亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告 2023 -戴德梁行

亞洲不動產(chǎn)投資信托基金REITS研究報告研究報告2023CUSHMAN&WAKEFIELD中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場亞洲REITs市場的發(fā)展對中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的借鑒2戴德梁行EXECUTIVESUMMARY戴德梁行很榮幸連續(xù)第八年發(fā)布《亞洲不動產(chǎn)投資信托基金(RE-ITs)研究報告》。本期報告介紹了2023年亞洲各地區(qū)REITs市場的最新發(fā)展情況及中國香港、新加坡持有內(nèi)地資產(chǎn)分析，以及中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）市場的表現(xiàn)，并分析了亞洲REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗對香港三地REITs市值合計占比超八成。分派收益率從高到低依次為中國香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%)，而杠桿率從高到低依次為日本(45%)、新加坡(38%)、中國香港(30%)。2023年受到全球貨幣政策持續(xù)緊縮的影響，亞太REITs市場股價表現(xiàn)低迷。其中，新加坡上市REITs綜合收益率表現(xiàn)優(yōu)于中國香港和日本，市場指數(shù)年綜合收益率達(dá)7.0%，而中國香港、日本REITs市場指數(shù)年綜合收益率分別為-23.0%和-0.3%。截至2024年4月底，新加坡和中國香港共有17支REITs持有位于中國內(nèi)地134處物業(yè)。2023年兩地REITs在內(nèi)地的交易活躍度低，僅一處商業(yè)物業(yè)出售。2024年2月，領(lǐng)展完成七寶萬2023年，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場出現(xiàn)了回調(diào)并維持市場共有36支產(chǎn)品，其中不動產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品21支，收費收益權(quán)產(chǎn)品15支，總發(fā)行規(guī)模為1,184億，總市值達(dá)到1,059億元，相較于2022年末上漲了25%，市值提升顯著受到2024年初首批消最后，本報告通過分析亞洲成熟REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗，探討對可以借鑒亞洲市場發(fā)展的諸多經(jīng)驗，結(jié)合內(nèi)地市場的特點和發(fā)展階段，制定有中國特色的戰(zhàn)略和措施，推動REITs市場健康可持*本次報告亞洲市場研究對象主要包括日本、新加坡、中國內(nèi)地、中港、中國臺灣、泰國、印度、馬來西亞和韓國，數(shù)據(jù)截止時點為2023年*中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場數(shù)據(jù)截止時點為2024年4月30日2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告3根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，截至2023年12月31日，亞洲市場上在活躍REITs產(chǎn)品共計225支，總市值為2,521億美元，同比2022年末下降7%。日本、新加坡和中國香港作為早期引入REITs的成熟市場，在亞洲市場中仍占據(jù)主導(dǎo)地位，市值位列前三，合計占亞洲市場規(guī)模超八成。同時，中國內(nèi)地、印度、泰國等亞洲新興REITs市場也在不購物中心、寫字樓等傳統(tǒng)商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市元化，REITs市場逐漸涉及公寓住宿、工業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中2023年，受全球緊縮貨幣政策、地緣政4戴德梁行截至2023年12月31日，亞洲市場共有225支活躍的印度、韓國和菲律賓共新上市9支產(chǎn)品，日本市場有3支新增的REITs產(chǎn)品主要集中投資于辦公、零售、物流及基繼2019年EmbassyO?ceParks成為印度首家進(jìn)行IPO的不動產(chǎn)信托基金后，2023年，黑石旗下的NexusSelectTrust也成為印度首個公開上市的零售不動產(chǎn)投資信托基金。其投資組合涵蓋位于14個城市的17個城市購物中心，以及兩個酒店資產(chǎn)和三個辦公資產(chǎn)。黑石這類基金管理機構(gòu)作為發(fā)行主體，對中國內(nèi)地公募REITs的發(fā)展場持續(xù)不穩(wěn)定的背景下，2023年3月，MORITRUST吸收了MORITRUSTHotel；同年11月，日本不動產(chǎn)管理公司Kenedix旗下的KenedixResidential、KenedixRetail和KenedixO?ce三支REITs合并為KenedixREIT。此次日本市場的合并偏向?qū)我毁Y產(chǎn)合并為綜合資產(chǎn)類型的REITs，合并的主要原因在于管理人對日本寫字樓市場的波動以及對日本央行未來貨幣政策變化導(dǎo)致的長在辦公市場表現(xiàn)不佳的背景下，韓國REITs以辦公資產(chǎn)為主的REITs，分別為韓華REIT及三星FNREIT。同時，為應(yīng)對高利息和國內(nèi)外市場的不確定性導(dǎo)致的不動產(chǎn)市場發(fā)展停滯，2023年韓國兩次修訂《房地產(chǎn)投資公司法》。此外，2024年1月修訂相關(guān)法案，允許投資者提供多樣化選擇，也展示了韓國在應(yīng)對不動產(chǎn)市場2023年末，亞洲REITs市場總市值為2,521億美元，同國及菲律賓市場規(guī)模上升，其他亞洲市值規(guī)模均存在一定程度的縮減。市值規(guī)模增幅最大的為印度市場，同比上漲28%，其變動主要受REITs產(chǎn)品入市及退市活動的影響。港市值萎縮主要受估價下跌的影響，日本市值下跌主要受日本匯率的影響；2023年，新加坡市場表3.9%3.9%581,094.343.4%40758.0294.6%43.9%2823842.3623.70.9%225100%0.9%0.9%4.6%4.6%43.4%e韓國來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告5隨著全球經(jīng)濟的深度融合，亞洲REITs市場不僅受到本地經(jīng)濟基本面的共同影響。2023年，為了應(yīng)對通脹壓力，全球多個主要經(jīng)濟體采取了緊縮貨幣政策，尤其是美聯(lián)儲自2022年啟動的加情后對部分行業(yè)（如酒店、零售）的持續(xù)影響，亞洲REITs二級市場股價普遍下跌，部分底層資產(chǎn)運營困難，收益未達(dá)到預(yù)期。這導(dǎo)致投資者信心下降，REITs2023年發(fā)展歷程2001-20232021年3502020年350受2020年新冠疫情影響3002002年2008年2502008年2502014年2002002019年2001年2001年10050-來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價6戴德梁行亞洲REITs市場經(jīng)過20多年的發(fā)展，數(shù)量從70支增長至225支，總市值由2001年的171億增長至2,521億美元。隨著亞洲新興REITs市場的崛起，日本、新加坡及中國香港三地市場份額略有下降，但依舊是亞洲最大的總市值的八成。2023年新加坡REITs市場表現(xiàn)亮眼，市場份額較2022年有所增大。中國內(nèi)地、印度等亞洲新興地區(qū)也亞洲REITs市場份額比例變動2001-2023100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%日本新加坡中國香港其他地區(qū)來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告78戴德梁行工業(yè)/物流1009080706050403020086372730272442542來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價共有86支；其次為工業(yè)/物流、辦公、住宿及零售物業(yè)REITs，分別為37、30、27、24支。除此之外，基礎(chǔ)設(shè)施、可持續(xù)、醫(yī)療健康和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的REITs則分別占10、5、4和2支。對比2022年，綜合型REITs依舊是占比最高的REITs類別，因投資于不同的業(yè)態(tài)資產(chǎn)組合，綜合型REITs有利于分散底層資產(chǎn)的市場風(fēng)險；此外，工業(yè)/物流和公寓住宿REITs持續(xù)更受青睞，較好的抗風(fēng)險性使它們在2023年取得了較好的表現(xiàn)。辦公類REITs，受經(jīng)濟環(huán)境及辦公方式轉(zhuǎn)比重超八成，因此本章節(jié)著重對該三地進(jìn)行分析。本報告主要參考在中國香港、新加坡和日本上市的REITs年度財務(wù)報告及彭博數(shù)據(jù)庫，選取杠桿率、分派收益率、綜合收益率以及市凈率四個財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，以幫助我日本市場REITs數(shù)量為58支，較市場規(guī)模變動主要由匯率影響。2023年3月，日本不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司Kenedix旗下KenedixResidential、KenedixRetail和KenedixO?ce合并為Kenedix2020年的凱德商用新加坡信托（CMT）和凱德商用產(chǎn)業(yè)信托（CCT）合并為凱德綜合商用信托（CICT），一舉成為新加坡市值第一大的REIT；2021年（MCT）和豐樹北亞商業(yè)信托組建為新的豐樹泛信托（MPACT旨在獲得更高的流動性。此次日共40支，較上年無變化，總市值較上年上漲4%。新加坡市場資產(chǎn)收購速度較往年有所減緩，2023年間，共11支REITs收購了約36億新元資產(chǎn)，較2022年物業(yè)類型來看，物流、零售及數(shù)據(jù)中心類型的資產(chǎn)在2023年備受青睞；分地區(qū)來看，日本資產(chǎn)備受投資人青睞。盡管全球主要經(jīng)濟體紛紛加息以應(yīng)對通貨膨脹，但日本仍維持著相對較低的利率水平，這使得日本資產(chǎn)在收益率方面日本資產(chǎn)的穩(wěn)定性有助于降低投資組合的風(fēng)險。通過將部從而降低單一市場或資產(chǎn)類別的風(fēng)險敞口。這對于那些尋中國香港活躍的REITs數(shù)量較2022年無變化，市場規(guī)模下降。為進(jìn)一步提高市場競爭力，中國香港特區(qū)政府財政司宣布，不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)單位轉(zhuǎn)讓和期權(quán)莊家進(jìn)行證券經(jīng)銷業(yè)務(wù)將獲豁免繳付印花稅。這一政策調(diào)整預(yù)計將為REITs市場帶來實質(zhì)性利好。首先，豁免印花稅將降低REITs單位轉(zhuǎn)讓和期權(quán)交易的成本，從而提高市場的流動性。這將吸引更多的投資者參與REI市場規(guī)模的擴大。其次，政策調(diào)整有望提振投資者信心。降低交易成本和提高市場流動性將有助于提升REITs的投政策調(diào)整還有助于提升REITs市場的國際競爭力。降低交吸引更多國際資金流入。2024年4月，中國證監(jiān)會發(fā)布了5項資本市場對港合作，其一便是將REITs納入滬深港通，此舉在豐富滬深交易品種的同時，也為內(nèi)地和中國香港投資者提供更多的投資選擇，進(jìn)一步增強兩地資本市場30252050269898643555綜合辦公工業(yè)/物流零售酒店公寓醫(yī)療健康來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告945%45%38%38%30%30%本報告中的資產(chǎn)負(fù)債率（杠桿率）為總負(fù)債與總資產(chǎn)之接或通過SPV）比率不得超過總資產(chǎn)價值的50%。日本REITs則沒有負(fù)債比率限制，但規(guī)定只能向有資質(zhì)的機構(gòu)投資者借貸。合理的融資安排能降低資金成本、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和收益的最大化。不合理的融資策略與結(jié)構(gòu)可能會對REITs的財務(wù)狀況產(chǎn)生負(fù)面影響。過度依賴短期高風(fēng)險融資、資本結(jié)構(gòu)失衡等問題，都可能使REITs在面臨市場波動時陷入困境。特別是在全球經(jīng)濟體日本REITs市場平均杠桿率較2022年基本持平，為44.7%。由于日本REITs沒有負(fù)債比率的限制，因此杠桿率明顯高于其他兩個市場。具體而言，日本REITs高于率低于40%的有6支，其中杠桿率最低的REITs為酒店類型的REITs-OoedoOnsen，杠桿率為31.3%。其中凱德綜合商業(yè)信托（CICT，綜合）和SUNTECREIT零售）；MANULIFEUSREIT（辦公），DigitalCoreREIT（數(shù)據(jù)中心）杠桿率在2023年有較大上升，分別上升了13.5%、8.2%。MANULIFEUSREIT2023年末的資產(chǎn)價值大幅下降，使得資產(chǎn)負(fù)債率上升。2023年，中國香港REITs市場平均杠桿率為30.2%，較去年有所上升，中位數(shù)為25.3%。其中杠桿率大于40%的有兩家，分別是富豪產(chǎn)業(yè)信托（酒店）和越秀房托（綜較2022年上升8%。2022年起，美國進(jìn)入加息進(jìn)程，港元跟隨加息進(jìn)程，相對應(yīng)，中國大陸采取量化寬松的貨幣政策，人民幣利率走低，因此多支中國香港REITs產(chǎn)品積極采取利率對沖計劃來降低融資成本以及利率波動帶來的風(fēng)險。2023年，越秀房托通過自貿(mào)區(qū)債券、人民幣貸款等方式，引入低成本人民幣融資，人民幣融資占比由年初6%上升至39%，實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。2023年，春泉產(chǎn)業(yè)信托延長其對沖安排，年底受利率對沖計劃保障或按相對穩(wěn)定的中國貸款市場報價利率計息的借貸比例約為99.5%，較2022年底的77.0%大幅上升，大幅降低10戴德梁行60%50%40%30%20%0%48%46%46%46%43%40%39%38%36%36%37%36%43%40%39%38%36%36%37%34%32%34%26%24%綜合辦公工業(yè)/物流零售酒店公寓來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價由于日本REITs的杠桿率上無限要求，因此多數(shù)物業(yè)類型下的平均杠桿率為三地最高。分物業(yè)類型看，公寓類REITs杠桿率最高，平均杠桿率高達(dá)工業(yè)/物流杠桿較低，分別為40%、分派收益率對比-REITsvs.10年期政府8.5%9.0%8.5%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%4.8%4.8%4.5%0.6%3.9%3.0%3.7%注：平均分派收益率計算不含分派收益率超過20%及無分派收益10年期政府債券利率為2023年全年平均利率在中國香港REITs市場中，酒店類型REITs僅富豪產(chǎn)業(yè)信托1支，杠桿率最高，達(dá)43%。富豪產(chǎn)業(yè)信托目前已投資位于中國香港的9處酒店物業(yè)，過高的杠桿使基金面臨較大的財務(wù)費用壓力。與新加坡市場不同，中國香港市場中零售及辦公類型的REITs杠桿較低，分別為24%及26%。為7.1%，同比2022年末下降了60bps；日本REITs平均分派收益率為4.5%，較2022年末略高出30bps；中國香港平均分派收益率為8.5%，較去年大幅提升了60bps。分派收益率的提高一方面與經(jīng)營有關(guān)，另一方面與REITs二級市場價格相關(guān)。2023年，受復(fù)雜宏觀環(huán)境的影響，中國香港、日本、新加坡的股價指數(shù)呈現(xiàn)進(jìn)一步下滑趨勢。其中，2023年中國香港HSREIT指數(shù)跌幅超20%，2023年10月底首次跌破3,000點，股價下跌是中國香2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告11中國香港利率市場與新加坡利率市場類似，2023年也經(jīng)歷了先上升后下降的趨勢。中國香港2023年平均十年期十年期政府債券的利差高達(dá)4.8%。日元貶值的多重影響，自2022年起遭遇了輸入性通脹。政策進(jìn)行了一系列調(diào)整。2022年12月，BOJ將10年期國債利率的波動區(qū)間設(shè)定為±0.5%；隨后在2023年7月，這一區(qū)間被調(diào)整至±1.0%。同年10月，BOJ再次修BOJ決定徹底放棄YCC政策，不再堅持0%的10年期國債收益率目標(biāo)，并同時結(jié)束了負(fù)利率政策。此外，BOJ還取消了購買日股ETF和REIT的計劃。這一系列利率政策的調(diào)整導(dǎo)致2023年末日本10年期政府債券利率相比2022年末有所上升。盡管如此，由于REITs市場的分派收益率也有所提升，兩者之間的利差在過去一年中仍然呈2023年三地的REITs市場與政府債券利率之間的利差動態(tài)反映了市場的復(fù)雜性和多樣性，也反映出不同市場環(huán)境下投資者對風(fēng)險與回報的預(yù)期和選擇存在的顯著差異。中國香港和日本市場利差的擴大為投資者提供了有吸引力的投資機會，同時也體現(xiàn)出市場的波動性；新加坡市場利差8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%8.6%6.8%6.9%7.0%6.5%6.8%6.9%7.0%5.6%4.8%4.6%4.8%4.2%4.5%4.8%4.6%4.8%4.2%4.5%綜合辦公工業(yè)/物流零售酒店公寓醫(yī)療健康數(shù)據(jù)中心來源：彭博數(shù)據(jù)庫、港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價從三地分物業(yè)類型分派收益率來看，辦公類型的R此外，三地零售類型REITs平均分派收益率較去年有所下降，酒店類型分派收益率較去年有所上升。公寓、工業(yè)/物流、綜合及醫(yī)療健康等物業(yè)類型平均分派收益率較為穩(wěn)經(jīng)濟活動逐漸從疫情中恢復(fù)，同時日元的疲軟促進(jìn)了入境因此酒店REITs分派收益率由2022年末的2.4%上升至12戴德梁行工業(yè)/物流REITs最高，為11.0%，但由于中國香港市場每個類型產(chǎn)品數(shù)量較少，因此分派收益率情況受單支產(chǎn)品影響較大，可能無法充分反映出物業(yè)類型對于分派收益率綜合類分派收益率與去年持平，其他物業(yè)類型分派收益率下文選取了TokyoSEREITIndex、iEdgeS-REITIndex、HangSengREITIndex分別代表日本、新加坡、中國香港REITs市場價格變動情況。2023年，受宏觀環(huán)境影響，三大指數(shù)呈現(xiàn)波動態(tài)勢，除新加坡市場外，日本及中國香港兩地較2022年末均有不同程度的下滑，其中中國香港市場波動最大。代表指標(biāo)：TokyoSEREITIndex2023：-0.3%2022：-4.8%2021：20.0%2020：-13.4%2019：26.5%代表指標(biāo)：iEdgeS-REITIndex2023：7.0%2022：-11.9%2021：6.2%2020：-2.2%2019：27.4%代表指標(biāo)：HangSengREITIndex2023：-23.0%2022：-23.7%2021：0.1%2020：-13.5%2019：7.0%來源：新交所網(wǎng)站，基于當(dāng)?shù)刎泿?不受匯率影購)-40%-20%0%20%40%mm11.3%mm11.3%2.7%零售辦公-0.5%綜合 -24.2%零售辦公2023年，東京交易所REITs綜合收益指數(shù)（TSEREITTRI）全年TRI下跌幅度較上年收窄，僅為-0.3%。新加坡iEdgeREITs綜合收益指數(shù)（iEdgeS-REITTRI）2023年為7.0%。根據(jù)新交所發(fā)布的數(shù)據(jù)，分物業(yè)類型來看，2023年數(shù)據(jù)中心、工業(yè)/物流、健康醫(yī)療及酒店綜合回報率為正，其中，數(shù)據(jù)中心總回報高達(dá)19.4%，工業(yè)2023年，中國香港恒生REITs綜合收益指數(shù)（HSRE-ITTRI）延續(xù)了2022年的下跌態(tài)勢，全年綜合收益率為-23.0%。2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告13戴德梁行戴德梁行0.900.900.780.780.360.36我們把市凈率定義為每基金單位市價（2023年12月31日的市價）與每基金單位資產(chǎn)凈值（2023年12月31日小于1則為折價。2023年末，三大REITs市場均呈現(xiàn)出2023年末，日本REITs市場市凈率同比2022年有較大的下降，為0.90，市凈率集中在0.8-1.0之間。在47支數(shù)為綜合領(lǐng)域的TokaidoREIT，主要投資東海道地區(qū)的最低市凈率依舊為酒店領(lǐng)域的REITs-OoedoOnsen，市凈率為0.65。新加坡市場平均市凈率較去年無變動，為0.78，其中市凈率低于0.5的共有8支產(chǎn)品，低于0.2的有3支產(chǎn)品。市凈率最高的依舊為醫(yī)療健康領(lǐng)域的PLifeRE1.6倍，是亞洲最大的上市醫(yī)療健康REIT，截至2023年日本；市凈率最低的為零售領(lǐng)域的大信商業(yè)信托，市凈率僅有0.1倍，主要投資于粵港澳大灣區(qū)的零售物業(yè)，由于采取了激進(jìn)的收購政策，形成了高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致償付能力不足，受債務(wù)違約事件的影響，目前已被提出清中國香港REITs市場長期存在折價，但受今年市場進(jìn)一步下跌的影響，平均市凈率進(jìn)一步下降。統(tǒng)計顯示，中國香港REITs首次公開發(fā)行（IPO）時平均市凈率為0至2023年12月31日，平均市凈率下降至0.36倍，即REITs在二級市場的交易價格僅為其賬面凈資產(chǎn)的36%，較去年的45%出現(xiàn)進(jìn)一步下跌。領(lǐng)展（零售）作為亞洲最大的不動產(chǎn)信托基金，市凈率最高，為0.62倍，匯賢1.401.201.000.800.600.400.20-0.940.890.800.700.630.500.480.340.330.910.900.900.940.47綜合辦公工業(yè)/物流零售酒店來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價14戴德梁行20232023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告152023年，受市場環(huán)境影響，多數(shù)物業(yè)類型下的REITs呈截至2023年12月31日，日本醫(yī)療健康REITs市凈率降幅最大，但卻是日本唯一市凈率倍數(shù)大于1的領(lǐng)域，辦公型REITs市凈率雖較2022年穩(wěn)定，但依然是市凈率最低的領(lǐng)域。工業(yè)/物流、零售、公寓、酒店、綜合類型新加坡醫(yī)療健康、數(shù)據(jù)中心及零售類型物業(yè)市凈率呈現(xiàn)上升趨勢，其中數(shù)據(jù)中心類型市凈率上升幅度最大，該類型產(chǎn)品新加坡目前有2支，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT相較更受到市場的認(rèn)可，市凈率在1.4；DigitalCoreREIT資產(chǎn)位于美國和加拿大，2022年由于債務(wù)問題，以及美國硅谷銀行倒閉事件引發(fā)市場對其租金穩(wěn)定性的擔(dān)憂，市凈率下跌至0.7。為解決承租人破產(chǎn)問題，DCREIT最近宣布了一硅谷兩處設(shè)施的協(xié)議，此次出售完成后，該REIT的預(yù)估總杠桿率預(yù)計將從2023年12月的40.5%降至33.5%。97.0%，加權(quán)平均租賃期約為2.8年，2023年市凈率上升至0.8。中國香港市場表現(xiàn)最好的REITs是領(lǐng)展（零售），截至市凈率為0.50；折價最多的為富豪產(chǎn)業(yè)信托（酒店），市一線主要二線二線三四線新加坡5%60%27%40%辦公工業(yè)物流酒店零售商業(yè)綜合體服務(wù)式公寓數(shù)據(jù)中心3%5%新加坡5%30%28%27%8%22%56%截至2024年4月，新加坡和中國香港共有17支REITs17支新加坡和中國香港REITs共持有134處位于中國內(nèi)地的不動產(chǎn)項目，其中一線城市資產(chǎn)為36截至2024年4月，新加坡和中國香港共有17支REITs17支新加坡和中國香港REITs共持有134處位于中國內(nèi)地的不動產(chǎn)項目，其中一線城市資產(chǎn)為36處，占比約為2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告1516戴德梁行城市資產(chǎn)為22處，占比約為60%，主要二線城市6處，占比約為40%，其他二線資產(chǎn)26處，占比約為27%，分業(yè)態(tài)來看，工業(yè)物流是兩地主要投資內(nèi)地的資產(chǎn)類型，共計62處，占比達(dá)46%，其次為零售及辦公，分別投資了37處及18處。在中國香港市場中，辦公類資產(chǎn)是持有內(nèi)地辦公資產(chǎn)最多REIT，共有5處，集中在深圳、北京一線城市；僅次于辦公資產(chǎn)，持有內(nèi)地零售資產(chǎn)10處，在新加坡市場中，工業(yè)物流是持有數(shù)量最多的資產(chǎn)類型，2019年以來，中國香港REITs內(nèi)地零售物業(yè)收并購/上市交易共6單，大宗交易主要集中在2019年、2021年。新加坡REITs內(nèi)地零售物業(yè)收并購共8單，大宗交易主要集中在2019年、2020年。凱德中國信托為新交所在過去幾年中，新加坡、中國香港兩地交易內(nèi)地資產(chǎn)的活躍度呈現(xiàn)下滑趨勢，2023年無收購內(nèi)地物業(yè)情況，僅有一宗出售交易，即凱德中國信托（CLCT）于2023年12月6日公告將以8.42億人民幣出售北京凱德Mall·雙井項目，并于2024年1月23日發(fā)布成交公告。此次出售預(yù)計將產(chǎn)生6.9億人民幣的凈收益，將會用于加強CLCT的資產(chǎn)負(fù)債表，為資本回收和投資組合重組計劃提供更大的靈活性。CLCT的零售中，凱德七寶、雙井及凱德埃德蒙頓資產(chǎn)土地剩余年期均小于20年，其中凱德七寶剩余租期不足一年，已于2023年3月停止運營，因此本次出售20232023年持有內(nèi)地物業(yè)的海外REITs財務(wù)危機頻發(fā)。大信商用信無獨有偶，2023年，運通網(wǎng)城發(fā)生財務(wù)危機，不動產(chǎn)管理公司將運通網(wǎng)城信托旗下的富洲電商、富恒倉儲和恒德物流三個資產(chǎn)在未取得運通網(wǎng)城房產(chǎn)信托管理公司的知情和同意的情況下進(jìn)行了抵押，引發(fā)訴訟。運通網(wǎng)城房產(chǎn)信托的股價在2023年8月由于財務(wù)已自愿停牌，截至2023年底，總杠桿率升至58.3%，目前仍未恢復(fù)交易，直至財務(wù)狀況改善。七寶萬科廣場位于中國上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)，于2016年建成。它由148,852.84平方米的零售面積以及1,477個停車位組成，是萬科商業(yè)體系營收常年排名第一的優(yōu)質(zhì)商2021年，領(lǐng)展成功收購了七寶萬科廣場50%的權(quán)益，延續(xù)了其對于商業(yè)地產(chǎn)專注于一線城市核心區(qū)位稀缺資產(chǎn)的收購策略。收購?fù)瓿珊螅f科旗下的印力集團繼續(xù)負(fù)責(zé)廣場的運營管理工作，保證了商業(yè)項目的穩(wěn)定運營。直至2024年2月，領(lǐng)展再次出手，完成了七寶萬科廣場余下的50%權(quán)益收購，成為目標(biāo)公司唯一持有人，彰顯了領(lǐng)值得關(guān)注的是，歷經(jīng)三年，同一交易對手方的同一物業(yè)在兩次交易中，資產(chǎn)定價下降了18.8%。據(jù)領(lǐng)展收購公告中披露，2023年該項目總營收近5億元，較2021年4.3億元提高16.9%；項目運營穩(wěn)定，長期維持了約95%的出租率；賬面資產(chǎn)估值由65.8億元上升至70.6億元，上升了7.3%。然而，2024年七寶萬科廣場的交易定價低于帳面資產(chǎn)估值，交易定價比估值折價26.3%。通過收入推算得出，資產(chǎn)交易定價的凈CapRate由2021年的4.8%上升至2024年6.5%以上的水平。這在一定程度上反映了當(dāng)前投資人對于零售大宗交易要求回報率有所提高，同總的來說，七寶萬科廣場的權(quán)益交易案例展示了商業(yè)地產(chǎn)20212021202450%股權(quán)50%股權(quán)65.870.66452折合建筑面積單價（元/平方米）27,00022,000折合商業(yè)建筑面積單價（元/平方米）43,00035,000凈CapRate*4.8%6.5%-7%備注：*凈CapRate為推測值2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告17中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場歷經(jīng)三載明的成長軌跡。2022年市場快速擴容，投資情緒高漲，然而進(jìn)入2023年卻出現(xiàn)了回調(diào)并維持震蕩態(tài)勢，2024年春節(jié)后市場迎來反彈，這種階段性的波動與市場成長初期狀態(tài)吻合，與亞洲成熟REI截至2024年4月末，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已成功上市36支產(chǎn)品，其中不動產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品21支，收費收益權(quán)產(chǎn)品15支。市場整體發(fā)行規(guī)模突破千億大關(guān)，達(dá)1,184億元，總市值達(dá)到1,059億元，相較于2022年末上漲了25%，市值提升顯著受到首批消費基礎(chǔ)設(shè)施項目落地影響。從REITs數(shù)量來看，中國內(nèi)地占據(jù)亞洲REITs市場總數(shù)量已超過15.5%，而從REITs市值來看，占比也提升至5.7%以上，這一占比的提自2023年1月起至2024年4月末，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場據(jù)7支、收費收益權(quán)類產(chǎn)品占據(jù)5支。值得一提的是，基礎(chǔ)設(shè)施類型也在這一時期實現(xiàn)了進(jìn)一步的拓展，由原先的七大類擴展至八大類?，F(xiàn)有類型涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、工業(yè)廠房、保障性租賃住房、清潔能源、高這些新增的產(chǎn)品和類型不僅豐富了REITs市場的投資選擇，更為中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的進(jìn)一步成熟奠定了堅實的基礎(chǔ)。展望未來，隨18戴德梁行2023年3月，國家發(fā)展改革委與中國證監(jiān)會發(fā)布通知，將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍。截至2024年4月末，已有4支消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目正式上市，包括華夏華潤商業(yè)REIT（購物中心）、嘉實物美消費REIT（社區(qū)商業(yè)）、華夏金茂商業(yè)REIT（購物中心）和中金印力消費REIT（購）；支也獲得了交易所的受理，即華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT（奧特萊斯）、華安百聯(lián)消費REIT（購物中心）。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs啟航，開啟了商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs新篇章，對零售資產(chǎn)打通“投融管理”閉環(huán)具有2023年6月，首批4支不動產(chǎn)權(quán)類擴募項目成功上市，擴募規(guī)模達(dá)46億元，涵蓋物流及產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域。這4支項目分別為中金普洛斯REIT（倉儲物流）、紅土鹽田港REIT（倉儲物流）、華安張江光大REIT（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）和博時蛇口產(chǎn)園REIT（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。截至2024年4月末，另有2支收費收益權(quán)類擴募項目在申報中，分別是中航京能光伏REIT（清潔能源）和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（生態(tài)環(huán)保）。參照海外成熟REITs投資者多樣化：推動FOF投資者多樣化：推動FOF、養(yǎng)老金等機構(gòu)投資REITs包括推出與REITs相關(guān)的指數(shù)、指數(shù)基金及ETF產(chǎn)品，積極推動FOF投資養(yǎng)老金、企業(yè)年金及公募基金等機構(gòu)投資者參與REITs投資。此外，監(jiān)管推2024年2月，中國證監(jiān)會發(fā)布指引，明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益屬性。該指引規(guī)定，原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表時，應(yīng)將其他投資方持有的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額列為權(quán)益項。對于其他投資方而言，其對REITs的投資應(yīng)被視為權(quán)益工具投資。符合會計準(zhǔn)則相關(guān)要求的投資機構(gòu)，預(yù)計對于REITs的投資將會被指定為FVTOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）分類。益中，REITs分配的股利收入則計入投資機構(gòu)2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告192020戴德梁行從產(chǎn)品數(shù)量來看，截至2024年4月30日，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場中上市產(chǎn)品數(shù)達(dá)到了36支。產(chǎn)品上市速度在2023年明顯放緩：從2021年11支上市，2022年市場火熱，共有13支上市，到2023年市場遇冷全年僅有5支上市、4支擴募，再到2024年1-4月市場股價回暖，共有7支上市。從產(chǎn)品數(shù)量變化來看，發(fā)行速從產(chǎn)品規(guī)模來看，總發(fā)行規(guī)模達(dá)1,184億元，平均每支發(fā)行規(guī)模約為33億元。今年新增7支不動產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品的平發(fā)規(guī)模最大的華夏華潤商業(yè)REIT（消費基礎(chǔ)設(shè)施，69億元）上市，其規(guī)模已接近當(dāng)前總發(fā)行規(guī)模最大的不動產(chǎn)權(quán)u產(chǎn)業(yè)園區(qū)u工業(yè)廠房u倉儲物流a保障性租賃住房u生態(tài)環(huán)保u清潔能源u高速公路u消費類基礎(chǔ)設(shè)施來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理項目?中金普洛斯REIT（倉儲物流，72億元）。此外，較往年同期有所降低，這主要受到往年高速公路REITs發(fā)行規(guī)模和數(shù)量較大，而2023年高速公路REITs發(fā)行放緩分業(yè)態(tài)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行規(guī)模仍占不動產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品的首位，但其占全市場規(guī)模比例僅為15%，相較于去年場股價波動影響，發(fā)行速度有所放緩，同時消費基礎(chǔ)設(shè)施的加入也稀釋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在發(fā)行規(guī)模中的占比。而高速公路仍為收費收益權(quán)產(chǎn)品中占比最高的業(yè)態(tài)，占全市從認(rèn)購比例來看，2024年一季度期間發(fā)行的REITs的戰(zhàn)表明二級市場募資難度提升，這一數(shù)據(jù)的詳細(xì)分析將在后20戴德梁行首批4支首批4支1,200首批4支1,2001,000800600400200-/1,000800600400200-/0.9%0.7%0.5%0.3%REITs市值（億元）日成交金額/總市值占比來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理從股價表現(xiàn)來看，截至2024年4月30日，全市場REITs股價較發(fā)行價的平均跌幅為4.9%（算術(shù)平均數(shù)，出市場不同產(chǎn)品類型的明顯分化表現(xiàn)。若對比歷史峰值，分業(yè)態(tài)看，截至2024年4月30日，工業(yè)廠房、保障性租賃住房、清潔能源類表現(xiàn)較為穩(wěn)定，股價平均較發(fā)行價態(tài)在經(jīng)濟增長承壓環(huán)境下的經(jīng)營韌性和抗風(fēng)險性。產(chǎn)業(yè)園而倉儲物流REITs在2023年也經(jīng)歷了較大幅度下跌，股2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告21中國香港和新加坡目前規(guī)定類似，REITs的總負(fù)債比率不制，但規(guī)定只能向有資質(zhì)的機構(gòu)投資者借貸。中國內(nèi)地則有明確限制：基金直接或間接對外借入款項，應(yīng)當(dāng)遵循基金份額持有人利益優(yōu)先原則，不得依賴外部增信，借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項目日常運營、維修改造、項目收購等。中國內(nèi)地公募REITs的杠桿率上限為28.57％（即基金總截至2024年4月末，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已經(jīng)發(fā)行上市的36支REITs中僅8支使用外部融資杠桿（其中，華安張江光大REIT的首發(fā)外部借款金額已在擴募時還清），大部分杠桿率在20%以下，相比日本平均45%、中國香港平均30%、新加坡平均38%的杠桿率，中國內(nèi)地公募REITs杠桿率較低。2023年期間，中國內(nèi)地經(jīng)歷多次降息，從2023年年度報告可以看出，各項目此外，在2024年新發(fā)行的消費基礎(chǔ)設(shè)施板塊，使用外部融資杠桿的案例更普遍。4支上市項目中有2支采用了杠兩單項目的整體發(fā)行規(guī)模也較大，表明中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正在積極增厚投資回報效益，也預(yù)示著市從分派收益率角度看，收費收益權(quán)項目分派收益率往往高于不動產(chǎn)權(quán)類項目，主要由于資產(chǎn)剩余收益年限的差異。收費收益權(quán)項目由于其資產(chǎn)剩余年限短的特點，除分派收計分為兩個口徑，首發(fā)預(yù)計分派收益率指招股書公布的預(yù)計上市首年分派收益率，當(dāng)前分派收益率則由2023年實際每股派息/2024年4月30日股價得出。預(yù)計分派收益率平均約為4.5%，而2023年1月至2024其主要原因是新上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施首年預(yù)計分派收益率均為8.4%。22戴德梁行當(dāng)前分派收益率與二級市場股價波動之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。截至2024年4月30日，2當(dāng)前分派收益率平均約為4.8%，較平均首年預(yù)計分派收益率4.5%提升30bps，主要由于市場對于該類產(chǎn)品熱度相較于首發(fā)預(yù)計分派收益率4.5%提升了40bps，體現(xiàn)了工業(yè)廠房、保障性租賃住房板塊則表現(xiàn)出較強的抗風(fēng)險屬性，首發(fā)預(yù)計分派收益率與當(dāng)前分派收益率之間的差距并不顯著。而倉儲物流板塊在2023年呈現(xiàn)出較大幅度的股價下跌，雖在2024年初企穩(wěn)回升，但當(dāng)前4.8%的平均分派收益率，與首發(fā)預(yù)計分派收益率4.1%相比仍有較大生態(tài)環(huán)保和清潔能源板塊，作為新興的經(jīng)濟增長點，一直備受投資者青睞，當(dāng)前分派收益率相較于首發(fā)預(yù)計分派收受到宏觀環(huán)境變動影響更明顯，其股價也因此有較大的下10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%10.3%8.5%7.6%5.5%4.8%4.1%8.5%7.6%5.5%4.8%4.1%4.0%4.9%4.5%4.6%4.5%8.6%4.2%7.8%5.5%來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告2324戴德梁行分派收益率對比-REITsvs.10年期政4.9%4.8%3.0%4.5%0.6%3.9%來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站，戴德梁行北京估價注：中國香港、新加坡、日本REITs分派收益率為2023/12/31時點數(shù)，中國內(nèi)地不動產(chǎn)權(quán)REITs分派收益率為2024/4/30時點數(shù)，十年期政府債券收益率為2023年全年平均數(shù)加坡兩地REITs市場股價處于折價狀態(tài)，其撬動分派收益率，而海外則更常使用杠桿來提升分派收益率；三是由于中國內(nèi)地不動產(chǎn)權(quán)REITs的業(yè)態(tài)類型和海外成熟市在原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方持有比例方面，不動產(chǎn)權(quán)類項目的原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方所持有的份額約占總體許經(jīng)營權(quán)類項目這一比例達(dá)46%，反映出不動產(chǎn)權(quán)類項目發(fā)行人對于權(quán)益性融資有著更高的需求。不動產(chǎn)權(quán)類項目中的工業(yè)廠房類和倉儲物流的原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方的持有份額2024年首次發(fā)行消費類基礎(chǔ)設(shè)施的原始權(quán)益人自持比例為中國香港發(fā)行REITs項目自持比例（約在40%-50%），則根據(jù)各項目招募說明書及年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)，截至2024年4月末，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場平均原始權(quán)益人及戰(zhàn)略配售合計占比達(dá)到了70%，這一比例略高于2022年底的67%。這一方面受到高占比的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs影響；另一方面，自2023年以來，新上市項目的原始權(quán)益人持股占比均高于2022年底同類型項目的平均水平。這一趨勢側(cè)面反映出，自2023年以來，市場募集根據(jù)各項目2023年年度報告，各類型項目原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方持有份額占比與發(fā)行初期基本無變化，部分項目原始權(quán)益人在上市后采取了增持措施，這一點有助借于增強公募100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)廠房倉儲物流保障性租賃住房消費類基礎(chǔ)設(shè)施清潔能源生態(tài)環(huán)保高速來源：各項目招募說明書及2023年年度報告，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理在機構(gòu)投資人持有比例方面，中國內(nèi)地公募市場中機構(gòu)投資人持有比例相對較高，截至2023年末約為92%，而這一比例在海外成熟REITs市場大約在80%-90%。與2022年底相比，收費收益權(quán)類項目及本身具有一定抗風(fēng)險性的工業(yè)廠房、保障性租賃住房項目的機構(gòu)投資人持有比例基本不變或有小幅下降。倉儲物流板塊因個別項目基本面變動，導(dǎo)致二級市場短期震蕩，使得機構(gòu)投資人持值得關(guān)注的是，生態(tài)環(huán)保類項目個人投資人比例高于平均水平，且該比例呈上升趨勢，2023年底相較2022年底100%90%80%70%60%50%97%97%95%97%97%95%95%94%95%94%93%94%94%93%74%產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)廠房倉儲物流保障性租賃住房清潔能源2023年底機構(gòu)投資者比例2022年底機構(gòu)投資者比例來源：各項目招募說明書及2023年年度報告，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理總體來看，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募總體來看，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正展現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。隨著市的不斷優(yōu)化和政策的持續(xù)支持，公募REITs有望在推動國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化資源配置等方面發(fā)揮更加重要的作用。同時，市場也需要不斷規(guī)范和創(chuàng)新，2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告25對中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募26戴德梁行20212001200220053658401,09475845%38%30%不動產(chǎn)權(quán)類4.9%4.5%不動產(chǎn)權(quán)類0.950.900.780.360.30%0.33%0.25%0.06%工業(yè)/物流、零售、綜合、辦公、工業(yè)/綜合、辦公、工業(yè)/綜合、辦公、工業(yè)/備注：中國內(nèi)地數(shù)據(jù)截至2024年4月30日，2024年4月30日美元/離岸人民幣匯率為7.25，來源：彭博數(shù)據(jù)庫，港交所網(wǎng)站、新交所網(wǎng)站、東京證券交易所網(wǎng)站、Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理本、新加坡和中國香港三地來看，綜合、辦公、工業(yè)/物獨有的數(shù)據(jù)中心REITs以及新加坡及日本市場上的醫(yī)療健康REITs雖數(shù)量不多，但在二級市場上表現(xiàn)良好，尤其是數(shù)據(jù)中心，2023年綜合回報率高達(dá)19.4%。公寓REITs對比成熟市場，中國內(nèi)地公募REITs市場的物業(yè)類型還比酒店等擁有龐大存量的物業(yè)類型還未開放限制。此外中國內(nèi)地?fù)碛旋嫶笄叶鄻踊牡讓淤Y產(chǎn)，可以借鑒這一經(jīng)驗，拓寬物業(yè)類型，在滿足投資者多樣化的需求的同時，盤活亞洲市場經(jīng)驗表明，REITs的數(shù)量不會無限擴張，而是通過收并購項目來擴大規(guī)模。從日本發(fā)行亞洲第一支REITs經(jīng)超越中國香港市場，但從規(guī)模上對比較成熟市場有很大差距。因此中國內(nèi)地公募REITs市場在未來以通過優(yōu)化存量、擴大優(yōu)質(zhì)增量，使REITs市場業(yè)中遙遙領(lǐng)先，其分派收益率常處于中等水平。通過均衡布局不同類型的底層資產(chǎn)，能夠在復(fù)雜的經(jīng)濟市場環(huán)境中獲得相對穩(wěn)健的收益，這種風(fēng)險與收益平衡，正是多元化雅詩閣公寓信托等成功合并的案例，不僅提升了基金的管理效率和市場競爭力，更在實質(zhì)上推動了R為集中和多元化的方向發(fā)展。2023年，日本REITs市場因多資產(chǎn)類型合并而縮減了3支基金，這一變化無疑是對多元化投資策略有效性的有力印證。REITs合并能有效提升抗風(fēng)險能力，擴大規(guī)模，進(jìn)而吸引更多投資人，從而有對于中國內(nèi)地的公募REITs市場而言，目前多元化投資方多元化投資不僅能夠提升REITs的市場競爭力和抗風(fēng)險能2023亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告2728戴德梁行28戴德梁行利率是影響REITs市場的重要因素之一。根據(jù)購買政府債券及REITs產(chǎn)品來是使得利率波動收到新加坡iEdgeS-REITIndexvs新加坡十年期政府債券利率（%）1,5001,4001,3001,2001,0009003.503.002.502.001.000.50iEdgeS-REITIndex新加坡十年期政府債券新加坡三年平均十年期政府債券利率2,3002,2002,1002,0001,9001,8001,7001,6000.950.750.550.35(0.05)TSEREITIndex日本十年期政府債券日本三年平均十年期政28戴德梁行亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告亞洲不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告香港HSREITIndexvs中國香港十年期政府債券利率（%）7,5006,5005,5004,5003,5002,5004.503.502.500.50HSREITIndex中國香港十年期政府債券中國香港三年平均十年期政府債券利率5、合理利用杠桿與風(fēng)險管理在杠桿的使用上，中國內(nèi)地公募REITs市場與亞洲成熟市場相比，存在明顯差異。2023年末日本杠桿率平均對比，中國內(nèi)地公募REITs的杠桿率上限為28.57％，這使用杠桿的情況來看，截至2024年4月末，在目前已經(jīng)發(fā)行上市的36只REITs中僅8支使用外部融資杠桿，且大部分杠桿率在20%以下。這一定程度的限制了REITs市場的收益，也一定程度上導(dǎo)致了中國內(nèi)地不動產(chǎn)權(quán)公募在風(fēng)險可控的前提下，中國內(nèi)地公募REITs可以適度提升杠桿率，以利用杠桿來優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，從而增加收益。同時應(yīng)理性看待杠桿既能放大收益，也能加劇風(fēng)險的雙刃劍特性。當(dāng)然，這也提示我們市場必須建立動產(chǎn)企業(yè)合作已發(fā)行了Em