我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險評估成因及防范

我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險評估成因及防范我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險評估成因及防范PAGEPAGE28我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險評估成因及防范本科生畢業(yè)論文我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范學(xué)生姓名指導(dǎo)教師級別學(xué)院專業(yè)班級學(xué)號二0一年月日我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范摘要房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的高風(fēng)險的行業(yè)，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。我國房地產(chǎn)市場在基本正常發(fā)展的同時，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場風(fēng)險正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快，其中尤以長三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全形成現(xiàn)實的威脅。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)展格局深刻影響到消費者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽，存款者會對銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對銀行進行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國商業(yè)銀行改革的深入進行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營理念和制度管理效果逐漸深化，會更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險?，F(xiàn)階段最重要的焦點集中于商業(yè)銀行的流動性過剩問題。商業(yè)銀行流動性過剩，不僅對銀行自身的經(jīng)營產(chǎn)生影響，而且威脅到整個經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。流動性過剩將導(dǎo)致銀行業(yè)過度競爭，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風(fēng)險和利率風(fēng)險。如果過高的流動性投向資金和貨幣市場，會導(dǎo)致貨幣市場主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對新一輪的風(fēng)險問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個人住房貸款的風(fēng)險防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對完善個人住房貸款風(fēng)險防范體系作出建議。關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險；商業(yè)銀行TheCauseandControlAnalysisonIndividualHousingConsumptionLoanofChina’sCommercialBanksAbstractInordertosolvetheproblemthatpeoplecannotaffordtopurchasehouse,commercialbanksorotherfinancialinstitutionsprovideindividualhousingconsumptionloan.Becausetheindividualhousingconsumptionloanwilltakethepurchasedhouseasmortgage,itisalsocalledpersonalhousingmortgageloan.Suchlargesumandlongtermloanistheleadingroleofthebankconsumptionloan.Nowadays，theindividualhousingconsumptionloanhasdevelopeddramaticallyinchina,commercialbanksaretryinghardtoexpanditsbusinessandgrabtheloanmarket.However,thehousingpricehasrisenquicklyinrecentyears,whichleadstotheregionalrealestatebubble.Becausethesafetyoftheloaniscloselyrelatedtothemarketvalueofthemortgage.Thepricefluctuationsinrealestatemarketwillhavedirectimpactontheindividualhousingconsumptionloan.Thus,attentionshavebeenpaidtotherelationbetweenhousingpricefluctuationsandfinancialrisks.Ontheotherhand,Chinesecommercialbanksarenowfacingthedifficultyofliquiditysurplus,whichdrivesthebankstotakerapidreforms.Underthiscircumstance,commercialbanksneedtotakeanewviewoftheriskoftheirpersonalhousingconsumptionloans.ThispaperistryingtoanalysistherisksofthepersonalhousingloansofChinesecommercialbanks.Itstartswithreviewingthedevelopmentofindividualhousingconsumptionloan,andthenanalysishowitwoulddevelopinthenexttwodecades，thecharactersandadvantagesofitarealsogiven.Thenextstepistofocusontheriskbehaviorsofthepersonalhousingconsumptionloans.Whenanalyzingthecausingfactorsofloanrisk,therealestatehotandliquiditysurplusaregivenmuchconsiderations.Andtheendsofthepaper,severaladvicesareputforwardonhowtokeepthehousingconsumptionloansafe.Keywords:IndividualHousingConsumptionLoan,Risk,CommercialBanks目錄TOC\o"1-3"\u前言 1（一）研究意義 1（二）論文框架 1一、我國個人住房貸款概述 3（一）個人住房貸款的基本概念 31．個人住房貸款的分類 32．個人住房貸款的主要特點 33．個人住房貸款的流程 4（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險 51．個人住房貸款現(xiàn)狀 52．個人住房貸款的主要風(fēng)險 7二、我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因 9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險 91．個人住房貸款中的逆向選擇 92．個人住房貸款中的道德風(fēng)險 9（二）房地產(chǎn)泡沫 101．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析 102．房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險 12（三）商業(yè)銀行流動性過剩 131．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析 132．流動性過剩對個人住房貸款風(fēng)險的影響 13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險控制及防范制度缺陷 141．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范 142．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘 14三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施 16（一）建立和完善個人住房信貸保障制度 161．完善房貸保險制度 162．設(shè)立房貸擔(dān)保人 16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系 171．加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預(yù)測 172．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置 183．加強銀行自身操作管理 18（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 191．創(chuàng)新個人住房貸款品種 192．增加個人住房貸款的利率品種 19（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測 201．加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選 202．拓寬房地產(chǎn)融資渠道 20結(jié)束語 22參考文獻 23致謝 24聲明及論文使用的授權(quán) 25前言（一）研究意義美國“次貸”危機的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴(yán)重危及到了實體經(jīng)濟，即說明了一個事實：住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟的發(fā)展。對于我國而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長，累積的風(fēng)險也越來越多，而對于風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實際經(jīng)驗。另外，中國房地產(chǎn)市場起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個人信用體制不完善，使得個人住房貸款風(fēng)險日益顯現(xiàn)，加強個人住房貸款的風(fēng)險已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險，著重對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理研究，對商業(yè)銀行防范個人住房貸款風(fēng)險提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險的發(fā)生有著現(xiàn)實意義。（二）論文框架研究個人住房貸款風(fēng)險防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險產(chǎn)生原因、風(fēng)險現(xiàn)狀及未來面臨的狀況，論文的基本框架如下：第2章對我國個人住房貸款的概述。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，然后通過對我國住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢的預(yù)測展望個人住房貸款的發(fā)展前景。為說明風(fēng)險產(chǎn)生根源，還需要對個人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第3章具體分析我國個人住房貸款的風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。主要從借款人風(fēng)險（逆向選擇和道德風(fēng)險）、國家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動性風(fēng)險）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個個人住房貸款鏈條上的各個因素，抓出重點進行風(fēng)險剖析。第4章針對第3章所列舉的風(fēng)險原因，進行風(fēng)險防范的措施。對借款人風(fēng)險提出了完善保險制度及擔(dān)保人的設(shè)立；對于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進行宏觀經(jīng)濟走勢分析、優(yōu)化資源配置和加強自身管理操作；對于流動性風(fēng)險，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風(fēng)險；對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險；銀行可建立篩選機制和拓寬融資渠道等方法來防范。

一、我國個人住房貸款概述（一）個人住房貸款的基本概念中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》對個人住房貸款做出如下定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放個人住房貸款的金融機構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1．個人住房貸款的分類目前個人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類：第一，政策性個人住房貸款。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括：住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國家安居工程發(fā)放的個人住房抵押貸款等。第二，自營性或商業(yè)性個人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲蓄存款及其他存款為資金來源向居民個人發(fā)放的用于購買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。第三，個人住房組合貸款。它是政策性和自營性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個人住房抵押貸款展開論述。2．個人住房貸款的主要特點個人住房貸款作為一種消費性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點：第一，長期性。由于住房價值大，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時間的積累，因此個人住房貸款期限短則幾年，長則10年、20年，最長期限可達30年。這就為信用風(fēng)險的緩慢積聚提供了條件。國際經(jīng)驗認為個人住房貸款的信用風(fēng)險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。第二，零售性。個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進行多次合作的機會少，這些都會造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險，因而形成了風(fēng)險分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對借款人資信狀況的變化進行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對異地借款的資信狀況進行調(diào)查并不容易，對借款人的資信狀況的變化進行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費相當(dāng)多的人力、物力和財力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有很強的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。3．個人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示：個人住房貸款風(fēng)險管理制度個人住房貸款風(fēng)險管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計圖1個人住房貸款操作流程由上圖可見，個人方面：個人貸款申請——信貸受理審查——上報審核批準(zhǔn)——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個環(huán)節(jié)依次進行。這五個環(huán)節(jié)的每個環(huán)節(jié)在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會種下風(fēng)險隱患。（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險1．個人住房貸款現(xiàn)狀我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險顯現(xiàn)。如果房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風(fēng)險就會很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。表1歷年全國個人住房貸款狀況表(1997—2008)單位：億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303500298009.82資料來源：國家統(tǒng)計局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時間內(nèi)，依然對首套房實行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場風(fēng)險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但不會有禁止性限制。因此，對于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵普通住房的購買，從上海個人住房貸款余額走勢看（見圖2），隨時間推移持續(xù)增長表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強勁。圖2.上海中資銀行本外幣個人住房貸款余額

單位：億元資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。截止2009年，我國個人住房貸款余額為4.38萬億元，比剛剛起步時的1997年末(235.46億元)增加了4356.54億元，增長了185倍，而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80％以上。雖然住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。有些城市個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50％以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險。建設(shè)銀行2009年度年報顯示（見下表2）：2009年建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。表2中國建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,1781.71%2,689,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個人消費貸款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,7705.12%119,4676120.51%總計4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%資料來源：中國建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報告。2．個人住房貸款的主要風(fēng)險風(fēng)險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、流動性風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等等。（1）借款人風(fēng)險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動蕩。（2）宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。以上因素將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流動性風(fēng)險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。（4）開發(fā)商風(fēng)險。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后,因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn),由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙,通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn),用以籌措資金。本文主要針對個人住房貸款的突出的風(fēng)險分析其風(fēng)險成因，并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險針對信貸市場借款人信用風(fēng)險的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對稱是引致信用風(fēng)險的重要原因，并會進一步影響信貸市場分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1．個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風(fēng)險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險偏好者。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險。2．個人住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認為，作為泡沫經(jīng)濟的載體起碼有如下兩個特點：第一，供求關(guān)系不宜達到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體之一。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對于其他貸款項目而言收益較高，風(fēng)險較小，所以商業(yè)銀行很容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合《中國行業(yè)景氣分析報告（2002-2003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費三方面進行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，2001-2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。圖32001-2009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長，1999-2004年全國商品房銷售額平均年增幅28.3%（見圖4），其中不乏投機炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的高速上漲顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖41999-2009年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費方面，房價的高速增長已超越了居民的消費能力，高房價使眾多購房者卻步。房價收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房價收入比=（商品房平均銷售價格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國主要城市房價收入比計算結(jié)果如表3：表3部分城市房價收入比情況（%）項目2000年2001年2002年2003年2004年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家的房價收入比一般在3-6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過7-8倍。2003年至2004年房屋銷售價格與可支配收入比較如圖5：圖52003-2004年房屋銷售價格與可支配收入上漲增速資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報告。2007年房屋銷售價格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實說明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實存在。2．房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險泡沫經(jīng)濟往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但此時，一有風(fēng)吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務(wù)狀況就會惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機。（三）商業(yè)銀行流動性過剩1．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析目前普遍認為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費”的經(jīng)濟增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。為實現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能否順利地投放到市場上去。當(dāng)資金的投放受到約束時，銀行會對存款的吸收進行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動和規(guī)模都是有限的。但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護自身和政府的信譽，長久以來都在被動地吸收存款。由于國有企業(yè)改革和私營經(jīng)濟發(fā)展需要大量的資金，國家沒有對商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒有面對嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國對外日益開放，國家對金融風(fēng)險越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束，國家開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時，在國內(nèi)經(jīng)濟過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。2．流動性過剩對個人住房貸款風(fēng)險的影響貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下，\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端\o"房價"房價的快速上漲，也為一些投資者進入這一領(lǐng)域提供了一個機會。但投資者的資金，主要來自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會導(dǎo)致金融機構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風(fēng)險。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險。特別是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險更大。（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險控制及防范制度缺陷1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險、高收益特性。因為該行業(yè)的可觀利潤誘惑，國有、民營資本爭先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實力不強，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計，1999年全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價以求多貸款，事后再將超過正常房價的資金返給借款人等等。2．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個城市的情況來看（見表4）：表4.上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況單位：億元

200620072008國內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。從3年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看（見圖6）：我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。圖6.2006-2008年上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2009年三季度。進一步分析可發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。這表明，我國房地產(chǎn)融資渠道比較單一。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1．完善房貸保險制度降低我國個人住房貸款風(fēng)險的一個重要制度是個人住房貸款保險制度。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，根據(jù)合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時負責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。此類保險主要有三種，一是綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用保險的綜合保險；二是貸款信用保險，實行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財產(chǎn)保險。為了降低金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。目前，我國多家保險公司開展了此項業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。這一險種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但這一個人住房貸款保險業(yè)務(wù)開辦不長，經(jīng)驗不足，存在諸多問題，需要加以完善。2．設(shè)立房貸擔(dān)保人在現(xiàn)實情況中，我國尚沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系，個人購房貸款尋找擔(dān)保人十分困難。一是目前企業(yè)員流工動日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔(dān)保。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保問題頗多。開發(fā)商本身并不具備擔(dān)保的意愿和能力，一旦借款人違約，違約風(fēng)險往往會落在銀行身上。面對我國個人住房貸款擔(dān)保人缺位的狀況，2000年后我國各地先后設(shè)立起地方性置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)。這批機構(gòu)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范上起到了先行者的作用。但是目前各地擔(dān)保公司仍然面臨著以下幾個問題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認可；(2)自身定位不明確，服務(wù)對象模糊，擔(dān)保條件苛刻，收費不盡合理；(3)擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場處于“各自為營”的狀況，抵抗風(fēng)險能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場整體風(fēng)險。因此，有必要參照國外先進經(jīng)驗，引進政府、民間各自分工機制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)，通過為個人住房貸款提供國家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險。政策性個人住房貸款擔(dān)保機構(gòu)一般由政府出面組建，以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購房提供融資擔(dān)保。相對于目前的置業(yè)擔(dān)保公司具有如下幾個優(yōu)點:(1)服務(wù)對象主要是中低收入家庭，以政府信用提供擔(dān)保，資信高，不以盈利為目的，擔(dān)保費用相對比較低，減輕中低收入階層費用支出負擔(dān)；(2)機構(gòu)統(tǒng)一，內(nèi)部完善，評估審查系統(tǒng)完善，對貸款合同實行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化操作；(3)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，有能力處置作為抵押的房屋，對不能繼續(xù)還款的居民生活進行妥善安置。設(shè)立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機構(gòu)為了彌補市場上的信用不足，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔(dān)保的中低收入者提供擔(dān)保，在市場上，與商業(yè)擔(dān)保公司是一種互補關(guān)系。（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系1．加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預(yù)測宏觀經(jīng)濟形勢是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營方針，由此可以看出金融機構(gòu)如果對國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會加大個人住房貨款風(fēng)險。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)時，房地產(chǎn)市場的價格比較平穩(wěn)，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保值性較強，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價格會嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負債配置的最佳方案通過加強各類風(fēng)險限額、資產(chǎn)負債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險．促進流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索資產(chǎn)組合動態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險。改變貸款組合風(fēng)險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險度。考慮到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險的應(yīng)變能力。3．加強銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運用信用風(fēng)險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進行判定。在實際操作中還應(yīng)堅決杜絕“有抵押無風(fēng)險”或“有保證無風(fēng)險”的錯誤認識。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無論從質(zhì)還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應(yīng)加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識還要對與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺關(guān)注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1．創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計適合不同居民支付能力和財務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。也通過不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個人住房貸款由于資金來源過分依賴短期儲蓄存款所造成的資金流動性風(fēng)險，并分散由資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險；另一方面還可以通過出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗。可以推出住房儲蓄貸款、分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。2．增加個人住房貸款的利率品種個人住房貸款實行的是可變利率，利率的不斷下調(diào)使銀行收益縮水，利率風(fēng)險突現(xiàn)。而住房貸款款限很長，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險。因此，通過浮動和固定組合型的利率品種來彌補此不足。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：1.固定利率房貸+固定利率債券。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可完全規(guī)避利率風(fēng)險。如近期建行發(fā)行的5年期固定利率債券利率為2.7%，固定利率房貸利率為5.76%，其中的利差有3.06%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風(fēng)險溢價和資本回報要求。商業(yè)銀行如果抓住貨幣市場資金充裕的有利時機，推出利率適當(dāng)?shù)墓潭ɡ史抠J應(yīng)非難事。2.固定利率房貸+利率掉期。利率掉期又叫“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時，在市場上找到利率互換的交易對手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時從交易對手那里獲得浮動利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項目的固定利率變?yōu)楦?。商業(yè)銀行業(yè)可以通過改變負債現(xiàn)金流的特征，采用負債利率互換，實現(xiàn)資產(chǎn)負債重定價期限的匹配，規(guī)避利率風(fēng)險?？傊虡I(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場化政策給予的機遇，以個人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險。（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測1．加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選跟蹤監(jiān)視開發(fā)商的資金運行，1、可要求開發(fā)商商開立資金專戶，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項，防止造成按揭樓宇的爛尾。2、按工程進度合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關(guān)注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務(wù)支持的重點并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。2．拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險。為了規(guī)避此種風(fēng)險，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化?？晒膭钇髽I(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)融資。再者可利用保險資金引入住宅市場，由于保險資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長的特點，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營模式?？梢杂砷_發(fā)商和保險公司聯(lián)合起來共同合作進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，也可以由保險公司向開發(fā)商提供長期抵押貸款而獲取貸款利息。結(jié)束語當(dāng)前城鄉(xiāng)消費信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時，也暴露出很多問題，重新認識個人住房貸款的風(fēng)險將有益于商業(yè)銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。分析產(chǎn)生風(fēng)險的原因和防范風(fēng)險，對保護和擴大國內(nèi)消費需求，防范金融危機，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范管理體系，加強對個人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的三方，（即借款人——商業(yè)銀行自身——房地產(chǎn)商），以及國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境，對這四者的風(fēng)險進行密切關(guān)注及設(shè)立針對性的、有效的風(fēng)險防范機制，來確保個人住房貸款的安全性。參考文獻[1]徐根貴,王文紅,高明生.對防范個人住房信貸風(fēng)險的思考[J].企業(yè)經(jīng)濟,2005(7)[2]周浩.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險與防范[J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3]韓臨暢.商業(yè)銀行如何防范個人住房貸款風(fēng)險[J].消費導(dǎo)刊,2009(3)[4]胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范[J].蘇州大學(xué)學(xué)報,2007(3)[5]王瓊.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的研究[J].商場現(xiàn)代化,2007(10)[6]劉曙光.地產(chǎn)泡沫將危及美國經(jīng)濟[J].瞭望,2006(1)[7]陳柏東.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維[J].中南財經(jīng)學(xué)報,2006(3)[8]連慶豐.商業(yè)銀行信用風(fēng)險分析模型研究[J].北京科技人學(xué)學(xué)報,2004(2)[9]孟慧,孔圓.對我國住房抵押貸款證券化的思考[J].河北師范學(xué)院學(xué)報,2005(12)[10]申曉峰,蔣馥.商業(yè)銀行固定利率個人房貸產(chǎn)品設(shè)計[J].上海金融,2005(11)[11]賓融.住房抵押貸款證券化[M].中國金融出版社,2002[12]王艷.個人住房貸款業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險及防范[J].銅陵學(xué)院學(xué)報,2005(1)。[13]肖平.健全和創(chuàng)新個人住房貸款風(fēng)險防范機制[J].市場周刊.管理探索,2005(7)[14]勒內(nèi)M斯塔茨.風(fēng)險管理與衍生產(chǎn)品[M].機械工業(yè)出版社,2004[15]杜學(xué)文,范成蘭.加快規(guī)范我國的住房貸款保險[J].理論探索,2005(4)[16]馬智煒,劉爾思.從次貸危機看我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理[J].銀行分析,2009(1)[17]李哲.美國次級抵押貸款危機對中國房貸市場的啟示[J].上海投資,2007(11)[18]建設(shè)銀行研究部.我國個人房貸市場趨勢分析[J].決策參考,2007(14)[19]中國行業(yè)技術(shù)分析報告——房地產(chǎn)行業(yè)[DB/OL].中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫,2009(4)致謝摘要：伴隨著我國住房市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長。文章通過分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀，找出個人住房貸款風(fēng)險的生成機制，探討我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范的手段和對策，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀近年來，國家實施新的個人住房分配政策，取消了福利分房，實行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會經(jīng)濟環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對住房的需求日益增加，使我國個人住房貸款呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2006年4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學(xué)文獻出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》在京發(fā)布。藍皮書里指出，目前國內(nèi)個人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場進入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長來緩釋不良貸款率。其次，個人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念及特征（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念個人住房貸款風(fēng)險是指發(fā)放個人住房貸款的銀行和其他金融機構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達國家商業(yè)銀行風(fēng)險防范的經(jīng)驗，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營的特點，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險管理模式；在風(fēng)險管理對象方面，要求對包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等在內(nèi)的風(fēng)險進行全面管理，要對個人住房貸款業(yè)務(wù)的全過程進行管理；在風(fēng)險管理方法上，要求重視定量分析，運用多種數(shù)理模型對風(fēng)險進行識別、評價和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險處置措施和補償手段。（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的特征1、滯后性。個人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長可達到30年，這為風(fēng)險的緩慢積聚提供了可能。該項貸款業(yè)務(wù)在中國是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認個人住房貸款風(fēng)險一般是在貸款持續(xù)期的前半個周期結(jié)束時，即發(fā)放貸款后的5年-15年后逐步顯現(xiàn)。2、隱蔽性。房貸風(fēng)險發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對稱、經(jīng)濟周期發(fā)展的長期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險并非直接袒露在外，因此容易被忽視。3、多樣性。個人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個人住房貸款風(fēng)險的成因，且風(fēng)險的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險的最直接承擔(dān)者之一。4、分散性。個人住房貸款的對象是城市居民消費群體，個人的資信狀況各異，相對于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。5、社會性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會安定團結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟增長的助推器，所以政府愿意大力支持個人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國社會保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時，有可能造成借款人流離失所，進而產(chǎn)生危害社會穩(wěn)定的社會問題。三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的成因分析（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)部成因分析1、信息不對稱。是指在經(jīng)濟行為決策中，經(jīng)濟主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對稱性和不均衡性。相對于貸款銀行來說，這種不對稱性主要表現(xiàn)為借款人對自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動資產(chǎn)狀況、負債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。2、逆向選擇。是指在個人住房貸款市場上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實其資信狀況的真實性，因此在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。3、道德風(fēng)險。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時掌握借款人的經(jīng)濟條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的外部成因分析1、信用機制缺失。信用機制在廣泛意義上維系著一種經(jīng)濟懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場上存在的失信現(xiàn)象，使市場上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國信用機制尚不完善，主要表現(xiàn)在個人信用意識淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會信用制度及管理體系缺失，個人信用評價體系尚未建立。2、相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全?，F(xiàn)階段我國尚無個人住房貸款專項法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險緩釋措施來降低最終違約損失率，個人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。3、個人住房貸款安全保障制度尚未建立。個人住房貸款作為推動經(jīng)濟發(fā)展的啟動器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒有政府機構(gòu)提供保險和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運用個人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個人住房貸款風(fēng)險也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險，要求借款人在商業(yè)保險公司辦理相應(yīng)的個人住房保險業(yè)務(wù)。四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其防范（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其內(nèi)部防范