振興街市場調研報告

·當地房地產市場總體狀況分析·項目環(huán)境調研·基礎數據調研振興街市場調研報告濟南房地產市場總體狀況分析一、市場概況二、供需狀況三、銷售狀況四、價格走勢五、外銷狀況六、宏觀經濟政策對地產的影響七、發(fā)展趨勢一市場概況·西部樓盤開發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開發(fā)量大于東部的開發(fā)量。西部主要為城市改造的重點，政府側重于城市形象再造，寄希望于房地產開發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。幾個超級大盤的開發(fā)拉升了西部地區(qū)開發(fā)量。其中，陽光100對于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時改變了部分本地人對于濟南西部的看法，提升了區(qū)域房地產開發(fā)的地段價值。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開發(fā)少，開發(fā)重點向高新區(qū)轉移。且郊區(qū)土地成本相對較低，但是目前配套生活設施、商業(yè)設施不完善，從而影響到進一步的開發(fā)，升值空間較大?！ば「邔?、多層住宅為市場主流產品從建筑形式上看，濟南存在聯排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴控的對象，并且停止審批用地。未來市場低密度住宅供應量較小。多層住宅是消費者喜歡的類型，主要表現為沒有電梯的維護成本，部分本地人對于高層、小高層入住后電梯維護等費用較高，擔心未來物業(yè)管理服務跟不上。小高層、尤其是高層產品的出現，使得土地利用價值最大化，有助于提升空間價值，意味著城市房地產開發(fā)的進一步發(fā)展。市場概況·產品多樣化、市場細分戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費需求。但濟南市場主力戶型主要集中在二居、三居。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。通常在濟南目前市場上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經濟型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經濟型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。小戶型產品的出現是市場激烈競爭的表現。但目前濟南市場上小戶型產品供應量較少。小戶型的特征是單價高、總價低，可以作為暫時性過渡用房?！ね稒C、投資性購房比例小濟南房地產市場中投機、投資性購房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國家新一輪宏觀調控政策的出臺，對房地產投資投機打擊較大。據調查，一般中介商手中都有投資性房產。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。有些利薄的投資性房產已無利可圖，被套者或轉向出租或把售價相應提高以避免交營業(yè)稅帶來的收益損失。相應抬高二手房市場價格。市場概況·房地產市場主要為濟南市本地居民消費，外地購房者較少濟南市區(qū)與市內其他縣市、省內城市及外地省份經濟關聯度不高，市域經濟相對封閉獨立，同時濟南房地產市場對外地購房者吸引力較弱，房地產市場需求主要集中體現在市內本地居民的消費，外地購房者相對較少，比例不高?！ら_建經濟適用房，實行廉租住房補帖在國家宏觀調控政策指導下，濟南市為調整住房供應結構、增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應，陸續(xù)出臺了一系列相應措施。目前，經濟適用房建設已全面啟動，05、06兩年將開工158萬平方米，竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟南市廉租住房管理辦法》全面實施，符合條件的“雙困戶”已于近期領取了廉租住房補貼，后續(xù)工作也正在有序進行。隨著各項調控措施的逐步落實，包括商品房網上預售和聯機備案等系統(tǒng)的建成運行，將會給濟南廣大中低收入者了解房地產市場信息，改善居住條件帶來便利和實惠。市場概況2005年濟南房地產業(yè)平穩(wěn)增長。全年實現房地產業(yè)增加值60.9億元，增長6.0%。房地產開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產開發(fā)投資的79.4%。房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。2006年前五個月，全市商品住房登記5392套，登記金額22.09億元，登記成交均價2969元/平米，分別比上年同期增長22.5%、46.8%和15.6%。其中，高價位、大戶型的商品住房增長幅度大大超過中低價位和中小戶型。其中面積超過150平米的大戶型登記成交量同比增長了七成以上，增長幅度令人吃驚。市場概況二供需狀況住宅消費需求以下是對該片區(qū)居民預期住宅消費的分析，其中包含以“家庭年收入”為自變量所做的交叉分析。前面分析中可以看到，家庭年收入在20萬元以上的居民所占比例很低，總人數僅為5，樣本數量不足以做交叉分析，因此在以下交叉分析中，將該部分居民合并到“10-20萬元”一列中，即分別分析家庭年收入在“5萬元以下”、“5-10萬元”、“10萬元以上”三個區(qū)間的居民的住宅消費需求。1.戶型結構數據顯示，該片區(qū)居民對“平層”住宅的接受度最高，選擇比例高達83.1%，對“錯層”和“復式”存在一定量的需求，選擇比例分別為12.4%、4.5%。2.戶型面積在戶型面積方面，該片區(qū)居民主要需求“91-120平米”的戶型，其次是“71-90平米”的戶型，兩類居民所占比例分別為41.6%、28.1%。下面交叉分析表中的數據顯示，收入在5萬元以下的居民以“71-90平米”和“91-120平米”為主要需求；收入在5-10萬元的居民中，對“121-150平米”戶型的需求有較大提高，比例為25.8%。3.戶型數據顯示，“兩室兩廳一衛(wèi)”最受該片區(qū)居民青睞，有58.4%的居民選擇該戶型；其次是“三室兩廳一衛(wèi)”，有23.6%的居民選擇該戶型。交叉分析表中的數據顯示，收入在10萬元以下的居民仍主要青睞“兩室兩廳一衛(wèi)”和“三室兩廳一衛(wèi)”兩種戶型；而收入在10萬元以上的居民在主要需求“兩室兩廳一衛(wèi)”戶型的同時，對“三室兩廳兩衛(wèi)”也有較大的需求.從戶型與面積的交叉分析中可以看出，片區(qū)居民對“兩室兩廳”的面積需求主要是“71-90平米”和“91-120平米”的，二者所占比例均為42.3%，對“70平米以下”的兩室兩廳也有一定需求，所占比例為11.5%；對于“三室兩廳”的面積需求集中在“91-120平米”和“121-150平米”兩個區(qū)間，也有部分需求“151-180平米”這種大戶型，所占比例約為10%。4.價格數據顯示，對于該區(qū)域的住宅，83.9%的片區(qū)居民普遍能接受的價格為“3501-4000元”；能夠接受“4001-4500元”、“4501-5000元”價位的居民所占比例分別為14.9%、1.1%；價格超出5000元的住宅，無人問津。然而該區(qū)域周邊大型住宅樓盤，并不是以該區(qū)域居民為主要目標客戶群，它們目前均價都在4500元以上，且近兩年來濟南住宅市場價格始終保持穩(wěn)步上升，年增長率約為7.47%。再從整個項目性質來看，商業(yè)部分運作成功的話，會對住宅價格有較大的提升作用，加之該區(qū)域緊鄰城市主干道，交通便利，地段位置極佳，因此預期價格將超過5000元。2006年是濟南市實施“十一五”規(guī)劃的開局之年，全年累計完成全社會投資1016.8億元，比上年增長25%。2006年濟南市全社會固定資產投資突破1000億元，達1016.8億元，同比增長25%，增速比上年回落6.6個百分點，其中城鎮(zhèn)及以上投資完成940.3億元，同比增長29.8%，城鎮(zhèn)及以上投資占全社會投資的比重為92.5%，同比提高3.4個百分點。2001-2006年濟南固定資產投資完成情況

供需狀況從全年投資走勢情況看，2006年濟南市固定資產投資開局良好，上半年全社會投資呈快速增長態(tài)勢，從下半年起，濟南市積極從產業(yè)政策、行業(yè)規(guī)劃、市場準入、環(huán)境保護和土地管理等方面，開展了固定資產投資項目清理工作，投資增速逐漸回落并趨于平穩(wěn)增長。固定資產投資增速趨勢圖

供需狀況從房地產開發(fā)投資情況看，雖然2006年上年頻繁出臺的宏觀調控政策對房地產市場供求雙方構成了一定影響，但由于政策的滯后效應以及市場需求總體較為旺盛，短期內對濟南市市房地產市場的沖擊并不明顯。2006年，濟南市房地產開發(fā)完成投資160.1億元，比上年增長32.2%，增幅比上年提高22.4個百分點。從投資結構看，住宅完成投資126.1億元，增長31.1%；辦公樓完成投資4.7億元，增長15.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資18.6億元，增長91.7%；其他完成投資10.7億元，下降4.7%。與此相應，全市房屋施工面積1074.9萬平方米，比上年增長19%，其中住宅施工面積898.5萬平方米，增長21.9%。供需狀況2003－2006濟南市房地產開發(fā)投資情況

供需狀況房地產開發(fā)投資增速趨勢圖供需狀況三銷售狀況

統(tǒng)計資料顯示，2006年濟南3500元/平方米以下的商品住房銷售登記為8976套，同比下降25.2％，占比為63.6％，下降15.6個百分點。而3500元/平方米以上商品住房銷售登記5135套，增長62.6％，占比為36.4％，提高15.6個百分點。由于建筑成本較高，一個項目如果小戶型規(guī)劃的多，和大戶型同樣定價的前提下，小戶型的利潤就會偏低。而濟南這個各方面消費能力都不算突出的城市，在住房消費上卻慷慨解囊，這使得幾年來大戶型在濟南市場闊步前行。據市建設管理部門的統(tǒng)計資料顯示，我市的住房建設近年來多為90平方米以上戶型，相當部分的房地產開發(fā)項目90平方米以下小戶型緊缺，今年以來商品房預(銷)售90平方米以下戶型只占總面積的不足20%。

下半年，全市新建商品住宅平均每套面積為130平方米，其中90平方米以下小戶型占總量的30%。從銷售情況看，90平方米以下戶型的售出率為85.4%，90-120平方米戶型的售出率為78%，120平方米以上大戶型的售出率為70%。由此可見，90平方米以下戶型成為2006年市場購買的主力戶型。綜觀濟南中小戶型市場，青年居易項目9萬余平方米住宅，平均套型面積不到54平方米，上市后很快遭搶購，以中小戶型為主的盛世花城項目100平方米以下的戶型已基本被預約一空；舜景花園三期——晶彩·上海麗舍項目戶型以90平方米左右為主，不到一年的時間售罄；有江北第一盤之稱的魯能·領秀城項目雖然是首屈一指的“地王”，但產品結構中依然兼顧了中小戶型，受到市場熱烈追捧；鑫苑·城市之家項目自11月份開盤以來，一期已成功銷售60%以上……這是市場真實需求的一種釋放。在濟南，青年人群的購房量占個人購房總量近60%，撐起了房地產市場的半壁江山。濟南的主力購房群體是工薪階層，中小戶型需求旺盛，且今年的準婚族也大力推動了中小戶型的銷售。銷售狀況

今年第一季度濟南市共銷售商品房住宅2749套，每平方米的均價為4590元。據濟南市網上售房系統(tǒng)統(tǒng)計，今年年初至3月底濟南市共有可銷售住宅5619套，可銷售總面積656921.03平方米。透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，一季度總銷售住房套數為2749套，總銷售面積為324987.55平方米，每平方米均價為4590元銷售狀況

濟南市房管局的最新統(tǒng)計數據表明，07年1-2月份濟南市房地產交易登記總量繼續(xù)保持較快增長，房價漲幅呈回落態(tài)勢。

據濟南市房屋產權登記中心統(tǒng)計，1-2月份住房交易登記9914套，同比增長33.5%；交易面積113.12萬平方米，增長22.2%；交易金額39.35億元，增長27.2%。

1-2月份，商品住房成交2309套，成交面積27.62萬平方米，成交金額8.85億元，同比分別增長2.7%-13.9%和－0.4%，增幅同比分別回落58.4個、88.8個、98.6個百分點；成交均價3203元/平方米，同比增長15.6%。商品住房買賣呈現的特點是，成交套數和面積的增幅同比均大幅回落。有關人士分析，這種狀況的出現，說明市場受到觀望和等待氣氛的影響較大，另外在宏觀調控條件下，商品住房套均面積已呈明顯下降態(tài)勢。價格方面，2月份的商品住房均價同比增長5.9%，增速明顯放緩。但1-2月份的累計均價增長15.6%。其主要原因是受去年年初均價負增長的影響，以致對比基數偏低，還有新一輪調控以來建設的中低價位、中小戶型商品住房尚未大批進入權屬登記環(huán)節(jié)等。

1-2月份，二手住房成交2253套，成交面積21.19萬平方米，成交金額5.42億元，成交均價2556元/平方米，同比分別增長60.6%、81.9%、92.9%和6.0%，呈現出量增價穩(wěn)的良好發(fā)展態(tài)勢。隨著省直房改房上市政策的進一步放開，濟南市住房二級市場房源匱乏的問題得到有效緩解，基本滿足了居民的住房需求，有效扭轉了交易量下滑的被動局面，從而促進了市場的健康發(fā)展。截至2月底，全市房改房成交1049套，同比增長66.8%，非房改二手住房成交1204套，同比增長55.4%，前者比后者高出11.4個百分點。銷售狀況濟南房管局對外公布的數據表明，截至2006年11月底，全市商品房價格依然保持上漲趨勢，均價為3085元/平方米，同比增長6.1%。從整體漲幅來看，全市各個區(qū)域的房價都有所上漲，一致不被看好的西部區(qū)域，成為2006年房價上漲最快的區(qū)域。西部部分樓盤的銷售均價從2006年初至今，漲幅大約為每平方米200元到600元不等。新近開盤的鑫苑·城市之家二期，就趕上了這個好時機，據部分鑫苑·城市之家的業(yè)主表示，看中該項目的升值潛力，是選擇該項目的主要原因之一。

濟南北部區(qū)域也隨著交通道路的不斷改善，在2006年得到迅猛發(fā)展。雄踞天橋區(qū)的人文原生大盤——重汽·翡翠郡不僅在產品上開創(chuàng)天橋區(qū)住宅產品的新時代，其在2006年的火爆銷售，也驗證著濟南北部區(qū)域價值的快速提升。

在2006年年末創(chuàng)造銷售奇跡的名士豪庭，又一次驗證了東部區(qū)域仍然是濟南市民購房的首選區(qū)域。寒冬徹夜排隊買房、選房似“搶房”的火爆場面，應該預示著濟南樓市將迎來又一個紅火好時期。用某購房者的一句話來說，“不能再等了，房子遲早要買的?！?/p>

據業(yè)界人士表示，2007年國家仍將繼續(xù)出臺一系列宏觀政策來調控房地產市場。房地產調控的內容已經被列入日前舉行的中央經濟工作會議中，會議中明確指出：“要注意加強對房地產市場的合理引導和有效調控?！钡蜐戏康禺a市場來說，龐大的市場需求將成為主導房價走勢的主要因素銷售狀況四價格走勢

濟南市房管局提交的統(tǒng)計數據顯示，2006年濟南市商品住房登記均價每平方米為3106元，同比增長10.2%。濟南市房管局的統(tǒng)計數字顯示，2006年全市商品住房銷售登記14111套，同比下降7%；登記面積191.33萬平方米，下降6.3%；登記金額59.43億元，增長3.2%；登記均價3106元/平方米，同比增長10.2%。二手住房成交登記13475套，同比降低1%；成交面積118.09萬平方米，降低1.6%；成交金額28.12億元，增長2.6%；成交均價2381元/平方米，同比增長4.3%，增幅有所下降。價格走勢東、西部區(qū)域樓盤價格差異明顯，濟南東部樓盤的價格超過5000元/平方米的樓盤數量明顯多與西部，而大舜天成的房價更是高達8900/平方米，創(chuàng)造濟南房價的最高值。而西部樓盤中均價最高的三箭如意苑均價為5100/平方米與大舜天成房價相差幾乎接近一倍的價格。造成東、西部區(qū)域樓盤價格差異的原因：1）

經濟影響：東部經濟基礎好于西部經濟。西部經濟多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務、事業(yè)機關單位較多經濟發(fā)展快于西部。地價的成本高于西部同地段水平。2）

環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當前陽光100、世紀佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機床二廠等污染較重企業(yè)，導致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。此外，西部區(qū)域流動人口較多，社會治安難度大，東部人口素質較高。3）文化心理影響：由于經濟發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時期的社會居住文化，即濟南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。4）產品品質的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領濟南樓市。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟南別墅市場的代表項目，尚層e墅則是產品的創(chuàng)新衍生。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設計也相對落后，如世紀佳園，戶型設計及綠化均有可提升空間。陽光100對于濟南的房地產開發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產品定位為白領階層，小區(qū)規(guī)劃設計先進。價格走勢五外銷狀況據2006年統(tǒng)計，目前中國房地產市場里60%的投資來源于國外，所以國家現在實行限制外國人購房，并設立了住滿1年，可購100平方米的限制政策。限制外資投資房地產等相關政策，目前大部分的外國投資基金都通過以取得國內投資銀行執(zhí)照的香港投資公司合作的方式，繞路進入中國，而這些投資公司也放棄了以前短平快的操作方式，通過短期持有、轉手買賣的方式來占取房屋增值的利潤。現在大部分的基金都著眼于低風險的承諾回報的持有收租方式，而且?guī)缀醢俜种俚耐顿Y對象都為商業(yè)物業(yè)，并專門與國內有實力的商業(yè)集團合作，其原因是所有的基金都因為中國政府打壓住宅房價而看淡住宅投資的行情。外銷狀況六宏觀經濟政策對地產的影響目前進入國家宏觀調控政策期，在調研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調控主要目的是規(guī)范房地產市場，對于產品進行結構性調整。即加大中、低端產品的供應，滿足老百姓真正的住房需求。宏觀調控打擊了投資，真正需求客戶暫時持幣觀望，短期內樓價波動為正常市場現象。宏觀經濟政策對地產的影響七發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢濟南市房地產開發(fā)投資增速相對平緩，沒有出現大的起落，受政策調控影響不大，預計今后幾年仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢；濟南市房地產市場自住需求較高，投資需求相對較少，因此，房價在未來幾年仍將保持平穩(wěn)增長；未來幾年，濟南市舊城改造的力度將會加大，將形成不同規(guī)模不同等級新的區(qū)域中心；總體來看，我們對濟南市房地產市場未來幾年保持樂觀態(tài)度濟南市寫字樓市場分析-12006年濟南市有十余個寫字樓項目推出市場開始發(fā)售。包括有市中心的三箭·銀苑、圣凱·財富廣場、永安大廈，有東部的海蔚廣場、楓潤商務大廈、中潤世紀廣場，有山大路上的數碼港大廈，有高新區(qū)繼續(xù)發(fā)力的三慶世紀財富中心、環(huán)保科技園國際商務中心等。據統(tǒng)計局數據顯示，2006年1-10月，濟南完成房地產開發(fā)完成投資115.2億元，同比增長38.8%，其中住宅完成投資90.7億元，同比增長42.6%，占全部完成投資的78.7%；辦公樓完成投資3.7億元，同比下降6.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資13.2億元，增長95.8%。

這也驗證了濟南寫字樓投資額連續(xù)多年不足，而2006年又創(chuàng)新低，這在一定程度上受寫字樓市場需求不足的影響.

2006整體供應量

純寫字樓：總建筑面積180萬平方米，主要分布在濼源大街片區(qū)和山大路片區(qū)。商住樓：總建筑面積130萬平方米，大部分分布在山大路和東外環(huán)片區(qū)，還有一小部分在其他區(qū)域呈散點分布。甲級寫字樓需求旺盛

由于濟南開放程度不高，寫字樓出租率一直不理想。但是在調研中發(fā)現，各區(qū)域的甲級寫字樓出租率都高于標準較低的寫字樓，特別是位于濟南金融、商務中心的甲級寫字樓出租率甚至可以達到100%。但是標準較低的寫字樓出租率僅保持在30-60%之間，一些物業(yè)管理不理想的寫字樓出租率甚至達不到30%。

由此可見，隨著濟南經濟的增長以及對外開發(fā)程度的加大，大量本地企業(yè)崛起，以及外地企業(yè)進入，對于寫字樓的要求也逐漸升高，品質高，配套全的，能夠代表企業(yè)形象的甲級寫字樓越來越受青睞。這也對濟南寫字樓提出了新的挑戰(zhàn)，濟南寫字樓市場起步較晚，部分早期寫字樓設計陳舊，配套不足，物業(yè)管理和經營都不甚理想，這部分寫字樓將逐漸面臨淘汰，與此同時，設計新穎、配套完善、服務到位的頂級標準寫字樓將逐漸成為主角。

小戶型寫字間受青睞

對于小型創(chuàng)業(yè)者來說，大面積寫字間的高昂租金讓其望而卻步，而商住樓又存在很多的限制和弊端，小戶型寫字間則恰恰能滿足他們的需求，目前市場上主打小戶型的寫字樓并不多，但一經推出就受到了消費者的追捧。從2006年上半年度開始，地段優(yōu)、品質高，面積分割在100多平方米甲級寫字樓，在市場上非常受歡迎，尤其是發(fā)展迅速的中小企業(yè)，對可分割小面積的可售型寫字樓更是青睞。這一方面因為高檔寫字樓小面積求租不易；另一方面，也是中小企業(yè)對甲級寫字樓辦公環(huán)境和物業(yè)管理的偏愛。

產品人性化

配套成熟化

濟南新增寫字樓在產品和品質方面都有較大程度的改善。人性化、生態(tài)化成為寫字樓發(fā)展的趨勢，新風系統(tǒng)、空調滅菌系統(tǒng)、防紫外線輻射的玻璃幕墻……一系列新技術在的應用可圈可點。LOFT產品的應用受到市場歡迎，高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁。在有限的空間里創(chuàng)造出更多的辦公面積，同時在外立面的色彩空間設計等方面彰顯企業(yè)的個性，為企業(yè)長久的發(fā)展培養(yǎng)一種文化，這也將在個性化的今天成為一種流行趨勢。

隨著企業(yè)對辦公要求的提高，寫字樓自身的配套也更加齊全，內部電梯、空調、智能系統(tǒng)、停車場標準的提高，以及外部銀行、便利店等服務的增加，都體現了濟南寫字樓配套更趨于成熟和完善。

租金、售價變化不大

樓整體租金、售價水平保持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域內個別樓盤租金出現微幅上漲或下滑，這與寫字樓項目及所在區(qū)域所處的外部環(huán)境(供求關系、競爭環(huán)境等)或內在條件變化(自身設施、配套等)有關，季度變化幅度保持在1%-4%之間。

2007年寫字樓市場展望

隨著濟南城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，外地公司的大量進入以及現有公司擴張對寫字樓需求將有所增加且對品質和服務要求更高，預計2007年濟南寫字樓開發(fā)也將掀起一輪新的熱潮，競爭愈加激烈。

甲級寫字樓供應量增大

隨著企業(yè)對辦公環(huán)境要求的提高，以及濟南開放程度的加大，甲級寫字樓需求量逐漸增大，預計濟南市將著力打造一批頂級寫字樓，引進一批專業(yè)性、拉動性強，產出高的管理型和智能化高科技企業(yè)及現代服務企業(yè)，形成新的經濟效益高地。

租金、售價出現小幅增長

2006年濟南市各季度寫字樓整體租金、售價水平保持平穩(wěn)。而寫字樓市場的租金及售價水平的增長關鍵依賴于濟南經濟總量的進一步放大，開放水平和輻射能力的進一步提高和第三產業(yè)的進一步發(fā)展。預測07年濟南市寫字樓整體價格水平會穩(wěn)中有升，增長幅度在5%左右。

物業(yè)管理及服務繼續(xù)加強

目前濟南市寫字樓停車不便、物業(yè)管理不到位、無租售服務等問題較為嚴重，開發(fā)商對寫字樓物業(yè)往往是一賣了之，缺乏對寫字樓的后續(xù)管理工作，而這不利于寫字樓的品牌整合和投資者的長期收益。開發(fā)商不斷加入到寫字樓的售后管理服務中，這是一件多方向益的事情：一對寫字樓租用或購買自用者而言，物業(yè)管理服務的加強將有利于樹立項目形象，經過市場的檢驗積累良好的品牌效應，滿足其辦公和形象要求；對寫字樓投資者而言，能夠依此提升租金價位以尋求長期獲利；對開發(fā)商而言，加強售后管理服務會加快寫字樓的銷售速度，也將為其在激烈的競爭中增加一個重要的取勝籌碼。2007年5月濟南市寫字樓入住率調查項目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價備注齊魯國際大廈中心區(qū)域10093.2%2.2/天/平7003702000匯寶大廈中心區(qū)域6095%3.5/天/平30130金龍大廈中心區(qū)域9190%40000/年銀河大廈中心區(qū)域508511913250%3.5/天/平中銀大廈中心區(qū)域45095%3.5/天/平方88011581600中信廣場中心區(qū)域60-400100%4/天/平方項目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價備注玉泉森信中心區(qū)域200B100%C80%4/天/平方600900勝利大廈中心區(qū)域34080%4.5/天/平方16005.6/天/平魯信文匯大廈中心區(qū)域2.8/天/平郵政大廈中心區(qū)域94100095%4.5/天/平豐利大廈中心區(qū)域8040%3/天/平100200泉景恒昌大廈中心區(qū)域10190%1/天/平商住兩用115創(chuàng)展中心山大路區(qū)域5080%1.2天/平業(yè)主七星吉祥大廈山大路區(qū)域銀座數碼大廈山大路區(qū)域5090%2.5/天/平純辦公1803002007年5月濟南市寫字樓入住率調查項目名稱所屬區(qū)域面積（㎡）入住率租價備注發(fā)展大廈山大路區(qū)域7590%1.3/天/平業(yè)主環(huán)?？萍紙@東部區(qū)域9050%0.75/天/平200凱貝特東部區(qū)域18090%0.9/天/平方2201．4普利海辰市中區(qū)10020090%2.5/平/天特區(qū)數碼港歷下區(qū)12018070%1.5/平/天海蔚廣場歷城區(qū)1%1.5-2/平/天新項目剛交房三慶世紀財富中心高新區(qū)45至200030%1.5/平/天明珠國際商務港市中區(qū)80%1.2/平/天永安大廈歷下區(qū)50180200095%3/平/天普利槐蔭大廈槐蔭區(qū)409070%1.3/天/平慧都商務大廈歷城區(qū)10050%2/平/天2007年5月濟南市寫字樓入住率調查濟南市寫字樓市場分析小結根據以上市場調查的結果,我們對項目寫字樓部分的總結和建議如下.甲級智能化的現代化大樓配合一流的物業(yè)管理服務.中小戶型為主及可自由分隔的設計.從SOHO到純寫字樓的多樣性選擇.銷售起價在7000-7500元人民幣/平方米均價.租價1.5-1.6元人民幣/平方米/每天.濟南市寫字樓市場分析-2濟南寫字樓市場板塊分析據濟南市傳統(tǒng)的地域劃分和新的濟南城市發(fā)展規(guī)劃，結合寫字樓產品的集中區(qū)域和集中程度與區(qū)位特點，濟南市的寫字樓區(qū)域劃分為：濼源大街板塊、山大路板塊、東外環(huán)板塊和高新區(qū)板塊。濼源大街板塊：東起歷山路，西至緯二路，南北向分別為濼源大街和泉城路的區(qū)域。山大路板塊：包括解放路在內，南到經十路、北到花園路、西到歷山路的山大路沿線區(qū)域。東外環(huán)板塊：二環(huán)東路沿線，南北向為經十路和花園路的區(qū)域。工業(yè)南路高新區(qū)板塊：賢文莊路以東、工業(yè)南路以南、繞城高速以西、經十東路以北的區(qū)域。傳統(tǒng)CBD區(qū)域——濼源大街板塊該板塊是濟南最具有商業(yè)氛圍、寫字樓產品集中、具有代表濟南寫字樓產品發(fā)展歷程的區(qū)域，也是濟南老城區(qū)現有的CBD區(qū)域，代表樓盤有中信廣場、金龍大廈、中銀大廈等。區(qū)域產品銷售價格在7400元左右，平均日租金在2—4元之間?？萍季奂瘏^(qū)——山大路板塊該板塊是濟南的電子產品集中區(qū)域，素有濟南的中關村之稱，該區(qū)域的寫字樓產品也與電子產品有著密切的關系，該區(qū)域寫字樓的主要入住客戶多以電子產品經銷商為主，代表樓盤有特區(qū)數碼港、銀座數碼廣場、國華商務大廈等。區(qū)域產品銷售價格在6700元左右，平均日租金在1.5—2元之間。商住樓集中區(qū)——東外環(huán)板塊該板塊是一個比較特殊的板塊，它主要是依托濟南高新區(qū)的第二次跳躍式發(fā)展而興起的板塊；該板塊現在已經是濟南寫字樓產品比較集中的區(qū)域，區(qū)域市場認可度極高，發(fā)展勢頭猛近。該板塊的代表樓盤是嘉恒商務大廈、東環(huán)國際廣場、發(fā)展大廈等產品。區(qū)域產品銷售價格在5400元左右，平均日租金在0.8—1.5元之間。未來新城CBD——高新區(qū)板塊高新區(qū)板塊的發(fā)展具有前瞻性，其樓盤品質也屬于濟南寫字樓產品的高檔物業(yè)，代表樓盤是世紀財富中心、楓潤商務大廈、齊魯軟件園、大學科技園等產品。區(qū)域產品銷售價格在5100元左右，平均日租金在1元左右。按照以上各區(qū)域的特征予以板塊劃分，這樣可以更好的進行寫字樓產品的市場研究，為研究濟南寫字樓產品的價格走勢、市場的供求關系、產品發(fā)展趨勢、熱點區(qū)域的預測解析有更為優(yōu)越的條件。供需矛盾日漸激化由于濟南寫字樓產品歷年來的統(tǒng)計都比較模糊，統(tǒng)計的口徑不一，在產品的市場供應量的統(tǒng)計上有很大難度，通過政府網站，加之公司進駐濟南后市場部對濟南寫字樓市場的把握統(tǒng)計，歸算出02年到05年四年間的濟南寫字樓產品的市場供給量，并進行對比分析：（說明：本報告中的統(tǒng)計數據來源是濟南市統(tǒng)計局、濟南市寫字樓網、信立怡高市場部寫字樓數據庫）濟南房地產市場在最近幾年一直是快速發(fā)展的，尤其是寫字樓產品的發(fā)展步伐過快，在經歷了萌芽時期、發(fā)育時期之后，濟南寫字樓市場已經走向真正意義上的發(fā)展時期；寫字樓市場發(fā)展到這一時期，在市場需求上已經處于供需不平衡的狀態(tài)。從上圖可以看出，濟南市場對寫字樓產品的需求量逐年遞減，2004年的市場需求量已經是市場供應量的一半，2005年的市場需求量已經速減到市場供應量的40%；在對濟南2006年上半年的統(tǒng)計數據中顯示，濟南市寫字樓2006年上半年的累積供應量為64萬㎡，而市場需求量還不到20萬㎡，濟南寫字樓產品的市場供應量已經遠遠高于需求量，寫字樓產品的市場供需矛盾日益激化。銷售及租金價格分析1．濟南寫字樓產品銷售價格分析濟南寫字樓的總體銷售價格在2005年是6560元/㎡左右，相對于濟南市住宅市場的總體銷售價格4150元/㎡來講，寫字樓的價格已經與房地產市場的價格規(guī)律背道而馳。近幾年來，濟南的寫字樓市場價格持續(xù)上漲，從后面分析的寫字樓市場的投資回報率來看，寫字樓市場的價格上升空間已經不大，寫字樓市場將面臨一個比較嚴峻的考驗期。濟南市2005年寫字樓市場各板塊銷售價格如下圖所示：——高新區(qū)板塊高新區(qū)是濟南新興的一個行政區(qū)域，并且隨著濟南市的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，高新區(qū)將成為濟南新的十一五規(guī)劃下的一個政務中心區(qū)域，該區(qū)域的寫字樓產品銷售價格一直上漲，從2005年底的4800元的均價上升到5100元。尤其是濟南政務中心東移，奧體中心坐落在燕山立交東面，這些都為東部的寫字樓市場的蓬勃發(fā)展帶來了更多的契機?！獮T源大街板塊該板塊是濟南寫字樓市場售價及租賃價格最高的區(qū)域，一直是濟南寫字樓市場的焦點區(qū)域，該區(qū)域具有便利的交通、成熟的市政配套，目前市場銷售均價在7367元/㎡，該區(qū)域的寫字樓產品在品質上也是濟南的代表，并且已經成為濟南寫字樓產品的聚集區(qū)?！渌鍓K

山大路、東外環(huán)這兩個區(qū)域的寫字樓市場一直處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)，無論在銷售價格還是在租賃情況方面。2．濟南寫字樓租金情況分析以下所選取的樣本是濟南寫字樓各板塊比較有代表性的樓盤，在位置上、樓盤自身品質、入住率、租賃情況等因素在各板塊中都是有一定代表性的，以上樓盤租金是通過大量市場調研，主要是以二手房租賃交易市場、與入住客戶交談所獲得的數據，在數據的時效性、準確度上都有一定保障。根據信立怡高市場部收集的統(tǒng)計數據，濟南市2005年的寫字樓市場整體租賃平均價格范圍在1—3元/㎡/天，整體的租賃價格漲幅不高（2004年約為0.9—2.8之間）；由于濟南寫字樓市場分布情況比較復雜，位于傳統(tǒng)中心區(qū)域、商業(yè)氛圍濃厚的地段租金價格較高，非中心區(qū)域的銷售價格比較低，租賃價格也一直上不去。3．四大板塊未來租金走勢預測根據信立怡高市場部對濟南寫字樓市場租金情況的歷年統(tǒng)計，結合濟南寫字樓市場的發(fā)展趨勢，對未來濟南寫字樓市場的租金水平進行簡單分析及預測：由于市場供應量逐年過盛，寫字樓日租金價格蠕動上升，總體漲幅不高，租金水平平穩(wěn)。寫字樓市場的新熱點區(qū)域的出現將沖擊濟南的“CBD”區(qū)域，原來最火熱的地段——濼源大街板塊租金價格將有所下滑。非熱點區(qū)域的租金水平增長緩慢，將繼續(xù)保持低回報率現象。新的熱點區(qū)域（高新區(qū)板塊）租金價格將持續(xù)上漲，隨著東部新城的發(fā)展，市場供應量將在3年后達到頂峰，市場供需將出現失衡，租金價格將呈平穩(wěn)趨勢發(fā)展。濟南寫字樓租金回報率分析從物業(yè)的租金價格來看，寫字樓產品的投資回報率要高于住宅。目前濟南市的住宅投資回報率一般是在2.5—4%之間，例如購買山大路區(qū)域的一住宅產品，面積是100㎡，現在該區(qū)域商品房的整體銷售均價是5300元，那么總投資是在53萬元，100㎡住宅月租金最高是1650元，那么它的投資回報率是3.7%；由于山大路是濟南的科技市場，人員流動性比較大，區(qū)域從業(yè)人員比較多，所以該區(qū)域的住宅投資回報在濟南市已經是比較高的了，其他幾個板塊的投資回報率一般不會超過3。濟南市寫字樓產品的投資回報率一般是在8%左右，同樣以山大路區(qū)域為例，購買100㎡的寫字樓產品，單價是6680元，平均日租金為1.6元/㎡/天，那么它的總投資回報率是8.6%。區(qū)域濼源大街山大路東外環(huán)高新區(qū)住宅均價（元/㎡）6500530051004400樣本面積（㎡）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投資回報率（%）3.693.72.82.7寫字樓均價（元/㎡）7376668054255100樣本面積（㎡）100100100100日租金（元/天）2.81.61.21.05投資回報率（%）13.7%8.6%8.0%7.4%（以上租金取值以市場部統(tǒng)計資料，并結合濟南房地產網二手房租賃市場的交易價格）成熟的寫字樓區(qū)域租金回報率也是最高的，濼源大街片區(qū)的租金回報率依然引領寫字樓租賃市場，該區(qū)域將會一直是濟南寫字樓投資的理想區(qū)域。山大路、東外環(huán)這兩個片區(qū)的投資回報率處于正常范圍，其投資價值也將慢慢提升，穩(wěn)定的市場將給投資者提供更加優(yōu)越的投資平臺。高新區(qū)的寫字樓產品投資回報率是最低的，該區(qū)域還尚屬一個新興的寫字樓區(qū)域，但隨著市政配套的完善、城市發(fā)展方向的引導，市場前景及投資潛力看好。未來濟南寫字樓市場熱點區(qū)域預測由于濟南是個比較特殊的城市，就其地理位置來講，東西有可拓展的發(fā)展空間，南面是群山，北臨黃河，南北的發(fā)展空間有限，濟南市的整體發(fā)展規(guī)劃主要是以東拓和西進為主旋律。在城市發(fā)展的主旋律下，濟南的經濟水平、市政配套、城市交通、各區(qū)域的發(fā)展狀況也是決定寫字樓產品的發(fā)展走勢的一個重要因素。就濟南寫字樓市場的熱點區(qū)域，主要影響因素有兩個，一是政務中心的遷移影響（市政府東遷），二是城市交通條件的改善（BRT系統(tǒng)）。在濟南東拓力度的加大、市政府的遷移東部新城區(qū)，高新區(qū)將是新一輪城市中心區(qū)發(fā)展的前沿陣地，高新區(qū)將是未來的一個寫字樓集中的熱點區(qū)域。寫字樓產品孕育的條件很多，而便利的交通是首要條件，北園大街BRT系統(tǒng)完成后，在北部工作的人們在時間和空間上將有很大改善，北園大街沿線也將是寫字樓發(fā)展的又一熱點區(qū)域。項目所在區(qū)域寫字樓市場分析寫字樓租售狀況調查通常情況下，寫字樓集中在城市的繁華地段或者新開發(fā)區(qū)域，以體現企業(yè)的形象。而項目地塊處于西部老城區(qū)，整體形象較差，僅有少量成長型企業(yè)出于價格考慮，會選擇在此地辦公。因此該區(qū)域內，無論是在售還是在租的寫字樓極少，在售、在租寫字樓各一處，分別是普利槐蔭大廈和位于經十路上的空間大廈。樓盤名稱規(guī)劃建面（萬平米）主力戶型/面積銷售均價（元/m2）租賃價格（元/m2/天）物業(yè)管理費（元/m2/月）開盤時間銷售率出租率普利槐蔭大廈1.920-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%空間大廈0.560m2只租不售1.52.5只租不售30%然而，濟南城市規(guī)劃中將本項目地塊定位為區(qū)域商業(yè)中心，此外沿經十西路南側與二環(huán)西路西側布置企業(yè)博覽中心、產品展銷中心、產品交流中心。由此看來，未來西部區(qū)域的寫字樓物業(yè)存在較大的潛在市場需求。項目環(huán)境調研一、地塊狀況研究——位置、面積、地形、地貌、性質二、地塊周圍景觀三、環(huán)境污染及治安狀況調研及建議四、地塊周圍交通條件調研和建議五、地塊周圍公共配套設施調研六、地塊地理條件的強弱勢分析一地塊狀況研究——位置、面積、地形、地貌、性質一、位置地塊位于濟南市槐蔭區(qū)，城區(qū)西部中心振興街片區(qū)，該區(qū)域與市中區(qū)毗鄰，由三條城市主要干道經十路、經七路、緯十二路圍合而成（地塊西至振興西街）二、面積項目總占地約13.5公頃（合202.5畝），其中可規(guī)劃用地約12.08公頃（合181.2畝）三、地形地塊是濟南眾所周知的三角地帶，整體呈三角形四、地貌地塊以南主要為棚戶區(qū)、部分單位（德興街小學、火柴廠分廠、東風體育場等），整體建筑較破舊；以北為省立醫(yī)院宿舍、省石化宿舍及濟南市房地產公司辦公樓，整體建筑較新。該地塊范圍內包括濟南火柴廠分廠、水泵廠、東風體育館、濟南市農業(yè)局、濟南電焊機廠、濟南市德興街小學、槐蔭再生資源公司等單位，以及居民住宅和部分私有住宅，現有建筑物總面積約16.6萬平方米。其中，單位占地約56畝，建筑面積約2.8萬平方米（詳見表1）；住戶約1948戶，建筑面積約11萬平方米（詳見表2）；私有非住宅約136戶，建筑面積約2.8萬平方米五、性質商業(yè)用地與住宅用地1.商業(yè)立地價值項目周邊分布著眾多新建居住小區(qū)，如陽光100、三箭如意苑、新世界陽光花園等大規(guī)模社區(qū)，這些小區(qū)居民的消費能力強，能極大帶動該地區(qū)的消費活力。加之周邊傳統(tǒng)居住小區(qū)，預計地塊三公里半徑范圍內約有30萬常住人口（見附錄：片區(qū)人口統(tǒng)計），存在著相當可觀的各類消費需求。項目緊鄰經十路、緯十二路、經六路等城市主干道和次干道，項目地塊處于經十路、經七路和緯十二路的圍合之間，人行、車行便利，且三條道路上共有約二十條通往市區(qū)各個方向的公交線路，周邊公交四通八達，能直接到達西部主要居住區(qū)；交通極為便利。目前項目周邊缺少相應的購物、餐飲、娛樂等商業(yè)配套設施，現有設施數量少、檔次低，沒有形成一定規(guī)模，法滿足現實消費需求。西市場是距離項目最近的綜合性商業(yè)中心，約3公里，但主要適合中、低檔消費人群，無并且對本項目以南地區(qū)居民的輻射力較弱。鑒于此，項目地塊應有較大的商業(yè)投資價值；項目地塊處于市區(qū)中心向西部過渡地段，在濟南市城市規(guī)劃中，被定位為“區(qū)域商業(yè)中心”，是政府未來著力打造的城市副中心，擁有巨大的發(fā)展空間。2.住宅立地價值濟南市住宅市場近年來供求狀況良好，而該項目地塊位于西部成熟居住區(qū)域內，便利的交通、成熟的居住氛圍以及未來項目商業(yè)部分的發(fā)展，將極大的刺激市場對此地住宅物業(yè)的需求。項目周邊有30萬常駐人口，老居民的居住環(huán)境質量差，拆遷換房置業(yè)需求大，雖然目前項目周邊已有300萬平方米的住房開發(fā)供給，但仍存在巨大的市場放量項目總占地約13.5公頃（合202.5畝），其中可規(guī)劃用地約12.08公頃（合181.2畝），體量較大，具有較大的住宅立地價值；項目周邊沿經十路向西有濟南市第五人民醫(yī)院和濟南市兒童醫(yī)院，緊鄰項目地塊有濟南市第九中學、道德街小學。醫(yī)療、教育等周邊配套較為完善。3.寫字樓立地價值項目周邊交通條件較好，四通八達；項目所在區(qū)域缺乏商務氛圍，也缺乏明顯的產業(yè)支撐；現有寫字樓市場供給量較少，經營狀況相對較差；綜上：項目地塊商業(yè)立地價值和住宅立地價值較大，寫字樓立地價值相對較小。編號單位名稱用地面積建筑面積1槐蔭再生資源公司16005002濟南火柴廠分廠780030083水泵廠18007004東風體育館570024005濟南市農業(yè)局420072006濟南電焊機廠390064007濟南市德興街小學590035008加油站6001609其它商業(yè)金融用地56004000合計3710027868編號單位名稱戶數建筑面積1多層住宅670643252低層住宅127846738合計1948111063表一

單位用地調查統(tǒng)計表單位：㎡表二住戶調查統(tǒng)計表單位：㎡二地塊周圍景觀經十路經十路南側未來規(guī)劃為吉之島（佳士客）大型購物中心，屬于中高檔次的商業(yè)物業(yè)，具備了一定的建筑景觀形象。因此在未來項目商業(yè)物業(yè)里會有部分消費人群分流到經十路南側的吉之島商業(yè)里，從而成為項目商業(yè)物業(yè)的主要競爭對手。緯十二路緯十二路東側地塊未來規(guī)劃相關信息暫不明朗，因此無法作出景觀分析,但在其規(guī)劃開發(fā)前,現有的破舊建筑物對本項目新建的外部商業(yè)步行街的購物環(huán)境及景觀有一定的影響。振興西街振興西街只為居民區(qū)的內街在項目建成后其用途及周邊景觀不會有太大的改變.經七路經七路與本項目之受不可拆遷的樓群分隔只有東西兩端的一小段相連.西段正對面的景觀為新建的新世界陽光花園的住宅部分,而東段面向的是新世界陽光花園在建的商業(yè)部分,從其體量來看,其商業(yè)景觀有一定的吸引性,也是本項目北面的主要商業(yè)競爭對手.但目前沒有任何的圖片資料.三環(huán)境污染及治安狀況調研及建議環(huán)境污染噪音空氣衛(wèi)生噪音環(huán)境污染1-2號全長約600m以每15m為測算結點需測量數量：40以10分鐘計:400分鐘總計:1100分鐘計:18.3小時2-3號全長約190m需測量數量：13以10分鐘計:130分鐘3-4號全長約450m需測量數量：30以10分鐘計:300分鐘4-1號全長約400m需測量數量：27以10分鐘計:270分鐘環(huán)境污染——噪音室外監(jiān)測點1234567891011121314151617181920環(huán)境污染——噪音室內監(jiān)測點監(jiān)測時間為6AM-9AM和9PM–12AM34715628最高值：84最低值：39平均值：49最高值：84最低值：51平均值：64最高值：90最低值：57平均值：65最高值：78最低值：56平均值：65最高值：79最低值：52平均值：64最高值：60最低值：41平均值：49最高值：80最低值：36平均值：46最高值：64最低值：34平均值：45

環(huán)境噪音測試分析結果匯總環(huán)境污染——噪音噪聲級大小與主觀感覺噪音級主觀感覺實際情況或要求0-5聽不見

15勉強能聽見手表的嘀嗒聲、平穩(wěn)的呼吸聲20極其寂靜錄音棚與播音室；理想的本底噪聲級25寂靜音樂廳、夜間的醫(yī)院病房；理想的本底噪聲級30非常安靜夜間醫(yī)院病房的實際噪聲35非常安靜夜間的最大允許聲級40安靜教室、安靜區(qū)以及其他特殊區(qū)域的起居室45比較安靜住宅區(qū)中的起居室，要求精力高度集中的臨界范圍。例如：小電冰箱、撕碎小紙的噪聲50輕度干擾小電冰箱噪聲，保證睡眠的最大值60干擾中等大小的談話聲，保證交談清晰的最大值70較響普通打字機打字聲，會堂中的演講聲80響沖水的噪聲，有打字機聲的界定音量開大了的收音機音樂90很響印刷廠噪聲聽力保護的最大值；國家《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》規(guī)定值100很響管弦樂隊演奏的最強音；剪板機機械聲110難以忍受大型紡織廠、木材加工機械120難以忍受痛閾、噴氣式飛機起飛（100m距離左右）125難以忍受螺旋槳驅動的飛機130有痛感距空襲警報器1m處140有不能恢復的神經損傷的危險在小型噴氣發(fā)動機試運轉的試驗室里環(huán)境污染——噪音民用建筑安靜要求分類類別建筑性質安靜要求與特點1量大面廣的一般民用建筑、住宅、醫(yī)院、學校辦公樓等住宅、醫(yī)院、旅館因晝夜使用，需滿足工作、休息、睡眠要求；學校與辦公樓等，需滿足語言清晰度與工作思考的要求2公共建筑包括劇院和文娛體育建筑、展覽建筑、交通建筑等按不同的特殊使用要求而有極不相同的安靜要求3商業(yè)建筑與服務行業(yè)建筑一般無安靜要求，但應保證有一定的語言清晰度環(huán)境污染——噪音民用建筑容許噪聲標準房間名稱容許噪聲標準（A聲級，dB）一級二級三級四級臥室（或臥室兼起居室）≤40≤45≤50

起居室≤45≤50≤50

學校教學用房≤40≤50≤55

旅館客房≤35≤40≤45≤50會議室≤40≤45≤50≤50多用途大廳≤40≤45≤50

辦公室≤45≤50≤50≤55餐廳、宴會廳≤50≤55≤60

公用建筑容許噪聲標準建筑名稱容許噪聲標準（A聲級，dB）甲等乙等丙等劇場、觀眾廳≤35≤40≤45景院、觀眾廳≤40≤45≤45電影院、醫(yī)院病房、小會議室35-42

教室、大會議室、電視演播室30-38

音樂廳、劇院25-30

測聽室、廣播錄音室20-30

環(huán)境污染——噪音衛(wèi)生環(huán)境污染環(huán)境污染——衛(wèi)生項目周邊分布著：市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院三家醫(yī)療機構，距離相對較遠，所產生的對項目衛(wèi)生環(huán)境的影響不大?？諝猸h(huán)境污染環(huán)境污染分析通過對項目周邊環(huán)境調研，項目周邊所處的區(qū)域并無大型污染工業(yè)及其廠區(qū)的分布，因此不會產生較大的空氣污染。衛(wèi)生環(huán)境污染主要來源于汽車排放尾氣對空氣的污染。未來可通過在項目周邊設置綠色隔離帶以減少廢氣的危害及影響。治安狀況調研濟南市總體治安狀況調研居民安全感較上年提高。據抽樣調查，2006年全市居民對目前的社會治安環(huán)境感覺安全和基本安全的占93.0%，比上年上升了0.5個百分點。全年刑事案件立案件數31282件，減少1.95%；全年破獲各類刑事案件16935起，增長0.3%。全市受理社會治安案件29025件，同比減少6.6%。安全生產形勢平穩(wěn)，事故呈下降態(tài)勢。2006年全市共發(fā)生各類安全事故2129起，死亡394人，死亡人數減少78人，下降16.5%；全市億元GDP事故死亡率為0.19，比全省目標值低0.34；10萬人死亡率為6.6，比全省目標值低1.9；萬車死亡率為4，比全省目標值低4.45。重大事故減少1起，未發(fā)生特大事故。項目周邊地區(qū)治安狀況分析振興街地區(qū)在總體的治安狀況上由于是老居民比較多的地區(qū),相對流動人口較少,所以并沒發(fā)生過足以影響社區(qū)形象的重大治安案件.以下為一些現有的治安防御機制.附近新建的樓盤-陽光新城與區(qū)武裝部在陽光新城社區(qū)的濟南萬怡物業(yè)管理有限公司組建了由120余保安組成的民兵連，其中有30余人是轉退軍人，他們在負責陽光壹佰小區(qū)安全保衛(wèi)工作的聽事，還建起了“創(chuàng)建平安社區(qū)民兵24小時義務巡邏隊”，利用電子警備室、對講機等設備，對整個轄區(qū)廣泛開展治安聯防活動，積極發(fā)揮了民兵在創(chuàng)建平安社活動中的生力軍作用，確保了轄區(qū)的安全、穩(wěn)定與和諧。利用他們工作的業(yè)余時間，在槐蔭區(qū)武裝部的指導幫助下，振興街武裝部和萬怡物業(yè)管理公司給民兵配備了迷彩裝、警棍、鋼盔等戰(zhàn)備物資，還針對他們的特長和專業(yè)進行培訓，使振興街的民兵連真正成為“拉的出，用的上”的應急分隊。隨著陽光壹佰小區(qū)工程的擴建，萬怡物業(yè)管理公司的保安隊伍也將進一步擴大，我們會及時吸納他們加入民兵連組織，預計今年七月底，振興街陽光新城社區(qū)民兵應急連將達到200余人。振興街派出所在轄區(qū)4所學校建立起電子巡更系統(tǒng)，并組織治安巡邏隊伍。其他各責任區(qū)民警也將加大對轄區(qū)校園周邊治安秩序的巡查力度，對學校周邊的網吧、練歌房、夜總會等場所進行專項清理，從根本上營造一個安全、健康的校園環(huán)境。項目周邊地區(qū)治安狀況分析項目未來規(guī)劃中即有回遷樓,也有商品樓,回遷樓居民屬于中低檔收入人群,消費能力不高,而商品樓居民屬于中高檔收入人群,有較強的消費能力.他們生活在同一個區(qū)域內,居住人口相對復雜,因此對治安管理的要求加大.地下停車場:住宅與商業(yè)地下停車場由于部分相互連接,易發(fā)生偷盜事件,對治安管理難度較大,因此建議將住宅與商業(yè)地下停車場連接部分盡量分開并保持其功能獨立性,并通過增設停車管理設施以杜絕相關案件的發(fā)生.+1100%+1100%項目商業(yè)規(guī)劃部分,紅色道路比現有道路增加了11倍的人流交通負擔,人流量相對密集,同時也增加了公交站點的載客流量,這些區(qū)域勢必會成為偷盜案件的高發(fā)路段,也增加了對治安管理的難度.商業(yè)內部的治安狀況主要為防損方面，包括防火、防盜、防突發(fā)事件、防損耗、防自然災害。因此要加強商業(yè)內部對各項防損措施的管理。四地塊周圍交通條件調研和建議經七路、緯十二路、經十路。尤其是經十路的拓寬開通，使該區(qū)域不再是偏居一隅的西陲之地，而成為濟南城區(qū)的一個重要的三大交通要道交匯處。全面禁止左轉部分禁止左轉經十路全線的擴寬改造規(guī)劃主要以下列幾點對于本項目均有利.但上圖所示經十路的左轉交通管制會對本項目的商業(yè)部分的交通便利性有一定的影響.由經七路,經十路,緯十二路圍合而成的三角地域,規(guī)劃由現代步行商業(yè)系統(tǒng)串聯起大型購物中心,配套的寫字樓與商務公寓——(城市總體規(guī)劃)改善步行環(huán)境,建立完善的步行系統(tǒng)——(交通系統(tǒng)規(guī)劃設計)

建立快速交通系統(tǒng)(BRT),預留大量軌道交通系統(tǒng)空間走廊——(經十路規(guī)劃建設)市場調研經十路是濟南的一條貫穿東西的交通動脈，該條路上的車流基本上是以出城的車輛居多，?？款l率不高。緯十二路和經七路多以在市內出行車輛居多，?？款l率也較高，對于地塊商業(yè)具有很強的氛圍帶動作用。地塊周邊的公交線路的客載量及公交線路分布對地塊具有很大的人氣帶動作用，對于項目商業(yè)部分的開發(fā)提供了一個良好的先決條件。公交線路客載量最大的班次，發(fā)車地主要是從東部和南部的一些大型居住片區(qū)發(fā)車，并且途徑眾多居住片區(qū)，對于市民的出行便利性較強，給地塊的人流量具有很大帶動作用。人流方面，對于這三大交通節(jié)點，人流量最大的是經十路經七路交匯路口，人流主要是以西向東方向居多；經七路與緯十二路交匯處、經十路與緯十二路的人流量也較大，這樣就可以給項目商業(yè)部分聚集很大的人氣。建議:項目地塊處于城市三大干道的交匯點,與公共交通系統(tǒng)相連接,應引用國外先進的開發(fā)理念TOD.交通引導開發(fā)模式最大化地利用周邊的交通條件,把地塊的商業(yè)價值最大化.五地塊周圍公共配套設施調研金融機構：工商銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、建設銀行；醫(yī)療機構：市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院；教育機構：德興街小學、濟南市第九中學、濟南第十四中學、濟南三中、經七路第一小學等。銀行、郵政醫(yī)療衛(wèi)生個數910面積1360580學校、醫(yī)院、銀行是生活中必不可少的配套資源。該地塊周邊銀行有工商銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、建設銀行等等；醫(yī)院主要有市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院等；學校主要有德興街小學、濟南市第九中學、濟南第十四中學、濟南三中、經七路第一小學等。實地調查了解到，地塊周邊三大行業(yè)——醫(yī)院、銀行、學校，數量及分布基本可以滿足本地區(qū)市民需求.六地塊地理條件的強弱勢分析·項目地塊緊鄰主路，交通便利，可達性強，有較大的商業(yè)開發(fā)價值；·項目地塊較為平坦，地塊完整，便于開發(fā)；·項目為槐蔭區(qū)重點引資項目，有較大的政策支持；·項目周邊有大片居住社區(qū)，有強大的商業(yè)消費需求?！ろ椖块_發(fā)商實力雄厚，銀座有成熟的商業(yè)運營經驗及地產開發(fā)經驗，品牌影響力大·項目地塊尚為生地，居住人口較多，拆遷成本較大，開發(fā)周期相對較長；·項目地塊受主要交通干道影響，與規(guī)模住區(qū)聯接不充分，存在空間分割，影響出行便利；·項目區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，商圈營造尚需時日?！ろ椖恐苓吚献∶竦南M需求層次較低，南向消費層次高的新居民有可能被周邊規(guī)模配套商業(yè)截流?！ろ椖康貕K周邊商業(yè)氛圍相對較淡，現有商業(yè)層次較低，潛在市場空間較大；·項目地塊位于濟南市規(guī)劃中的西部商業(yè)中心，可借助商業(yè)集聚效應提升影響力；·項目地塊周邊有大量的新建居住區(qū)，且消費能力較強，為項目提供了穩(wěn)定的、長期的中高端客戶群；·濟南西部城區(qū)經十路沿線目前尚未形成有吸引力的區(qū)域性商業(yè)中心，各類配套設施較為缺乏，項目定位存在較大的選擇空間；·項目周邊缺乏有影響力的商務設施，與該區(qū)域規(guī)劃中的西城商務中心和行政中心的的地位極不匹配，也為項目的業(yè)態(tài)選擇提供了較大的空間；·項目地塊區(qū)域舊城改造力度會進一步加大，拆遷改造將釋放大規(guī)模物業(yè)需求?！ろ椖繉γ骊柟庑侣返貕K將建設大規(guī)模商業(yè)，且開發(fā)進度較快，將是項目未來最主要的競爭對手；·項目地塊周邊，大規(guī)模住宅物業(yè)開發(fā)如火如荼，對本項目構成一定威脅?！ろ椖康貕K處在西市場商圈，八一商圈等周邊成熟商圈輻射范圍內，商業(yè)開發(fā)市場競爭激烈。優(yōu)勢S劣勢W機會O威脅TSWOT分析項目地塊處于濟南市西部，由濟南主要干道經十路、經七路、緯十二路圍合而成，擁有絕佳的位置優(yōu)勢。同時，項目內部的路網及外部四周的道路可為地塊帶來大量的商業(yè)面積，其中商業(yè)主力店由濟南銀座集團經營管理，更能提升整個項目作為西部新商業(yè)中心的核心價值。從開發(fā)效益上也體現出地塊的價格優(yōu)勢。在建筑群的形象上，由于地塊接近道路寬闊的經十路，因此能充分體現建筑物整體雄偉的風貌，形成巨大的吸引力。對各類型的物業(yè)如酒店、辦公樓、高檔公寓來說，地塊的優(yōu)越性更為明顯。綜合分析濟南經十路沿線規(guī)劃從東到西，經十路的功能分區(qū)分別為，燕山立交到歷山路因有大量的學校、科研機構，因此定位為文教科研區(qū)；從歷山路到八一立交橋因有博物館、體育中心、植物園等在內，定位為旅游體育休閑文化區(qū)，其中，在青年西路到八一立交橋之間，可以建成一個集辦公、文化娛樂設施為一體的商務配套區(qū)。在經十路、經七路與緯十二路的三角地帶，將建成包含多幢現化化復合寫字樓的區(qū)域性的商業(yè)中心區(qū)，成為濟南的不夜城，然后在經十路最西部兩側，建成綜合居住區(qū)。在這５大功能區(qū)中，將重點建設１０個路口節(jié)點，這些節(jié)點，有的是綠化廣場，如歷山路口，將結合博物館建成具有豐厚的文化氣息，風格古樸的文化廣場。有的節(jié)點則是入城的門戶，如西二環(huán)立交，將建設體量較大的公共建筑，八一立交節(jié)點，保留八一禮堂，并增建大劇院、音樂廳等。綜合分析基礎數據調研一、項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析二、項目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調研分析三、項目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點調研分析四、周邊地區(qū)固定人口密度、結構、職業(yè)、收入及購買力調研分析五、周邊地區(qū)現有流動人口、未來流動人口估算及購買力調研分析六、周邊地區(qū)商圈范圍、認知度、結構、發(fā)展調研分析一項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析銀行、郵政餐飲五金/機械零配件等超市/小商店等美容美發(fā)/健身醫(yī)療衛(wèi)生服飾其他社區(qū)服務合計個數935492312101235185個數比例4.9%18.9%26.5%12.4%6.5%5.4%6.5%18.9%100.0%面積13602890148054064058035511909035面積比例15.1%32.0%16.4%6.0%7.1%6.4%3.9%13.2%100.0%地塊周邊業(yè)態(tài)類型及比例項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析餐飲業(yè)消費零售業(yè)項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析服務業(yè)娛樂休閑業(yè)項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析項目周邊地區(qū)各種業(yè)態(tài)經營數據調研分析項目周邊現有商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要是以餐飲、五金配件、生活日用品店為主，其他業(yè)態(tài)分布也比較凌亂，不足以形成商業(yè)規(guī)模，商業(yè)氛圍較差。餐飲業(yè)雖然所占比例較大，但大都屬于低檔餐飲，且經營狀況一般，不能充分體現該區(qū)域的商業(yè)承載價值。二項目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調研分析規(guī)劃建面商場布局主力戶型銷售均價(元/m2)租賃價格開盤/認購時間銷售率20000地下一層地上三層27-40m2鋪位2-4m2檔位140007元/天·平2006-5-1660%地塊周邊目前在售商業(yè)海鮮大市場規(guī)劃建面商場布局主力戶型銷售均價(元/m2)租賃價格開盤/認購時間銷售率30000地下一層地上四層12-20m2鋪位一層：14000二層：8000三四層：6000-7000一層：5元/天·平二層：3元/天·平2005-10-2840%時代商業(yè)廣場項目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調研分析規(guī)劃建面主力戶型/面積銷售均價（元/m2）租賃價格（元/m2/天）物業(yè)管理費（元/m2/月）開盤時間銷售率出租率1900020-180m245002.6-3.63.32004-4-180%60%寫字樓租售狀況調查普利槐蔭大廈空間大廈規(guī)劃建面主力戶型/面積銷售均價（元/m2）租賃價格（元/m2/天）物業(yè)管理費（元/m2/月）開盤時間銷售率出租率500060m2只租不售1.52.530%項目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調研分析樓盤名稱建筑類型住宅面積商業(yè)面積主力戶型目前均價陽光100小高層、高層172萬平米6萬平米60m2一室；120m2兩室；150m2三室4600元三箭·如意苑小高層26.54萬平米3.97萬平米100-180m2三室、四室4800元嘉馨·現代逸居4棟高層4.97萬平米0101-149m2兩室4400元世紀佳園11層小高層20萬平米088-108m2兩室；100-130m2三室4600元新世界陽光花園多層、小高層、高層48萬平米10萬平米101-106m2兩室；130-150m2三室；160-180m2四室多層5500元小高層5000元凱旋新城多層、高層29.5萬平米5000平米二室；三室4200元海右重華高層4.53萬平米4700平米90m2兩室；100-140m2三室5000元雅致經典高層1.60萬平米0110m2二室；120-130m2三室4500元合計307.14萬平米20.94萬平米在售樓盤情況列表項目周邊地區(qū)新/在建和舊有物業(yè)調研分析三項目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點調研分析地塊被三條動力交通線圍合，分別是：經十路、緯十二路、經七路；以上三條路是濟南市的交通主干道，路況較好，車流、人流量較大，由上圖三大路口構成該地塊的交通節(jié)點。項目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點調研分析路口時間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量(輛)公交車流量(輛)經七路與經十路交匯處10分鐘北往西方向6745125北往南方向5743102北往東方向452950西往南方向201540西往東方向209682019西往北方向562090南往東方向443390南往北方向8653123南往西方向351520東往北方向232651東往西方向268652317東往南方向282030合計93843211447全天按8小時估算450242073654722256經七路與經十路交匯處路口是一個比較大的路口，無論是在車流、人流方面，對該路口所作的統(tǒng)計中可以看出，全天按8小時計算，車流量在45024輛左右，人流有20736人次，出租車流有5472輛次，公交有22565輛次；東西雙向交通流量是最大的，主要原因還是在于經十路是一條交通動脈，導致車流量非常大。項目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點調研分析路口時間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量(輛)公交車流量(輛)緯十二路與經十路交匯處10分鐘北往西方向563583北往南方向261950北往東方向391870西往南方向201340西往東方向198582422西往北方向341872南往東方向322550南往北方向383670南往西方向131030東往北方向181460東往西方向282592818東往南方向141020合計77031510645全天按8小時估算369601512050882160緯十二路與經十路交匯處路口也是一個重要路口，并且位于項目地塊東南處，位置十分關鍵，按8小時的全天流量統(tǒng)計結果是車流36960輛次，人流是15120次，出租車流是5088輛次，公交流量達到2160輛次。項目周邊地區(qū)人流、車流、交通節(jié)點調研分析路口時間流向車流量(輛)人口量(人)出租車流量