中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度、投融資動(dòng)態(tài)及未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告（智研咨詢發(fā)布）

中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度、投融資動(dòng)態(tài)及未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告（智研咨詢發(fā)布）內(nèi)容概要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，正是在我國(guó)城鎮(zhèn)化大踏步前進(jìn)的進(jìn)程中應(yīng)運(yùn)而生的一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托于城市資源，構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。建設(shè)主體在開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，如果能夠成功招商經(jīng)營(yíng)，那么實(shí)際上就是在建造一座小型城市。麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發(fā)與生產(chǎn)，但一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠完整的為居民提供各種等價(jià)于城市的生活生產(chǎn)服務(wù)，同時(shí)提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮(zhèn)化需求。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速和產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)訴求的加劇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為雙創(chuàng)載體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型引擎，到如今被提升到一個(gè)新高度，其中蘊(yùn)含的投資機(jī)會(huì)也逐漸被資本市場(chǎng)重新認(rèn)知和估值，各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模已達(dá)到28554億元。關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)一、行業(yè)概況目前在學(xué)術(shù)界中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念是較為模糊的，沒有確切的含義。工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)源地，其由于僅僅把重點(diǎn)放到建設(shè)粗放型的工業(yè)廠房上面，缺少配套服務(wù)設(shè)施，難以為生產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)周全的生產(chǎn)加工場(chǎng)所。隨著科技的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)模式升級(jí)換代，工業(yè)地產(chǎn)從檔次和服務(wù)兩方面均對(duì)制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，學(xué)術(shù)界給出不同的說法。部分學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在社會(huì)不斷向前、產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展之下，把地產(chǎn)當(dāng)作載體，以保證利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)為目標(biāo)，為促進(jìn)城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化提供專業(yè)化的空間位置，是以調(diào)整產(chǎn)業(yè)方向、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)不斷產(chǎn)生創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為要求，以政策為基本要求，以金融為憑靠，將地產(chǎn)開發(fā)視為載體手段，將開發(fā)類建筑視為主要發(fā)展方向，與此同時(shí)，開發(fā)教育等多種的功能，且城市與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是共同進(jìn)步的關(guān)系，二者共同前進(jìn)發(fā)展。在新型工業(yè)迅速前進(jìn)的背景下，憑借獨(dú)特的資源以及核心產(chǎn)業(yè)，把城市發(fā)展作為根本任務(wù)，充分利用城市獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)資源，提高產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)業(yè)影響力和推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，多功能新興產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新穎產(chǎn)業(yè)模式。另一部分學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有多種分類，廣義上把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目歸為“房地產(chǎn)+”類型，將房地產(chǎn)與工業(yè)、物流業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)綜合起來的新型種類；狹義上把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為以地產(chǎn)的為支撐，把土地整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來的一種新穎的產(chǎn)業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和城市三大方面為基礎(chǔ)，結(jié)合自然、土地等各式各樣資源，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)協(xié)同作用，利用投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式聚集產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)影響力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源利用價(jià)值最大化的綜合體。還有一部分學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)是產(chǎn)業(yè)，以地產(chǎn)為依托，把自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等資源充分利用起來，從一定程度上可以幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞⑵髽I(yè)良好形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)類型。各種地產(chǎn)商業(yè)模式對(duì)比總的來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是關(guān)系到產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市資源，三者是相互協(xié)調(diào)、共同進(jìn)步的發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形式有許多種，從運(yùn)營(yíng)模式出發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式；從產(chǎn)業(yè)依托方面出發(fā)，可將其分為工業(yè)、物流、公園、教育、養(yǎng)老、旅游、體育、和其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來源于最初的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)又發(fā)展為工業(yè)地產(chǎn)，鑒于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的諸多問題，企業(yè)及專家學(xué)者開始尋求更加科學(xué)的發(fā)展方式，并將新的開發(fā)運(yùn)營(yíng)載體稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我國(guó)的工業(yè)園區(qū)是在80年代后蓬勃發(fā)展的。1978年鄧小平提出改革開放，提出借鑒國(guó)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，于是工業(yè)園區(qū)建設(shè)拉開了序幕。在接下來的三十多年，伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，世界發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中國(guó)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，大力促進(jìn)了包括高科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等在內(nèi)的各類工業(yè)園區(qū)大規(guī)模發(fā)展，它成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。發(fā)展至今，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入基于中國(guó)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)及園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的階段，在功能上，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為大型綜合型社區(qū)，涵蓋辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑等等。除此之外，一些園區(qū)的商務(wù)功能從原來的園區(qū)當(dāng)中分離開來，形成新的以商務(wù)辦公為主的高端園區(qū)，總部基地就是在這樣的發(fā)展形勢(shì)下發(fā)展起來的?？偛炕匾话阄挥谥袊?guó)一二線城市，以商務(wù)功能為主，產(chǎn)品業(yè)態(tài)以辦公樓及公寓為主，專門供企業(yè)總部使用，提升企業(yè)形象及運(yùn)營(yíng)效率。蘇州工業(yè)園區(qū)就是在這一階段發(fā)展而來的。中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀在我國(guó)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如今已初具規(guī)模，城鎮(zhèn)化助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，能將更多的勞動(dòng)力和資源集中起來，形成規(guī)模與協(xié)同效應(yīng)，從而促進(jìn)生產(chǎn)力更好更快的發(fā)展。但城鎮(zhèn)化不是單純地把農(nóng)村人口的戶口變成城鎮(zhèn)戶口，在城鎮(zhèn)化的過程中，人本身的城鎮(zhèn)化比人口的城鎮(zhèn)化更為重要。與之相關(guān)的是人的身份、就業(yè)方式、人居環(huán)境以及社會(huì)保障的變化。我國(guó)改革開放后城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴(kuò)大。隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產(chǎn)業(yè)的密集程度勢(shì)必也將會(huì)顯著提高。相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)查及投資潛力研究報(bào)告》而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，正是在我國(guó)城鎮(zhèn)化大踏步前進(jìn)的進(jìn)程中應(yīng)運(yùn)而生的一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托于城市資源，構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。建設(shè)主體在開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，如果能夠成功招商經(jīng)營(yíng)，那么實(shí)際上就是在建造一座小型城市。麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發(fā)與生產(chǎn)，但一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠完整的為居民提供各種等價(jià)于城市的生活生產(chǎn)服務(wù)，同時(shí)提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮(zhèn)化需求。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速和產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)訴求的加劇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為雙創(chuàng)載體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型引擎，到如今被提升到一個(gè)新高度，其中蘊(yùn)含的投資機(jī)會(huì)也逐漸被資本市場(chǎng)重新認(rèn)知和估值，各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模已達(dá)到28554億元；其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)投資規(guī)模占比超過50%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)投資規(guī)模占比在25%左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地投資規(guī)模占比在15%以上。中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況分析我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來看，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國(guó)企背景的地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠(yuǎn)洋、綠城等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團(tuán)、中集集團(tuán)、華立集團(tuán)、海爾集團(tuán)等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團(tuán)、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂視、東百集團(tuán)、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)企業(yè)主體結(jié)構(gòu)三、企業(yè)格局上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司于1996年4月成立，在上海證券交易所掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱“張江高科”。張江高科作為張江科學(xué)城開發(fā)建設(shè)主力軍之一，以科學(xué)城物業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)、科技創(chuàng)新企業(yè)的投資、服務(wù)及孵化為己任，踐行作為產(chǎn)業(yè)客戶“空間服務(wù)商+時(shí)間合伙人”理念，定位于全產(chǎn)品線的科技地產(chǎn)商、全創(chuàng)新鏈的產(chǎn)業(yè)投資商及全生命周期的創(chuàng)新服務(wù)商“新三商”，堅(jiān)定不移地推動(dòng)“新三商”的有機(jī)融合、協(xié)調(diào)發(fā)展、緊密對(duì)接全球創(chuàng)新新資源，加速集聚全球創(chuàng)新要素，構(gòu)建開放式創(chuàng)新生態(tài)圈。2023年，張江高科營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)分別為20.26億元、9.48億元，同比變化率分別為6.24%、15.29%；2024年上半年公司營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)分別為12.25億元、2.66億元，同比變化率分別為126.54%、-32.13%。2021-2024年6月張江高科營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)變化北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司于1999年07月12日在深交所主板A股上市，股票簡(jiǎn)稱“中關(guān)村”。經(jīng)過多年的不懈努力，中關(guān)村從最初以醫(yī)藥生產(chǎn)銷售、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理四大板塊為支柱的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)格局，逐漸確立為“醫(yī)藥大健康”的發(fā)展戰(zhàn)略。公司以集團(tuán)控股的管理模式投資設(shè)立業(yè)務(wù)單元，致力于生物醫(yī)藥和科技園區(qū)開發(fā)建設(shè)，積極參與中關(guān)村科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)環(huán)境建設(shè)，積累了豐富的資源，并擁有“中關(guān)村科技”的品牌優(yōu)勢(shì)。2023年，中關(guān)村營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)分別為22.77億元、4878.16萬元，同比變化率分別為10.5%、223.24%；2024年第一季度公司營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)分別為6.06億元、1163.11萬元，同比變化率分別為3.06%、22.88%。2021-2024年3月中關(guān)村營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)變化四、發(fā)展趨勢(shì)1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃分愈加細(xì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇近年來，隨著住宅地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍(lán)?！?。華夏幸福、聯(lián)東U谷等一批成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個(gè)方興未艾的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。如近幾年，恒大、萬科等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新進(jìn)入企業(yè)代表，標(biāo)桿房企是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬科、恒大的布局動(dòng)作往往代表著住宅開發(fā)商跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。恒大布局有有大健康和文旅項(xiàng)目，萬科則著重在跨界物流地產(chǎn)和創(chuàng)意園區(qū)布局。華夏幸福、招商蛇口等一眾老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)迎來恒大、萬科為首的一眾新進(jìn)入者。住宅開發(fā)商將會(huì)利用自身資源和優(yōu)勢(shì)，向醫(yī)療、教育、度假等消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)跨界，以地產(chǎn)和社區(qū)為核心進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來越細(xì)分，競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。2、高科技應(yīng)用為行業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)主體，從而滿足服務(wù)企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)正在形成的新生態(tài)是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線和地產(chǎn)功能屬性升級(jí)共同催生的，并由此提出了地產(chǎn)蜂巢的概念。未來的地產(chǎn)更像是一個(gè)蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產(chǎn)就是以最少的空間，形成最大的價(jià)值，不僅僅為資本、產(chǎn)業(yè)提供實(shí)體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結(jié)之處產(chǎn)生更高的價(jià)值，從而捕捉地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)在中長(zhǎng)期發(fā)展中的新機(jī)遇。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來仍然有很大發(fā)展空間，關(guān)鍵在于企業(yè)如何進(jìn)行自身的定位、如何精耕細(xì)作，更重要的是如何在金融和資本領(lǐng)域進(jìn)行重要的創(chuàng)新，從而提升他們未來的發(fā)展?jié)撃?。以上?shù)據(jù)