資產(chǎn)評估：原理與案例 唐龍海 課后練習(xí)題答案

《資產(chǎn)評估：原理與案例》練習(xí)題答案第一章資產(chǎn)評估概述一、單選題1、B2、A3、C4、C5、A6、C7、A8、B9、C10、B二、多選題1、ACDE2、BCD3、ABD4、ABD5、AC6、ABDE7、ACD8、ABC三、思考題1、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則？工作原則和經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)原則分別解決了資產(chǎn)評估面臨的什么問題？我國對資產(chǎn)評估行業(yè)行政監(jiān)管的主要內(nèi)容有哪些？我國國有資產(chǎn)評估項目管理的主要內(nèi)容有哪些？我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系框架包括哪些內(nèi)容？

第二章資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論一、單選題1、C2、D3、A4、A5、B6、D7、C8、B9、D10、A二、多選題1、BD2、CD3、ABC4、AB5、ADE簡答題資產(chǎn)評估的相關(guān)價值理論包括哪些？2、什么是資金的時間價值？如何理解這一概念？3、先付年金和后付年金有什么區(qū)別和聯(lián)系？4、簡要闡述CAPM模型？第三章資產(chǎn)評估基本事項一、單選題1、B2、A3、D4、B5、B6、C7、A8、C9、C10、D二、多選題1、AB2、AD3、ACD4、AB5、BC6、ACDE7、ABCD8、BCDE9、ACDE10、ABCD三、綜合題1、甲公司擁有某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造，站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各一幢，有若干個儲油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該加油站的市場價值。請問該評估項目的評估范圍具體應(yīng)包括哪些？（2017年全國房地產(chǎn)估價師考試真題）2、資產(chǎn)評估目的有何作用，以及如何確定資產(chǎn)評估目的？3、資產(chǎn)評估假設(shè)有何作用，常見評估假設(shè)的內(nèi)涵是什么？4、主要價值類型的種類有哪些，有何特征，以及如何選擇價值類型？【答案】1、評估范圍具體應(yīng)包括：加油站土地；營業(yè)樓及加油棚各一幢及其裝修；儲油罐、加油機(jī)和加油槍等設(shè)備；各類存貨；及特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)。

第四章資產(chǎn)評估程序一、單選題1、B2、C3、D4、C5、D6、C7、D8、B9、A10、D二、多選題1、ABCD2、ACDE3、ABCD4、BCD5、ABC6、ABDE三、綜合題1、A公司欲以自有廠房和設(shè)備等資產(chǎn)對外出資，甲資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托對A公司擬出資資產(chǎn)進(jìn)行價值評估。甲評估機(jī)構(gòu)派出評估師進(jìn)行評估，經(jīng)了解，出資資產(chǎn)包含廠房4處，機(jī)器設(shè)備20多臺。由于A公司資產(chǎn)管理不善，管理人員提供的資料與20多臺機(jī)器設(shè)備的實際狀況不完全匹配。評估人員最終確定，對廠房采用逐項調(diào)查、對機(jī)器設(shè)備采用抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。在評估過程中，A公司負(fù)責(zé)人與甲評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人溝通，為了在此次對外投資中獲得較多股權(quán)，要求甲評估機(jī)構(gòu)將最后的評估價值上浮30%體現(xiàn)在評估報告中，如果可以，A公司將多支付20%的評估費用，否則，A公司將不支付評估費用。甲評估機(jī)構(gòu)經(jīng)辦公會研究確定，果斷單方面解除了資產(chǎn)評估委托合同。A公司為此向法院進(jìn)行了起訴，要求甲評估機(jī)構(gòu)履行合同。要求回答下列問題：（1）評估師確定的調(diào)查方式是否正確，如不正確請說明正確的做法并說明理由。（2）本例中甲評估機(jī)構(gòu)單方面解除合同的做法是否正確，說明理由。（3）根據(jù)資產(chǎn)評估法的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)可以提前終止和解除資產(chǎn)評估委托合同的情形有哪些？【答案】（1）對廠房的調(diào)查方式正確，對機(jī)器設(shè)備的調(diào)查方式不正確。對機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，應(yīng)該采用逐項調(diào)查的方式。原因：當(dāng)存在下列情形之一時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)考慮進(jìn)行逐項調(diào)查：①評估范圍內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量少、單項資產(chǎn)的價值量大，比如不動產(chǎn)評估項目。②資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)持有人或被評估單位提供的相關(guān)資料無法反映資產(chǎn)的實際狀況，并且從其他途徑也無法獲取充分、恰當(dāng)?shù)脑u估證據(jù)。因此，對機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，應(yīng)該采用逐項調(diào)查的方式。（2）甲評估機(jī)構(gòu)單方面解除合同的做法是正確的。根據(jù)資產(chǎn)評估法規(guī)定，委托人要求出具虛假資產(chǎn)評估報告或者有其他非法干預(yù)評估結(jié)論情形的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有權(quán)單方解除合同。本例中委托人要求出具虛假的資產(chǎn)評估報告，在此情形下，按規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以單方面解除合同。（3）資產(chǎn)評估法的第十八條和第十九條分別賦予了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在法定情形下可以拒絕履行或單方解除資產(chǎn)評估委托合同的權(quán)利。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以在洽商、訂立資產(chǎn)評估委托合同時依法要求體現(xiàn)相關(guān)約定。包括：①委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人如果拒絕提供或者不如實提供開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息或其他相關(guān)資料的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕履行資產(chǎn)評估委托合同。②委托人要求出具虛假資產(chǎn)評估報告或者有其他非法干預(yù)評估結(jié)論情形的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有權(quán)單方解除合同。除此之外，還存在非資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員原因，導(dǎo)致資產(chǎn)評估委托合同解除的其他情形：①委托人提前終止資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、解除資產(chǎn)評估委托合同。②因委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人原因?qū)е沦Y產(chǎn)評估程序受限，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法履行資產(chǎn)評估委托合同，在相關(guān)限制無法排除時資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)單方解除資產(chǎn)評估委托合同。2、國內(nèi)上市的A公司，擬收購境外的B公司全部股權(quán)，委托C資產(chǎn)評估公司為該經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行資產(chǎn)評估。以下在資產(chǎn)評估委托合同中約定的內(nèi)容是否恰當(dāng)？（1）由于被評估企業(yè)B公司的核心資產(chǎn)是其在當(dāng)?shù)氐牡V資產(chǎn)，為保證本次資產(chǎn)評估結(jié)論的可靠性，本次資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)基礎(chǔ)法的結(jié)果作為評估結(jié)論。（2）本次資產(chǎn)評估的專業(yè)服務(wù)費，在資產(chǎn)評估委托合同訂立7日內(nèi)支付合同款總額的20%,提交資產(chǎn)評估報告征求意見稿7日內(nèi)支付50%,提交正式報告7日內(nèi)支付15%;如果A公司與B公司簽署了股權(quán)收購合同，A公司將在股權(quán)收購合同簽署7日內(nèi)支付評估合同款總額的15%,并同時支付25萬元專項獎勵金；如果A公司與B公司未能就收購達(dá)成協(xié)議，A公司不再支付剩余評估合同款。【答案】通過合同指定評估方法及評估結(jié)論確定方式，取代了評估專業(yè)人員在履行程序后依據(jù)專業(yè)判斷選取適用評估方法的權(quán)利和責(zé)任；（2）將評估服務(wù)費支付與經(jīng)濟(jì)行為是否實現(xiàn)直接掛鉤（包括獎勵和扣費），限制了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員保持獨立性，都屬于不應(yīng)在合同中約定的內(nèi)容。

第五章市場法一、單選題1、C2、C3、D4、D5、C6、D7、C8、B9、C10、C二、多選題1、ABC2、ABCE3、ABCD4、AC5、ABC6、ABCE7、ABCE8、ABC9、ABC10、BDE三、簡答題1、市場法的適用條件有哪些？2、簡要闡述市場法評估步驟？3、運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有哪些？4、市場法中的直接比較法包括哪些？四、綜合題1、（1）計算比準(zhǔn)價格（單價）可比實例A比準(zhǔn)價格=9800×(106.3/99.2)×(100/104)=10097.51(元/m2)可比實例B比準(zhǔn)價格=9500×(106.3/99.8)×(100/102)=9920.33(元/m2)可比實例C比準(zhǔn)價格=9700×(106.3/102)×(100/98)=10315.22(元/m2)（2）求取估價對象單價估價對象單價=（10097.51+9920.33+10315.22）/3=10111.02(元/m2)2、(1)市場法是指利用市場上同類或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較法或者類比分析以估算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。(2)對該寫字樓采用市場途徑評估不恰當(dāng)。因為：評估對象所處地區(qū)寫字樓交易極不活躍，所采集的到的三個交易案例均為三年前的交易案例，并且交易案例與評估對象在區(qū)位條件、個別因素方面存在較大差異。第六章收益法一、單選題1、D2、C3、D4、A5、D6、B7、B8、B9、C10、B二、多選題1、ABC2、BCE3、ACD4、BCE5、ABE6、CDE7、ACE8、BCD9、ABDE10、ABDE三、簡答題1、簡要闡述收益法的應(yīng)用前提和局限？2、簡要闡述收益法評估步驟？3、收益法基本參數(shù)包括哪些？4、確定折現(xiàn)率的方法有哪些？四、綜合題1、（1）首先將未來5年的收益額折現(xiàn)求和：P1＝130/（1＋10%）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10%）4＋150/（1＋10％）5＝130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209＝118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350＝491.6170（萬元）（2）求第六年以后的收益額的現(xiàn)值：P2＝（160/10％）/（1＋10％）5＝933.4741（萬元）（3）確定該企業(yè)評估值：評估值＝491.6170＋933.4741＝1425.091（萬元）因此，該企業(yè)的評估值為1425.091萬元。2、（1）確定未來4年收益額的現(xiàn)值＝10÷（1＋10%）＋13÷（1＋10%）2＋15÷（1＋10%）3＋16÷（1＋10%）4＝10×0.9091＋13×0.8264＋15×0.7513＋16×0.6830＝42.0317（萬元）（2）將第5年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：16÷10%＝160（萬元）（3）企業(yè)評估價值＝42.0317＋160×0.6830＝151.3117（萬元）（4）30年收益的評估價值＝10÷（1＋10%）＋13÷（1＋10%）2＋15÷（1＋10%）3＋16÷（1＋10%）4＋16÷[10%×（1＋10%）4]×[1－1÷（1＋10%）30-4]＝42.0317＋160×0.6830×（1－0.0839）＝142.143（萬元）第七章成本法一、單選題1、B2、D3、C4、C5、A6、A7、A8.D9、A10、B二、多選題1、ABC

2、ABCD3、BE4、BD5、AB6、ABDE7、ABC8、BC9、ABD10、ACE三、思考題1、簡要闡述成本法的應(yīng)用前提和局限？2、簡要闡述成本法評估步驟？3、成本法四大基本參數(shù)分別是指什么？4、功能性貶值可從那兩個角度進(jìn)行分類？四、綜合題1.（1）計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝50400/57600×100％＝87.50％（2）確定成新率：成新率＝8/（20×87.5％＋8）×100％＝31.37％（3）確定功能性貶值：功能性貶值＝3×（1－25％）×（P/A，10％，8）＝2.25×5.3349＝12.0035（萬元）（4）由此可以確定評估值：評估值＝480×31.37％－12.0035＝138.573（萬元）該資產(chǎn)的評估價值為138.573萬元。2、（1）機(jī)器設(shè)備的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值三類；超額運營成本屬于功能性貶值。（2）該機(jī)器設(shè)備的重置成本＝200×130%/100%＝260（萬元）（3）該機(jī)器設(shè)備的實體性貶值＝260×7/（7＋3）＝182（萬元）（4）該機(jī)器設(shè)備的功能性貶值＝10×（P/A,10%,3）＝10×2.4869＝24.87（萬元）（5）機(jī)器設(shè)備的評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（6）該機(jī)器設(shè)備的評估值＝260－182－24.87-0＝53.13（萬元）第八章房地產(chǎn)評估一、單選題1、C2、A3、B4、B5、C6、A7、B8、B9、B10、B二、多選題1、ACE2、ABCD3、ABCD4、ABDE5、ABC三、計算題（1）計算比準(zhǔn)價格（單價）比準(zhǔn)價格A=6000×100/100×（1-2%）4×100/100×100/99=5590.11元/㎡比準(zhǔn)價格B=6100×100/100×（1-2%）4×100/102×100/101=5461.51元/㎡比準(zhǔn)價格C=5800×100/100×（1-2%）3×100/97×100/100=5627.75元/㎡（2）估價對象單價=5590.11×0.4+（5461.51+5627.75）×0.3=5563元/㎡四、思考題1、房地產(chǎn)的特點有哪些？2、房地產(chǎn)價格的影響因素包括哪些？3、房地產(chǎn)評估方法包括哪些？4、假設(shè)開發(fā)法適合哪類房地產(chǎn)評估？第九章機(jī)器設(shè)備評估一、單選題1、C2、C3、A4、D5、A6、A7、C8、C9、B10、A二、多項選擇題1、AB2、ABC3、BE4、ABD5、BD6、ACDE三、簡答題1、機(jī)器設(shè)備的特點有哪些？2、簡述機(jī)器設(shè)備的分類？3、機(jī)器設(shè)備評估的影響因素包括哪些？4、簡述機(jī)器設(shè)備評估方法？四、綜合題1、答案：（1）計算被估設(shè)備各部分的重置成本技術(shù)改造以外金額的重置成本＝100×（1＋10％）^5＝161.05（萬元）技術(shù)改造部分的重置成本＝20（萬元）被估設(shè)備的重置成本＝161.05＋20＝181.05（萬元）。（2）實體性貶值計算技術(shù)改造以外金額的重置成本占總重置成本比例＝161.05/181.05＝88.95％技術(shù)改造部分以外的實體性貶值率＝10×80％/[（10×80％）＋5]＝61.54％技術(shù)改造部分的重置成本占總重置成本比例＝20/181.05＝11.05％技術(shù)改造部分的實體性貶值率＝5×80％/[（5×80％）＋5]＝44.44％實體性貶值率＝88.95％×61.54％＋11.05％×44.44％＝60％實體性貶值額＝181.05×60％＝108.63（萬元）。（3）功能性貶值＝（2000/10000）×12×（1－25％）×（P/A，10％，5）＝1.8×3.7908＝6.82（萬元）注：因為本題是以萬元為單位，所以需要將2000元換算成以萬元為單位的金額，2000/10000＝0.2（萬元）。（4）經(jīng)濟(jì)性貶值：由于在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求，所以不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。（5）計算該設(shè)備的評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值＝181.05－108.63－6.82＝65.6（萬元）。2、答案：(1)運雜費＝400×1.5%＝6(萬元)(3)年超額運營成本＝8000×0.5/10000＝0.4(萬元)稅后超額運營成本＝0.4×(1－25%)＝0.3(萬元)＝0.3×(P/A，10%，10)＝0.3×6.1446＝1.84(萬元)(4)設(shè)備的評估值值第十章企業(yè)價值評估一、單選題1、D2、D3、A4、B5、D6、C7、D8、C9、C10、C二、多選題1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABC5、BDE6、ABDE三、簡答題1、簡述企業(yè)價值的含義及特點？2、企業(yè)價值的影響因素包括哪些？3、企業(yè)價值評估的注意事項包括哪些？4、運用市場法評估企業(yè)價值時，基本程序包括哪些？5、運用收益法評估企業(yè)價值時，評估模型有哪幾類？6、資產(chǎn)基礎(chǔ)法主要適用于哪些類企業(yè)的企業(yè)價值評估？四、計算題股權(quán)資本成本為：＝4％＋1.2×5％＝10％股權(quán)價值：

第十一章無形資產(chǎn)評估一、單項選擇題1、B2、B3、A4、C5、D6、D7、B8、A9、B10、B二、多項選擇題1、ABCDE2、ABDE3、ACD4、ACD5、ABC6、ABCD7、BCDE三、簡答題1.簡述無形資產(chǎn)的特點；2.無形資產(chǎn)可以如何分類？3.簡述無形資產(chǎn)的評估程序？4.無形資產(chǎn)價值的影響因素包括哪些？5.無形資產(chǎn)評估的方法包括哪些？四、計算題1.（1）求利潤分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%（2）求未來每年的預(yù)期利潤額第1、2年：（500-400）×20=2000（萬元）第3、4年：（450-400）×20=1000（萬元）第5年：（430-400）×20=600（萬元）（3）求評估值：9.96%×（1-25%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=394.25（萬元）2.25%×（1-25%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=330.22（萬元）

第十二章資產(chǎn)評估報告一、單選題1、A2、A3、C4、B5、B6、A7、C8、D9、C10、D二、多選題1、AE2、ABC3、ADE4、ABD5、BD三、思考題1、某市公安局刑警大隊于2022年5月20日破獲一起盜竊案，追繳物品中有一臺進(jìn)口游輪，因價格不明委托當(dāng)?shù)谹評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價值評估并出具了委托書以及相應(yīng)的資料。根據(jù)刑警大隊提供的有關(guān)資料，涉案游輪購于2015年4月20日，于2020年2月3日晚被盜。該游輪在案件破獲后，即被公安機(jī)關(guān)追回。A評估機(jī)構(gòu)委派了2名資產(chǎn)評估師去現(xiàn)場，其中一名評估師做現(xiàn)場勘查，另外一名評估師做市場調(diào)查，評估師中的其中一名與被盜游輪的所有者有親屬關(guān)系。在完成評估程序后，A評估機(jī)構(gòu)出具了評估報告，并送達(dá)當(dāng)事人。請根據(jù)上述資料，回答下列問題：1．根據(jù)案例判斷評估基準(zhǔn)日。2．案例中評估人員的安排是否存在不妥之處？3．A評估機(jī)構(gòu)在評估報告