浙江物流總部中心可行性研究報(bào)告（建設(shè)方案、運(yùn)營方案、投融資方案）

可行性研究報(bào)告2024年2月第一章概述 7-第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 第四章項(xiàng)目選址與要素保障………34-第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 42- 第六章項(xiàng)目運(yùn)營方案 第七章項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案 82- 第八章項(xiàng)目影響效果分析 第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案 一、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià) 附件 附件1:項(xiàng)目《基本信息表》 附件2:《金華市婺城區(qū)雅畈鎮(zhèn)區(qū)(WC-09-02-02)地塊規(guī)劃條件書》 附圖1.項(xiàng)目總平面圖 第一章概述(1)完善金華婺城區(qū)的快遞物流布局，促進(jìn)雅畈鎮(zhèn)區(qū)快遞產(chǎn)業(yè)(2)增加**物產(chǎn)租賃服務(wù)有限公司優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)3、建設(shè)地點(diǎn)交匯處，總用地面積約73畝(以實(shí)測為準(zhǔn)),分兩個(gè)地塊，其中一期工程用地面積約18503.19平方米，東至WC-09-02-01防護(hù)綠地，筑面積約29605平方米，地下建筑面積2400平方米。二期工程建筑面積約66485平方米，其中地上建筑面積約60495平方米，地下建筑面積5990平方米。5、建設(shè)工期施工期約22個(gè)月，2026年4月竣工；二期工程預(yù)計(jì)2024年8月開工，施工期約28個(gè)月，2026年11月竣工。項(xiàng)目建設(shè)總投資70000萬元，其中工程費(fèi)用50088萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)14079萬元，基本預(yù)備費(fèi)2737萬元，建設(shè)期貸款利息309649000萬元為銀行貸款，資金來源有保障。一期工程建設(shè)總投資28304萬元，其中工程費(fèi)用16682萬元，工二期工程建設(shè)總投資41696萬元，其中工程費(fèi)用33406萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)4615萬元，基本預(yù)備費(fèi)1822萬元，建設(shè)期貸款利息1853萬元。7、建設(shè)模式8、招標(biāo)方案9、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)單位指標(biāo)備注1總用地面積畝2總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積3機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)地面?zhèn)€地下個(gè)4充電樁個(gè)快充個(gè)慢充個(gè)5總投資萬元工程費(fèi)用萬元工程建設(shè)其他費(fèi)萬元預(yù)備費(fèi)萬元建設(shè)期貸款利息萬元表1-2各地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)單位一期二期合計(jì)備注建設(shè)用地面積約73畝二總建筑面積地上建筑面積序號(hào)單位一期二期合計(jì)備注1物流生產(chǎn)用房/2配套服務(wù)用房/3商業(yè)用房/4商務(wù)辦公用房/含物管等(二)地下建筑面積三建筑占地面積四容積率五建筑密度六綠地率%七建筑高度m/八機(jī)動(dòng)車位輛 (GB/T4754-2017)(按第1號(hào)修改單修訂),該項(xiàng)目國標(biāo)代碼為6020快遞服務(wù)。根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024年本)》,該項(xiàng)目二、項(xiàng)目單位概況江東路1100號(hào)合豐服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園1#商務(wù)大樓1612室(自主申報(bào));務(wù)有限公司的信用代碼/稅號(hào)為91330702742034031K,法人吳容至，銷售；停車場服務(wù)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng))。許可項(xiàng)目：餐飲服務(wù)(不產(chǎn)生油煙、異味、廢氣);食品銷售；煙草制品零售(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)，具體經(jīng)營項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn))。1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》;2、《浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》;3、《金華市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》;知>》(國辦發(fā)〔2022〕17號(hào));(國辦發(fā)(2021)51號(hào));8、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024年本)》;14、《金華市婺城區(qū)雅畈鎮(zhèn)區(qū)(JQ2-B、JQ4-D區(qū)塊)控制性詳16、《中共金華市委關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹省第十五次黨代會(huì)精神高水17、《國家郵政局公布2023年郵政行業(yè)運(yùn)行情況》;18、《金華市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(金政辦發(fā)〔2015)97若干意見(修訂版)》的通知(浙發(fā)改投資〔2023〕266號(hào))強(qiáng)招商引資工作的十條意見〉的通知》(金委辦發(fā)〔2020〕31號(hào));經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(試行)的通知》(金政辦發(fā)〔2021〕27號(hào));四、主要結(jié)論和建議(2)本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無不良影響，選址符合相關(guān)城市總(3)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃和建設(shè)工作指導(dǎo)性強(qiáng)，能保證項(xiàng)(4)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約73畝地，規(guī)劃新建總建筑面積約為98490平方米，其中地上建筑面積90100平方米，地下8390平方米，(5)建設(shè)條件完備，具備開工條件。(6)項(xiàng)目建設(shè)總投資70000萬元，其中工程費(fèi)用50088萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)14079萬元，基本預(yù)備費(fèi)2737萬元，建設(shè)期貸款利息3096萬元。所需建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌，資金來源有保障。4、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無不良影響，能源利用方案合理，項(xiàng)目(二)項(xiàng)目建議1、本項(xiàng)目投資金額較大，涉及的建設(shè)內(nèi)容多，應(yīng)充分了解擬入2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合地塊周邊環(huán)境，綜合考慮建筑設(shè)計(jì)金華物流總部中心可行性研究報(bào)告第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性構(gòu)建新發(fā)展格局必須把建設(shè)現(xiàn)代流通體系作為一項(xiàng)重要戰(zhàn)略任務(wù)來2020年社會(huì)物流總額首次突破三百萬億元、達(dá)到300.1萬億元。2022年，我國社會(huì)物流總額為347.6萬億元、物流業(yè)總收入12.7萬億元，分別同比增長3.4%和4.7%。2023年，全社會(huì)物流總額預(yù)計(jì)將達(dá)到350(一)金華(義烏)快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)三年排名全國第一國家郵政局公布了2023年快遞業(yè)務(wù)量前50名的城市，金華(義烏)市快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)超過136.94億件，超越廣州和深圳，連續(xù)三作為歷史上的“百工之鄉(xiāng)”,改革開放后，金華各縣市依托各自億”,其中，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)世界小商品之都、世界五金之都，實(shí)現(xiàn)快遞業(yè)務(wù)量超180億件的更高能級(jí)物流樞紐都是其具體目標(biāo)之一，聚焦優(yōu)(二)金華提出建設(shè)現(xiàn)代物流樞紐中心規(guī)劃》將金華列為127個(gè)國家物流樞紐承載城市之一。中歐班列從義烏出發(fā)，輻射長三角，橫跨亞歐大陸，途徑51個(gè)國家160多個(gè)城市。中歐班列(金華、義烏“雙平臺(tái)”)已成為浙江省面向內(nèi)陸、向西開放的重要窗口，先后6次獲習(xí)近平總書記點(diǎn)贊推目前金華正在建設(shè)“三中心三高地”,“三中心”中是指全球貿(mào)(三)項(xiàng)目前期工作進(jìn)展2024年1月19日，項(xiàng)目完成基本信息申報(bào)工作，取得項(xiàng)目代碼(一)項(xiàng)目建設(shè)符合現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024年本)》,本項(xiàng)目屬于鼓金華物流總部中心可行性研究報(bào)告發(fā)展特色鮮明的物流樞紐經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)依托寧波一舟山、金華(義烏)《金華市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二O三五年金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(三)項(xiàng)目建設(shè)符合金華高水平建設(shè)內(nèi)陸開放樞紐中心2022年9月16日，中國共產(chǎn)黨金華市第八屆委員會(huì)第二次全體流樞紐，成為全球商品優(yōu)進(jìn)優(yōu)出世界貨地。貨運(yùn)總量超過2.6億噸，快遞業(yè)務(wù)量超過180億件。商貿(mào)服務(wù)型國家物流樞紐；推動(dòng)陸港、海港、空港、信息港“四港”(四)項(xiàng)目建設(shè)符合雅畈鎮(zhèn)(雅畈單元WC-09)控制性詳細(xì)規(guī)劃《金華市婺城區(qū)雅畈鎮(zhèn)(雅畈單元WC-09)控制性詳細(xì)規(guī)劃》提376.24公頃；規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地275.52公頃，占規(guī)劃總用地73.23%。規(guī)劃可容納人口規(guī)模4.4萬人。規(guī)劃形成“一心、兩軸、五片”的空項(xiàng)目符合雅畈鎮(zhèn)(雅畈單元WC-09)控制性詳細(xì)規(guī)劃?！丁笆奈濉爆F(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》提出到2025年，基本建成供(二)項(xiàng)目建設(shè)是培育現(xiàn)代物流企業(yè)，推動(dòng)物流降本增《金華市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二O三五年(三)項(xiàng)目建設(shè)是完善婺城區(qū)雅畈鎮(zhèn)物流產(chǎn)業(yè)布局的需要倉儲(chǔ)、分撥、配送、信息等服務(wù)功能，是延伸產(chǎn)業(yè)鏈、提升價(jià)值鏈、據(jù)調(diào)研金華市婺城區(qū)現(xiàn)存較大的物流倉儲(chǔ)中心主要位于大型主道路延伸到城區(qū)東側(cè)即為二環(huán)南路(南二環(huán)東路),且當(dāng)下婺城區(qū)東(四)項(xiàng)目建設(shè)是優(yōu)化國有資本布局，履行國企責(zé)任的需要2023年9月，金華市國資委提出整合資源要素，優(yōu)化國有資本第三章項(xiàng)目需求分析與產(chǎn)出方案(一)金華市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀全市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)5562.47億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長2.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值161.77億元，增長1.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2328.48億元，增長3.0%;第三產(chǎn)業(yè)增加值3072.22億元，增長2.1%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為2.3%、49.2%、48.5%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)為2.9:41.9:55.2。 0.6%,扣除留抵退稅因素后同口徑增長6.9%稅收收入410.19億元，自然口徑下降8.2%,扣除留抵退稅因素后同口徑增長0.6%;其中增值稅137.56億元，自然口徑下降14.9%,扣除留抵退稅因素后同口徑增長8.0%;企業(yè)所得稅69.94億元，增長9.9%;個(gè)人所得稅21.62億元，下降0.5%。全市一般公共預(yù)算支出830.4億元，增長4.8%。2022年一般公共預(yù)算支出的75.1%用于保障(二)金華快遞業(yè)分析這無疑是快遞業(yè)務(wù)量迅猛增長的基本盤。2022年郵政行業(yè)運(yùn)行情況永康市以6.96億件排名全市第二。義烏是“世界小商品之都”,買全球，賣全球，21發(fā)展等均有重要的作用。而金華全市1000多家營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、3萬多名表3-12023年快遞業(yè)務(wù)量前16位城市情況表排名城市快遞業(yè)務(wù)量(萬件)排名城市快遞業(yè)務(wù)量(萬件)1金華(義烏)市9蘇州市2廣州市泉州市3深圳市北京市4揭陽市成都市5杭州市溫州市6上海市長沙市7東莞市武漢市8汕頭市鄭州市表3-22023年快遞業(yè)務(wù)收入前16位城市情況表排名城市快遞業(yè)務(wù)收入(萬元)排名城市快遞業(yè)務(wù)收入(萬元)1上海市9佛山市2廣州市揭陽市3深圳市成都市金華(義烏)市武漢市5杭州市鄭州市6東莞市天津市7北京市汕頭市8蘇州市泉州市金華物流總部中心可行性研究報(bào)告2、金華快遞業(yè)當(dāng)前瓶頸(1)快遞業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)量不成正比，收益較低看，金華市去年快遞業(yè)務(wù)收入累計(jì)完成372.31億元，這項(xiàng)排名僅排距很大，與第三名深圳(668.41億元)相差296億元；與排名第五的杭州(366.72億元)又差距不大。(2)金華快遞業(yè)的“四個(gè)80%”現(xiàn)象業(yè)發(fā)展總體處于全國領(lǐng)先地位，但存在“四個(gè)80%”現(xiàn)象：1)80%以上的市場經(jīng)營主體是小規(guī)模物流企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營戶，擁有車輛數(shù)不超過5輛，大多經(jīng)營管理方式粗放；2)80%以上的物流個(gè)體戶納稅很少；_3)80%以上的本地貨物被外地的物流企業(yè)承運(yùn)；4)80%以上物流企業(yè)仍然停留在“搞運(yùn)輸”階段，附加價(jià)值低。3、未來發(fā)展趨勢務(wù)量巨大，成為眾多物流(快遞)企業(yè)的“兵家必爭之地”。這些年，金華市現(xiàn)代物流(快遞)業(yè)發(fā)展正處于由“量的擴(kuò)張”水平建設(shè)內(nèi)陸開放樞紐中心城市”。金華市委八屆二次全會(huì)提出到2027年，要構(gòu)建更高能級(jí)物流樞紐?！敖ǔ蓪?duì)接華東、面向全國、圖3-1地塊周邊物流服務(wù)建筑分布4、金華物流布局火車站、工業(yè)區(qū)附近，其中有2處位于南二環(huán)西路附近，而該道路延伸到城區(qū)東側(cè)即為二環(huán)南路(南二環(huán)東路),且當(dāng)下婺城區(qū)東側(cè)部分匯處，距市中心4.5公里，西北接金華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蘇孟鄉(xiāng)。發(fā)展定位為中心城區(qū)近郊以居住生活功能為主的綜合性小城鎮(zhèn)，加強(qiáng)“紫線”(一)項(xiàng)目定位和運(yùn)行機(jī)制1、項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目以物流快遞運(yùn)營為主，以倉儲(chǔ)輔，整合上2、項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制：依托規(guī)?；奈锪鱾}儲(chǔ)分揀設(shè)備，進(jìn)行集約(二)項(xiàng)目需求分析3)貨物在建筑內(nèi)的平均滯留時(shí)間不大于72h;4)建筑內(nèi)存儲(chǔ)區(qū)的占地面積總和不大于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)(2)存儲(chǔ)型物流建筑應(yīng)滿足下列條件之一：1)建筑內(nèi)存儲(chǔ)區(qū)的面積與該建筑的物流生產(chǎn)面積之比大于65%;(3)除作業(yè)型物流建筑、存儲(chǔ)型物流建筑之外的物流建筑應(yīng)為2、物流建筑需求分析根據(jù)《物流建筑設(shè)計(jì)》(GB51157-20物流建筑群規(guī)模等級(jí)按其占地面積進(jìn)行劃分，占地面積2km2<S≤5km2,作業(yè)型物流建筑、綜合型物流建筑規(guī)模40000<A≤150000,表3-3物流建筑群的功能組成組成部分物流建筑群規(guī)模等級(jí)本項(xiàng)目備注超大型大型1物流建筑作業(yè)型物流建筑三種物流建筑至少配置一種存儲(chǔ)型物流建筑綜合型物流建筑√特殊物流建筑OOOO有特殊物品儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置危險(xiǎn)品物流建筑OOOO有危險(xiǎn)品儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置除害熏蒸處理房OOOO有口岸業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置2場坪貨物堆場或裝卸場地OOOO√集裝箱坪OOOO有集裝箱業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置海關(guān)/檢疫查驗(yàn)場所OOOO有口岸業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置3輔助地磅房OOOO√設(shè)備、車輛維修站OOOO可選擇社會(huì)化服務(wù)組成部分物流建筑群規(guī)模等級(jí)本項(xiàng)目備注超大型生產(chǎn)設(shè)施備件庫、包裝材料庫OOO門衛(wèi)室√廢棄物和可回收物收集站點(diǎn)OOOO√按廢棄物產(chǎn)生量配置公用設(shè)施開閉站及變配電所O√消防水泵房O√消防水池O√雨水站房△△△△可利用市政資源污水處理站△△△△熱交換站或制冷站OOOO消防報(bào)警及監(jiān)控中心√安保、安防監(jiān)控中心√樓宇自控和設(shè)備監(jiān)控中心OO√4辦公建筑營業(yè)廳OOOO√運(yùn)輸服務(wù)類應(yīng)配置業(yè)務(wù)與管理辦公用房√安防、安保執(zhí)勤用房OOOO√可附于門衛(wèi)或安保監(jiān)控中心代理等單位駐場辦公用房OOOO可利用社會(huì)資源海關(guān)業(yè)務(wù)與辦公用房OOOO有口岸業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)配置檢疫業(yè)務(wù)與辦公用房OOOO進(jìn)出境查驗(yàn)業(yè)務(wù)與辦公用房OOOO通信和信息中心√綜合業(yè)務(wù)樓OOOO√5生活服務(wù)設(shè)施衛(wèi)生間√更衣室、淋浴間√淋浴間可選擇社會(huì)化服務(wù)司駕人員休息室OOOO倒班宿舍OOOO有夜間作業(yè)時(shí)宜配置公共廁所OOO運(yùn)輸服務(wù)類應(yīng)配置單身宿舍、公寓△△√可選擇社會(huì)化服務(wù)食堂、餐飲、酒店△△√急救包扎點(diǎn)/醫(yī)務(wù)室√醫(yī)務(wù)室可選擇社會(huì)化服務(wù)商業(yè)/銀行/郵政營業(yè)點(diǎn)△△√可選擇社會(huì)化服務(wù)6交通停車場OO√包括貨運(yùn)車輛停車場組成部分物流建筑群規(guī)模等級(jí)本項(xiàng)目備注超大型中型和運(yùn)輸設(shè)施公交乘降站點(diǎn)O可利用市政資源鐵路專線OO按年進(jìn)出貨總量和高峰量配置直升機(jī)起降場點(diǎn)OOOO僅限應(yīng)急救援業(yè)務(wù)時(shí)配置7其他配套設(shè)施展示及交易建筑OO√培訓(xùn)或研發(fā)建筑OO一√公共加油站△△可利用市政資源消防站及執(zhí)勤點(diǎn)OOO一當(dāng)?shù)責(zé)o消防服務(wù)時(shí)配置3、商業(yè)用房和商務(wù)辦公用房需求分析隨著5G技術(shù)的到來，直播借助網(wǎng)速的提升在內(nèi)容呈現(xiàn)形式上會(huì)根據(jù)《金華市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2015),建設(shè)單位應(yīng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7%的比例配置物業(yè)規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積3%。新建的住宅小區(qū)、商務(wù)按照1000戶(間)以下(含)預(yù)留建筑面積不得小于30平方米，1000戶(間)以上預(yù)留建筑面積不得小于50平方米快遞智能配送點(diǎn)配套公寓樓(企業(yè)職工宿舍)、標(biāo)準(zhǔn)化快遞倉儲(chǔ)樓(整體布局設(shè)計(jì)統(tǒng)一規(guī)表3-4建設(shè)需求分析序號(hào)組成部分一期(m2)二期(m2)規(guī)模(m2)物流建筑二場坪三輔助生產(chǎn)設(shè)施1地上物業(yè)管理用房門衛(wèi)室設(shè)備、車輛維修站消控室通信機(jī)房2地下設(shè)備用房四辦公建筑1營業(yè)廳2業(yè)務(wù)與管理辦公用房3安防、安保執(zhí)勤用房4通信和信息中心5綜合業(yè)務(wù)樓五生活服務(wù)設(shè)施1單身宿舍、公寓2食堂、餐飲、酒店3急救包扎點(diǎn)/醫(yī)務(wù)室4商業(yè)六交通和運(yùn)輸設(shè)施1停車場七其他配套設(shè)施1展示及交易建筑2培訓(xùn)或研發(fā)建筑八商業(yè)用房序號(hào)組成部分一期(m2)二期(m2)規(guī)模(m2)九商務(wù)辦公用房十合計(jì)1總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積2場坪(露天場地)(一)建設(shè)內(nèi)容(二)建設(shè)規(guī)模(1)地上建設(shè)規(guī)模(2)機(jī)動(dòng)車和充電樁配建1)機(jī)動(dòng)車配建本項(xiàng)目根據(jù)《金華市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2015年)》配位，則本項(xiàng)目應(yīng)配建機(jī)動(dòng)車停車位505個(gè)。其中地下設(shè)置160個(gè)，地面設(shè)置345個(gè)。表3-5項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車配建數(shù)量測算序號(hào)單位規(guī)模配建標(biāo)準(zhǔn)配建數(shù)量一物流建筑0.3停車位/每100m2建筑面積二0.3停車位/每100m2建筑面積4三辦公建筑0.8停車位/每100m2建筑面積四生活服務(wù)設(shè)施1單身宿舍、公寓0.4停車位/每100m2建筑面積2食堂、餐飲、酒店1.4停車位/每100m2建筑面積3急救包扎點(diǎn)/醫(yī)務(wù)室0.3停車位/每100m2建筑面積14商業(yè)0.6停車位/每100m2建筑面積五其他配套設(shè)施01展示及交易建筑0.7停車位/每100m2建筑面積2培訓(xùn)或研發(fā)建筑0.8停車位/每100m2建筑面積六商業(yè)用房0.8停車位/每100m2建筑面積商務(wù)辦公用房0.8停車位/每100m2建筑面積八合計(jì)2)充電樁配建規(guī)模根據(jù)《民用建筑電動(dòng)汽車充電設(shè)施配置與設(shè)計(jì)規(guī)范》,本次項(xiàng)目電動(dòng)汽車充電停車位配置總數(shù)量按占建筑配建機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量的12%測算，其中快充停車位配置數(shù)量為總充電樁數(shù)量的14%~15%,因此本項(xiàng)目應(yīng)配建充電樁61個(gè)，其中快充為10個(gè)，慢充51個(gè)。表3-6項(xiàng)目充電樁配建類別車位數(shù)充電樁配建標(biāo)準(zhǔn)(總車位數(shù)%)充電樁數(shù)量快充配建標(biāo)準(zhǔn)(總充電樁數(shù)%)快充數(shù)量辦公71類別車位數(shù)充電樁配建標(biāo)準(zhǔn)(總車位數(shù)%)充電樁數(shù)量快充配建標(biāo)準(zhǔn)(總充電樁數(shù)%)快充數(shù)量其他9合計(jì)(3)地下建設(shè)規(guī)模1)人防配建規(guī)模根據(jù)《浙江省人民防空辦公室浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于防空地下室結(jié)建標(biāo)準(zhǔn)適用的通知》(浙人防辦〔2018〕46號(hào)),結(jié)合防地下室的比例按地上建筑面積的6%考慮，則本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)人防地強(qiáng)地下空間開發(fā)利用工程兼顧人防需要建設(shè)管理的通知》(浙人防辦(2012)81號(hào))精神，項(xiàng)目人防工程與地下停車場庫結(jié)合規(guī)劃。同及設(shè)備用房面積需求約為8390平方米。2、擬建規(guī)模根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目擬建規(guī)模為98490平方米，其中地上建筑面積為90100平方米，地下室建筑面積8390平方米。表3-7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模序號(hào)建設(shè)內(nèi)容單位規(guī)模備注地上建筑面積1物流建筑2物流配套用房序號(hào)建設(shè)內(nèi)容單位規(guī)模備注3商業(yè)用房4商務(wù)用房含一期工程配套用房175m2二地下建筑面積1機(jī)動(dòng)車停車位2設(shè)備用房三總建筑面積四機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)1地上個(gè)2地下個(gè)五充電樁個(gè)1快充個(gè)2慢充個(gè)第四章項(xiàng)目選址與要素保障(一)選址要求(1)不宜選擇在居住區(qū)集中的地區(qū)；(2)應(yīng)根據(jù)物品的來源、流向、建設(shè)條件、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人文、(3)配套設(shè)施、交通運(yùn)輸?shù)缆贰⒎篮樵O(shè)施、環(huán)境保護(hù)工程等用(5)應(yīng)兼顧遠(yuǎn)期的發(fā)展需要，具備滿足近期以及遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(1)應(yīng)便于組織和開展多式聯(lián)運(yùn)；(2)以鐵路運(yùn)輸服務(wù)為主的物流建筑，應(yīng)具備鐵路專用線和裝(1)有潔凈要求的物流建筑應(yīng)避開有害氣體、灰沙煙霧、粉塵(2)食品、醫(yī)藥物流建筑距污染源的距離應(yīng)符合國家有關(guān)污染(3)冷鏈物流建筑應(yīng)選址在交通運(yùn)輸方便、就近具備可靠的水(1)發(fā)震斷裂帶和抗震設(shè)防烈度為9度及高于9度的地區(qū)；(3)具有開采價(jià)值的礦藏區(qū)以及采礦沉陷(錯(cuò)動(dòng))區(qū)界內(nèi)；(4)易受洪水淹沒或防洪工程量很大的地段。(二)場地現(xiàn)狀圖4-1用地航拍圖圖4-2項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖4-3項(xiàng)目區(qū)域位置交匯處，總用地面積約73畝(以實(shí)測為準(zhǔn)),分兩個(gè)地塊，其中一期工程用地面積約18503.19平方米，東至WC-09-02-01防護(hù)綠地，(三)場地規(guī)劃條件一期用地性質(zhì)為B1(商業(yè)用地)、B2(商務(wù)用地)、地下人民防空設(shè)施(UG25),用地面積約18503.19平方米(畝)。項(xiàng)目選址符合規(guī)劃要求。地塊控制指標(biāo)，1.2≤容積率≤1.6,,建筑密度≤60%,綠地率≥10%,建筑高度≤36米。(一)工程所在地東西跨度151公里，土地面積10942平方公里。市區(qū)位于東陽江、武2022年，金華市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5562.47同比增長2.5%。全市一般公共預(yù)算收入489.16億元，0.6%。2022年末，全市常住人口為712.7萬人，與2021年末常住人口712萬人相比，增加0.7萬人。全市擁有戶籍人口496.87萬人，比上年增加1.48萬人。9674.0平方千米、902.0平方千米、和342.0平方千米，分別占全市江河總面積的88.61%、8.26%、3.13%。集雨面積在50平方千米以上的江溪有76條。在50～250米之間相對(duì)高度不到100米。盆地底部是寬闊不一的沖積(四)外部公用工程配套條件個(gè)地塊中間是東陽南街，交通非常便利。2、給排水路消防救援站距離約5公里，如遇緊急情況可在15分鐘內(nèi)到達(dá)。(一)土地要素保障(二)資源環(huán)境要素保障2016年12月我國頒布了《民用建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)》,2019年國家新修訂發(fā)布《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50378-2019),對(duì)建筑整體能1、項(xiàng)目水資源消耗經(jīng)測算，工程最高日生活用水量為285.3m3/d,最大小時(shí)生活用水量為35.22m3/h,年用水量約為7.99萬噸。經(jīng)過分析，所在區(qū)域的用水2、項(xiàng)目用電消耗本項(xiàng)目裝機(jī)容量約5200KVA,考慮年平均有功負(fù)荷系數(shù)0.6、需用系數(shù)0.5,按日工作10小時(shí)，一年350天計(jì)算，項(xiàng)目年用電量約為546萬kWh。第五章項(xiàng)目建設(shè)方案2、設(shè)計(jì)理念(二)總平面布局2、景觀綠化4、建筑高度(規(guī)劃高度)建筑高度規(guī)劃：一期工程限高36m,北側(cè)商商務(wù)辦公用房為9層36m高層，南側(cè)商業(yè)用房高度為2層18m;二期工程限高60m,北側(cè)配套用房以12層的研發(fā)配套樓和11層的員工公寓為主，高度為60m和38m,南側(cè)物流生產(chǎn)用房高度為4層36m。5、交通組織基地內(nèi)道路在各建筑單體周邊形成環(huán)道，基地物流區(qū)域道路10圖5-1項(xiàng)目總平面圖(三)建筑設(shè)計(jì)(7)建筑高度：一期工程——商業(yè)用房36米，商務(wù)辦公用房為(8)建筑層數(shù)及層高1)一期工程——商業(yè)用房4層，商務(wù)辦公用房為8層。商業(yè)用房首層層高為10.2m,第二層層高為9.6m,三、四層層高為8.1米。商務(wù)辦公樓高8層，首層層高為6.6m,二層以上層高為4.2m。采用2)二期工程——物流用房4層，一、二層集包工廠層高為10m,層，首層層高為7.2m,二層及以上層高為4.8m;(四)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表5-1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)單位一期二期合計(jì)備注建設(shè)用地面積約73畝二總建筑面積地上建筑面積1物流生產(chǎn)用房/2配套服務(wù)用房/3商業(yè)用房/4商務(wù)辦公用房/含物管等(二)地下建筑面積三建筑占地面積四容積率五建筑密度六綠地率%七建筑高度m/八機(jī)動(dòng)車位輛(五)結(jié)構(gòu)工程2、主要荷載(作用)取值(1)樓(屋)面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值見下表5-2,其他未列項(xiàng)目見國家表5-2活荷載標(biāo)準(zhǔn)值荷載類別標(biāo)準(zhǔn)值荷載類別標(biāo)準(zhǔn)值荷載類別標(biāo)準(zhǔn)值集包工廠、高標(biāo)倉儲(chǔ)、倉儲(chǔ)庫房公共配套裝卸區(qū)貨車通道辦公會(huì)議、餐廳宿舍走廊門廳(宿舍)走廊門廳(辦公)衛(wèi)生間疏散樓梯不上人屋面上人屋面地下汽車庫設(shè)備平臺(tái)屋頂花園變電所、超市、消控室電梯機(jī)房通風(fēng)機(jī)房欄桿水平荷載(2)風(fēng)荷載基本風(fēng)壓為0.35kN/m2(n=50);地面粗糙度為B類。(3)雪荷載基本雪壓為0.55kN/m2(n=50);屋面積雪分布系數(shù)為1.0。(4)地震作用參數(shù)：1)抗震設(shè)防烈度：6度；2)設(shè)計(jì)基本地震加速度值：0.05g;3)地震動(dòng)加速度反應(yīng)譜特征周期：0.35(s)(六)給排水工程為35.22m3/h,年用水量約為7.99萬噸。(1)集中熱水系統(tǒng)金華物流總部中心可行性研究報(bào)告系數(shù)1.5。宿舍高日用水定額為110L/人·天，用水時(shí)問24小時(shí)，不均勻系數(shù)3.0。(2)局部熱水加熱系統(tǒng)各個(gè)地塊綠化灌溉和道路沖洗給水均采用各自地塊的雨水收集6、排水系統(tǒng)為3年，地面集水時(shí)問為10分鐘。(七)電氣工程(1)負(fù)荷計(jì)算動(dòng)力按建筑面積地上按倉庫20W/m2,其余按照807/m2,地下按20W/m2,充電樁用電量850kW,預(yù)留物流工藝用電1000kW,電負(fù)荷安裝容量為(2)變配電系統(tǒng)均為雙重10kV電源，分別引自市政10kV電網(wǎng)。按建筑規(guī)劃在地下一層設(shè)2座10kV/0.4KV變電所，2#變電所2臺(tái)1000kVA,供一期工程變電所(含本項(xiàng)目總高配)2臺(tái)1600kVA,供二期工程全部設(shè)備用電。本項(xiàng)目裝機(jī)容量約5200KVA,考慮年平均有功負(fù)荷系數(shù)0.6、繁用系數(shù)0.5,按日工作10小時(shí)，一年350天計(jì)算，項(xiàng)目年用電量約為5462、應(yīng)急電源3、照明系統(tǒng)和燈具的閃變指數(shù)(PstLM)不大于1;長時(shí)問工作或活動(dòng)的場所選用光源和燈具的頻閃效應(yīng)可視度(SVW)不大于1.0。(八)智能化工程萬兆接入層交換機(jī)。2、電話交換系統(tǒng)3,綜合布線系統(tǒng)根據(jù)《建設(shè)工程配建5G移動(dòng)通信基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(DB共設(shè)置1間不小于20平方的5G基站機(jī)房，同時(shí)預(yù)留5G基站天線安(1)智能資源調(diào)配系統(tǒng)(2)智能托盤管理系統(tǒng)(4)智能車輛調(diào)度系統(tǒng)安全。(1)入慢報(bào)警系統(tǒng)(3)停車管理系統(tǒng)(4)電梯五方通話系統(tǒng)(5)安全管理系統(tǒng)(3)防雷系統(tǒng)(4)接地系統(tǒng)(5)綜合管路系統(tǒng)(九)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)工程(1)室外設(shè)計(jì)氣象參數(shù)(金華市)設(shè)計(jì)用室外氣象參數(shù)冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算相對(duì)濕度%冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算溫度℃冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對(duì)濕度%夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算千球溫度℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算濕球溫度℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算日平均溫度℃冬季室外平均風(fēng)速冬季室外大氣壓力夏季室外大氣壓力極端最低溫度℃極端最高溫度℃(2)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)名稱冬季噪聲標(biāo)準(zhǔn)溫度溫度門廳、走道辦公物流生產(chǎn)用房員工餐廳(1)空調(diào)系統(tǒng)冷熱源采用變頻多聯(lián)機(jī)VRF系統(tǒng)，分層設(shè)置，室(1)公共衛(wèi)生問通風(fēng)量按每10次/h換氣次數(shù)計(jì)算。(2)設(shè)備用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按4~6次/h計(jì)，生活水泵房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/h計(jì)，運(yùn)營商進(jìn)線房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按4次/h計(jì)。(3)廚房按不小于50次/h設(shè)置油煙排風(fēng)，并按80%核算崗位補(bǔ)新風(fēng)量；廚房按不小于12次/h設(shè)置事故通風(fēng)(兼做平時(shí)通風(fēng)),并按80%核算送風(fēng)量。(4)變配電房、開閉所等設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，按15次/h換氣量核算排風(fēng)量，氣體滅火災(zāi)后排風(fēng)量不小于5(1)消防控制室(2)總平面消防1)保證高層建筑底部有不小于建筑一個(gè)長邊或者周長的1/4且(3)防火分區(qū)(4)安全疏散(2)室外消火栓給水系統(tǒng)(4)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)(5)消防設(shè)施(6)其它3、電氣消防(1)電氣系統(tǒng)切換。(2)背景音樂、廣搭及緊急音響系統(tǒng)1)本項(xiàng)目的背景音樂、廣搭及緊急音響系統(tǒng)在消防狀態(tài)下，經(jīng)2)廣播系統(tǒng)具有2個(gè)主要功能，即平時(shí)的背景音樂或普通廣播3)消防緊急廣播總控制器有最高的邏輯控制優(yōu)先權(quán)。(3)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控劇系統(tǒng)制器等消防報(bào)警設(shè)備還配備輸出功率應(yīng)大于火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)全負(fù)荷功率的120%的UPS作為備用電源(此電源設(shè)備由設(shè)備承包商負(fù)責(zé)提供),蓄電池組的容量應(yīng)保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制(4)漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)(5)火災(zāi)報(bào)警傳輸設(shè)備或用戶信息傳輸裝置的設(shè)置本工程在消防控制室設(shè)置火災(zāi)報(bào)警傳輸設(shè)備及用戶信息傳輸裝金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(6)消防電源監(jiān)控系統(tǒng)：(7)應(yīng)急照明系統(tǒng)(1)自然通風(fēng)設(shè)施在其外墻每5層內(nèi)設(shè)置總面積不小于2m2的可開啟外窗(開口),且開啟外窗(開口)。(2)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)置總面積不小于2.0m2的固定窗。本工程機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)風(fēng)量均不小于計(jì)算風(fēng)量的1.2(3)自然排煙設(shè)施自然排煙窗(口)設(shè)置在排煙區(qū)域的頂部或外墻。(十一)建筑可再生能力利用方案(十二)人防工程(1)總平面布置(2)平面布置金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(3)戰(zhàn)時(shí)功能及平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換(4)出入口設(shè)計(jì)(1)主要人防等效靜載荷取值人防外墻(與土體接觸):55KN/m2人防樓梯(±0.000以下):正面荷載60KN/m2金華物流總部中心可行性研究報(bào)告相鄰防護(hù)單元隔墻、門框墻：50KN/m2(2)主要人防構(gòu)件尺寸及構(gòu)造要求人防底板(帶柱基):500mm人防頂板(地下一層樓面):250~350mm人防外墻(與土體接觸):350~400mm相鄰防護(hù)單元隔墻，門框墻：300mm防爆波活門門框墻：300+400mm(3)臨戰(zhàn)封堵采用封堵門加砂袋，封堵門與砂袋之間填土的做(4)主要構(gòu)造要求；(1)戰(zhàn)時(shí)給排水系統(tǒng)沖洗水量10m3保障給水天數(shù)：飲用水15天；生活用永7天。油用閥門，其公稱壓力不得小于1.0MPa,該閥門應(yīng)設(shè)置在便于操作4、電氣人防優(yōu)先使用市電),至防護(hù)單元內(nèi)的人防電源配電箱，平時(shí)電源和戰(zhàn)時(shí)3)防化在戰(zhàn)時(shí)人員主要出入口防護(hù)密閉門外側(cè)設(shè)置具有防護(hù)能力的音響信4)接地金華物流總部中心可行性研究報(bào)告電阻小于1歐姆。防空地下室用途隔絕防護(hù)時(shí)間(h)CO2客許體積濃度(%)02體積濃度(%)二等人員撓藏所防空地下空類別清潔區(qū)超壓(Pa)清潔通風(fēng)與濾毒通風(fēng)合用通風(fēng)機(jī)的進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)和簡易洗消間和自金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(十三)海綿城市(1)年徑流總量控制率達(dá)到75%;(2)雨量徑流系數(shù)達(dá)到≤0.60;(4)達(dá)到雨水資源化利用。(十四)泛光照明工程本工程的照明配電系統(tǒng)電源電壓為380V/220V,照明配電二、建設(shè)管理方案(1)項(xiàng)目組織(2)工程管理2、建設(shè)工期月，項(xiàng)目一期工程預(yù)計(jì)2024年5月開工，施工期約22個(gè)月，預(yù)計(jì)2026年4月竣工；項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)2024年8月開工，施工期約28個(gè)月，預(yù)計(jì)2026年11月竣工。金華物流總部中心可行性研究報(bào)告表5-3進(jìn)度計(jì)劃安排階段工作內(nèi)容一期進(jìn)度(月)二期進(jìn)度(月)3512工程施工設(shè)備設(shè)施安裝組織驗(yàn)收并投入使用22(1)招標(biāo)范圍(2)招標(biāo)組織形式的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事(3)招標(biāo)方式(4)招標(biāo)方案招標(biāo)方式：根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)表5-4工程招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圖下采用據(jù)式元1各注郎分白行委托招標(biāo)公開√√金華物流總部中心可行性研究報(bào)告招標(biāo)范國用招式(萬各注自行要托招標(biāo)公開√√√√√√√√√√√根據(jù)(必組指標(biāo)的工程項(xiàng)目現(xiàn)定》(中華人民共和國國家第16號(hào)令)、《關(guān)于印發(fā)(建筑工程方案設(shè)計(jì)拇標(biāo)投標(biāo)管理亦(2008)63號(hào))、《浙江省建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》等，本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、金華物流總部中心可行性研究報(bào)告第六章項(xiàng)目運(yùn)營方案計(jì)配置人員15名。第七章項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案一、投資估算(一)投資估算依據(jù)(二)估算說明3,預(yù)備費(fèi)用備費(fèi)”管理有關(guān)問題的通知》(計(jì)投資[1999]1340號(hào))的規(guī)定，自期工程用地面積45畝，每畝35萬元，土地為1575萬元，總土地費(fèi)2024年2025年2026年合計(jì)當(dāng)年貸款額年貸款利率金華物流總部中心可行性研究報(bào)告表7-2二期工程建設(shè)期貸款額和貸款利息測算2024年2025年2026年當(dāng)年貸款額年貸款利率表7-3項(xiàng)目建設(shè)期貸款額和貸款利息測算2024年2025年2026年合計(jì)當(dāng)年貸款額年貸款利率項(xiàng)目建設(shè)總投資70000萬元，其中工程費(fèi)用50088萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)14079萬元，基本預(yù)備費(fèi)2737萬元，建設(shè)期貸款利息3096表7-4投資估算匯總表分期建筑圖積工程責(zé)用工程建設(shè)其他費(fèi)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息總投資(萬元)一期二期表7-5一期投資估算表(萬元)(元/單位)I工模睿用MM(萬元)(元/單位)2M3M4M5電氣工稱6暖通工程M7M8配妄服務(wù)用身1M2M3M4M5電氣工程M6吸屬工程M7M8M三1M2M34基汽國護(hù)M5M6電氣工粗7暖屬工程M8M9M四12M3M4金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(萬元)(元/單位)5電稀工標(biāo)M678M置M1景觀緣化及通路廣場M23M45泛光照明6暫估l工徑建設(shè)其地責(zé)12建設(shè)管理其它責(zé)345766789高可尊性供電貼費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)土地費(fèi)用畝基本預(yù)各身(5%)建設(shè)期貸款劑息V(萬元)(元/單位)工程資用1M2M3M4M5電氣工程M6M781M23M4M5電氣工程6暖通工都M7M8M三四1M23M4基玩圍護(hù)M5M6電氣工程M7暖通工根M89M(萬元)(元/單位)五123M45電移工程678M六景觀綠化及通路廣場M2外娜合管線及安防M3M45泛光照明6工欄建設(shè)其他責(zé)建設(shè)單位管強(qiáng)費(fèi)2建設(shè)管源其它費(fèi)34506878工程保險(xiǎn)費(fèi)9高可革性供電貼市玖基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)MM面金華物流總部中心可行性研究報(bào)告(萬元)(元/單位)基本質(zhì)備焚(5%)建設(shè)期貸款利息V(三)資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排，對(duì)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃按排如下。表7-7一期工程資金使用計(jì)劃表(萬元)年份2024年2025年2026年合計(jì)投資比例投資額自有資金銀行貸款表7-8二期工程資金使用計(jì)劃表(萬元)年份2024年2025年2026年合計(jì)投資比例投資額自有資金銀行貸款金華物流總部中心可行性研究報(bào)告表7-9工程資金使用計(jì)劃表(萬元)年份2024年2025年2026年合計(jì)投資比例投資額自有資金銀行貸款二、融資方案本項(xiàng)目總投資70000萬元(含土地費(fèi)用),所需建設(shè)資金21000三、財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析本項(xiàng)目計(jì)算期按30年考慮，2024-2026年為建設(shè)期，2027-205332280平方米，355個(gè)停車位租給入駐企業(yè)，150個(gè)用于來園區(qū)地辦初步考慮第一年收入按正常運(yùn)營的80%、第二年收入按正常運(yùn)營的85%、第三年收入按正常運(yùn)營的90%、第四年及以后每年收入按正常表7-10項(xiàng)目收入測算基數(shù)分析項(xiàng)目類型數(shù)量(m2或個(gè))首年計(jì)費(fèi)備注物流生產(chǎn)用房、別為80%,858,二配套用房和商務(wù)辦公用房三12臨時(shí)停車位四充電柱1快充(60kW)2慢充(7kW)三年利用率分別為80%、85%、90%,第四年開始，每年利用率95%;收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每三年增長10%;在項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)，租金收入為8080%、85%、90%,第四年開始，每年利用率9長10%。前三年使用率80%、85%、90%,第四年開始，每年利用率95%;收費(fèi)表7-11。計(jì)列，運(yùn)營期人員成本每3年增長10%,在運(yùn)營期內(nèi)，人員成本為4890.6萬元。本每3年增長10%,在運(yùn)營期內(nèi)，運(yùn)營成本為3375.42萬元。計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)營成本合計(jì)33238.40萬元，總成本費(fèi)用(三)相關(guān)稅費(fèi)(四)項(xiàng)目償債能力分析(五)項(xiàng)目盈利能力分析目物流生產(chǎn)用房和商業(yè)用房(m2)租金(元/m2天) 配套用房和商務(wù)辦公用房(m2)租金(元/m2夭)出租率每月收費(fèi)臨時(shí)伴車位個(gè)數(shù)臨時(shí)停車位收費(fèi)日周轉(zhuǎn)率444444444天數(shù)臨時(shí)停車位收入四、充電樁收入快充服務(wù)費(fèi)(元/度)快充每天俠用時(shí)間2慢充服務(wù)費(fèi)(元/度)慢充每天使用時(shí)間5555555555續(xù)上表項(xiàng)目2040東物流生產(chǎn)用房和商業(yè)用房(m)租金(元/m2·天)租金收入合計(jì)(萬元)配套用房和商務(wù)辦公用房(m2)出租率、停車收入每月收費(fèi)臨時(shí)停車位個(gè)數(shù)臨時(shí)停車位收費(fèi)日周轉(zhuǎn)率444444444444444天數(shù)臨時(shí)體車位收入四、充電樁收入快充服務(wù)責(zé)(元/度)快充每天使用時(shí)同2222慢充服務(wù)費(fèi)(元/度)慢充每天使用時(shí)間5表7-12成本測算表項(xiàng)目123維修成本4營銅成本5管理成本6折舊費(fèi)三捧銷勢四利息支出五總成本費(fèi)用項(xiàng)目123維修成本4營銷成本5管理成本6二折舊費(fèi)三四利息支出五總成本費(fèi)用表7-13還本付息表(單位：萬元)0當(dāng)期借就當(dāng)期應(yīng)計(jì)利慮當(dāng)期還本付息000付息00其中建設(shè)期利息與融資費(fèi)用05折舊排銷當(dāng)期借款當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息當(dāng)期還本付息付息其中建設(shè)期利息與融資費(fèi)用50冷利潤折舊表7-14項(xiàng)目利潤及利潤分配表項(xiàng)目1234000000000000三增值稅附加000000000000四總成本費(fèi)用五六彌補(bǔ)以前虧損七應(yīng)納稅所得額(五-六)A000九凈利潤(五八)十湖初未分配利潤0十-可供分配利潤(九+十)十二未分配利潤1用于還款未分配利潤2剩余利潤(轉(zhuǎn)下年度期初未分配利潤)十四息稅前利潤息稅折舊攤消前利潤項(xiàng)目1234充電樁收入三增售稅附加四總成本費(fèi)用五六彌補(bǔ)以前虧損七應(yīng)納稅所得額(五-六)八所得稅(25%)九凈利潤(五-八)十期初未分配利潤十一可供分配利潤(九+十)十二法定公積金(10%)未分配利潤1用于還款未分配利潤0002十