房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編14

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編14單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有______。A.依賴專業(yè)管理B.效益外溢和轉(zhuǎn)移C.異質(zhì)性明顯D.變現(xiàn)性差我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使______。A.投資利潤最大B.投資效率最高C.投資成本最低D.投資風(fēng)險(xiǎn)最小我的答案：參考答案：D答案解析：投資組合理論的目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率使風(fēng)險(xiǎn)最小，或者在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。第3題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價(jià)中，較理想的折現(xiàn)率是采用______。A.銀行存款利率B.銀行貸款利率C.通貨膨脹率加銀行存款利率D.資金的機(jī)會(huì)成本加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值我的答案：參考答案：D答案解析：第4題、某市在2012年房屋施工面積為2000萬m2，竣工面積為700萬m2；2013年房屋新開工面積為800萬m2，竣工面積為900萬m2。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為______萬m2。A.1200B.1900C.2100D.2800我的答案：參考答案：C答案解析：房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工施工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。2000-700+800=2100(萬m2)。第5題、某市2013年住房可支付性指數(shù)(HAI)為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力______。A.正好能夠承受中位數(shù)房價(jià)B.只能承受比中位數(shù)房價(jià)更低的房價(jià)C.只能承受比中位數(shù)房價(jià)更高的房價(jià)D.可以承受平均水平的房價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：住房可支付性指數(shù)(HAI)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI=100，說明居民家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房；如果HAI＞100，說明居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房；如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房。第6題、商品住房價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有______的特性。A.信息不對(duì)稱性B.交易復(fù)雜性C.供給壟斷性D.經(jīng)濟(jì)外部性我的答案：參考答案：D答案解析：經(jīng)濟(jì)外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響并不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。商品住房價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第7題、土地儲(chǔ)備資金不能用于支付______。A.收儲(chǔ)土地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)B.收儲(chǔ)土地后必要的前期開發(fā)費(fèi)用C.收儲(chǔ)土地發(fā)生的銀行貸款利息D.土地使用權(quán)出讓價(jià)款我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、在商品房開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中，______是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.環(huán)保驗(yàn)收B.市政工程驗(yàn)收C.規(guī)劃驗(yàn)收D.人防驗(yàn)收我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、以同類物業(yè)的當(dāng)前平均價(jià)格為基礎(chǔ)，確定商品住房銷售價(jià)格的方法是______。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法我的答案：參考答案：D答案解析：第10題、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是______。A.觀察法B.訪問法C.問卷法D.實(shí)驗(yàn)法我的答案：參考答案：D答案解析：是用實(shí)驗(yàn)的方式，將調(diào)查的對(duì)象控制在特定的環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。第11題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是______。A.市場(chǎng)集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場(chǎng)專業(yè)化我的答案：參考答案：C答案解析：產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售同一種產(chǎn)品。第12題、塑造房地產(chǎn)項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這是______的主要任務(wù)。A.市場(chǎng)細(xì)分B.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者C.市場(chǎng)定位D.市場(chǎng)營銷我的答案：參考答案：C答案解析：市場(chǎng)定位也稱為產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位，是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)中所處的地位和客戶對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)客戶，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。第13題、在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括______。A.預(yù)售收入B.土地成本C.運(yùn)營成本D.租金收入我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達(dá)方式是______。A.B.C.D.我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是______。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值D.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價(jià)值我的答案：參考答案：C答案解析：A選項(xiàng)，資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值；B選項(xiàng)，資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；C選項(xiàng)，資金等效值(等值)是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值；D選項(xiàng)，等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。第16題、期限為10年、年利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款額為2600元，則第4年最后1個(gè)月還款額中的利息是______元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2，首付款為房價(jià)的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是______元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43我的答案：參考答案：A答案解析：第18題、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項(xiàng)投資的資本金利潤率是______。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%我的答案：參考答案：D答案解析：資本金=100-40=60(萬元)，資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=12/60=20%。第19題、在房地產(chǎn)投資分析中，求取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用______。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.目標(biāo)收益率C.銀行貸款利率D.資本化率我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，該項(xiàng)目的成本利潤率是______。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%我的答案：參考答案：D答案解析：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷信收入=6540/24%=27250(萬元)，銷售利潤在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤，開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=6540/[27250(1-5.5%)-6540]=34.04%。第21題、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為______萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00我的答案：參考答案：A答案解析：①其他扣除項(xiàng)目=含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%=7500×20%=1500(萬元)。②增值稅扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金+其他扣除項(xiàng)目=7500+1650+30000×5500×5.5%/10000+1500=11557.50(萬元)。③增值額=30000×5500/10000-11557.50=4942.50(萬元)。④增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。⑤增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%，則應(yīng)繳納土地增值稅=4942.50×30%=1482.75(萬元)。這是一道拉分題。第22題、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營期限為15年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為______萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是______。A.運(yùn)營費(fèi)用B.年還本付息額C.空置率D.權(quán)益投資比率我的答案：參考答案：C答案解析：空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。第24題、關(guān)于用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是______。A.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的方案為優(yōu)D.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)我的答案：參考答案：D答案解析：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)，而期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案無法比較優(yōu)劣，因此A、B選項(xiàng)不對(duì)；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)，因此C選項(xiàng)也不對(duì)。第25題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費(fèi)用)，銷售均價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目銷售利潤為零時(shí)，企業(yè)能承受的最高樓面地價(jià)是______元/m2。A.1804B.3608C.4608D.5120我的答案：參考答案：A答案解析：第26題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項(xiàng)目的可行性時(shí)，對(duì)綠色制造技術(shù)的可獲得性進(jìn)行了專題研究，這種專題研究屬于項(xiàng)目的______。A.一般投資機(jī)會(huì)研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C.詳細(xì)可行性研究D.輔助研究我的答案：參考答案：D答案解析：所謂輔助研究是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行專題研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。第27題、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的是______。A.三通一平費(fèi)B.設(shè)備采購費(fèi)C.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)D.電梯安裝費(fèi)我的答案：參考答案：A答案解析：A選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。第28題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于基本報(bào)表的是______。A.項(xiàng)目總投資估算表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：A、B、C選項(xiàng)屬于輔助報(bào)表。第29題、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是______。A.項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況B.項(xiàng)目本身的情況C.評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程D.可行性研究的結(jié)論我的答案：參考答案：C答案解析：摘要要用簡潔的語言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。第30題、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的說法，錯(cuò)誤的是______。A.貸款客戶眾多會(huì)帶來操作風(fēng)險(xiǎn)B.不良率很低，不存在信用風(fēng)險(xiǎn)C.房地產(chǎn)市場(chǎng)變化會(huì)帶來變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.貸后管理工作薄弱會(huì)帶來管理風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：B答案解析：B選項(xiàng)，由于目前我國個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。第31題、以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)類型是______。A.權(quán)益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.傘形合伙REITs我的答案：參考答案：A答案解析：按投資業(yè)務(wù)不同，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型，按信托性質(zhì)不同，REITs分為傘形合伙REITs和多重合伙REITs兩種。B選項(xiàng)，主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；C、D選項(xiàng)，按信托性質(zhì)分類REITs可以分為多重合伙REITs和傘形合伙REITs，前者是直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)，后者是不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。第32題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項(xiàng)目______。A.有預(yù)售或預(yù)租收入B.滿足資本金投入比例要求C.有合作投資方D.已落實(shí)施工隊(duì)伍我的答案：參考答案：B答案解析：對(duì)申請(qǐng)開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。第33題、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指______。A.REITs公司經(jīng)營能力不同所導(dǎo)致的收益差別B.REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)利率變化給REITs的實(shí)際收益帶來的損失D.REITs規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場(chǎng)認(rèn)可度差別我的答案：參考答案：B答案解析：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A選項(xiàng)是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，C選項(xiàng)是利率風(fēng)險(xiǎn)。第34題、寫字樓基礎(chǔ)租金根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率和______來確定。A.市場(chǎng)租金水平的預(yù)測(cè)值B.業(yè)主可能接受的最低租金水平C.市場(chǎng)租金的變化趨勢(shì)D.同類寫字樓的平均租金水平我的答案：參考答案：B答案解析：在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。第35題、關(guān)于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯(cuò)誤的是______。A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權(quán)D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上我的答案：參考答案：D答案解析：折讓優(yōu)惠時(shí)租約中租金水平不會(huì)變化。多項(xiàng)選擇題第36題、在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險(xiǎn)因素有______。A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.利率風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：ABE答案解析：βj是資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。投資組合可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。C、D選項(xiàng)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。第37題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素中，屬于社會(huì)環(huán)境因素的有______。A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理E.基礎(chǔ)設(shè)施狀況我的答案：參考答案：ACD答案解析：社會(huì)環(huán)境因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等，B、E選項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。第38題、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有______。A.廉租住房B.公共租賃住房C.經(jīng)濟(jì)適用房D.商品房E.小產(chǎn)權(quán)房我的答案：參考答案：ABCD答案解析：小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，不屬于合法供給住房。第39題、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)______。A.《規(guī)劃意見書(選址)》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》我的答案：參考答案：BD答案解析：A選項(xiàng)，以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目才需要申領(lǐng)，對(duì)于依法招拍掛出讓方式獲得的土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地建設(shè)項(xiàng)目，此項(xiàng)文件已經(jīng)在土地出讓前由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和土地一級(jí)開發(fā)商辦理完畢；C選項(xiàng)，是向國土資源管理部門申領(lǐng)；E選項(xiàng)，是向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)。第40題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將______結(jié)合起來考慮的。A.產(chǎn)品定位B.市場(chǎng)定位C.產(chǎn)品細(xì)分D.目標(biāo)選擇E.市場(chǎng)細(xì)分我的答案：參考答案：CE答案解析：識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。第41題、從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括______。A.積累資金B(yǎng).平衡國際收支C.調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)D.提高社會(huì)就業(yè)率E.抑制通貨膨脹我的答案：參考答案：ABCE答案解析：從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。第42題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支出中，在計(jì)算成本利潤率時(shí)應(yīng)計(jì)算利息的有______。A.建筑安裝工程費(fèi)B.其他工程費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.營業(yè)稅金E.專業(yè)人員費(fèi)用我的答案：參考答案：ABCE答案解析：營業(yè)稅金屬于銷售稅費(fèi)，不計(jì)算利息。在計(jì)算成本利潤率時(shí)應(yīng)計(jì)算利息的有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和在開發(fā)完成前發(fā)生的銷售費(fèi)用。第43題、兩個(gè)效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計(jì)算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有______。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：AE答案解析：當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時(shí)，采用C選項(xiàng)等額年值法，對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，可采用B、D選項(xiàng)。第44題、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有______。A.成本利潤率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資利潤率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.利息備付率我的答案：參考答案：BC答案解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種，其中動(dòng)態(tài)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，動(dòng)態(tài)投資回收期；靜態(tài)指標(biāo)有：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率和靜態(tài)投資回收期。成本利潤率是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率和利息備付率不是盈利性指標(biāo)而是清償能力指標(biāo)。第45題、不確定型決策方法有______。A.程序化決策B.小中取大法C.大中取小法D.決策樹法E.最小最大后悔值法我的答案：參考答案：BE答案解析：不確定型決策方法有小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法，程序化決策是確定型決策方法，決策樹法是風(fēng)險(xiǎn)型決策方法。第46題、不屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有______。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.其他工程費(fèi)D.土地取得費(fèi)用E.開發(fā)期間稅費(fèi)我的答案：參考答案：CDE答案解析：房屋開發(fā)費(fèi)包含以下三項(xiàng)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。第47題、在可行性研究結(jié)論中，應(yīng)主要說明項(xiàng)目的______。A.自身平衡能力B.貸款償還能力C.抗風(fēng)險(xiǎn)能力D.改善就業(yè)能力E.提高社會(huì)效益能力我的答案：參考答案：ABC答案解析：可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力(是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn))、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。第48題、債務(wù)融資的特點(diǎn)有______，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以在稅前扣除。A.可逆性B.短期性C.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)性D.利潤共享性E.負(fù)擔(dān)性我的答案：參考答案：ABE答案解析：債務(wù)融資特點(diǎn)有可逆性、短期性、流通性和負(fù)擔(dān)性，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利潤共享是權(quán)益融資的特點(diǎn)。第49題、房地產(chǎn)投資信托基金的特征有______。A.流動(dòng)性差B.市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定C.低現(xiàn)金回報(bào)D.流動(dòng)性好E.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)投資信托基金的特征有流動(dòng)性好、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報(bào)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、抵御通貨膨脹。第50題、受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了達(dá)到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有______。A.對(duì)退交租金的租戶斷電斷水B.對(duì)按時(shí)交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠C.靈活選擇收租方式D.合理確定收租時(shí)間E.提供主動(dòng)收租服務(wù)我的答案：參考答案：BCDE答案解析：物業(yè)管理人員通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，激勵(lì)比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時(shí)間的選擇也很重要，要根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時(shí)間。判斷題第51題、因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)投資有直接投資和間接投資，其中，直接投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資是中短期投資，其他投資形式都可以是長期投資。第52題、房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，住房問題和住房保障，宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡是政府進(jìn)行必要干預(yù)的五個(gè)方面原因。第53題、采用工程量清單計(jì)價(jià)法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)在招標(biāo)文件中公布。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布招標(biāo)控制價(jià)，并不得對(duì)所編制的招標(biāo)控制價(jià)進(jìn)行上浮或下調(diào)。第54題、房地產(chǎn)市場(chǎng)中購買者的非理性購房行為，往往受示范效應(yīng)和從眾心理的影響。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：住房市場(chǎng)存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為。第55題、從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)所應(yīng)得的補(bǔ)償。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、我國目前個(gè)人儲(chǔ)蓄存款、國庫券以及個(gè)人住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)算的。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息是以單利計(jì)算的。第57題、對(duì)“開發(fā)—持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，不應(yīng)計(jì)算土地增值稅。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：我國實(shí)行土地增值稅預(yù)繳和清算制度，因此，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，要計(jì)算土地增值稅。第58題、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。投資回報(bào)率計(jì)算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益；現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。第59題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析，是分析項(xiàng)目利潤為零時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素變化的極限值。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析，是分析項(xiàng)目利潤為零時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素變化的極限值，臨界點(diǎn)分析是達(dá)到目標(biāo)收益率時(shí)的分析。第60題、在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的高估。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值。二是忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇，只是對(duì)是否投資進(jìn)行決策，沒有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益率(最低可接受收益率)作為投資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。第61題、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來求取。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的出讓價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。土地取得費(fèi)中土地出讓價(jià)款可以運(yùn)用比較法來求取。第62題、反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報(bào)表是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。第63題、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營企業(yè)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：來源還可以是機(jī)構(gòu)投資者、銀行類金融機(jī)構(gòu)等。第64題、由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)更低。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。第65題、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的費(fèi)用。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有