2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案

（圖片大小可自由調(diào)整）2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案第I卷一.參考題庫(共100題)1.收益性不動產(chǎn)指能直接取得市場租金或其他經(jīng)濟收益的不動產(chǎn)，下列不動產(chǎn)屬于收益性不動產(chǎn)的是（）。A、商用不動產(chǎn)B、經(jīng)營型辦公不動產(chǎn)C、倉儲用途不動產(chǎn)D、教堂E、寺廟2.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。3.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A、合法原則B、最高最佳使用原則C、估價時點原則D、替代原則4.不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。5.簡述估價程序是什么？6.簡述不動產(chǎn)的經(jīng)濟特性？7.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。A、最低價格B、平均價格C、出讓地價D、標(biāo)定地價8.在進行交易情況修正系數(shù)確定時，都應(yīng)以實際價格為基準(zhǔn)。9.成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費者所付出的成本。10.房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨立、客觀、公正性C、規(guī)避估價風(fēng)險D、保護估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求11.某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。12.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。A、裝修改造B、需求增加C、通貨膨脹D、改進物業(yè)管理13.在估價程序中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達到（）要求。???A、特殊性??B、全面性??C、公正性??D、準(zhǔn)確性??E、概括性14.進行交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。交易行為中的特殊因素有（）。A、對市場行情缺乏了解的交易B、急于出售情況下的交易C、特殊交易方式下的交易D、有利害關(guān)系人之間的交易E、有稅費負擔(dān)的交易15.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。16.不動產(chǎn)估價應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價時要求不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價期日原則D、替代原則17.不動產(chǎn)估價是否要進行年限修正？18.下列不動產(chǎn)中，適用于用市場比較法進行價格評估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺廟D、交易型不動產(chǎn)19.某建筑物的建筑面積為100m2，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，該建筑的經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元20.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。21.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。22.目前我國的房地產(chǎn)估價人員資格有（）。A、土地估價師B、房地產(chǎn)估價師C、房地產(chǎn)評估師D、土地評估師E、資產(chǎn)評估師23.不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，使它同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性。主要有（）A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性24.簡述收益法的基本原理、特點及使用范圍？25.簡述成本法的含義是什么？26.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（）。A、是一種經(jīng)濟成本B、是估價時點的價格C、是指開發(fā)商所付出的成本D、是消費者的成本E、是實際成本27.一份完整的估價報告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價師聲明B、估價報告編號C、估價結(jié)果報告D、估價技術(shù)報告E、估價的假設(shè)和限制條件28.估價報告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和結(jié)論。因此，在撰寫過程中要避免發(fā)生哪些錯誤（）。A、技術(shù)路線錯誤B、方法運用錯誤C、參數(shù)確定錯誤D、報告格式錯誤E、文字表述等其它常見錯誤29.（）是表示合理經(jīng)濟行為的基本原理，它廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟活動中，也是市場比較法的理論依據(jù)。A、預(yù)期原理B、替代原理C、生產(chǎn)費用價值論D、邊際效用原理30.需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如表： 上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準(zhǔn)，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。31.成本法下的三類估價對象是新開發(fā)的土地、（）、就有不動產(chǎn)。32.運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，需要估算開發(fā)成本費用及利稅包括（）。A、開發(fā)建筑承包費B、專業(yè)費用C、不可預(yù)見費D、投資利息E、稅金及開發(fā)商合理利潤33.交易情況修正是將可比實例不動產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價格調(diào)整為在估價對象不動產(chǎn)區(qū)域條件下的價格。34.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。35.資本化率是不動產(chǎn)實際收益與不動產(chǎn)價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率。36.估價技術(shù)報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況、分析影響估價對象價值的各種因素、說明估價的思路和采用的方法及其理由、說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價原則B、估價方法C、估價人員D、估價結(jié)果及其確定的理由37.某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示： 試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。?38.簡述我國不動產(chǎn)估價的原則（至少回答5條）？39.收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。40.基準(zhǔn)地價是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以，基準(zhǔn)地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。41.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是宗地價格的一種評估方法。它是利用基準(zhǔn)地價評估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、供求原則D、收益分配原則42.某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。43.某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m2的建筑物，當(dāng)時建筑造價為1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月實收租金28元/m2。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m2，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元/m2，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價格。44.物質(zhì)折舊是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的價值損失。45.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表 上表交易情況中，正（負）值表示可比實例高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2002.1.1到2002.6.31該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002.10.31的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。46.新建不動產(chǎn)的公式是？47.收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動產(chǎn)估價。48.簡述市場比較法的使用條件？49.簡述成本法的評估步驟？50.簡述地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別？51.簡述不動產(chǎn)估價范圍？52.不動產(chǎn)實際上是實物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。53.不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在不能移動，或雖能移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟損失。54.簡述重置價格和重建價格的含義？55.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。56.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）57.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。58.假設(shè)開發(fā)法除了對不動產(chǎn)價格進行評估外，該方法還可應(yīng)用于不動產(chǎn)投資決策分析。59.在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。60.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格，或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的不動產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易價格。61.在確定不動產(chǎn)客觀總收益時既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。62.不動產(chǎn)價格按價格的形成形式分類可以分為（）A、成交價格B、市場價格C、理論價格D、買賣價格E、租賃價格63.（）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格64.成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。65.不動產(chǎn)的基本特征是（），它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動產(chǎn)特性主要取決于土地特性。A、不可移動性B、耐久性C、個別性D、數(shù)量有限性66.適用于評估新建不動產(chǎn)價格的成本法基本公式是（）。A、新建不動產(chǎn)的價格＝購置土地價格＋建造建筑物價格B、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物價格C、新建不動產(chǎn)價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊D、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)E、新建不動產(chǎn)的價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的間接成本＋建造建筑物的正常利潤67.在出讓土地使用權(quán)上建造商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年A、37B、43C、63D、6068.堅持不動產(chǎn)估價的預(yù)期收益原則要求不動產(chǎn)估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對不動產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進行科學(xué)的測算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動產(chǎn)收益的確定上。69.有一不動產(chǎn)，未來第一年的純收益為16萬元，預(yù)計此后各年的純收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，該類不動產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為：（）A、216.08萬元B、217.04萬元C、218.04萬元D、219.08萬元70.不動產(chǎn)的（）使得不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性71.簡述成本法的實質(zhì)是？72.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮（）。A、通貨膨脹影響B(tài)、投資利息因素C、資金時間價值D、投資風(fēng)險補償73.影響不動產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性和一般性影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和制度因素。74.運用收益法評估不動產(chǎn)的價格，需要確定不動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的總收益和總費用，從而計算純收益?？芍苯討?yīng)用于估價中的總收益是（）。A、實際收益B、客觀收益C、有形收益D、無形收益75.簡述市場比較法的特點？76.土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。77.一份完整的估價報告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制提案件、估價結(jié)果報告和附件。78.不動產(chǎn)的資本化率有（）A、綜合資本化率B、土地資本化率C、房地產(chǎn)資本化率D、建筑物資本化率E、房屋資本化率79.我國的房屋權(quán)屬證明有：（）A、《房屋所有權(quán)證》B、《房屋共有權(quán)證》C、《房屋他項權(quán)證》D、《集體土地所有權(quán)證》E、《國有土地使用權(quán)證》80.如圖1-1所示，9宗臨街宗地的編號從左至右依次為1，2，3……9，根據(jù)表1-1 評估1號宗地的地價為（）元/m2A、1100B、1080C、1250D、120081.影響不動產(chǎn)價格的社會因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會行為等。下列選項屬于社會因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設(shè)施條件D、國際化狀況E、城市交通體系狀況82.簡述市場比較法的使用范圍？83.重新構(gòu)建價格是指企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會一般的公平耗費，即實際成本。84.在我國，單項房屋估價主要采用房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式。不動產(chǎn)整體估價和單項土地估價主要采用土地估價的規(guī)范格式。85.不動產(chǎn)是指不能移動位置或移動位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟損失的財產(chǎn)。86.（）是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A、假設(shè)開發(fā)法B、市場比較法C、成本法D、收益法87.運用市場比較法進行不動產(chǎn)價格評估，經(jīng)常發(fā)生的方法運用錯誤有（）。A、比較實例選擇有誤B、條件說明表和前面表述不一致C、總收益計算有誤D、成本項目確定錯誤E、所選的比較因素不能反映待估不動產(chǎn)的特點88.估價報告有效期應(yīng)從（）起計。A、估價時點B、估價作業(yè)期C、出具估價報告之日D、簽訂估價委托合同之日89.運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。90.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排（如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。91.不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟特性包括：（）A、不可移動性B、權(quán)益受限性C、數(shù)量有限性D、難以變現(xiàn)性92.舊有不動產(chǎn)公式是？93.運用長期趨勢法對不動產(chǎn)估價的前提是具有足夠的和真實的不動產(chǎn)價格資料和數(shù)據(jù)，越是近期的數(shù)據(jù)，預(yù)測的結(jié)果越準(zhǔn)確。94.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則在計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5095.現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)資料見下表： 又知，可比實例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%；第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場匯價為1：8.5，2003年8月初的市場匯價為1：8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。96.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。97.論述假設(shè)開發(fā)法的估價步驟？98.從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估，如古建筑、教堂、學(xué)校等。99.運用市場比較法的估價過程中，建立價格可比基礎(chǔ)具體包括以下（）內(nèi)容。?A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵D、統(tǒng)一面積單位E、統(tǒng)一采用單價100.毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補償費。第I卷參考答案一.參考題庫1.參考答案：A,B,C2.參考答案： （1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式： （2）計算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計算年總費用? ①年家具設(shè)備的折舊費=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經(jīng)常費=100×12=1200（萬元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5）計算房地產(chǎn)價格 3.參考答案：B4.參考答案：正確5.參考答案： 1）明確估價目的 2）擬定估價作業(yè)方案 3）搜集估價所需資料 4）實地查勘估價對象 5）選用估價方法運算 6）確定估價結(jié)果 7）撰寫估價報告 8）估價資料歸檔6.參考答案： 不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動產(chǎn)涉及社會的各個方面，容易對外界各方面產(chǎn)生影響，同時也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動產(chǎn)所對應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言，由于不動產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。7.參考答案：B8.參考答案：錯誤9.參考答案：錯誤10.參考答案：C,D11.參考答案： 該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下： （1）商場一層價格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬元 （2）商場二層價格的測算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬元） （3）該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格=511.68+445.89=957.57萬元12.參考答案：B13.參考答案：B,C,D,E14.參考答案：A,B,C,D15.參考答案：正確16.參考答案：A17.參考答案： 1）當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； 2）當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，土地增值收益與成本價格都要進行年期修正。（例如：以投資利潤率來計算利潤的）*n不是剩余年限，是土地使用權(quán)年限。 3）當(dāng)評估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時，應(yīng)進行剩余年期修正。18.參考答案：D19.參考答案：A20.參考答案： （1）計算未來3年的凈收益 ①未來第一年的凈利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元） ②未來第二年的凈收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元） ③未來第三年的凈收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元） （2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（萬元） （3）計算收益價格21.參考答案： （1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進行價格評估。 （2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為： （3）用復(fù)合投資法計算資本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％ （4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：22.參考答案：A,B,E23.參考答案：A,C,E24.參考答案： 收益法是不動產(chǎn)估價中最常用的方法之一，它是對不動產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評估的基本方法。收益法是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。 基本原理：視同在股價時點，購買一宗一定使用年期（或只有一定年限的純收益）的不動產(chǎn)，等于在這個年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，那么，以現(xiàn)在的一個貨幣額與這將來純收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額就是該宗不動產(chǎn)的價格。 特點：收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)、收益法是以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格、收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。 適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價。25.參考答案： 1）經(jīng)濟成本：“成本”是不動產(chǎn)重新建造是的完全價格，市場價格，不同于會計成本。 2）估價時點時的價格 3）消費者的成本：意味著包括利潤 4）客觀成本：假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，非個別案例。26.參考答案：A,B,D27.參考答案：A,C,D,E28.參考答案：A,B,C,D,E29.參考答案：B30.參考答案： （1）對可比實例A的單價修正31.參考答案：新建不動產(chǎn)32.參考答案：A,B,C,D,E33.參考答案：錯誤34.參考答案： 據(jù)題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。 求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）35.參考答案：錯誤36.參考答案：D37.參考答案： （1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R? （2）計算客房與餐飲年總收益：? ①客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13（萬元）????? ②餐飲年總收益=3148.13×13%=944.44（萬元）????? （3）計算客房與餐飲年總費用：????? ①客房年總費用=3148.13×35%=1101.85（萬元）????? ②餐飲年總費用=944.44×55%=519.44（萬元）? （4）計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（萬元）???? （5）由所給資料計算報酬率：? 可比房地產(chǎn)的報酬率：???? A=3000/25200=11.9%? B=3500/29400=11.9%?????????????????????????? C=2800/23800=11.76%??????????????????????????? D=2000/16600=12.05%? 以其平均數(shù)作為估價對象的報酬率：???? （11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）／4=11.9%????? （6）從公式求得該賓館價格為：????? V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（萬元）38.參考答案： 我過不動產(chǎn)估價應(yīng)遵循以下基本原則： 1、合法性原則，即不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)； 2、最有效原則，即所估不動產(chǎn)價格是以能使該不動產(chǎn)之效用作最高發(fā)揮之使用方法為前提所能把握之價格為標(biāo)準(zhǔn)； 3、估價期日原則，即不動產(chǎn)估價時應(yīng)首先明確估價期日； 4、替代原則，即可以通過不動產(chǎn)市場上地域相近、類型相似、用途相同的交易實例的價格進行各種因素的比較修正后來替代待估不動產(chǎn)的價格； 5、供求原則，即估價應(yīng)考慮市場供給與需求因素； 6、預(yù)期收益原則，即估價者必須對不動產(chǎn)市場進行細致分析的前提下，準(zhǔn)確預(yù)測該不動產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和； 7、收益分配原則，即由勞動、資本、經(jīng)營及不動產(chǎn)四種生產(chǎn)因素組合而產(chǎn)生收益，應(yīng)由各因素分配； 8、公平原則，即要求估價人員應(yīng)用科學(xué)方法客觀公正的對不動產(chǎn)價格進行評估。39.參考答案：正確40.參考答案：正確41.參考答案：A42.參考答案： 根據(jù)題意，采用成本法進行評估，步驟如下。 （1）計算土地取得費 土地取得費為：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費為：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）計算投資利息投資包括土地取得費和土地開發(fā)費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發(fā)費又分兩部分，其中40％為第一年投人，計息期為1.5年；另外60％在第二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）計算投資利潤 投資利潤為：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）計算土地增值收益 土地增值收益為：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）計算單位面積土地價格土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）計算土地總價格 土地總價格=512.83×5000000＝25.6415（億元） 因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價格為512.83元／m2，總價格為25.6415億元。43.參考答案： 估價過程如下 （1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。 （2）計算年總收益：同類建筑物出租租金30元/m2，則年總收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）計算出租年總費用 總費用包括以下幾項： 年管理費＝486000×5％＝24300元 年維修費＝1500×1350×3%＝60750元 年保險費＝1500×1350×0.3%=6075元 年稅費＝20×1350=27000元 小計共118125元 （4）計算房屋純收益 計算房屋折舊： 年折舊費＝房屋重置價格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 計算房屋現(xiàn)值＝房屋重置價格－年折舊額×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋純收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）計算土地年純收益 ＝不動產(chǎn)總收益－不動產(chǎn)總費用－房屋純收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用權(quán)價格，由于待估宗地于2001年12月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價期日剩余使用年限為46年。 收益價格＝ 44.參考答案：錯誤45.參考答案： 46.參考答案： 1）公式： 新建不動產(chǎn)的價格=土地取得費+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤47.參考答案：錯誤48.參考答案： 1）要有充足的市場交易資料。 2）比較實例與估價對象具有相關(guān)性和替代性49.參考答案： 1）收集整理資料 2）估算重新構(gòu)建價格（土地重新構(gòu)建價格：土地的重新取得價格、重新開發(fā)成本；建筑物的重新構(gòu)建價格：重置價格、重建價格；建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法：單位比較法、分部分項發(fā)、供料測量法、指數(shù)調(diào)整法）50.參考答案： 1）地產(chǎn)是由無勞動價值的土地物質(zhì)和有勞動價值的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動商品。 2）地產(chǎn)的價格主要取決于其位置及供求關(guān)系，而房產(chǎn)的價格主要取決于其勞動價值量。 3）地產(chǎn)具有稀缺性，會因供不應(yīng)求而不斷增值，而房產(chǎn)除因外部投資的輻射增值外，會因不斷折舊而貶值，地產(chǎn)的經(jīng)濟運行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的經(jīng)濟運行主要遵循價值規(guī)律。51.參考答案：交易評估、抵押評估、保險評估、典當(dāng)評估、稅收評估、征收征用拆遷補償評估、糾紛涉案評估、企業(yè)運營中的評估、不動產(chǎn)管理中的評估。52.參考答案：錯誤53.參考答案：正確54.參考答案： 1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格； 2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格；55.參考答案： （1）計算建筑物的重置價格 ①建造成本：800萬元? ②管理費用：800×3%=24萬元? ③投資利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬元 ④建筑物的重置價格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元 （2）計算建筑物的折舊額 ①墻壁、地面等損壞的折舊費=18萬元 ②裝修部分的折舊費=200×2/5=80萬元 ③設(shè)備部分的折舊費=110×8/10=88萬元 ④長壽命項目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34萬元? ⑤該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元56.參考答案： （1）運用成本法計算公式：? 房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格 （3）計算建筑物的重新購建價格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤=120（萬元）? 建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長壽命項目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）57.參考答案： （1）計算土地現(xiàn)實價格VL （2）計算建筑物的現(xiàn)實價格VB? ①求建筑物重置價格C? C=1000×2000×3.0=600（萬元）? ②求可修復(fù)部分折舊D1?D1=5（萬元）? ③求裝修部分折舊D2? D2=30×2.5÷5=15（萬元）? ④求設(shè)備部分折舊D3 D3=50×2.5÷15=8.33（萬元）? ⑤求結(jié)構(gòu)部分折舊D4?D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬元）? ⑥求折舊總額D? D=D1+D2+D3+D4=61.77（萬元）? 則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬元）? （3）計算房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格V?V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬元）? 注：求土地現(xiàn)實價格時，應(yīng)采用收益法公式進行年期修正，不可用36/40方法計算。58.參考答案：正確59.參考答案：正確60.參考答案：錯誤61.參考答案：正確62.參考答案：A,B,C63.參考答案：C64.參考答案：錯誤65.參考答案：A66.參考答案：A,B,E67.參考答案：A68.參考答案：正確69.參考答案：B70.參考答案：A71.參考答案：通過對估價對象不動產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。72.參考答案：C73.參考答案：正確74.參考答案：B75.參考答案： 1）具有現(xiàn)實性、有較強的說服力。 2）在非正常市場情況下，比準(zhǔn)價格往往偏離收益價格。 3）要求估價人員具有較高的素質(zhì)。76.參考答案：錯誤77.參考答案：錯誤78.參考答案：A,B,D79.參考答案：A,B,C80.參考答案：A81.參考答案：A,B,C82.參考答案： 1）主要用于不動產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。 2）適用于交易性不動產(chǎn)。 3）用于評估租金。 4）其他方法中有關(guān)參數(shù)的求取。83.參考答案：錯誤84.參考答案：錯誤85.參考答案：正確86.參考答案：C87.參考答案：A,B,E88.參考答案：C89.參考答案：正確90.參考答案： 根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：? （1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的