信和物業(yè)公司管理制度匯編

信和物業(yè)公司管理制度匯編第一部分物業(yè)公司組織架構(gòu)4、維修部崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)(高壓運(yùn)行)13保安員(門(mén)崗、巡邏崗)崗位職責(zé)22保安員(車(chē)管員)崗位職責(zé)24第三部分管理制度與規(guī)定辦公室制度與規(guī)定2、綠化保潔部制度與規(guī)定3、維保部制度與規(guī)定警衛(wèi)室內(nèi)務(wù)管理規(guī)定保安部服裝備品領(lǐng)用管理規(guī)定突發(fā)事件制度XX港灣能源核算管理規(guī)定倉(cāng)庫(kù)管理制度員工食堂管理規(guī)定資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度1、辦公室工作流程及標(biāo)準(zhǔn)前臺(tái)接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2、綠化保潔部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)保潔員的禮儀禮貌規(guī)范66保潔員衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)67...68綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)綠化工日常行為守則標(biāo)準(zhǔn)3、維保部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn)57...60突發(fā)事件的處理維修人員上門(mén)服務(wù)流程維修員上門(mén)服務(wù)規(guī)范保安部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn)保安員文明用語(yǔ)保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)巡檢工作流程及標(biāo)準(zhǔn)XX港灣巡檢流程XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表XX港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表XX港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表(保安員)XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表(保安員)XX港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表(保潔員)XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表(保潔員)XX港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表(維修員)XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表(維修員)XX港灣小區(qū)外線巡檢線路圖XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1XX港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2嘉豪物業(yè)管理有限公司三級(jí)巡查表我們知道，一個(gè)企業(yè)之所以能夠正常運(yùn)作，是因?yàn)楸仨氁幸惶淄暾慕M織架構(gòu)和一套切實(shí)可行的規(guī)章制度來(lái)做基礎(chǔ)，同時(shí)它也是員工日常工作中必不可缺的培訓(xùn)和指導(dǎo)教材。所以，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》(暫行本)終于編撰完成了。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對(duì)每個(gè)部門(mén)、每個(gè)崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。當(dāng)然，目前的暫行本僅僅是對(duì)XX港灣的實(shí)際工作進(jìn)行的總結(jié)和提煉，也是對(duì)前一段工作中存在不足的補(bǔ)充。物業(yè)公司組織架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理綠化保潔部維保部保安部辦公室第一條為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營(yíng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，特制定本制度；第二條本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定；第三條物業(yè)公司倡導(dǎo)員工誠(chéng)實(shí)守信，盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度，嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，從而使其個(gè)人價(jià)值得到迅速提升，盡快適應(yīng)本職工作；第四條嘉豪物業(yè)公司鼓勵(lì)各部門(mén)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步手段等提高管理和服務(wù)水平；第五條嘉豪物業(yè)公司前期運(yùn)營(yíng)由華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司監(jiān)督實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)成立后，由委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。第一部分崗位職責(zé)總經(jīng)理崗位職責(zé)副總經(jīng)理崗位職責(zé)1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)管理工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。按總經(jīng)理指示和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù)及業(yè)主投訴等；2、負(fù)責(zé)能源計(jì)量的總體控制與核算工作，并向總公司提交核算報(bào)告；3、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管維修部的日常維修及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作；4、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主滿(mǎn)意；5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查公司各部門(mén)的工作完成情況；6、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理；7、負(fù)責(zé)與對(duì)外各相關(guān)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作及公司相關(guān)項(xiàng)目的申報(bào)工作；8、完成集團(tuán)公司、總經(jīng)理授權(quán)或交辦的其他工作任務(wù)。辦公室主任崗位職責(zé)接待員崗位職責(zé)1、熟練掌握國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度，樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的思想；2、熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案；3、在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修接待工作及文檔向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；6、按照物業(yè)服務(wù)的需求，對(duì)公司勞保用品和其他維修材料進(jìn)行統(tǒng)一8、認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)；物業(yè)管理員崗位職責(zé)維修部經(jīng)理崗位職責(zé)2、負(fù)責(zé)報(bào)修工作的確認(rèn)及維修、回訪工作；3、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、住戶(hù)部分設(shè)施的安裝、維修；負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)；4、負(fù)責(zé)確保小區(qū)供暖、供水、供電正常；5、負(fù)責(zé)小區(qū)交付使用的驗(yàn)收和水電的開(kāi)通；6、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修施工中的水電管理；7、負(fù)責(zé)各類(lèi)維修工具的管理；8、負(fù)責(zé)緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等；9、負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問(wèn)題；10、負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門(mén)各班組、各崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及工作流程。(高壓運(yùn)行)電工崗位職責(zé)遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度；2、努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，做到“三熟三能”,即熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程制度；能掌握運(yùn)行狀況，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，能掌握一般的維修技能；3、嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”,杜絕違章作業(yè)；5、按時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時(shí)修理并做好記錄，必要及時(shí)匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；6、按時(shí)抄錄各儀表指示情況，及時(shí)核算當(dāng)日電量；7、按照安措反措計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行事故預(yù)想和反事故演習(xí)，并協(xié)助電業(yè)部門(mén)做好各種安全試驗(yàn)工作；維修工作。努力做好設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，確保安全運(yùn)行；9、負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；10、嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定期進(jìn)行絕保試驗(yàn)，確保處于完好使用狀態(tài)；水暖工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，服務(wù)熱情，做到維修及時(shí)，不留隱2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水供暖設(shè)施設(shè)備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，確保業(yè)主正常生活；3、按照公司制定的巡視檢查制度，認(rèn)真巡視轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時(shí)匯報(bào)，并做好相應(yīng)記錄；4、對(duì)轄區(qū)內(nèi)的自來(lái)水管、消防水管、消火栓、水龍頭、下水管、排雨管、窨井、化糞池等設(shè)備設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查管理，并及時(shí)做好維修工作，冬季做好防凍保暖5、發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)維修處理，未能及時(shí)處理要上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情況下，要及時(shí)進(jìn)行搶修；6、認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低材料消耗；7、嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，確保工具處于完好待用狀態(tài)；8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。萬(wàn)能工崗位職責(zé)1、執(zhí)行公司各項(xiàng)管理規(guī)定，服從管理，遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號(hào)，單元、戶(hù)數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)，水電設(shè)施，管線走向；3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)關(guān)于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小4、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)公用部位設(shè)施設(shè)備的巡視和保養(yǎng)；5、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)處理業(yè)主提出的各種報(bào)修要求；6、接到維修任務(wù)后按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)完成維修內(nèi)容，工作完畢即時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)，服務(wù)結(jié)束須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；8、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱9、愛(ài)護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用維修材料和工具；10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性任務(wù)。等),并組織實(shí)施。按時(shí)總結(jié)工作，及時(shí)上報(bào)工作總結(jié)和各種報(bào)1、變電所專(zhuān)責(zé)工程師(技術(shù)員)是本所技術(shù)負(fù)責(zé)人，協(xié)助所長(zhǎng)做變電所值班長(zhǎng)崗位職責(zé)變電所值班員崗位職責(zé)保安部經(jīng)理崗位職責(zé)4.處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯自動(dòng)消防系統(tǒng)設(shè)備操作及運(yùn)行正常；7.負(fù)責(zé)制定小區(qū)內(nèi)大型文體活動(dòng)的交通管理方案；8.負(fù)責(zé)制定重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案；9.負(fù)責(zé)組織本部門(mén)員工冬季掃雪、夏季防洪，落實(shí)工作責(zé)任制；保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安員(門(mén)崗)崗位職責(zé)保安員(巡邏崗)崗位職責(zé)5、巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上監(jiān)控值班員崗位職責(zé)2、不帶任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無(wú)關(guān)人員3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班4、對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班5、監(jiān)視、收聽(tīng)小區(qū)、電梯內(nèi)警鐘及對(duì)講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報(bào)告，并6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立7、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)保安員(車(chē)管員)崗位職責(zé)保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作；2、建立并完善本部門(mén)各項(xiàng)管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查及落實(shí)；3、負(fù)責(zé)綠化、保潔各項(xiàng)工作計(jì)劃的制定、落實(shí)；4、按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門(mén)人員、設(shè)備機(jī)具的保管、調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理工作；5、負(fù)責(zé)本部門(mén)各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理；6、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；7、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲(chóng)、澆灌等各項(xiàng)管理工作；8、負(fù)責(zé)本部門(mén)的各項(xiàng)節(jié)能管理工作；9、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；10、負(fù)責(zé)本部門(mén)各種資料的收集、整理、歸檔工作；11、按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門(mén)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對(duì)創(chuàng)收項(xiàng)目實(shí)施管理；12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。保潔員崗位職責(zé)4、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)(室內(nèi)、室外)設(shè)施、設(shè)備日常清潔和養(yǎng)護(hù)。1、遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理，樹(shù)立良好的服4、負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并做好記錄；5、學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能，對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和6、勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹(shù)木、花卉等行9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第二部分各崗位制度業(yè)主檔案管理規(guī)定為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶(hù)檔案信息的管理，不斷完善信息的內(nèi)容，使客戶(hù)檔案信息準(zhǔn)確、及時(shí)有效，便于開(kāi)展工作，同時(shí)確保資料的保存完好，特制定本管理規(guī)定：1、辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信息收集、管理及整理工作；2、專(zhuān)管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶(hù)建立、逐一保存，建立統(tǒng)一目錄，同時(shí)建立電子檔備份。各類(lèi)信息詳細(xì)排列，以便查閱；3、客戶(hù)信息檔案的內(nèi)容包括：業(yè)主收樓及驗(yàn)收文件、裝修文件、日常維修文件、繳費(fèi)文件、回訪處理文件及投訴建議等其他文件；4、專(zhuān)管人員須認(rèn)真填寫(xiě)各項(xiàng)記錄表，紙文檔與電子文檔同時(shí)進(jìn)行。及時(shí)跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準(zhǔn)確性；5、業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。嚴(yán)禁非相關(guān)人員查閱，以保護(hù)業(yè)主的隱私，維護(hù)公司良好形象；6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防蟲(chóng)工作；7、業(yè)主檔案永久保存，及時(shí)與業(yè)主溝通，及時(shí)變更業(yè)主信息，保證其準(zhǔn)確性。技術(shù)檔案管理規(guī)定1、在辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，檔案員負(fù)責(zé)管理施工方移交的全部工程技術(shù)方面的資料，將文件材料的積累、分類(lèi)整理和歸檔工作納入工作管理程序，列入相關(guān)部門(mén)和人員的職責(zé)范圍；2、建立工程技術(shù)檔案資料收發(fā)臺(tái)帳，加強(qiáng)資料的收發(fā)管理工作；3、工程技術(shù)檔案應(yīng)按工程項(xiàng)目和單位名稱(chēng)、配套工程、建檔時(shí)間、完檔時(shí)間等項(xiàng)目詳細(xì)建立；建設(shè)周期長(zhǎng)的工程，可根據(jù)情況階段歸檔；4、按照國(guó)家有關(guān)要求對(duì)歸檔文件材料實(shí)行分類(lèi)排序、組編檔號(hào)等方法進(jìn)行加工、整理。歸檔文件裝訂整齊、字跡工整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以文字說(shuō)明；5、及時(shí)整理在工程施工中形成的有關(guān)材料，及時(shí)辦理歸檔手續(xù)；如工作變動(dòng)，需將個(gè)人保存的材料及時(shí)移交；6、依據(jù)工程特點(diǎn)建立健全工程文件材料的管理、保管、利用、保密、鑒定等管理制度，確保檔案安全；7、按照總公司有關(guān)要求，做好工程檔案管理的登記、借閱、使用工作，并將各類(lèi)型工程檔案管理的登記結(jié)果匯總后報(bào)送總公司備案。一、門(mén)禁卡的領(lǐng)用：門(mén)禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作二、門(mén)禁卡的補(bǔ)辦：使用不當(dāng)損壞或遺失，須辦理相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)，三、門(mén)禁卡的注銷(xiāo)：1、門(mén)禁卡屬于智能IC卡，卡內(nèi)存儲(chǔ)了小區(qū)樓宇的相關(guān)信息。如遺2、因門(mén)禁卡遺失未及時(shí)辦理注銷(xiāo)手續(xù)引起的后果，由領(lǐng)用人全部3、領(lǐng)用人因離職等原因不再使用時(shí)，需上交所領(lǐng)用門(mén)禁卡，辦公4、禁止將本人所使用的門(mén)禁卡轉(zhuǎn)借他人使用，以避免造成不必要5、門(mén)禁卡請(qǐng)勿彎折、水浸或接近磁場(chǎng)，因此造成的門(mén)禁卡損壞由勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定2、遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門(mén)、各工種工作性質(zhì)和勞動(dòng)條件，發(fā)給不同的勞動(dòng)保護(hù)用品，勞保用品不得移3、發(fā)放勞保用品必須落實(shí)執(zhí)行領(lǐng)用、保管和發(fā)放制度，嚴(yán)格按規(guī)定4、對(duì)消耗品實(shí)行按需采購(gòu)，節(jié)約領(lǐng)用；5、非消耗品采用交舊領(lǐng)新制，更換非消耗品(如筆、手套、刷子等)6、對(duì)勞保用品進(jìn)行規(guī)范堆放，標(biāo)識(shí)清楚，定期清掃與整理；并采取8、物品的領(lǐng)用、發(fā)放，須按“先進(jìn)先出，計(jì)劃供應(yīng)，節(jié)約用料”的空置房管理制度港灣的空置房得到規(guī)范管理，保證房態(tài)信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，并維護(hù)其正常的功能，特制定本管理制度。1、小區(qū)的空置房鑰匙由物業(yè)公司辦公室統(tǒng)一保管和管理，按鑰匙管理規(guī)定進(jìn)行管理和保存；2、由辦公室隨時(shí)提供空置房的房號(hào)，及相關(guān)資料的核對(duì)、修改，編制小區(qū)空置房號(hào)統(tǒng)計(jì)表，并派專(zhuān)人對(duì)空置房的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽檢；3、保潔人員專(zhuān)人負(fù)責(zé)定期對(duì)空置房?jī)?nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行清掃；4、維修人員負(fù)責(zé)對(duì)房?jī)?nèi)設(shè)施完好情況進(jìn)行檢查并修繕(如檢查室內(nèi)水、電、氣等設(shè)施的狀況),并填寫(xiě)空置房檢查記錄表，相關(guān)記錄及時(shí)遞交辦公室保存；5、供暖試運(yùn)行時(shí)，維保部派員負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)空置房進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并在空置房檢查記錄表予以記6、如在檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)，各部門(mén)檢查人員應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)處理；員工食堂管理規(guī)定保安員交接班制度2、接班人須提前20分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，3、接班班長(zhǎng)正點(diǎn)組織全班人員集合講解注意事項(xiàng)，然后列隊(duì)到各自4、交接班時(shí)，交班人必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況，向接班6、交接班必須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況不得超時(shí)接班。1、接班人員須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人2、禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。交接班時(shí)如發(fā)生事故，未辦理手續(xù)前仍由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員在交班值班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理。一般在交班前三十分鐘停止正(5)設(shè)備檢修，試驗(yàn)情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號(hào)5、交班時(shí)由交班值班長(zhǎng)向接班值班長(zhǎng)及全體值班員做全面交6、交接檢查后、雙方值班長(zhǎng)應(yīng)在運(yùn)行記錄簿上簽字，并與變電所設(shè)備巡回檢查制度1、值班人員對(duì)運(yùn)行和備用(包括附屬)設(shè)備及周?chē)h(huán)境，按運(yùn)變電所設(shè)備驗(yàn)收制度2、設(shè)備驗(yàn)收應(yīng)按部頒和上級(jí)主管部門(mén)制定的有關(guān)規(guī)程規(guī)定和3、在施工過(guò)程中，需要中間驗(yàn)收時(shí)，變電所負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專(zhuān)4、大、小修、預(yù)試、繼電保護(hù)、儀表校驗(yàn)后，由修試人員將情況記入專(zhuān)業(yè)記錄簿中，并注明是否可以投入運(yùn)行，確認(rèn)5、驗(yàn)收的設(shè)備個(gè)別項(xiàng)目未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而又急需投入運(yùn)行變電所設(shè)備缺陷管理制度1、在額定條件下運(yùn)行或備用的設(shè)備上，發(fā)生了影響安全的異?，F(xiàn)象或達(dá)不到一類(lèi)設(shè)備條件的問(wèn)題，均叫做設(shè)備缺陷。4、設(shè)備缺陷無(wú)論消除與否均應(yīng)由值班員記入設(shè)備缺陷記錄變電所保衛(wèi)及防火制度能源核算管理規(guī)定每月末早8時(shí)開(kāi)始，能源核算人員與維修人員共同抄寫(xiě)每月末早8時(shí)開(kāi)始，能源核算人員與維修人員共同抄寫(xiě)維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定3、維修人員更換勞保用品(保潔用品除外),一律實(shí)行“以舊換新”5、勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付(有特殊安裝和搶修工作可酌情處理);工絕緣膠鞋(解放式)每年一7、臨時(shí)性勞保用品(如口罩、面罩、頭罩)根據(jù)實(shí)際工作情況，維修機(jī)具的管理規(guī)定1、維保部對(duì)專(zhuān)用維修工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，所有工具丟失由使用人負(fù)2、建立健全工具管理檔案，實(shí)行工具報(bào)損制度；所有工具建賬管理，3、各維修人員根據(jù)實(shí)際工作需要，配備個(gè)人常用工具及公用工具。個(gè)4、所有工具必須正確使用、妥善保管，特別是電動(dòng)工具必須正確、合5、大件工具(如電焊機(jī)、剪草機(jī)、疏通機(jī)等)在使用后應(yīng)立即擦拭干6、所有工具堅(jiān)持交舊領(lǐng)新的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊工具，7、專(zhuān)業(yè)工具使用未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用，較大型的專(zhuān)業(yè)工具應(yīng)隨用隨領(lǐng)，用后即時(shí)歸還，須添置新工具須提出申請(qǐng)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方8、建立嚴(yán)格的工具報(bào)損制度，按照損壞原因、申購(gòu)、采購(gòu)、領(lǐng)取的程序進(jìn)行；在工作中損壞的工具應(yīng)填寫(xiě)報(bào)損單，同時(shí)將損壞的工具交維修材料申報(bào)制度1、部門(mén)經(jīng)理須在每月25日之前根據(jù)下月檢修計(jì)劃，擬定出購(gòu)入材料申3、為了加快流動(dòng)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，采購(gòu)人員須本著零庫(kù)存的原則，盡維修材料保管領(lǐng)用制度倉(cāng)庫(kù)管理制度查明原因迅速上報(bào)；5、物品入庫(kù)時(shí)，保管員必須和辦公室指派的專(zhuān)人同時(shí)清點(diǎn)，確認(rèn)入庫(kù)物品的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)等，雙方簽字確認(rèn)后方可入庫(kù)；6、物品出庫(kù)時(shí)，保管員必須核對(duì)領(lǐng)用人(或借用人)的權(quán)限并辦理相關(guān)領(lǐng)用(或借用)手續(xù)，每月15日前將物品存儲(chǔ)情況報(bào)辦公室，根據(jù)實(shí)際情況變更物品總賬；7、物品清點(diǎn)盤(pán)查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)查明原因并查明原因，如短缺或需報(bào)廢處理的物品，必須按公司制定的《關(guān)于資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度》處理，嚴(yán)禁擅自調(diào)整。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問(wèn)題(如超期、受潮、損壞等),需立即以書(shū)面形式向上級(jí)報(bào)告；8、所有庫(kù)存物品均由物業(yè)公司辦公室組織，進(jìn)行一年一度的物品盤(pán)點(diǎn)，以確保賬物的準(zhǔn)確性。關(guān)于資產(chǎn)(物資)報(bào)廢管理制度為了加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)和各類(lèi)物資的管理，特制定報(bào)廢管理制度。1、對(duì)于已達(dá)到使用壽命的資產(chǎn)和物資，如已失去原設(shè)計(jì)使用價(jià)值，但可轉(zhuǎn)化為它用，要充分利用它的剩余價(jià)值；2、對(duì)于已無(wú)剩余使用價(jià)值的，如再使用將要影響到安全或浪費(fèi)能源、影響形象等，即可辦理報(bào)廢；3、對(duì)于設(shè)備設(shè)施的報(bào)廢須由維保部提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)；4、對(duì)于各類(lèi)工具的報(bào)廢，由使用部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)；5、對(duì)于勞保物品的報(bào)廢，由相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)辦公室核定后，6、對(duì)于其他各類(lèi)庫(kù)存物資的報(bào)廢，由保管員提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)；7、經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的報(bào)廢資產(chǎn)和物資，由辦公室組織相關(guān)人員到現(xiàn)8、作為廢品被收購(gòu)的，其收入款項(xiàng)要及時(shí)、如數(shù)上交財(cái)務(wù)部；9、對(duì)于已按程序報(bào)廢的資產(chǎn)和物資等，保管員要及時(shí)做賬務(wù)抵消處第三部分工作流程及標(biāo)準(zhǔn)前臺(tái)接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、上崗前按規(guī)定著工裝，服裝整潔并佩戴胸卡；頭發(fā)梳理整齊，不二、業(yè)主來(lái)訪時(shí)應(yīng)站立服務(wù)，站姿端正，保持自然親切的微笑，工作時(shí)間不得隨意離崗；三、受理投訴時(shí)禮貌周到，耐心解答。見(jiàn)到業(yè)主主動(dòng)打招呼，語(yǔ)言規(guī)范、清晰，對(duì)疑難問(wèn)題不推諉，做到一視同仁。如遇繁忙，需請(qǐng)業(yè)主稍等、諒解，務(wù)求提供周到、細(xì)致的服務(wù)；四、對(duì)業(yè)主應(yīng)主動(dòng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為；五、接聽(tīng)電話時(shí)語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)、清晰，態(tài)度和藹、親切，服務(wù)快捷、準(zhǔn)確。對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)，并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音，修繕后迅速回訪，作好記錄；六、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得回避；七、接待工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。八、做好各項(xiàng)(入住、裝修、保修等)記錄，各項(xiàng)工作清楚、準(zhǔn)確、處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn)一、處理業(yè)主投訴由辦公室人員完成，接待人員接到業(yè)主投訴(電當(dāng)時(shí)解答處理的，應(yīng)首先向業(yè)主表示歉意，并在業(yè)主投訴登記表中做好登記，以積極的態(tài)度對(duì)待業(yè)主的投訴；二、業(yè)主可能通過(guò)不同的渠道來(lái)表達(dá)投訴內(nèi)容，但都應(yīng)匯總到前臺(tái)接待處，由辦公室人員主持協(xié)調(diào)，安排處理。屬正常服務(wù)要求，由接待員填寫(xiě)維修單派發(fā)給有關(guān)部門(mén)限期解決，如確實(shí)是由我方人員的工作失誤，或是由于第三方原因造成的投訴，則應(yīng)報(bào)總經(jīng)理后，派發(fā)給相關(guān)部門(mén)調(diào)查處理，最后由接待員向業(yè)主解釋?zhuān)蝗⒏鶕?jù)業(yè)主所投訴的事項(xiàng)做好業(yè)務(wù)分類(lèi)，并立即對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)處理投訴的工作流程1、開(kāi)通投訴專(zhuān)線電話(2569000);1、您好!請(qǐng)問(wèn)我們能為您做些什么?保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn)6.上班人員必須提前20分鐘到崗位，做好交接班手續(xù)，不得遲到9.對(duì)待業(yè)主要有理有節(jié)，熱情解答業(yè)主提出的各種問(wèn)題，特別是夜班保安員文明用語(yǔ)保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)5.不隨地吐痰、亂丟雜物；在崗時(shí)不準(zhǔn)哼歌、吹口哨、聽(tīng)收(錄)機(jī)、保安員隊(duì)列規(guī)定2.在執(zhí)勤過(guò)程中，要求兩人并肩，三人成列，執(zhí)勤人員精神飽滿(mǎn)，保設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn)墻)所屬電氣設(shè)備設(shè)施；3.名仕莊園會(huì)所、別墅區(qū)等范圍(中央水系除外)所屬電氣設(shè)備設(shè)施；(1)單日A.XX12、13、18、20#樓內(nèi)外區(qū)域(包括鄰近景觀區(qū)、道路、門(mén)崗)(2)雙日專(zhuān)業(yè)(土建、安保、環(huán)衛(wèi)等)范圍內(nèi)容。發(fā)現(xiàn)異常情況，要及時(shí)向有關(guān)突發(fā)事件的處理1.緊急情況下，將調(diào)動(dòng)公司一切必要的資源，處理后進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總2.突發(fā)重大事件處理過(guò)程中涉及本公司以外的人和事，統(tǒng)一由公3.突發(fā)重大事件的事發(fā)報(bào)告、請(qǐng)示過(guò)程及事后處理結(jié)果報(bào)告，統(tǒng)4、具體事例1)刑事案件：①物業(yè)公司接到此類(lèi)情況報(bào)告，可迅速通知保安部及相關(guān)人員立即②協(xié)助業(yè)主報(bào)警。報(bào)警電話：110;同時(shí)，立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)；③積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)搜集嫌疑人數(shù)、年齡、2)煤氣泄露：①?lài)?yán)禁在泄露現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)或使用門(mén)鈴、電話等一切可能冒③接報(bào)后及時(shí)通知煤氣公司，物業(yè)維修人員應(yīng)迅速關(guān)閉煤氣總閥或4)業(yè)主突發(fā)疾?。孩诮訄?bào)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件時(shí)，立即報(bào)警并協(xié)助維護(hù)秩③若系由觸電事故，應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物(如干燥的木桿、⑤若系設(shè)備故障或設(shè)施損壞引發(fā)傷亡事故，立即通知總經(jīng)理到場(chǎng)，⑥若系小區(qū)內(nèi)交通肇事引起傷亡事故，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員三、根據(jù)業(yè)主所投訴的事項(xiàng)做好業(yè)務(wù)分類(lèi)，并立即對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)維修人員上門(mén)服務(wù)流程為使維修人員為業(yè)主提供的服務(wù)，能夠達(dá)到有序化、標(biāo)準(zhǔn)一、上門(mén)服務(wù)前應(yīng)首先與業(yè)主取得聯(lián)系，確定登門(mén)時(shí)間；二、按時(shí)登門(mén)，如業(yè)主不在家則應(yīng)在明顯位置將留言貼好，寫(xiě)好聯(lián)系電話，預(yù)約下一次上門(mén)維修時(shí)間；三、在維修過(guò)程中應(yīng)注意保護(hù)業(yè)主家中的環(huán)境衛(wèi)生，因工作造成環(huán)境污染時(shí)，工作完成后應(yīng)立即擦拭打掃干凈；四、完成維修工作后，應(yīng)及時(shí)上報(bào)辦公室作好記錄，由辦公室對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，詢(xún)問(wèn)維修后情況；五、禮貌地向用戶(hù)道別，使用文明用語(yǔ)，如以后您需要我們服務(wù)，請(qǐng)電話聯(lián)系等；六、出門(mén)時(shí)要面向業(yè)主退出，輕輕關(guān)門(mén)即可。維修員上門(mén)服務(wù)規(guī)范一.工作時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩帶工作卡，帶好墊布、鞋套，維修所需要用的工具和材料。進(jìn)門(mén)后穿上鞋套，將墊布擺放在合適的位置，把材料和工具放在墊布上，開(kāi)始維二.上門(mén)維修時(shí)要嚴(yán)格按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進(jìn)入業(yè)主家時(shí)要主動(dòng)向業(yè)主通報(bào)姓名；三、語(yǔ)言規(guī)范，多用禮貌用語(yǔ)，語(yǔ)言流利，耐心解答業(yè)主的問(wèn)題，嚴(yán)禁說(shuō)臟話；四、文明用語(yǔ)：進(jìn)門(mén)語(yǔ)：您好，我是嘉豪物業(yè)的維修人員；因故遲到或?qū)τ斜г沟挠脩?hù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)道歉，“非常抱歉，讓您久等了”;詢(xún)問(wèn)語(yǔ)：“請(qǐng)問(wèn)您家的***有什么問(wèn)題，需要我們提供服務(wù)?！苯忉屨Z(yǔ)(維修范圍內(nèi)):“按照規(guī)定這屬于***的責(zé)任，費(fèi)用應(yīng)由***負(fù)責(zé)?！背鼍S修范圍或收費(fèi)的：“您家的***出現(xiàn)的問(wèn)題，已超出了維修服務(wù)的范圍，因此，應(yīng)該收費(fèi)維修?！蔽?、服務(wù)禁用語(yǔ)：非職權(quán)范圍能解決的問(wèn)題，決不能說(shuō)“我們不管”,非服務(wù)范圍出現(xiàn)的問(wèn)題，絕不能說(shuō)“跟我們沒(méi)關(guān)系”,自己業(yè)務(wù)能力不能解決的問(wèn)題，絕不能說(shuō)“沒(méi)辦法解決”保潔員的禮儀禮貌規(guī)范保潔員衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)4、玻璃窗(玻璃、窗框、窗臺(tái)):明凈、光潔。5、各種設(shè)施外表(如大堂前臺(tái)、廣告牌、信箱、消防栓箱等):外表6、樓梯(所管轄區(qū)域內(nèi)的樓梯):無(wú)灰塵，無(wú)雜物。8、門(mén)(各衛(wèi)生區(qū)域內(nèi)的門(mén)):干凈，無(wú)灰塵、污痕。9、電梯轎廂內(nèi)衛(wèi)生(墻、地面、門(mén)、天花板):外表干凈，無(wú)污痕、樓外區(qū)域衛(wèi)生綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)要求1園林綠化喬木1、修剪：集中修剪一年一到二次，小范圍內(nèi)隨時(shí)修剪；2、澆水：不干旱不澆水；3、施肥：一年2次，春、秋季各一次；4-10月份每月一次，有蟲(chóng)害時(shí)隨時(shí)噴藥；2.病蟲(chóng)枝、蔭枝、下垂枝、下緣線下的萌蘗枝及干枯枝葉要及時(shí)剪除(1分)3.修剪時(shí)按操作規(guī)程進(jìn)行，留茬不超過(guò)3cm(1分)4.肥料要埋施，切忌肥料裸露(1分)5.樹(shù)枝不觸到建筑物或影響車(chē)輛、行人(1分)6.樹(shù)基直徑1米范圍內(nèi)無(wú)雜草(1分)蟲(chóng)害5%以下(1分)8.無(wú)長(zhǎng)度超過(guò)15cm的枯枝，無(wú)枯葉(1分)9.植株生長(zhǎng)健康，黃葉少于1%;生長(zhǎng)健康，枯黃葉3%以下(1分)10.樹(shù)木無(wú)缺株，無(wú)死樹(shù)(2分)11.植株開(kāi)頭自然，無(wú)外力作用的傾斜(1分)12.澆水時(shí)，不將泥土沖到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面(1分)22木本灌木木本灌木1、修剪：a、一般花木徒長(zhǎng)枝不超過(guò)20公天一次；3、施肥：一年2次，春、秋季各一次，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)增加或減4、病蟲(chóng)害防治：時(shí)隨時(shí)噴藥；5、補(bǔ)植：一個(gè)月完成。2.植株整齊一致(2分)3.常年開(kāi)花植物一年三季適時(shí)開(kāi)花(1分)4.花壇輪廓清晰，無(wú)殘缺；缺株裸露面積不超過(guò)30×30cm(2分)5.花謝后及時(shí)將殘花殘枝剪去(1分)30cm;生長(zhǎng)較慢樹(shù)新長(zhǎng)枝不超過(guò)15cm(2分)7.植物生長(zhǎng)不影響車(chē)輛和行人(1分)下，蟲(chóng)害5%以下(1分)10.植株修剪符合要求，造型優(yōu)美(1分)11.黃葉少于2%;枯黃葉3%以下(1分)路牙、路面(1分)31、修剪：一年23、施肥：一年11.植株整齊一致，疏密均勻(2分)2.常年開(kāi)花植物一年三季適時(shí)開(kāi)花(2分)30×30cm(2分)4.花謝后及時(shí)將殘花殘枝剪去(2分)5.花壇修剪平整，無(wú)碎葉(2分)草本灌木4-10月份每月一次，有蟲(chóng)害時(shí)隨時(shí)噴藥；5、補(bǔ)植：一周(需申購(gòu)苗木的15天)。6.植物基座無(wú)垃圾、石塊等廢棄物，無(wú)雜草(1分)7.發(fā)生病蟲(chóng)害，最嚴(yán)重的危害率在5%以下；病害8%以下，蟲(chóng)害5%以下(1分)8.黃葉小于1%;枯黃葉3%以下(2分)牙、路面(1分)4綠籬1、修剪：a、一般花木徒長(zhǎng)枝不超過(guò)20公分；b、大面積有蓓蕾時(shí)不修剪；3、施肥：一年2次，春、秋季各一次，特殊情況除外；4-10月份每月一次，有蟲(chóng)害時(shí)隨時(shí)噴藥；5、補(bǔ)植：一個(gè)月完成。1.下部光禿不不超過(guò)30%;植株整齊一致(1分)3.無(wú)斷層；缺株裸露面積不超過(guò)30×30cm(1分)4.花壇修剪平整，無(wú)碎葉，速生樹(shù)種新長(zhǎng)枝不超過(guò)30cm;生長(zhǎng)較慢的樹(shù)種新長(zhǎng)枝不超過(guò)15cm(1分)塊等廢棄物，無(wú)雜草(0.5分)6.發(fā)生病蟲(chóng)危害，最嚴(yán)重的危害在5%以下；病害8%以下，蟲(chóng)害5%以下(1分)7.植株修剪符合要求，造型優(yōu)美；黃葉少于1%;枯黃葉3%以下(1分)牙、路面(0.5分)5球類(lèi)1、修剪：一月一次；5—10月生長(zhǎng)期一月二花謝后及時(shí)將殘花殘枝剪去(1分)2.無(wú)殘缺，無(wú)死樹(shù)(1分)2、澆水：3-5天；3、施肥：一年2次(春、秋各一次);4-10月份每月一次，有蟲(chóng)害時(shí)隨時(shí)噴藥；新長(zhǎng)枝不超過(guò)15cm;生長(zhǎng)較慢的樹(shù)種新長(zhǎng)枝不超過(guò)10cm(1分)塊等廢棄物，無(wú)雜草(1分)5.發(fā)生病蟲(chóng)害，最嚴(yán)重的單株危害在5%以下；病害8%以下，蟲(chóng)害5%以下(1分)6.單株黃葉少于1%;枯黃葉3%以下(1分)牙、路面(0.5分)6草坪1、修剪：20-25天2、澆水：10天一次，草坪修剪后澆水一次；3、施肥：一年4次(每季一春、夏季每月一次，秋、冬季按實(shí)際情1.四季常綠，覆蓋率達(dá)98%以上(樹(shù)陰下的草皮允許適當(dāng)稀疏)(1分)2.無(wú)廢棄物，無(wú)垃圾石塊，雜草率低于3%(1分)3.草皮平整，無(wú)下陷、無(wú)坑洼積水(1分)4.葉色濃綠，無(wú)枯黃葉；枯黃葉3%以下(1分)5.適時(shí)修剪，草的高度一致，邊緣整齊(1分)6.高度控制：5—8cm