云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試卷

云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的。

A:最低價(jià)格

B：平均價(jià)格

C:出讓地價(jià)

D：標(biāo)定地價(jià)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中,屬于企業(yè)管理費(fèi)的是.

A：養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)

B:失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

C：醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)

D：勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、一宗房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)的4500萬元,采用增價(jià)拍賣方式，起拍價(jià)定為4000萬元，依次報(bào)價(jià)的最高應(yīng)價(jià)為4328萬元,則。

A：以4328萬元成交

B：以4500萬元成交

C：在4380萬元—4500萬元之間協(xié)商成交

D：拍賣無效

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí),一般將空置率歸為__。

A．時(shí)間類參數(shù)

B．融資類參數(shù)

C．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

D．收益類指標(biāo)5、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)不包括__。

A．房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機(jī)關(guān)分別登記

B．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行申報(bào)登記制度

D．房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力6、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為__。

A．43.2％

B．50％

C．56。8%

D．70％7、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400m2,住宅總建筑面積為1400m2，容積率為1。4,則住宅建筑凈密度為__。

A．28。60％

B．35。00％

C．40.00％

D．50。00%8、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有__。

A．利息率

B．折現(xiàn)率

C．內(nèi)部收益率

D．資本化率9、2009年3月某人以4．5萬元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬元的期房，2010年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33．6萬元，則其預(yù)付款的收益率為。

A:12%

B：13．4%

C：80%

D：125％

E：借款合同10、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的說法，不正確的是：

A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同為要式合同

B．建設(shè)用地使用權(quán)自登記機(jī)構(gòu)登記時(shí)設(shè)立，不經(jīng)登記不生效力

C．建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)依法處分建設(shè)用地使用權(quán)

D．建設(shè)用地使用權(quán)與附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物可以分別轉(zhuǎn)讓

11、某建筑物的建筑面積為120㎡,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元／㎡，建筑物殘值率為4％，年折舊率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為.

A:78．40％

B:82．00％

C：82．70％

D：85．60％

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法,錯(cuò)誤的是(）.

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為

B．采取抵押擔(dān)保的方式比采取第三方保證的擔(dān)保方式對(duì)銀行防范或減少貸款風(fēng)險(xiǎn)更為有利

C．抵押擔(dān)保有財(cái)產(chǎn)作為還貸的擔(dān)保,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),貸款銀行有權(quán)依法充公其抵押的財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先獲得受償

D．銀行發(fā)放貸款是以無財(cái)產(chǎn)抵押作為先決條件13、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?/p>

A．所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1。0％~2.0％

C．初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析

D．在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查:市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等14、下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議后,拆遷糾紛處理方式的表述中,不正確的是__。

A．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B．拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議,可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟,人民法院不予受理

D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行15、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于__的考慮結(jié)果.

A．內(nèi)地政策

B．占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)

C．風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D．投資組合16、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報(bào)酬率為10％,則該商鋪目前的價(jià)值為元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某縣擬建一大型體育館，現(xiàn)根據(jù)該體育館暖衛(wèi)工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為預(yù)算價(jià)格.

A：建設(shè)項(xiàng)目

B：?jiǎn)挝还こ?/p>

C：分部工程

D：分項(xiàng)工程

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須向進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。

A：工商行政管理部門

B：建設(shè)行政主管部門

C：民政主管部門

D:勞動(dòng)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、產(chǎn)生保險(xiǎn)利益的前提是__。

A．保險(xiǎn)合同

B．保險(xiǎn)損失

C．保險(xiǎn)標(biāo)的

D．保險(xiǎn)義務(wù)20、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費(fèi)。

A．10%

B．15％

C．20%

D．25％21、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平,這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的().

A．第一階段

B．第二階段

C．第三階段

D．第四階段22、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān).據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元.

A．27.6

B．28。2

C．29。0

D．29.923、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉_。

A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命

B．更顯著的各異性

C．更強(qiáng)的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理24、某寫字樓的土地取得成本8000萬元,建造成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元,銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16％。該寫字樓的價(jià)值為萬元。

A：17087．20

B：18699．20

C:19666．40

D：20666．67

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為。

A:849元／㎡

B：865元／㎡

C:882元／㎡

D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括__。

A．“三通一平”費(fèi)

B．土地租用費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)

D．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

E．建筑費(fèi)用2、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過__年。

A．30

B．20

C．10

D．53、工程量計(jì)算順序中，下列屬于分部分項(xiàng)工程計(jì)算順序。

A：按施工順序計(jì)算法

B：按“基礎(chǔ)定額"和“計(jì)價(jià)規(guī)范”順序計(jì)算法

C:按順時(shí)針方向計(jì)算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計(jì)算法

E:按圖紙分項(xiàng)編號(hào)順序計(jì)算法4、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是.

A：專業(yè)性

B:各異性

C：不可移動(dòng)性

D:適應(yīng)性

E:借款合同5、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為.

A：全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

B：省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

C:市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

D：縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)體系規(guī)劃6、下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中,不正確的是.

A:協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容

B：依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,列當(dāng)事人具有法律約束力

C：協(xié)議簽訂后,可以進(jìn)行公證

D：協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是__。

A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃8、所謂“三通一平"，一般是指__.

A．路通

B．水通

C．電通

D．場(chǎng)地平整

E．空域通9、拆遷入與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起日內(nèi)做出裁決.

A：10

B：20

C：30

D：45

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括__.

A．安置標(biāo)準(zhǔn)

B．補(bǔ)償方式

C．補(bǔ)償金額

D．安置用房面積

E．拆遷方式

11、有一房地產(chǎn),未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的掙收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元,收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬元。

A．400

B．450

C．500

D．54012、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?該人占有的土地份額為__。

A．3%

B．3。5%

C．7％

D．4％13、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未開工的,可__。

A．征收相當(dāng)于出讓金20％的土地閑置費(fèi)

B．征收相當(dāng)于出讓金30％的土地閑置費(fèi)

C．征收相當(dāng)于出讓金40％的土地閑置費(fèi)

D．無償收回14、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中,房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額.這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B:已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C：房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D：訴訟費(fèi)用

E:其他法定優(yōu)先受償款15、”某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包括有。（2008年試題)

A：按地城范圍細(xì)分

B:按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C:按增量存量細(xì)分

D:按交易形式細(xì)分

E：按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分16、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有__。

A．財(cái)政局對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)用房免征房產(chǎn)稅

B．集體土地使用人無須交納土地使用稅

C．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅

D．土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

E．因地震毀壞住房而重新購(gòu)買住房的免征契稅17、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有__等。

A．未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

C．以出讓方式取得土地使用權(quán)的

D．國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的

E．以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的18、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來,便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低,要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)。

A：正的協(xié)方差

B:負(fù)的協(xié)方差

C:標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D:絕對(duì)協(xié)方差

E：借款合同19、表明對(duì)物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價(jià)證券屬于。

A：貨幣證券

B：信用證券

C:商品證券

D：資本證券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有__。

A．土地所有權(quán)

B．國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

C．宅基地土地使用權(quán)

D．大型游樂場(chǎng)

E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房21、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn):由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而__；遠(yuǎn)離街道的方向,地價(jià)__。

A．基本不變，逐漸降低

B．基本不變,逐漸升高

C．逐漸升高，基本不變

D．逐漸降低，基本不變22、對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，下列公式中正確的有。

A:房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

B：房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+房地價(jià)格

C:土地價(jià)格=房地價(jià)格—建筑物價(jià)格

D：建筑物價(jià)格=房地價(jià)格—土地價(jià)格

E：土地價(jià)格=房地價(jià)格+建筑物價(jià)格23、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是

A:市場(chǎng)需求容量調(diào)查

B：市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

C:競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

D：消費(fèi)者調(diào)查

E:借款合同24、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,報(bào)酬率為8％，則.

A:該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136。73萬元

B:該房地產(chǎn)的收益價(jià)