【L市公寓開發(fā)現(xiàn)狀、影響因素及前景探究（論文）10000字】

L市公寓開發(fā)現(xiàn)狀、影響因素及前景研究摘要蘭州市旅游產(chǎn)業(yè)的完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加之蘭州市房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，商業(yè)公寓逐漸出現(xiàn)在人們的視野，逐步成為了投資和居住的熱點(diǎn)。蘭州市公寓開發(fā)具有較好的機(jī)遇與發(fā)展。本文通過蘭州的經(jīng)濟(jì)、地理位置、發(fā)展?fàn)顩r、人口、規(guī)模等分析其發(fā)展的趨勢和前景，并提出一些科學(xué)的發(fā)展策略。[關(guān)鍵詞]旅游城市；發(fā)展策略；前景；疫情目錄一、引言 1（一）研究背景 1（二）研究目的及意義 1（三）研究方法 2二、相關(guān)概念闡述及現(xiàn)狀 3三.商業(yè)公寓發(fā)展現(xiàn)狀 4（一）我國商業(yè)公寓的發(fā)展現(xiàn)狀 4(二)蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展現(xiàn)狀 5四、蘭州市公寓發(fā)展的影響因素分析 6（一）宏觀因素 71.經(jīng)濟(jì)因素 72.政策因素 83.社會因素 8（二）微觀因素 91.區(qū)位因素 92.產(chǎn)品自身因素 93.客戶群體因素 10五、蘭州市公寓項(xiàng)目現(xiàn)存問題及對策研究 11（一）蘭州市公寓發(fā)展的局限和現(xiàn)存問題 11（二）蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展對策研究 13六、蘭州市公寓項(xiàng)目發(fā)展前景探析 15結(jié)語 16參考文獻(xiàn)： 18一、引言（一）研究背景隨著我國居民對房屋需求的不斷提高，人們?yōu)闈M足居住需求、商業(yè)需求以及投資需求，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。商業(yè)公寓作為房地產(chǎn)投資中最廣泛的一種形式，其已成為城市中不可或缺的居住類型。相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用，相比于其他房地產(chǎn)類型發(fā)展?jié)摿Ω?。商業(yè)公寓自20世紀(jì)90年代進(jìn)入中國以來，就在北京、上海、深圳等一線城市形成了良好的發(fā)展勢頭，近幾年更在全國范圍內(nèi)迅速發(fā)展。蘭州的商業(yè)公寓也在這樣的背景下快速地發(fā)展起來，同時(shí)蘭州還是個熱門旅游城市，每年都有數(shù)以萬計(jì)的游客到此旅游，住宿的需求量很大。商業(yè)公寓剛好為這個市場提供合適的產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者的需求。很多長期出差或者度假的人都會選擇入住公寓。對于投資者而言，公寓面積小，用途多，非常有投資價(jià)值。在蘭州這個省會城市，公寓必定會發(fā)展，但也受一些因素制約。（二）研究目的及意義商業(yè)公寓開發(fā)在最近幾年內(nèi)飛速發(fā)展，成為了人們投資房產(chǎn)最佳的一種形式。蘭州市地處西北地區(qū)，作為一個省會城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小視。但受區(qū)位、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等影響，公寓開發(fā)在這座城市的發(fā)展?jié)摿θ绾?，是否有公寓開發(fā)的可行性。從在建、建成和計(jì)劃要建的公寓開發(fā)項(xiàng)目中的價(jià)格、環(huán)境等各因素分析商業(yè)公寓的投資熱度及發(fā)展?jié)摿?。通過研究，對蘭州公寓開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，了解其近幾年的發(fā)展?fàn)顩r和目前的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營狀況等。通過對一些經(jīng)營成功的公寓開發(fā)項(xiàng)目的分析，總結(jié)其發(fā)展的條件，分析蘭州發(fā)展公寓的有利和不利條件，對其發(fā)展趨勢做出有說服力的預(yù)測。根據(jù)蘭州發(fā)展條件的不足和對其他城市或國家的借鑒，提出一些關(guān)于發(fā)展策略的建議。商業(yè)公寓由于其入住方便，適合辦公和居住，且服務(wù)完善，受到商務(wù)人士甚至年輕族群的歡迎。商業(yè)公寓價(jià)格相對傳統(tǒng)酒店便宜不少，而且區(qū)位一般都在繁華地段。能更好的滿足一些特定人員的需要。對于商業(yè)需要，商業(yè)公寓外觀和裝修與酒店相似，也體現(xiàn)著檔次。商業(yè)公寓從出現(xiàn)到興起，只有短短20年時(shí)間。但其發(fā)展速度之快，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。不論住宅式公寓還是酒店式公寓，其較低的投資門檻和方便的入住，都吸引了很大一部分群體。本文從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口、環(huán)境方面分析蘭州整體經(jīng)濟(jì)狀況。從開發(fā)角度調(diào)查蘭州市本地公寓開發(fā)項(xiàng)目各方面狀況。從不同角度分析人們的購買能力，公寓定價(jià)策略等。進(jìn)行蘭州市公寓開發(fā)前景研究，從各個方面總結(jié)其發(fā)展制約因素。分析蘭州市整體公寓開發(fā)的需求程度，研究其可投資性。（三）研究方法1.調(diào)查法調(diào)查法是指通過考察了解客觀實(shí)際情況直接獲取有關(guān)材料，并對這些材料進(jìn)行分析的研究方法。通過對公寓樓盤項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查，并咨詢售樓部專業(yè)人士了解其定價(jià)，區(qū)位，戶型，綠化率以及一些其他信息。調(diào)查法可以不受時(shí)間和空間的限制。在不同的情況下可以表現(xiàn)出不同的形式，如問卷、訪談、測量等。但調(diào)查結(jié)果的可靠性受被調(diào)查者情緒、氣候等因素干擾，不合作的態(tài)度會降低研究效果。因此需要掌握一些調(diào)查的人際技巧。2.查閱文獻(xiàn)法查閱文獻(xiàn)法是指通過閱讀、分析、整理有關(guān)文獻(xiàn)材料，全面、正確地研究某一問題的方法。通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，獲取必要的信息和概念，完善論文結(jié)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)是抽樣容量大、成本較低?？梢匀我獠檎夷硞€方面的課題研究。收集到的資料準(zhǔn)確性高。并且不與被訪者接觸，不會引起研究對象的情緒反應(yīng)。但各種文獻(xiàn)由于撰寫目的不同，研究對象各異，內(nèi)容千差萬別，又缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的形式，因而文獻(xiàn)資料的分類整理和對比都比較困難。3.分析綜合法綜合分析法是一種運(yùn)用各種統(tǒng)計(jì)綜合指標(biāo)來反映和研究社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的一般特征和數(shù)量關(guān)系的研究方法。對蘭州市公寓開發(fā)前景研究，很難用單獨(dú)一種方法進(jìn)行研究，因此本文利用一些市場供求理論和戰(zhàn)略分析，系統(tǒng)全方位的分析公寓發(fā)展運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)因素。好處是方法綜合，但也由于綜合，所以不適用與具體分析某一部分。二、相關(guān)概念闡述及現(xiàn)狀公寓，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形規(guī)則，每層樓有若干套房、走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓可以自用也方便對外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。職工公寓包含學(xué)校宿舍，比較方便實(shí)用。除了學(xué)校為學(xué)生、教職公提供的公寓以及職工公寓，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)公寓基本都為商用。本文重點(diǎn)研究商業(yè)公寓。商業(yè)公寓是商住兩用性質(zhì)的公寓房，既可用于辦公，又可用于居住。商業(yè)公寓建造一般是精裝修或者4星5星酒店的標(biāo)準(zhǔn)。有著酒店式的大堂以及酒店式的管理，為住戶提供酒店級的服務(wù)。且設(shè)施完善，包括吃住行在內(nèi)。三.商業(yè)公寓發(fā)展現(xiàn)狀（一）我國商業(yè)公寓的發(fā)展現(xiàn)狀我國商業(yè)公寓飛速發(fā)展，需求日益旺盛，在許多一線城市已經(jīng)發(fā)展成熟?？傮w來說，其發(fā)展分為3個階段[1]20。世紀(jì)90年代進(jìn)入中國市場。具有酒店式服務(wù)和住宅的雙重特性，具有標(biāo)準(zhǔn)的酒店軟硬件設(shè)施和服務(wù)。是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務(wù)，又擁有私人公寓特性的一種商業(yè)綜合體[2]。大部分位于城市中心商務(wù)區(qū)或繁華地帶，類似與蘭州市的西站商圈、西關(guān)商圈等。一般只租不售或產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營（產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營指房產(chǎn)業(yè)主在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)）[3]。一般由酒店經(jīng)營管理公司或是知名物管集團(tuán)運(yùn)營管理，雖然管理費(fèi)用較高，但會提供比肩于酒店的科學(xué)、細(xì)致和完善的服務(wù)。商業(yè)公寓在1990到1997年發(fā)展緩慢，受到政策以及人們理念的滯后。并且不被多數(shù)人認(rèn)可，也提供不了商業(yè)公寓特有的服務(wù)。在1998年到2007年商業(yè)公寓迎來發(fā)展的黃金期，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。在北京上海等地大規(guī)模開發(fā)，市場需求也越來越龐大。在2007年下半年，受全球經(jīng)濟(jì)低迷影響，商業(yè)公寓發(fā)展停滯。不過在最近幾年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，商業(yè)公寓得到新的發(fā)展，市場迅速擴(kuò)大。管理更加專業(yè)化，甚至國外一些知名酒店管理公司看重國內(nèi)機(jī)遇，進(jìn)軍國內(nèi)酒店式公寓市場。商業(yè)式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)。面積較小，戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便。一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主。1976年第一批真正意義上的“時(shí)權(quán)酒店”在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起，并在歐洲等地迅速流行，這便形成了商業(yè)公寓的雛形[4]。由專門的管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一的管理，融合了酒店性質(zhì)與臨時(shí)住宅物業(yè)的特征[5]。(二)蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展現(xiàn)狀自北上廣等城市商業(yè)公寓項(xiàng)目的快速發(fā)展，蘭州的投資者和開發(fā)商抓住機(jī)遇，在短短幾年開發(fā)了數(shù)十個商業(yè)公寓項(xiàng)目。以名城廣場2.3號公寓樓為例。該項(xiàng)目位于城關(guān)區(qū)雁灘高速公路出口，向南800米便是萬達(dá)商圈。配備有商場、電影院、幼兒園等，吃住行一體化。配備2429個車位，室內(nèi)裝修以LOFT和商業(yè)辦公為主，物業(yè)費(fèi)LOFT公寓3.8元每平方米，商用公寓10元每平方米，提供酒店式服務(wù)。是本地較為典型的商業(yè)公寓樓盤。其位置交通極其方便，附件有萬達(dá)、雁灘公園、蘭州市外國語高中等。蘭州軌道交通2號線雁北路站設(shè)立于附近200米。自開發(fā)以來，從2017年的均價(jià)16000元每平方米一路飆升至現(xiàn)在的均價(jià)25000元每平方米，可謂投資潛力巨大。據(jù)實(shí)地探訪，名城廣場售房率百分之80左右，還是非?？捎^的。更有國外知名連鎖超市迪卡儂入駐，還有包括知名度高的天幕國際影城。象征著此樓盤的檔次定位。首付最低5成，按揭可達(dá)20-30年；并且產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。商務(wù)公寓的分布與城市規(guī)劃高度相關(guān)[6]。充分發(fā)揮其商業(yè)服務(wù)職能。由于公寓一般層高比普同住宅高，所以大部分開發(fā)商直接將其裝修成LOFT，也就是復(fù)式，這樣不光增加了實(shí)際的使用面積，而且不會增加其購買的面積。這種復(fù)式的結(jié)構(gòu)由于建筑面積小，價(jià)格相對便宜，功能區(qū)分度高，視覺效果好等因素，近年來深受年輕人和商務(wù)人士的喜愛。商業(yè)公寓裝修精致，設(shè)施齊全，一般拎包即可入住。雖然其物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅的價(jià)格。但其個性化的理念和方便程度也受到住戶的喜好。在建的商業(yè)公寓項(xiàng)目還有位于郵電大樓的IFCC蘭州環(huán)球中心T5商業(yè)公寓，開盤價(jià)就達(dá)到了19800元每平方米。地處交通要塞，附件有蘭州東站以及東方紅廣場。可謂黃金地段。綠化率達(dá)到25.53%，蘭州首個T5超高LOFT公寓，層高4.8米。檔次定位高，作為商業(yè)用房的一部分[7],區(qū)別于普通住宅，公寓的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，土地使用年限為50年。而住宅的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取，土地使用年限為70年。在建筑標(biāo)準(zhǔn)和建筑質(zhì)量上，公寓基本以板樓為主，陽光充足，通風(fēng)性要好。住宅在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》和《住宅建筑規(guī)范》中都有明確的定義：供家庭居住使用的建筑[8]。公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中較多的一種地產(chǎn)形式[9]。蘭州的商務(wù)公寓一般地處于中心繁華地段，交通方便，設(shè)施齊全，且裝修獨(dú)具風(fēng)格，由于層高高，不少開發(fā)商裝修成loft公寓，實(shí)際使用面積大，而價(jià)格比普通住宅便宜。四、蘭州市公寓發(fā)展的影響因素分析要分析蘭州市公寓開發(fā)前景，首先要分析其影響因素。并且影響蘭州市公寓發(fā)展的因素非常廣泛。本文從宏觀因和圍觀兩個角度進(jìn)行分析。宏觀因素主要從經(jīng)濟(jì)、政治、社會方面分析。微觀因素主要從區(qū)位、產(chǎn)品、價(jià)格、客戶群體進(jìn)行分析。（一）宏觀因素1.經(jīng)濟(jì)因素一個城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是會影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至?xí)Q定一個城市其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。其次，一個良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境能帶來更多的投資機(jī)會。從而影響一個地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)。在商業(yè)方面，2020年，蘭州實(shí)現(xiàn)跨境電商進(jìn)出口額4.02億元，同比增長37%。近年來，蘭州市大力培育本地電商企業(yè)。2020年前11個月，蘭州市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.4%，固定資產(chǎn)投資增長2.3%，限額以上社會消費(fèi)品零售總額下降2.9%，降幅較1月至10月收窄1.2個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年固定資產(chǎn)投資增長2%。2020年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入766.5億元，同比增長29.0%；蘭州市實(shí)施文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目76個，完成投資51.55億元。我國經(jīng)濟(jì)和蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為商業(yè)公寓市場拓寬空間。作為地級市對于近幾年國家大力發(fā)展的絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，蘭州在其中扮演著重要角色，是通往西亞的重要城市。加之國家對蘭州新區(qū)的大力支持。蘭州經(jīng)濟(jì)在這幾年內(nèi)得到更多機(jī)遇和發(fā)展。吸引著更多國內(nèi)甚至國外商業(yè)人士來蘭投資。來蘭投資者和商務(wù)人士增加，其都是商業(yè)公寓的潛在客戶群體。為蘭州公寓開發(fā)帶來巨大機(jī)遇。蘭州市做為西北旅游城市，2020年，蘭州市全年接待國內(nèi)外游客8210.8萬人次，同比增長22.2%；近幾年來蘭州旅游收入不斷增加，由于收入和旅游關(guān)系密切,根據(jù)楊盛著的研究推算,每人月收入在2000元及以上者,則對各檔次旅游費(fèi)用接收程度普遍較高[10]。這對于蘭州市的公寓發(fā)展具有正向作用。2.政策因素在進(jìn)行政策因素分析時(shí)，常常會與經(jīng)濟(jì)因素掛鉤。蘭州市政府最新文件重提住房不炒，商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例下調(diào)到50%。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的城市主體責(zé)任，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。加大對市場運(yùn)行的分析研判，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。貫徹國家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行蘭州本市的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。這對蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展具有積極的推動作用。蘭州市的人才引進(jìn)政策，不斷吸引外部優(yōu)秀人才，提升人口質(zhì)量，擴(kuò)大消費(fèi)，從而更有利與商業(yè)公寓的發(fā)展。政治上的宏觀調(diào)控勢必會影響商業(yè)公寓的價(jià)格，也會影響投資者的決策。在正確的政策下，蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展會朝著健康有序的方向發(fā)展。3.社會因素社會因素其中比較重要的就要人口因素，一個城市的人口密度能直觀反映一個城市的發(fā)展?fàn)顩r和土地開發(fā)程度。蘭州中心城區(qū)人口密度高達(dá)2萬人/平方公里，部分地塊人口密度在5萬人左右。按照統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，蘭州人口密度大。說明蘭州人口資源豐富，這與商業(yè)公寓發(fā)展成正向關(guān)系。商業(yè)公寓的發(fā)展與人口息息相關(guān)，有充足的人口資源，才會有更大的潛在市場。隨著蘭州旅游業(yè)的發(fā)展，也隨著絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶帶動蘭州經(jīng)濟(jì)，以蘭州為中心的城市網(wǎng)之間人口交往越來越平凡。所以會有大量的旅游人士、商務(wù)出差人士、升至回鄉(xiāng)探親人士涌入。不斷影響著蘭州經(jīng)濟(jì)，更加有利于蘭州市公寓開發(fā)。隨著外來人口的不斷增加，蘭州城市規(guī)模也不斷擴(kuò)張，消費(fèi)能力明顯上升，更多的活力注入蘭州，也不斷吸引著外部人才。商業(yè)公寓一般都處于城市繁華區(qū)域，周邊會有大量寫字樓、商圈、娛樂場所。所以會有大量人員這一區(qū)域活動。這也帶來了商業(yè)公寓的發(fā)展。人口因素對商業(yè)公寓發(fā)展起著很大作用。（二）微觀因素1.區(qū)位因素從商業(yè)公寓區(qū)位上說，區(qū)位對商業(yè)公寓是非常重要的。無論在蘭州還是全國，商業(yè)公寓一般都位于城市繁華地段，其周邊配套娛樂設(shè)施，大型商場，且交通極為方便。這些因素都吸引著大量人流。極大節(jié)省了交通成本，對于一個商業(yè)公寓項(xiàng)目的發(fā)展具有長遠(yuǎn)意義。從蘭州市的地理位置說，蘭州地處交通要道，擁有中川機(jī)場，蘭州火車站、蘭州西站。距離西安、成都只需幾小時(shí)高鐵便可到達(dá)。蘭州有著冬暖夏涼的美譽(yù)，是夏天避暑的不二選擇。蘭州市通過創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市活動,提高了城市旅游管理水平、服務(wù)水平以及旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,進(jìn)一步優(yōu)化了城市旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境,增強(qiáng)了旅游服務(wù)功能,促進(jìn)了旅游生產(chǎn)力的發(fā)展,提升了城市的旅游知名度和影響力并且蘭州擁有豐富的旅游資源和歷史底蘊(yùn)[11]。黃河穿城而過，被蘭山和白塔山包圍。蘭州旅游周期長，再加上周邊旅游資源豐富。中國西北游，出發(fā)在蘭州。無論是來蘭州旅游還是去新疆、青海等地，蘭州都是中轉(zhuǎn)和停留的不二選擇。綜上所述，蘭州不斷吸引著外部游客，對于商業(yè)公寓的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。2.產(chǎn)品自身因素吸引消費(fèi)者最重要的還是產(chǎn)品本身。商業(yè)公寓項(xiàng)目自身的吸引力決定了其發(fā)展的潛力。首先，商業(yè)公寓大都風(fēng)格個性獨(dú)特。且其裝修高端，完善的服務(wù)和個性化的裝修風(fēng)格優(yōu)勢明顯。租住商業(yè)公寓的人群以年輕群體和商業(yè)群體居多，這類人有自己的想法和追求，對租住公寓的風(fēng)格和類型也有著一定的要求。酒店式公寓自身獨(dú)特的風(fēng)格能很好滿足這一要求。商業(yè)公寓相比較與傳統(tǒng)寫字樓和住宅，總體價(jià)格更低，并且也能提供和一流的物業(yè)服務(wù)。在運(yùn)用和管理方面，配套固定，人員比酒店業(yè)少，因此運(yùn)營成本也較低。3.客戶群體因素一個城市的公寓發(fā)展很大程度依賴于消費(fèi)者的檔次和群體劃分。蘭州市商業(yè)公寓目標(biāo)群體大體為以下：旅游人士。蘭州特有溫和氣候的自然風(fēng)景吸引著不少外地旅客。不光來蘭旅游人士眾多，像去新疆和青海等地的旅客一般會把蘭州作為中轉(zhuǎn)站和補(bǔ)給地，會在蘭州停留。因此有著可觀的需求。商務(wù)出差人士。隨著絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。越來越多商務(wù)人士出差來蘭州（以下簡稱來蘭），因?yàn)槌霾顣r(shí)間較長，常常會選擇入住酒店式公寓。相比于星際酒店，酒店式公寓既能滿足交通出行，也能滿足娛樂、吃穿等。價(jià)格也會比傳統(tǒng)酒店優(yōu)惠不少。年輕白領(lǐng)。此類人群儲蓄較少，商業(yè)公寓由于其小戶型深受這類人群喜愛。Loft式的裝修也體現(xiàn)著年輕人的個性。且年輕白領(lǐng)側(cè)重于商業(yè)繁華區(qū)，對娛樂設(shè)施有一定要求，商業(yè)公寓符合了這些要求。公司老板或創(chuàng)業(yè)者。商業(yè)公寓相比一般寫字樓價(jià)格低，適合一些剛起步或創(chuàng)業(yè)的公司，一般他們會將公寓改造成辦公區(qū)域，且交通方便，適合上班族。且娛樂設(shè)施電影院等也能滿足辦公人士工作之余放松的需求。投資型客戶。商業(yè)公寓樓盤價(jià)格逐年上漲，市場潛力巨大。因此吸引了不上投資者。五、蘭州市公寓項(xiàng)目現(xiàn)存問題及對策研究（一）蘭州市公寓發(fā)展的局限和現(xiàn)存問題蘭州娛樂資源稀缺.蘭州雖然是吃喝玩樂于一體省會城市，但是相交于其他省會城市，甚至一些一線城市，娛樂資源無論種類還是數(shù)量，都是不足以對比的。像傳統(tǒng)的電影院，ktv等已經(jīng)不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的娛樂需求，也起不到吸引外地游客的作用。蘭州只有五泉山動物園一家動物園，并且規(guī)模有限。也沒有像方特、歡樂谷這種具有主題的大型娛樂場?？傮w來說，娛樂資源比較貧乏。經(jīng)營者管理經(jīng)驗(yàn)不足.蘭州近幾年才開始發(fā)展商業(yè)公寓項(xiàng)目，本身的經(jīng)驗(yàn)是不足的。聘請的一些管理公司也以本地居多，沒有相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，造成市場很難一下適應(yīng)。加之住戶和租戶沒有明確區(qū)別，安保難度大。監(jiān)管困難.對于蘭州市來說商業(yè)公寓還是一個新興產(chǎn)業(yè)。蘭州本地沒有相關(guān)條例和規(guī)范。因此監(jiān)管存在盲區(qū)。若是用對酒店管理辦法來管理，甚至還會出現(xiàn)‘越管越亂’的現(xiàn)象。目前蘭州市本地并沒有于公寓房相關(guān)的規(guī)定條例，使得商業(yè)公寓的發(fā)展受到限制和約束，缺乏保護(hù)，不利于總體發(fā)展。甚至將商用公寓用寫字樓的規(guī)范，不能對癥下藥，甚至還會造成一定的發(fā)展阻礙。有關(guān)部門需要盡快適應(yīng)這一新興產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)規(guī)范性監(jiān)管。蘭州市的商業(yè)公寓和酒店以及普通住宅并沒有體現(xiàn)出太多區(qū)別。蘭州的一些公寓除了裝修不同，其他并沒有區(qū)別。個性化凸顯不夠明顯。雖然商業(yè)公寓檔次大體相同。不過由于地區(qū)差異，建筑和裝修的風(fēng)格也因有所差異。目前蘭州市內(nèi)的商業(yè)公寓風(fēng)格基本偏向富麗堂皇，風(fēng)格一致，沒有自己的主題和標(biāo)準(zhǔn)，不會給住戶留下更深的印象。沒有特點(diǎn)和突出本地文化，不利于吸引新的住戶。使得商業(yè)公寓失去了其本身的意義。另外，對商業(yè)公寓的價(jià)格并無系統(tǒng)性的設(shè)置，長時(shí)間租住優(yōu)惠不明顯。如何吸引大型公寓開發(fā)和管理公司在蘭州進(jìn)行投資也是一個問題。蘭州地理位置的局限.蘭州地處兩山之間，是一個狹長地帶，東西交通方便，但是南北受限。雖然蘭州發(fā)展迅速，但受地理位置約束，沒有更多土地進(jìn)行城市擴(kuò)張，也無法容納不斷來蘭的外來人口。新區(qū)的拓展也只能解決短暫問題，并不是長久之計(jì)。想要解決蘭州發(fā)展問題，首先就要解決城公寓市場混亂。目前來看，蘭州市一些公寓項(xiàng)目并沒有一定的規(guī)范，性質(zhì)混雜，規(guī)模不一，設(shè)備不齊全，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也大打折扣。管理人員也不夠?qū)I(yè)，總體市場環(huán)境不是很好，沒有給住戶一種很強(qiáng)的安全感。個別房東甚至隨意提高租金，無故不退押金，惡意侵占交易資金情況，導(dǎo)致租賃糾紛時(shí)有發(fā)生，造成不良的社會影響[12]。不利于提升商業(yè)公寓的檔次感和發(fā)展。相關(guān)專業(yè)人才缺失。作為一個才發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，沒有經(jīng)驗(yàn)的支持就相當(dāng)是摸黑前進(jìn)。還需要大量的時(shí)間積累經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)相關(guān)人才。像北上廣有商業(yè)公寓運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的人才基本不會來西北地區(qū)發(fā)展，而蘭州又缺乏對這方面的培訓(xùn)，因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會降低不少。目標(biāo)群體類型單一?，F(xiàn)階段來說，商業(yè)公寓目標(biāo)群體為年輕群體和商務(wù)人士，僅靠這些人群是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而其他人群對商業(yè)公寓了解甚少，甚至不知道這一產(chǎn)業(yè)的存在。如何讓更多人了解商業(yè)公寓是現(xiàn)在面臨的一個問題。如何讓其他人群去嘗試并且習(xí)慣這種商業(yè)公寓模式。（二）蘭州市商業(yè)公寓發(fā)展對策研究突出自己的風(fēng)格。商業(yè)公寓在建造、裝修和運(yùn)營理念，一定要突出自己的特色，給住戶一種獨(dú)特的感覺。比如突出我們西北、甘肅這邊的文化，或是運(yùn)用一些時(shí)下流行的主題，比如鐵藝、田園、自然、或是動漫、電影等主題?；蛘咭恍┕?jié)改進(jìn)甚至有令人滿意的美學(xué)或舒適性的效果，從而進(jìn)一步提升租住體驗(yàn)[13]。切不可隨大流，只追求利潤。獨(dú)特的風(fēng)格會給住戶留下深刻的印象，吸引長期住戶，也能改變?nèi)藗儗ι虡I(yè)公寓的刻板印象。突出品牌效應(yīng)。大家無論在購買何種類型的產(chǎn)品，對于廣為人知的大品牌，無論其知名度、產(chǎn)品質(zhì)量或是服務(wù)水平，都能更好被大家接受。商業(yè)公寓也是同樣。如果有更多知名度高的開發(fā)商和物管公司來蘭進(jìn)行商業(yè)公寓開發(fā)，想必能對住戶形成一種專業(yè)的品牌化的印象，住戶會更加放心的入住和選擇商業(yè)公寓。此外，對于蘭州吸引品牌公司來蘭投資建設(shè)，也是我們現(xiàn)在需要想辦法克服的難題。突出區(qū)位選擇優(yōu)勢。對于商業(yè)公寓來說，樓盤的區(qū)位選擇是重中之中。蘭州市是一個兩山包圍的狹長地帶，因此不可選址在城市東西邊緣。那樣人流量會少，交通也不方便。應(yīng)盡量選址在城市中心，交通方便，鄰地鐵1號線之處。比如瑞德摩爾商圈、西關(guān)十字、南關(guān)十字、東方紅廣場、西站十字、萬達(dá)商圈這些商業(yè)地段。蘭州特有的黃河穿城而過景觀，選址于黃河岸邊也是非常不錯的選擇。像名城廣場項(xiàng)目就位于黃河岸邊，對岸就是蘭州會展中心，位置非常不錯。對于自然風(fēng)格的公寓，其選址可不同于一般商業(yè)公寓，如果選址于五泉山三臺閣，劉家峽景區(qū)這些風(fēng)景地，既能滿足旅游人士，也能突出自然融合的理念。選址固然重要，不過也不建議扎堆選擇城市中心或商業(yè)區(qū)。這樣會增加競爭，降低入住率，不利于商業(yè)公寓發(fā)展，甚至在競爭中會出現(xiàn)壓低價(jià)格、降低質(zhì)量的不良影響。建立行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管。蘭州市并沒有相關(guān)的規(guī)范，大多商業(yè)公寓與酒店并無區(qū)別，有的甚至不具有相應(yīng)的軟件服務(wù)，因此監(jiān)管也會更加困難。為使蘭州商業(yè)公寓不如規(guī)范化，有關(guān)部門應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)范和政策，如規(guī)范價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量、安全保障等，使之規(guī)范化運(yùn)營。規(guī)范市場主體經(jīng)營行為，將侵消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)長租公寓清除市場[14]。營造一個規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、安全的市場勢在必行，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高行業(yè)專業(yè)化。目前蘭州有運(yùn)營商業(yè)公寓經(jīng)驗(yàn)的人才少之又少，可以說在蘭州這個行業(yè)還處于初步摸索階段。我們要多學(xué)習(xí)國內(nèi)外成功的管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)?？梢越M織商業(yè)公寓商會，請一些有這方面經(jīng)驗(yàn)的人才來蘭進(jìn)行交流和指導(dǎo)。在培養(yǎng)人才方面，大學(xué)和學(xué)院的專業(yè)化教育必不可少?？稍诰频旯芾泶髮I(yè)下化分更為細(xì)致的商業(yè)公寓運(yùn)營管理專業(yè)或是課程。除了學(xué)校教育外，公司對員工的培養(yǎng)培訓(xùn)也必不可少，系統(tǒng)性地教授員工知識，定期開展技能大賽，并提供一些獎品。派遣一些員工去北上廣等城市的相關(guān)項(xiàng)目學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，交流成果。因此我們更需要大力培養(yǎng)蘭州自己的人才，并防止人才流失，建立本土化品牌，使商業(yè)公寓更加快速的融入蘭州本地市場。加強(qiáng)廣告宣傳工作。宣傳是吸引住戶的有效方法手段。對擴(kuò)大蘭州市場知名度，擴(kuò)大消費(fèi)群體，增加市場的認(rèn)可度具有重要作用。充分利用城市媒體和互聯(lián)網(wǎng)資源，在宣傳中，突出商業(yè)公寓服務(wù)質(zhì)量高，價(jià)格低，個性化，入住方便等特征。吸引新顧客，鞏固老顧客。蘭州現(xiàn)階段并沒有為此做過多的宣傳，這會阻礙其發(fā)展空間，所以在今后的工作中，要更加突出廣告宣傳工作，增加潛在消費(fèi)人群。六、蘭州市公寓項(xiàng)目發(fā)展前景探析蘭州市是甘肅省省會及政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心、西部地區(qū)重要的中心城市，西北地區(qū)重要工業(yè)基地和綜合都交通樞紐、西部地區(qū)重要中心城市、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市[15]。常住人口410.3萬。有著扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)，旅游資源豐富，保證了蘭州擁有巨大的商業(yè)公寓開發(fā)市場。但是由于蘭州特殊地理位置限制，加上市場并不成熟，政策不完善，因此有以下蘭州市公寓發(fā)展趨勢：首先，蘭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會帶動金融、房地產(chǎn)行業(yè)、科技、交通的發(fā)展，隨著商業(yè)活動愈來愈頻繁，帶來大量的潛在消費(fèi)者，使得商業(yè)公寓開發(fā)前景更加廣闊。更多的商業(yè)公寓進(jìn)入市場，為使自身有競爭力，各個公司優(yōu)化自己的服務(wù)，增加自己的個性化差異化風(fēng)格和完善配套，形成良性發(fā)展的商業(yè)公寓市場。由于市場夸大，裝修費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用增加。對工作人員的需求也會大量增加，由此對人員的培訓(xùn)管理等費(fèi)用也會增加。廣告宣傳力度加大，使得行業(yè)的總體成本增加，最終使得商業(yè)公寓價(jià)格提高。對于蘭州市旅游業(yè)的旺盛，客源增多，需求加大，也會使價(jià)格有一定的上漲。大面積的房型會增多，隨著人均收入的增加和消費(fèi)水平的提高，人們對商業(yè)公寓的戶型面積有了更大的要求，對配到設(shè)施布局也會提高要求。這迫使開發(fā)商不斷提高配套設(shè)施、服務(wù)、面積。雇傭更專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，總體提升商業(yè)公寓的質(zhì)量。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的崛起和發(fā)展讓生活更加信息化和方便，人們會通過網(wǎng)絡(luò)了解到商業(yè)公寓，以及通過互聯(lián)網(wǎng)租住和購買，為商業(yè)公寓帶來了新的銷售模式和技術(shù)