下半年江西省房地產(chǎn)估價師制度與政策評估結果和報告送達試題

2016年下半年江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：評估結果和報告送達試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格.一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意）1、作為自然人的申請人死亡，__日之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的，可終結裁決并書面告知當事人。

A．15

B．30

C．45

D．602、亦稱分支行制,指在大城市設立總行,并在該市及國內(nèi)或國外各地設立分支機構的銀行組織形式。

A：單元銀行制

B:總分行制

C：集團銀行制

D：連鎖銀行制

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是__。

A．房屋出租

B．房地產(chǎn)抵押

C．土地使用權出讓

D．土地使用權轉讓4、下列關于宗地圖,表述錯誤的是。

A：宗地圖中應畫出與該宗地相鄰的道路及街巷，并注明道路和街巷的名稱

B：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖

C：宗地圖是用來作為該宗土地產(chǎn)權證書和地籍檔案的正圖

D：宗地圖中還應標出指北針方向,注明所選比例

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業(yè)只選擇一個細分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟效益,這種目標市場選擇的模式屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場集中化

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化6、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費,并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C:獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》屬于.

A：房地產(chǎn)的法律

B:房地產(chǎn)的行政法規(guī)

C：房地產(chǎn)的部門規(guī)章

D：房地產(chǎn)的規(guī)范性文件

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章8、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同,則明智的購買者會選擇(）.

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一9、由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的__。

A．收益現(xiàn)金流風險

B．未來經(jīng)營費用風險

C．資本價值風險

D．比較風險10、下列對無差異曲線主要特點的描述，錯誤的一項是__。

A．無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值

B．任意兩條無差異曲線不能相交

C．無差異曲線凹向原點

D．無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用

11、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應付給賣方元／㎡。

A:2020．80

B:2214．29

C：2336．45

D:2447．37

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年,不可續(xù)期，至今已使用了8年．該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2%,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為．【2007年考題】

A：85．45萬元

B:87．16萬元

C：88．50萬元

D:88．90萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年,殘值率為4％,該建筑物的成新率為

A：75%

B：79％

C：81%

D:84％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平"熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60%從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5。5％和10％,開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%，假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,則該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價為（)元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．396415、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13。10%、12。50％和13。60％，則可以確定估價對象的報酬率為__.

A．12.50％

B．13.10％

C．13。07％

D．13。60％16、由“五項因素”構成的租金叫__.

A．商品租金

B．成本租金

C．準成本租金

D．福利租金17、城市用地分類中，工業(yè)用地不包括。

A:工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地

B：工礦企業(yè)的庫房用地

C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設施等用地

D：露天礦用地

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設的房屋預先售給__，并由其預付定金或房價款的行為。

A．購房者

B．承購人

C．預買客戶

D．潛在客戶19、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時,開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了.

A：假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B：假設開發(fā)法和成本法兩種方法

C:假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D：假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、以保險的實施形式為標準，可將保險分為

A:商業(yè)保險、社會保險和政策保險

B：財產(chǎn)保險和人身保險

C:自愿保險和強制保險

D:定值保險和不定值保險

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數(shù)

B．融資類參數(shù)

C．評價標準類指標

D．收益類指標22、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。

A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

B．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地23、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于24、某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120㎡，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元,另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0。8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡.

A:8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2,2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2.那么，該市房屋的平均建設周期為__年.

A．0.5

B．1。5

C．2

D．3二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括__子市場.

A．租賃

B．銷售

C．保險

D．抵押2、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資.關于其原因分析，錯誤的是。

A：土地不會毀損

B：地上建筑物有耐久性

C：變現(xiàn)性差

D:土地使用權年限較長

E：借款合同3、下列關于基礎利率的表述中，正確的有__。

A．等于銀行存款利率

B．等于銀行貸款利率

C．是投資者所要求的最低利率

D．是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率

E．一般使用無風險的國債收益率作為其代表4、下列代理行為中,屬于濫用代理權的是.

A:指定代理

B：委托代理

C：雙方代理

D：法定代理

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題）

A:單元估算法

B：概預算定額法

C:工程量近似匡算法

D:蒙特卡洛模擬法

E：單位指標估算法6、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設計應選用__的地形圖。

A．1：500

B．1:1000

C．1：2000

D．1：30007、某商鋪的購買價格為100萬元,其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7％，預計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元,如果不考慮物業(yè)增值收益,則第1年的投資回報率為.（2009年試題）

A：5.00％

B：7.50%

C：18.36%

D：28。85%

E:借款合同8、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有__.

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損9、非經(jīng)濟特區(qū)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年3月1日在A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開始開發(fā)建設順豐住宅小區(qū).2010年3月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司由于自身管理工作原因，無法歸還開發(fā)建設順豐住宅小區(qū)時在A市D商業(yè)銀行的貸款1200萬元。2010年3月20日，D商業(yè)銀行委托A市E拍賣行，拍賣B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公綜合大樓.2010年4月25日，該辦公綜合大樓被人民法院依法凍結.隨后D商業(yè)銀行和E拍賣行共同委托具有一級資質(zhì)的F房地產(chǎn)估價有限公司，對該辦公綜合大樓進行了評估，評估總價為2000萬元。經(jīng)與D商業(yè)銀行協(xié)商，并明確B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公綜合大樓的保留價為2000萬元，起拍價為1800萬元。最終A市C化工公司以2200萬元的價格競買成功.此背景中的拍賣，按照其性質(zhì)應屬于。

A：房地產(chǎn)拍賣

B：強制拍賣

C：不動產(chǎn)拍賣

D：有保留價拍賣

E：由于其他經(jīng)濟原因（非銀行訴訟）法院裁定強制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償10、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產(chǎn)交易方式

B．房地產(chǎn)交易順序

C．購買房地產(chǎn)目的

D．房地產(chǎn)類型

11、收集資料的形式是指采集信息資源的統(tǒng)計調(diào)查的組織形式,主要包括。

A：統(tǒng)計報表

B:社會調(diào)查

C：普查

D：重點調(diào)查

E：典型調(diào)查和抽樣調(diào)查12、運用長期趨勢法估價的一般步驟有。

A：搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

B:整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

C:觀察、分析時間序列，得出一定的模式

D：以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

E：對未來的價格進行分析和預測13、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時,由負責籌措資金,辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。

A:政府部門

B:建設部門

C:房管部門

D：開發(fā)企業(yè)

E：借款合同14、下列關于工程造價進行全過程動態(tài)控制措施的表述中,正確的有。

A：以投資估算價控制設計方案的選擇

B：以預算造價控制施工圖設計

C：通過招標投標引入競爭機制,擇優(yōu)選擇承包商

D:合同管理

E：進行建設項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù)15、下列屬于普通股股東享有權利的有。

A：參加股東大會的權利

B：參加表決的權利

C:股票轉讓權

D：公司剩余財產(chǎn)的分配權

E:對公司債務負有限責任16、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。

A:區(qū)位相近

B：權利性質(zhì)相同

C：面積相等

D：檔次相當

E:建成年份相同17、拆除租賃房屋時,如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議,房屋拆遷補償方式是__.

A．面積結算

B．貨幣補償

C．產(chǎn)權調(diào)換

D．貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換18、控制性詳細規(guī)劃中的規(guī)定性地塊控制指標包括__。

A．用地性質(zhì)

B．容積率

C．人口密度

D．綠地率

E．市政公用設施19、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括.

A：《城市房屋租賃管理辦法》

B:《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

C:《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

D：《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》

E：《土地管理法實施條例》20、在選擇物業(yè)管理服務等級時,應充分考慮__。

A．住宅小區(qū)的建設標準

B．配套設施設備

C．上級是否滿意

D．業(yè)主的居住消費能力

E．服務功能21、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，應。

A:由拆遷人對房屋所有人進行補償,由所有人對承租人進行安置

B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C:實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋撤銷租賃協(xié)議

D：實行產(chǎn)權調(diào)換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議22、市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__.