2024年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)估價師考試真題及答案：《經(jīng)營與管理》一、單項選擇題1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不一樣，是由于房地產(chǎn)具有()?！具x項】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不也許一致?！究键c】2.【題干】與購置股票相比，部分投資者更樂意投資房地產(chǎn)的重要原因是()?！具x項】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者一般會選擇()?！具x項】A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考察的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資?！究键c】4.【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為()。【選項】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考察的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考點】5.【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()?！具x項】A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。【考點】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，一般是從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期()?！具x項】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價格【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或構(gòu)造空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！究键c】7.【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()?！具x項】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考察的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因重要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16.【題干】張某將既有資金存入銀行，期望後增長1倍，若每六個月復(fù)利計息一次，則年名義存款利率為()?！具x項】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考察的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%?！究键c】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，估計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬元?！具x項】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考察的是復(fù)利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c】18.【題干】某倉庫出租期為，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元?！具x項】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考察的是復(fù)利計算。由于年租金是于每年的年初收取，因此P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的成果?！究键c】19.【題干】李某向銀行貸款30萬元購置了一套的住宅，該筆貸款的期限為，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。假如李某于年初一次性提前償還本金10萬元，則從第開始的月還款額為()元?！具x項】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考察的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第年初至第每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第的投資回報是()元。【選項】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考察的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的酬勞。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。【考點】21.【題干】某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資金投入萬元，其他投入為借貸資金。假如借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目所有投資收益率為()?！具x項】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考察的是所有投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000-=3000萬元，假定所有投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，萬元的資本金產(chǎn)生的收益=×R，資本金收益率水平=(×R+3000×R-300)/=22%。解得R=14.8%?！究键c】22.【題干】在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是()。【選項】A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B【解析】本題考察的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。【考點】二、多選題1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的機會成本加合適的風(fēng)險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有()?！具x項】A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】本題考察的是資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想措施是采用資金的機會成本加合適的風(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等?！究键c】2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有()。【選項】A.房屋基礎(chǔ)和構(gòu)造的投資B.土地購置費用C.都市公共配套設(shè)施建設(shè)費D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用【答案】AD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋自身的基礎(chǔ)、構(gòu)造、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑構(gòu)成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家俱的購置等費用，購置土地的費用，征收賠償費和場地平整的費用及都市建設(shè)配套投資?！究键c】3.【題干】有關(guān)房地產(chǎn)空間市場的說法，精確的有()。【選項】A.存有的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供應(yīng)來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求【答案】BCD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同步?jīng)Q定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求?！究键c】4.【題干】有關(guān)工程建設(shè)項目招標的說法，精確的有()。【選項】A.法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標的，可采用邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文獻的構(gòu)成部分D.采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD【解析】本題考察的是工程建設(shè)招標。選有關(guān)A精確，法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標的，可采用邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據(jù)項目特點決定與否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一種工程只能編制一種標底;選項C精確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計價規(guī)范》(GB50500——)規(guī)定：所有使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。還規(guī)定采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文獻的構(gòu)成部分，其精確性和完整性由招標人負責(zé);選項D精確，采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相稱于招標人的采購預(yù)算，同步規(guī)定其不能超過同意的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不一樣于標底，無需保密?！究键c】5.【題干】根據(jù)消費者對產(chǎn)品不一樣屬性的重視水準，可將市場細分為()。【選項】A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD【解析】本題考察的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購置行為的重要原因，根據(jù)消費者對不一樣屬性的重視水準，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相對應(yīng)的就會形成不一樣偏好的細分市場?！究键c】6.【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的重要方式有()?！具x項】A.產(chǎn)品定位B.避強定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】本題考察的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不一樣，競爭態(tài)勢不一樣。重要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品實行二次定位?！究键c】7.【題干】有關(guān)名義利率和實際利率關(guān)系的說法，精確的有()?！具x項】A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C.當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率不不小于實際利率D.當(dāng)每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實際利率更能反應(yīng)資金的時間價值【答案】BCD【解析】本題考察的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反應(yīng)資金的時間價值。【考點】8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的重要體現(xiàn)形式有()?！具x項】A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增長【答案】BDE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的體現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果重要表目前租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增長等方面。租金一般體現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增長效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)?！究键c】9.【題干】有關(guān)現(xiàn)金回報率的說法，精確的有()?！具x項】A.現(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅後現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金酬勞包括了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反應(yīng)置業(yè)投資項目的盈利水平【答案】BCE【解析】本題考察的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B精確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅後現(xiàn)金回報率;選項C精確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金酬勞不包括物業(yè)升值帶來的收益;選項E精確，現(xiàn)金回報率能反應(yīng)置業(yè)投資項目的盈利水平【考點】10.【題干】下列不確定性原因中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務(wù)評價的成果的有()?！具x項】A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費用D.容積率E.運行費用【答案】ABE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的重要不確定原因。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的重要不確定原因包括：購置價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運行費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等?！究键c】12.【題干】若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率不小于基準收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險精確的有()?！具x項】A.原則差系數(shù)越大，風(fēng)險越小B.累積概率值越大，風(fēng)險越小C.原則差越小，風(fēng)險越小D.原則差越大，風(fēng)險越小E.原則差系數(shù)越小，風(fēng)險越小【答案】BE【解析】本題考察的是概率分析中的期望值法。選項B精確，計算凈現(xiàn)值不小于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越小;選項E精確，原則差系數(shù)越小，風(fēng)險越小。凈現(xiàn)值原則差所反應(yīng)每年多種狀況下凈現(xiàn)值的離散水準和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散水準，在一定的水準上，可以闡明項目風(fēng)險的大小。但由于凈現(xiàn)值原則差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值原則差大小衡量項目風(fēng)險性高下，有時會得出不精確的答案。13.【題干】房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要處理的重要問題是()?！具x項】A.做出與否投資的決定B.對項目投資實行詳細測算C.與否有實行詳細可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要實行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案【答案】ACD【解析】本題考察的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，深入對項目建設(shè)的也許性與潛在效益實行論證分析。重要處理的問題包括：(1)分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出與否投資的決定;(2)與否有實行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要實行輔助研究。14.【題干】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有()。【選項】A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.租賃融資D.租賃融資E.發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)重要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的重要問題有()?！具x項】A.寫字樓可出租或可使用面積的計算B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財務(wù)狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容【答案】ABC【解析】本題考察的是寫字樓租金確實定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮如下三個方面的原因：計算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。三、判斷題1.【題干】對房地產(chǎn)的使用功能實行適時調(diào)整，不過所投資的房地產(chǎn)保值和增長。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過即時房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特性，不僅能增長房地產(chǎn)投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產(chǎn)的價值?！究键c】2.【題干】匯報期內(nèi)的房價水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均價格表達。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)價格，是指匯報期房地產(chǎn)市場中的價格水平，一般用不一樣類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表達。【考點】3.【題干】房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。()【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是動工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，理應(yīng)重新申請領(lǐng)取施工許可證?！究键c】4.【題干】房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從手機二手資料開始。()。【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是市場調(diào)查的環(huán)節(jié)。市場調(diào)查人員開始時總是先搜集二手資料，以判斷問題與否部分或所有處理了，不再需要去搜集成本極大的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其長處是成本及可以立雖然用。【考點】5.【題干】按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表達第(n-1)個計息周期的期末。()【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是現(xiàn)金流量圖。按期末通例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表達第n個計息周期的期末?！究键c】6.【題干】在復(fù)利計算中，年值是指在持續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是復(fù)利計算。在復(fù)利計算中，A表達持續(xù)出目前各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。【考點】7.【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，假如沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可合適調(diào)低折現(xiàn)率估計值。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是通貨膨脹的影響。假如在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時合適考慮(合適調(diào)低折現(xiàn)率估計)?！究键c】8.【題干】由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，因此流動率相對較低?！具x項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且自身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。【考點】9.【題干】在其他風(fēng)險原因不發(fā)生變化的狀況下，運行費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風(fēng)險的水平越強。()?！具x項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察額是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。運行費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目的時的運行費用比率。運行費用比率越高，闡明投資項目抵御風(fēng)險的水平越強?！究键c】10.【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策一般屬于確定型決策。()【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是決策的概念。房地產(chǎn)投資一般屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策?！究键c】11【題干】在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相對應(yīng)的數(shù)量。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相對應(yīng)的數(shù)量。【考點】12.【題干】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場價格比股票價格穩(wěn)定。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格來說比較穩(wěn)定。【考點】13.【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除理應(yīng)上繳政府的土地出讓收益。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除理應(yīng)上繳政府的土地出讓收益?！究键c】14.【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對租戶的人身安全和財務(wù)安全負重要責(zé)任。()【選項】A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財產(chǎn)的安全，一般是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實行該計劃?！究键c】15.【題干】在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，一般提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分攤。()【選項】A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，一般按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤?！究键c】四、簡答題1.【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地獲得成本為60000萬元。項目可發(fā)售面積為10m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務(wù)費用8000萬元。各類房屋估計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權(quán)銷售均價及其估計加權(quán)銷售均比的比率?！敬鸢浮考俣ㄔ擁椖康谋１炯訖?quán)銷售均價為A元/m2則銷售收入等于10A銷售費用=銷售收入×2%=10A×2%=2400A銷售稅費=銷售收入×6.5%=10A×6.5%=7800A建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2可發(fā)售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/10=50%50000/10=41.67%10000/10=8.33%不可發(fā)售建筑面積=133334-10=13334m2不可售建筑物綜合造價=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=.7元=43666.872土地獲得成本=60000萬元財務(wù)費用=8000萬元當(dāng)保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地獲得成本+該項目造價+財務(wù)費用=(10A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權(quán)銷售均價為101701.023元/m2估計加權(quán)銷售均價=9500×50%+1×41.67%+26000×8.33%=11916.2保全加權(quán)銷售均價與