棕櫚股份：資產(chǎn)評估報(bào)告

本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)河南有限公司二。二四年二月二十八日棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂 1 3 6一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人概況 6二、評估目的 8三、評估對象和范圍 8四、價值類型 10五、評估基準(zhǔn)日 10六、評估依據(jù) 10七、評估方法 12八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 12九、評估假設(shè) 15十、評估結(jié)論 16十一、特別事項(xiàng)說明 17十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明 18十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 20 22棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。三、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。四、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。五、委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是評估結(jié)論生效的前提，納入評估范圍的資產(chǎn)清單以及權(quán)屬證明等資料，已由委托人或產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用蓋章或其他方式確認(rèn)。六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。七、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露。八、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)河南有限公司分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。九、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告中聯(lián)豫評報(bào)字【2024】第008號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)河南有限公司接受棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司的委托，就棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為，對所涉及的商業(yè)不動產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行評估對象和評估范圍為棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收桂林棕櫚文化旅游投資有限公司持有的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)，具體包括位于陽朔·興坪休閑養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目（一和8#樓的部分可售房產(chǎn)，建筑面積合計(jì)為15,825.70㎡；以及配套的停車位143個（其中：地上停車位3個，地下停車位140個）。本次評估的價值類型為市場價值。本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結(jié)合委托評估對象的實(shí)際評定估算等評估程序，采用收益法得出委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日評估值為棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)河南有限公司在使用本評估結(jié)論時，提請?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注以下事項(xiàng)：（一）截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)項(xiàng)目尚未完工，產(chǎn)權(quán)持有單位提權(quán)持有單位承諾委估資產(chǎn)權(quán)屬歸產(chǎn)權(quán)持有單位所有，如因上述產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)對房屋建筑物價值產(chǎn)生不利影響，與本次評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員無關(guān)。本次評估未考慮此事項(xiàng)對評估值可能產(chǎn)生的影響。（二）納入評估范圍的不動產(chǎn)尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，對其申報(bào)的面積，評估人員進(jìn)行了抽查核實(shí)后以申報(bào)面積為準(zhǔn)進(jìn)行了評估，如與實(shí)際面積不符，評估結(jié)果應(yīng)根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行調(diào)整。（三）本報(bào)告評估結(jié)論包含增值稅，未考慮可能發(fā)生的其他交易稅費(fèi)對評估結(jié)論的影響。（四）本報(bào)告評估結(jié)論所涉及房產(chǎn)的交付標(biāo)準(zhǔn)為滿足國家有關(guān)商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的毛坯房，不含與資產(chǎn)相關(guān)的負(fù)債。（五）截止評估基準(zhǔn)日，評估對象所在的土地使用權(quán)尚處于抵押狀態(tài)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料，抵押權(quán)人為桂林銀行股份有限公司陽朔支行，抵押登記日期為2018年6月12日，債務(wù)履行期限為2018評估結(jié)論的影響。在使用本評估結(jié)論時，除上述關(guān)注事項(xiàng)外，特別提請報(bào)告使用人使用本報(bào)告時注意報(bào)告中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)。根據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估報(bào)告，委托人須按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評估監(jiān)督管理程序后使用。評估結(jié)有效。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告正文。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目中聯(lián)豫評報(bào)字【2024】第008號棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司：中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)河南有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為，對所涉及的不動產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人概況本次資產(chǎn)評估的委托人為棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司。法定代表人：張其亞棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂企業(yè)類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)統(tǒng)一社會信用代碼：9144200061808674XE經(jīng)營范圍：城鎮(zhèn)化建設(shè)投資；城鎮(zhèn)及城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配理；游覽景區(qū)管理（不含自然保護(hù)區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)、銷售；休閑產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)；酒店投資及管理；建筑工程、水利水電工程、市政工建材、園林工程材料及園藝用品；房屋銷售；房屋出租；建筑工程機(jī)械及設(shè)備經(jīng)營租賃；研究、開發(fā)、種植、銷售園林植物；經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)和本企業(yè)所需的機(jī)械設(shè)備、零配件、原輔材料及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外。涉及許可經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營。（二）產(chǎn)權(quán)持有單位概況法定代表人：曾亮進(jìn)棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂統(tǒng)一社會信用代碼：91450321327410976G經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；旅游景區(qū)項(xiàng)目投資開發(fā)；文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)；旅游房地產(chǎn)投資開發(fā)；酒店項(xiàng)目投資開發(fā)；休閑娛樂項(xiàng)目投資開發(fā)；生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)；國內(nèi)各類廣告制作發(fā)布；會（三）委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系本次資產(chǎn)評估的委托人為棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司。產(chǎn)權(quán)持有單位為委托人的參股孫公司。（四）其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人資產(chǎn)評估委托合同未約定其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。二、評估目的根據(jù)棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司《2024年第2次總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要》（總辦會紀(jì)[2024]2號擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)，為此需進(jìn)行資產(chǎn)評估。本次評估的目的是反映擬抵債的商業(yè)不動產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值，為上述事宜提供價值參考。評估對象和評估范圍為棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收桂林棕櫚文化旅游投資有限公司持有的位于桂林市陽朔縣興坪鎮(zhèn)商業(yè)不動產(chǎn)，具體包括位于陽朔·興坪休閑養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目（一棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂和8#樓的部分可售房產(chǎn)，建筑面積合計(jì)為15,825.70㎡；以及配套的停車位143個（其中：地上停車位3個，地下停車位140個）。委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍評估對象位于三千漓中國山水人文度假區(qū)（項(xiàng)目備案名稱為陽朔·興坪休閑養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目）一期中的YX090206地塊（又稱1-4地三千漓中國山水人文度假區(qū)位于桂林陽朔興坪鎮(zhèn)，項(xiàng)目整體規(guī)劃占地面積約2200畝，以“漁樵耕讀”為文化主題，以“四山、一脈、四區(qū)、一環(huán)”天然風(fēng)貌為自然布局。項(xiàng)目分三期遞進(jìn)式開發(fā)，截至目前，該度假區(qū)尚未證編號為桂（2017）陽朔縣不動產(chǎn)權(quán)第0000335號，證載權(quán)利人為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司，性質(zhì)為出讓，用途為住宿餐飲用地，面積1-4地塊建筑工程取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：地字第尚未開始外墻裝飾和室內(nèi)裝修，3#樓尚未開始外墻裝飾工程，室內(nèi)裝棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂修進(jìn)行了部分工程，1#、2#、4#和8#外墻和室內(nèi)裝修進(jìn)行了部分工程，園林工程及地下室尚未開展。四、價值類型依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計(jì)數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是2023年12月31日。此基準(zhǔn)日是委托人在綜合考慮產(chǎn)權(quán)持有單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。六、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司《2024年第2次總經(jīng)理辦公會議1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日第人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過2.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過)；3.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過)；4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第6.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委7.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號，2017年8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院第378號令，2019年9.其他與評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》（財(cái)資〔2017〕43號2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評協(xié)〔2017〕30號3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估程序》（中評協(xié)〔2018〕36號4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估報(bào)告》（中評協(xié)〔2018〕35號6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)〔2017〕38號7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估檔案》（中評協(xié)〔2018〕37號8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估方法》（中評協(xié)〔2019〕35號9.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)〔2017〕46號10.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)〔2017〕47號11.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評協(xié)〔2017〕48號棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂（三）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1.不動產(chǎn)權(quán)登記證書（土地2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售證等；（四）取價依據(jù)1.評估對象周圍類似不動產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營信息資料；2.工程相關(guān)資料；3.評估對象所在地房產(chǎn)稅、土地使用稅納稅標(biāo)準(zhǔn)；4.其他參考資料。（五）其它參考資料評估機(jī)構(gòu)及評估人員收集整理的其他資料。七、評估方法（一）評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》，執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及衍生方法的適用性，選擇評估市場法將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是預(yù)計(jì)評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。委估不動產(chǎn)為商業(yè)類地產(chǎn)，其重置成本與不動產(chǎn)的市場價值為弱對棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂宜采用成本法進(jìn)行評估。評估對象屬于位于風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)的商業(yè)不動產(chǎn)，其所在項(xiàng)目已預(yù)售的房產(chǎn)采用的是附帶售后回租條件銷售方式，近兩年沒有出售過房產(chǎn)，周邊也無足夠的可供參考的交易案例，故不適合采用市場法。根據(jù)評估對象的建設(shè)及規(guī)劃情況，以及委托人和產(chǎn)權(quán)持有人對評估對象的未來利用方式，未來評估對象定位是一個度假酒店，周邊沒有足夠的類似房產(chǎn)租賃信息可供參考，但有類似酒店經(jīng)營信息可參考，因此可以通過比照類似房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營資料測算委估資產(chǎn)未來的凈收益，進(jìn)而求取評估對象的價值。綜上所述，本次采用收益法評估。（二）收益法介紹收益法是將評估對象建成后的房地產(chǎn)未來若干年的純收益通過一定的資本化率將其還原成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的一種方法。基本計(jì)算公式如下：nP:房產(chǎn)價值；凈收益=經(jīng)營收入-成本及稅費(fèi)-應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤r：房地產(chǎn)折現(xiàn)率；n:收益年限；V殘值：收益期結(jié)束時房屋建筑物或土地使用權(quán)殘值。2、技術(shù)思路棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）搜集可比對象相關(guān)的收入和費(fèi)用等經(jīng)營資料；（2）估算評估對象的運(yùn)營收入；（3）估算運(yùn)營費(fèi)用；（4）估算凈收益；（5）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；（6）選用適宜的計(jì)算公式求出收益價格。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況整個評估工作分四個階段進(jìn)行：（一）評估準(zhǔn)備階段1.了解擬承接業(yè)務(wù)涉及的被評估單位及評估對象的基本情況，明確評估目的、評估對象及評估范圍、評估基準(zhǔn)日；根據(jù)評估目的和交易背景等具體情況對專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價，簽署資產(chǎn)評估委托合同。2.與委托人就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。3.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表等工作。評估項(xiàng)目組人員對委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。（二）現(xiàn)場評估階段1.聽取委托人有關(guān)人員介紹資產(chǎn)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解資產(chǎn)的歷史建設(shè)及銷售狀況、資產(chǎn)維護(hù)等情況。2.對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料、財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂3.根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表，對委估資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)。4.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件,對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。5.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定具體評估方法。6.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上選擇評估方法做出初步評估測算。（三）評估匯總階段對資產(chǎn)評估的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。（四）提交報(bào)告階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草初步評估報(bào)告，按資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度進(jìn)行內(nèi)部審核后，在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。在獨(dú)立分析溝通情況后，決定是否對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整，最后出具正式評估報(bào)告。九、評估假設(shè)（一）一般假設(shè)1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行評估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按規(guī)劃的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。（二）特殊假設(shè)1.本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化。2.企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化，信貸政策、利率基本穩(wěn)定。3.根據(jù)目前委估資產(chǎn)的建設(shè)現(xiàn)狀，本次評估假設(shè)委估資產(chǎn)所涉及的建設(shè)項(xiàng)目符合國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量要求，委估資產(chǎn)可在預(yù)期時間內(nèi)達(dá)到交付條件。4.本次評估的資產(chǎn)均以達(dá)到毛坯交房為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的有效價格為依據(jù)。5.本次評估假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。6.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。十、評估結(jié)論經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查、評定估算等評估程序，采用收益法得出委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的評估值為16,390.38萬元。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂十一、特別事項(xiàng)說明(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)1.截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)項(xiàng)目尚未完工，產(chǎn)權(quán)持有單位提供了有單位承諾委估資產(chǎn)權(quán)屬歸產(chǎn)權(quán)持有單位所有，如因上述產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)對房屋建筑物價值產(chǎn)生不利影響，與本次評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員無關(guān)。本次評估未考慮此事項(xiàng)對評估值可能產(chǎn)生的影響。2.納入評估范圍的不動產(chǎn)尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，對其申報(bào)的面積，評估人員進(jìn)行了抽查核實(shí)后以申報(bào)面積為準(zhǔn)進(jìn)行了評估，如與實(shí)際面積不符，評估結(jié)果應(yīng)根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行調(diào)整。(二)其他需要說明的事項(xiàng)1.評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該項(xiàng)評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。2.評估過程中，在對委估資產(chǎn)進(jìn)行勘察時，未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測試，主要依賴于評估人員的外觀觀察和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的工程資料及向有關(guān)工程人員的詢問情況等判斷資產(chǎn)狀況，本次評估未能考慮與委估資產(chǎn)實(shí)際狀況可能存在的偏差對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響。3.評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由產(chǎn)權(quán)持有單位提供，產(chǎn)權(quán)持有單位對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產(chǎn)所涉及的位于桂4.本次評估范圍及采用的由產(chǎn)權(quán)持有單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，產(chǎn)權(quán)持有單位對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。5.本報(bào)告評估結(jié)論包含增值稅，未考慮可能發(fā)生的其他交易稅費(fèi)對評估結(jié)論的影響。6.本報(bào)告評估結(jié)論所涉及房產(chǎn)的交付標(biāo)準(zhǔn)為滿足國家有關(guān)商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的毛坯房，不含與資產(chǎn)相關(guān)的負(fù)債。7.截止評估基準(zhǔn)日，評估對象所在的土地使用權(quán)尚處于抵押狀態(tài)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料，抵押權(quán)人為桂林銀行股份有限公司陽朔支行，抵押登記日期為2018年6月12日，債務(wù)履行期限為2018年6結(jié)論的影響。8.在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按以下原則處理：（1）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化