居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對(duì)策

摘要：城市中居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作，是消防安全管理中的重點(diǎn)與難點(diǎn)，隨著居民小區(qū)的進(jìn)步和發(fā)展，怎樣完善與提升居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司在消防安全管理中的功能就顯得尤為重要了。文章主要針對(duì)居民小區(qū)物業(yè)的消防安全管理現(xiàn)狀與對(duì)策展開深入剖析。關(guān)鍵詞：居民小區(qū);物業(yè);消防安全管理;現(xiàn)狀;對(duì)策我國(guó)城市化建設(shè)快速發(fā)展，城市規(guī)劃中也在持續(xù)拆舊建新，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。伴隨我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)居民小區(qū)物業(yè)與服務(wù)水平提出了新的要求，所以實(shí)現(xiàn)更有效的管理與運(yùn)營(yíng)是一個(gè)不可避免的實(shí)際問(wèn)題。居民小區(qū)物業(yè)的消防安全關(guān)乎千家萬(wàn)戶，影響著整個(gè)居民小區(qū)火災(zāi)形勢(shì)，消防安全管理工作已成為物業(yè)的一項(xiàng)主要工作。在當(dāng)今安全至上的小區(qū)環(huán)境里，已日益凸顯了其必要性。所以，文章主要對(duì)居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對(duì)策。一、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀（一）重視管控忽略消防安全性居民小區(qū)物業(yè)管理單位在具體實(shí)施的各種活動(dòng)當(dāng)中，不能把消防安全管理放到日常工作中去，過(guò)度的重視消防器材設(shè)施的管控防盜，往往忽視了消防安全。因?yàn)?，很多的物業(yè)都無(wú)法積極地把這兩項(xiàng)工作放在一起處理，在管控的時(shí)候也總是無(wú)法等同分析，個(gè)別居民小區(qū)物業(yè)為了防止消防器材的丟失，將消防器材箱和消防設(shè)備用房門鎖閉。甚至，還有時(shí)候?yàn)榉乐顾耸褂孟浪矗霈F(xiàn)將其中的供水等設(shè)施切斷，將消防設(shè)施全部拆除，此時(shí)就導(dǎo)致許多的不良問(wèn)題出現(xiàn)。（二）物業(yè)管理工作人員素質(zhì)有待提高在平時(shí)的消防監(jiān)督檢查中，我們可以看到，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)工作人員并不是固定的，而且大多都并未接受過(guò)專業(yè)的訓(xùn)練，而相應(yīng)的機(jī)構(gòu)也并未制訂管理制度進(jìn)行監(jiān)管。再者，有些物業(yè)管理工作人員因?yàn)槟昙o(jì)偏大、文化水平較低、信息接受能力差，不能對(duì)出現(xiàn)的火災(zāi)信息進(jìn)行積極分析，從而無(wú)法察覺(jué)到出現(xiàn)的消防隱患，這也往往會(huì)使小火釀成大災(zāi)。（三）消防宣傳教育力量不足問(wèn)題突出居民小區(qū)業(yè)主們?nèi)狈彝ビ没鹩秒娤嚓P(guān)方面的安全知識(shí)。因此，違規(guī)用火以及超負(fù)荷供電現(xiàn)象十分普遍，導(dǎo)致家庭火災(zāi)事故日益頻發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)科技的高速發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)群眾對(duì)物質(zhì)生活的要求越來(lái)越高，許多具有較大功耗和能源的家庭電子設(shè)備被大規(guī)模運(yùn)用，并且不少業(yè)主們?cè)谘b修時(shí)對(duì)于家庭電子設(shè)備中的能耗并不熟悉，功率過(guò)大容易造成線路超負(fù)荷，進(jìn)而導(dǎo)致火災(zāi)事故。（四）日?；馂?zāi)隱患查處整治困難當(dāng)前，由于社會(huì)總體上消防工作意識(shí)淡漠，對(duì)消防安全的關(guān)注程度不足。所以，如果出現(xiàn)火災(zāi)隱患，整改時(shí)必須由多個(gè)單位共同協(xié)調(diào)，而修復(fù)資金有時(shí)又必須由多個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)。同時(shí)，因?yàn)閭€(gè)人經(jīng)濟(jì)情況與社會(huì)消防安全意識(shí)差異，盡管有的單位很樂(lè)意承受，但也有的單位卻不愿承擔(dān)，從而出現(xiàn)了很難修復(fù)的局面。因此，出現(xiàn)了隱患整改困難。在進(jìn)行查處工作時(shí)，由于各所有權(quán)單位之間互相推諉，消防管理執(zhí)法工作不易實(shí)施到底，導(dǎo)致小區(qū)消防安全管理發(fā)展不平衡。二、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題（一）消防管理不能執(zhí)行部分物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人消防工作責(zé)任意識(shí)較差，對(duì)消防管理工作缺乏重視，消防工作責(zé)任也沒(méi)有落到實(shí)處。部分多產(chǎn)權(quán)單位之間，使用權(quán)又相互交織，易造成在管理工作上互相拈輕怕重，在費(fèi)用投入上互相推諉扯皮，責(zé)任不落實(shí)，導(dǎo)致消防器材的配備與維修責(zé)任不落實(shí)，在管理工作方面出現(xiàn)了很大問(wèn)題。（二）消防設(shè)施停用損毀部分物業(yè)公司為降低經(jīng)費(fèi)支出，沒(méi)有委派專門的消防維保單位對(duì)消防裝備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修，導(dǎo)致消防器材過(guò)質(zhì)保期后無(wú)人管理維修，部分破損的消防裝備沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行更換。有部分居民小區(qū)，尤其是配套的沿街店面，業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間盜用消防栓水，導(dǎo)致物業(yè)公司水耗大幅增加，在監(jiān)管失效的情形下直接關(guān)閉消防用水。（三）疏散道路占用鎖閉在建筑中，居民小區(qū)區(qū)域中一般均會(huì)有兩個(gè)以上的安全出口。在實(shí)際管理工作中，為了精簡(jiǎn)保安工作人員，保安進(jìn)出的小門會(huì)永久性鎖閉，或?yàn)槌浞挚紤]防盜鎖閉了一個(gè)或部分的出入口。現(xiàn)今，由于私家車數(shù)量越來(lái)越多，小區(qū)內(nèi)的車輛停放位置也不夠，私家車長(zhǎng)時(shí)間占據(jù)消防車道情況嚴(yán)重。沿街商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中的業(yè)主為最大化擴(kuò)大商鋪面積，在疏散道路內(nèi)設(shè)有小庫(kù)房、雜物間等。（四）功能更改增大隱患沿街的商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在租賃或售賣后，物業(yè)擅自改變使用功能，常存在設(shè)有夾層、廚房、倉(cāng)儲(chǔ)、更改樓層設(shè)置樣式、拆毀部門消防設(shè)施、大規(guī)模采用高易燃可爆性裝飾建筑材料、采用液化石油氣等各種隱患問(wèn)題。部分居民小區(qū)將自行車庫(kù)改為倉(cāng)儲(chǔ)及其他用途;也有在建筑設(shè)計(jì)為非機(jī)動(dòng)車庫(kù)的區(qū)域，大規(guī)模的停放私家車，增大了火災(zāi)負(fù)荷。（五）物業(yè)退場(chǎng)無(wú)人管理部分居民小區(qū)的物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)收繳困難，或者物業(yè)公司無(wú)法保持正常的盈利狀況時(shí)，選擇了整體退出。在一般情形下，物業(yè)公司整體退出后將由業(yè)主委員會(huì)代管，但因?yàn)槲瘑T會(huì)任務(wù)繁重，缺乏專門管理人員，以及管理費(fèi)用沒(méi)有保證等因素，從而導(dǎo)致住宅居民小區(qū)的消防物業(yè)也就基本陷入了無(wú)人代管狀況。三、造成居民小區(qū)消防安全管理問(wèn)題的原因（一）物業(yè)管理水平不高由于沒(méi)有長(zhǎng)時(shí)間的管理工作經(jīng)驗(yàn)積淀，承擔(dān)消防管理工作的工作人員專業(yè)素養(yǎng)水平不高、流動(dòng)性也很大，往往無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整治新出現(xiàn)的火災(zāi)隱患;對(duì)已出現(xiàn)的火災(zāi)隱患在上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)層后，往往沒(méi)有物業(yè)公司的關(guān)注，長(zhǎng)此以往消防相關(guān)設(shè)施也就無(wú)人監(jiān)督;在不少居民小區(qū)中設(shè)立的業(yè)主大會(huì)，也基本流于形式化，對(duì)消防安全管理工作的實(shí)際狀況也沒(méi)有有效認(rèn)識(shí)和監(jiān)管，以至物業(yè)公司也從源頭上都沒(méi)有重視。（二）業(yè)主消防工作意識(shí)不強(qiáng)不少業(yè)主，對(duì)進(jìn)行消防管理的目的和重要性缺乏清楚了解，對(duì)“只投入、不產(chǎn)出”的消防工作具有相當(dāng)程度的抵觸心態(tài)，最終對(duì)消防安全管理產(chǎn)生了僥幸心理。物業(yè)公司在平時(shí)的消防管理工作中時(shí)常無(wú)法取得業(yè)主代表的支持與理解。由于業(yè)主代表對(duì)生活用水、用電、煤氣等的關(guān)注遠(yuǎn)超過(guò)了消防，因此在繳納有關(guān)的消防管理費(fèi)用以及更新消防器材配套上時(shí)常無(wú)法取得共同統(tǒng)一看法，同時(shí)業(yè)主代表的自我管理維護(hù)意識(shí)也淡薄，在多一事不如少一事等觀念的影響下，并未投入到消防管理工作當(dāng)中。（三）政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管力量不足物業(yè)公司都依賴于政府主管部門的消防執(zhí)法檢查，不檢查不自查，不督促不整治，全部處在一個(gè)被動(dòng)式的狀態(tài)進(jìn)行管理工作，這就要求政府各機(jī)構(gòu)更多的支持和監(jiān)管。消防機(jī)關(guān)由于監(jiān)管的重點(diǎn)和方法，再加上人員的配備不夠等因素，無(wú)法對(duì)居民小區(qū)進(jìn)行太多的高效監(jiān)管，就算出現(xiàn)了問(wèn)題也只是要求物業(yè)公司督促處理，更無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、物業(yè)、其他關(guān)系人等相互間復(fù)雜的利益糾葛之中，導(dǎo)致了在具體問(wèn)題上各部門的干涉與管控都變得表面化，對(duì)具體隱患問(wèn)題也無(wú)法進(jìn)行高效整治。四、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對(duì)策（一）明確居民小區(qū)物業(yè)消防技術(shù)監(jiān)督管理的各自職責(zé)《中華人民共和國(guó)消防法》第十八條，明確指出社區(qū)物業(yè)管理單位職責(zé)，我國(guó)早已從立法層次上賦給了物業(yè)管理服務(wù)公司在社會(huì)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作中應(yīng)該履行的消防安全監(jiān)督管理職責(zé)，并最大限度降低火災(zāi)事故的發(fā)生率，已把居民小區(qū)消防安全管理工作責(zé)任落實(shí)到了每一家物業(yè)管理服務(wù)單位，而物業(yè)管理單位也要把消防職責(zé)層層分解，并確定好各個(gè)工作人員的職責(zé)。首先，要確定居民小區(qū)物業(yè)的主管部門，從目前的實(shí)際狀況和未來(lái)發(fā)展看，居民小區(qū)物業(yè)消防管理工作應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律文件規(guī)定明晰其管轄主體和管理責(zé)任，同時(shí)按照網(wǎng)格化消防管理工作的有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)也必須承擔(dān)管轄負(fù)責(zé)，并逐步細(xì)化有關(guān)管理工作的失職、瀆職和負(fù)責(zé)等規(guī)定。其次，物業(yè)管理單位的行政管理機(jī)關(guān)，在市場(chǎng)準(zhǔn)入、星級(jí)評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)增加有關(guān)消防設(shè)施維修管理的職業(yè)資格條件和工作人員數(shù)量規(guī)定，以確定物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理范圍內(nèi)履行的責(zé)任。最后，是確定建筑單位、物業(yè)公司、物業(yè)三方負(fù)責(zé)，職能部門應(yīng)當(dāng)建立制式合同，在遵守規(guī)章制度、人員保護(hù)、消防設(shè)施維護(hù)、修繕資金辦理等環(huán)節(jié)逐步加以分級(jí)和細(xì)化。（二）加大對(duì)各職能部門消防管理的監(jiān)管力度派出所應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)單位落實(shí)消防監(jiān)督管理責(zé)任的監(jiān)督，并依法定期督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)單位落實(shí)消防安全監(jiān)督管理工作。對(duì)設(shè)置了消防器材設(shè)備的居民小區(qū)，在房屋交付時(shí)，指導(dǎo)房屋開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位及時(shí)向業(yè)主出具裝修等消防安全須知，支持住戶建立形式多樣的互助小組，協(xié)助建立滅火救援疏散預(yù)案并組織小區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行火災(zāi)逃生自救演練等。職能部門尤其是消防部門要做好對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作，把沿街商業(yè)以及設(shè)置有自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)備的居民小區(qū)，作為一、二類消防安全檢查重點(diǎn)單元加以管理，并確保相應(yīng)的檢查頻率和檢驗(yàn)質(zhì)量，對(duì)違規(guī)操作的物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)予以管理。同時(shí)，要及時(shí)健全有關(guān)物業(yè)消防管理的消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并充分應(yīng)用到實(shí)際工作中。（三）提升小區(qū)物業(yè)消防工作管理能力和業(yè)主消防工作意識(shí)要對(duì)物業(yè)公司的消防工作負(fù)責(zé)人和消防工作管理人定期開展培訓(xùn)，居民小區(qū)內(nèi)的管理者均須經(jīng)過(guò)消防管理主管部門技術(shù)培訓(xùn)獲得執(zhí)業(yè)資質(zhì)，使他們能夠有效地對(duì)企業(yè)消防安全管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，可對(duì)城鎮(zhèn)居民小區(qū)的自動(dòng)消防設(shè)施裝置進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。要在居民小區(qū)內(nèi)深入開展消防知識(shí)宣教工作，把消防知識(shí)宣教融合到社會(huì)文明之中，如設(shè)置消防知識(shí)宣傳櫥窗、派發(fā)消防知識(shí)宣傳單、合理設(shè)置消防知識(shí)“三提示”標(biāo)志等，有條件的還可設(shè)立消防知識(shí)教育體驗(yàn)室和組建消防知識(shí)宣傳隊(duì)等，以提高小區(qū)消防安全宣傳教育活動(dòng)的廣泛性。物業(yè)服務(wù)單位的專（兼）職消防工作管理者應(yīng)具備必要的防災(zāi)滅火知識(shí)，了解《消防法》和有關(guān)規(guī)章制度;消防控制室的作業(yè)人員，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)國(guó)家消防技術(shù)行政部門的教育訓(xùn)練后持證上崗，并具有現(xiàn)代消防技能方面的基本知識(shí)、熟練掌握現(xiàn)代消防器材的基本操作方法。（四）加大居民小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，大力提升消防安全管控能力城市規(guī)劃發(fā)展、老城區(qū)改建和居民區(qū)建設(shè)都要與城市消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，已建成交付使用的居民小區(qū)必須嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)城市消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，消防驗(yàn)收合格并達(dá)標(biāo)。對(duì)短期內(nèi)還沒(méi)有發(fā)展和改造的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)接合部的老城區(qū)、棚戶區(qū)的居民小區(qū)要增加消防投資，建立社會(huì)居民普遍參與的群防群治自動(dòng)消防模式，切實(shí)建立“社會(huì)是咱家，消防靠大伙”的良好管理氛圍，必要時(shí)在部分沒(méi)有物業(yè)管理的居民小區(qū)，也可利用社區(qū)警務(wù)室設(shè)置社區(qū)消防業(yè)務(wù)站點(diǎn)，并選出一位思想覺(jué)悟高、熱情公益性工作、社會(huì)責(zé)任感高的業(yè)主，確定為專（兼）職消防安全管理員，并配有最基本的滅火器材，隨時(shí)受理群眾的求助。（五）全面加強(qiáng)消防宣傳培訓(xùn)教育，營(yíng)造良好的消防安全管理氛圍物業(yè)管理單位要做好對(duì)居民區(qū)內(nèi)的消防安全宣傳教育工作，通過(guò)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)消防工作宣傳單、消防工作動(dòng)畫，并運(yùn)用社會(huì)思想文化建設(shè)站、樓宇電視節(jié)目和播音等技術(shù)手段進(jìn)行消防宣傳教育。通過(guò)建設(shè)居民小區(qū)內(nèi)消防工作管理文明建設(shè)活動(dòng)陣地來(lái)傳播初期火災(zāi)撲救以及人員逃生、安全撤離等基本消防知識(shí)，使業(yè)主意識(shí)到消防安全的重要性，進(jìn)而建立“人人關(guān)注消防工作、家家都重視消防工作”的良好氛圍。居民小區(qū)物業(yè)管理公司要嚴(yán)格遵照《消防法》《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等相關(guān)制度，建立并完善消防安全管