房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及改革

房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及改革

摘要：

房產(chǎn)稅是許多國家地方財(cái)政的重要收入來源之一。我國自分稅制改革以來，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴土地出讓金收入，形成有中國特色的“土地財(cái)政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢所趨。從近幾年中央有關(guān)房產(chǎn)稅的表述以及“十二五”規(guī)劃可以看出，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和開征，其主旨不是為降房價(jià)或樓市調(diào)控，而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)方面的一項(xiàng)有力的制度建設(shè)措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅、改革方向、改進(jìn)措施

一、引言

1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。然而由于各種原因，房產(chǎn)稅從頒布之日起，對居住性房產(chǎn)和非商業(yè)用途的商業(yè)房產(chǎn)一直沒有征收，處于空轉(zhuǎn)狀態(tài)。2010年9月29日，國家出臺了包括貸款、稅費(fèi)等一系列調(diào)控政策，同時(shí)中央媒體首次明確透露了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)即將啟動的消息。

改革開放以來，我國已基本上建成市場經(jīng)濟(jì)體制，經(jīng)濟(jì)取得了巨大的發(fā)展，物資豐富，房地產(chǎn)市場也得到極大的發(fā)展，許多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房價(jià)迅速上漲，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品。在這種變化下，為了使房產(chǎn)稅充分發(fā)揮為地方政府提供穩(wěn)定收入來源、抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)等作用，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅是必然趨勢。

二、房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，不論是作為地方財(cái)政收入的重要支柱稅源，還是作為將房地產(chǎn)資本利得再分配的重要手段，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著至關(guān)重要的意義。

房產(chǎn)稅有助于地方財(cái)政收入的增加，輔助地方政府完成地方財(cái)政轉(zhuǎn)型

2、房產(chǎn)稅是改善民生，縮短貧富差距的重要手段

3、房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要調(diào)控手段三、我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，從1986年10月1

日開始實(shí)施。雖然從規(guī)模上看房產(chǎn)稅一直都是一個(gè)小稅種，但20余年來，特別是20世紀(jì)90年代中后期以來房產(chǎn)稅收入的規(guī)模擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期稅收總額的擴(kuò)張程度，房產(chǎn)稅收入在小稅種中排序僅次于個(gè)人所得稅和印花稅，而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。從20世紀(jì)90年代中期開始，房產(chǎn)稅收入呈現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢，在稅收結(jié)構(gòu)中的地位也有所抬升。由于我國經(jīng)濟(jì)體制改革使原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生了巨大變化，房產(chǎn)稅稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾也日益突出，不僅難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的要求和發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，同時(shí)還嚴(yán)重影響地方政府組織財(cái)政收入的能力。

2011年1月27日，上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房和“三無人員”新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅。在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。稅基為交易價(jià)格的70%，稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。這些入庫的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)。

四、當(dāng)前我國房產(chǎn)稅存在的問題

需求和投機(jī)性住房需求都會構(gòu)成不同程度的打壓，因此減少了需求，降低了房產(chǎn)的投資熱情，價(jià)格會隨之下降。三是征收房產(chǎn)稅后能夠引導(dǎo)人們改變居住方式，如以租代購，也能夠降低對住房的需求從而導(dǎo)致價(jià)格下降。六、房產(chǎn)稅的改革

“十二五”期間我國要以“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則推進(jìn)稅制改革，同時(shí)要鞏固和完善與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相匹配的分稅分級財(cái)政體制，因此，建議房產(chǎn)稅改革的基本思路是：1、拓寬征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制確立時(shí)的背景是市場經(jīng)濟(jì)起步階段的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局和制度環(huán)境。因而房產(chǎn)稅范圍很窄，這極大地抑制了房產(chǎn)稅收入的增長。從區(qū)域角度看，現(xiàn)在可考慮把農(nóng)村的房產(chǎn)也納入征稅范圍。是否據(jù)實(shí)對所有自建和購入房產(chǎn)征稅，由省級政府根據(jù)具體情況自行確定。從納稅人結(jié)構(gòu)角度看，2011年已經(jīng)把試點(diǎn)城市自有居住用房納入征稅范圍，條件成熟后我們應(yīng)將試點(diǎn)推廣。另一方面事業(yè)單位的性質(zhì)又長期界定不清，大部分事業(yè)單位腳踩兩條船，既依賴財(cái)政資金，又從市場上獲取收入。改革開放以來大部分事業(yè)單位都進(jìn)行了改革。其中很多已轉(zhuǎn)為獨(dú)立的經(jīng)營單位，這些單位的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有者就是本單位，此外一些享受財(cái)政補(bǔ)助的事業(yè)單位也擁有了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。從理論上講，財(cái)產(chǎn)稅就是要對財(cái)產(chǎn)課稅，特別是不動產(chǎn)，各類擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者自然都要被列入納稅人范圍。國家有必要通過房產(chǎn)稅課征這種方式采調(diào)節(jié)既定分配格局。

2、合并計(jì)稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分兩類：一是從價(jià)計(jì)征；二是從租計(jì)征?，F(xiàn)在可考慮統(tǒng)一合并為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對此可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。實(shí)行從價(jià)計(jì)征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。顯然，改革是必然的。以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)牽涉到的核心問題是如何計(jì)算房產(chǎn)現(xiàn)值。我們認(rèn)為應(yīng)委托社會中介機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)則對房產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評估。評估時(shí)要考慮級差地租、建筑材料價(jià)格、折舊等因素。參考國際經(jīng)驗(yàn)，評估可3-5年進(jìn)行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。采用房屋市場價(jià)作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，可以消除房屋市場價(jià)和計(jì)稅余值差額過大的問題，也可以消除采用兩種不同計(jì)稅依據(jù)造成的不公平社會現(xiàn)象。

3、實(shí)行超額累進(jìn)稅率

當(dāng)前房產(chǎn)稅稅制實(shí)行全國統(tǒng)一稅率。未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。國家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際狀況選擇不同的房產(chǎn)稅稅率。從低到高制定不同層級，對應(yīng)不同稅率。在充分考慮到各個(gè)地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎(chǔ)上，切實(shí)發(fā)揮好房產(chǎn)稅抑制房屋數(shù)量、控制房地產(chǎn)市場過度發(fā)展的作用。根據(jù)住房擁有量的不同，征收房產(chǎn)稅。這樣的規(guī)定可很好地抑制房價(jià)的高漲現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。

4、建立房地產(chǎn)法律制度體系，

考慮到當(dāng)前我國住房市場現(xiàn)狀之外，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開征還因?yàn)榉珊同F(xiàn)實(shí)操作上的障礙。解決問題辦法之一就是要是建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合(行情

專區(qū))改革，做到有法可依。開征房產(chǎn)稅需要做好以下幾點(diǎn)：首先是房產(chǎn)登記制度，必須有一個(gè)信息平臺，清楚知道市民的住房信息情況；其次要有房產(chǎn)評估機(jī)制；第三要有房產(chǎn)爭端的仲裁機(jī)制，當(dāng)發(fā)生房產(chǎn)爭議與糾紛時(shí)，有一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)和方法，這需要大量的專業(yè)隊(duì)伍；第四是必須要有民眾的共識。

5、對于征存量還是增量

由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，各地房價(jià)和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實(shí)際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。對高檔住宅采取較高稅率征收房產(chǎn)稅，即實(shí)行存量征收和增量征收相結(jié)合。在中國現(xiàn)在的住房供需上，供小于求，所以賣方往往都把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給買家。只有采取財(cái)政政策、貨幣政策以及行政手段打出組合拳才會對于房價(jià)有一定的影響。

6、規(guī)范征收管理制度

設(shè)置科學(xué)合理的納稅登記、申報(bào)程序、核定辦法等，理順納稅秩序，增強(qiáng)管理的可操作性，便于征納雙方的操作。嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)征管，加大協(xié)作，打擊偷逃稅行為。一要加大管理的力度；而要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，同時(shí)要加強(qiáng)“以票管稅”工作，與財(cái)政等部門協(xié)調(diào)，理順票據(jù)管理。

改革房產(chǎn)稅稅制涉及到多方外部制度環(huán)境優(yōu)化。首先，改革房產(chǎn)稅稅制應(yīng)相應(yīng)理順土地的收費(fèi)和課稅。目前我國房地產(chǎn)價(jià)格相對中、低收入階層的人來講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價(jià)格畸高人為抬高了房產(chǎn)稅稅基，難免造成房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不合理。為此，有必要在土地買賣方面嚴(yán)厲打擊腐敗和哄抬物價(jià)行為，各級政府應(yīng)清理土地流轉(zhuǎn)方面的不合理收費(fèi)，并降低土地交易方面的一些稅種的稅率。

評估時(shí)要考慮地段、面積、市場影子價(jià)格、樓層等多種因素。我國目前還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機(jī)構(gòu)，建議設(shè)立隸屬于政府部門的獨(dú)立稅基評估機(jī)構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租