商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究

一、商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款概述(一)個(gè)人二手房按揭貸款發(fā)展歷程個(gè)人二手房按揭貸款，就是指作為自然人的購房者向商業(yè)銀行申請貸款，用于支付二手房購買中的一部分房款。隨著房改工作的推進(jìn)，銀行開始引入住房按揭貸款，但由于房地產(chǎn)行業(yè)沒有充分發(fā)展，住房貸款也沒有得到發(fā)展。1997年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對于預(yù)購商品房貸款抵押做出了規(guī)定，住房貸款開始進(jìn)入普通老百姓的生活。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展，使得住房貸款蓬勃發(fā)展。但在2004年，由于銀行對于風(fēng)險(xiǎn)管理不足，導(dǎo)致在之后的幾年內(nèi)發(fā)展緩慢。2006年后，住房按揭貸款有了快速發(fā)展，貸款業(yè)務(wù)不斷成熟和普遍。(二)商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款的主要特征1.操作環(huán)節(jié)復(fù)雜新房進(jìn)行住房按揭貸款，只需要銷售商、購買方、銀行三方主體，而一般銷售商在售賣前就已和銀行達(dá)成協(xié)議，只需要購買方支付首付之后，攜帶相關(guān)材料向銀行申請，材料齊全即可審批，進(jìn)行放款。而二手房的情況較為復(fù)雜，房子可能材料齊全，也可能是單位分配的房子，甚至是自建的房子，沒有任何手續(xù)，因此需要中介機(jī)構(gòu)，在銷售方、購買方以及銀行之間進(jìn)行監(jiān)督。2.二手房風(fēng)險(xiǎn)較多風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，擔(dān)保公司運(yùn)營的核心是風(fēng)險(xiǎn)的控制，業(yè)務(wù)流程出險(xiǎn)針對擔(dān)保公司而言有各種各樣不良影響。新房在房屋性質(zhì)、小區(qū)綠化面積、物業(yè)、房屋質(zhì)量等方面會根據(jù)法律進(jìn)行約束，銷售方也會書面告知購買方，每套新房與本小區(qū)其他住房差別不大。而二手房情況復(fù)雜，房屋的使用情況、鄰里關(guān)系、小區(qū)具體情況、委托中介情況都是購買方需要考慮的因素，也是存在風(fēng)險(xiǎn)的方面。一是業(yè)務(wù)保險(xiǎn)理賠直接的結(jié)果是向金融機(jī)構(gòu)償還，但這也是最消沉的做法，擔(dān)保公司通常會全力以赴去協(xié)商或起訴，只求根據(jù)法律制裁去維護(hù)受害者（此受害者包含擔(dān)保公司和案子近親屬中受損害的一方）權(quán)益；實(shí)際上解決這樣的事情必須耗費(fèi)不能預(yù)估的財(cái)力物力周旋于買家、出賣方與業(yè)務(wù)來源方中間，擔(dān)負(fù)比較大的壓力。二是解決風(fēng)險(xiǎn)安全事故所消耗的資產(chǎn)立即影響到盈利的降低，且風(fēng)險(xiǎn)水平的不一樣其損害也不一樣，這也是無法有一個(gè)明確的測定的；三是擔(dān)保業(yè)現(xiàn)階段或是一個(gè)較為狹小的社交圈，在解決風(fēng)險(xiǎn)安全事故所牽扯的各個(gè)方面，針對貸款擔(dān)保銷售市場有一定的影響，有可能促使原來業(yè)務(wù)實(shí)際操作方法的健全，也是有很有可能令某類業(yè)務(wù)喪失誘惑力；四是風(fēng)險(xiǎn)處理得不穩(wěn)妥很有可能會造成與協(xié)作中介公司、協(xié)作金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)的惡變，影響擔(dān)保公司信譽(yù)。還有道德風(fēng)險(xiǎn)的問題，社會道德風(fēng)險(xiǎn)是指從業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的人在最大限度地提高本身效應(yīng)，與此同時(shí)做出不利別人的行動。在個(gè)人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中的道德風(fēng)險(xiǎn)通常理解為：因擔(dān)保對象為自身不法利益提供不實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況或違約而使交易不能按正常程序運(yùn)作，并給擔(dān)保人帶來損失的現(xiàn)象。(三)個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)范圍1.個(gè)人二手房純住房公積金貸款公積金中心委托銀行，為符合條件的家庭，在購買二手房時(shí)，發(fā)放住房公積金借款。因?yàn)楣e金貸款放款時(shí)間長，過程復(fù)雜，所以購買方在使用純住房公積金貸款時(shí)，需要提前與銷售方進(jìn)行協(xié)商。2.個(gè)人二手房組合貸款公積金中心聯(lián)合銀行機(jī)構(gòu)，為符合公積金貸款和商業(yè)住房貸款的家庭，在購買二手房時(shí)，由公積金中心和銀行共同發(fā)放住房貸款。住房組合貸款一般是因?yàn)橘徺I方公積金貸款額度不夠，才采取住房公積金和商業(yè)貸款組合的方式進(jìn)行貸款。二、商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀(一)利率風(fēng)險(xiǎn)利率在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著重要作用，低利率會導(dǎo)致房價(jià)快速上漲，我國在經(jīng)歷這個(gè)階段后，開始進(jìn)行市場化改革。商業(yè)銀行貸款利率參考央行制定的貸款基準(zhǔn)利率，短期貸款、長期貸款、公積金貸款分別執(zhí)行不同的利率。央行貸款基準(zhǔn)利率是在綜合評價(jià)后制定的，各銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加碼，不得低于基準(zhǔn)利率。貸款利率是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，對于房地產(chǎn)長效管理具有重要意義。目前房地產(chǎn)市場收緊，各地銀行針對二手房的利率不斷上調(diào)，額度逐步收緊，個(gè)別銀行甚至?xí)和６址抠J款業(yè)務(wù)，并且將一手房貸款的業(yè)務(wù)也進(jìn)行了收緊，出現(xiàn)了額度緊張，放款慢等現(xiàn)象。(二)信用風(fēng)險(xiǎn)貸款人在貸款后還款能力不足、有還款能力但是惡意拖欠、突然遭遇重大變故導(dǎo)致還款能力不足等情況，使得銀行在按揭貸款方面存在風(fēng)險(xiǎn)。(三)操作風(fēng)險(xiǎn)1.他人冒名簽訂抵押合同一些不法分子利用或者偽造他人合法證件、材料向銀行申請貸款，銀行審核通過后，利用他人證件簽訂抵押合同，導(dǎo)致簽訂的合同無效，進(jìn)而給銀行造成損失。與此相關(guān)的還有冒名頂替賣方，銀行很有可能會卷入無效的交易當(dāng)中。二手房購房貸款業(yè)務(wù)流程起訴中，存有大量的無法找到借款人的情況。該類案子出現(xiàn)的相同特點(diǎn)為：借款人的戶籍所在地均為異地且大部分為鄉(xiāng)村地域；無固定收益；給予的電話、家庭住址（臨時(shí)居住證的詳細(xì)地址）及所在單位均沒法聯(lián)絡(luò)；抵押房屋的使用價(jià)值被比較嚴(yán)重虛高且借款人還錢一期或二期就發(fā)生違約；抵押房屋或閑置或租賃，自己不定居以內(nèi)；借款人無別的資產(chǎn)如房屋、存款、車子等可供執(zhí)行；一旦違約，借款人不在意自身的信用不良記錄。以上案子的發(fā)生是借款人將自身的身份證件、結(jié)婚證書、戶口簿等有效證件給別人，并在貸款申請書、借款合同、借款借條中簽名納印，幫助他人進(jìn)行向銀行貸款的全過程。一旦銀行放貸，借款人可以從這當(dāng)中獲得一筆服務(wù)承諾的“辛苦費(fèi)”或其他利益，背后的借款人通常代表性的償還一期、二期或壓根不償還。一旦發(fā)生違約，金融機(jī)構(gòu)沒法聯(lián)絡(luò)上借款人，只有根據(jù)民事訴訟程序競拍抵押房屋來完成其債權(quán)。因?yàn)楸桓娣浇?jīng)常失蹤或是故意躲避人民法院，不出庭開庭審理者占多數(shù)。2.貸后管理風(fēng)險(xiǎn)銀行在進(jìn)行貸款之前，需要對貸款人進(jìn)行調(diào)查，貸款調(diào)查必須要規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，調(diào)查人員必須要嚴(yán)格遵守規(guī)章制度。同樣，在貸款時(shí)，必須要確保檢查按照流程，如果銀行缺乏監(jiān)督機(jī)制，沒有完善的防控措施，就會面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款工作人員的職業(yè)道德也會影響銀行貸款管理，在審核貸款人時(shí)，貸款人是否符合貸款資格關(guān)系到后續(xù)整個(gè)管理過程。具有良好職業(yè)道德的工作人員要對貸款材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行詳細(xì)審查，在貸款結(jié)束后的管理階段也要對貸款人進(jìn)行嚴(yán)格管理，減少銀行不必要的損失。(四)市場風(fēng)險(xiǎn)一般住房按揭貸款年限較長，銀行會面對抵押物價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國對于房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場會趨于理性，抵押物價(jià)值會發(fā)生變化。住房貸款雖然是貸款業(yè)務(wù)，但住房本身也存在風(fēng)險(xiǎn)，存在自然以及人為風(fēng)險(xiǎn)。自然災(zāi)害會使得房屋存在損害的風(fēng)險(xiǎn)，國家政策的改變也會導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降。在貸款人提交貸款信息時(shí)，會面臨貸款人虛增貸款抵押物價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。二手房的價(jià)值與新房相比，有很大的不確定性，在貸款時(shí)貸款人可能虛加價(jià)值。(五)房地產(chǎn)中介公司存在的風(fēng)險(xiǎn)二手房按揭貸款的貸款人資源主要由房地產(chǎn)中介公司所掌握，使得銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)過度依賴中介公司，而中介公司入行門檻低，不誠信的中介公司會使銀行陷入困境。三、商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析(一)缺乏專業(yè)人員管理個(gè)人二手房二手房的買賣因?yàn)橹饕墙柚慨a(chǎn)中介、房地產(chǎn)中介、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)推動，而為完成本身利益最大化，中介機(jī)構(gòu)也非常容易發(fā)生違反職業(yè)操守和崗位標(biāo)準(zhǔn)的狀況，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。一部分中介公司和自己為了更好地獲得較成本低的資產(chǎn)，乃至?xí)l(fā)生實(shí)際操作二手房交易，得到銀行的貸款額后開展應(yīng)用并承擔(dān)還錢，貸款人這時(shí)依然是名義使用人。除此之外，擔(dān)保組織為追求權(quán)益，很有可能盲目跟風(fēng)申請辦理確保業(yè)務(wù)流程，一旦發(fā)生顧客毀約，擔(dān)保方?jīng)]法真正執(zhí)行擔(dān)保崗位職責(zé)，導(dǎo)致銀行的損害。個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過程復(fù)雜，操作手續(xù)繁瑣，銀行缺乏專門的二手房按揭業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，也缺乏完善的培訓(xùn)機(jī)制，不能對二手房按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行有效管理。二手房的房屋性質(zhì)、房屋質(zhì)量、房屋手續(xù)等都有所不同，也需要專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查，但銀行客戶經(jīng)理對于房屋方面不是很了解，依賴于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。部分銀行的客戶經(jīng)理工作態(tài)度不認(rèn)真，對于貸款人的征信、客戶收入是否穩(wěn)定等方面調(diào)查不夠，不能夠深入了解貸款人的情況，不能夠采用多種手段降低風(fēng)險(xiǎn)。在銀行發(fā)放貸款后，部分客戶經(jīng)理就認(rèn)為自己的工作結(jié)束了，但是后續(xù)的管理才是重點(diǎn)。(二)客戶風(fēng)險(xiǎn)管理意識不足我國個(gè)人征信體系目前還不完善，銀行客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)較大。金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行貸前調(diào)研的歷程中，對個(gè)人誠信信息的評定僅借助個(gè)人填寫的信息及其出示的證明材料，并沒有開展現(xiàn)場的了解和核查，針對信息的真實(shí)有效及其借款用意的合理合法缺乏關(guān)注，造成貸前管理方法缺乏嚴(yán)格性，增加了風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)生的幾率，包含風(fēng)險(xiǎn)防控措施、假按揭等。此外，金融機(jī)構(gòu)針對貸款擔(dān)保企業(yè)的審查不夠嚴(yán)格，包含行政事業(yè)單位、房地產(chǎn)商等，在借款人得到不動產(chǎn)登記證后貸款逾期無法辦理抵押辦理手續(xù)的情形下，責(zé)任追究制度不確立。金融機(jī)構(gòu)在貸后的管理方法中，貸后查驗(yàn)的信息不足確立，也缺乏規(guī)范性及其精確化的查驗(yàn)指標(biāo)值，針對借款人貸后資產(chǎn)狀況的管控缺乏延續(xù)性，在借款人的個(gè)人償債減少及其還款逾期貸款的情形下，沒有立即解決的對策。現(xiàn)階段，信貸審查單位單獨(dú)雖提升了信貸審查的公平普遍性，但也存有調(diào)研單位與后臺管理審查單位之間因?yàn)槿狈贤ń涣鞫a(chǎn)生的信息不對稱問題。貸款人在貸款之后，會有主動違約以及被動違約的風(fēng)險(xiǎn)。貸款人缺乏良好的信用觀念，對于貸款合同不認(rèn)真對待，很有可能會拖欠貸款。貸款人會因?yàn)閷Ψ课葙|(zhì)量、交房時(shí)間等問題而有意發(fā)生糾紛，也會因?yàn)檫`法行為導(dǎo)致賬戶凍結(jié)，使得在后期還款時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，貸款人還有被動違約的風(fēng)險(xiǎn)。由于意外導(dǎo)致重大事故，使得貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況急劇下降，無法按照原定計(jì)劃進(jìn)行還款，這些都是銀行需要考慮的客戶風(fēng)險(xiǎn)。(三)風(fēng)險(xiǎn)評估不當(dāng)造成違約損失較大在對二手房進(jìn)行貸款評估時(shí)需要考慮多種因素，評估不當(dāng)會造成重大損失。二手房評估時(shí)可能會出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)與銷售方勾結(jié)，惡意套取高于實(shí)際貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由于信息不對稱導(dǎo)致出售的二手房已被查封的風(fēng)險(xiǎn)以及其他的風(fēng)險(xiǎn)性。次之，在我國銀行個(gè)人征信評分系統(tǒng)的評估要素全面性缺乏，專業(yè)能力不強(qiáng)，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范來分辨一個(gè)客戶是不是誠信，是否借款給客戶。與此同時(shí)，銀行內(nèi)部評估操作步驟簡易，銀行對貸款人各類指標(biāo)值核查不緊，如財(cái)產(chǎn)是不是真正、是不是有別的不誠信的紀(jì)錄。四、商業(yè)銀行個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對策(一)完善個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制1.加強(qiáng)對于貸款人的風(fēng)險(xiǎn)管理銀行需要制定規(guī)范的制度，對于貸款人的信用狀況進(jìn)行審查，對于貸款人個(gè)人的品德進(jìn)行審查，分析其未來的還款意愿。遇到貸款人道德水平低時(shí)，銀行在進(jìn)行審批時(shí)需要著重考慮。銀行還需要對于貸款人的償還能力進(jìn)行審查。住房貸款借款人的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還款能力就是指用戶用將來收益或資產(chǎn)償付借款的能力，這一能力關(guān)鍵反映在借款人的職業(yè)與收入、財(cái)產(chǎn)狀況、債務(wù)狀況等方面。銀行在對償還能力審查時(shí)，一定要防止出現(xiàn)虛假收入，要對收入證明出具機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。同時(shí)，還要對貸款人工作的未來發(fā)展前景、當(dāng)前職位情況等因素進(jìn)行分析，判斷貸款人職業(yè)未來發(fā)展情況和收入水平。2.完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)同樣會導(dǎo)致二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)的原因往往是銀行對于二手房按揭貸款控制的制度不完善，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)制度?；鶎鱼y行擁有貸款審批權(quán)后，出現(xiàn)濫用權(quán)力現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致貸款損失；貸款調(diào)查操作不當(dāng)，貸后管理不完善，導(dǎo)致大量貸款逾期未償還；銀行貸款客戶經(jīng)理操作不當(dāng)，導(dǎo)致合同出現(xiàn)漏洞，使得貸款合同無法受到法律保護(hù)；銀行對于貸款管理不完善，崗位設(shè)置偏重貸款前的工作，對于貸后崗位設(shè)置不當(dāng)，銀行必須要制定政策改善內(nèi)部所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。銀行要立即維護(hù)客戶基本資料并在系統(tǒng)升級。十分重視風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)信號，對本人粗心大意導(dǎo)致的貸款逾期，應(yīng)加強(qiáng)文化教育，催促還錢；對因家中不幸導(dǎo)致的貸款逾期，應(yīng)不斷追蹤，在搞好催收的同時(shí)，評定客戶還錢能力，盡早察覺潛在性的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)信號。與此同時(shí)，針對逾期貸款，分配專職人員催收，妥善處置好后面的起訴、銷賬工作中，維護(hù)保養(yǎng)借款金融機(jī)構(gòu)利益的及時(shí)性。推動風(fēng)險(xiǎn)分散化和遷移。對于個(gè)人住房貸款客戶，倡導(dǎo)借款人選購借款人意外保險(xiǎn)，在借款持有期內(nèi)第一受益人設(shè)定為銀行貸款。(二)個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的主要保障置業(yè)擔(dān)保公司是一種新型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在購房者不能滿足貸款要求的情況下提供擔(dān)保，置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)著連帶責(zé)任，當(dāng)貸款人不能及時(shí)還款時(shí)，銀行會扣掉擔(dān)保公司的保證金，再由擔(dān)保公司向貸款人追償。這種方式能夠有效保證銀行貸款資金的償還，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。(三)個(gè)人二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的解決途徑1.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別在對二手房按揭貸款時(shí)，工作人員必須要對材料進(jìn)行仔細(xì)審查，但是一些證件，只有國家相應(yīng)的發(fā)證機(jī)關(guān)才能核實(shí)，比如身份證。為此，國家需要從宏觀層面上建立相應(yīng)的系統(tǒng)，使銀行能夠識別貸款人身份信息，保證信息真實(shí)。2.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢查銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門要對二手房按揭貸款不斷進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)未來潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案。同時(shí)，對銀行內(nèi)部貸款部門的工作人員、貸款資料等進(jìn)行檢查，將銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)降