廣州保利項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-(匯報(bào)版)

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營(yíng)銷策劃報(bào)告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。地塊屬性——對(duì)地塊價(jià)值屬性的剖析1項(xiàng)目印象1：廣州新城亞運(yùn)板塊/番禺非熱點(diǎn)區(qū)域石樓獅子洋礪江蓮花山亞運(yùn)村市橋市區(qū)番愚人民政府番愚廣場(chǎng)地鐵四號(hào)線石基站10號(hào)線12號(hào)線清河?xùn)|路石樓鎮(zhèn)政府蓮花山高爾夫球場(chǎng)蓮花山客運(yùn)站海洋公園區(qū)位：廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面廣州新城亞運(yùn)板塊項(xiàng)目周邊配套：生活配套：民潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)、潤(rùn)聯(lián)超級(jí)市場(chǎng)、得寶超級(jí)市場(chǎng)、石樓市場(chǎng)、海鮮干貨品教育配套：石樓中心幼兒園、中心小學(xué)、石樓一中、二中、海鷗中學(xué)交通：未來二條地鐵線離項(xiàng)目較近。目前主要是四號(hào)線的石基站，但與本項(xiàng)目仍有一定距離。白云區(qū)花都區(qū)從化區(qū)增城區(qū)番禺區(qū)蘿崗區(qū)黃埔區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)項(xiàng)目印象2：中小規(guī)模/中小戶型/現(xiàn)代風(fēng)格多層電梯洋房規(guī)劃用地面積53994平米總建筑面積134007平米商業(yè)面積1938平米容積率1.92面積區(qū)間比例77-80平米28%97平米48%129-132平米20%168平米4%注：根據(jù)開發(fā)商提供的資料，初步統(tǒng)計(jì)。因資料提供不全，因此可能存在一定偏差。項(xiàng)目印象3：07年高價(jià)拿地，要求至少6500元/平米才能保本中心園林、售樓處到位2009年6月中旬2009年7-8月2010年上半年項(xiàng)目北區(qū)推出銷售項(xiàng)目南區(qū)推出銷售項(xiàng)目名稱價(jià)格蓮花灣畔尾盤大戶型在售4200元/平米映蝶藍(lán)灣4600-4800元/平米項(xiàng)目背景——1、07年高價(jià)拿地，預(yù)計(jì)單價(jià)至少在6500元/平米（毛坯）才能保本；2、目前該片區(qū)的樓盤價(jià)格在4000多元/平米。項(xiàng)目周邊在售樓盤價(jià)格情況：針對(duì)開發(fā)商提出的問題，本次報(bào)告主要解決以下問題：1、保利首次進(jìn)入番禺市場(chǎng)，面對(duì)陌生市場(chǎng)，客戶是誰(shuí)？2、如何從競(jìng)爭(zhēng)中突圍，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？3、本項(xiàng)目的形象定位，案名確定？4、系統(tǒng)的營(yíng)銷解決方案？關(guān)于客戶——本項(xiàng)目的客戶到底是誰(shuí)？2整體市場(chǎng)表現(xiàn)——09年市場(chǎng)成交量回暖信號(hào)明顯，其中番禺的表現(xiàn)的尤其突出。2009年1-3月成交面積前三位的是番禺、白云、花都?？梢钥吹?，除黃埔區(qū)外，各區(qū)的成交量同比均有所增長(zhǎng)，特別是外圍區(qū)域的番禺、花都成交面積大幅回升是全市成交回暖的主要?jiǎng)恿?。整體市場(chǎng)表現(xiàn)——價(jià)格經(jīng)08年的大幅調(diào)整后，外圍的一線區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定在6000-8000元左右，其中番禺的價(jià)格略高從2009年一季度各區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比增減看，中心區(qū)的成交均價(jià)堅(jiān)挺，外圍區(qū)域下調(diào)幅度較大。其中傳統(tǒng)老城區(qū)的荔灣、越秀和海珠區(qū)的成交均價(jià)同比有所上升，天河區(qū)則有輕微下降；其余各區(qū)的商品住宅成交均價(jià)同比下降幅度較大，黃埔、番禺、花都、南沙和羅崗區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比降幅在20%-45%之間，其中羅崗區(qū)成交均價(jià)降幅大主要受限價(jià)房成交增多的影響。作為剛性需求旺盛的番禺，其客戶按區(qū)域特征來看進(jìn)行分類：廣州系客戶市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶廣州南部區(qū)域客戶大學(xué)城老師客戶市橋及鎮(zhèn)區(qū)的原居民番禺的新廣人廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

從數(shù)量上來看，常住人口約250-300萬(wàn)，數(shù)量大海珠區(qū)：位于廣州市中部，面積90.45平方公里，常住人口143.8萬(wàn)人。

龍沙（中國(guó)）投資有限公司、寶鋼廣東鋼鐵集團(tuán)、廣州索迪斯管理服務(wù)有限公司（世界500強(qiáng)投資）、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司和廣東振威國(guó)展展覽有限公司等180多家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部企業(yè)落戶琶洲地區(qū)。就業(yè)人口61.4萬(wàn)人Ａ番禺區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)黃埔區(qū)天河區(qū)：常住人口約110萬(wàn)人，07-08年連續(xù)2年GDP名列廣州第一。環(huán)天河體育中心吸引了美國(guó)寶潔、日本伊藤忠、韓國(guó)三星等大量實(shí)力雄厚的外資企業(yè)。珠江新城預(yù)計(jì)2010年基本成熟，共39棟寫字樓，規(guī)劃就業(yè)人口18萬(wàn)人。黃埔區(qū)：常住人口約20萬(wàn)，主要依托港口發(fā)展，擁有許多現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)，如廣州本田汽車廠、廣東太古可口可樂公司、七喜電腦有限公司、廣州文沖船廠、廣州珠江鋼鐵公司等。廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

從通勤時(shí)間和成本來來看，海珠區(qū)到本項(xiàng)目的可能性最高從天河出發(fā)到本項(xiàng)目：時(shí)間50分鐘以上，費(fèi)用10元/20元以上從海珠出發(fā)到本項(xiàng)目：時(shí)間30分鐘左右，費(fèi)用10元左右從黃浦出發(fā)到本項(xiàng)目：時(shí)間40分鐘左右，費(fèi)用40元左右自駕車：線路1:天河城—華南快速干線/新光快速干線—金山大道—石化公路—蓮港大道——石清公路（華南快線15元新光快線5元）38公里50分鐘線路2：天河城—黃埔大道—黃埔大橋—南沙港快線—清河路—石清路（黃埔大橋30元，南沙港快線10元）35公里50分鐘公共交通：番禺廣場(chǎng)——天河北費(fèi)用7元，時(shí)間25-30分鐘（包括換乘）轉(zhuǎn)蓮花山線33站，60分鐘，費(fèi)用4元；石碁——天河北費(fèi)用7元，時(shí)間45-60分鐘（包括換乘），再轉(zhuǎn)樓巴自駕車：琶洲地鐵站—新港東路—科韻路—南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快線10元）（27公里）30-40分鐘地鐵：2號(hào)線琶洲站—萬(wàn)盛圍轉(zhuǎn)4號(hào)線—石碁，再轉(zhuǎn)樓巴，費(fèi)用6元以上，時(shí)間約25-30分鐘自駕車：黃埔大橋—南沙港快線—清河路—石清路（黃埔大橋30元，南沙港快線10元）30公里40分鐘廣州系客戶——廣州南部區(qū)域客戶

尤其是通勤性最佳的琶洲島集中了大量的新興寫字樓，聚集了新一批的白領(lǐng)，是最可能到本項(xiàng)目的市區(qū)客戶群保利國(guó)際廣場(chǎng)：北塔以會(huì)計(jì)事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)、IT公司等，南塔以廣告、物流、金融、貿(mào)易等企業(yè)為主。代表企業(yè)如廣發(fā)基金、一汽大眾、中國(guó)銀行、泉州輕工、邁科金屬進(jìn)出口集團(tuán)。中洲中心：與廣州國(guó)際會(huì)展中心遙相呼應(yīng)，建筑功能分展廳、寫字樓、商務(wù)公寓三部分中岱國(guó)際品牌廣場(chǎng)：集會(huì)展、餐飲、商務(wù)中心、國(guó)際重點(diǎn)采購(gòu)區(qū)及周邊酒店、餐飲等配套，成為展覽會(huì)人流的必經(jīng)之地。廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心、廣州國(guó)際采購(gòu)中心、保利世界貿(mào)易中心等展覽、采購(gòu)、貿(mào)易、酒店為一體。琶洲島海珠區(qū)大學(xué)城番禺琶洲集合了出現(xiàn)了大量寫字樓，進(jìn)駐了大量國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，改變了海珠區(qū)傳統(tǒng)寫字樓集中在西部格局。2號(hào)線3號(hào)線4號(hào)線客村站萬(wàn)勝圍乘車線路：從琶洲出發(fā)到本項(xiàng)目最近從琶洲出發(fā)：到萬(wàn)勝圍站轉(zhuǎn)4號(hào)線到石碁站從海珠出發(fā)：線路1：2號(hào)線先到萬(wàn)勝圍站轉(zhuǎn)4號(hào)線到石碁站線路2：到客村站轉(zhuǎn)3號(hào)線到番禺廣場(chǎng)，再轉(zhuǎn)蓮花山線到石樓（33站）廣州系客戶——大學(xué)城老師客戶

數(shù)量龐大約2.7萬(wàn)老師29萬(wàn)學(xué)生，通勤成本低20分鐘5元開車從大學(xué)城到項(xiàng)目：南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快線５元）（２１公里）時(shí)間：約２５分鐘地鐵到本項(xiàng)目：4號(hào)線大學(xué)城北-石碁站，費(fèi)用5元，時(shí)間20分鐘學(xué)校教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)中山大學(xué)1300052800廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)117837893廣州大學(xué)241121100華南理工大學(xué)449656136華南師范大學(xué)170033053廣東工業(yè)大學(xué)200045000廣州美術(shù)學(xué)院3606000星海音樂學(xué)院5043403廣州藥學(xué)院107235000廣州中醫(yī)藥大學(xué)————總計(jì)26723290385廣州系客戶——從可替代的置業(yè)區(qū)域來看，華南板塊和洛溪板塊成為客戶分流的最大競(jìng)爭(zhēng)者選擇洛溪板塊、華南板塊關(guān)鍵因素：1、交通綜合成本最低——經(jīng)洛溪大橋、新光大橋等大橋、快速路后最先到達(dá)的就是這兩大板塊（洛溪大橋取消小車收費(fèi)，小車經(jīng)華南干線走番禺大橋10元，新光大橋5元。）2、兩大板塊發(fā)展較早，社區(qū)較為成熟，價(jià)格相對(duì)較低。華南板塊海珠區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)洛溪板塊大學(xué)城洛溪大橋番禺大橋新光大橋沙溪大橋大石大橋洛溪板塊——政府接管部分樓盤學(xué)校，將新建省婦幼等大醫(yī)院，政府計(jì)劃埋單公共服務(wù)華南板塊——08年開始政府著手推動(dòng)華南板塊，覆蓋洛溪、大石、鐘村、南區(qū)等區(qū)域的番禺新城規(guī)劃也正式提出。今后的華南板塊，將有總部經(jīng)濟(jì)CBD、商圈、休閑度假區(qū)、大型醫(yī)院、高星級(jí)酒店、寫字樓以及公立學(xué)校等配套。南沙港快速路洛溪板塊——距離廣州城區(qū)最近，片區(qū)逐漸成熟，性價(jià)比高，但新盤供應(yīng)越來越少洛溪板塊——1、從上世紀(jì)90年代開始開發(fā)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，生活配套已經(jīng)非常成熟；2、供應(yīng)越來越少，片區(qū)開發(fā)接近尾聲；3、作為最近廣州的番禺片區(qū)，成為受到價(jià)格擠壓的廣州客戶的新選擇。分類項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)備注高端項(xiàng)目江山帝景8萬(wàn)平米樓王266平米1.5萬(wàn)/平米帶2800元/平米裝修400萬(wàn)高端江景豪宅普通居家珠江怡景灣55萬(wàn)平米2房85-90平米3房118-131平米6300元/平米部分帶800元裝修53-83萬(wàn)目前已封盤，7月再賣（換股東），周邊環(huán)境雜亂，原爛尾房改造。距離地鐵站廈滘站1公里錦繡半島68萬(wàn)平米2-3房93-125平米6400元/平米60-80萬(wàn)大戶型拼合戶型珠江怡景灣錦繡半島江山帝景星河灣雅居樂祈福新村南國(guó)奧園富豪山莊錦繡香江新月明珠自在城市花園錦繡銀灣華南板塊——郊區(qū)居家大盤為主，多帶裝修，價(jià)格多在7000-9000元（帶裝修)，后續(xù)存量有限分類項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品（平米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)備注高端豪宅星河灣6號(hào)120萬(wàn)平米245-47516000-17000帶6500元裝修392-807萬(wàn)穿梭巴士，地鐵口10分鐘車程錦江山水華府26萬(wàn)平米3-6房180-330/3-4房90-18012000-13000帶2000/5000元裝修108-429萬(wàn)僅鄰漢溪站普通居家錦繡銀灣36萬(wàn)平米2-5房105-2009500帶1500元裝修99-190萬(wàn)別墅社區(qū)、僅鄰亞居樂新月明珠花園24.5萬(wàn)平米2-5房80-1508000-9000帶1500元裝修56-135萬(wàn)大樓間距、地鐵站50米南國(guó)奧園75萬(wàn)平米180為主7800（5月全面清貨）108萬(wàn)距離地鐵站350米祈福新村400萬(wàn)平米2-3房78-1287500帶1800元裝修58-96萬(wàn)穿梭巴士、距離地鐵站較遠(yuǎn)自在城市花園35萬(wàn)平米3房95～1237800帶1000元裝修74-96萬(wàn)尾盤在售廣州雅居樂——2房75-89/3房91-987800帶1000元裝修58-76萬(wàn)地鐵站5分鐘車程、穿梭巴士、大盤富豪山莊16萬(wàn)平米僅剩280復(fù)式6580帶1200元裝修184萬(wàn)兩個(gè)地鐵站中間，本期尾盤華南板塊——1、以超大規(guī)模項(xiàng)目為主，是中國(guó)大盤時(shí)代的試驗(yàn)田，但片區(qū)內(nèi)缺乏交通配套，沒有學(xué)校、沒有醫(yī)院、沒有商場(chǎng)；2、華南板塊被定位為“商貿(mào)區(qū)+CBD區(qū)+公共服務(wù)配套區(qū)”，同時(shí)政府基本不會(huì)再有新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目，華南板塊將是番禺區(qū)今后一段時(shí)間的建設(shè)重點(diǎn)。地鐵3號(hào)線物業(yè)類型以小高層、多層物業(yè)為主，風(fēng)格更為廣泛，現(xiàn)代風(fēng)格、歐式風(fēng)格都有新月明珠花園南國(guó)奧園自在城市花園項(xiàng)目名稱推廣語(yǔ)新月明珠花園地鐵、生態(tài)尚品生活/都市里珍藏的生態(tài)家園南國(guó)奧園運(yùn)動(dòng)就在家門口錦江山水華府空中花園別墅/錦繡香江，給廣州人居一個(gè)世界級(jí)的高度祈福新村創(chuàng)半山洋房第一居廣州雅居樂成熟大盤，精彩生活/一次，與山更親密的旅程銷售明星：廣州雅居樂花園

第一季度銷售火爆，主推市場(chǎng)主流產(chǎn)品2-3房85-107平米，約7600-7800元均價(jià)，送裝修淺山小筑——2房94平米3房85-107平米總價(jià)63-80萬(wàn)首批單位即將在08.12.21推出6棟200多套B1\H1\C1型，售價(jià)7500元/平米，帶1000元/平米的裝修。09.1.17發(fā)售二期，B1戶型均價(jià)7500元/平,C1戶型均價(jià)7800元/平09.3.22三期發(fā)售,200多套.開盤優(yōu)惠折后均價(jià)為7600元/㎡月份1月2月3月銷售套數(shù)129168215銷售速度:3房95平米特點(diǎn):1、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)2、雙衛(wèi)生間3、主臥套房設(shè)計(jì)推廣形象：別墅區(qū)北美風(fēng)情洋房，全情演繹北美小鎮(zhèn)生活09.4.19推出一尺山居3期，均價(jià)7800元/平米，帶1000元/平米裝修，開盤當(dāng)天銷售250套。本項(xiàng)目客戶訪談：海珠人，對(duì)石樓沒有印象，認(rèn)為保利是一個(gè)不錯(cuò)的城市開發(fā)商，感覺8-9層的洋房親地很好客戶背景：韓先生：居住在海珠區(qū)，工作在越秀區(qū)，目前居住在單位分配的住房中，擁有私家車1輛，月收入1萬(wàn)元以上。購(gòu)房意向：希望購(gòu)買一套100-130平米的3房產(chǎn)品，價(jià)格在100-120萬(wàn)，主要是換房長(zhǎng)期居住為主。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：首先會(huì)比較關(guān)注價(jià)格，其次在買房的時(shí)候會(huì)看小區(qū)的規(guī)劃布局，現(xiàn)在房子都有個(gè)通病，就是客廳很大，臥室很小，在臥室里面放一張床后，連個(gè)大的柜子都放不下，之前看過的房子認(rèn)為光大花園比較好，保利花園看過，太密了，不喜歡。雅居樂100平米的3房，價(jià)格各方面都很合適，就是臥室做的很小。對(duì)本項(xiàng)目的看法：番禺的環(huán)境還是比較好的，沒有工廠區(qū)，石樓不知道，沒有去過，如果要到那邊買房的話，花在路上的交通時(shí)間也是要考慮的，不過我也有同事到恒大山水、鳳凰城那邊買房子，非常便宜，3000多，差價(jià)可以買個(gè)車了，我去看過，開車過去路都沒有修好，外面太差了，直接回來了。到那么遠(yuǎn)的地方買，價(jià)格一定是要有吸引力的，而且還要眼見為實(shí)。保利知道，是一個(gè)不錯(cuò)的開發(fā)商，如果喜歡的樓盤剛好是這樣的品牌開發(fā)商更好更放心，8-9層的房子，喜歡，因?yàn)樗x地面近啊。本項(xiàng)目客戶訪談：大學(xué)城輔導(dǎo)員，剛性需求，在交通/環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)于區(qū)域的抗性較小客戶背景：

左先生：華南理工大學(xué)輔導(dǎo)員購(gòu)房意向：現(xiàn)住在學(xué)校宿舍，暫時(shí)沒有明確購(gòu)買意向，但一直在關(guān)注樓市的情況，主要留意80-100平兩房、三房購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：像我現(xiàn)在工作時(shí)間不是很長(zhǎng)，還是有一定的經(jīng)濟(jì)壓力，所以還是會(huì)關(guān)注價(jià)格，像我們學(xué)?，F(xiàn)在都在組織南沙那邊樓盤的團(tuán)購(gòu)，也才3000多，價(jià)格還是挺實(shí)惠的，但是交通就不是很方便了，我們?cè)趯W(xué)校上班，還是希望交通便利些。現(xiàn)在也有說在大學(xué)城要建房子給老師的，但是據(jù)說價(jià)格就不是很合適，不過這些都是聽說。然后就是看環(huán)境了，環(huán)境還是很重要的一方面。我們比較年輕一點(diǎn)的老師對(duì)立面都不怎么考慮，首先還是要解決實(shí)質(zhì)住的問題，有一些積淀久一些的老師就會(huì)要求高一些，看材料啊，風(fēng)格什么的。多層還是高層要看個(gè)人。

對(duì)本項(xiàng)目的看法：番禺也不是太遠(yuǎn)，整體環(huán)境也還可以，不過具體的還是要看，現(xiàn)在市里的價(jià)格還是高了些，對(duì)于我們來說還是有些困難。對(duì)于你們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格我也說不好我能接受多少，具體要看情況。石樓那邊就沒什么印象，亞運(yùn)村知道但是不了解也沒有過去看過。保利地產(chǎn)還是聽過的，有同事在市里買了保利的房子，聽說還不錯(cuò)。廣州系客戶的小結(jié)：區(qū)域完全陌生，性價(jià)比型；保利品牌認(rèn)知度較高區(qū)域認(rèn)知：較弱——從來沒有聽說過對(duì)于石樓——基本上沒有印象，不知道在哪里；對(duì)于蓮花山——好像聽說過，有點(diǎn)印象，但沒有去過；對(duì)于亞運(yùn)村——10年要開亞運(yùn)會(huì)，知道有亞運(yùn)村存在，但在什么地方不知道。競(jìng)爭(zhēng)者認(rèn)知：華南板塊、洛溪板塊產(chǎn)品——居家型2-3房70-120平米價(jià)格——7000-9000元/平米，帶1000元/平米左右的裝修關(guān)鍵點(diǎn)——大社區(qū)、距離廣州較近本項(xiàng)目認(rèn)知：有一定的吸引力1、廣州客戶最有可能來的是琶洲的客戶，由于地鐵交通倒4號(hào)線較為方便；2、廣州客戶中保利的忠實(shí)崇拜者，也會(huì)跟隨保利來到本項(xiàng)目；3、大學(xué)城客戶由于交通較為便利，區(qū)域認(rèn)知較弱，可以引導(dǎo)來本項(xiàng)目。市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶

靠近市橋的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好B市橋石碁鎮(zhèn)東涌鎮(zhèn)沙灣鎮(zhèn)欖核鎮(zhèn)鐘村鎮(zhèn)南村鎮(zhèn)石樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展沙灣鎮(zhèn)人口12萬(wàn)全鎮(zhèn)有私營(yíng)企業(yè)440家，外資、合資企業(yè)137家。欖核鎮(zhèn)人口6萬(wàn)多是南中國(guó)摩托車制造及汽車零配件基地，珠寶首飾加工基地，世界玩具制造基地，東南亞模具制造中心。東涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝?2萬(wàn)人，常住人口7.2萬(wàn)多人，外來流動(dòng)人口5.2萬(wàn)多人擁有工業(yè)企業(yè)350多家，其中外資企業(yè)200多家，私營(yíng)企業(yè)290多家。石碁鎮(zhèn)常住戶籍人口約9.1萬(wàn)，外來人口約25萬(wàn)，華僑港澳臺(tái)同胞2萬(wàn)多人08年1-10月工業(yè)產(chǎn)值123.52億元，增長(zhǎng)15.4%。鐘村鎮(zhèn)戶籍人口63045人，外來人口60349人，總居住人口12.3萬(wàn)人08年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值84.4億元，比07年增長(zhǎng)13.2％，其中外資企業(yè)戶158戶。南村鎮(zhèn)常住人口5萬(wàn)多人,暫住人口近5萬(wàn)人華南板塊核心區(qū)域,大量房地產(chǎn)商進(jìn)入石樓鎮(zhèn)常住人口7萬(wàn)人,外來人口6萬(wàn)多人外商投資企業(yè)300多家,以電子工業(yè)為主體，食品、服裝、精細(xì)化工、建材等為支柱中心化城市結(jié)構(gòu)，市橋集中了番禺高端消費(fèi)場(chǎng)所，交通較為便利，是番禺高端人群的消費(fèi)聚集點(diǎn)從市橋地鐵站出發(fā)到本項(xiàng)目：經(jīng)白沙路—東環(huán)路—迎賓大道—S362—市蓮路—港口大道（14公里）時(shí)間約15分鐘橋南居住區(qū)1序號(hào)名稱序號(hào)名稱1科爾海悅酒店（5星）2歐洲假日國(guó)際公寓（5星）3廣州光華假日酒店（4星）4廣州豪悅酒店（4星）5廣州君御酒店（4星）6廣州郡臨酒店（4星）7名典咖啡語(yǔ)茶鋼琴西餐廳8海港酒樓9世紀(jì)酒樓10橋福大酒樓11禺山俱樂部12英東游泳場(chǎng)13區(qū)購(gòu)書中心14好又多量販234567891011121314市橋是番禺的中心區(qū)域，集中了番禺的高端消費(fèi)場(chǎng)所，是番禺人民吃喝玩樂的消費(fèi)中心場(chǎng)所。市橋板塊——價(jià)值以市橋的區(qū)域?yàn)橹行南蛲膺f減，以非裝修項(xiàng)目為主，一/二線價(jià)格在7000-9000元左右分類項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)備注中高檔項(xiàng)目萬(wàn)科金色城品7.3萬(wàn)平米1房110平米5.9米層高1.1萬(wàn)/平米121萬(wàn)萬(wàn)科、創(chuàng)新產(chǎn)品東湖州花園115萬(wàn)平米2-5房75-230平米8500元/平米帶1000元/平米裝修57-175萬(wàn)大戶型、大樓間距、土豪鴻禧華庭6.5萬(wàn)平米3-4房120-160平米8300元/平米99-133萬(wàn)雅居樂品牌海倫堡花樣年華52萬(wàn)平米2-3房71-125平米8500元/平米帶1000元/平米裝修60-100萬(wàn)品質(zhì)、大社區(qū)柏麗花園4.8萬(wàn)平米僅剩復(fù)式200平米9000元/平米（尾盤）190萬(wàn)尾盤大面積普通居家項(xiàng)目尚東尚筑33萬(wàn)平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105萬(wàn)酒店公寓、亞運(yùn)番禺奧園15萬(wàn)平米3房120-140平米7000元/平米部分帶800元裝修84-98萬(wàn)大盤喜盈雅境20萬(wàn)平米3-5房93-170平米6700元/平米62-114萬(wàn)橋南中心祈福水城12萬(wàn)平米2-3房80-120平米4800元/平米40-57萬(wàn)低價(jià)路線市橋板塊——1、是番禺的政治文化中心，交通最為便利，配套最為完善；2、中心地區(qū)目前已開發(fā)完畢，開始向橋東和橋南發(fā)展，大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐，帶動(dòng)了整體水平的提升，由于地價(jià)普遍較高，拉高了整體的房?jī)r(jià)水平。尚東尚筑萬(wàn)科金色城品番禺奧園東湖洲花園祈福水城鴻禧華庭喜盈雅境柏麗花園市橋中心橋東花樣年華橋南市橋板塊的樓盤主要是以小高層、歐式風(fēng)格為主的物業(yè)類型為主海倫堡花樣年華祈福水城鴻禧華庭項(xiàng)目名稱推廣語(yǔ)海倫堡花樣年華居江，城市新貴的眼界早已超越時(shí)間祈福水城完美水岸，浪漫新家鴻禧華庭世家廣州開幕/厭倦了每天回家都大塞車的人，不妨換兩條路試試東湖洲花園面向世界/高貴、豪華、古典、氣派/廣州新城的地標(biāo)之王尚東尚筑愛上優(yōu)生活，領(lǐng)尚/廣州新城的生活名筑市橋是番禺高端客戶置業(yè)的中心，同時(shí)此類客戶在置業(yè)時(shí)對(duì)區(qū)域的選擇較為保守花樣年華客戶特征——來源：市橋中心城區(qū)、南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)等私企業(yè)主、個(gè)體業(yè)主、企業(yè)中高管理者、公務(wù)員及專業(yè)人士等比例：市橋中心城區(qū)中高端客戶60%，南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)中高端客戶30%，本地及外來投資客戶10%；特征：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，以改善居住環(huán)境為置業(yè)目的，注重居住品位；家庭居住為主，重視配套環(huán)境。番禺奧園市橋中心橋東花樣年華橋南沙灣鎮(zhèn)番禺奧園客戶特征——來源：番禺中心城區(qū)、南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)等個(gè)體業(yè)主、私企業(yè)主、公務(wù)員及白領(lǐng)人士等比例：南區(qū)及沙灣鎮(zhèn)中高端客戶60%；市橋中心城區(qū)中高端客戶40%;特征：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，家庭居住為主。市橋及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶——石樓鎮(zhèn)客戶

本地消費(fèi)力不高，有錢人多數(shù)已到市橋買房，購(gòu)房意愿不強(qiáng)烈石樓鎮(zhèn)規(guī)模前20名企業(yè)名單：客戶訪談：石樓鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)辦周主任背景：在市橋購(gòu)買3房產(chǎn)品，不會(huì)在本地購(gòu)房石樓鎮(zhèn)整體消費(fèi)力不強(qiáng)，基本上沒有什么消費(fèi)場(chǎng)所，平時(shí)消費(fèi)吃飯就在本地，玩的話會(huì)到市橋那邊，本地連KTV都是很少的。石樓鎮(zhèn)本地人以自建房為主，有些第二代想出來買房，但人數(shù)不多，本地有錢的人都到市橋買房了。蓮花灣畔是石樓鎮(zhèn)十多年來的第一個(gè)盤，有不少本地人買了，本地人一般接受的面積不大在80-90平米。去年和今年生意差了很多，石樓現(xiàn)在對(duì)企業(yè)稅收高了，保稅區(qū)也少了，很多企業(yè)都搬走了，有的搬石碁了，這邊人少了很多。南星：注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，8家全職子公司和5家合資公司組成；番禺番龍石油化工：占地15萬(wàn)平米，擁有全資的4萬(wàn)標(biāo)米油罐4個(gè)，1萬(wàn)標(biāo)米油罐8個(gè)，5千標(biāo)米油罐5個(gè)；廣州小糸燈有限公司：占地8萬(wàn)平米，日本公司，10年規(guī)模將達(dá)到50萬(wàn)臺(tái)/年；廣州港鉅電子：占地120畝，年?duì)I業(yè)額5000萬(wàn)，人數(shù)300-500人項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品暢銷戶型單價(jià)總價(jià)蓮花灣畔4.6萬(wàn)平米2-4房72-163平米2、小3房4200元/平米（尾盤）30-68萬(wàn)映蝶藍(lán)灣45萬(wàn)平米2-3房90-120平米——4600-4800元/平米41-57萬(wàn)本地客戶量明顯不足，不足以支撐本項(xiàng)目，需要外來客戶的補(bǔ)充蓮花灣畔客戶情況——從客戶來源來看：廣州客戶占1/2，番禺客戶占1/2廣州客戶中以靠近番禺的天河、海珠區(qū)為主，番禺的客戶中市橋較多，以外地在番禺辦廠的私企業(yè)主為主。開始銷售的時(shí)候以3300元/平米的價(jià)格像周邊的市政單位進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，消化了項(xiàng)目大約1/3的體量。從客戶置業(yè)目的來看：自住客戶占1/2，投資客戶占1/2其中首次置業(yè)占自住比例70%，部分廣州人到這邊投資的客戶，部分人是為了套取住房公積金。本項(xiàng)目客戶訪談：石樓本地生意人，購(gòu)買意愿不強(qiáng)烈，知道亞運(yùn)村、認(rèn)為保利是一個(gè)不錯(cuò)的開發(fā)商，對(duì)產(chǎn)品沒有太大意見客戶背景：

方老板：石樓餐飲店老板，目前已經(jīng)在市橋買了房購(gòu)房意向：這邊人都有地，有自建房，再在本地買個(gè)房子，就太近了，沒有必要。去年和今年生意差了很多，石樓現(xiàn)在對(duì)企業(yè)稅收高了，保稅區(qū)也少了，很多企業(yè)都搬走了，有的搬石碁了，這邊人少了很多。你說買個(gè)房子要30、40萬(wàn)，還是在本地買，就沒有必要了，還不如跑外邊買呢（老板娘對(duì)總價(jià)的認(rèn)識(shí)一直沒超過50萬(wàn)）。價(jià)格如果超過5000元/平米好貴啊，蓮花灣畔開盤的時(shí)候才賣3300元/平米呢。亞運(yùn)村雖然是在石樓鎮(zhèn)，規(guī)劃的很好，但作為個(gè)人不是特別看好，感覺會(huì)像現(xiàn)代的南沙一樣。對(duì)本項(xiàng)目的看法：石樓這邊的人基本上要不就自己有地皮，建房子，要不就是有錢的到市橋啊、廣州那邊去買房子，很少人要買房子的。亞運(yùn)村還是知道，我就有朋友是亞運(yùn)村那邊補(bǔ)償?shù)?，政府有兩種補(bǔ)償?shù)姆绞?，一種就是給錢，很少的才幾十萬(wàn)，另外一種就是補(bǔ)房子，我朋友好多鄰居都選了補(bǔ)房子，現(xiàn)在他們都租在外面，等亞運(yùn)村建好了就搬進(jìn)去的。保利挺好的，我大姐在海珠的保利花園買了房，但有漏水，不知道施工隊(duì)是不是一樣的？現(xiàn)在人都懶得裝修，最好是裝修好的，省事很多。風(fēng)格無(wú)所謂了，看著順眼就好了。本項(xiàng)目客戶訪談：市橋本地人，買房首先關(guān)注價(jià)格、環(huán)境等因素，更傾向于在本地買房，相信眼見為實(shí)客戶背景：古雁芳：居住在市橋，在市橋做餐飲生意，首次置業(yè)，用于自住，本地人，30多歲，四口之家，兩小孩在市橋上學(xué)，購(gòu)買尚東尚筑3房。消費(fèi)習(xí)慣：特色餐飲加休閑娛樂當(dāng)然可以消費(fèi)，中高檔，兩三個(gè)人吃飯100塊錢左右，不喜歡KTV，喜歡打牌，健身興趣不大，足浴也會(huì)接受，菜式希望有廣東菜、西餐。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：尚東尚筑看中的是地段、價(jià)格，不滿意的是價(jià)格相對(duì)于其他樓盤還是貴了些，因?yàn)檫€是要考慮總價(jià)的，它的建筑風(fēng)格比較喜歡，買房的時(shí)候比較注重實(shí)用性，看中樓盤的配套、教育以及贈(zèng)送方式，在贈(zèng)送模式上比較喜歡入戶花園、落地窗、露臺(tái)，90平米的一個(gè)衛(wèi)生間就夠了，100平米以上的房間需要2個(gè)。對(duì)本項(xiàng)目的看法：不想跑遠(yuǎn)，在這邊生活了這么多年，還是希望在附近買房，只要是環(huán)境好、價(jià)格合理就好，對(duì)亞運(yùn)板塊的房子當(dāng)然感興趣，亞運(yùn)會(huì)對(duì)那塊區(qū)域肯定會(huì)有提升。心理價(jià)位還不好說，沒去過那個(gè)區(qū)域，不了解。中大戶型的選擇還是取決于價(jià)格。石樓知道的，比較偏，那邊的房子好像比較便宜的。保利知道，品牌開發(fā)商，品質(zhì)還是有保證的。新番禺人，想留在番禺扎根生活，對(duì)石樓有印象，對(duì)保利印象不錯(cuò)，買房關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿蛻舯尘埃簵钕壬?，湖南人，在番禺大石?zhèn)開紅酒商店，擁有雪弗萊轎車一輛，購(gòu)買華南碧桂園高層產(chǎn)品購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：首先考慮的是地段，因?yàn)槲业牡暝诖笫?，所以希望能夠離店近一點(diǎn)，方便生意，或者交通要便利吧，還有就是價(jià)格，由于剛到廣州2年，積累有限，畢竟想在這邊長(zhǎng)期發(fā)展下去，所以價(jià)格對(duì)我來說很重要，再者就是環(huán)境，因?yàn)槭亲约鹤?，?dāng)然想居住的舒服一點(diǎn)了。高層多層沒概念，只要不是太低和太高都挺好的。立面的話，說風(fēng)格不如說材料，不喜歡涂料的，一下雨很容易就臟，新房住不了多久就老了。對(duì)本項(xiàng)目的看法：對(duì)石樓沒有什么印象，曾經(jīng)開車經(jīng)過那里，覺得很偏僻，感覺沒什么發(fā)展，就像一個(gè)鄉(xiāng)下。亞運(yùn)村知道，但沒什么感覺，亞運(yùn)會(huì)開完就算完了，并不能看出它能帶來什么。以后發(fā)展要是好的話也可以考慮到那邊買房子，前提是交通都弄好了。保利知道，是個(gè)大品牌，好像在番禺沒有項(xiàng)目，多在市區(qū)，最近還買了保利的股票的。周邊有朋友到南沙買房，不過是投資的，覺得那邊環(huán)境好一點(diǎn)，更有潛力一點(diǎn)吧。南沙境界成交客戶來看，新番禺人對(duì)區(qū)域的抗性較弱，在區(qū)域方面可以引導(dǎo)客戶變化趨勢(shì)特征：地鐵4號(hào)線的拉通及南沙價(jià)格洼地效應(yīng)08年廣州客戶占到34%，比07年初增長(zhǎng)了14%，這類客戶以養(yǎng)老、度假第二居所客戶為主。項(xiàng)目目前上門客戶中廣州客戶占到55%，可見廣州客戶對(duì)項(xiàng)目十分關(guān)注。典型客戶描述：周先生，廣州大學(xué)城老師，年收入在15萬(wàn)——一家3口在大學(xué)城有房子，看重南沙環(huán)境好，同時(shí)又是價(jià)格洼地——二次置業(yè)，希望能將父母從老家農(nóng)村接過來養(yǎng)老，所以給父母買套房子——南沙區(qū)的價(jià)格與環(huán)境感覺性價(jià)比高?？蛻粽Z(yǔ)錄：——“我接父母過來住，想給他們找一個(gè)好一點(diǎn)的環(huán)境。”——“附近區(qū)域沒有小點(diǎn)又環(huán)境好的房子，而且大學(xué)城這邊價(jià)格比南沙貴，南沙有地鐵，其實(shí)也很方便”典型樓盤參考:尚東尚筑

主打90平米左右小3房產(chǎn)品，09年一季度勁銷301套BA08.5.1推出B區(qū)共1028套09.3.17推出A區(qū)共820套09年第一季度銷售301套產(chǎn)品面積區(qū)間總價(jià)套數(shù)比例銷售率2房75-85平米56-64萬(wàn)14%91%小3房85-105平米64-79萬(wàn)38.7%86%大3房118-125平米88-94萬(wàn)9.7%72%4房140-145平米105-109萬(wàn)8%4%B區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷售情況：共1028套，消化740套產(chǎn)品面積區(qū)間總價(jià)套數(shù)比例銷售率2房75-80平米56-60萬(wàn)17%0小3房90-105平米67-79萬(wàn)50%17%大3房120-125平米98-94萬(wàn)10%5%4房138-150平米103-112萬(wàn)14.6%5.4%A區(qū)除公寓產(chǎn)品外銷售情況：目前僅推出5棟，共820套尚東尚筑

引入亞運(yùn)板塊首個(gè)酒店式公寓，其中1房和2房銷售較好A型39平米B型51平米均價(jià)：1萬(wàn)/平米帶3000元/平米裝修產(chǎn)品面積區(qū)間總價(jià)套數(shù)比例銷售率1房39平米39萬(wàn)18%89%1房2廳50-60平米50-60萬(wàn)41%54%2房2廳55-65平米55-65萬(wàn)41%79%B區(qū)公寓型產(chǎn)品銷售情況(共312套):尚東尚筑

城市價(jià)值被客戶認(rèn)可，高價(jià)仍然吸引到大量投資客購(gòu)買公寓投資客大量入場(chǎng)/洋房吸引新番禺人居住購(gòu)買“尚東尚筑的客戶九成都是本地的生意人、公務(wù)員和居民。廣州市區(qū)的客戶很少，這是因?yàn)槲覀儧]有做市區(qū)的推廣，廣告都很少投放，我們本來也沒有打算主打廣州客戶。現(xiàn)在成交的廣州客戶大多是路過然后上門成交的，屬于自然成交。公寓的投資客主要看重的還是區(qū)域的升值潛力，像廣州新城、地鐵、清河?xùn)|路、尚東尚筑以后絕對(duì)是交通要地，公寓就全部是投資客了。洋房這邊外地番禺人比較多。包括外地到番禺打工、開廠、做生意的，在這邊久了就相當(dāng)于是番禺人了，這部分比例還是比較可觀的?！薄袞|尚筑策劃訪談番禺系客戶的小結(jié)：有一定區(qū)域認(rèn)知，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知保守區(qū)域認(rèn)知：一般——聽說過，但印象不深刻對(duì)于石樓——知道，有印象但不深刻，感覺比較偏；對(duì)于蓮花山——知道，在番禺還是比較有名的；對(duì)于亞運(yùn)村——知道，好不好還要親眼看到才會(huì)考慮的。競(jìng)爭(zhēng)者認(rèn)知：市橋板塊產(chǎn)品——居家型2-3房70-120平米價(jià)格——7000-9000元/平米，不帶裝修為主關(guān)鍵點(diǎn)——番禺中心，配套成熟，風(fēng)格以歐式豪路線為主本項(xiàng)目認(rèn)知：有一定的吸引力1、石樓本地客戶，受到本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所感染；2、番禺其他鎮(zhèn)區(qū)客戶，由于區(qū)域未來升值潛力、產(chǎn)品特點(diǎn)、保利品牌開發(fā)商等因素；因此，本項(xiàng)目破局關(guān)鍵：重建價(jià)值體系！本項(xiàng)目的核心客戶將主要來自市橋及市橋東部鎮(zhèn)區(qū)，廣州海珠、琶洲、大學(xué)城客戶為我們的重要客戶，以及少量的投資客戶游離組成。對(duì)廣州系客戶：打破價(jià)格驅(qū)趕的性價(jià)比模式，廣州新城的未來區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)對(duì)番禺系客戶：打破傳統(tǒng)市橋認(rèn)知體系，建立新番禺中心的區(qū)域認(rèn)知綜合看來：以廣州客戶的成功牽引帶動(dòng)番禺傳統(tǒng)客戶置業(yè)區(qū)域價(jià)值——一個(gè)疑問：亞運(yùn)到底能帶給區(qū)域什么？3廣州新城給區(qū)域帶來了無(wú)限的想象力“兩心四城”的空間結(jié)構(gòu)——兩心指天河新城市中心、廣州新城中心，四城指奧體新城、大學(xué)城、白云新城、花地新城廣州新城的規(guī)劃尚未出爐，但其發(fā)展方向已定——集產(chǎn)業(yè)、大型居住、商業(yè)、旅游、休閑娛樂于一體的綜合發(fā)展區(qū)域。亞運(yùn)村周邊的土地廣州新城除亞運(yùn)村及石樓東北部部分土地已出讓外，大部分土地以農(nóng)田的形式存在，區(qū)域發(fā)展的勢(shì)頭剛剛開始，預(yù)計(jì)亞運(yùn)會(huì)之后建設(shè)速度加快。廣州新火車站地鐵4號(hào)線地鐵3號(hào)線地鐵3號(hào)延長(zhǎng)線地鐵7號(hào)線地鐵12號(hào)線地鐵10號(hào)線至東莞至大良、江門平南高速（待定）京珠高速南沙港快速實(shí)線：已有交通線虛線：規(guī)劃交通線亞運(yùn)村蓮花山客運(yùn)港地鐵路程開通時(shí)間4廣州—南沙已運(yùn)營(yíng)3新機(jī)場(chǎng)—海鷗島遠(yuǎn)期規(guī)劃（2010年后）10紫坭—廣州新城遠(yuǎn)期規(guī)劃（2010年后12沙灣—廣州新城遠(yuǎn)期規(guī)劃（2010年后7南浦島線（連通廣州新火車站）2010年前廣州新城——4條地鐵線2條高速、1個(gè)客運(yùn)港碼頭組成的交通網(wǎng)絡(luò)，縮短與南沙、廣州等地的距離廣州新城在售項(xiàng)目分為兩類，一類是石樓鎮(zhèn)附近價(jià)格在4000-5000元/平米，另一類是橋東靠近亞運(yùn)村附近價(jià)格在7000-9000元/平米目前廣州新城板塊在售項(xiàng)目四個(gè)：1、位于石樓鎮(zhèn)附近的蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣；2、位于市橋東部，靠近亞運(yùn)村的東湖洲花園和尚東尚筑；價(jià)格上也是分為兩檔，石樓鎮(zhèn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4000-5000元/平米，橋東價(jià)格在7000-9000元/平米。蓮花灣畔映蝶藍(lán)灣亞運(yùn)村尚東尚筑東湖洲花園本項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)蓮花灣畔4.6萬(wàn)平米2-4房72-163平米4200元/平米（尾盤）30-68萬(wàn)映蝶藍(lán)灣45萬(wàn)平米2-3房90-120平米4600-4800元/平米41-57萬(wàn)尚東尚筑33萬(wàn)平米2-4房78-140平米7500元/平米58-105萬(wàn)東湖洲花園115萬(wàn)平米2-5房75-230平米8500元/平米帶1000元/平米裝修57-175萬(wàn)亞運(yùn)村139萬(wàn)平米60-140平米預(yù)計(jì)1萬(wàn)/平米以上60-140萬(wàn)本項(xiàng)目13.4萬(wàn)平米2-4房77-168平米預(yù)計(jì)6500元/平米以上50-126萬(wàn)蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣：與廣州新城無(wú)關(guān)，基于傳統(tǒng)的番禺比價(jià)體系蓮花灣畔和映蝶藍(lán)灣，都只是將廣州新城和亞運(yùn)新城作為項(xiàng)目的其中一個(gè)利好來宣傳，而沒有深度挖掘其更深層次的價(jià)值點(diǎn)！蓮花灣畔映蝶藍(lán)灣蓮花灣畔尾盤在售4200元/平米映蝶藍(lán)灣預(yù)計(jì)4600-4800元/平米貶損了廣州新城的價(jià)值體系，其價(jià)格不具備參考性東湖洲花園：距離亞運(yùn)城最近的一個(gè)在售項(xiàng)目，借勢(shì)亞運(yùn)，但仍以番禺傳統(tǒng)豪宅價(jià)值構(gòu)建東湖洲花園在訴說——新城區(qū)豪宅的開始，地標(biāo)王東湖洲花園，享受亞運(yùn)村的風(fēng)光一線江景綠色生態(tài)土豪路線——1、古典風(fēng)格，超大樓間距，南北朝向，戶均面積160平米/套2、1期5萬(wàn)平米超大中央園林，110萬(wàn)平米超大規(guī)模大盤3、俯瞰濱江公園及生態(tài)保護(hù)區(qū)及雙河道，保證戶戶有景、戶有向海、戶戶向大花園。尚東尚筑

城市+新貴，強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來升值潛力尚東尚筑在訴說——廣州新城亞運(yùn)板塊的生活名筑/見證新城主義的誕生同時(shí)用北京亞運(yùn)村、珠江新城作為案例進(jìn)行說明紐約曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍，每一個(gè)城市代表的崛起，都有其特定的認(rèn)知符號(hào)，正如尚東尚筑之于亞運(yùn)板塊，一座國(guó)際級(jí)生活名筑廣州亞運(yùn)村——當(dāng)仁不讓的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者媒體村媒體中心運(yùn)動(dòng)員村場(chǎng)館區(qū)物流中心志愿者村亞運(yùn)公園區(qū)官員村容積率0.52建筑密度12.2%綠地率55.9%總建面約139萬(wàn)平米計(jì)容建面1040571平米占地2.73平方公里，分為運(yùn)動(dòng)員村、媒體村、技術(shù)官員村、后勤服務(wù)區(qū)、體育館區(qū)、亞運(yùn)公園六大部分，賽時(shí)容納44800人進(jìn)駐運(yùn)動(dòng)員村住宅（含陽(yáng)臺(tái)）建面387682平米技術(shù)官員村住宅建面100180平米媒體村住宅建面298045平米體場(chǎng)館建面42149平米配套公建建面8350平米志愿者宿舍建面52600平米賽時(shí)配套項(xiàng)目建面88988平米賽時(shí)臨時(shí)建建面62577平米亞運(yùn)村——集城市、自然、綠色居住為一體的高端居住區(qū)配套設(shè)施賽后功能亞運(yùn)公園設(shè)置沙灘排球比賽場(chǎng)永久沙灘排球場(chǎng)體育場(chǎng)館區(qū)包括壁球、臺(tái)球、棋類館各一座，容納體操、壁球、臺(tái)球共三類項(xiàng)目。體育場(chǎng)館亞運(yùn)展覽館約3500-5000平米，作為廣州未來的亞運(yùn)文化遺產(chǎn)和重要的旅游景點(diǎn)博物館（亞運(yùn)文化展覽、旅游）媒體村附近有軌道交通四號(hào)線海傍站、公交站場(chǎng)等。還規(guī)劃了大型停車場(chǎng)大型購(gòu)物中心亞運(yùn)村居住區(qū)供運(yùn)動(dòng)員、官員、媒體、志愿者住宿、休息，超過8000套廣州示范居住小區(qū)其它社區(qū)醫(yī)院配套，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中區(qū)域醫(yī)療/教育配套旅游/展覽/體育/公園/其它配套等購(gòu)物中心大型停車場(chǎng)大型居住區(qū)（醫(yī)療/教育配套）海傍站海傍站：廣州新城的交通樞紐站，4號(hào)線與3號(hào)線的換乘站，與京珠高速路交匯，同時(shí)還將設(shè)有公交站點(diǎn)附注：所有配套在亞運(yùn)會(huì)期間均要投入使用完整的產(chǎn)品鏈下的綠色環(huán)保高科技理念，成為區(qū)域價(jià)值的強(qiáng)心針區(qū)域建筑面積產(chǎn)品戶型戶型特征技術(shù)官員村11萬(wàn)多平米1梯2板樓大戶型為主，120-140平米以常規(guī)的陽(yáng)臺(tái)、凸窗贈(zèng)送為主，無(wú)大面積實(shí)用性贈(zèng)送運(yùn)動(dòng)員村近40萬(wàn)平米1梯2板樓小戶型為主，60-100平米媒體村近30萬(wàn)平米2梯4板樓小戶型為主，60平米為主力戶型價(jià)格：成本達(dá)到10000元/平米（帶3000塊精裝修成本，環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)的采用提升了成本）關(guān)注客戶：政府官員、企業(yè)高層、企業(yè)老板等（關(guān)注其環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等），有很多政府官員已內(nèi)定了數(shù)套房產(chǎn)入市銷售：分為11、40、30萬(wàn)平米三個(gè)組團(tuán)外包給三個(gè)開發(fā)商來銷售產(chǎn)品：因?yàn)殛P(guān)注客戶都是高端客戶，產(chǎn)品需求為大戶型，所以在設(shè)計(jì)的時(shí)候就考慮了未來的打通銷售，但舒適度會(huì)降低——石樓鎮(zhèn)政府賴主任設(shè)計(jì)理念：綠色筑居：680公頃森林公園，122公頃龍形水系人文筑居：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，全生命周期戶型設(shè)計(jì)科技筑居：使用科技、環(huán)保、節(jié)能的建筑材料案例借鑒：北京國(guó)奧村

以人文、科技、綠色為賣點(diǎn)，成為北京奧運(yùn)板塊的明星推廣語(yǔ)：偉大事件誕生的偉大生活方式07年元旦開盤1.6萬(wàn)/平米，奧運(yùn)會(huì)進(jìn)行時(shí)已銷售70%，結(jié)束時(shí)價(jià)格上漲到3萬(wàn)/平米。目前總體消化1442套，剩余380套，其中包括204套尚未推出單位。整體實(shí)現(xiàn)79.1%銷售率三大理念技術(shù)應(yīng)用：再生水源熱泵系統(tǒng)：冬季供暖夏季供冷，節(jié)電60%集中式太陽(yáng)能生活熱水系統(tǒng)：節(jié)能，避免污染，溫度穩(wěn)定其他技術(shù)：LED夜景照明系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)、景觀花房系統(tǒng)、中水利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)等。大型體育賽事帶來的區(qū)域升級(jí)模式：新區(qū)域計(jì)劃——

挖掘城市、居住價(jià)值，建立區(qū)域核心價(jià)值模式一：交通改善型——交通帶來的區(qū)域初步城市化模式二：新都市——商業(yè)、商務(wù)促進(jìn)區(qū)域城市核心化模式三：高端居住——城市、自然協(xié)調(diào)發(fā)展廣州老城區(qū)天河商業(yè)商務(wù)中心廣州奧林匹克中心1999-2003年九運(yùn)會(huì)促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展：

2001年廣州為迎接“九運(yùn)會(huì)”在天河?xùn)|圃進(jìn)行“廣東奧林匹克體育館”主題建設(shè)之前，東圃一帶還是郊區(qū)概念，九運(yùn)會(huì)主要場(chǎng)館的設(shè)置，促進(jìn)該片區(qū)交通快速改善，城市化進(jìn)度加快交通：1999年～2000年內(nèi)環(huán)路及東西南環(huán)高速公路建成通車，隨后又相繼建成黃埔大道放射線、增槎路放射線、東曉路放射線、廣園東快速路等，市區(qū)的交通面貌有了較大改觀。中心區(qū)機(jī)動(dòng)平均行程車速由1997年的15km/h，提高到2000年底的20-30km/h。同時(shí)地鐵1號(hào)線也于1999年6月28日正式投入運(yùn)營(yíng)。

城市面貌：九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周邊及必經(jīng)道路建設(shè)整治的包括有市容市貌、交通管理、綠化美化、清理六亂等10個(gè)方面。

2003年之后，片區(qū)價(jià)值支撐有限，上升受阻：

2003年前后，東圃的環(huán)境及交通的改善仍未能達(dá)到吸引片區(qū)外客戶的程度，區(qū)域樓盤均價(jià)也只是從3000元/平方米左右升至4000多元/平方米模式一：交通升級(jí)——廣州奧體新城

以九運(yùn)會(huì)啟動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，區(qū)域交通升級(jí)迅速，但缺乏商業(yè)、商務(wù)支撐，城市價(jià)值初級(jí)，后續(xù)價(jià)值上升受阻奧體中心片區(qū)典型案例：

中?？党?，借勢(shì)九運(yùn)快速銷售，但后期價(jià)值上升受阻位置天河區(qū)廣東奧林匹克體育中心西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:23萬(wàn)平方米總建筑面積:41萬(wàn)平方米營(yíng)銷節(jié)奏開盤前籌備：2001年10月至2002年4月底（9運(yùn)前后）開盤：2002年4月開盤后持續(xù)：2002年5月開始價(jià)格二手價(jià)格在8000-9000元/平方米（天河北體育中心周邊二手房即使是90年代的住宅價(jià)格仍在9000-12000元/平左右）營(yíng)銷亮點(diǎn)充分利用九運(yùn)效應(yīng)，做足文章，制造知名度，為開盤做好鋪墊。開盤取得“五一”黃金周開盤推出400套住宅，開盤當(dāng)日售出100套。開盤當(dāng)月賣出300多套住宅，銷售逾八成。區(qū)域思考區(qū)域配套未能得到全面改善，導(dǎo)致樓盤的升值空間受阻。環(huán)城高速?gòu)V園快速路奧體中心中海康城天河北最新二手房?jī)r(jià)格2001年廣州為迎接“九運(yùn)會(huì)”在天河?xùn)|圃進(jìn)行“廣東奧林匹克體育館”主題建設(shè)之前，東圃一帶還是郊區(qū)概念；2003年前后，東圃的環(huán)境及交通的改善仍未能達(dá)到吸引片區(qū)外客戶的程度，區(qū)域樓盤均價(jià)也只是從3000元/平方米左右升至4000多元/平方米。當(dāng)前區(qū)域價(jià)值上升仍存在瓶頸，東圃片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在7000-9000元/平之間。

廣州老城區(qū)天河體育中心模式二：城市核心——廣州天河北

六運(yùn)會(huì)帶來的區(qū)域初級(jí)城市發(fā)展機(jī)遇，后期商務(wù)商業(yè)發(fā)展決定區(qū)域城市價(jià)值時(shí)代背景：

1.1985年天河區(qū)從廣州市郊區(qū)正式劃分出，成為市區(qū)新區(qū)，城市發(fā)達(dá)區(qū)域集中在越秀區(qū)、東山區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)；

2.1987年六運(yùn)會(huì)在主賽館設(shè)置在廣州天河體育中心；六運(yùn)會(huì)帶來的新城崛起：

1.城市交通建設(shè)加速：

為配合“六運(yùn)會(huì)”的舉辦，一批大型基礎(chǔ)設(shè)施，包括廣州大橋、廣州火車東站，以及中山一路、天河路、天河北河、體育東路和體育西路等相繼建成，極大地推動(dòng)了天河城市化的進(jìn)程。

2.城市建筑面貌迅速更新：

為了籌備六運(yùn)會(huì)，廣州新建了44個(gè)體育場(chǎng)館，改建了56個(gè)體育場(chǎng)館，其中，廣州天河體育中心的體育場(chǎng)、體育館及游泳跳水館達(dá)到八十年代一流水平，天河由郊區(qū)城市形態(tài)迅速具備

3.城市配套迅速跟進(jìn)：

為配合新區(qū)發(fā)展，天河區(qū)修建了六運(yùn)小區(qū)等大型居住小區(qū)。天河北商務(wù)商業(yè)的快速發(fā)展，城市初級(jí)價(jià)值轉(zhuǎn)向城市核心價(jià)值，城市新中心形成，區(qū)域價(jià)值迅速攀升天河“大都市新中心區(qū)”第一商務(wù)地位建立：版塊的崛起得益于城市的東移，體育中心落成與IT業(yè)的興起，現(xiàn)已形成一個(gè)完整的”U”形高檔寫字樓包圍圈，中泰、中誠(chéng)、天河城、正佳寫字樓項(xiàng)目啟動(dòng)后，形成更為巨大的環(huán)形純商貿(mào)區(qū)。寫字樓用戶以高科技行業(yè)為主導(dǎo)，占21.3％，專業(yè)服務(wù)業(yè)呈后來居上的趨勢(shì)，占20.6％；超過五成的客戶來源于內(nèi)地，本地用戶僅占14.5%，屬典型的“新生移民區(qū)”。2007年廣州寫字樓市場(chǎng)狀況模式三：純粹居住——北京亞運(yùn)村

以亞運(yùn)為契機(jī)，區(qū)域?qū)崿F(xiàn)交通/配套—城市—純粹居住的逐步轉(zhuǎn)型，最終成為北京富有文化積淀的傳統(tǒng)富人區(qū)1990北京亞運(yùn)特殊點(diǎn)：1984年申亞成功，中國(guó)整體發(fā)展水平較低

1.城市化水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平有限；

2.居住社區(qū)規(guī)劃科學(xué)性有限，亞運(yùn)村為首個(gè)完整規(guī)劃社區(qū)；

3.城市核心區(qū)場(chǎng)館分布有限，大量場(chǎng)館設(shè)置郊區(qū)化新建場(chǎng)館舊場(chǎng)館改造城市核心區(qū)域亞運(yùn)村城市配套迅速跟進(jìn)：1.城市公共設(shè)施建設(shè)硬指標(biāo)完成：

亞運(yùn)共設(shè)33個(gè)比賽場(chǎng)館,其中新建場(chǎng)館20個(gè),利用、改造、擴(kuò)建原有場(chǎng)館13個(gè)。另外設(shè)置練習(xí)場(chǎng)館46處2.電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)迅速完備：

中央電視臺(tái)、國(guó)際廣播電視中心、中央電視發(fā)射塔、將大大提高收行效果和質(zhì)量交通體系擴(kuò)容，不斷完善：中軸線延伸工程，北中軸線要從二環(huán)路起，一起延伸到三環(huán)路安華立交橋。集中在北郊開發(fā)區(qū)建設(shè)了5條道路共22.5公里，建筑5座橋梁，疏通明渠3.7公里，敷設(shè)7種管線150余公里，修建11條地下通道

首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)大,在原有機(jī)場(chǎng)處擴(kuò)建11000平建筑,使機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港人數(shù)由1500人/小時(shí)增至3000-3500人/小時(shí)。城市綠化、美化加強(qiáng)，城市環(huán)境完全改善：

園林綠化部門配合城市規(guī)劃部門，嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求對(duì)城市進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)。按照規(guī)劃，總綠化面積為133.6萬(wàn)平，為北京中山公園面積的六倍多，種植67萬(wàn)株樹苗，64.7萬(wàn)平草坪，擺設(shè)200萬(wàn)盆花、200萬(wàn)株陸地草花亞運(yùn)刺激下的區(qū)域城市化快速啟動(dòng)——交通//市政配套的從無(wú)到有，區(qū)域城市價(jià)值初具亞運(yùn)村規(guī)劃、居住環(huán)境的絕對(duì)領(lǐng)先，區(qū)域居住價(jià)值迅速提升，吸引城市高收入人群大量遷移，城市價(jià)值成熟城市文化積淀延續(xù)+亞運(yùn)村居住文化沉淀，亞奧板塊成為三環(huán)范圍最具純粹的居住板塊中關(guān)村/海淀區(qū)CBD亞奧板塊后海亞運(yùn)村北京各城區(qū)09年3月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)比圖北京核心城區(qū)純粹居住的另一個(gè)案例：北京奧運(yùn)村

亞運(yùn)村區(qū)域發(fā)展路徑優(yōu)化，未來區(qū)域居住價(jià)值提前凸顯占地面積27.55公頃建筑面積40萬(wàn)平方米位置朝陽(yáng)區(qū)北辰西路西側(cè)，林翠路東側(cè)，科薈路南側(cè)，林翠南路北側(cè)容積率1.5綠化率40%總戶數(shù)2000建筑形式板樓主力戶型120平米二居，200-300平米舒適三居、四居精裝標(biāo)準(zhǔn)未定入市時(shí)間2007年1月1日成交均價(jià)17000元/平方米；二期：18000元/平方米，三期均價(jià)30000元/平方米是否在售三期，剩余600套左右物管物業(yè)費(fèi)：3.50元/平方米·月

物業(yè)公司：深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份有限公司配套東、西會(huì)所，幼兒園開發(fā)商國(guó)奧投資發(fā)展有限公司1.增加軌道交通建設(shè)：地鐵4號(hào)線、5號(hào)線、9號(hào)線、10號(hào)線和郊區(qū)線相繼建成。軌道線路從最初的2條增加到8條，運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到220km；

2.增加公共交通體系容量：到2008年，北京更新和新增了1.6萬(wàn)輛新型公交車，使公交車總數(shù)達(dá)到2萬(wàn)多輛，大大增加了公共交通容量；

3.增設(shè)公交直達(dá)線路：奧運(yùn)之后仍將保留10條奧運(yùn)專線，其中8條普線，兩條快線；4.增建相關(guān)交通基礎(chǔ)設(shè)施：北京在五環(huán)周邊建設(shè)大型公共停車場(chǎng),以解決大量居民的停車需求

5.降低公共交通成本：北京市對(duì)公共交通進(jìn)行補(bǔ)貼，實(shí)行低票價(jià)政策公交票價(jià)降至0.4元，地鐵票價(jià)降至2元。國(guó)奧村五大奧運(yùn)交通策略，直接改善區(qū)域通行便捷性，區(qū)域城市化迅速啟動(dòng)：奧運(yùn)村配套促使未來城市公共生活升級(jí)+優(yōu)質(zhì)環(huán)境，促使區(qū)域居住價(jià)值轉(zhuǎn)換與升級(jí)居住環(huán)境升級(jí)：

1.毗鄰?qiáng)W林匹克公園，居住大環(huán)境趨好；

2.區(qū)域內(nèi)舒適、宜居環(huán)境營(yíng)造北京奧運(yùn)村位于北京南北中心軸的北端，占地66萬(wàn)平方公里。北部為規(guī)劃的680公頃的森林公園，靠近國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館、國(guó)家游泳中心區(qū)域內(nèi)配套完備：除運(yùn)動(dòng)員公寓外，還設(shè)有運(yùn)動(dòng)員綜合診所、餐廳、多功能圖書館、娛樂中心、休閑體育區(qū)等相關(guān)服務(wù)設(shè)施。其中休閑體育區(qū)包括健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、慢跑道等。奧運(yùn)村北部的升旗廣場(chǎng)也為永久性建筑，為奧運(yùn)村居民所用奧運(yùn)村銷售區(qū)域領(lǐng)先，并提前預(yù)熱未來區(qū)域居住價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)價(jià)值攀升迅速2007.12007.42008.82009.4100002000030000一期均價(jià)：

1.6萬(wàn)/平二期均價(jià)：

1.8萬(wàn)/平08年均價(jià)：

3萬(wàn)/平09年4月：

3.2萬(wàn)/平亞奧板塊樓盤房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一覽（奧運(yùn)會(huì)開幕前）奧運(yùn)板塊價(jià)格增長(zhǎng)印證奧運(yùn)村價(jià)格曲線世貿(mào)奧臨價(jià)格曲線冠軍城價(jià)格曲線國(guó)奧村銷售情況：

一期完全沒有做推廣的情況下07年元旦開盤，推出342套兩個(gè)月售罄，實(shí)現(xiàn)11個(gè)億的銷售額。大型體育賽事帶來的區(qū)域升級(jí)模式總結(jié)：區(qū)域原狀城市未開發(fā)區(qū)域城市發(fā)展初級(jí)區(qū)域交通條件有限城市發(fā)展初級(jí)區(qū)域有一定的交通基礎(chǔ)賽事場(chǎng)館未來轉(zhuǎn)向城市公共配套城市未來商業(yè)、商務(wù)規(guī)劃區(qū)域自然資源優(yōu)質(zhì)城市發(fā)展初級(jí)區(qū)域賽事場(chǎng)館未來轉(zhuǎn)向城市公共配套城市未來大型居住規(guī)劃區(qū)域升級(jí)特征交通改善帶來區(qū)域與城市成熟區(qū)域的直接距離拉近區(qū)域近城市價(jià)值凸顯重要交通周邊房地產(chǎn)發(fā)展迅速交通系統(tǒng)完善，成熟城市配套具備城市商業(yè)、商務(wù)逐漸發(fā)展，成熟城市核心發(fā)展成形成熟城市價(jià)值具備交通系統(tǒng)完善，成熟城市配套具備城市有一定的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展環(huán)境、交通的先決具備，房地產(chǎn)迅速發(fā)展城市居住價(jià)值乳腺區(qū)域升級(jí)時(shí)間較短，以賽事為時(shí)間期限較長(zhǎng)，賽事之后的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展需要長(zhǎng)期成長(zhǎng)相對(duì)較短，自然、交通成為主要支撐區(qū)域價(jià)值升值后續(xù)城市價(jià)值發(fā)展有限城市價(jià)值上升空間有限城市商業(yè)、商務(wù)價(jià)值凸顯地段價(jià)值成熟，賽事價(jià)值轉(zhuǎn)向城市價(jià)值城市純粹居住價(jià)值凸顯，具備城市和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，區(qū)域升值潛力較大交通升級(jí)新都市品質(zhì)居住北京亞運(yùn)村模式天河北模式廣州奧體新城模式本項(xiàng)目2010建成亞運(yùn)村段地鐵站廣州新城中心亞運(yùn)村亞運(yùn)村與亞運(yùn)會(huì)各賽區(qū)擁有便捷的交通聯(lián)系，其中從廣州新城亞運(yùn)村到位于黃村的亞運(yùn)會(huì)主賽場(chǎng)，擁有時(shí)距不超過25分鐘的路線3條，不超過30分鐘的路線6條：清河路－迎賓路－華南路－環(huán)城高速，里程37.3公里，需時(shí)28分鐘（按80公里/小時(shí)的速度計(jì)，下同）；清河路－中部干線－環(huán)城高速，里程32.1公里，需時(shí)24分鐘；清河路－京珠高速－環(huán)城高速，里程26.3公里，需時(shí)20分鐘；東部干線－環(huán)城高速，里程34.3公里，需時(shí)26分鐘；京珠高速－東二環(huán)高速－廣深高速，里程31.4公里，需時(shí)24分鐘；地鐵4號(hào)線，里程23.4公里，需時(shí)約30分鐘。廣州新城中心的亞運(yùn)交通戰(zhàn)略：

以清河路和長(zhǎng)南路作為亞運(yùn)村基地通往京珠高路、南沙港快速路、沙灣干線、平南高速路的接口，路網(wǎng)規(guī)劃確保多向選擇和快速疏散。同時(shí)設(shè)計(jì)安排足夠的換乘點(diǎn)滿足便利、快捷和安全的需求，并以地鐵作為輔助手段滿足全天候平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。亞運(yùn)后軌道交通將成為廣州新城中心的主要的出行交通方式。廣州新城內(nèi)共有六個(gè)地鐵站點(diǎn)：

一般換乘站官橋站將連接番禺北二環(huán)，可與公交車、自行車和步行接駁；一般換乘站石碁站銜接市蓮路，可與地鐵、公交車、小汽車、自行車、步行接駁；樞紐站海傍站將連接長(zhǎng)南路，可與地鐵、公交車、小汽車、出租車、自行車、步行接駁；一般換乘站低涌站將連接南德大道、前清路、沙灣干線，可與公交車、小汽車、自行車接駁；一般換乘站東涌站將連接貿(mào)豐路，可與公交車、小汽車、自行車、步行接駁；綜合樞紐站慶盛站將連接南二環(huán)高速、黃欖干線、慶盛規(guī)劃路，可與高鐵、長(zhǎng)途車、公交車、小汽車、出租車、自行車、步行接駁。廣州新城中心亞運(yùn)下的城市機(jī)遇：

亞運(yùn)村所在地，政府規(guī)劃落實(shí)力度傾斜，交通、配套率先落實(shí)，初級(jí)城市價(jià)值具備區(qū)域內(nèi)自然資源優(yōu)質(zhì)，山海資源豐富，居住先決條件良好到2020年石樓規(guī)劃建成區(qū)人均公共綠地大于7平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率大于45%。蓮花山高爾夫球會(huì)位于蓮花山旅游區(qū)內(nèi)，占地廣達(dá)100公頃，內(nèi)置十八洞、總長(zhǎng)度6,218米，七十二桿之國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。于2003年榮獲【中國(guó)高爾夫管理】評(píng)選為「生態(tài)環(huán)保球場(chǎng)」及得到【中國(guó)高爾夫文摘】頒發(fā)「最佳環(huán)保生態(tài)之球場(chǎng)」之美譽(yù)。蓮花山旅游景區(qū)實(shí)景蓮花山高爾夫球會(huì)蓮花山蓮花山高爾夫廣州新城——未來規(guī)劃100萬(wàn)人口，成為最適宜居住示范，近期以亞運(yùn)村為啟動(dòng)點(diǎn)，完成基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃范圍：包括番禺區(qū)沙灣水道南岸的東涌鎮(zhèn)、魚窩頭鎮(zhèn)，以及沙灣水道北面市橋以東的地區(qū)，包括石幣鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)和化龍鎮(zhèn)的部分區(qū)域?？傆玫孛娣e約228平方公里，其中城市建設(shè)用地面積約148平方公里。交通距離：北距舊城中心區(qū)直線距離約30公里（約40分鐘的車程），距大學(xué)城約12公里，西臨番禺區(qū)政府所在地市橋。近期目標(biāo)（2005年~2015年）以控制和引導(dǎo)性開發(fā)為主，對(duì)大部分土地進(jìn)行戰(zhàn)略性預(yù)留。通過亞運(yùn)會(huì)熱點(diǎn)帶動(dòng)，啟動(dòng)“中心驅(qū)動(dòng)區(qū)”的建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施中期目標(biāo)（2016年~2025年）加強(qiáng)新城內(nèi)商業(yè)、商務(wù)及居住的發(fā)展建設(shè)；引導(dǎo)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，注重生態(tài)景觀資源的保護(hù)及開發(fā)利用；逐步成為吸引和輻射整個(gè)珠三角的休閑商旅中心。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2025年以后）建設(shè)成為較高檔次、有文化品位、交通便利、風(fēng)景優(yōu)美、輻射珠三角的廣州市城市副中心番禺市區(qū)供應(yīng)日漸稀少，南向發(fā)展成為未來城市居住發(fā)展大趨勢(shì)，區(qū)域成為未來番禺重點(diǎn)居住承接地番禺中心城區(qū)番禺向南的趨勢(shì)基本不用懷疑，市橋、洛溪、華南板塊番禺的居住熱點(diǎn)已經(jīng)土地存量有限，而番禺乃至廣州南區(qū)的居住需求仍在放大，未來必然沿著軌道交通向南發(fā)展，番禺南部區(qū)域成為未來番禺的居住接棒者。番禺歷年供銷情況需求不斷放大，供應(yīng)存在緊缺期廣州未來居住理想的唯一代言者我們是一種全新的區(qū)域發(fā)展模式：交通+自然+城市，更為對(duì)接國(guó)際化新城市的構(gòu)成理念。帶來更為多元化的居住價(jià)值和城市價(jià)值。有城市、有自然——亞運(yùn)下的新城規(guī)劃快速兌現(xiàn)

區(qū)域憑借亞運(yùn)村的機(jī)遇，城市啟動(dòng)已經(jīng)開始。道路的修建和改善，地鐵的開通，城市最初的交通價(jià)值即將顯現(xiàn)。不同于廣州奧體新城，區(qū)域未來規(guī)劃的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)示著它將成為城市的新興核心。區(qū)域又是自然的，蓮花山、高爾夫，這是絕對(duì)不同于城市的擁擠與過度繁華，而是一種便利的、又自然宜居的。有文化——豐富的亞運(yùn)、城市居住文化沉淀

又不同于天河北。區(qū)域的居住是有文化的，亞運(yùn)村的落成決定了區(qū)域的居住文化基礎(chǔ)：自然、生態(tài)、健康以及亞運(yùn)的精神遺產(chǎn)。而之后，亞運(yùn)城場(chǎng)館轉(zhuǎn)向城市商業(yè)中心、文化中心的規(guī)劃，附加于居住更多城市的魅力，最初的亞運(yùn)居住成為城市的田園夢(mèng)想。田園城市——理想人居的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)外的實(shí)踐：淡賓尼，人居價(jià)值淡市支撐地產(chǎn)增值淡濱尼的田園城市體系建立：1.以全新的城市美學(xué)規(guī)劃區(qū)域的建筑、城市空間、綠化環(huán)境；2.滿足區(qū)域內(nèi)自給自足的城市規(guī)劃方案：相關(guān)的金融設(shè)施建設(shè)、供給市民全方位的基礎(chǔ)建設(shè)，以及便捷科學(xué)的交通體系建立；3.區(qū)域內(nèi)的豐富的商業(yè)、娛樂建設(shè)，文化體系的建立，建立獨(dú)特的市鎮(zhèn)個(gè)性與居住文化淡濱尼的城市發(fā)展尚未成熟，但良好的居住環(huán)境以及未來的居住價(jià)值已經(jīng)提前展現(xiàn)：一手房高于鄰近區(qū)域7%-8%；租金高于鄰近區(qū)域5%。國(guó)外的實(shí)踐：衛(wèi)爾溫（Welwyn），城市與自然相結(jié)合下的田園城市經(jīng)典，人居價(jià)值淡市具備高抗跌性英國(guó)衛(wèi)爾溫的城市實(shí)踐：1.城市優(yōu)質(zhì)的自然田園風(fēng)光；2.城市自給自足的規(guī)劃理念：在中央核心區(qū)構(gòu)筑區(qū)域的城市生活，主要是政府、醫(yī)院、圖書館等城市公共建筑。住宅在城市的外圍，并有豐富的綠地系統(tǒng)；3.結(jié)合交通、生活、購(gòu)物、娛樂的新生活理念：衛(wèi)爾溫的火車可以直接的到達(dá)商業(yè)中心、娛樂中心構(gòu)筑了便捷的生活版圖。衛(wèi)爾溫是對(duì)田園城市的完美呈現(xiàn)，其居住價(jià)值在房?jī)r(jià)上漲方面體現(xiàn)不多，但是在08年的金融風(fēng)暴中衛(wèi)爾溫的房?jī)r(jià)成為英國(guó)最抗跌的區(qū)域之一，倫敦整體房?jī)r(jià)下降12.5%，而衛(wèi)爾溫所在區(qū)域房?jī)r(jià)才小幅下滑0.5%。項(xiàng)目推廣語(yǔ)：城市的下一個(gè)目的地。新城名片——領(lǐng)先的未來居住標(biāo)準(zhǔn)繁華和密集的水泥森林已經(jīng)是城市的過去式，那是對(duì)資源的短淺的極致利用，我們不否認(rèn)它是有價(jià)值的，但對(duì)于居住，那是一個(gè)過于人工化和嘈雜的空間。而鄉(xiāng)村又是凋零的。生活的便利性大大減弱，城市公共生活的平淡，對(duì)居住而言也是索然無(wú)味的。因此，最理想的居住是城市和自然和諧共融的，有城市的便利、豐富的公共生活，又有鄉(xiāng)村的自然，恬淡的休閑空間，最終匹配國(guó)際人居的新理念：田園城市，自然下的城市生長(zhǎng)，最終和諧的可持續(xù)發(fā)展。這也是我們區(qū)域正在前進(jìn)的方向，對(duì)于城市，對(duì)于生活，這都是目的地。項(xiàng)目案名建議：案名建議1：

保利.雙城國(guó)際案名說明：雙城強(qiáng)調(diào)香港、廣州新城的國(guó)際化交融概念國(guó)際則標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的品質(zhì)感、尊貴感以及項(xiàng)目的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。案名建議2：

保利.國(guó)際公館(公館一號(hào))案名說明：一號(hào)，強(qiáng)調(diào)保利在番禺的第一個(gè)作品的意義，同時(shí)象征它帶給整個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿作用。國(guó)際強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)感。案名建議3：

保利.未來域案名說明：未來表明項(xiàng)目在區(qū)域、產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先性。域則強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的大氣與文化氣質(zhì)。項(xiàng)目需要重建本體的價(jià)值體系，破局競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)項(xiàng)目“三新”價(jià)值體系打造：新城市——以項(xiàng)目為代表的未來城市面貌展示新產(chǎn)品——精裝修帶來的空間再造新生活——24小時(shí)會(huì)所//城市配套，全新生活構(gòu)建蓮花山度假區(qū)蓮花港廣州新城廣州新城中心+蓮花山度假區(qū)+蓮花港的金三角，本項(xiàng)目區(qū)域中心化與新城市核心緊密相連：

廣州新城中心/亞運(yùn)城5公里的路程，我們能夠便利的享受城市配套與城市的繁華公共生活；便利優(yōu)質(zhì)的自然休閑共享：

蓮花上度假區(qū)、蓮花山高爾夫，便利享受區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的自然資源；對(duì)外開放的城市先惠區(qū)：

與蓮花港距離3公里，蓮花港面向香港的國(guó)際型碼頭帶給區(qū)域更開放的經(jīng)濟(jì)城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)氛圍何以為城，筑墻圍之城市廣場(chǎng)和建筑立面就是項(xiàng)目的第一展示平臺(tái)商業(yè)街區(qū)和營(yíng)銷中心給客戶重新洗腦灌輸新城市計(jì)劃——城市名片展示建立城市表情——城市廣場(chǎng)領(lǐng)養(yǎng)項(xiàng)目外圍的市政廣場(chǎng)，將其打造成為和項(xiàng)目一體化的、相延續(xù)的城市廣場(chǎng)，設(shè)置雕塑、小品等突出項(xiàng)目的城市時(shí)尚感、國(guó)際感，同時(shí)結(jié)合路旗、道路展示、私家路的專有感打造，建立項(xiàng)目城市、國(guó)際化的項(xiàng)目印象。市政廣場(chǎng)城市表情——建筑外立面品質(zhì)感增強(qiáng)現(xiàn)在項(xiàng)目建筑外立面風(fēng)格現(xiàn)代，符合城市的時(shí)尚感和現(xiàn)代感；考慮廣州客戶對(duì)于立面風(fēng)格的喜好，建議在低層近人面增加部分石材，增加立面的品質(zhì)感和尊貴感城市表情——廣州新城中心第一的國(guó)際品質(zhì)街區(qū)將商業(yè)部分采用櫥窗展示的模式，展示區(qū)域作為現(xiàn)代、國(guó)際化新城市未來繁華、時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)感，同時(shí)展示項(xiàng)目的品質(zhì)感、現(xiàn)代感。同時(shí)商業(yè)前人行廣場(chǎng)還可設(shè)置小型雕塑、小品，豐富街區(qū)的都市休閑感城市表情——營(yíng)銷中心突破性提出超越廣州所有項(xiàng)目的五彩串吧體驗(yàn)式售樓處銷售中心延展……洗腦房——利用商業(yè)空間設(shè)置“五彩串吧”，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)，針對(duì)現(xiàn)在周邊環(huán)境配套較弱的問題，將廣州新城中心未來未來生活提前展示到人們眼前，增強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域的認(rèn)識(shí)以及對(duì)于項(xiàng)目的信心、認(rèn)可。白吧：未來生活暢想，生活便利的多樣白吧：內(nèi)設(shè)投影展示廳，演示亞運(yùn)城未來居住利好、廣州新城中心未來城市規(guī)劃與發(fā)展；亞運(yùn)村大規(guī)模的市政配套、便利生活。白吧商業(yè)街空間墻壁上放映著大運(yùn)城邦大盤未來規(guī)劃的圖片，同時(shí)旁邊是一個(gè)具有凹凸感的立體區(qū)域規(guī)劃模型商業(yè)街空間藍(lán)吧—逛吧：展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設(shè)置區(qū)域?yàn)橘?gòu)買的服裝及裝飾品手繪花紋等藍(lán)吧：商業(yè)，絢爛多姿，都市的繁華與時(shí)尚藍(lán)吧書吧。商業(yè)街空間綠吧：綠色生活，最適宜的居住環(huán)境綠吧—生活吧：展示未來綠色生活，看到自己居住景象。舒適書吧。商業(yè)街空間紅吧：社區(qū)服務(wù)公約紅吧—社區(qū)共享吧：大社區(qū)提供的公共生活，社區(qū)公約、社區(qū)節(jié)日、人際交往皆是它的優(yōu)勢(shì)資源。城市表情——看樓通道&公共空間國(guó)際化、現(xiàn)代感、品質(zhì)感打造項(xiàng)目看樓通道基本為完全室內(nèi)通道，可通過燈箱、地毯、花束對(duì)通道進(jìn)行包裝，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)感強(qiáng)化架空層、電梯廳等公共空間情景化打造，強(qiáng)化品質(zhì)的同時(shí)，預(yù)演未來社區(qū)生活場(chǎng)景架空層設(shè)為公共會(huì)客廳城市表情——交通先行，強(qiáng)化城市交通配套系統(tǒng)，樓吧//班車//公交體系引入最好與政府合作，引進(jìn)一條公交線路從市橋或途徑地鐵石碁站，到達(dá)本項(xiàng)目；或者采用樓吧//班車的形式，連接本項(xiàng)目與地鐵石碁站保利雙城國(guó)際站設(shè)置公交總站，道路系統(tǒng)配合公共交通指示，進(jìn)行項(xiàng)目交通便利性的展示“五個(gè)一”工程全面展示新城面貌！筑一座城造一個(gè)場(chǎng)修一條街裝一間房建一座站建筑立面市政廣場(chǎng)城市長(zhǎng)街營(yíng)銷中心城市交通新產(chǎn)品計(jì)劃——

區(qū)隔于科技的豐富生活化產(chǎn)品空間創(chuàng)新傳統(tǒng)創(chuàng)新配置設(shè)計(jì)高贈(zèng)送用材豪宅化高科技居家空間的多功

能創(chuàng)新有限空間的功能單一化轉(zhuǎn)向多樣化，帶來生活本質(zhì)的改變。本項(xiàng)目的產(chǎn)品突破方向。從現(xiàn)狀看，我們的產(chǎn)品很主流但沒有特色，對(duì)于未來亞運(yùn)城的高科技居住，我們更加難以匹敵。因此我們思考空間的功能多樣化，以生活區(qū)隔高科技、高贈(zèng)送、高配置。市場(chǎng)主流做法：

高投入/高成本

代表樓盤：

尚東尚筑/東湖洲花園市場(chǎng)非主流，同樣需要較高的成本。未來亞運(yùn)城成為廣東首例產(chǎn)品創(chuàng)新的四種模式強(qiáng)調(diào)收納應(yīng)用——減少中小戶型實(shí)際使用中的凌亂場(chǎng)面，使家居整潔開闊提高空間效率——通過衛(wèi)生間各空間獨(dú)立，提高其使用效率，減少相互干擾，也就無(wú)需第二個(gè)衛(wèi)生間的出現(xiàn)，更加節(jié)省空間多功能的和室——通過多功能的和室設(shè)置，可增加客廳或主臥功能，提供了多樣豐富的生活體驗(yàn)。日本模式：Room+Xspace和室1無(wú)處不在的收納空間洗面臺(tái)上的收納空間三面鏡里收納空間——洗面柜收納洗面臺(tái)下的收納空間——收納空間無(wú)處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設(shè)備下部空間，立體空間，作為儲(chǔ)物收藏之用；室內(nèi)每個(gè)功能空間都有自己獨(dú)立的儲(chǔ)物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個(gè)空間顯得整潔而不凌亂，同時(shí)，設(shè)置足夠的儲(chǔ)藏空間，減少家具，也達(dá)到了空間的緊湊，不會(huì)顯得空間緊迫。日本張志強(qiáng)模式：功能空間的壓縮整合——將生活各功能壓縮在廳兩側(cè)的0.8M的空間內(nèi)，功能的高度壓縮，確保了廳空間的完整舒適結(jié)合主廳的多樣組合——在各功能占地壓縮的情況下，結(jié)合可移動(dòng)吊柜和家具，形成了豐富多樣的空間組合模式，同時(shí)又為各功能提供了較大的空間舒適度，實(shí)現(xiàn)了小且舒適的小戶型目標(biāo)多種生活的可能——雖然部分空間整合，但有多種生活的可能，提供了生活空間的趣味性，增加了空間的豐富性Xspace+功能1…功能N=Space1…SpaceN2入口采光采光槽整體空間232㎡公寓總體可變化示意共11種功能復(fù)合體香港沙發(fā)是可變的，床也是可變的，就看你是要躺要坐；窗簾是單純的遮光，又可以是復(fù)雜的承載世間萬(wàn)象；工作桌和餐桌可以是互相轉(zhuǎn)換的，而只要一個(gè)滑輪就能滿足你的兩種需求；所有的豪宅符號(hào)都在這里出現(xiàn)：影音室、豪華浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，應(yīng)有盡有。2家具和結(jié)構(gòu)的多功能轉(zhuǎn)換弱化次要功能——通過對(duì)部分功能空間（廚房餐廳）的弱化，將實(shí)用面積集中于客廳家具整合——同時(shí)通過內(nèi)部家具，尤其是收納空間的設(shè)置將功能空間進(jìn)一步整合，避免零碎空間的出現(xiàn)，保證空間的完整性和開敞感布局改善——通過衛(wèi)浴局部的合理布局，提供了具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式局部空間奢侈化——通過獨(dú)立衣帽間、廳臥室連通，形成局部奢侈型的空間，提高了空間舒適度與趣味性萬(wàn)科模式：Room+家具整合3萬(wàn)科客廳生活的主要發(fā)生地，強(qiáng)化客廳的功能空間，通過家具整合弱化餐廳、廚房等次要空間一平米

廚房3別墅級(jí)配置—衣帽間當(dāng)季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件！提供局部奢侈化功能空間，在有限的空間里提供生活的有限空間上的生活再造Function⊙Change⊙Life產(chǎn)品。最創(chuàng)新的生活90m2的空間，我們享受190m2的生活。居住提升的本質(zhì)是生活的改變。

人們從一個(gè)空間換到一個(gè)更大的空間，空間的局限已經(jīng)不能滿足生活的豐富。于是人們錯(cuò)誤的認(rèn)為，生活的提升與居住面積產(chǎn)生了關(guān)系，而忽視了空間本身可以產(chǎn)生的變化和生活的豐富。

我們需要從新出發(fā)，自省我們對(duì)空間和對(duì)生活的態(tài)度。本項(xiàng)目借鑒——“零占用”的廚衛(wèi)空間解決計(jì)劃利用組合櫥柜完全利用廚房空間；利用廚房墻面，打造“0”占用收納空間零占用廚衛(wèi)空間的另一種捷徑：與博洛尼/松下品牌合作，廚衛(wèi)訂制化外包和品牌合作是最省力的一種方法。他們有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也有豐富的市場(chǎng)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)（萬(wàn)科全面家居解決方案），同時(shí)還可保證產(chǎn)品的品質(zhì)，以及之后的收房驗(yàn)房。這不失為一個(gè)三贏的方案。本項(xiàng)目借鑒——小戶型里的豪宅空間豪宅空間——可壓縮的收藏空間原理是裝在一個(gè)滑軌上的兩個(gè)柜子，通過對(duì)空間的自由分隔形成隱形的收藏空間。它可以是一個(gè)步入式衣帽間，可以是一個(gè)小型的玩具收藏室，可以是一個(gè)秘密的私人酒窖，可以是一個(gè)安靜的書房，也可以是堆砌回憶的儲(chǔ)藏室……活動(dòng)的柜子平時(shí)關(guān)閉壓縮空間原理：使用打開時(shí)步入式衣帽間/酒窖/書房/模式收藏室……本項(xiàng)目借鑒——“虛”空間虛空間的意義——相對(duì)于“實(shí)”的確定，虛的意義在于不確定與自由可變。

我們建議改造一間次臥，提供包含居住功能的多功能復(fù)合化空間。次臥客廳多功能房客廳多功

能房客廳虛空間實(shí)踐——可移動(dòng)墻體，靈活放大空間

在墻體的基座以及頂部設(shè)置滑輪，打造一堵可移動(dòng)的墻，可根據(jù)空間需要，放大、縮小空間，拓展空間的使用功能。虛空間實(shí)踐——可收納的地板局部抬高地板，增加家居的