小區(qū)物業(yè)管理整體實施方案

萬利水上人家物業(yè)治理整體構思基于水上人家地理位置的特不性及社區(qū)的定位，海南萬利精誠物業(yè)對水上人家的物業(yè)治理將結合開發(fā)商針對高消費人群的市場定位,延伸和提升萬利集團公司的品牌,在物業(yè)治理工作中著重于社區(qū)的環(huán)境治理、治安治理、業(yè)主的有償效勞的有效運用，在治理過程中導進CIS形象設計等，意在通過我司提供優(yōu)質的物業(yè)治理效勞的同時，塑造水上人家社區(qū)的品牌，并最終實現(xiàn)購房者以成為水上人家的業(yè)主而自豪,集團開發(fā)公司以水上人家的精品樓盤成為地產界的典范。一、導進ISO9001

:2000質量治理體系，實施標準化物業(yè)治理萬利物業(yè)將在水上人家的治理過程中，導進ISO9001:2000質量治理體系，提高小區(qū)質量治理水平，促進質量治理的標準化。強調在治理過程中的各部門、各環(huán)節(jié)都嚴格按ISO9001：2000標準執(zhí)行，讓物業(yè)治理工作在科學、嚴密、完整的質量標準指導下有效實施。同時貫徹“全員參與，提供優(yōu)質效勞；持續(xù)革新，滿足客戶需求〞的質量方針，用一流的理念、一流的治理、一流的效勞來實現(xiàn)物業(yè)治理的可持續(xù)開展，為小區(qū)贏得最正確的社會效益和經濟效益。二、水上人家組織架構海南萬利精誠物業(yè)治理水上人家治理處 客工保環(huán)戶程安衛(wèi)服維分綠務修隊化部班班三、治理處工作職責對物業(yè)公司總經理、副總經理負責。按物業(yè)公司的各項治理規(guī)章制度及操作流程執(zhí)行與實施。制定、監(jiān)督、實施治理處經營治理方案與方案。制定治理處年、月、周工作方案和工作總結，定期向上級領導匯報業(yè)主咨詢、投訴及治理目標的達標情況。主持客戶效勞部日常工作。負責收繳各項物業(yè)費用，每月統(tǒng)計費用收繳情況，并及時催繳欠費。重點、定期或不定期地對各崗位工作進行巡視檢查，對本治理區(qū)域內的房屋、公共設備設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進行監(jiān)督、檢查，鞭策相關部門及時處理咨詢題，并做好記錄。負責接待和處理業(yè)主的投訴，協(xié)調相關部門解決咨詢題，做好跟蹤效勞，效勞質量的回訪，并對業(yè)主投訴、跟蹤效勞、回訪工作做好具體記錄。組織各職能部門對樓宇竣工驗收和接管工作，預備進住資料，辦理業(yè)主進住手續(xù)，與業(yè)主簽訂?物業(yè)治理效勞托付合同?陪同業(yè)主驗收房屋，妥善治理房屋鑰匙，并對新來業(yè)主耐心、正確地解釋本小區(qū)的物業(yè)治理情況及有關頂目的收費標準。負責樓宇竣工檔案、業(yè)主檔案治理，建立健全轄區(qū)業(yè)主檔案。并負責本治理處各種文件資料的簽收、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。負責業(yè)主房屋裝修審批、監(jiān)管、驗收工作，監(jiān)督裝修過程中無違規(guī)行為，做好驗收記錄，存檔保管。有方案、有目的、定期做好與業(yè)主間的溝通與交流，聽取業(yè)主提出的意見與建議，并做好記錄。組織開展社區(qū)文化活動，豐富居民精神文化生活。制定本部門職員崗位培訓方案及考核、獎懲制度，提高本部門職員的文化素養(yǎng)和業(yè)務水平。協(xié)助居委會、派出所、城管等政府職能部門搞好方案生育、治安聯(lián)防、環(huán)境治理工作。完成公司交辦的其它工作。四、治理處部門職責環(huán)境治理部：負責小區(qū)環(huán)境清潔、綠化、公共設備設施的監(jiān)管工作；負責宣傳環(huán)保知識，美化環(huán)境工作。機電維修部：負責小區(qū)房屋建筑本體、公共設備設施的維修養(yǎng)護、住戶提出的室內水、電等零星維修工作；負責給排水、排污系統(tǒng)定期疏通工作和二次供水治理和定期的清洗消殺工作；負責建立房屋及重要設施的維修保養(yǎng)檔案。平安保衛(wèi)部：負責小區(qū)范圍內的消防、車輛、道路治理及平安保衛(wèi)工作；負責監(jiān)視樓宇內外的活動，維持小區(qū)內的正常生活秩序；負責客戶效勞部：負責客戶的接待和同意咨詢，投訴、協(xié)調、處理日常事務、后勤及緊急事項；負責小區(qū)的業(yè)主、設施設備運行記錄等檔案資料的治理工作；負責開展多種經營及有償效勞工程；負責在節(jié)假日開展小區(qū)文化活動。財務部：負責小區(qū)物業(yè)治理費、維修基金、有償效勞費、車位使用費、租金等的催繳及收取工作；定期編制財務報表，并向業(yè)主公開物業(yè)治理費及維修基金的使用情況；負責向業(yè)主解釋各項費用的使用狀況。五、公司物業(yè)效勞承諾及職員守那么1、一雙鞋——進業(yè)主家門自帶一雙專用鞋2、二句話——進門一句話“干擾了，我是治理處職員XXX〞效勞最后一句話“今后有咨詢題我們隨時為您熱情效勞〞3、三做到——對待業(yè)主的投訴要做到態(tài)度誠懇對待業(yè)主的詢咨詢要做到有咨詢必答對待業(yè)主的效勞要做到盡善盡美四不準——不準同意業(yè)主的禮品不準同意業(yè)主的請吃不準魯莽頂撞業(yè)主不準對業(yè)主亂收費五個心——真心、熱心、細心、用心、用心的“五心效勞〞6、您的滿足，是我們永久的追求。三大紀律一切工作聽指揮高效執(zhí)行無借口團結協(xié)助講奉獻八項注重講話和氣，不講粗口話工作熱情，不遲到早退精誠團結，不拉幫結派健康向上，不吃喝嫖賭公正嚴明，不屈從錯誤珍惜財務，不展張白費廉潔奉公，不受賄回扣公私清晰，不假公濟私六、水上人家物業(yè)治理質量目標1．總體目標●確保水上人家治理處全面導進ISO9001：2000質量治理體系?！翊_保水上人家自接管之日起兩年內到達海口市的市優(yōu)標準。2．分項承諾指標●房屋建筑主體完好率達98%●房屋零修、急修及時率達99%〔及時率是指從報修到維修的過程中不超過30分鐘〕●維修工程質量合格率達100%●維修效勞回訪率100%●清潔保潔率達99%●綠化完好率達99%●公共文體設施、休息設施以及園林小品雕塑完好率98%●道路完好率及使用率達98%●停車場、單車棚完好率達98%●社區(qū)內治安案件發(fā)生率在1‰以下●住戶有效投訴率1‰以下，●住戶投訴處理率100%●住戶投訴回訪率100%●住戶對物業(yè)治理滿足率達98%以上七、水上人家治理處職員行為標準目的：標準職員行為，提升公司形象，塑造企業(yè)文化。適用范圍：公司全體職員。內容：3.1儀容、儀表男職員：工作制服維持潔凈，完好整潔；上班時按規(guī)定佩帶工作牌；頭發(fā)梳理修剪整潔，不能蓋過耳朵，長不能過襯衣領；指甲不留長并修剪整潔；面部不留胡須；飾物只限戴一只手表，一只戒指；鞋子不破損，維持潔凈。女職員：工作制服維持潔凈，完好整潔；上班按規(guī)定佩帶工作牌；頭梳理整潔并與工作服相適宜，不得做蓬松發(fā)型或披肩發(fā)，不得佩帶發(fā)帶；指甲修剪整潔，長度適中，可使用淡色或無色指甲油；面部化淡妝；飾物只限戴一只手表，一只戒指；只能使用清淡的香水，用量適中，不能使他人感到刺鼻；鞋子不破損，維持潔凈。個人衛(wèi)生：要是職員身上有難聞的氣味，客人、同事都會難以忍受。防止口臭，上崗前不吃異味食物，飯后應漱口，天天洗澡，要養(yǎng)成良好的洗手適應，廁后及飯前一定要洗手。3.2工作表現(xiàn)及態(tài)度微笑：經常微笑，不僅令人舒適，也能提高工作情緒。要持友好合作的態(tài)度，用你盼瞧不人對待你的態(tài)度往對待不人，如此能夠減少工作中的困難。切勿講“這不是我的事〞或者講“不，不明白。〞忠誠：職員應忠誠于公司，并對公司的方案、程序及業(yè)務保密。未經正副總經理同意，不得泄露、傳達或發(fā)表屬于公司的隱秘資料或信息。3.3行為準那么應該做的情況：養(yǎng)成適應經常對客人講：“您好〞、“送不〞、“感謝〞等其他友好咨詢候語。上班時精力充分，工作預備充分。維持工作崗位及公司其他地點的清潔。防護意外事故，碰到意外，立即報告。接聽迅速，使用禮貌用語簡潔，談吐溫文爾雅。維持物品存放區(qū)域清潔、整潔。維持辦公室、效勞內勤區(qū)域清潔、整潔。機器、設備使用完畢，及時回復原狀。禁止做的情況：上班前或在工作時刻喝酒。上崗前食用刺激或有強烈氣味的食品，如大蒜等。在崗時吃零食，嚼口香糖。在崗時使用公共設備，如兒童園設施、游泳設施、健身設施等。損壞或涂告示欄。使用粗言穢語。不經批準，私自換班或者調休。鈴響超過三次才接。在辦公室存放非工作所需的其它物品。將辦公文具挪做私用。同事間撥弄是非，搞小團體?？腿送对V處理方法：細心傾聽，并加以記錄。如在職權范圍內，應先向業(yè)主致歉，并立即采取補救措施，事后向部門主管報告。如超越本身職權，應立即通知上級主管領導處理。內部溝通：職員有意見或建議，首先應向直屬上司提出。職員如對申訴之處理不滿足，能夠向上級領導提出。如有必要，能夠向正、副總經理反映并提出處理意見?？偨浝碇疀Q定為最后決定。職員評估：公司半年一次對職員表現(xiàn)、工作質量進行評估，以作為職職員資晉升的標準之一。評估將由職員和直截了當上級以面談方式進行，職員須對評估表簽署意見，經部門審核簽字后，遞交人事部門并存進職員個人資料中。3.4文明用語接用語：“您好！萬利物業(yè)〞?！罢堊稍兡鷮ふl？〞，“稍等，我?guī)湍皑?。“對不起，他不在，您能留個嗎〞？“我確實是根基，您需要我做什么？〞“好，我立即辦理“。“好，我立即尋人來處理〞?！安豢蜌?，再見〞。執(zhí)勤用語“您好！請咨詢您尋誰？〞“您好！請您把車停到那兒〞?！罢埬衍囬T〔摩托車〕鎖好。〞“您好，需要我體貼嗎？〞“來，我?guī)湍隳眯欣瞑暋！澳靼姿业膯幔卡?，“他〔她〕明白您要來嗎？〞“對不起干擾一下，我來收××費用。〞“好，我?guī)?。〞“請稍等，我立即尋人來修理。〞“對不起，來晚了。〞“不用謝，這是我們應該做的。〞公共文明用語：“您好〞、“早上好〞、“對不起〞、“不客氣〞、“感謝〞、“再見〞電工效勞用語：“好，我立即就來處理〞?！皩Σ黄穑瑏硗砹栓??！斑@是×××緣故引起的故障，以后要注重點××就可防止了〞?！斑€有什么情況需要我體貼嗎〞？“好，以后有事您盡管吩咐〞?！昂茫伊⒓磳と藖硖幚悫?。〔適合于不屬于本人的職責范圍時用〕。“不客氣，這是我們應該做的！〞“干擾了，再見〞。保潔員效勞用語：“對不起，干擾您了〞?！拔夷軒湍屺?？“好，我立即給您尋人來處理〔適用于不屬于本人職責范疇或本人解決不了的情況下〕。“您有事請盡管吩咐〞，“還需要我?guī)褪裁疵幔卡暋安豢蜌?，這是我們應該做的〞。“感謝〞，“再見〞。物管人員用語“您好，請坐〞，“您好，您有什么事需要我體貼嗎〞？“干擾一下，我來收××費用〞，“好，我立即尋人來處理〞?！澳?，昨天故障處理好了嗎？〞“不客氣，這是我們應該做的〞。“感謝您〞，“再見！〞八、水上人家治理處職員培訓制度目的：學習專業(yè)知識、提高崗位技能、提升綜合素養(yǎng)。范適用圍：全體職員。內容：治理處依據(jù)需要及企業(yè)開展情況，制訂中、長期培訓規(guī)劃及短期職員培訓方案，作出培訓預算，上報公司審批后組織實施。本著完整性、動力性、聯(lián)系性、平衡性的原那么，實施培訓前要在職員中開展培訓意見征詢活動，就有關培訓的內容、方式、時刻等方面進行合理的安排。職員培訓分為崗前培訓、在崗培訓、脫崗培訓、轉崗培訓四種。崗前培訓：新聘用職員上崗前的培訓，要緊內容為公司概況、公司理念、要緊業(yè)務、規(guī)章制度、職位講明等。在崗培訓，針對在崗職員的培訓，要緊內容為政治思想、職業(yè)道德、企業(yè)文化、法律法規(guī)、業(yè)務素養(yǎng)、崗位技能等。脫崗培訓，關于企業(yè)骨干職員，為盡快提高其業(yè)務能力，安排到有關培訓機構進行脫產帶薪培訓，此類培訓的受訓人應填寫?培訓需求申報表?報公司領導審批。轉崗培訓，在職員調整工作崗位時進行的培訓，要緊內容為新崗位的業(yè)務知識、崗位技能、職位講明、相關制度等。培訓方式要緊有：交流、內部講座、外聘講座、外派、認證、案例討論。各部門都要依據(jù)本部門的工作任務和崗位職責，制定內訓方案，開展經常性的培訓，并就有關培訓中碰到的咨詢題及時提交人事部門。定期對培訓效果進行相應意見的征詢，以便于不斷地革新培訓工作。專業(yè)崗位任職者需持有或限期培訓持有相應的任職資格等級證書證實，否那么應予轉崗。培訓學習應給予考核，成績作為職員業(yè)績考核內容之一載進職員檔案，并作為加薪評獎晉級的依據(jù)之一。公司鼓舞職員在不礙事工作的前提下，自學成才，獲得相應崗位技能及取得相關證書的，將作為加薪評獎晉級的依據(jù)之一。公司定期結合崗位考核對內部相關崗位實行競聘及輪崗制度。公司的政策和慣例是盡可能地從內部擢升晉升最具資格的職員，接替空缺并擔當更大的責任。九、治理處主任工作職責在物業(yè)總經理、副總經理的領導下，全面負責治理處日常治理工作。按物業(yè)公司的各項治理規(guī)章制度及操作流程執(zhí)行與實施治理。制定、監(jiān)督、實施治理處經營治理方案與方案。制定治理處年、月、周工作方案和工作總結，定期向上級領導匯報業(yè)主咨詢、投訴及治理目標的達標等情況。主持客戶效勞部日常工作。積極與本公司各職能部門溝通，相互協(xié)調、相互配合、相互效勞。有方案、有目的、定期做好與業(yè)主間的溝通與交流，及時了解業(yè)主的需求，聽取業(yè)主提出的意見與建議。組織開展社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主精神文化生活。重點、定期或不定期地對各崗位工作進行巡視檢查，及時發(fā)覺咨詢題，并協(xié)調相關職能部門及時處理。定期或不定期地聽取職員的意見和建議，不斷完善治理處的經營治理。每月了解治理處各項費用的收繳情況，組織人員及時催繳，確保各項費用的按時收繳。制定本部門職員崗位培訓方案及考核、獎懲制度，提高本部門職員的文化素養(yǎng)和業(yè)務水平。組織開展社區(qū)文體活動，豐富居民的文化生活。協(xié)助居委會、派出所、城管等政府職能部門搞好方案生育、治安聯(lián)防、環(huán)境治理工作。完成公司交辦的其它工作。十、水上人家的日常物業(yè)治理日常物業(yè)治理是物業(yè)公司展示治理水平，全面實施治理與效勞的重要時期，水上人家的日常物業(yè)治理，將按公司已全面推行的ISO9001：2000質量治理體系、及“市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)〞的治理標準標準運行。１．進住期的物業(yè)治理〔１〕設置標識、指引牌，方便業(yè)主進伙。〔２〕舉辦簡單的進住儀式：住戶對新家——水上人家，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)今后物業(yè)治理公司的良好形象，我們將在小區(qū)門口設置彩門、彩旗，為共同營造寧靜、祥和、積極向上的良好的小區(qū)物業(yè)治理大環(huán)境，獲得一個良好的開端?！玻场侈k理進住手續(xù)流程收取、核對進伙通知單——交、領進住資料——填寫資料、簽訂合約——代收、代繳費用——發(fā)鑰匙——交、驗房屋——開通水、電、氣、代辦、電視等業(yè)務?！玻础抽_展進住期便民效勞針對進住期治理效勞特點，我們將向?。禾嵩缗c供電公司、自來水公司、燃氣公司、公司、有線電視臺協(xié)商，邀請他們于進伙期間在小區(qū)駐場辦公，辦理相關業(yè)務，方便住戶，減少苦惱。協(xié)助搬遷：為業(yè)主聯(lián)系假設干家搬家公司，并與之簽訂協(xié)議，保證價格優(yōu)惠并確保平安。舉辦房屋設計展覽，我們將提供場地，引進優(yōu)秀家庭裝修公司，展示社區(qū)各種戶型的設計方案，方便業(yè)主選擇。２．裝修期的物業(yè)治理為維護水上人家外瞧形象的統(tǒng)一美瞧，樓宇結構的正常功能不被破壞，我們將以樓宇公共局部及智能化設施管線為監(jiān)管重點，嚴格實施裝修治理，確保不出現(xiàn)一例違章裝修?！玻薄逞b修監(jiān)管程序業(yè)主裝修須到治理處辦理手續(xù)，填寫?裝修申請表?和?裝修工程清單?，填寫?裝修工程清單?可使裝修戶與治理者共同對裝修工程進行全面確認，防止裝修戶超出申報范圍裝修的情況。治理處對申請進行審查，除一般裝修按有關裝修規(guī)定執(zhí)行，針對水上人家的特不情況，治理處將做如下規(guī)定：●禁止拆改智能化系統(tǒng)的預埋管線及各種公共管線設施?！穹辣I網、防盜窗花只準許安裝在窗戶內側。●空調、排氣扇安裝只準許安裝在指定位置?！裉烀妗㈥柵_嚴禁拆改和搭建，嚴禁封閉陽臺?！裱b修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為假設出現(xiàn)第三次違章，治理處將通過法律途徑解決?！玻病逞b修施工的治理●施工單位須與治理處簽訂?裝修工程隊治安責任書?和?裝修施工保證書?,施工隊必須提供資質證實、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證，辦理施工人員臨時出進證，施工時佩戴在胸前，并只能在指定區(qū)域內活動?！裱b修發(fā)生違章行為，住戶與裝修隊均為第一責任者，均獨立擔當責任。●使用高功率電器時須由治理處提供電源?！窆こ汤仨毲暹\到指定地點?！袷┕り牨仨毰鋫湎榔鞑摹！袷┕r刻安排在上午8:00-12:00，下午14:00-18:00內進行。〔３〕違章裝修處理方法●第一次發(fā)覺有違反裝修治理規(guī)定的，向其發(fā)出?違章裝修整改通知〔一〕?，要求其立即停止違章行為并進行整改?！袢缃又`章，即發(fā)出?違章裝修整改通知〔二〕?，并抄報市房管局物業(yè)處，請求政府共同解決?！褚墙又`章，發(fā)出?違章裝修整改通知〔三〕?，向法院提起訴訟。3．治安、車輛治理針對水上人家的實際情況，萬利物業(yè)在對社區(qū)進行現(xiàn)場調查和綜合分析的根底上，制訂出如下治安治理措施?！玻薄橙肆鞑倏v重點為對外來流淌人口的治理。對來訪人員，采取訪咨詢登記和離往注銷手續(xù)的方法治理；對裝修、搬運人員采取辦理出進證治理，并對他們的活動范圍進行一定的限制；加強社區(qū)巡邏，對可疑生疏人，采取追蹤、監(jiān)控，必要時上前禮貌驗證盤查。同時，加強夜間巡邏，不給犯罪分子可乘之機?！玻病澄锪鞑倏v重在確保財物平安。對物資流淌實施申報制、盤查制和登記制。住戶物品的搬進〔出〕必須向治理處申報，所有物資流淌實行登記放行手續(xù)。車流操縱重在防止車輛亂停亂放。我們將監(jiān)督機動車輛、摩托車、自行車的進出，使社區(qū)進出有序。萬利物業(yè)在水上人家實行24小時治安值班制外，還組織業(yè)主開展平安知識培訓講座，倡導“鄰里相助〞，同時，加強平安保衛(wèi)隊建設，建立標準的定崗、定人、定責制度以及由護管隊進行查崗監(jiān)督。

〔４〕治安、車輛工作流程與質量標準序號工作內容工作頻率質量標準1固定崗位車場固定崗24小時車輛進出登記100%；外來人員登記100%；禮貌效勞，先敬禮后收費、咨詢話。儀表整潔，標志齊全。中控中心24小時隨時報告異常情況，并進行處理。設備狀況良好無脫崗現(xiàn)象。交通疏導24小時上、下班頂峰期車流順暢無堵塞現(xiàn)象。2流淌巡查車輛停放檢查24小時，30分鐘/次車輛無違章停放、無喊笛、無掛損、無擦碰，發(fā)覺未關好門窗通知指揮中心。居住平安防止因治理緣故被盜刑事治安案件發(fā)生案率為零。刑事違章檢查環(huán)境保衛(wèi)無破壞綠化帶無踐踏草坪、草地、無亂扔亂倒，亂吐亂燒和各類噪聲現(xiàn)象。裝修監(jiān)督無亂拉亂接，違章施工，無亂建亂搭現(xiàn)象突發(fā)事件30秒內及時采取措施操縱局面，迅速報告，保衛(wèi)現(xiàn)場，等待支援。3學習練習學習法規(guī)教育思想每周2次，每次1小時。工作例會每周1次。各項法律常識政策條例、交通法規(guī)常識，把握事故處理的一般知識、消防平安知識?？偨Y一周情況，做好下一周的工作安排。早操每周3次，20分鐘/次隊列、敬禮、健身跑步。要求：集合動作5至8秒為合格。專項練習每年2次，每次5天。半年考核1次，1年演習1次。手勢、手姿、隊列、擒拿、搏斗。消防技能；油桶滅火、煤氣滅火、水帶練習、高層搶救。4督導保安部長統(tǒng)一指揮調配，智能指揮中心應急調度，隊員分片包干巡視，定崗定位定人，巡視班長24小時監(jiān)督值班巡視而不見人員運作情況并巡視社區(qū)治安情況。保安隊長15天抽查一次。治理處經理每月抽查一次。5考評方法保安班長天天實行檢查一次，每周工作例會總結考評一次，鼓舞方式，按規(guī)定標準進行。

５．消防治理平安保衛(wèi)部負責社區(qū)消防業(yè)務和日常保安工作，機電維修部負責消防設備治理，經理為社區(qū)的平安責任人，全面負責社區(qū)消防治理工作，平安保衛(wèi)隊隊長為社區(qū)消防監(jiān)督員。消防監(jiān)督員每月對所有消防設備、設施、器材巡視檢查一遍。平安保衛(wèi)員在日常巡邏過程中如發(fā)覺消防設備、設施對消防存在隱患的，應鞭策整改。水上人家的治理處成員為社區(qū)義務消防員，平常同意消防技能和防火知識培訓，參加消防演練，熟悉社區(qū)滅火作戰(zhàn)方案，火災情況下迅速按預定方案投進滅火作戰(zhàn)。治理處還將每年在社區(qū)實施一次消防演習。

消防治理工作流程和質量標準工作內容作業(yè)頻率質量標準監(jiān)控中心值班二十四小時報警，通訊設施處于正常待命狀態(tài)。日常巡回檢查8:00-17:00無堆放易燃，易爆用品，平安使用液化氣、電器，無亂搭接電線，有消防設備，會使用，無違章用水、用電，無擠占消防通道和設施，天面無堆放雜物。消防設施設備檢查消防泵每周1次運行良好，無異常聲音，無振動，外表無灰塵、油污。消防栓帶無破損，無霉潮，帶柜完好。滅火器放置合理，無缺失，無過期，外表清潔，完好率100%。學習練習3次/月，20分/次熟悉消防法規(guī)、消防知識和社區(qū)情況，把握全然技能。練習演習組織嚴密，重點突出，專家指導，住戶參加?？己?次/半年演習1次/年督導式監(jiān)控中心值班，兼職消防，按照萬利物業(yè)ISO9001消防效勞質量操縱標準要求，做自檢、抽檢和專檢。

６．清潔衛(wèi)生治理〔1〕清潔效勞細那么要求清潔范圍清潔內容清潔要求室外公共走道及活動場所1.掃凈走道及活動場所2.沖洗走道及活動場所3.抹凈室外公共設施天天2次每2天1次天天1次18小時大堂局部1.掃凈及洗刷大堂進口地臺及梯級2.抹凈進口大堂內墻壁外表3.抹凈進口大堂內所有玻璃門窗及裝備4.拍打天花板塵埃天天2次天天1次天天1次天天1次人行樓梯1.掃凈及拖抹所有樓梯2.抹凈扶手及欄桿3.洗擦扶手及欄桿4.洗擦及磨光樓梯外表天天2次天天2次天天2次每季1次商展1.清理商展公共局部的所有垃圾2.收集及清理所有垃圾箱、煙灰盅及花槽內的垃圾3.清潔垃圾箱、煙灰盅及花槽外外表4.清潔所有告示牌窗櫥及指示牌5.清潔所有花盆及植物6.清潔所有出口大門7.清潔所有手印及污漬，包括樓梯墻壁，防煙門8.清潔所有扶手、欄桿及玻璃外表9.清潔所有通風窗口10.清掃空調風口百葉及照明燈片天天3次天天4次天天4次天天2次天天2次天天2次天天2次天天4次天天2次每周2次

清潔范圍清潔內容清潔要求男、女衛(wèi)生間1.抹凈所有門2.抹、沖及洗凈所有洗手設備3.抹凈所有洗手間內鏡面4.抹凈地臺外表5.天花板及照明設備外表除塵6.抹凈抽氣扇7.更換廁所、毛巾、胖皂及清潔液8.清理衛(wèi)生桶臟物天天1次天天4次天天4次天天4次天天2次每月2次天天2次天天2次四面停車場1.掃凈地面及樓梯2.抹凈路燈、不銹鋼欄桿3.掃凈自行車棚4.掃凈綠化帶5.抹凈停車場崗亭擋車設備天天1次每周1次天天1次天天2次每周1次地臺起漬1.大堂2.公共地點每季1次每季1次天臺1.清潔積聚于天臺地點垃圾，防止渠道堵塞2.抹凈天臺大門外表天天1次天天1次垃圾房1清掃垃圾房2垃圾的消殺天天2次天天1次雨、污水井1定期清理2定期消殺每月1次每月1次化糞池清潔定期清掏每半年1次〔２〕督導方法實行定人分片包干責任區(qū)的治理方式。事務助理按標準要求進行巡視檢查許多2次/天。經理不定期抽查2次/周?！?〕垃圾分流對住戶生活垃圾實施“三化〞治理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。垃圾收集袋裝化：住戶生活垃圾的收集，統(tǒng)一采納治理處提供的垃圾袋進行袋裝并投遞至指定的垃圾房。垃圾回收資源化：通過垃圾站的再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，防止資源白費，其中所獲收進可用于無償向住戶提供垃圾袋。垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有毒有害垃圾可統(tǒng)一交給政府專業(yè)部門〔廢物處理站〕集中處理，無害垃圾那么托付環(huán)衛(wèi)部門運出社區(qū)。

〔4〕清潔衛(wèi)生檢查標準檢查工程檢查標準地面大堂地面無污跡、水漬、雜物，有時不超過兩處且停留時刻不超過10分鐘，理石光亮。云石、水磨石無污跡、水漬、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘，大理石光亮瓷磚、馬賽克水漬、雜物有時不超過三處且停留不超過30分鐘，縫隙潔凈。一般水泥無污跡、水漬、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘。踢足線外表無污跡、灰塵，上邊沿無灰塵。其它地面無污跡、水漬、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘墻面大堂墻面無污跡、水漬、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘。理石、瓷磚外表光亮、無污跡、灰塵，隨時無蜘蛛網。白灰無灰塵，隨時無蜘蛛網。其它墻面無灰塵，隨時無蜘蛛網。天花無灰塵，隨時無蜘蛛網。墻面設施無灰塵及陳舊污漬，隨時無蜘蛛網。天花設施無灰塵，隨時無蜘蛛網。樓梯間地面無污跡、水漬、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘。踏步立面無灰塵及陳舊污漬。踢足線無污漬、灰塵、上邊沿無灰塵。扶手、欄桿無污跡、灰塵墻面及天花無污跡、灰塵，隨時無蜘蛛網。墻面及天花設施無灰塵及陳舊污漬，隨時無蜘蛛網。

檢查工程檢查標準衛(wèi)生間、茶水間異味無明顯臭味地面無污跡、水漬、雜物，有時停留時刻不超過30分鐘。墻面無灰塵、水漬，隨時無蜘蛛網。天花無灰塵，隨時無蜘蛛網。墻面設施無灰塵及陳舊污漬，隨時無蜘蛛網。天花設施無灰塵，隨時無蜘蛛網。隔離設施無灰塵、污跡、水漬，隨時無蜘蛛網。衛(wèi)生潔具無水銹、黃銹，便池內無便溺物。水管無灰塵、污跡。下水通道無堵塞潔具配件無灰塵及陳舊污漬。門窗框架無污跡、灰塵及陳舊污漬。玻璃光亮潔凈、有手印、污跡時停留時刻不超過30分鐘。實心扇外表無灰塵及陳舊污漬，有手印及污跡時停留時刻不超過30分鐘。五金配件無灰塵及陳舊污漬。獨立設施給排水、通風、消防管道無灰塵及陳舊污漬，隨時無蜘蛛網。垃圾桶外表無灰塵、污漬、油漬，無異味。煙灰缸外表無灰塵、污漬，煙頭不超過三個。其他視具體情況而定。玻璃玻璃大門及隔墻式玻璃光亮潔凈，無積塵，有手印及污漬停留時刻不超過30分鐘。五金配件無灰塵及陳舊污漬。鏡面不銹鋼光亮，無灰塵及陳舊污漬，有手印及污漬停留時刻不超過30分鐘。屋面平臺地面無污跡、積水、雜物。墻面無灰塵、污跡，隨時無蜘蛛網。女兒墻頂面無積塵污跡。屋面設施無積塵及陳舊污漬。

檢查工程檢查標準廣場道路綠化帶地面無污跡、積水、積沙、雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘。綠化草坪、草地無雜物，有時不超過三處且停留時刻不超過30分鐘。花池立面、頂面無積塵及陳舊污漬不銹鋼設施無積塵、外表光亮噴水池、池壁、池底無青苔、池壁頂無灰塵、污跡，池水無異味，有雜物不超過三處且停留時刻不超過30分鐘陰井、沙井井蓋四面無積沙、積水，井內無雜物排水溝無臭水、無雜物電器具、報警、通風排風設施無灰塵及陳年污漬，隨時無蜘蛛網標牌無灰塵及陳舊污漬車輛停放處無污跡雜物，有頂停車處頂面無垃圾、雜物公共設施無污塵墻面、柱面無灰塵、污跡地面無油漬、污跡墻面及天花無灰塵、污跡內部設施無積塵排水井、溝無臭味、無雜物、井蓋四面無積沙、雜物

7．機電設備、公共設施的治理社區(qū)設備的運行治理由使用部門負責，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負責，其余根底功能性系統(tǒng)均由機電維修人員負責其日常運行治理，運行治理均嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。機電設備的維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，據(jù)此設備設施的日常巡視保養(yǎng)由責任單位負責，而機電設備的定期維修保養(yǎng)那么均由機電維修班負責。機電設備大修改造由機電維修班依據(jù)設備狀況進出申請報告，經治理處核準后報請市房管局及業(yè)主委員會批準，落實專用基金的資金來源后，按照預定施工方案由機電維修班組織實施，竣工驗收可由業(yè)主代表會同治理處共同進行，工程情況應作專項匯報。

公共設施及機電設備維修、保養(yǎng)工作流程及質量標準工作內容作業(yè)頻度質量標準室內維修急修只是夜，小修、小補24小時完成，中修兩天內回音。維修完畢由住戶確認;100％回復，住戶滿足率99％以上。公共設施及場所巡視1次／天熟悉社區(qū)公共設施種類.位置.分布.開關位置.完好率99％以上。道路停車場檢查1次／天平坦無積水、無漏水、完好率100％天面１次／月無積水、無漏水、隔熱層完好無損空調架每年檢修１次無銹、無損樓梯、墻面刷漆１次／年整潔無缺、扶手完整、樓梯燈正常無亂張貼明暗溝檢查１次／周暢通、無積水、無塌陷外墻１次／周外墻無脫落、無滲水、無違章，整潔統(tǒng)一供水、供電、供氣及設施設備１次／月、發(fā)覺異常零修自辦、小修以上報機電維修部運行正常、無搭建、無泄漏公共場所檢查１次／周整潔、平安、無改建、無亂堆放路燈檢查１次／月燈泡、燈罩無損壞、完好率100％供排水設施當班:日常保養(yǎng),平安操作運作情況正常，自動操縱良好。周末:維修保養(yǎng)閘閥，道流閥、水表、聯(lián)軸器，水泵軸承加油等。季末:泵體檢查、更換磨損件，治理系統(tǒng)保養(yǎng)，每半年:清潔水池１次，年終電機軸加油。閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無滴漏，運轉無異常聲響，能保證不間斷供水，有檢查、維修，保養(yǎng)記錄標準供電設施當班:日常檢查保養(yǎng):按方案進行各接線處無發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈，信號齊全，計量儀表正確，配電房溫度不超過40℃電梯當班:日常保養(yǎng)，平安操作，正確使用，工作有記錄，維修保養(yǎng)的周期、級不、內容嚴格按國家電梯治理有關規(guī)定執(zhí)行專業(yè)資質人員操作，維修、持證上崗，橋箱內警鈴，風扇，維持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定伴正確，層門開閉靈活，自動性能良好建立電梯設備技術檔案。督導方式由機電維修部負責維修、保養(yǎng)，經理定期參加平安檢查。

序號工程養(yǎng)護內容日常維修方案方案標準實施效果6機電設備1每周檢查一遍，發(fā)覺咨詢題及時維修。由維修部組織實施各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。1)無故障停電。2)保障平安運行。7共用防范監(jiān)控及郵政信箱系1)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。2)線路的檢修。3)防盜門及郵政信箱的養(yǎng)護。每周檢查一遍，發(fā)覺咨詢題及進維修。由維修部負責組織實施。1)防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。2)郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。1)系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效。2)郵政信箱及防盜監(jiān)控設施完好。8公共照明1)線路的檢修、維護。2)燈具的維修及更新。每周檢查一遍，發(fā)覺咨詢題及時維修。由維修部按照相應的作業(yè)規(guī)程實施維修。公用照明保養(yǎng)規(guī)程。1)線路無搭亂接。2)照明燈具照常有效。9本體消防設施1)疏散標識的維修及維護。2)室內消防栓〔箱〕有效維修及維護。3)煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每周檢查一次，發(fā)覺咨詢題及時維修。由維修部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。1)標識制定及維護治理規(guī)定。2)消防栓維修操作規(guī)程。3)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。1)設施有效，標識清晰，完好無損。2)靈敏，正確報警。10公共通道門廳樓梯間1)公用地面維修改造。2)公共通道、門廳的墻、天棚維護。3)樓梯墻面、扶手、踏步的維修。每周檢查一次，發(fā)出咨詢題及時維修。由維修部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修。1)相應建筑局部修繕技術規(guī)程。2)房屋修繕標準。1)整潔、無缺損，無霉跡。2)扶手完好，無張貼痕跡。11共用排煙管道1)由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當造成回串煙。2)排煙口封閉不當造成漏煙。住戶隨報隨修由維修部專業(yè)人員維修。變壓或排煙管道安裝技術標準。1)排煙通暢。2)不回煙，不串煙，不漏煙。12上、下水主管1)接口及沙眼漏水。2)管道堵塞、破裂。3)固定碼松脫。天天檢查一遍，發(fā)覺咨詢題及時維修。由維修部專業(yè)人員負責維修。1)排水管維護修繕標準。2)給水管維護修繕標準。上、下水暢通，無滲漏。１0．公共設施定期維護方案及實施方案序號類不工程數(shù)量定期維護方案方案標準實施效果1區(qū)內道路砼路面M21)進住裝修期杜盡車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制砼或沙架污染路面。2)每年對局部損壞嚴峻進行翻新。3)路面翻新面積操縱每年2%內。1)由治理處加強裝修督查，嚴禁高層施工車輛進進區(qū)內道路。2)翻新路面由自行組織或托付有關施工單位。1)屋村道路使用規(guī)定。2)路面施工質量標準。3)人行道展設技術標準。1)減少不必要的破損2)使局部損壞嚴峻路面通過翻新延長壽命，從而維持均衡使用功能。人行道M2緩路徑M22室外照明道路燈盞1)燈桿每年刷漆一次2)每月清洗燈具一次3)每季檢修線路一次1)由維修部按相關作業(yè)規(guī)程實施。2)對破壞燈具及老化線路更換。1)線路無老化。2)照明設施清潔完好。3)燈具施工技術標準。1)實現(xiàn)良好燈具外瞧。2)照明系統(tǒng)正常。3)照明設施完好率達95%以上。庭桿燈盞高桿燈盞投光燈盞其它照明燈盞3溝渠池井雨水井座1)化糞池每半年清洗一次2)井蓋每年刷一次漆3)每季度清洗雜物一次。4)每年全面維修完繕一次。由維修部門按相應作業(yè)規(guī)程實施。1)化糞池清理作業(yè)規(guī)程。2)井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程。3)井內無沉積物。1)化糞池內無積物，出口暢通。2)井蓋正常使用密合。3)流水暢通。雨水口座污水井座化糞池座閥門井座4園林綠化綠化M21)春夏季各補換3%-6%綠地一次。樹木補種春夏各一次，每次30%。2)花木每年半月修剪一次，草埔每月修剪一次。3)循環(huán)水每周更換一次。4)據(jù)病害蟲發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。由環(huán)境治理部門按相應操作規(guī)程實施。1)綠化工作標準。2)園林工作標準。1)綠草叢叢、樹木青青，剪切整潔。2)流水暢通，無蚊蟲孳生。

序號類不工程數(shù)量定期維護方案方案標準實施效果5文娛場所運動場所1)會所內墻兩年粉刷一次。2)設備設施線路檢修及建筑局部維護修理。3)運動場所每半年一次安檢。由維修部按相應操作規(guī)程實施。1)建筑局部按修繕質量標準。2)有關電氣、機械、設備維護標準。3)運動場所維護標準。1)各類文娛場所正常使用。2)場內設備設施能發(fā)揚正常成效、平安。居民會所6停車場位每年對車場側局部進行更新。由維修部組織實施或托付相關施工單位。1)砼路面施工質量標準。2)停車場地面施工技術標準。1)停車場地面均衡。2)場地平坦，無積水。7消防設施及排水管網排水管M1)消防栓及水泵結合器每半年刷漆一次。2)消防栓每半年排水一次，檢修一次。由維修部組織實施。1)開啟靈活。2)不滲漏。1)正常有效使用。2)外瞧完好。室外消防栓套水泵結合器套8公用標識設施標識牌塊1)每半年清洗標識一次。2)每半年對標識牌加固一次。3)每半年對標識牌維護一次。1)由維修部組織實施。2)每15年更新一次。住宅區(qū)標識、警示牌制作及安裝治理規(guī)定。1)標識清潔美瞧。2)安放穩(wěn)固。3)標示清晰。警示牌塊9其它公共設備垃圾房1)每年刷漆一遍。2)每季度檢查一次池水孔疏通情況。3)每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況。由維修部組織實施1)擋土墻維護標準。2)圍欄圍護標準。1)設施正常平安使用。2)美瞧完好。圍欄10公共智能化系統(tǒng)邊界防越系統(tǒng)/防盜門控/可視對講監(jiān)控系統(tǒng)/巡更系統(tǒng)/車輛治理系統(tǒng)/治理中心對各系統(tǒng)的設施、設備系能及連接運行及轉輸顯示情況進行月檢、季檢和年檢。由維修部按相應作業(yè)規(guī)程實施智能化系統(tǒng)維護標準1)系統(tǒng)良好運行。2)設施、設備及傳輸線路完好。3)軟件及數(shù)據(jù)正確完好。11治理及商業(yè)用房治理用房1)每月檢修一次設備、設施。2)每半年檢查一次電氣線路。3)每半年對其它局部維護一次。由維修部按維護保養(yǎng)規(guī)程實施。1)相應建筑局部維護保養(yǎng)規(guī)程。2)相應電氣設備維保規(guī)程。1)整潔、平安、正常使用。2)設施、設備完好。商業(yè)用房

１1．公共設施日常維修方案實施方案序號類不工程數(shù)量日常維修方案方案標準實施效果1區(qū)內道路砼路面、人行道天天檢