房地產企業(yè)成本費用歸集

房地產企業(yè)成本費用歸集房屋開發(fā)成本的歸集房屋開發(fā)建設發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負擔，需按一定標準分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)不同的支出內容，采用相應的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。1.

土地征和及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅費等。拆遷補償費是指有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。市政配套費（此科目進入開發(fā)成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設費等。

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費視能否區(qū)分負擔對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：（1）能夠分清負擔對象的，應直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。（2）不能分清負擔對象的，應先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計入有關房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。（3）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應將商品性建設場地的開發(fā)費用轉入有關房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產品——商品性土地”賬戶。（4）房地產開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進行歸集，待開發(fā)產品投入使用時，應按一定的標準分配房屋建筑物和商品性建設場地應負擔的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。房地產開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結轉房屋開發(fā)成本時，應采用平行結轉法，即土地開發(fā)成本項目中土地征用及拆遷補償費應結轉為房屋開發(fā)成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發(fā)成本項目中的前期工程費應結轉為房屋開發(fā)成本項目中的前期工程費。2.前期工程費前期工程費是指取得土地開發(fā)權之后項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪和“三通一平”等前期費用。具體包括項目行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設施費、預算編審費以及其他前期工程費等。行政事業(yè)性收費是指項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費，如市政基礎設施配套費、異地綠化建設費、人防異地建設費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質監(jiān)費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設防技術審查費、工程招標代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、環(huán)評報告編制費及招投標管理費等。規(guī)劃設計費是指方案設計，施工圖設計、園林設計、自來水設計、電力設計、人防設計、制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復雜的地質，還需要進行巖土設計，會發(fā)生巖土設計費?？睖y丈量費用指水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等?！捌咄ㄒ黄健辟M是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設費用）、供電、道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費）等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾、等費用。預算編審費是指支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。房屋開發(fā)建設過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的前期工程費，應按一定的標準分配計入有關房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費，樁基咨詢費，土建結構工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。安裝工程費是指主體工程內的照明等電氣設施安裝費，主體工程內的通訊、費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等。企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產修理費用等后續(xù)支出，不符合固定資產確認條件的，也在本賬戶核算。銷售費用核算的內容房地產開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售開發(fā)產品而專設的銷售機構（含銷售網點、售后服務網點等）的職工薪酬、業(yè)務費和折舊費等經營費用。企業(yè)發(fā)生的與專設銷售機構相關的固定資產修理費用等費用化后續(xù)支出，也在本賬戶核算。銷售前期費核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映；售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為與房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。銷售推廣費主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費、和樓書印刷費等。廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等；廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業(yè)信息等發(fā)生的相關費用。合同交易費是預售合同或出售合同交易時房地產開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括支付給交易中心的網上服務備案等。銷售代理費是銷售費用中的主要費用之一，是房地產開發(fā)企業(yè)委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關條款支付銷售代理費，該賬戶核算按代理合同計算的應付代理費