分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制

進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪的時(shí)候需要注意測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，保證相關(guān)的工作人員熟練地掌握測(cè)繪的工作技巧，精通測(cè)繪的規(guī)章制度和流程，發(fā)揮出測(cè)繪工作的最大效果。在進(jìn)行測(cè)繪工作的時(shí)候其實(shí)還存在著很多的問(wèn)題，相關(guān)的工作人員素質(zhì)低下，制度和流程不規(guī)范，也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行測(cè)繪的時(shí)候質(zhì)量和效率都不高，所以一定要根據(jù)實(shí)際的情況和具體的措施進(jìn)行分析之后再進(jìn)行測(cè)繪，這樣可以提高單位測(cè)繪的質(zhì)量和水平，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義（一）保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的時(shí)候要注意測(cè)繪的面積計(jì)算和測(cè)量精度，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性，保障產(chǎn)權(quán)人的基本利益，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門(mén)在進(jìn)行法律保護(hù)的時(shí)候一個(gè)重要的參考，這是房地產(chǎn)檔案中的原始資料。在出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛和土地房屋所有權(quán)和使用權(quán)糾紛的時(shí)候，就需要利用這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)作為根據(jù)進(jìn)行相關(guān)的法律判決，這些資料直接關(guān)系到該房屋的產(chǎn)權(quán)所有和土地使用權(quán)。（二）有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序進(jìn)行房屋建筑建設(shè)的時(shí)候，最重要的一個(gè)指標(biāo)就是房屋建筑面積，在進(jìn)行房屋測(cè)量的時(shí)候一定要保證面積的準(zhǔn)確性，因?yàn)榻ㄖ课莸拿娣e直接地影響到城市的規(guī)劃管理和產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理等，同時(shí)面積和稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等也有不可分割的關(guān)系。在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，大部分的普通人是無(wú)法分清楚房屋面積的真實(shí)值的，只有專業(yè)的從業(yè)人員才能摸透房屋面積的具體數(shù)字。二、房產(chǎn)的測(cè)繪類型（一）一般結(jié)構(gòu)房產(chǎn)測(cè)量房地產(chǎn)勘測(cè)的主要對(duì)象往往是一般結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)，整體結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，在面積計(jì)算過(guò)程中，只需對(duì)建筑面積、覆蓋內(nèi)面積等標(biāo)準(zhǔn)圖形的面積進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)量，所涉及的圖形計(jì)算一般只限于基礎(chǔ)幾何圖形的形狀，而矩形、圓形等常規(guī)圖形不需要用復(fù)雜的測(cè)量設(shè)備進(jìn)行面積測(cè)量工作。（二）復(fù)合結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的測(cè)繪在復(fù)合結(jié)構(gòu)式住宅中，要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的房產(chǎn)測(cè)量工作，需要大量的準(zhǔn)備。在開(kāi)始測(cè)量之前，必須明確建筑獨(dú)特結(jié)構(gòu)面積的計(jì)算方式和確定共享面積的分擔(dān)方案。根據(jù)住建部公布的房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量工作，進(jìn)行各類面積總體計(jì)算時(shí)，必須考慮各項(xiàng)對(duì)應(yīng)條件。1．全面積計(jì)算。根據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，房產(chǎn)的全面積計(jì)算可以根據(jù)以下規(guī)定計(jì)算面積并列入判定。第一，單層建筑包括永久性結(jié)構(gòu)，有2.2m以上種類的建筑，其建筑面積以一樓為準(zhǔn)。第二，多層建筑的全面積計(jì)算是各層總面積之和。第三，建筑通道的面積分為建筑面積。第四走廊的高度超過(guò)2.2m時(shí)，根據(jù)投影面積進(jìn)行計(jì)算。2．部分面積計(jì)算。部分面積的計(jì)算對(duì)象是與通道、走廊等主體建筑相連的開(kāi)放通道。如果這種通道的整體高度超過(guò)2.2m，則需要用其外線的水平投影面積進(jìn)行計(jì)算。例如，建筑物外部和主體建筑物相連的雨篷、門(mén)洞還有帶有獨(dú)立柱的架子等。單層高度超過(guò)2.2m時(shí)，以投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算。三、房產(chǎn)面積測(cè)繪中存在的問(wèn)題（一）數(shù)據(jù)采集與變更存在誤差在房屋建筑工程開(kāi)始建設(shè)的時(shí)候要進(jìn)行一次面積的測(cè)繪，這時(shí)的測(cè)繪是利用圖紙的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，在完成施工之后是要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行面積的測(cè)繪，這是對(duì)建筑進(jìn)行實(shí)測(cè)。實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)一般來(lái)說(shuō)都會(huì)出現(xiàn)差別，因?yàn)樵趯?shí)際建設(shè)的時(shí)候會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的原因和步驟導(dǎo)致建設(shè)單位的施工建設(shè)面積與預(yù)測(cè)的理論面積不一樣，但是一般來(lái)說(shuō)差別不會(huì)很大，如果實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)的面積差別較大就會(huì)導(dǎo)致在房屋銷售的時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題。（二）特殊部位面積問(wèn)題最容易出現(xiàn)測(cè)量誤差的過(guò)程就是陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)量，陽(yáng)臺(tái)的類型主要有全部封閉和部分封閉。陽(yáng)臺(tái)部分是內(nèi)部建筑的延伸，陽(yáng)臺(tái)的面積是按照陽(yáng)臺(tái)的外部圍欄圍成的面積來(lái)進(jìn)行計(jì)算，各個(gè)建筑的陽(yáng)臺(tái)類型和形狀不同，但都會(huì)按照圍欄包含的面積進(jìn)行計(jì)算，所以由于圍欄的面積可能會(huì)向外突出一部分，導(dǎo)致了實(shí)際的面積可能小于預(yù)估的面積。（三）強(qiáng)調(diào)墻面部分的面積計(jì)算在部分的房屋建設(shè)過(guò)程中，許多市區(qū)的高層建筑的低層會(huì)是門(mén)頭房，用來(lái)出租進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，這就對(duì)高層建筑的下部載重能力提出了挑戰(zhàn)。因此預(yù)測(cè)面積往往會(huì)大于實(shí)際的使用面積，但是在測(cè)繪中會(huì)將這部分也加入實(shí)際測(cè)繪面積中，所以對(duì)部分業(yè)主比較不公平，因此作為承載部分，承擔(dān)中保證整體建筑的穩(wěn)定和安全，相關(guān)政策規(guī)定這部分面積由整體業(yè)主共同承擔(dān)。四、房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施（一）提升面積測(cè)繪精度，規(guī)范測(cè)繪精度要求作為消費(fèi)者，如果要保證好房屋產(chǎn)權(quán)的利益，就要積極的要求企業(yè)和相關(guān)的建設(shè)部門(mén)做好測(cè)繪工作，保證在進(jìn)行面積測(cè)量的時(shí)候不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，測(cè)繪的精度和準(zhǔn)確度都要滿足國(guó)家的要求，保證數(shù)據(jù)可以符合國(guó)家的指標(biāo)等級(jí)。為了這些工作的正常開(kāi)展和正確進(jìn)行，一定要雇傭?qū)I(yè)的測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員來(lái)進(jìn)行工作，同時(shí)還要定期地對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提高工作人員的綜合工作能力和自身素質(zhì)。在進(jìn)行測(cè)繪工作的時(shí)候如果出現(xiàn)了失誤或者是問(wèn)題，一定要及時(shí)地進(jìn)行返工，重新進(jìn)行測(cè)繪工作，確保數(shù)據(jù)等符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。（二）嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度其實(shí)測(cè)繪上出現(xiàn)的問(wèn)題只要及時(shí)的檢查就可以很快地發(fā)現(xiàn)，但是很多時(shí)候都沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格、仔細(xì)地檢查，在收尾的時(shí)候也沒(méi)有進(jìn)行好檢查工作。所以在進(jìn)行測(cè)繪面積質(zhì)量控制的時(shí)候就需要建立一個(gè)嚴(yán)格檢查制度，分級(jí)層的進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，保證測(cè)繪工作的質(zhì)量。同時(shí)進(jìn)行面積測(cè)繪的人員也要具備相關(guān)的專業(yè)技能，保證好測(cè)繪的質(zhì)量和水平，在進(jìn)行測(cè)繪之后，進(jìn)行人員自檢和互檢是非常重要的，要及時(shí)地發(fā)現(xiàn)測(cè)繪問(wèn)題，可能的話要及時(shí)地進(jìn)行重測(cè)，防止使用到不真實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行參考。進(jìn)行自檢和互檢之后還要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行再次的驗(yàn)收和審核，保證數(shù)據(jù)測(cè)繪結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)了兩次的驗(yàn)收之后，還要進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的時(shí)候相關(guān)的制度和規(guī)定都會(huì)變得更加的嚴(yán)格，而且在質(zhì)量檢測(cè)的時(shí)候也要保證工作逐漸向規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化方向進(jìn)行，進(jìn)行驗(yàn)收的時(shí)候還需要建立一個(gè)專業(yè)的檢查小組，檢查小組的構(gòu)成必須要保持公平公正，而且還要進(jìn)行實(shí)名的登記，明確好檢查小組的責(zé)任，并且還要簽署結(jié)果報(bào)告和責(zé)任書(shū)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就可以直接的進(jìn)行追查，防止檢察人員包庇開(kāi)發(fā)商，影響到消費(fèi)者的權(quán)益。（三）詳細(xì)分析圖紙，進(jìn)行尺寸數(shù)據(jù)的收集分析圖紙是房屋測(cè)繪的重要依據(jù)，在預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積中都要配合分析圖紙數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，測(cè)量人員需要按照規(guī)劃進(jìn)行多方面分析，保證數(shù)據(jù)的全面性、實(shí)際性和有效性，并且根據(jù)實(shí)際變化隨時(shí)更新數(shù)據(jù)參數(shù)，保證和實(shí)際建造情況相符合，為后期的面積統(tǒng)計(jì)分析做好基礎(chǔ)，減少不必要的麻煩，保證后續(xù)的工作效率。結(jié)構(gòu)墻、設(shè)計(jì)柱的軸向尺寸是測(cè)圖人員需要格外重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)，對(duì)于保溫墻這種可能會(huì)實(shí)際添加的部分也要進(jìn)行測(cè)量另外需要記住對(duì)于樓梯、天臺(tái)等位置進(jìn)行測(cè)量時(shí)，需要注意不能將高度數(shù)據(jù)作為測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算到實(shí)際的測(cè)量值中否則對(duì)后續(xù)的面積測(cè)量會(huì)造成實(shí)際面積大于預(yù)測(cè)面積的情況。（四）加強(qiáng)施工圖測(cè)算，保證預(yù)測(cè)面積的準(zhǔn)確性測(cè)量人員需要對(duì)預(yù)測(cè)面積和實(shí)際面積相差較大的位置進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)分析，為了大大降低預(yù)測(cè)面積和實(shí)際面積二者之間的誤差，將可能對(duì)實(shí)測(cè)面積進(jìn)行影響的特殊位置計(jì)算在內(nèi)，不僅是在設(shè)計(jì)方案中，施工圖紙中也應(yīng)該包括這一部分。由于圖紙對(duì)于預(yù)測(cè)面積的影響較大，所以對(duì)圖紙的規(guī)劃性嚴(yán)格要求，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之后需提交審核部門(mén)進(jìn)行審批，保證圖紙能夠進(jìn)行實(shí)際操作，在測(cè)量之間保證圖紙的準(zhǔn)確性，就可以更準(zhǔn)確地保證實(shí)測(cè)面積的準(zhǔn)確。五、結(jié)束語(yǔ)對(duì)于相關(guān)工作人員來(lái)說(shuō)，進(jìn)行定期的培訓(xùn)和考核可以提高工作人員的知識(shí)水平和技能素養(yǎng)，企業(yè)要積極地引進(jìn)相關(guān)的人才和設(shè)備，學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)管理辦法，打造出一個(gè)