典型案例通報(bào)

典型案例通報(bào)

今年來，全省各級(jí)工商部門根據(jù)總局的工作部署，繼續(xù)深入開展整治利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際與群眾反映強(qiáng)烈重點(diǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)問題，依法查處房地產(chǎn)、汽車駕校等強(qiáng)勢(shì)地位企業(yè)利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為，集中查辦一批大要案，有效遏制了利用不平等格式條款侵害消費(fèi)者利益行為的蔓延。本篇文章來自資料管理下載。在執(zhí)法實(shí)踐中涌現(xiàn)出安溪、浦城、詔安等地查處房地產(chǎn)，長(zhǎng)汀查處駕校，清流查處客運(yùn),羅源查處手機(jī),廈門查處美容、速遞等行業(yè)“格式條款侵權(quán)”的典型案例。為及時(shí)推廣各地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)專項(xiàng)整治行動(dòng)扎實(shí)開展，現(xiàn)將有關(guān)單位的典型案例予以通報(bào)，供各地學(xué)習(xí)借鑒。

案例：泉州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同條款侵犯消費(fèi)者權(quán)益案

一、違法行為基本情況

2013年3月25日，安溪縣工商局執(zhí)法人員根據(jù)消費(fèi)者投訴，發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人泉州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同向購房戶強(qiáng)制收取水電開戶費(fèi)的行為涉嫌違法，遂立案調(diào)查。

經(jīng)查，當(dāng)事人在安溪縣鳳城鎮(zhèn)龍津公園北側(cè)開發(fā)“金龍·現(xiàn)代廣場(chǎng)”樓盤，共有商品房1100多套，于2009年開始對(duì)外銷售商品房，并與每個(gè)購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》。在當(dāng)事人提供的《商品房買賣合同》和《合同補(bǔ)充協(xié)議》中以格式條款的形式約定“該商品房的總價(jià)款不包括以下費(fèi)用，以下費(fèi)用由買受人支付：買受人申請(qǐng)按揭貸款銀行要求繳納的相關(guān)費(fèi)用，買受人辦理分戶產(chǎn)權(quán)證應(yīng)繳納的契稅、工本費(fèi)、查檔費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用，水、電、電視、電信、燃?xì)獾乳_戶費(fèi)，專項(xiàng)維修資金及政府相關(guān)部門規(guī)定的應(yīng)由買受人繳納的其他相關(guān)費(fèi)用。”從2011年8月份開始，泉州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同條款規(guī)定，在辦理交房手續(xù)時(shí)以通知的形式要求要求購房者和拆遷安置戶必須交清水、電開戶費(fèi)才能拿到房屋鑰匙。本篇文章來自資料管理下載。從2011年8月份開始，當(dāng)事人向已交房的390戶購房者和拆遷安置戶收取了水、電開戶費(fèi)，其中自來水開戶費(fèi)每戶收取1000元，共收取390000元；電開戶費(fèi)每戶收取300元，共收取117000元。至案發(fā)時(shí)，當(dāng)事人已向購房者違規(guī)收取水、電開戶費(fèi)共計(jì)萬元。

二、查處依據(jù)與結(jié)果

“水表立表費(fèi)、供電入費(fèi)”屬國家法律、法規(guī)明確禁止收取的費(fèi)用，當(dāng)事人在銷售商品房時(shí)就應(yīng)將供電、供水的建設(shè)費(fèi)用列入商品房銷售價(jià)格，不得向購房者另行收取。但當(dāng)事人通過《商品房買賣合同》中的格式條款，向購房者另行收取水、電開戶費(fèi)，加重了消費(fèi)者的責(zé)任和負(fù)擔(dān)。當(dāng)事人的行為違反了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條第一款和《福建省實(shí)施辦法》第二十七條第一款第項(xiàng)的規(guī)定。應(yīng)根據(jù)《福建省實(shí)施＜中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法＞辦法》第六十條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

安溪縣工商局認(rèn)定,以上證據(jù)，相互印證，鑒于當(dāng)事人在案發(fā)后能夠積極配合案件調(diào)查，并及時(shí)改正違法行為，主動(dòng)退還消費(fèi)者水電開戶費(fèi)。根據(jù)《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第十九條第一款第三項(xiàng)、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十條第一款第九項(xiàng)和《福建省實(shí)施＜中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法＞辦法》第六十條的規(guī)定，該局依法對(duì)當(dāng)事人作出如下行政處罰：1、責(zé)令改正違法行為；2、處罰款人民幣萬元。

三、案例分析

1．開發(fā)商是否構(gòu)成格式條款侵權(quán)行為。

當(dāng)事人與購房戶簽訂的《商品房買賣合同》和《合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定的“該商品房的總價(jià)款不包括以下費(fèi)用，以下費(fèi)用由買受人支付：買受人申請(qǐng)按揭貸款銀行要求繳納的相關(guān)費(fèi)用，買受人辦理分戶產(chǎn)權(quán)證應(yīng)繳納的契稅、工本費(fèi)、查檔費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用，水、電、電視、電信、燃?xì)獾乳_戶費(fèi)，專項(xiàng)維修資金及政府相關(guān)部門規(guī)定的應(yīng)由買受人繳納的其他相關(guān)費(fèi)用?！边@些條款，是由當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與購房戶協(xié)商，購房戶只能或是同意條款的內(nèi)容與當(dāng)事人訂立合同，或是拒絕接受條款的內(nèi)容而不與當(dāng)事人訂立合同，而不可能與當(dāng)事人協(xié)商修改條款的內(nèi)容，因而該條款屬于格式條款。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！焙偷谄邨l“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序?！钡囊?guī)定、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十六條第二款“經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，但雙方的約定不得違背法律、法規(guī)的規(guī)定?！焙偷诙臈l“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定……”的規(guī)定、《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第八條第四款“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、告示或者其他方式對(duì)房屋消費(fèi)者作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其承擔(dān)民事責(zé)任的規(guī)定?！钡囊?guī)定，當(dāng)事人的這一行為屬于《福建省實(shí)施＜中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法＞辦法》第二十七條第一款第項(xiàng)“……經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)所使用的格式條款，不得有下列免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任或者排除消費(fèi)者主要權(quán)利的規(guī)定：法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容”規(guī)定所指行為。

2.開發(fā)商能否收取水、電開戶費(fèi)。

首先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《福建省商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》的規(guī)定：按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)應(yīng)計(jì)入商品房銷售價(jià)格，不得向購買人另行收取。其中規(guī)定商品房相關(guān)的部分基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)費(fèi)用包括供電、供水、供氣、通訊等屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費(fèi)用；其次，關(guān)于在商品房銷售中不得另行收取供水供電配套設(shè)施費(fèi)用問題，國家及有關(guān)部門已有明確：1、《國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于取消部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)管理的通知》、《國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》已明確規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)取消的涉及住房建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目包括“用電入戶、立戶費(fèi)、自來水表立戶費(fèi)、水表立表費(fèi)、供電入費(fèi)”等各項(xiàng)費(fèi)用。

3.開發(fā)商通過合同及補(bǔ)充協(xié)議能否免除其責(zé)任與義務(wù)。

綜上所述，“水電開戶費(fèi)或者水電立戶、入、安裝費(fèi)”屬國家法律、法規(guī)明確禁止收取的費(fèi)用。當(dāng)事人在銷售商品房時(shí)就應(yīng)將供電、供水的建設(shè)費(fèi)用列入商品房銷售價(jià)格，不得向購房者另行收取。事實(shí)上，當(dāng)事人并無證據(jù)證明自來水公司及供電公司委托其“代收水表開戶費(fèi)和電表開戶費(fèi)”，供水、供電公司也沒有就“水表開戶費(fèi)和電表開戶費(fèi)”單獨(dú)與每個(gè)購房者及拆遷戶發(fā)生對(duì)應(yīng)關(guān)系。但當(dāng)事人利用單方面自行制定的《商品房買賣合同》相關(guān)格式條款——補(bǔ)充協(xié)議與購房者約定，在交房時(shí)以不公平、不合理的通知的形式借“水表開戶費(fèi)、電表安裝費(fèi)”的名義向購房者另行收費(fèi)的行為，實(shí)際上是免除了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照國家及有關(guān)部門的規(guī)定和所簽訂的《商品房買賣合同》中的第八條約定為購房者免費(fèi)水電到戶的義務(wù)，將本應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的商品房供水供電配套性質(zhì)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房者承擔(dān)。

四、啟示

1．敢于亮劍，層層深挖，揭露真面目。本案涉及備受關(guān)注、與民生密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是當(dāng)前熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。該案是一起較為復(fù)雜的房地產(chǎn)公司侵害消費(fèi)者權(quán)益的案件。因?yàn)樵摪甘掳l(fā)牽扯的消費(fèi)者眾多，同時(shí)還牽扯到相關(guān)的水電部門。本篇文章來自資料管理下載。案件的調(diào)查取證難度很大，安溪縣工商局執(zhí)法人員不畏困難，層層抽繭剝絲，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，終于認(rèn)定了房地產(chǎn)商違法的事實(shí)，并用格式合同違法行為進(jìn)行處理，最終以萬元的處罰結(jié)案。

2.精于突破，相互印證，形成鐵案。本案是一起典型利用格式合同條款侵犯消費(fèi)者權(quán)益案件，該局辦案人員在辦理案件過程中，認(rèn)真根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)案件進(jìn)行全面分析，是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。在具體執(zhí)法實(shí)踐中，執(zhí)法人員務(wù)必要堅(jiān)持“以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩”，講究工作方式，注意收集相關(guān)證據(jù)材料，形成“證據(jù)鏈”，相互印證，不能將“怕麻煩”等個(gè)人情緒帶到辦案之中去，要學(xué)會(huì)看到案件的本質(zhì)，要將案件的客觀因素與主觀因素都考慮到，對(duì)于涉案金額巨大，召開縣局案審會(huì)集體討論決定，避免不必要的行政監(jiān)管責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3.違法手段特殊、典型，具有較強(qiáng)隱蔽性，查處難度大。在日常生活中，房地產(chǎn)公司侵犯消費(fèi)者權(quán)利這一現(xiàn)象較為普遍，通常這