和平區(qū)源合里房地產(chǎn)項目可行性研究報告

天津開發(fā)區(qū)東大房地產(chǎn)有限公司和平區(qū)聚匯和興項目

天津開發(fā)區(qū)東大房地產(chǎn)有限公司和平區(qū)聚匯和興項目TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目建設(shè)背景及意義 4一、項目建設(shè)背景 4二、項目建設(shè)意義 6第二章項目概況 8一、項目名稱 8二、建設(shè)地點 8三、建設(shè)單位 8四、主要技術(shù)指標 9第三章市場調(diào)查與分析 10一、市場狀況 10二、市場發(fā)展前景 13三、項目分析 172、優(yōu)勢、劣勢、機會分析 20四、項目市場預(yù)測 22五、市場價格確定及銷售收入匡算 22第四章項目產(chǎn)品設(shè)計分析 25一、設(shè)計理念 25二、設(shè)計意向 25三、產(chǎn)品類型 25四、戶型比例 26五、區(qū)內(nèi)道路交通設(shè)計 28六、建筑風格 28七、交工標準與配套 28第五章項目開發(fā)節(jié)奏 30第六章投資收益分析 31一、成本及費用預(yù)測 31二、靜態(tài)經(jīng)濟效益分析 34第七章結(jié)論 36 第一章項目建設(shè)背景及意義一、項目建設(shè)背景1、天津市宏觀環(huán)境濱海新區(qū)改革方案獲批，濱海新區(qū)成為投資熱點2008-4-1國務(wù)院批復(fù)的《天津濱海新區(qū)綜合配套改革試驗總體方案》推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，是黨中央、國務(wù)院從我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)作出的重大戰(zhàn)略部署?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》（國發(fā)〔2006〕20號）明確了推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放的重大意義、指導(dǎo)思想、功能定位和主要任務(wù)，批準天津濱海新區(qū)為全國綜合配套改革試驗區(qū)。按照黨中央、國務(wù)院的部署，結(jié)合天津濱海新區(qū)的實際，制定《天津濱海新區(qū)綜合配套改革試驗總體方案》。按照方案，濱海新區(qū)將設(shè)立全國非上市公眾公司股權(quán)交易市場，即OTC市場。隨即，中央機構(gòu)編制委員會辦公室批復(fù)中國證監(jiān)會，同意設(shè)立非上市公眾公司監(jiān)管部。2008年6月10日，新華08金融交易服務(wù)平臺與天津產(chǎn)權(quán)交易中心合作協(xié)議簽約。天津市正在運作籌建國內(nèi)首個離岸金融中心，目前已完成整體規(guī)劃方案，近期將報國家相關(guān)主管部門審批。當前，天津經(jīng)濟快速發(fā)展，特別是金融改革創(chuàng)新加快推進，資本要素市場日益活躍。OTC市場的建立，“新華08”金融交易服務(wù)平臺與天津產(chǎn)權(quán)交易中心簽訂合作協(xié)議，籌建國內(nèi)首個離岸金融中心，天津環(huán)球金融中心的即將面市，等等，都充分體現(xiàn)了天津在加快布局資本市場體系。而資本金融市場的不斷完善可為眾多的企業(yè)融資發(fā)展創(chuàng)造機遇，為受銀根緊縮政策影響的房地產(chǎn)企業(yè)提供另一條直接融資渠道。

“一軸兩帶三區(qū)”市域空間布局描繪了未來天津城市藍圖

一軸：“武清新城——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”，西聯(lián)北京，東至天津港，中間以天津中心地區(qū)為核心，城鎮(zhèn)密布，該發(fā)展軸是環(huán)渤海地區(qū)京津發(fā)展主軸的重要組成部分，西端與北京城市總體規(guī)劃確定的東側(cè)發(fā)展帶相連，東端通過主城區(qū)緊密連接濱海新區(qū)。

兩帶：“寧河、漢沽新城-濱海新區(qū)核心區(qū)——大港新城”構(gòu)成的東部濱海發(fā)展帶和“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城”構(gòu)成的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。三區(qū)：指北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)、中部“七里海-大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)、南部“團泊洼水庫-北大港水庫”濕地等三個生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)。“一軸兩帶三區(qū)”首先，明確將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，與北京城市總體規(guī)劃確定的東部發(fā)展帶對接，促進產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作。其次，將“兩帶”作為市域城鎮(zhèn)集中發(fā)展建設(shè)的地區(qū)，加快建設(shè)東部濱海發(fā)展帶和西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。第三，在市域北部、中部和南部，規(guī)劃三個生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)，首次將生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護區(qū)作為天津市空間布局結(jié)構(gòu)的一部分，協(xié)調(diào)城市建設(shè)與區(qū)域生態(tài)保護的關(guān)系，把宜居的生態(tài)城市作為未來城市發(fā)展重點。2、和平區(qū)區(qū)域環(huán)境及規(guī)劃道路交通規(guī)劃流動性：與南京路交叉的主要道路將進行適當拓寬，這將大大增加南京路地區(qū)的可流動范圍?？蛇_性：海光寺立交橋等城市快速路系統(tǒng)與南京路相毗鄰，能直達火車站和機場，使其整體的交通可達性明顯提升。人流暢通：地鐵1號線將貫穿南京路全線，與今年開工建設(shè)的地鐵3號線相交于營口道站。保證人流的高效暢通。配套設(shè)施規(guī)劃停車樓：南京路地區(qū)未來將建設(shè)多個大型停車場及立體停車樓，規(guī)劃停車泊位14842個，面積51.9萬平方米。除正在建設(shè)的小白樓停車樓、黃家花園停車樓、西安道停車樓、金街停車樓外，還計劃在哈密道綠軸與耀華中學操場下建設(shè)大型地下停車場，此外，每個新建的商務(wù)大廈都將在自身地下建設(shè)停車場。綠地和廣場：未來的南京路地區(qū)規(guī)劃將建設(shè)七處綠地，總面積達到30000平方米。同時，南京路地區(qū)還規(guī)劃了“休閑藍灣”、小白樓城市廣場等多處休閑廣場，通過綠地、花卉、雕塑小品、歐式座椅、燈光等景觀的設(shè)置。社區(qū)服務(wù)：附近會集了天津市第一中學、二十一中學、岳陽道小學等各類學校，同時還將繼續(xù)建設(shè)和完善一批中高檔居住小區(qū)，另外這個區(qū)域內(nèi)還有天津市婦產(chǎn)科醫(yī)院、和平體育館、復(fù)興公園等醫(yī)療和各種文體娛樂場館。和平區(qū)各板塊規(guī)劃南京路商務(wù)板塊：以曲阜道與南京路的交點為圓心，以圓點至國際大廈距離為半徑的區(qū)域，規(guī)劃為南京路地區(qū)的商務(wù)功能。南京路以北商業(yè)板塊：以濱江道與南京路的交點為中心，東起營口道，西至錦州道，南起西寧道，北至山西路合圍的橢圓形區(qū)域，規(guī)劃為南京路地區(qū)的商貿(mào)功能。泛五大道風情住宅板塊：文化、休閑、商務(wù)、居住復(fù)合功能的城市旅游社區(qū)。南市便捷住宅板塊：完善商業(yè)、餐飲、休閑娛樂設(shè)施，大力發(fā)展“夜市經(jīng)濟”，形成具有現(xiàn)代特色的新興商業(yè)區(qū)。就業(yè)及經(jīng)濟南京路地區(qū)預(yù)計每年可實現(xiàn)GDP146億元，營業(yè)收入866億元，新增就業(yè)崗位14萬個。二、項目建設(shè)意義本項目建設(shè)時期，恰逢國家“十一五”規(guī)劃的重要年份，對于和平區(qū)乃至整個天津市發(fā)展都是十分關(guān)鍵的時刻，因此凸現(xiàn)本項目建設(shè)的必要性。房地產(chǎn)行業(yè)是中國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。在經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。在強勁市場需求的拉動下，天津市房地產(chǎn)市場迅速擴大，房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、銷售等各項指標呈全面增長態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)正在成為促進天津市經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)。本項目開發(fā)的意義重大，成為和平區(qū)加快建設(shè)商務(wù)商業(yè)中心的引擎；將乘環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)迅速崛起這一國家戰(zhàn)略計劃實施的東風，乘天津發(fā)展濱海新區(qū)之勢，打造符合國際標準要求的商務(wù)商業(yè)中心住宅。。

第二章項目概況一、項目名稱源合里二、建設(shè)地點該宗地位于天津市區(qū)中心位置,北臨西安道,東臨岳陽道，行政區(qū)劃屬于和平區(qū),距離市級商業(yè)中心濱江道和小白樓1公里,距離市級主干道路南京路200米。距離市級重點小、初、高學校1公里以內(nèi)，距離國家級重點大學兩公里。三、建設(shè)單位東大房地產(chǎn)有限公司公司擁有雄厚的資金和經(jīng)驗豐富、高素質(zhì)的各類專業(yè)技術(shù)人員，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工、物業(yè)管理。公司下設(shè)財務(wù)部、工程部、前期開發(fā)部、合約成本部及營銷策劃部。董事會董事會監(jiān)事成本控制部綜合管理部工程部營銷部財務(wù)部董事長總經(jīng)理東大房地產(chǎn)有限公司是擁有高素質(zhì)管理人才的開發(fā)公司。管理人員擁有多年管理、策劃、銷售等豐富經(jīng)驗，并且學歷均在本科以上，更有接受過MBA教育的高級管理人才。人員搭配和年齡結(jié)構(gòu)極為合理，擁有整體規(guī)劃、廣告策劃、銷售策劃和財務(wù)管理等人才；年齡在22—35之間。東大房地產(chǎn)有限公司是集朝氣、熱情于一身的公司。四、主要技術(shù)指標名稱面積(平米)規(guī)劃可建設(shè)用地面積5498.9總建筑面積78175計容建筑面積59920高層住宅建筑面積55400商業(yè)群房建筑面積4000配套共建520不計容建筑面積18255總戶數(shù)720居住人數(shù)2232停車位機動車571、非機動車1752住宅機動車547住宅非機動車1296商業(yè)地上機動車10商業(yè)地下機動車14商業(yè)地上非機動車60商業(yè)地下非機動車396容積率10.9建筑密度36%綠化率40%第三章市場調(diào)查與分析一、市場狀況1、天津市房地產(chǎn)市場分析

2008年全市住宅成交量為500.26萬平方米，與去年成交量1401.85萬平方米相比，下降幅度為64.31%；2008年全市成交均價為6917元/平方米，比去年同期增長長24.05%?？傮w來看，08年商品住宅價格在6400元—7400元/平米之間波動。從今年7月份以來，價格在7000元以下波動，10—12月價格呈現(xiàn)反彈趨勢。2007年全市商品房價格呈現(xiàn)出了明顯的上升態(tài)勢，而08年沒有明顯的漲幅態(tài)勢也沒有下降趨勢，呈現(xiàn)出的是不規(guī)律的高價位波動狀態(tài)，但波動幅度不大，在1000元以內(nèi)。08年較07年2000元的漲幅而言，已經(jīng)達到了國家所預(yù)期的房價穩(wěn)定，宏觀調(diào)控作用凸顯。2008年，環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量在全市供應(yīng)量中所占比重居首位，供應(yīng)295.66萬平米，占35%。隨著天津城市化進程的加快發(fā)展，對城市用地的需求量將越來越大，同時由于土地的稀缺性，天津市內(nèi)中心區(qū)域土地供應(yīng)會越來越少，城市將由單中心向多中心演變，政府規(guī)劃、市場行為等多方面要求快速發(fā)展周邊新城。濱海新區(qū)供應(yīng)量占全市供應(yīng)量的比重為26%，居第二位，濱海新區(qū)07年存量房較多，加上08年市場低迷，大量存量房沒有很快的去化，因此，08年供應(yīng)量沒能快速增長。市內(nèi)六區(qū)和遠郊縣所占比重分別為23%和16%。由于土地稀缺性，市中心的新建商品住宅將越來越少。遠郊縣市場還沒有得到充分開發(fā)，因此其供應(yīng)有限。2、和平區(qū)房地產(chǎn)市場分析和平區(qū)區(qū)域經(jīng)濟、科教文衛(wèi)發(fā)展水平和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直領(lǐng)先于其他各區(qū)，區(qū)域價值高，居住環(huán)境好，是高端項目聚集之地。和平區(qū)按板塊劃分為南京路板塊、五大道板塊、泛五大道板塊、南市板塊。樓盤供應(yīng)量方面，和平區(qū)的房地產(chǎn)項目較少，且集中在南市板塊。需求方面，本區(qū)大部分購房者消費能力較強。各高端板塊更是吸納了不少其他區(qū)域的購賣實力較強的購房群。而除個別頂級大盤外，其他樓盤的購房群還是在認可高單價的同時對購房總價存在敏感性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，純住宅、寫字樓、商務(wù)公寓、商住兩用等產(chǎn)品形式在和平區(qū)均有供應(yīng)，純住宅項目較其它產(chǎn)品形式更為稀缺。供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的豐富與購買客群的豐富是相輔相成的，互為支撐的。2008年和平區(qū)住宅成交面積108376平米，市內(nèi)六區(qū)成交量排名最后。占市內(nèi)六區(qū)08年成交總量的8.5%。和平區(qū)08年成交商品住宅套數(shù)990套，占到市內(nèi)六區(qū)08年成交套數(shù)的8.5%。08年和平區(qū)住宅成交平均價格為12790元/平米，高居全市成交單價之首。高端區(qū)域高端價格，可以說和平區(qū)的房價負擔應(yīng)該是普通買房人最大的心結(jié)。目前該區(qū)的普通商品房均價都在10000元/平方米左右，高端項目均價則要在萬元以上。目前，和平區(qū)內(nèi)的各類樓盤都保持了良好的銷售態(tài)勢，銷售價格和銷售總量都呈現(xiàn)樂觀勢態(tài)。銷售價格增長趨勢明顯高于全市平均水平根據(jù)上圖可以得到2008年1月至12月，和平區(qū)銷售平均價格從10000元/平米上漲到17100元/平米，價差達7100元/平米。經(jīng)過高位調(diào)整后的銷售價格于平穩(wěn)于12700元。根據(jù)上圖可以得到，和平區(qū)位居市內(nèi)六區(qū)成交均價之首。良好的區(qū)域?qū)傩裕墒斓纳虅?wù)商業(yè)環(huán)境，多樣的產(chǎn)品供給，是和平區(qū)高價位的有力保證。銷售總量受純住宅供應(yīng)量限制根據(jù)上圖可以得到，和平區(qū)銷售總量位居全市倒數(shù)第一位，這與該區(qū)域稀缺的純住宅項目供應(yīng)量有直接的關(guān)系。二、市場發(fā)展前景

2008年沒有延續(xù)07年土地供需緊張的局面，大多數(shù)的地塊是以底價成交，并出現(xiàn)流標的情況。與此同時，樓市低迷之時，核心區(qū)域土地價格依然堅挺，說明核心區(qū)域資源日漸稀缺，未來仍然是天津市房價上漲的主要推動區(qū)域。隨著城市的不斷外展，土地外廓現(xiàn)象更加明顯，遠郊、濱海新區(qū)與環(huán)城四區(qū)成為08年土地供需的主力。經(jīng)過一段時間的房地產(chǎn)市場調(diào)整，預(yù)計09年樓市很難快速回暖，仍然將是在波動中，逐漸筑底的過程。土地市場也將一改供不應(yīng)求的局面，開發(fā)商拿地將更加理性。隨著天津市新家園計劃及衛(wèi)星城的逐步延伸，郊縣土地仍會成為未來土地供需的重點。本年度土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，多位于環(huán)城四區(qū)與遠郊地帶，中心城區(qū)以商業(yè)用地為主，未來遠郊及濱海新區(qū)仍將承擔未來城市的各項功能。郊縣區(qū)域較核心區(qū)域具備明顯的土地資源，同時良好的生態(tài)是核心區(qū)域所不具備的，因此09年的郊縣區(qū)域產(chǎn)品以生態(tài)、中大規(guī)模、低密度類復(fù)合型產(chǎn)品為主。與此同時，郊縣區(qū)域隨著城市外擴的進程，各項配套也將逐步完善，由此也會產(chǎn)生一些高密度居住類產(chǎn)品，相對應(yīng)，中心區(qū)域?qū)⒗^續(xù)以商業(yè)、辦公為主要功能。未來兩年市內(nèi)六區(qū)（河西、和平）住宅供應(yīng)繼續(xù)緊缺供應(yīng)量受土地出讓量的直接影響，預(yù)計2009年的供應(yīng)量，供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)產(chǎn)品形式，還要看2008年的土地出讓性質(zhì)、分布、規(guī)模。2008年，天津市中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)以及遠郊區(qū)縣均有土地出讓。其中，濱海新區(qū)及遠郊縣土地供應(yīng)量較大，環(huán)城四區(qū)及中心城區(qū)較少，中心城區(qū)由于可供應(yīng)土地逐年減少，本年度是土地供應(yīng)最少的區(qū)域，相對應(yīng)，濱海新區(qū)受政策利好及土地豐富的影響，本年度加大了該區(qū)域的土地供應(yīng)，成為本年度土地供應(yīng)最大的區(qū)域。本年度濱海新區(qū)土地供應(yīng)量最大，共1800.8萬平方米，占總土地供應(yīng)量的43%；遠郊縣本年度土地供應(yīng)量排名第二，為1447.62萬平方米占總土地供應(yīng)量的34％；其次，環(huán)城四區(qū)土地供應(yīng)927.83萬平方米，占總供應(yīng)量的22%；相對應(yīng)，中心城區(qū)土地供應(yīng)量最少為57.95萬平方米，占總供應(yīng)量的1%。從土地供應(yīng)區(qū)域同比來看，2007年土地供應(yīng)居前的區(qū)域為環(huán)城四區(qū)及遠郊縣，分別為973.55萬平方米和838.18萬平方米。而2008年度土地供應(yīng)居前的是濱海新區(qū)及遠郊縣，分別為1800.8萬平方米及1447.62萬平方米。相應(yīng)，環(huán)城四區(qū)在本年度同比07年放緩了供應(yīng)速度，本年度供應(yīng)量為927.83萬平方米。本年度土地成交受濱海新區(qū)利好政策影響，加上中新生態(tài)城開工建設(shè)，使本年度從土地供應(yīng)上看，濱海新區(qū)明顯加大了供應(yīng)。而環(huán)城四區(qū)較07年放緩了供應(yīng)速度，相應(yīng)遠郊縣由于多個工業(yè)園區(qū)的興建，工業(yè)用地供應(yīng)量增加。從出讓土地占地面積上看，在全市出讓的487塊土地中，工業(yè)類用地出讓比例最大，共出讓2221.4萬平方米，占總出讓比例的49%；其次為綜合用地，共出讓1376.7萬平方米，占總出讓比例的30%；本年度居住用地出讓比例較小，共出讓696.7萬平方米，占總出讓比例的15%；另外，商業(yè)用地本年度共出讓266.6萬平方米，占總出讓比例的6%。從土地用途來看，2008年較2007年明顯加大了工業(yè)用地的供應(yīng)量，相應(yīng)減少了居住用地供應(yīng)。2007年居住用地占總土地出讓面積的30.8%，本年度居住用地占總出讓比例的15%。2007年工業(yè)用地占總出讓比例的14.5%，本年度工業(yè)用地出讓比例占總出讓比例的49%，漲幅明顯。2008年第一次經(jīng)營性土地信息發(fā)布會，現(xiàn)場發(fā)布經(jīng)營性土地信息33宗、358公頃、規(guī)劃總建筑面積約864萬平方米。其中居住用地約260公頃，占此次發(fā)布地塊總量的73%，規(guī)劃總建筑面積約549萬平方米，均用于普通商品住宅建設(shè)，建筑面積90平方米以下的建設(shè)用地約182公頃，規(guī)劃總建筑面積約384萬平方米。從土地分布上看，東部區(qū)域(河東區(qū)、東麗區(qū))第一次成為土地儲備的重點區(qū)域，兩區(qū)合計出讓土地10塊，占地面積達到約160萬平方米，累計折合總建筑面積約346萬平方米。河北、北辰兩區(qū)，本次也有約77萬平方米的土地推出，預(yù)計總建筑面積能達到180余萬平方米。和平區(qū)、河西區(qū)兩區(qū)共推出5塊土地，24.18公頃，總建筑面積95萬平方米，且多為商服用地通過對全市土地成交區(qū)域分析，土地成交性質(zhì)分析，土地成交規(guī)模分析，我們得出未來兩年市內(nèi)六區(qū)（河西、和平）住宅供應(yīng)繼續(xù)緊缺的結(jié)論。高端住宅從城市邊緣別墅洋房向中心城區(qū)商服公寓、酒店式公寓演變。

根據(jù)近幾年以來的住宅土地供應(yīng)，天津住宅用地逐步向郊區(qū)縣、濱海發(fā)展，市中心住宅用地供應(yīng)不斷減少，因而市中心價格會持續(xù)上漲，成交量會有所下降。而近幾年以來近郊四區(qū)和濱海區(qū)域的住宅土地大量放量，未來兩三年住宅市場的供應(yīng)也將大幅放量，需求也將發(fā)生多層次的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這對天津整體住宅市場成交均價的增幅會有所抑制，但其中的熱點區(qū)域如津南、開發(fā)區(qū)、市內(nèi)六區(qū)（河西、和平）價格仍會相當高位運行，各項目所面對的客戶群較為集中，高端客戶群將進一步分化和稀薄，普通項目存在相當?shù)母偁帀毫?，均價漲幅也將隨之放緩。另一方面，別墅土地供應(yīng)越來越少，成交價格漲幅將明顯大于普通住宅。由于別墅客戶群都屬于真正的財富階層，有著理性的財富觀念，房產(chǎn)僅是作為他們處置個人財富的一種方式，且房產(chǎn)在個人財富中所占的比例會有一定的限度。預(yù)計08年別墅市場價格仍會快速上漲，財富階層的購買力往往不會受到政策調(diào)控影響而削弱，僅是購買心態(tài)更為平穩(wěn)，可挑選的余地更大，中心城區(qū)的商服公寓、酒店式公寓，濱海新區(qū)的財富吸引力也會吸引大量外地投資客來此購置豪宅。城市綜合體風起云涌2008年，中心城區(qū)，成為都市綜合體項目的天下。老城廂整體規(guī)劃中，僅公建類就占到40%，隨著此區(qū)域住宅銷售期接近尾聲，公建產(chǎn)品將承擔起老城廂的后勢主力?？偨娣e18萬平方米的君隆廣場、4.5萬平方米的天津中心；以及在未來3-5年內(nèi)陸續(xù)建成的100萬平方米的津門津塔、50萬平方米的嘉里中心、120萬平方米的九龍建業(yè)南站CBD項目。這些項目的即將竣工預(yù)示著天津高檔商務(wù)建筑水平將得到有力提升。三、項目分析1、區(qū)位分析和平區(qū)位于天津市中心，是天津市政治、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生中心。轄區(qū)面積9.97平方公里，戶籍人口42萬人，常住人口32.23萬人。轄勸業(yè)場、小白樓、南市、新興、體育館、南營門等六個街道辦事處，共有68個社區(qū)。該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的西南部,與南開區(qū)、西青區(qū)接壤，行政區(qū)劃為河西區(qū)天塔街，天塔街地處天津市河西區(qū)西南部，天津電視塔腳下，面積3.28平方公里，居民人口：25333戶，72224人。項目位于天津中心區(qū)域，由多條公交線路及地鐵線組成暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)、醫(yī)院、學校、超市、金融、餐飲業(yè)等為本區(qū)域提供完善的生活配套設(shè)施。同時項目踞于南京路這條商務(wù)血脈的西端，在享受傳統(tǒng)生活區(qū)便利的同時可輻射天津的中心商務(wù)區(qū)。該項目所在區(qū)域有如下特點:地段之歷史屬性：和平區(qū)是天津的發(fā)源地，是天津六百年文化的源頭，五大道是天津極具富有文化底蘊、身份象征的區(qū)域。地段之現(xiàn)代屬性：南京路面臨大規(guī)模城市更新階段，充滿大量的現(xiàn)代城市元素：高層建筑、咖啡廳、西餐廳、酒吧、酒店、寫字樓、商務(wù)綜合體?，F(xiàn)代是新鮮的，活力的，是具有城市名片屬性和窗口地位的。地段之未來屬性：絕對的都市主義，超前，繁華，國際化。配套設(shè)施列表類型分類項目學校/幼兒園/體育場所學校實驗小學岳陽道小學鯤鵬小學逸陽小學二十中附小西康路小學群星小學和平藝術(shù)中學光華中學天津一中耀華中學十九中匯文中學新華中學旅游職專外語學院財大分院幼兒園華夏未來二幼衛(wèi)生局幼兒園和平區(qū)四幼和平區(qū)八幼和平區(qū)九幼和平區(qū)十一幼和平區(qū)十二幼華夏幼兒園體育場所民院體育館天津體育館和平體育館和平網(wǎng)球館銀行/郵局/電訊銀行招商銀行深發(fā)展銀行中信銀行北京銀行民生銀行渤海銀行華夏銀行光大銀行浦東發(fā)展銀行工商銀行交通銀行中國銀行建設(shè)銀行農(nóng)業(yè)銀行天津銀行電訊鐵通電訊中復(fù)電訊移動營業(yè)廳大唐電訊電報大樓聯(lián)通營業(yè)廳中國網(wǎng)通超市/便利店超市家樂福沃爾瑪華潤萬家便利店大方便利津工超市寫字樓/商場/公寓寫字樓國投大廈商務(wù)大廈國際大廈華僑大廈君隆廣場萬科世貿(mào)大廈津匯廣場天津中心聯(lián)通大廈河川大廈信德大廈歐派商務(wù)大廈渤海大廈信達廣場津聯(lián)大廈環(huán)球置地廣場堅穩(wěn)大廈移動集團ICTC平安大廈亞太大廈港澳大廈新華大廈商場蘇寧電器百安居百盛白秀街百貨大樓津匯購物廣場伊勢丹號外米萊歐國際上場樂賓百貨友誼新天地濱江商廈麥購華聯(lián)商廈勸業(yè)場海信廣場凱旋門百貨金海馬國美電器公寓賽頓中心長壽公寓名筑軒金茂現(xiàn)場和記黃埔天津中心吉利經(jīng)典金德園假日國際誠基中心2、優(yōu)勢、劣勢、機會分析Strength（優(yōu)勢）區(qū)位優(yōu)勢——位于天津市重要的商業(yè)、商務(wù)區(qū)域內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。交通優(yōu)勢——內(nèi)環(huán)以內(nèi)，臨近市級主干道南京路，地上、地下輻射線路多。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品稀缺——區(qū)域內(nèi)多為寫字樓、商業(yè)中心等產(chǎn)品形式供給，住宅產(chǎn)品極為稀缺。生活配套齊全——本地塊所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)購物、餐飲娛樂、醫(yī)院、學校等生活配套設(shè)施極為豐富。人文優(yōu)勢——區(qū)域內(nèi)名校云集，中外知名企業(yè)多，文化氛圍及商務(wù)氛圍濃重。Weakness（劣勢）地塊位置相對隱蔽——本地塊緊臨西安道和岳陽道，但不緊臨南京路，使得本項目商業(yè)價值有所縮減。地塊占地面積較小——本地塊占地占地面積較小，難于滿足住宅1：1的車位要求，商業(yè)100：1的車位要求。Opportunity（機會）南京路沿線的改造對本地塊的價值提升——和平區(qū)政府對南京路沿線的綠化景觀改造將一定程度上彌補本項目地塊面積小，綠化率不高的不足。對于南京路商業(yè)商務(wù)氛圍的再度提升，對本項目的商業(yè)價值進而有所提升。土地供應(yīng)稀缺——和平區(qū)可利用的住宅用地所剩無幾，南京路沿線土地稀缺，這都為本地塊的價值實現(xiàn)帶來了難得的機會。住宅需求增加的潛在機會——南京路高端商務(wù)活動的增加將帶來區(qū)域內(nèi)高端流動人口的增加進而帶動高端物業(yè)的需求。3、項目定位以市場的現(xiàn)狀以及對其趨勢的專業(yè)性判斷，在充分分析區(qū)域和地塊情況的條件下，充分的差異化與需求的完美對接增強項目的產(chǎn)品競爭力，通過深度開發(fā)增加項目產(chǎn)品附加值，以此使得地塊價值實現(xiàn)最優(yōu)化。綜合分析項目面臨的外部開發(fā)環(huán)境和本地塊自身的區(qū)位屬性，我們認為，本地塊是建造高檔公寓、小戶型豪宅的一個理想位置。本項目定位為高檔次功能導(dǎo)入、服務(wù)導(dǎo)入式公寓。功能導(dǎo)入：硬件上的配置。服務(wù)導(dǎo)入：人性化的服務(wù)。項目產(chǎn)品應(yīng)具備以下競爭優(yōu)勢：精裝大堂，是業(yè)主會客首選之地，避免自家空間緊湊功能不全而帶來的尷尬。貼心物業(yè)，酒店式物業(yè)服務(wù)，增加居住的舒適度，讓業(yè)主體驗便捷、舒適的服務(wù)。直入式地下車庫，不必出樓宇便可到達地下車庫，免除惡劣天氣帶來的不便，方便、安全。電梯入戶、入戶花園，更加私享、更加安全的配套設(shè)施，從細節(jié)體現(xiàn)項目的高品質(zhì)。一室半、兩室半、復(fù)式戶型設(shè)計，人性化的產(chǎn)品空間設(shè)計，滿足不同客戶的不同需求。四、項目市場預(yù)測由于本項目地理位置十分優(yōu)越，社會、政治、文化、經(jīng)濟、自然環(huán)境等客觀要素充備；較大的市場發(fā)展空間為本項目的推出提供了最佳契機；先進的規(guī)劃和建設(shè)理念，合理的市場目標定位保證了項目開發(fā)與眾不同的高起點；高素質(zhì)高戰(zhàn)斗力的企業(yè)團隊及先進的管理經(jīng)驗，為項目規(guī)劃的實現(xiàn)提供了保障，產(chǎn)品的性價比亦遠遠高于其他競爭對手。所以，有理由相信本項目的推出必然在市場上引起轟動，成為和平區(qū)乃至天津市、全國極具代表性的樓盤。同時，也必將為東大房地產(chǎn)有限公司帶來豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益。五、市場價格確定及銷售收入匡算1、價格確定結(jié)合本項目和周邊在售的實際情況，經(jīng)過調(diào)查整理，影響本案制定價格策略的因素主要有以下幾方面：區(qū)域因素：區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套。品質(zhì)因素：交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等；內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等；土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。

發(fā)展因素：國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價格的走勢等。營銷因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的、品牌等。我們運用了比較常見的權(quán)重系數(shù)的加權(quán)比較法，對競爭物業(yè)和周邊物業(yè)具體細化比較，由此可以得出本項目的市場平均價格。序號樓盤名稱銷售均價元／㎡權(quán)重系數(shù)(Wij)區(qū)域品質(zhì)發(fā)展營銷因素因素因素因素1天津環(huán)球金融中心（津塔公寓70年）240001061061081082天津環(huán)球金融中心（津門公寓70年）280001061061081083天津中心（精裝修酒店式公寓贈家電40年）225001041081061064君隆廣場（公寓50年）250001041061061065犀地16500100981001026吉利經(jīng)典1800010098100102備注：取權(quán)重系數(shù)為Ｗ（條件相當取100做系數(shù)，條件大于本物業(yè)取大于100的系數(shù)，差于本物業(yè)者取小于100的系數(shù)）。各物業(yè)營銷狀況權(quán)重系數(shù)表物業(yè)名稱天津中心（精裝修酒店式公寓贈家電40年）天津環(huán)球金融中心（津門公寓70年）天津環(huán)球金融中心（津塔公寓70年）君隆廣場（公寓50年）犀地吉利經(jīng)典合計G0.8114備注：營銷狀況的分值來自于各物業(yè)開發(fā)商或物業(yè)持有者的營銷手段、力度、方式等的綜合。 PI′=PI∏j=1m100/Wij ∏j=1m100/Wij為M權(quán)重的連乘積 WIJ為被調(diào)查物業(yè)I的第J項因素之權(quán)重系數(shù) PI為被調(diào)查物業(yè)I的銷售單價、M為事先確定的權(quán)重因素個數(shù) PI′為被調(diào)查物業(yè)I的加權(quán)平均售價 由此可得出各物業(yè)的加權(quán)平均單價 117168.14221364.80319017.02420183.16516506.60618007.20P′′=m∑i-1gip′i/n∑i-1gi m∑i-1gip′i為各被調(diào)查物業(yè)加權(quán)平均單價期望值之和 n∑i-1gi為被調(diào)查物業(yè)經(jīng)營權(quán)重系數(shù)之和 Ｎ為被調(diào)查物業(yè)棟樓、P′′為本項目的市場平均價格 由此可得出本項目的平均價格：P′′= 20809.68元2、銷售收入匡算根據(jù)本項目產(chǎn)品規(guī)劃形式，綜合考慮市場風險，其保守預(yù)期銷售價格按17500元/平米進行總銷售收入的估算，商業(yè)按40000元/平米估算。序號項目面積預(yù)期銷售價格合計(萬元)1高層公寓5540017500969502商業(yè)400040000160003合計5940019015112950

第四章項目產(chǎn)品設(shè)計分析一、設(shè)計理念本項目設(shè)計理念“一個中心”――以人為中心，尊重自然、親近自然、養(yǎng)護自然，“兩個基本點”――挖掘天津建筑與人文傳統(tǒng)精華，吸納國際國內(nèi)先進的項目開發(fā)經(jīng)驗。二、設(shè)計意向規(guī)劃意圖主要圍繞如何充分利用地塊優(yōu)越的自然環(huán)境和地理特征，運用生態(tài)的環(huán)境景觀和規(guī)劃模式，將建筑和自然環(huán)境有機地結(jié)合，表現(xiàn)出“多景觀、親自然、重和諧”的設(shè)計理念和現(xiàn)代人類追求的居住境界。三、產(chǎn)品類型綜合該項目的內(nèi)外部環(huán)境、規(guī)劃基本指標和規(guī)劃理念等因素，本項目本項目規(guī)劃內(nèi)容包括居住、商業(yè)兩種類型的物業(yè)。居住部分為三座33層建筑（不含地下二層），其中1層為商業(yè)與辦公用房，2層及以上為住宅。本項目建筑主體分布：A座為南北向，B座為塔樓設(shè)計，C座為東西向。序號名稱單位面積(平米)1規(guī)劃可建設(shè)用地面積㎡5498.92總建筑面積㎡78175計容建筑面積㎡59920高層住宅建筑面積㎡55400商業(yè)群房建筑面積㎡4000配套共建㎡520不計容建筑面積㎡182553總戶數(shù)戶7204居住人數(shù)人22325容積率㎡/㎡10.96建筑密度36%7綠化率40%.四、戶型比例根據(jù)市場分析的結(jié)論及周邊項目供應(yīng)情況，本項目以一室為主力戶型，二室、三室作為補充，具體的單戶面積與戶型比例如下表：戶型統(tǒng)計結(jié)果表樓座商業(yè)總建筑面積住宅總建筑面積（含陽臺）總建筑面積一室二室三室總戶數(shù)90平方米以下戶型A座546.0715355.8215901.893232641282576.24B座887.9728336.6429224.61384128051228336.64C座500.3316012.4416512.771356401997609.26合計1934.3759704.961639.35512246483938522.14占比3.14%96.86%100.00%65.67%26.70%7.63%100.00%64.29%備注：90平方米以下戶型面積占比統(tǒng)計基數(shù)為5.992萬平方米上表所示，本項目共計839套房屋，按照陽臺全面積計算，累計銷售面積（建筑面積）為61639.3平方米。90平方米以下戶型總面積為38522.14平方米，占到規(guī)劃總建筑面積（5.992萬平方米）的64.29%。聚匯和興項目戶型統(tǒng)計數(shù)據(jù)總表樓座分類層數(shù)套型編號建筑面積陽臺面積合計(含陽臺）類型戶數(shù)總面積A座商業(yè)首層A-S1114.170114.17商業(yè)∕114.17A-S2128.820128.82128.82A-S3138.970138.97138.97A-S4164.110164.11164.11住宅2至7層A1~155.886.07161.95三室6971.7A2~78.621.7980.41一室6482.46A3~97.641.7999.43兩室6596.58A4~129.039.48138.51三室6831.068至33層A1151.499.48160.97三室264185.22A278.741.7980.53一室262093.78A397.781.7999.57兩室262588.82A4129.229.48138.7三室263606.2小計1464.4741.671506.1412815901.89B座商業(yè)首層SB-01168.820168.82商業(yè)∕168.82SB-02225.30225.3225.3SB-03225.30225.3225.3SB-04268.550268.55268.55住宅2至33層B-176.484.7981.27兩室645201.28B-2，B-2~36.913.6840.59一室1285195.52B-3，B-3~36.623.6840.3一室1285158.4B-455.626.3461.96一室643965.44B-550.135.0455.17一室643530.88B-677.015.5782.58兩室645285.12小計1220.7429.11249.8451229224.61C座商業(yè)首層SC-01101.470101.47商業(yè)∕101.47SC-02103.980103.98103.98SC-0399.79099.7999.79SC-04107.870107.87107.87SC-0532.1032.132.1SC-0655.12055.1255.12住宅2至8層C-1，C-1~58.433.8662.29一室14872.06C-241.39041.39一室7289.73C-388.394.3592.74兩室7649.18C-483.055.7588.8一室7621.6C-579.415.7585.16一室7596.12C-693.5093.5兩室7654.59-33層C-1，C-1~59.833.8663.69一室503184.5C-485.575.7591.32一室252283C-581.81081.81一室252045.25C-6,C-6~96.33096.33兩室504816.5小計1268.0429.321297.3619916512.77總計83961639.27五、區(qū)內(nèi)道路交通設(shè)計 由于項目所處地段西安道、岳陽道均為單向車道，本項目的主入口設(shè)在地塊東側(cè)，保證社區(qū)人車動線明確，提升項目的整體價值。全部為地下停車，小區(qū)內(nèi)不設(shè)車行道。人行道可通達小區(qū)各個角落，各個景觀。六、建筑風格本項目建筑為現(xiàn)代簡約風格，立面的豎向劃分沿用“三段式”，下段為商業(yè)部分，處理成現(xiàn)代感較強的商業(yè)空間；中部為富于韻律的水平與豎直線條相交錯所構(gòu)成的豐富表面；頂部為立體的透空架構(gòu)，豐富了建筑的天際線，同時成為建筑頂部完美的收束。外沿的色彩與周邊建筑色彩和諧，同時利用石材、涂料及玻璃等材料，通過排列疏密有致的外窗分格與體量變化，形成表面豐富的肌理，借以表達建筑美學，使本項目成為區(qū)域內(nèi)的標志性建筑。七、交工標準與配套建筑結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)外檐：1-2層樓宇立面石材，上面為鋁板幕墻結(jié)構(gòu)，外部節(jié)能保溫。電梯：電梯配套國產(chǎn)合資品牌，速度指標為2.5M/秒，將選擇配置和裝修標準較高的型號。樓梯間：地面：水泥地面；墻面：涂料；扶手：木扶手；欄桿：鐵藝扶手電梯前室：全石材拼花地面，墻面部分采用石材，精美燈飾，設(shè)觸摸式延時燈。層高：2.9-2.95米公共樓道：水泥軋光信箱：首層設(shè)業(yè)主專用信箱供暖：采用市政集中供暖，獨立循環(huán)分戶計量供水：單水設(shè)計，選用恒壓變頻泵供水系統(tǒng)，插卡式水表燃氣：管道天然氣，插卡式燃氣表窗：靜電噴涂彩鋁，局部安裝窗磁室內(nèi)部分：分戶門設(shè)豪華三防門、室內(nèi)預(yù)留啞口；起居室、臥室地面水泥砂漿，內(nèi)墻及天花板刮膩子；廚房、衛(wèi)生間防水地面，預(yù)留上下水管道接口及電源位置，廚房、衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿麻面；陽臺全部封閉。玻璃：選用中空雙層玻璃。室外：預(yù)留空調(diào)室外機位，預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)冷凝水管智能系統(tǒng)：寬帶網(wǎng)Internet入戶終端；彩色可視樓宇對講系統(tǒng)；小區(qū)周界防范系統(tǒng)(紅外對射儀)；小區(qū)公共區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)；家庭安防報警系統(tǒng)；燃氣泄露報警；緊急呼叫按鈕；電子門禁系統(tǒng)；預(yù)留一卡通功能；24小時小區(qū)保姆服務(wù)；小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)；衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)；智能車庫管理系統(tǒng)；社區(qū)背景音樂第五章項目開發(fā)節(jié)奏項目名稱面積（平方米）2008年2009年2011年2013年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度項目決策規(guī)劃指標落實操作思路確定59920前期策劃/方案設(shè)計/施工圖設(shè)計前期手續(xù)報批/開工證基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程配套工程設(shè)備調(diào)試竣工驗收保修第六章投資收益分析根據(jù)本項目開發(fā)的實際情況，結(jié)合天津市高檔公寓項目的建設(shè)標準，園林景觀標準等，對項目進行投資收益分析。序號名稱單位面積(平米)1規(guī)劃可建設(shè)用地面積㎡5498.92總建筑面積㎡78175計容建筑面積㎡59920高層住宅建筑面積㎡55400商業(yè)群房建筑面積㎡4000配套共建㎡520不計容建筑面積㎡182553總戶數(shù)戶7204居住人數(shù)人22325容積率㎡/㎡10.96建筑密度36%7綠化率40%一成本及費用預(yù)測根據(jù)產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，計容和不計容面積，容積率等指標，對房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本、間接成本、總成本進行估算。1、土地成本土地費用是指獲取項目用地土地使用權(quán)的出讓金，契稅等構(gòu)成。序號費用明細建筑面積（萬㎡）單方成本（元）土地獲得成本（萬元）（地上）1出讓金59920208.821251.26202拆遷599203087.4518500.00004契稅599206.2637.53795總計599203302.5419788.79992、前期工程費主要包括房地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃、勘察設(shè)計等費用支出。按100元/平方米，詳見下表：序號項目估算說明1設(shè)計費按80元/平米估算2行政性收費按20元/平米估算3單方小計100元/平方米4總計100*78175該項目的前期工程費約為781.7500萬。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施及大、小配套建設(shè)費主要包括項目用的紅線內(nèi)外的供電、供水、供氣、排污等的建設(shè)費用，按單方成本639元計算，總計4995.3825萬元。序號項目面積估算說明1大配套78175按190元/平米估算2小配套78175按70元/平米估算3紅線外供暖配套費78175按92元/平米估算4電力配套費78175按110元/平米估算5紅線內(nèi)配套費78175按177元/平米估算自來水25元/平米78175雨污排29元/平米78175燃氣28元/平米78175供暖35元/平米78175消防20元/平米78175綠化、道路、景觀、弱電40元/平米合計59920639元/平米4995.38254、建安工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（包括建筑、結(jié)構(gòu)等工程費等）、設(shè)備采購費及安裝工程費用以及內(nèi)外裝飾費等。序號項目面積估算說明合計1高層公寓55920按2850元/平米估算15937.20002商業(yè)4000按3100元/平米估算1240.00003地下18255按3850元/平米估算7028.17504合計78175309624205.3750通過上表所示，可知該項目的建筑安裝工程費共計：24205.3750萬元