房屋管理系統(tǒng)操作手冊

廣州市國土資源和房屋管理局

新版房屋管理系統(tǒng)操作手冊

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〉

廣州華南資訊科技有限公司

二QO八年八月

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吳忱2008年8月1日V1.0初次編寫本文

新版房屋管理系統(tǒng)操作手冊（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

目錄

第一章引言....................................................................5

1.1編寫目的.................................................................5

1.2適用對象.................................................................5

1.3系統(tǒng)運行環(huán)境.............................................................5

第二章系統(tǒng)簡介................................................................6

2.1概述.....................................................................6

2.2系統(tǒng)使用前的準備工作.....................................................7

2.3系統(tǒng)基本操作.............................................................7

2.3.1如何登陸房屋管理系統(tǒng).........................................................7

2.3.2系統(tǒng)操作界面簡介.............................................................8

2.3.3系統(tǒng)菜單簡介.................................................................8

第三章操作指南................................................................10

3.1案件網(wǎng)上申請及案件受理前的準備工作......................................10

3.1.1如何進行案件申請？..........................................................10

3.1.2如何找回未填寫完畢的案件？..................................................10

3.1.3如何撤銷已提交案件？........................................................11

3.1.4如何重新提交被退回的案件？..................................................11

3.1.5如何知道案件是否已受理還是辦結？............................................11

3.1.6案件提交以后前往窗口交件還需做哪些準備工作？................................12

3.2項目概況及資質(zhì)證書管理..................................................12

3.2.1開發(fā)商信息備案..............................................................13

業(yè)務須知...............................................................13

操作指引...............................................................13

3.2.2開發(fā)商資質(zhì)證書..............................................................14

業(yè)務須知...............................................................14

操作指引...............................................................14

3.2.3國有土地證及用地批準書......................................................15

業(yè)務須知...............................................................15

操作指引...............................................................16

3.2.4土地出讓合同................................................................17

業(yè)務須知...............................................................17

3.242操作指引...............................................................17

3.2.5建設工程規(guī)劃許可證..........................................................20

業(yè)務須知...............................................................20

操作指引...............................................................20

第1頁

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3.2.6工程施工許可證..............................................................22

業(yè)務須知...............................................................22

操作指引...............................................................22

3.2.7工程施工合同................................................................23

業(yè)務須知...............................................................23

操作指引...............................................................24

3.2.8規(guī)劃驗收合格證..............................................................24

業(yè)務須知...............................................................24

操作指引...............................................................25

3.2.9項目概況申報................................................................26

業(yè)務須知...............................................................26

操作指引...............................................................27

3.2.10項目規(guī)劃變更...............................................................34

業(yè)務須知...............................................................34

操作指引...............................................................35

3.3預售許可證管理................................................................36

3.3.1預售證核發(fā)..................................................................36

業(yè)務須知...............................................................36

操作指弓I.......................................................................................................................................37

3.3.2預售證變更..................................................................40

業(yè)務須知..............................................................40

3.322操作指引...............................................................41

3.4預售款監(jiān)控管理................................................................43

3.4.1預售款劃撥..................................................................43

業(yè)務須知..............................................................43

操作指引..............................................................44

3.4.2監(jiān)控帳戶變更、注銷..........................................................47

業(yè)務須知...............................................................47

操作指引..............................................................47

3.5在建工程抵押（含涂銷、轉(zhuǎn)移、變更等）........................................47

3.5.1在建工程抵押權設定登記......................................................47

業(yè)務須知...............................................................47

操作指引..............................................................48

3.5.2在建工程抵押權轉(zhuǎn)移登記......................................................53

業(yè)務須知...............................................................53

操作指引...............................................................54

3.5.3在建工程抵押權變更登記......................................................58

業(yè)務須知...............................................................58

第2頁

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操作指引..............................................................59

3.5.4在建工程抵押權注銷登記.....................................................62

業(yè)務須知...............................................................62

操作指引...............................................................63

3.6網(wǎng)上簽約和合同模板管理等.....................................................67

3.6.1合同模板管理...............................................................67

業(yè)務須知...............................................................67

操作指引...............................................................67

3.6.2網(wǎng)上簽約（期房合同）........................................................68

業(yè)務須知...............................................................68

操作指引...............................................................69

3.6.3網(wǎng)上簽約（現(xiàn)房合同）........................................................75

業(yè)務須知...............................................................75

操作指引...............................................................75

3.6.4修改合同....................................................................76

業(yè)務須知...............................................................76

操作指引...............................................................76

3.6.5重新打印正式合同............................................................76

業(yè)務須知...............................................................76

操作指引...............................................................76

3.7合同預告登記及商品房買賣合同退房手續(xù)等......................................77

3.7.1預購商品房預告登記..........................................................77

業(yè)務須知...............................................................77

操作指引...............................................................78

3.7.2預購商品房抵押權預告登記....................................................81

業(yè)務須知...............................................................81

操作指引...............................................................81

3.7.3預購商品房注銷登記..........................................................84

業(yè)務須知...............................................................84

操作指引...............................................................85

3.7.4商品房買賣合同退房登記......................................................87

業(yè)務須知...............................................................87

操作指引...............................................................88

3.8初始登記及過戶................................................................88

3.8.1初始登記（也稱大確權）......................................................88

業(yè)務須知...............................................................88

操作指引（僅初始登記）.................................................89

3.8.2過戶........................................................................94

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業(yè)務須知...............................................................94

操作指引（增量房轉(zhuǎn)移登記）.............................................95

操作指引（征收補償?shù)怯洠?..............................................98

操作指引（單方面申請繕證登記）.........................................98

第四章常見問題解答..........................................................100

第五章附件..................................................................101

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第一章引言

1.1編寫目的

為確保廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠更好的使用新版廣州市房屋管理系統(tǒng)，本手冊將采用圖

文結合的方式逐一進行說明。

新版廣州市房屋管理系統(tǒng)是廣州市國土資源和房屋管理局在2005年7月投入使用的房

屋管理系統(tǒng)的基礎上進行升級完善的一套網(wǎng)上業(yè)務申報系統(tǒng)，它主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進

行商品房網(wǎng)上交易以及相關房地產(chǎn)交易登記業(yè)務等多個方面，提供一個業(yè)務申報與審核的網(wǎng)

上操作平臺，同時也進一步規(guī)范了商品房交易市場的管理。

1.2適用對象

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)代理等公司中，負責商品房預售、現(xiàn)售以及房地產(chǎn)交易登記

業(yè)務的相關從業(yè)人員。

1.3系統(tǒng)運行環(huán)境

為確保您能夠順利使用本系統(tǒng)，請參照以下要求配置系統(tǒng)運行環(huán)境:

—網(wǎng)絡環(huán)境：

單機連接至互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡帶寬不低于？？

——硬件環(huán)境：（不低于以下配置）

CPU：1GHzRAM：512M硬盤：20G

----軟件環(huán)境：

操作系統(tǒng)：Windows98/2000/XP等。

瀏覽器：InternetExplorer6.0以上。

一一其他要求：

IE瀏覽器設置要求：？？？

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第二章系統(tǒng)簡介

2.1概述

新版房屋管理系統(tǒng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分主要是指:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行網(wǎng)上業(yè)

務申報、網(wǎng)上簽約售樓以及房地產(chǎn)項目的基本管理三部分內(nèi)容。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房所需要經(jīng)歷的各個開發(fā)階段，大致可分為四個階段：項

目申報階段、預售階段、增量房階段和存量房階段（詳見下圖）。下面我們將對每個階段中

的業(yè)務逐一講解其網(wǎng)上申請時的注意事項。

（填報項目基本、

佰息及樓盤表，項

房

目

地

申

產(chǎn)

開回遷房審核

報

發(fā)

階

企

業(yè)

段

rt管房審核

預

售

階

段

協(xié)

網(wǎng)上簽約

預售證變更在建工程抵押

（預隹）助

司

法

執(zhí)

增

行

量

房

存

量

房

圖3-2-1房地產(chǎn)開發(fā)階段示意圖

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2.2系統(tǒng)使用前的準備工作

在使用本系統(tǒng)前，請用戶做好如下準備工作：

第一步辦理電子密鑰。企業(yè)在使用本系統(tǒng)之前，應提前前往廣東省電子商務中心

辦理電子密鑰。

第二步開通系統(tǒng)帳戶。持已辦理的電子密鑰，前往廣州市房管局信息中心辦理房

屋管理系統(tǒng)用戶及組織機構的注冊手續(xù)。

上述兩步具體辦理流程詳見：《？？？》

2.3系統(tǒng)基本操作

2.3.1如何登陸房屋管理系統(tǒng)

系統(tǒng)登陸網(wǎng)址：http:〃￡4c.laho.￡

操作步驟：

?首先，插入電子密鑰（Key）至電腦USB口。（關于電子密鑰的辦理方法請參見""）

?打開IE瀏覽器，并在地址欄中輸入系統(tǒng)網(wǎng)址，見下圖2-1。

?房屋管理系統(tǒng)登陸界面（見圖2-2）,輸入用戶名、密碼，點擊［登錄］即可。

說明：用戶成功登陸系統(tǒng)后，系統(tǒng)會根據(jù)用戶的權限來限制用戶的操作范圍。

此火。▼|^|http://g4cJ?xn|Q轉(zhuǎn)到小接

滾動公

房屋管理系統(tǒng)入口

戶名

用地區(qū)簽約套數(shù)簽約面積均價成交金額

碼

密

型

類.全市0000

統(tǒng)計日期：2005-C

、登錄x取消

圖2-1陽光家緣網(wǎng)站的系統(tǒng)入口

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?廣州市房屋管理系統(tǒng)

用尸名：xuys

?SB：???

邈」SS

圖2-2房屋管理系統(tǒng)登陸界面

2.3.2系統(tǒng)操作界面簡介

一般情況下，本系統(tǒng)的操作界面主要是由以下三個區(qū)域構成：（見下圖）

?系統(tǒng)功能菜單區(qū)（上方）：合同管理、網(wǎng)上申請、管理、組織選擇。點擊不同

的功能菜單項，打開不同的業(yè)務菜單列表。

?系統(tǒng)業(yè)務菜單區(qū)（左邊）：依據(jù)所選的功能菜單項的不同，顯示不同的業(yè)務菜

單列表。

?業(yè)務操作區(qū)（右邊）：本區(qū)是使用者進行查詢、顯示或錄入信息等具體操作事

務的區(qū)域。

圖2-3系統(tǒng)界面概述

2.3.3系統(tǒng)菜單簡介

用戶成功登陸系統(tǒng)后，具有全部權限的用戶則可以看到如下菜單內(nèi)容。特別說明：如果

使用者在實際操作過程中無法看到下述內(nèi)容中的部分菜單，是由于用戶未獲得相應的授權所

用肉的。.

——案件管理

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一一案件申請：各項商品房預售、房地產(chǎn)交易登記業(yè)務的網(wǎng)上申請入口。

一一待處理案件：在此可以看到未正式提交的案件、被退回修改的案件以及已提交

但未正式受理的案件。

——已受理案件：在此可以看到己經(jīng)被正式受理的案件記錄。

——已辦結案件：在此可以看到己經(jīng)辦結的案件記錄。

一一項目管理

一一開發(fā)商信息備案：在此維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息，如：地址、工商營業(yè)

執(zhí)照等信息。

一一開發(fā)商資質(zhì)證書：在此新增、修改、刪除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資質(zhì)證書記錄。

一一國有土地證：在此新增、修改、刪除國有土地證記錄。

一一用地批準書：在此新增、修改、刪除用地批準書記錄。

一一土地出讓合同：在此新增、修改、刪除土地出讓合同記錄。

一一建設工程規(guī)劃許可證：在此新增、修改、刪除建設工程規(guī)劃許可證記錄。

一一工程施工合同：在此新增、修改、刪除工程施工合同記錄。

——竣工規(guī)劃驗收合格證：在此新增、修改、刪除竣工規(guī)劃驗收合格證記錄。

——項目概況：可在此查看本企業(yè)名下所有已經(jīng)通過房管局審核的項目概況記錄。

一一網(wǎng)上簽約：

一一網(wǎng)上簽約：在此進入網(wǎng)上樓盤明細表后，再進行網(wǎng)上簽約（含預售、現(xiàn)售商品

房買賣合同）。

一一重新打印正式合同：在此進入后，輸入合同編號、購房密碼后可重新打印正式

合同。

一一模板管理：在此可以新增、修改、刪除網(wǎng)上簽約時所需要的預定制模版。

一一合同查詢：在此可以通過合同編號，快速查詢正式合同。

一一退出：退出房屋管理系統(tǒng)，回到系統(tǒng)登錄界面。

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第三章操作指南

3.1案件網(wǎng)上申請及案件受理前的準備工作

3.1.1如何進行案件申請?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的網(wǎng)上申請的操作入口統(tǒng)一在：案件管理一一案件申請。（詳見圖

3-1-1）?

圖3-1-1

3.1.2如何找回未填寫完畢的案件?

當用戶在進行案件申請的過程中中途退出案件，但是案件信息還未全部填寫，用戶可以

通過“案件管理一一待處理案件”中的“未提交案件”找回該案件，詳見圖3-1-2。

同時，用戶可以在此刪除未提交的案件，注意：此處刪除案件后將不能再找回案件了。

隹捷方式：

缺省▼首頁退出

案件管理首頁->案件管理->桁處理案件

一案件申請語選擇案件類型未提交案件

一將娜r案例

巨巍案祎

，未提交案件

、.已辦結案件

業(yè)務和灰房地坐落創(chuàng)建人包函間狀態(tài)

“對外發(fā)函N唱

NP0906500025預隹證核發(fā)柯云路78號（樓班地址）許案盛2008-09-06

項目管理

_HP0906500024項目抵況申報-許案盛2008-09-06

二KP09055QQ023硼商品府預告登記-鄒萬杰2008-09-05

合同管理

二KP0905500022項目概況申報-鄒萬杰2008-09-05

盤用茨展-HP0904500021項目概況申報-洋案盛2008-09-04

0HPO9O46OOO2O項目概況申報-許案盛2008-09-04

0HPO9O45OOO19項目概況申報xd￡?d￡asd￡*z￡許案盛2008-09-04

HP0904500018項目概況申報-許案盛2008-09-04

每頁顯示20條記錄共有8條圮錄1頁當前是第1頁上頁下頁瓣J第頁匣］

刪除

圖3-1-2

第10頁

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3.1.3如何撤銷已提交案件?

當用戶發(fā)現(xiàn)已經(jīng)提交的案件存在問題想見案件撤回修改，則可以通過“案件管理一一待

處理案件”的“已提交案件”找回該案件，詳見圖3-1-3。

用戶選中需要撤回的案件記錄，點擊［撤銷］即可，撤銷成功的案件可以在“未提交案件”

中找到。

快行方K：

首多退出|

案件管理首頁->案件合理->待處理案件

案件申請

待處理案件

已受理案件

?已辦結案件

對外發(fā)函

【頁目管理

合同管理

常用鏈接

圖3-1-3

3.1.4如何重新提交被退回的案件?

當案件已正式受理審核，但被局內(nèi)工作人員退回修改，則可以通過“案件管理一一待處

理案件”的“被退回案件”找到該案件，詳見圖3-1-4。

圖3-L4

3.1.5如何知道案件是否已受理還是辦結？

用戶可以通過“案件管理一一已受理案件”和“案件管理一一已辦結案件”看到案件是

否已經(jīng)受理或辦結，詳見圖3-1-5和圖3-1-6。

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快捷方式：

城省、首頁退出;

案件管理百頁->案件莒理->巳辦結案件

W案件中請，語俟入直詢條件查詢

待處理案件

案件編號INP號：一

已受理案件

,記蘇格案件

..疝市爰畝??案件列表

明目管理案件編號NP號業(yè)務仲類提交人提交時間案件伏態(tài)

FV080904500018HP0904500016預購商品房預告登記許案盛2006-09-04族

合同管理FV080904500017HP0904S00015預售證核發(fā)許案盛2008-09-04融

FV080904500016MP0904S00014項目概況申報許案盛2008-09-04轉(zhuǎn)案

常用鏈接每頁顯示20條記錄共有3條記錄1頁當翦是第1頁上頁下頁翻到第頁

圖3-1-5

快捷方K：

缺省、首不：艮匕

案件管理苜頁->案件節(jié)理->esasff

案件申語

待處理案件

它受理案件

己辦嘉案很

V對外亥由

8同管理

常用隆接

圖3-1-6

3.1.6案件提交以后前往窗口交件還需做哪些準備工作？

對于所有的網(wǎng)上申請的案件，在前往窗口交件之前都必須先打印出《網(wǎng)上預受理回

執(zhí)》，該材料是網(wǎng)上申請案件在案件受理時的必備材料。

對于每個業(yè)務種類在案件受理時所需的材料清單，請咨詢？？？？？？？？？？

3.2項目概況及資質(zhì)證書管理

項目概況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應用本系統(tǒng)的基礎，所謂［項目概況］主要包括如下內(nèi)

容：項目基本信息、開發(fā)商信息及資質(zhì)證書、國土證信息、土地出讓合同、建設工程規(guī)劃許

可證、施工許可證、竣工驗收合格證以及樓盤明細表等8類信息。

只有在完成項目概況申報業(yè)務審核后，才可以開始后續(xù)業(yè)務的辦理，如：在建工程抵押、

預售證申請、網(wǎng)上簽約售樓、初始登記等。同時，為避免后續(xù)業(yè)務的辦理過程中出現(xiàn)不必要

的錯誤，請各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對本項業(yè)務特別重視，務必嚴格按照系統(tǒng)要求錄入每項數(shù)據(jù)。

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3.2.1開發(fā)商信息備案

業(yè)務須知

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在注冊系統(tǒng)用戶后，在開展各項業(yè)務之前必須先應該錄入房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)的基本信息，其中主要包括：企業(yè)名稱、法人代表、工商營業(yè)執(zhí)照信息等。

注意事項：

1.該部分信息將會被項目概況、預售證、網(wǎng)上簽約等多項業(yè)務調(diào)用，請用戶務必認真

填寫。

3.2.1.2操作指引

操作入口：項目管理一一開發(fā)商信息備案

操作步驟:

首真->目管理->開發(fā)商信且備案

圖3-2-1

圖3-2-2

第一步在界面（圖3-2-1）中填寫所有數(shù)據(jù)項，然后點擊［保存］。

第13頁

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第二步在界面（圖3-2-1）中點擊［編輯法定代表人］,彈出窗口（如：圖3-2-2）,填寫

相應的數(shù)據(jù)［保存］即可?

3.2.2開發(fā)商資質(zhì)證書

業(yè)務須知

開發(fā)商資質(zhì)證書是每個企業(yè)錄入一份資質(zhì)記錄，當企業(yè)年檢時獲取了新的資質(zhì)證書需要

前往房管局申請更新證書。

注意事項：

1、判斷標準：證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”的，則表示該證書記錄已經(jīng)隨項目概況

通過房管局審核。

2、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，則不可以進行修改或刪除；證書記錄的有效狀

態(tài)為“無效”時，則可以進行修改或刪除。

3、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，如需要修改證書信息，則需要直接前往房管局

（部門：？？？）申請修改。

4、同一證書記錄可以在多個項目概況中被引用。

3.2.2.2操作指引

操作入口：項目管理——開發(fā)資質(zhì)證書

操作步驟：

圖3-2-3

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圖3-2-4

新增證書：

在界面（圖3-2-3）點擊［新增］進入界面（圖3-2-4）,錄入所有數(shù)據(jù)項后點擊［保存］

即可。

修改證書：

在（圖3-2-3）中，選中需要修改的記錄，點擊［修改］后進入界面（圖3-2-4）,修改

相應的數(shù)據(jù)項后點擊［保存］即可。

刪除證書:

在（圖3-2-3）中，選中需要刪除的記錄，點擊［刪除］即可。

3.2.3國有土地證及用地批準書

業(yè)務須知

企業(yè)在項目概況申報之前就將國土證、用地批準書的信息錄入到系統(tǒng)中，以便在作項目

概況申報或項目規(guī)劃變更業(yè)務時直接選擇對應的證書記錄。

注意事項：

1、判斷標準：證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”的，則表示該證書記錄已經(jīng)隨項目概況

通過房管局審核。

2、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，則不可以進行修改或刪除；證書記錄的有效狀

態(tài)為“無效”時，則可以進行修改或刪除。

3、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，如需要修改證書信息，則需要直接前往房管局

（部門：@@@@@@）申請修改。

4、同一證書記錄可以在多個項目概況中被引用。

第15頁

新版房屋管理系統(tǒng)操作手冊（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

323.2操作指引

操作入口：項目管理一一國有土地證或用地批準書

操作步驟：

圖3-2-5

圖3-2-6

新增證書：

在界面（圖3-2-5）中，點擊［新增］進入界面（如圖3-2-6）,錄入所有數(shù)據(jù)項后點擊

［保存］即可。

修改證書：

在界面（圖3-2-5）中，選中需要修改的記錄，點擊［修改］后進入界面（圖3-2-6）,

修改相應的數(shù)據(jù)項后點擊［保存］即可；

刪除證書：

在界面（圖3-2-5）中，選中需要刪除的記錄，點擊［刪除］即可。

說明：用地批準書的具體操作步驟請參見國有土地證的操作步驟。

第16頁

新版房屋管理系統(tǒng)操作手冊（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

3.2.4土地出讓合同

業(yè)務須知

企業(yè)在項目概況申報之前就可將土地出讓合同的信息錄入到系統(tǒng)中，以便在作項目概況

申報或項目規(guī)劃變更業(yè)務時直接選擇對應的證書記錄。

注意事項：

1、判斷標準：證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”的，則表示該證書記錄已經(jīng)隨項目概況

通過房管局審核。

2、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，則不可以進行修改或刪除；證書記錄的有效狀

態(tài)為“無效”時，則可以進行修改或刪除。

3、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時，如需要修改證書信息，則需要直接前往房管局

（部門：@@@@@@）申請修改。

4、同一證書記錄可以在多個項目概況中被引用。

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