第六章-房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理【學(xué)習(xí)目的】第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)與投標(biāo)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與監(jiān)理第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收【復(fù)習(xí)思考題】【技能訓(xùn)練】學(xué)習(xí)目的通過本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們熟悉建設(shè)工程招標(biāo)的方式，掌握招標(biāo)與投標(biāo)的程序；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理的相關(guān)內(nèi)容；掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目

的招標(biāo)與投標(biāo)一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的分類1．全過程招標(biāo)投標(biāo)2．材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)3．工程施工招標(biāo)投標(biāo)4．勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)二、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建及開工審批手續(xù)的辦理(一)報建程序(二)工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容(三)申領(lǐng)建筑工程施工許可證三、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)的含義（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中所涉及的招標(biāo)投標(biāo)（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)方式1．公開招標(biāo)2．邀請招標(biāo)四、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工招投標(biāo)(一)招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。1．招標(biāo)過程中的決策活動2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作3．招標(biāo)工作小組組成人員(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工招標(biāo)的程序第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與監(jiān)理

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理的工作內(nèi)容1．開發(fā)建設(shè)用地2．開發(fā)建設(shè)的法定手續(xù)3．合同文件的準(zhǔn)備4．承包商的選擇5．現(xiàn)場監(jiān)督6．施工階段7．項目竣工驗收階段8．對項目管理隊伍的管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的項目管理1．選擇施工階段的監(jiān)理單位2．指定駐工地代表(或指定履行建設(shè)工程施工合同的代表)3．對施工階段的質(zhì)量、投資、進度目標(biāo)進行論證4．進行加工材料、設(shè)備的訂購5．履行建設(shè)工程施工合同中規(guī)定的甲方的權(quán)利和義務(wù)6．監(jiān)督工程建設(shè)監(jiān)理單位履行施工階段的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同7．根據(jù)資金使用計劃，進一步籌措建設(shè)資金8．處理工程建設(shè)中重大問題9．做好項目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作10．處理好索賠與被索賠中的有關(guān)事項11．按照建設(shè)工程施工合同的規(guī)定支付工程款12．組織項目的竣工驗收三、建設(shè)工程進度控制（一）影響項目進度的因素分析人的因素；技術(shù)因素；材料設(shè)備與構(gòu)配件因素；施工機械設(shè)備因素；資金因素；水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素；政治、經(jīng)濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等（二）項目進度管理措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理措施四、建設(shè)工程質(zhì)量控制1．施工質(zhì)量控制的主要內(nèi)容2．質(zhì)量控制的主要途徑和方法3．施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段五、建設(shè)工程的成本控制1．項目成本管理的概念2．開發(fā)項目成本管理的主要內(nèi)容六、開發(fā)項目合同和技術(shù)資料管理1、合同管理2、項目技術(shù)資料管理七、開發(fā)商對監(jiān)理的管理1．監(jiān)理招標(biāo)2．監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)化管理的內(nèi)容3．監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)化管理的要求4．監(jiān)理合同的履行管理第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收一、竣工驗收應(yīng)滿足的條件1．完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。2．施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。3．對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理材料，并提出工程質(zhì)量評估報告。4．勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通享書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。5．有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。6．有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。7．建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。8．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。9．城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認(rèn)可文件。10．有消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。11．建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。二、竣工驗收的依據(jù)經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致。三、竣工驗收的程序1．工程完工后，施工單位向開發(fā)企業(yè)提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。2．開發(fā)企業(yè)收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。3．開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。4．開發(fā)企業(yè)組織工程竣工驗收，必須完成以下內(nèi)容：建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；實地查驗工程質(zhì)量；對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。5．開發(fā)企業(yè)在驗收后14天內(nèi)給予認(rèn)可或者提出修改意見。竣工驗收合格的工程可辦理工程移交手續(xù)，承包商不再承擔(dān)工程保管責(zé)任。需要進行局部修改的部分，按照驗收意見進行修改并按責(zé)任的原因承擔(dān)相應(yīng)的費用。6．工程竣工驗收一次通過的，承包商提交驗收報告的日期為工程的實際竣工日期。工程按照開發(fā)企業(yè)要求修改后通過竣工驗收的，以承包人修改后的提請驗收日期作為實際竣工日期。7．開發(fā)企業(yè)收到承包商提交的竣工驗收報告后28天內(nèi)不組織驗收或者驗收后14天內(nèi)無修改意見的，視為驗收報告被認(rèn)可。從第29天開始，承包商不再承擔(dān)工程保管和其他一切意外責(zé)任。8．開發(fā)企業(yè)向工程驗收備案機關(guān)領(lǐng)取和填寫房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表，工程驗收合格之后，持驗收單位和驗收人簽章認(rèn)可的備案表、有關(guān)工程竣工驗收審查記錄表格，并附規(guī)定提交的工程竣工驗收備案的文件辦理備案手續(xù)。四、竣工驗收的工作階段單項工程竣工驗收綜合驗收五、竣工結(jié)算工程竣工驗收報告經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后，承包商應(yīng)向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。六、編制竣工檔案技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。復(fù)習(xí)思考題1、招標(biāo)投標(biāo)的概念是什么？有幾種招標(biāo)方式？主要程序有哪些？2、開發(fā)項目管理的主