國企收購老舊小區(qū)存量房改造升級項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-土地儲備專項(xiàng)債券

北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司國企收購老舊小區(qū)存量房改造升級項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-土地儲備專項(xiàng)債券1、發(fā)展背景近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，各地開始陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策。這一政策通過公積金貸款優(yōu)惠、國企代售、政府回購等方式，旨在鼓勵(lì)居民賣掉舊房購買新房，實(shí)現(xiàn)住房改善和城市更新。從江蘇南京、徐州到湖北襄陽、四川遂寧、安徽宣城旌德縣，各地政策措施各有千秋，而其中“國企收購舊房”的模式尤為引人注目。自4月30日中共中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，消化存量房產(chǎn)已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一，近期，全國多地通過政府公開征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。當(dāng)前廣義庫存去化周期已處于15年10月的水平，15年“去庫存”的主要手段為貨幣化棚改。而從目前政策來看，“以舊換新”是類似的，可將居民持有的房產(chǎn)再投入市場，激發(fā)置換需求的政策。目前熱點(diǎn)城市新房二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競爭，循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型和住房升級需求。據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月26日，全國已有超80個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。“以舊換新”購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行舊房銷售，或者由房企、地方國有平臺公司、第三方直接收購二手舊房，部分城市同時(shí)還提供換房補(bǔ)貼?！耙耘f換新”是屬于貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創(chuàng)新，對一二手房聯(lián)動、新房項(xiàng)目積極去庫存、房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極的作用。“去庫存”已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)之一。當(dāng)前新房庫存去化周期高企的同時(shí)，二手房掛牌量也在激增，一定程度上對新房產(chǎn)生替代效應(yīng)。因此本輪去庫存，與2014年相比，最大變化是要提振置換需求，激發(fā)居民將二手房主動拿出來改善，變相的通過二手房去庫存來實(shí)現(xiàn)新房去化。目前來看，消化二手房庫存的相關(guān)政策或被市場低估，而“以舊換新”政策作為居民二手房去庫存的重要政策抓手，各城市正在積極參與、穩(wěn)步推進(jìn)。雖然目前多數(shù)城市仍處于試點(diǎn)期，試點(diǎn)規(guī)模普遍較小、舊房房源及新房項(xiàng)目均受到嚴(yán)格的條件限制，隨著未來各地政策逐步推進(jìn)，以及政府對政策的通盤考慮，規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，政府支持力度也有望進(jìn)一步擴(kuò)大。2、項(xiàng)目建設(shè)的市場分析在政策的實(shí)施過程中，各地根據(jù)自身情況，探索出了多種模式，主流模式有以下幾種：1）幫賣模式：最為市場化的交易模式，中介和開發(fā)商合作，鎖定新房房源、優(yōu)先推售舊房。房企、中介、購房者三方簽訂新房認(rèn)購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)（一般1-3個(gè)月）二手房成功售出，則新房認(rèn)購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。幫賣模式或?qū)⒏肂端的中介和房企。對于中介來說，可以增加客源，同時(shí)能在現(xiàn)在眾多的掛牌房源中快速甄別真實(shí)賣房客源。對于房企而言，相當(dāng)于獲得了1-3個(gè)月期限的無息資金。2）收購模式：由政府指定的地方國資平臺或開發(fā)商直接收購業(yè)主二手房（舊房），業(yè)主再將售房款項(xiàng)用于購買指定新房項(xiàng)目，補(bǔ)繳差價(jià)。收購的舊房一般作為保障房、人才房。該模式交易效率最高，舊房要求和換購的新房限制相對較多。此外，收購模式偏向重資產(chǎn)，對收購主體的實(shí)力有一定的要求。目前以城投主體為主，部分鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)直接收購舊房，利用旗下新房進(jìn)行以舊換新。3）“舊轉(zhuǎn)保”模式：由廣東肇慶首創(chuàng)。即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營，并不買斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對房源要求較高。4）補(bǔ)貼模式：在一定時(shí)間內(nèi)出售舊房并購買新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼（以稅費(fèi)補(bǔ)貼和購房款補(bǔ)貼為主），補(bǔ)貼比例通常不會超過新房總價(jià)的3%。當(dāng)前參與“以舊換新”活動的新房房源以國企項(xiàng)目占主導(dǎo)，但越來越多品牌房企加入其中?！耙耘f換新”是當(dāng)前市場上一個(gè)被低估的方向。根據(jù)我們的測算，23年全國新房成交套數(shù)中，約有17%來自于二手房置換客（172萬套）。全國年均換房套數(shù)為332萬套（既可能換新房、也可能換二手房），占全國二手房成交套數(shù)的比重為56%。全國范圍內(nèi)，換房客中52%會選擇置換新房，48%選擇購買二手房。我們預(yù)計(jì)，未來可能通過“以舊換新”實(shí)現(xiàn)置換的潛在體量為3.41億平，占商品住宅銷售面積的比重為36%。全國范圍內(nèi)收購“賣舊買新”的置換客手中的二手房所需資金體量預(yù)計(jì)為4.18萬億元，即“賣舊買新”的置換客手中二手房的價(jià)值體量?！耙耘f換新”政策可能實(shí)現(xiàn)的潛在的新房銷售額空間預(yù)計(jì)為5.50萬億元，占全國商品住宅銷售額（2023年為10.3萬億元）的比重為53%。2、項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)生的社會效益國企收購老舊小區(qū)以舊換新能夠提供優(yōu)質(zhì)房源，促進(jìn)新房銷售。通過收購老舊小區(qū)并進(jìn)行改造，可以提供更好的居住條件，滿足居民對新房的需求，從而推動新房市場的活躍度。這一政策的實(shí)施能夠提升交易效率，降低交易成本。政府和國企通過簡化流程、減免中介費(fèi)、提供貸款利率優(yōu)惠等措施，大大降低了居民購房的經(jīng)濟(jì)壓力，使得住房置換過程更加順利和便捷。此外，國企收購老舊小區(qū)以舊換新還能增加保障性住房供給。通過改造舊房為保障性住房或租賃住房，可以有效緩解城市住房緊張的局面。這一政策還能帶動相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)聯(lián)動。通過舉辦團(tuán)購展銷會等方式，不僅能夠?yàn)殚_發(fā)商和購房者提供一個(gè)直接溝通的平臺，還能刺激相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，形成良性循環(huán)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概