中級會計實務講義-第四章投資性房地產

第四章投資性房地產考情分析

本章近三年主要考查客觀題,分值在2分左右。最近三年本章考試題型、分值分布如下表所示：題型201120102009考點單選題1題1分1題1分1題1分（1）成本模式轉為公允價值模式的核算；

(2）自用房地產轉為投資性房地產的核算；

(3）存貨轉為投資性房地產的核算多選題1題2分投資性房地產的范圍判斷題1題1分自行建造投資性房地產的確認合計1題1分2題2分2題3分

內容介紹

本章講四節(jié)內容：

內容講解

第一節(jié)投資性房地產的定義、特征及范圍

一、投資性房地產的定義和內容

（一）定義和特征

（二)范圍

二、注意

下列特殊項目是否屬于投資性房地產：

1。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產。

2。暫時閑置的投資性房地產,企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產。

3。企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業(yè)的資產。另外,融資租入的固定資產再通過經(jīng)營租賃的方式轉租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產核算。

4。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地:不屬于投資性房地產.

5。作為存貨的房地產，如房地產公司的商品房以及房地產開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權：不屬于投資性房地產.

6。企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

【例題1·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產。（）[答疑編號］『正確答案』×

『答案解析』企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的,應先將自行建造的房地產確認為固定資產等，對外出租后，再轉為投資性房地產。所以本題錯誤.

【例題2·判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權,只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產.（）［答疑編號］『正確答案』√

『答案解析』投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產.投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。如果不能單獨計量和出售，則不確認為投資性房地產.

【例題3·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑物［答疑編號］『正確答案』AC

『答案解析』投資性房地產包括:(1）已出租的土地使用權;（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物.選項B，尚未出租，不正確；選項D,不屬于企業(yè)自己持有的資產,不正確.

【例題4·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產的有（）.

A。房地產企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

B.房地產企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C。企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權

D。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物［答疑編號]『正確答案』ACD

『答案解析』選項A屬于企業(yè)的存貨;選項C屬于無形資產；選項D,企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產權不屬于企業(yè)，所以不能確認為投資性房地產，也不屬于企業(yè)的資產。第二節(jié)投資性房地產的確認和初始計量

一、投資性房地產的確認和初始計量

（一)投資性房地產的確認

將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件:

1。與該投資性房地產相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

2。該投資性房地產的成本能夠可靠地計量.

（二）投資性房地產的初始計量:關注取得的渠道

1。外購的投資性房地產

對于企業(yè)外購的房地產,只有在購入房地產的同時意圖對外出租或用于資本增值,才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

【例題5·計算分析題】2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日,甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90000000元，假定不考慮其他因素,甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量.

要求：作出甲公司的會計處理.［答疑編號]『正確答案』

甲公司的賬務處理如下：

借:投資性房地產——寫字樓90000000

貸:銀行存款90000000

2。自行建造的投資性房地產

企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本,由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。

【例題6·計算分析題】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用.租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工.該塊土地使用權的成本為9000000元，兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量.

要求：作出甲公司的會計處理。［答疑編號]『正確答案』

甲公司的賬務處理如下:

土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產＝9000000×（12000000÷24000000)＝4500000(元）

借：固定資產-—廠房12000000

投資性房地產-—廠房12000000

貸：在建工程-—廠房24000000

借：投資性房地產——已出租土地使用權4500000

貸:無形資產-—土地使用權4500000

二、投資性房地產的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產確認條件的,資本化；否則，費用化.

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產-—在建”核算，不同于固定資產資本化后續(xù)支出的核算。

【例題7·計算分析題】2×10年5月,甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元.為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期,該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日,該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付,即日按照租賃合同出租給丙公司,假定甲公司采用成本模式計量。

要求：作出甲公司的會計處理。［答疑編號］『正確答案』

本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》第六條的規(guī)定，應當計入投資性房地產的成本。

甲公司的賬務處理如下：

(1）2×10年5月31日，投資性房地產轉入改擴建工程

借：投資性房地產—-廠房--在建40000000

投資性房地產累計折舊10000000

貸：投資性房地產—-廠房50000000

注意:不應通過“在建工程"科目核算。

（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日,發(fā)生改擴建支出

借:投資性房地產——廠房-—在建5000000

貸：銀行存款5000000

（3）2×10年12月31日，改擴建工程完工

借：投資性房地產——廠房45000000

貸：投資性房地產——廠房-—在建45000000

【例題8·判斷題】投資性房地產的后續(xù)支出一律在實際發(fā)生時予以資本化。(）［答疑編號］『正確答案』×

『答案解析』投資性房地產的后續(xù)支出滿足投資性房地產確認條件的，資本化；否則,費用化.第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量

投資性房地產的后續(xù)計量有成本模式與公允價值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進行計量，但采用公允價值模式計量應滿足一定的條件。

一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。

核算要點總結：

1。設置“投資性房地產”科目核算；

2.要按期(月)計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算.計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。

3.應比照固定資產、無形資產來計提減值準備.借記“資產減值損失"科目,貸記“投資性房地產減值準備”科目.

【例題9·計算分析題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用,確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元。

要求：作出甲公司的會計處理。［答疑編號］『正確答案』

甲公司的賬務處理如下：

（1）每月計提折舊

每月計提的折舊＝（72000000÷20)÷12＝300000（元)

借：其他業(yè)務成本——出租寫字樓折舊300000

貸:投資性房地產累計折舊300000

（2)每月確認租金收入

借:銀行存款（或其他應收款）400000

貸：其他業(yè)務收入——出租寫字樓租金收入400000

二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

（一）采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件:

1。投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

核算要點:

1。同樣要設置“投資性房地產"科目核算:明細科目為“成本”、“公允價值變動”；

2.與采用成本模式計量的區(qū)別是:采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊,不再進行攤銷,也不需要計提減值準備。

3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響.資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動"科目，貸記“公允價值變動損益"科目；公允價值低于原賬面價值的差額,做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的“公允價值變動損益”轉入“其他業(yè)務成本"科目.

4。取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。

【例題10·計算分析題】2×10年9月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。

2×10年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80000000元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續(xù)計量。

在確定該投資性房地產的公允價值時，甲公司選取了與該處房產所處地區(qū)相近，結構及用途相同的房地產，參照公司所在地房地產交易市場上平均銷售價格,結合周邊市場信息和自有房產的特點,2×10年12月31日，該寫字樓的公允價值為84000000元。

要求：

根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。［答疑編號］『正確答案』

甲公司的賬務處理如下：

(1）2×10年12月1日，甲公司出租寫字樓

借:投資性房地產-—寫字樓——成本80000000

貸:固定資產--寫字樓80000000

（2）2×10年12月31日，按照公允價值調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借：投資性房地產--寫字樓-—公允價值變動4000000

貸：公允價值變動損益——投資性房地產4000000

【例題11·計算分析題】甲企業(yè)為從事房地產經(jīng)營開發(fā)的企業(yè).2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90000000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產交易市場,而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價,甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續(xù)計量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元.2010年12月31日,該寫字樓的公允價值為93000000元。

要求：

根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。［答疑編號]『正確答案』甲企業(yè)的賬務處理如下：

（1）2009年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租

借:投資性房地產-—××寫字樓—-成本90000000

貸：開發(fā)產品90000000

注：“開發(fā)產品”科目相當于房地產企業(yè)的存貨類科目.

（2)2009年12月31日，以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借：投資性房地產——××寫字樓—-公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

(3)2010年12月31日，公允價值又發(fā)生變動

借：投資性房地產-—××寫字樓——公允價值變動1000000

貸：公允價值變動損益1000000

三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

1。要求規(guī)定:

(1）企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉為公允價值模式,但公允價值模式不得轉為成本模式。

（3）企業(yè)對其所有投資性房地產后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

2。處理：

成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理,要進行追溯調整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤）。具體處理為：

借：投資性房地產-—成本(變更日的公允價值)

投資性房地產累計折舊(攤銷）(已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產減值準備

貸:投資性房地產(賬面余額）

利潤分配—-未分配利潤［(公允價值－賬面價值）×90％,或借記]

盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10％，或借記]

（假定上述處理不考慮所得稅的影響）

【例題12·計算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用,并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。2×11年1月1日,甲企業(yè)認為,出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量.該寫字樓的原造價為90000000元，已計提折舊2700000元,賬面價值為87300000元。2×11年1月1日,該寫字樓的公允價值為95000000元。（假定不考慮所得稅的影響）

假設甲企業(yè)按凈利潤的10％計提盈余公積。

要求:

根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關的賬務處理。［答疑編號］『正確答案』

甲企業(yè)的賬務處理如下:

借：投資性房地產--××寫字樓（成本)95000000（變更日公允價值）

投資性房地產累計折舊2700000

貸:投資性房地產--××寫字樓90000000

利潤分配-—未分配利潤6930000

盈余公積770000

【例題13·單選題】(2011年考題）投資性房地產的后續(xù)計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（).

A。資本公積B.營業(yè)外收入

C.未分配利潤D.投資收益［答疑編號］『正確答案』C

『答案解析』投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，應該作為會計政策變更處理，公允價值與賬面價值的差額應計入留存收益。所以選擇C選項。

【例題14·判斷題】企業(yè)對投資性房地產，無論采用何種計量模式，均應計提折舊或進行攤銷.（)［答疑編號］『正確答案』×

『答案解析』采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益）。第四節(jié)投資性房地產的轉換和處置

一、房地產的轉換

(一）房地產轉換形式及轉換日

房地產的轉換，實質上是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。

大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權作為固定資產、無形資產來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉換為投資性房地產。出租日即為轉換日.

非投資性房地產轉換為投資性房地產，通常將租賃期開始日作為轉換日；投資性房地產轉換為非投資性房地產，通常在租賃期結束時做相關的轉換處理。

（二)房地產轉換的會計處理

轉換原則：

1.成本模式下的轉換

核算要點：對應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

對應結轉：指無論是投資性房地產轉換為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉換為投資性房地產，應將相應的科目對應結轉。

（1）投資性房地產轉換為非投資性房地產：

(2)非投資性房地產轉換為投資性房地產:

【例題15·計算分析題】大信公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產，該廠房相應由投資性房地產轉換為自用房地產.該項房地產在轉換前采用成本模式計量，截至2010年7月31日，賬面價值為37650000元,其中,原價50000000元,累計已計提折舊12350000元。

要求:作出大信公司的會計處理.［答疑編號]『正確答案』

大信公司2010年8月1日的賬務處理如下：

借：固定資產50000000

投資性房地產累計折舊12350000

貸:投資性房地產-—××廠房50000000

累計折舊12350000

【例題16·計算分析題】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公.2×10年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議,將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2×10年4月15日，為期5年。2×10年4月15日,這棟辦公樓的賬面余額450000000元.已計提折舊3000000元。

假設甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產交易市場。

要求：作出甲企業(yè)的會計處理。[答疑編號］『正確答案』

甲企業(yè)2×10年4月15日的賬務處理如下:

借：投資性房地產——××寫字樓450000000

累計折舊3000000

貸：固定資產450000000

投資性房地產累計折舊3000000

【例題17·單選題】某企業(yè)的投資性房地產采用成本計量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項投資性房地產轉換為固定資產。該投資性房地產的賬面余額為100萬元,已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產的公允價值為75萬元。轉換日固定資產的賬面價值為()萬元。

A。100B。80

C。70D。75［答疑編號]『正確答案』C

『答案解析』在成本模式下，將投資性房地產轉為自用房地產，計入固定資產入賬價值中的金額為100萬元，但固定資產的賬面價值為70萬元。

2。公允價值模式下的轉換

（1）投資性房地產→非投資性房地產(投資性房地產轉換為自用房地產、存貨）

無論公允價值高或低,公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。

轉換日會計處理:

借:固定資產/無形資產等（投資性房地產的公允價值)

貸：投資性房地產——成本

-—公允價值變動（或借記）

公允價值變動損益(或借記，金額倒擠）

【例題18·計算分析題】2010年10月15日,甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理.2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為48000000元.該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為47500000元，其中，成本為45000000元,公允價值變動為增值2500000元。

要求：作出甲公司的會計處理。［答疑編號］『正確答案』

甲企業(yè)的賬務處理如下：

借：固定資產48000000

貸：投資性房地產——寫字樓—-成本45000000

——寫字樓——公允價值變動2500000

公允價值變動損益500000

（2)非投資性房地產→投資性房地產(自用土地使用權、固定資產、存貨轉換為投資性房地產）

◆轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目；

◆轉換日的公允價值小于賬面價值的,差額借記“公允價值變動損益”科目。

轉換日會計處理：

借：投資性房地產——成本（轉換日的公允價值）

累計折舊（或累計攤銷）

固定資產減值準備（或無形資產減值準備)

公允價值變動損益（或貸記資本公積—-其他資本公積）(差額，倒擠）

貸：固定資產(或無形資產)

【例題19·計算分析題】2010年6月,甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入.2010年10月,甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。

由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，假設甲企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量.假設2011年1月1日，該辦公樓的公允價值為350000000元，其原價為500000000元，已提折舊142500000元.

要求：作出甲公司的會計處理。[答疑編號］『正確答案』

甲企業(yè)2011年1月1日的賬務處理如下：

當日的賬面價值＝500000000－142500000＝357500000（元），公允價值為350000000元，公允價值小于賬面價值的差額7500000元計入公允價值變動損益.

借：投資性房地產-—××辦公樓——成本350000000

公允價值變動損益7500000

累計折舊142500000

貸:固定資產500000000

【例題20·計算分析題】承例19.假設轉換日辦公樓的公允價值為360000000元。［答疑編號］『正確答案』

甲企業(yè)2011年1月1日的賬務處理如下：

借:投資性房地產—-××辦公樓——成本360000000

累計折舊142500000

貸：固定資產500000000

資本公積--其他資本公積2500000

【例題21·單選題】企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,公允價值與原賬面價值的差額應計入（）。

A.投資收益

B.公允價值變動損益

C。營業(yè)外收入

D。其他業(yè)務收入［答疑編號］『正確答案』B

『答案解析』按企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

【例題22·單選題】自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（).

A。計入資本公積

B。計入期初留存收益

C。計入營業(yè)外收入

D.計入公允價值變動損益[答疑編號］『正確答案』A

『答案解析』自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額計入“資本公積-—其他資本公積”科目.

【例題23·多選題】下列有關投資性房地產的說法中,正確的有(）.

A.企業(yè)對投資性房地產采用公允價值模式計量的,應不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷

B.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租時，其轉換日為租賃期開始日

C。企業(yè)將自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租,在成本模式下,應當將房地產轉換前的賬面余額作為轉換后“投資性房地產"科目的入賬價值

D.企業(yè)將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入所有者權益［答疑編號]『正確答案』ABC

『答案解析』選項A，采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值;選項B，企業(yè)將作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租,轉換日應當為租賃期開始日；選項D，企業(yè)將自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

二、投資性房地產的處置

注意的要點：

1。處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本"科目來核算.

注意：投資性房地產不是投資,所以它的處置損益不計入“投資收益”,同時它也不是非日常經(jīng)營活動，處置損益也不可以計入營業(yè)外收支。

2。自用房地產轉換為投資性房地產，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉換時若產生“資本公積――其他資本公積”，則處置時應將資本公積轉入“其他業(yè)務成本"科目。

3.采用公允價值模式計量的投資性房地產，持有過程中產生的公允價值變動損益累計額“公允價值變動損益"在處置時應轉入“其他業(yè)務成本”科目.這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤,但它對企業(yè)其他業(yè)務所產生的利潤有影響。

【例題24·計算分析題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200000000元，乙公司已用銀行存款付清.假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180000000元,已計提折舊20000000元，不考慮相關稅費.

要求:作出甲公司的會計處理。［答疑編號］『正確答案』

甲公司的賬務處理如下：

借：銀行存款200000000

貸：其他業(yè)務收入200000000

借：其他業(yè)務成本160000000

投資性房地產累計折舊20000000

貸:投資性房地產-—寫字樓180000000

【例題25·單選題】某企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產,實際收到的金額為100萬元，投資性房地產的賬面余額為80萬元.其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產是由自用房地產轉換的，轉換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬元。假設不考慮相關稅費，處置該項投資性房地產的凈收益為（)萬元。

A。30B。20

C.40D.10［答疑編號]『正確答案』A

『答案解析』本題中計入其他業(yè)務收入的金額為100萬元,計入其他業(yè)務成本的金額為70萬元(其中,投資性房地產的賬面余額為80萬元，資本公積結轉沖減10萬元）所以處置凈收益為＝100-70＝30（萬元）。

本題的會計處理：

借：銀行存款100

貸：其他業(yè)務收入100

借：其他業(yè)務成本80

貸：投資性房地產――成本70

――公允價值變動10

借:公允價值變動損益10

貸：其他業(yè)務成本10

注意：這里在計算時不要考慮公允價值變動損