上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策建設(shè)監(jiān)理程序與管理試題

2015年上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)監(jiān)理程序與管理試題本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用,下列說(shuō)法不正確的有__。

A．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來(lái)的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)

B．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算

C．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D．長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以確定.

A：房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格

B:房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格

C:房地產(chǎn)市場(chǎng)成本價(jià)格

D：房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。（2009年試題）

A：地籍圖

B:房產(chǎn)分幅圖

C:房產(chǎn)分丘圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、在居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中,建筑密度屬于.（2009年試題)

A：用地控制指標(biāo)

B:環(huán)境容量控制指標(biāo)

C：建筑形態(tài)控制指標(biāo)

D:城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬(wàn)元,負(fù)債30萬(wàn)元，資本公積10萬(wàn)元，留存收益10萬(wàn)元，盈余公積5萬(wàn)元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為__萬(wàn)元。

A．95

B．100

C．120

D．1756、直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料7、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元／㎡,該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為美元／㎡（假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣）。

A：1051

B:1096

C：1100

D：1147

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。

A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高

B．貸款期限越長(zhǎng),期限系數(shù)值越大

C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比,貸款方式系數(shù)值較低9、若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內(nèi)向人民法院起訴。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實(shí)際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全部稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5。5％，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為(）元/m2.

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

11、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是__.

A．建筑高度

B．建筑間距

C．建筑密度

D．建筑后退紅線距離12、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類.空心磚是指孔洞率不小于的磚。

A：5%

B：8%

C：10%

D：15％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是__。

A．土地使用權(quán)出讓金

B．城市建設(shè)配套費(fèi)

C．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)14、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì).

A：一級(jí)

B：二級(jí)

C:二級(jí)以上

D：三級(jí)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除__的余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

A．10％～20％

B．10％~30％

C．20％～30％

D．30%～40%16、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià),則。

A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％,安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A．368

B．552

C．561

D．92018、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)?jiān)O(shè)立登記。

A：行政管理部門

B:房產(chǎn)管理部門

C:工商行政管理部門

D：中介管理部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同,租金會(huì)有較大差異。在同一層商場(chǎng)內(nèi),對(duì)其租金起最終決定作用的因素是。

A:是否靠近樓梯

B：是否靠近拐角

C:營(yíng)業(yè)額的大小

D：臨街面寬窄

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、債務(wù)人為自己的信用投保的為__。

A．財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B．責(zé)任保險(xiǎn)

C．保證保險(xiǎn)

D．信用保險(xiǎn)21、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建筑面積數(shù)量的是.

A:容積率

B：建筑高度

C：建筑規(guī)模

D:建設(shè)工程

E:借款合同22、某宗地總面積為500m2，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2,容積率為（）。

A．0。4

B．2。4

C．1。2

D．2。523、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格,若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=。

A:

B：

C：

D：∞

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為700萬(wàn)元,則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為__萬(wàn)元.

A．55.0

B．38。5

C．105。0

D．23。625、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬(wàn)元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%，若承租人本月的營(yíng)業(yè)額為480萬(wàn)元,則按常規(guī)計(jì)算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為__萬(wàn)元。

A．35

B．37.8

C．38。4

D．73.4二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、據(jù)調(diào)查,某城市2008年初總家庭數(shù)為120萬(wàn)戶,戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的總市場(chǎng)潛量是萬(wàn)㎡。

A：1260

B：1380

C:1440

D:2100

E:借款合同2、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有__.

A．共有房地產(chǎn)

B．未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋

C．已出租的房屋

D．被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋

E．經(jīng)濟(jì)適用住房3、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其__的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A．變動(dòng)可能性

B．影響重要性

C．發(fā)生經(jīng)常性

D．類型歸屬性4、可比實(shí)例一般選取的數(shù)量范圍為__。

A．3～5

B．5～10

C．6~8

D．3~105、與企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的各項(xiàng)收入和支出是指。

A：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

B：營(yíng)業(yè)支出

C：投資凈收益

D：營(yíng)業(yè)外收支凈額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從__起計(jì)。

A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B．估價(jià)作業(yè)期

C．出具估價(jià)報(bào)告之

D．簽訂估價(jià)委托合同之日7、影響需求價(jià)格彈性的主要因素有__。

A．商品的可替代程度

B．商品帶給消費(fèi)者的效用

C．商品用途的多樣性

D．時(shí)間的長(zhǎng)短

E．商品生產(chǎn)廠家的資質(zhì)8、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有__。

A．建筑規(guī)模

B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D．周圍環(huán)境

E．服務(wù)人口的收入水平9、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。

A：為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場(chǎng)行為提供依據(jù)

B：為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用、信息提供服務(wù)

C：為社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)

D:減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生

E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生10、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件.

A：以出讓方式取得的土地使用權(quán)

B:以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)

D：以出租方式取得的土地使用權(quán)

E：以抵押方式取得的土地使用權(quán)

11、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中,屬于可控因素調(diào)查的是__。

A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查

B．消費(fèi)者行為調(diào)查

C．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查12、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括(）。

A．銷售百分比法

B．目標(biāo)任務(wù)法

C．談判法

D．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法

E．量力而行法13、下列不屬于房地產(chǎn)拍賣特征的是。

A：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多,價(jià)值高

B:房地產(chǎn)拍賣的時(shí)間短

C:房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng)

D：拍賣結(jié)束后續(xù)工作多

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、影響工程造價(jià)的主要因素包括.

A：基本構(gòu)造要素的單位價(jià)格

B：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程質(zhì)量

C：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程數(shù)量

D：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程概況

E：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程特點(diǎn)15、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2，已知使用面積為58m2,套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/m2。

A．2600。00

B．2386.30

C．2832。84

D．3003。4516、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險(xiǎn)．(2006年試題)

A:信用

B:管理

C：法律

D:操作

E：借款合同17、下列關(guān)于地役權(quán),表述不正確的是。

A：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立

B：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，可以超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限

C:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外

D：地役權(quán)可以單獨(dú)抵押

E：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記18、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。

A．15日

B．30日

C．3個(gè)月

D．6個(gè)月19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有．【2006年考題】

A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C：財(cái)政收支及金融狀況、利率

D：物價(jià)、匯率、居民收入

E:人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中，一級(jí)市場(chǎng)是指__.

A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

B．新建商品房租售市場(chǎng)

C．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

D．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)21、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__方法進(jìn)行測(cè)算.

A．平均增減量法

B．平均發(fā)展速度法

C．移動(dòng)平均法

D．指數(shù)修勻法22、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后,又產(chǎn)生糾紛的,如選擇仲裁方式，則__。

A．必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意

B．前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議

C．實(shí)行“一裁終局制”

D．只有一方依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議中的仲裁條款申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理

E．對(duì)仲裁結(jié)