【商品房市場營銷策劃中的問題與優(yōu)化建議探析：以S市為例8000字（論文）】

商品房市場營銷策劃中的問題與完善對策研究—以S市為例目錄TOC\o"1-3"\h\u16366一、引言 19492二、商品房營銷策劃的相關(guān)概述 122241（一）商品房的界定 128975（二）房地產(chǎn)營銷策劃的概念 222740（三）房地產(chǎn)營銷策劃的原則 2279441.從市場和客戶的需求出發(fā) 2167872.注重整體營銷 2303503.營銷策劃與銷售緊密結(jié)合 319865三、S市商品房市場營銷策劃現(xiàn)狀分析 3111（一）S市商品房概況 312858（二）商品房營銷現(xiàn)狀分析 4100861.產(chǎn)品營銷 4112422.價格營銷 5100363.渠道營銷 6153634.促銷營銷 617920四、S市商品房營銷策劃存在的問題 631097（一）產(chǎn)品競爭力不足 610928（二）房價的輿情問題 713396（三）營銷渠道問題 732510（四）產(chǎn)品促銷方式滯后 827122五、完善S市商品房營銷策劃的對策 8814（一）提高產(chǎn)品定位設(shè)計 814429（二）合理制定價格 910395（三）充分利用渠道營銷 912593（四）升級促銷方式 1012653六、結(jié)論 1112528參考文獻 12摘要本文旨在研究四線城市剛需性房地產(chǎn)項目中，如何運用房地產(chǎn)營銷理論，制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷策略，最后達到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定的各項目標(biāo)。在此背景下，文章基于目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境以及區(qū)域性房地進行研究，運用房地產(chǎn)營銷理論，以S市某房地產(chǎn)項目為背景，進行營銷策劃的選題，詳盡地對房地產(chǎn)項目所面對的一切內(nèi)，外部營銷環(huán)境進行剖析，同時，對S市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來作了分析和研究，同時，給出了該項目的市場定位、詳細分析營銷策劃。文章運用全程營銷思想進行房地產(chǎn)營銷，全方位的房地產(chǎn)營銷策略的制定。希望本論文的研究成果能對房地產(chǎn)項目及同類型的地方性小型的普通性住宅項目有一定的現(xiàn)實借鑒意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷；營銷策略；房地產(chǎn)項目開發(fā)一、引言房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的里面發(fā)展速度快，經(jīng)濟效益高的支柱性產(chǎn)業(yè)。廣泛運用服務(wù)營銷，是營銷發(fā)展之根本，又符合經(jīng)濟發(fā)展需要。房地產(chǎn)競爭的刺激和市場的飽和，各種營銷方式不斷涌現(xiàn)，那么總體來說反而缺乏新穎有效的營銷。同時人力資本較高、租金不斷攀升等，均使得傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)營銷的成本較高，讓傳統(tǒng)的營銷走入怪區(qū)而不是營銷，明顯被市場所淘汰了；而且傳統(tǒng)營銷的費用高昂，企業(yè)收益不上不下。網(wǎng)絡(luò)營銷的產(chǎn)生，恰好填補了傳統(tǒng)營銷中的一個缺陷，很快就被房地產(chǎn)企業(yè)所看好。向顧客提供優(yōu)良的服務(wù)，提供比競爭對手更多的價值是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在激烈的市場競爭中生存的必然選擇。所以提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)營銷水平是重中之重。中國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，它正在帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、推動城市化進程具有舉足輕重的地位，同時還服務(wù)于建筑，建材，家具等行業(yè)、家電和其他產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的進步。通過闡述和了解網(wǎng)絡(luò)營銷有關(guān)理論以及整合營銷理論，和S房地產(chǎn)項目營銷現(xiàn)狀，構(gòu)建完善網(wǎng)絡(luò)整合營銷模型，從而解決目前S房地產(chǎn)項目中存在的銷售問題，推動其房地產(chǎn)行業(yè)營銷效果，同時，對我國房地產(chǎn)發(fā)展具有一定啟示。二、商品房營銷策劃的相關(guān)概述（一）商品房的界定商品房作為房地產(chǎn)品供應(yīng)層次中的主要組成部分，對整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著相當(dāng)大的作用。商品房是中國市場經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司以營利為目的，為租售而建。商品房具有以下幾個特點：首先，商品房開發(fā)、施工是為了盈利；二是商品房建設(shè)與銷售均需要政府部門審批；三是商品房商品性強、所有權(quán)完整。預(yù)售與現(xiàn)售相對，就是在“先建后售”不能滿足房屋需求的情況下，產(chǎn)生了“首先售后建”或者“邊售邊建”這種傳統(tǒng)模式。（二）房地產(chǎn)營銷策劃的概念經(jīng)過近10年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)由最初剛性需求，向投資型物業(yè)轉(zhuǎn)變，向柔性需求轉(zhuǎn)變，消費者房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)層次呈現(xiàn)多元化且較為合理，更加符合成本效益，由賣方市場變?yōu)橘I方市場；而開發(fā)商們的爭奪也是前所未有，利潤空間被擠壓。房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)步入微利時代。在此市場環(huán)境中，開發(fā)商為了生存，就要認(rèn)真策劃營銷。房地產(chǎn)企業(yè)要制定一套完整而科學(xué)的銷售方案。系統(tǒng)規(guī)劃、控制，通過制定整體營銷計劃，使得他們的產(chǎn)品既能夠被市場所接受，而且成本必須控制在銷售價格之下。因此，營銷策劃在房地產(chǎn)項目中起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)營銷策劃是開發(fā)商在充分分析和優(yōu)化利用其現(xiàn)有內(nèi)外部資源的基礎(chǔ)上，對開發(fā)、銷售和服務(wù)的全過程進行規(guī)劃和控制，以實現(xiàn)成功銷售。簡單來說:營銷策劃的重點是銷售目標(biāo)、價格、產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境等工作要素，以及持續(xù)改進、調(diào)整、共同實施，最后是所需的開發(fā)流程。（三）房地產(chǎn)營銷策劃的原則1.從市場和客戶的需求出發(fā)取得土地開發(fā)權(quán)，在房地產(chǎn)項目的發(fā)展中，需確定開發(fā)項目的位置，而這種定位則源于對客戶需求及未來發(fā)展形態(tài)的研判。需要針對：周遭自然環(huán)境、交通條件、當(dāng)?shù)卣咦呦?、附近人流量以及未來?jīng)濟發(fā)展趨勢、競爭對手情況、客流量、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、在開發(fā)初期和建成后周邊變化等進行一個整體的資料收集和分析，通過對這些信息的分析，結(jié)合開發(fā)商本身條件，基本上就能勾畫出主流客戶群所具有的潛質(zhì)，從開發(fā)成本，資金活動量等方面，明確你所發(fā)展的項目和營銷策略。2.注重整體營銷房地產(chǎn)營銷策劃，即“整體營銷策劃”、“全程營銷策劃”，這是一項系統(tǒng)工程，貫穿了整個研制始末，要有全局觀念。它的前一階段主要是對土地的判斷和評價、市場細分、建筑策劃、建筑設(shè)計、樓盤開發(fā)營銷組織體系整合、樓盤發(fā)展定位、市場可行性研究等等；中期工作以樓盤市場推廣、樓盤工程的建設(shè)建設(shè)、樓盤形象包裝等為主：后期主要包括余房出售、物業(yè)管理、接盤交付。3.營銷策劃與銷售緊密結(jié)合在項目施工，預(yù)售階段，通過對建筑設(shè)計中市場營銷規(guī)劃的深度詮釋，潛在客戶分析等，市場的動向耿總，對工程建設(shè)提出了意見，對企業(yè)形象，品牌形象進行包裝與推廣、房地產(chǎn)銷售周期和進度節(jié)點之間的連接，銷售推廣的渠道，戰(zhàn)略、萬式之選、單位物業(yè)區(qū)分定價，以物業(yè)品質(zhì)為基礎(chǔ)，制定物管收費標(biāo)準(zhǔn)，聘請適合前期物管公司等等，盡可能科學(xué)合理定價，明確目標(biāo)群，有的放矢地推廣覆蓋，最后實現(xiàn)清盤，這些都是后期營銷策劃所扮演的角色，使?jié)撛诳蛻纛A(yù)期最大化，獲得了他們的肯定，從而達到平穩(wěn)啟動，達到有力的銷售目的。三、S市商品房市場營銷策劃現(xiàn)狀分析（一）S市商品房概況2021年1月，S商品住宅成交均價僅18468元/㎡。隨后在6月，S商品住宅成交均價突破兩萬，達到了20149元/㎡。八月20897元/㎡。到了年底，成交均價再次回落。而12月S商品住宅供應(yīng)55.23萬方，環(huán)比下降17.35%；成交47.04萬方，環(huán)比下降13.2%；成交均價19795元/㎡，環(huán)比上升1.01%。2020年S市商品住宅共成交48640套，成交面積595.09萬方，同比下跌12.85%。2020年S市商品住宅成交均價19841元/㎡，同比增長10.97%。隨著近年來中央銀行持續(xù)下調(diào)基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，總體貨幣環(huán)境趨于寬松，為房地產(chǎn)信貸和融資提供更寬松的外部環(huán)境。開發(fā)商的融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)貸款不會大幅放松，但也因為股市強勁，吸引了部分社會資金、房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)融資能力減弱，但企業(yè)融資監(jiān)管的發(fā)展?fàn)顟B(tài)將進一步放寬，股票市場、債券、票據(jù)和其他融資會增加。一些地方政府的公積金政策將繼續(xù)放寬。S商品房的銷售面積受到政策的影響，起伏很大，最好的市場是2012年的590萬m2銷售，但是，在行情下滑的2016年，商品房銷售面積只有449.22萬m2，比2012年下滑了26%。從商品房施工面積來看：S商品房施工面積增速，受市場環(huán)境的影響會有小幅波動，但整體保持10%-20%之間，市場相對穩(wěn)定。2016年施工面積超過2000萬㎡。每年施工住宅量是銷售量的2-4倍，市場存量存量大，市場競爭壓力大，價格增長緩慢。（二）商品房營銷現(xiàn)狀分析1.產(chǎn)品營銷S市商品房經(jīng)歷三個階段：早期、中期和季節(jié)性。第一個期間側(cè)重于購買需求旺盛的房屋，中期產(chǎn)品側(cè)重于改善的購房，當(dāng)前即季節(jié)性側(cè)重于購買伴隨整個過程的最終購房和投資產(chǎn)品。這三個層次各有特點，差異主要體現(xiàn)在產(chǎn)品區(qū)位、環(huán)境、構(gòu)成、地形比例、綠化率等相關(guān)指標(biāo)上[7]。早期產(chǎn)品特點：市場探索。在發(fā)展理念上，質(zhì)量和廉潔組織逐步形成。在這一點上，首要目標(biāo)是滿足住房的基本需求。建筑約32層，管理面積一般在90平方米以內(nèi)。一般來說，沒有要求。容積率大、綠化率小，得到了用戶的一致贊譽。表1前期產(chǎn)品主要技術(shù)指標(biāo)時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率前期產(chǎn)品住宅高層89m2以內(nèi)兩房、小三房毛坯3.8-4.025%左右中期產(chǎn)品的特征--正在回饋于市場。在房地產(chǎn)市場中，對產(chǎn)品的要求越來越高，尤其是三環(huán)，愈來愈少房地產(chǎn)質(zhì)量得到改善。在這期間，在質(zhì)量管理中使用第三方檢測和復(fù)雜的產(chǎn)品管理已經(jīng)發(fā)展起來，其效益也變得突出[8]。高層建筑一般由大約25層或一定比例的平房組成?？紤]到舒適的生活，這里有一些商業(yè)設(shè)施。主單元主要由三間臥室組成。視需求而定，粗裝或精裝都有一定的智力需求。建筑面積與綠化比例適宜，整個建筑具有強烈的舒適感。表2中期產(chǎn)品主要技術(shù)指標(biāo)時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率中期產(chǎn)品商住一體高層、洋房等95及120m2左右三房毛坯或精裝3.0左右35%左右公司當(dāng)前產(chǎn)品特色——質(zhì)量管理及精細化管理，現(xiàn)階段已獲得突破性進展。產(chǎn)品種類以高端豪宅為主，主要是新中式風(fēng)格盛行。以石家莊附近地區(qū)為主。在產(chǎn)品配置方面，智能家居、新風(fēng)系統(tǒng)等已經(jīng)成為標(biāo)配；產(chǎn)品質(zhì)量方面進一步提高，材質(zhì)均為進口或者國產(chǎn)的高端品牌。綠化率、建筑面積比均較高，舒適體驗比較好。表3現(xiàn)期產(chǎn)品主要技術(shù)指標(biāo)時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率終極置業(yè)階段純住宅高層、洋房、別墅180/240/400m2三/五房、圓房、套房毛坯或精裝2.5左右40%左右2.價格營銷房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略和品牌、質(zhì)量、產(chǎn)品定位、位置和配套設(shè)施都有很好的關(guān)系[9]。S市商品房的產(chǎn)品定位以客戶為導(dǎo)向，以改善生活條件為目標(biāo)。S市商品房的平均房價高于房地產(chǎn)市場的平均價格，并且隨著S市商品房上市時間的增加，這一點越來越明顯。在定價策略方面，從整體上考慮項目的定位和質(zhì)量，一般先對項目周邊競品的價格進行研究。開業(yè)時，通常比同區(qū)域的競爭樓盤高出500-800元/平方米。結(jié)合目前的市場情況，團購或預(yù)訂是提前進行的，價格將比周邊競爭樓盤低500-800元/平方米。在定價策略方面，S市商品房以傳統(tǒng)比較法研究為主，對達到既定利潤率有一定優(yōu)勢。所以商品房企業(yè)一般都采用“先賣，再定價”戰(zhàn)略，即根據(jù)市場信息及消費者行為分析來確定目標(biāo)價格。但S市商品房做為一種固定營銷管理模式，管理者的決策權(quán)和開放方式的多樣性并不能得到充分的發(fā)揮。3.渠道營銷S市商品房房地產(chǎn)的渠道策略分為兩部分:線上和線下。在線渠道策略主要包括在目標(biāo)區(qū)域的十字路口發(fā)布傳單，與廣播媒體合作，邀請流行名人支持，戶外廣告，微信推送，微信大v賬戶等，以達到客戶的訪問率。離線渠道策略主要包括電話、資源轉(zhuǎn)移、循環(huán)營銷、客戶群體購買等。S市商品房房地產(chǎn)擁有豐富的網(wǎng)絡(luò)媒體資源。我們與戶外廣告媒體合作多年，在公交車站、高速車站、機場后面的候車室等地點，我們可以看到各種S市商品房的戶外廣告。至于離線資產(chǎn)的整合,S市商品房完成了86的團購單位與銀行分支項目,并完成了1264個單位的團購與中國聯(lián)通分公司項目b線上渠道和線下渠道,S市商品房一直舉行。每種方法的實際效益都沒有進行比較和分析，也沒有預(yù)期的成本。是否會浪費后期的營銷成本還沒有計算出來。4.促銷營銷S市商品房促銷策略主要是個人銷售與房地產(chǎn)廣告相結(jié)合，公關(guān)與促銷手段運用較少。今后促銷策略，應(yīng)搞好促銷策略搭配。通過分析S市商品房內(nèi)部營銷環(huán)境，可以看出公司營銷策略部門的組織結(jié)構(gòu)是完善的，但也出現(xiàn)了人和部門職責(zé)不相適應(yīng)等問題。營銷人員的素質(zhì)遠遠高于房地產(chǎn)同行，在人力資源方面具有一定的優(yōu)勢。如何發(fā)揮高素質(zhì)、優(yōu)秀員工的能力，需要一個堅實的體系。四、S市商品房營銷策劃存在的問題（一）產(chǎn)品競爭力不足作為建筑公司，在質(zhì)量建設(shè)與建設(shè)時期，競爭力與品牌處于中心地位，公司以建設(shè)者為主體資源。所以，過去10年，S市的商品房始終朝著這一方向發(fā)展，且收到較好效果，作為房地產(chǎn)公司，它的品牌內(nèi)涵與競爭力，就是項目開發(fā)是否能提升顧客滿意的關(guān)鍵所在。以往建設(shè)項目，公司以開發(fā)公司為主。目前，該用戶為最終用戶。所以，S市商品房房地產(chǎn)品牌作為開發(fā)商的消費者知名度較低。但隨著受眾發(fā)生變化，其品牌在新目標(biāo)受眾中的知名度會降低。（二）房價的輿情問題由于近幾年房價不合理上漲，房地產(chǎn)分析師及投資者，外加惡意投機，由此可以看出，2010年到2016年間，我國房價一直在上漲，促使很多消費者在最近幾年里對價格產(chǎn)生了郁悶，馬上不再買房了。在此背景之下，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，致使房地產(chǎn)行業(yè)盈利減少。這一現(xiàn)象在我國很常見，因此投訴和訴訟繼續(xù)給開發(fā)者帶來沉重壓力[10]。最終的結(jié)果是開發(fā)商無法應(yīng)對資金轉(zhuǎn)移的低成本。如果S市商品房位于新公司的市值之下，在輿論上還是不夠的，那么就會引起爭議的，如果能在房屋的本身價格和社會報價之間找到一個對接站，就可以解決不必要的問題。（三）營銷渠道問題目前，中國市場上商品房的營銷渠道大致可分為三類：第一類是網(wǎng)絡(luò)營銷；第二，委托代理商銷售;第三是房地產(chǎn)開發(fā)商的直接營銷。S市商品房房地產(chǎn)項目的銷售采用第三種銷售方式[11]。這種銷售方法完全基于公司的銷售辦公室，因為消費者的資源較少，從而降低了房地產(chǎn)促銷的有效性。而且開發(fā)商還是資源型行業(yè)。商業(yè)的關(guān)鍵是資源的供給，而且銷售涉及更多功能，所以不合理的渠道會失去真正需要它們的客戶，那么作為代理商，從事銷售多年，就可以增加營業(yè)利潤。（四）產(chǎn)品促銷方式滯后通常情況下，最有效、最迅速的產(chǎn)品宣傳推廣形式是以廣告為載體開展宣傳活動。S市商品房房地產(chǎn)項目促銷方式未根據(jù)不同時期房地產(chǎn)營銷特點，制定對應(yīng)促銷方式。在目前，多數(shù)開發(fā)商都采用銷售為主導(dǎo)，廣告為輔助的營銷方式。反之，則不然，它在戶外媒體和電視等傳統(tǒng)媒體上做廣告，促銷和推廣策略不夠，客戶聯(lián)系和敏感度低，甚至公司的促銷信息都有一種怨恨情緒。S市商品房房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)推廣策略存在顯著缺陷，尤其在當(dāng)前各種媒體迅猛發(fā)展的形勢下，企業(yè)主要還是依靠傳統(tǒng)媒體，并未據(jù)此加強宣傳，以引起顧客關(guān)注。不要根據(jù)該公司的房產(chǎn)具體情況，以最大限度的提升其效益，讓更多的客戶了解該房產(chǎn)并產(chǎn)生購買欲望。S市商品房的房地產(chǎn)項目在推廣方式上還有很大的改進空間。五、完善S市商品房營銷策劃的對策（一）提高產(chǎn)品定位設(shè)計S市商品房的產(chǎn)品定位一般是通過營銷策略部門與征地前投資開發(fā)部門共同完成。投資開發(fā)部負(fù)責(zé)為政府提供空間規(guī)劃方面的技術(shù)信息，市場策略部負(fù)責(zé)對環(huán)境進行調(diào)研，通過市場調(diào)研提出適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的產(chǎn)品S市商品房的產(chǎn)品定位主要分為三個部分:高品質(zhì)的購房產(chǎn)品、低端型和配套的投資產(chǎn)品。除上述規(guī)劃指標(biāo)外，還存在以下差異。表4三種產(chǎn)品定位不同之處產(chǎn)品類型基本指標(biāo)車位配置比景觀造型物業(yè)費是否人車分流高端終極置業(yè)型產(chǎn)品1:2或更多坡地景觀、帶水景4元以上或更高是底端剛需型產(chǎn)品1:1.2或更少一般1.5元左右不一定投資型產(chǎn)品1:1或根據(jù)實際情況幾乎沒有2元左右或據(jù)實際情況不一定S市商品房應(yīng)該是獨一無二的，高辨識度的，產(chǎn)品滿足家庭的基本需求。在高端產(chǎn)品客戶眼中，S市商品房擁有高端豪華房屋的優(yōu)勢，如充足的停車位，客戶對景觀的滿意，以及公司完整的SKP高端豪華供應(yīng)鏈為項目增值。本著低端的精神，只有必要的產(chǎn)品，公寓的類型就足夠好，性價比高于其他同類物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)范，房地產(chǎn)成本合理，并逐步培養(yǎng)公司品牌的忠實客戶和高端產(chǎn)品的潛在客戶。（二）合理制定價格在產(chǎn)品類型上，對于只是需要的低端產(chǎn)品，其目的是在定價時采用類似于周邊價格的定價策略，有一種定價策略是支付數(shù)萬元，支付數(shù)倍的金額，分期付款。在支付了按揭金額后，一方面，能激發(fā)購房者購房欲望，另一方面，消費者購房成本提高了。與運用首付相結(jié)合等策略，還可以緩解購房者早期財務(wù)壓力[12]。不同銷售階段定價策略各不相同。在項目的客戶積累階段，主要目標(biāo)是打造勢頭，增加人氣，迅速占領(lǐng)目標(biāo)市場。在這個階段，可以用比環(huán)境稍低的價格來測試市場，這樣可以測試目標(biāo)群體對價格的敏感性，也可以在以后制定一個合適的價格?？蛻舴e累到一定程度后，該項目的知名度將得到進一步提升，價格也將得到適當(dāng)上調(diào)，以保證該項目的利潤最大化。成本效益定價方法可以在項目的早期階段使用，以實現(xiàn)項目的整體盈利能力。（三）充分利用渠道營銷不同的潛在客戶群，所選取的營銷途徑也大不相同[13]。S市商品房沒有整體考慮到營銷途徑對客戶需求的直接影響。廉價且有需求的產(chǎn)品的客戶群可以更多的參與到促銷點的營銷中，如公共交通、手機、共享單車、傳單價格等。S市商品房的房地產(chǎn)公司可以在主干道路的公交車站做廣告，或使用手機店鋪發(fā)布有關(guān)即將開展的項目的軟文。就可以在價格方面打造知名度和吸引力。高級最終購買產(chǎn)品包括，客戶群、駕駛汽車、閱讀報紙、加入俱樂部等。區(qū)域內(nèi)主要報紙如新聞宣傳報等等，這些應(yīng)該在線下中做的很好?？蛻羧后w產(chǎn)品的質(zhì)量和品牌的引入需要一個按部就班的過程，需要更多的努力。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛躍性和網(wǎng)絡(luò)秩序的改善，S市商品房可以利用信息技術(shù)。如果能快速拓展現(xiàn)有的市場推廣和產(chǎn)品信息披露渠道，這將對企業(yè)產(chǎn)品的銷售有所幫助，促銷營銷是世界上最受追捧的渠道之一。（四）升級促銷方式按照該項目的相關(guān)特征大體可劃分為市場預(yù)熱期——開盤強銷期——連續(xù)銷售期——尾盤清理期4個階段。所以不同的問題要用不同的方案去解決。①市場預(yù)熱期的促銷策略等。因此，市場還沒有完全啟動，所以，對產(chǎn)品和服務(wù)進行宣傳是非常必要的。因工程剛動工，知者寥寥。所以，現(xiàn)階段推廣策略要實現(xiàn)推廣，提高了工程知名度和認(rèn)識，吸引潛在顧客，確立了雄厚的市場地位。內(nèi)容必須得契合主題，深入消費者的愛戴，這樣才能代表項目的全貌。不能僅僅依靠銷售隊伍的力量，需要積極參與廣告。還可以在直播網(wǎng)站上滿足您的在線促銷活動，參觀貿(mào)易展覽并在人多的地方進行實時郵件傳遞，總之要盡一切努力在該物業(yè)中建立好的形象。②銷售旺季的促銷策略。這一環(huán)節(jié)旨在通過熱身環(huán)節(jié)動作，激發(fā)行情。開放日里，顧客可以通過各種各樣的動作和行動來吸引。增加跨媒體和平臺的廣告宣傳，為高端品牌創(chuàng)造知名度，房地產(chǎn)熱賣，銷售成功欲望。建立在和已有顧客建立良好關(guān)系的基礎(chǔ)上，積極購買新顧客，市場地位的確立與鞏固，通過多種營銷手段，營造出有效營銷效果，并且全面推銷。最大化用戶對開發(fā)者的宣傳意識和增加訂閱者和簽約率。③在銷售過程中采取促銷營銷策略。這一階段的促銷目的，實質(zhì)上就是繼續(xù)以往的推銷，在各種分銷方式和分銷工具的前期保持穩(wěn)定的銷量，不斷開拓公司的客戶心理，以增加銷量，增加市場份額。④審核期間的促銷策略。因為初期的推銷不太完善，但已經(jīng)有了一定的知名度