精裝問題極易引發(fā)投訴

精裝問題極易引發(fā)投訴精裝房交付即投訴，似乎成了房企無法掙脫的魔咒。大至戶型不符，小至螺絲松動，都能成為客戶投訴點。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，精裝戶內門、墻面、涂料、入戶門、天花頂棚、地磚、木地板、窗、開關、墻紙壁紙等，都是客戶投訴的重災區(qū)。明源君注意到，很多問題項的出現(xiàn)，與成本無關，也不全是精裝施工工藝問題，圖紙設計、土建施工等遺留的隱患也不少！一、土建遺留的歷史問題，到精裝階段集體暴雷有一類項目極易出現(xiàn)精裝客訴：毛坯改精裝。由于一開始未將精裝修納入工程策劃中，匆忙上馬批量裝修，不僅工期緊張，預算也通常不足；土建和精裝前期沒有交圈，精裝做起來非常被動。1、土建帶病移交，拉低精裝成品質量土建帶病移交精裝，等到精裝完成時才發(fā)現(xiàn)。這類問題不僅影響嚴重，且整改起來難度大成本高。精裝交付的三大質量通病中，滲漏、開裂、尺寸偏差等常常與土建脫不了干系。①滲漏衛(wèi)生間墻體根部反潮、窗邊滲漏、管口滲漏、外墻滲漏……滲漏是住宅項目最大頭的問題，其根源往往在于土建施工上。比如下面這個項目，刷完涂料發(fā)現(xiàn)煙道井附近滲漏，嚴重影響裝修質量。②開裂以下這個項目，因為墻體開裂返修造成大量無用功不說，返工過程還導致木地板成品保護被破壞，木地板被嚴重刮花。③專項尺寸偏差某項目，樓地面平整度控制不到位，精裝階段鋪裝木地板之后地面也不平整。2、土建進度滯后，影響精裝工期和質量項目施工建設環(huán)環(huán)相扣，土建階段遺留的問題，都可能成為精裝階段的隱患。除了質量問題外，土建的工期對精裝的影響也不容忽視。一旦土建進度不達標，不僅壓縮了精裝工期，更可能帶來額外的問題。某項目，土建進度滯后，精裝又趕著進場，在鋁窗和玻璃還沒來得及安裝完畢，精裝就進場施工。偏偏又趕上大雨天，剛鋪好的木地板全部被泡爛。由于交付日子既定，一旦土建進度滯后，精裝的工期也受擠壓，變相加大了精裝搶工壓力。比如某項目，精裝進場的時候，正式電梯還沒安裝，陽臺又已經(jīng)安裝了欄桿阻礙了貨運。精裝材料無法按時上樓，現(xiàn)場出現(xiàn)嚴重窩工，后期只能通過加人把工期搶回來。二、圖紙設計不當，裝修后出現(xiàn)功能缺陷裝修是個問題不斷暴露的過程。很多項目，由于各種原因，土建與裝修未疊圖，又或者圖紙深化不夠，不裝修則以，一裝修便不斷暴雷。1、土建圖紙問題，造成精裝整改返工在項目開發(fā)中，土建和精裝通常是由兩家不同的單位出圖，而且很多房企是流水線作業(yè)，土建先出圖，干了一段時間后再出精裝圖紙。這個時候，土建圖紙的問題成為定局，精裝階段要么拆改要么被動接受。比如某項目同一室內臥室與衛(wèi)生間相鄰門洞存在高低現(xiàn)象，門洞口預控尺寸偏差明顯。又如以下這個項目，土建圖紙設計時未考慮到裝修墻磚鋪貼厚度，冰箱位預留的進深不夠，裝修后的廚房冰箱位無法正常放置。污水管設置穿越臥室，不僅違反了住宅設計規(guī)范，也給業(yè)主帶來極其不好的居住體驗。煙井設計在餐廳，下翻約200mm，不僅影響美觀、還給裝修時帶來不便，并最終影響餐廳局部的凈高。2、精裝圖紙缺陷，影響客戶正常使用圖紙是施工的依據(jù)，精裝方案設計基本決定了精裝成果的好壞，圖紙的問題如果沒及時發(fā)現(xiàn)，最終往往演變成不可逆轉的功能缺陷。比如尺寸問題。某項目淋浴房設計時沒有考慮管道井、管道等裝修對尺寸的影響，最終淋浴房的內部凈尺寸小于800MM，洗澡時人員抬胳膊和彎腰困難，使用起來極不方便。由于尺寸不夠，導致柜門無法打開，或者戶內門打開后與周邊物體打架等功能性問題也屢見不鮮。比比如，衛(wèi)生間門打開后，門把手、門吸磕碰淋浴房玻璃，不僅影響使用還容易引發(fā)安全隱患。洗衣機地漏位置影響洗衣機靠墻安裝，給洗衣機安裝支架后，水龍頭高度空間又不足，裝個洗衣機簡直不要太糾結。一間房子出現(xiàn)大量類似的問題，客戶怎么能不惱火？三、精裝施工管控不到位，最容易出現(xiàn)觀感問題現(xiàn)在的地產(chǎn)項目由于分包眾多，精裝施工現(xiàn)場交叉作業(yè)現(xiàn)象嚴重。許多項目由于工程策劃不當，或者房企缺乏精裝經(jīng)驗，一到精裝階段現(xiàn)場一片混亂，繼而引發(fā)諸多質量問題。1、精裝施工工序混亂，埋下質量隱患舉個例子，室內涉水部位發(fā)生滲漏，除了土建遺留問題外，精裝階段的施工工序安排不當，導致防水不到位，或者防水層破壞，都可能成為滲漏的誘因。比如以下這個項目，現(xiàn)場衛(wèi)生間門檻石、浴室間擋水石施工工序倒置，給后續(xù)防水施工帶來困難，潛在滲漏風險。再者，在衛(wèi)生間防水反坎位置，側排地漏在防水工程完成后才進行開孔安裝，同樣可能引發(fā)了滲漏的問題。2、成品保護不當，觀感遭破壞精裝施工環(huán)環(huán)相扣，前后工序、相鄰工序之間少不了界面交叉，一旦出現(xiàn)交叉就很難避免相互干擾破壞，繼而引發(fā)觀感問題。比如，由于各工序安裝人員和材料進出，房內凸出部位（如門套、墻面陽角等）極易產(chǎn)生碰撞，如果包裹、防護不到位便可能造成成品破壞。▲墻直角未防護，遭碰撞導致直線變形類似的問題在精裝階段非常常見，這樣是拉低精裝房觀感質量差的主要殺手。四、精裝房質量管控，需從全周期全專業(yè)入手這幾年“驚裝房”頻出，大家常常歸咎于限價或者強制精裝等外在因素。這些因素一定程度上提高了精裝出品管控難度，但細究下去，何嘗不反映出房企質量管理不足，內部交圈薄弱等自身弱項。宏觀是無法把控的，微觀則是可以有所作為的。從工程施工全周期切入，調動設計、工程、成本、招采等多專業(yè)深度交圈，強化管控措施，可以最大限度的提升精裝質量。針對前文所提到的，精裝房常見的缺陷成因，可以重點從圖紙和施工過程加強管控。1、圖紙管控，從根源上防控質量風險①圖紙前置，提前消除風險項如前文所言，精裝出圖太晚，未與土建疊圖是導致后期拆改的一大原因。針對這個問題，主要通過圖紙前置來解決。比如某top房企就在其圖紙管理細則中要求，設計在±0以前完成建筑、精裝修圖類設計圖紙，以減少后期圖紙錯漏碰缺問題。又如，某項目，裝修圖紙和建筑圖紙有出入，兩者的房間布局不一致。營銷對客戶輸出是以建筑圖紙為依據(jù)，審圖階段注意到這一問題，修改裝修圖紙與建筑圖紙保持一致，消除了一項客訴風險。②加強排版，優(yōu)化裝修觀感觀感是客戶最直觀的視覺感受，很大程度上決定了客戶“質量體驗”的優(yōu)劣。觀感的提升通常只需花小錢，甚至不需要增加成本就能達成。精裝房品質升級方案上，一定要摳與觀感相關工藝細節(jié)。比如，圖紙加強排版，通過更精細的工藝，在“線條”、“線角”這些細節(jié)上做出品質感。在工程驗收中，提高實測實量的分值比例，把墻面垂直度、平整度的合格率提上去?！指罹€未貫通，影響觀感（左圖）；線條整體，縫隙均勻，提升觀感（右圖）2、土建移交精裝，既要按時也要保質土建移交精裝，一方面要控進度，避免對精裝造成工期壓力。比如將土建移交精裝工作面列入一級計劃考核節(jié)點，嚴格把控土建進度，保證精裝修有充足的工期。另一方面，避免帶病移交。土建界面移交要有一套嚴格的驗收機制，未有驗收通過不允許移交。比如前文所述的出現(xiàn)地板鋪裝不平問題，找平層施工完成，樓地面尺寸驗收合格才可以移交。3、精裝過程管控，重點防范觀感問題除去土建和圖紙，精裝階段較容易出現(xiàn)的是材料以次充好，施工工藝粗糙引發(fā)的質量問題。雖然整個精裝過程跨越周期長，細節(jié)錯綜復雜，明源君認為，抓好以下幾個關鍵點，質量風險基本能控制在安全范圍內。①樣板先行，明確工藝做法樣板先行已經(jīng)是行規(guī)，但很多項目樣板和實體兩張皮，樣板只是走過程，沒有真正發(fā)揮作用。值得注意的是，一些地區(qū)，比如蘇州已經(jīng)出臺新規(guī)，精裝樣板房要保留到項目交付后，且樣板房和實體交付必須完全一致。樣板真正起到引路的作用，想做成面子工程都不行了。②合理工序，減少交叉影響當各專業(yè)不可避免存在交叉作業(yè)，相互影響時，各方應加強協(xié)商，采取相應的成品保護措施，將其對成品的影響減少到最小程度。例如，為避免室內已完工的部分受污染，應嚴禁在戶內進行切割加工；施工時涉及墻地面、墻地磚切割、鑿除，必須做好對周邊用品的保護，同時對切割、鑿除部位進行適當濕潤或其它處理，避免揚塵。做好工序標識工作。施工過程容易受污染受破壞的成品、半成品，標識“正在施工，注意保護”的標示牌。另外，編排工序時，注意加強各專業(yè)之間的溝通協(xié)作。各專業(yè)應相互合作，加強溝通，比如水電管線預埋工作應及時與土建工種取得聯(lián)系，搞好預埋，避免事后開鑿，對結構及防水等造成不利影響；再如有房企要求的，精裝修窗臺板及窗臺以上8cm不抹灰，待窗臺板安裝完成后由精裝修單位進行收口，避免二次打鑿修補。③成品保護，全流程保障成品保護應覆蓋從出廠-堆放-搬運-安裝-保潔全流程。成品保護不僅是施工環(huán)節(jié)的問題，舉個例子，某項目的瓷磚在搬運過程中被磨損，到了現(xiàn)場已有一大批存在瑕疵，進場驗收不注意，又被貼進客戶房子里，后期再怎么保護都白搭。成品保護是分階段、分內容、分措施、分管理，并持續(xù)維護的過程，任何一個環(huán)節(jié)缺失，都可能前功盡棄。4、材料把關，防止供方偷梁換柱就拿瓷磚來說，正宗的馬可波羅瓷磚比貼牌的馬可波羅瓷磚單價就相差很大，現(xiàn)場怎么查都沒辦法發(fā)現(xiàn)問題，因為看起來跟真的一模一樣，如果忽視了材料的送檢檢測，很容易讓劣質產(chǎn)品蒙混過關。小結精裝修是項目施工過程中的末端階段，許多問題是前期積累的結果，想要突破也得向前溯源。要強調的是，精裝房質量管控并非工程部的事，也不完全是施工及設計的事，而應全成員參與，全周期著眼。第一，全員參與，質量管控不能局限于工程部。任何一個順利交付的項目，都是各部門資源高度整合，統(tǒng)一作戰(zhàn)的結果。設計、招采、成本、營銷等任意一條線與工程脫節(jié)，都可能影響到最終的精裝交付成果。精裝過程質量提升，是個需要全員參與的事情。比如拓展拿地除考慮性價比外，也考慮拿工程風險因素，比如地質條件等。招采除了考慮價格外，也考慮合作單位的質量管理能力，尤其是施工單位的工程能力。成本要動態(tài)的看待投入，該花的錢不能省，比如能產(chǎn)生增量價值的成本肯定不能省。設計人員嚴格把控圖紙質量，工程上的很多不可逆質量問題根本原因在設計缺陷上。物業(yè)人員要提前介入工程施工過程，從使用角度對質量問題進行糾偏。第二，質量管控不局限于精裝階段，而是貫穿開發(fā)全過程。