，按環(huán)保局要求需增設小型污水處理裝置，經項目部優(yōu)化，采取壓力排污管，將污水經過化糞池過濾之后直接排入市政污水主管道；污水處理優(yōu)化方案序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1樁基礎混凝土強度10404.63m31006.341047.110404.63m3986.151026.121.0

樁基礎混凝土強度優(yōu)化方案說明：根據(jù)地質勘查報告水質情況，地下室對砼為弱腐蝕性，原樁基礎混凝土強度為C35；現(xiàn)樁基礎混凝土強度優(yōu)化為C30樁基礎混凝土強度優(yōu)化方案

鋁合金門窗優(yōu)化2、優(yōu)化后圖方案說明：門窗二次設計，減少中挺余下；部分雙開平開窗改為單開平開窗1、原設計圖VS序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1鋁合金門窗優(yōu)化型材含量1項99000009901項964000096426項目材料品牌優(yōu)化類外墻裝修優(yōu)化方案電梯品牌優(yōu)選方案

外墻裝修優(yōu)化方案外墻飾面優(yōu)化方案方案說明：原設計外墻面采用真石漆，經項目部優(yōu)化，外墻面采用普通涂料，節(jié)省金額377.77萬元。優(yōu)化項目說明成本對比優(yōu)化金額（萬元）項目工程量(m2)單價單位總計外墻立面裝修優(yōu)化前（真石漆）外墻面真石漆107935.0475元/m28095128元

377.77

優(yōu)化后（普通涂料）外墻面彈涂107935.0440元/m24317402元序號工程部位優(yōu)化前（三菱）優(yōu)化后（康力）合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1電梯品牌優(yōu)選14座35000049014座232282325.2164.8

電梯品牌優(yōu)選方案方案說明：原擬確定電梯品牌為三菱，經比選，采用康力品牌電梯品牌優(yōu)選方案工程量優(yōu)化類03抗拔錨桿數(shù)量優(yōu)化抗拔錨桿及土釘檢測工程量優(yōu)化超前鉆工程量優(yōu)化車位、人防抗撥錨桿、超前鉆優(yōu)化序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1抗拔錨桿數(shù)量優(yōu)化265條1799.147.68193條1765.1434.113.612抗拔錨桿及土釘檢測工程量優(yōu)化26條16666.6743.3420條16666.6733.34103超前鉆工程量優(yōu)化3870m7830.182232m7817.4112.77合計節(jié)省36.38萬元方案說明：1、原設計地下水位為26.5米，原設計預估抗拔錨桿為265條，現(xiàn)優(yōu)化地下水位為26米及地質報告最不利處設置，優(yōu)化為193條；2、抗拔錨桿及土釘檢測原確定為26條，經與設計及檢測單位溝通，取消基本試驗，優(yōu)化共6條；3、超前鉆數(shù)量由原設計215條，根據(jù)地質條件及地質報告，優(yōu)化為124條；車位、人防車位人防1、本項目總車位數(shù)960個，其中地下車位849個（占比87.5%）、地上車位111個（占比12.5%）；2、因項目地形為一個扇形，塔樓為一梯六戶、一梯七戶布置，導致地下車位布置非常麻煩；3、經多次調整布置后，車位停車效率為33.9(m2/個)，基本接近集團的要求標準。4、人防地下室集中于負二層建設，人防分區(qū)已全部中布置，減少門洞開啟數(shù)量、通風井的數(shù)量，設計時已詳盡考慮，優(yōu)化空間不多。項目其他費用優(yōu)化物業(yè)前期介入費優(yōu)化開發(fā)間接費優(yōu)化財務費用優(yōu)化營銷費用優(yōu)化管理費用優(yōu)化項目其他費用優(yōu)化序號工程部位優(yōu)化前優(yōu)化后合計優(yōu)化成本（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）

工程量單位綜合單價合計（萬元）1物業(yè)前期介入費1項3286998328.71項2434526243.585.22開發(fā)間接費1項7323832732.41項6750118675.057.43財務費用1項243600002436.01項9068178906.81529.24營銷費用1項446348934463.51項411523114115.2348.35項目管理費（財務）1項3187456318.71項2026866202.7116.1合計節(jié)省2136.1萬元方案說明：物業(yè)前期接入費、開發(fā)間接費、營銷費用、管理費通過重新按實測算，優(yōu)化人員配置，資源共用等措施，共優(yōu)化金額606.9萬元；財務費用按項目實際情況，測算實際開發(fā)貸及供應鏈融資的周期及金額，優(yōu)化成本1529.2萬元；合計優(yōu)化2136.1萬元。豎向構件優(yōu)化結構設計的二次優(yōu)化梁構件布置優(yōu)化梁配筋優(yōu)化板配筋優(yōu)化地下室優(yōu)化成果結構優(yōu)化-豎向構件優(yōu)化豎向構件鋼筋優(yōu)化方案：1、在計算充分的前提下，可考慮取消核心筒區(qū)域部分布置密集的剪力墻，見附圖1；2、在計算軸壓比滿足的前提下，L形剪力墻拐角肢端長度可減小，見附圖2；3、Z形、F形或十字形暗柱配筋率大，優(yōu)化取消，見附圖3。附圖1附圖2附圖3結構優(yōu)化-梁構件布置優(yōu)化梁構件布置的優(yōu)化方案：1、取消相鄰板跨度較少的分隔梁，梁上線荷載等值錄入樓板計算，如此可充分利用樓板鋼筋的受力性能，且節(jié)約支模量，見附圖1；2、部分

100mm或

120mm厚墻下支撐小梁，梁寬度可取150mm，可減少梁外露尺寸，見附圖2；附圖1附圖2結構優(yōu)化-梁配筋優(yōu)化梁配筋的優(yōu)化方案：1、梁跨度不大（小于4m）的單跨梁，面筋采用相同直徑鋼筋通長；如采用不同直徑鋼筋，架立鋼筋用2根12或2根14，見附圖1；2、懸挑梁底鋼筋，非計算要求均改為2根12，見附圖2；3、內凹位的陽臺邊梁梁高可做小，見附圖3。附圖1附圖2附圖3結構優(yōu)化-板鋼筋優(yōu)化板鋼筋的優(yōu)化方案：板短向跨度小于1800mm時，短向板面鋼筋拉通布置結構優(yōu)化-地下室

12654地下室獨基與防水板交接處底筋隔一翻一，不用全部上翻；3樁基配筋率可以按規(guī)范取低值全截面配筋率0.3%；地下室外墻取消暗梁做法，外墻分布筋配筋率由0.5%優(yōu)化為0.3%（300mm）；墻身豎向通長筋采用小直徑通長，附加鋼筋補足；負二層人防底板配筋率0.29%優(yōu)化為0.25%（350mm、φ14@150、φ12@150）；負一層非人防區(qū)樓板板厚由120mm優(yōu)化為100mm，鋼筋雙層雙向拉通；柱網(wǎng)跨度不大，負一層人防區(qū)板厚由250mm優(yōu)化為200mm；頂板次梁配筋構造：次梁優(yōu)化通長筋，2φ14通長筋優(yōu)化為架立筋2φ12；結構優(yōu)化-成果優(yōu)化成果說明：1、地上塔樓部分，優(yōu)化鋼筋2kg/m2，優(yōu)化混凝土0.005m3/m2；2、地下室部分，優(yōu)化鋼筋5kg/m2，優(yōu)化混凝土0.01m3/m2；序號優(yōu)化部位優(yōu)化成果合計優(yōu)化成本（萬元）建筑面積（m2）優(yōu)化單方工程量單位綜合單價（元）1塔樓鋼筋979612kg/m2195922kg5.51082塔樓混凝土979610.005m3/m2490m3560273地下室鋼筋290445kg/m2145219kg5.5804地下室混凝土290440.01m3/m2290m356016

合計節(jié)省

231優(yōu)化231萬04優(yōu)化成果2024/8/25成本優(yōu)化成果C、工程量優(yōu)化類（節(jié)省金額36.38萬）：1）抗拔錨桿數(shù)量優(yōu)化，節(jié)省13.61萬元2）抗拔錨桿及土釘檢測工程量優(yōu)化，節(jié)省10萬元3）超前鉆工程量優(yōu)化，節(jié)省金額12.77萬；A、設計及施工方案優(yōu)化類（節(jié)省金額712.17萬）：1）基礎選型優(yōu)化方案，節(jié)省158.49萬元；2）土方豎向論證方案優(yōu)化，節(jié)省32萬元；3）土方開挖優(yōu)化方案，