某房地產公司開發(fā)建設某小區(qū)項目可行性報告

黑龍江省牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設圣源小區(qū)項目可行性研究報告 錯誤!未定義書簽。1第二章項目建設背景及必要性 7第三章建設規(guī)模和建設內容 錯誤!未定義書簽。10 第五章項目開發(fā)方案 第六章項目市場定位 第七章項目實施進度方案 第八章投資估算及資金籌措 第九章財務評價…………28第一章總論1.1項目名稱及建設規(guī)模項目名稱：黑龍江省牡丹江農墾圣源小區(qū)承建單位：黑龍江省牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司建設規(guī)模：總建筑面積39144.95平方米1.2項目開發(fā)建設單位概況黑龍江省牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司位于美麗富饒的興凱湖畔的密山市，隸屬于黑龍江農墾總局牡丹江管理，公司于2011年9月成立，法定代表人朱國民，公司性質為有限責任公司，公司經營項目為公司成立后本著立足農墾，造福墾區(qū)百姓的宗旨，按照國家、省及總局關于農墾小城鎮(zhèn)建設以及危房建設改造的總體目標，積極推進北大營地區(qū)的小城鎮(zhèn)建設以及危房建設改造，當年就開發(fā)北大營圣源小區(qū)開發(fā)項目，并達到當年開發(fā)、當年建設施工。目前該房產項目一期工程完工，二期項目已開工建設，建設工程已完成70%,預計到2012年10月底全面完成工程項目、北大營的老百姓可以在2013年新年在新居過年，為北大營的百姓過上富足、安逸的生活提供的堅實的保障。1.3項目申請報告編制的依據和范圍1.3.1編制依據1.3.2編制范圍1.4研究結論1.4.1項目建設的必要性1.4.2建設規(guī)模50.60.70.80.90.100.120.130平方米，總規(guī)劃建筑面積31449.95平方米，其中單戶建筑面積90以下的房型占總面積的71.5%,建筑容積率3.5,建筑密度28%,并配套建設公共建筑工程。1.4.3建設地點規(guī)劃占地18062.3平方米。實際建設規(guī)模為399144.95平方米.1.4.4項目總投資項目總投資5000萬元。1.4.5經濟技術指標序號單位1規(guī)劃占地面積2道路占地面積03實際占地面積4總建筑面積5居住建筑面積6公共建筑面積7總投資萬元固定資產投資萬元鋪底流動資金萬元08建設資金來源萬元自籌項目單位自籌萬元9建設期年21.4.6結論和建議善投資環(huán)境有積極的意義，且經濟社會效益均好，項目看風險能力強，第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設必要性優(yōu)美的城市環(huán)境、完善的城市功能為密山市的經濟建設帶來了新的發(fā)展機遇，這就要求城市居住條件、居住小區(qū)建設與之相適應，而密山市的居民小區(qū)建設卻遠遠跟不上城市人口的發(fā)展速度，城市居民的住房問題經過十多年的住房建設，雖然城市居民的住房矛盾得到了一定的緩我市現有城市居民44萬人，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口不斷增加，并且我國戶籍管制制度正在逐步放松，城鄉(xiāng)戶籍管理一體化的進程正在加速，鄉(xiāng)村及外地部分先富起來的外來人口到密山定居的現象正在增加，新的居住需求已經顯現。因此，開發(fā)建設新的安居小區(qū)是解決該項目就是基于上述城市需求，滿足城市功能的需要，提高土地利用率，形成現代都市新風貌，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應，提高小區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、文明小第三章建設規(guī)模及建設條件3.1地塊自身狀況黑龍江省牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司建設的圣源小區(qū)，東西長110米，南北寬170米。項目規(guī)劃占地18062.3平方米。小區(qū)內規(guī)劃有健身房、垃圾中轉等公共建筑設施。另外，小區(qū)內供水、供電、供3.2地塊周邊污染狀況該小區(qū)周邊為城市道路、辦公區(qū)域或生活服務設施，地勢平坦，周3.3地塊周邊生活服務配套狀況1、購物配套小區(qū)周邊就有大型超市，便利店更多。離北大營市場不足100米，2、金融配套3、教育配套4、醫(yī)療配套有了大病可以到裴德醫(yī)院，該醫(yī)院離本小區(qū)不足200米。方便了居民就小區(qū)所在位置交通便利，現已開通3路、4路公交車，周邊通信設3.4自然條件3.4.1氣象條件3.4.2地質、水文、地震等級該項目區(qū)土壤為壤土、淤土，地基承載力為每平方米12—20噸；10—15米該區(qū)地質構造穩(wěn)定，根據現行“中國地震裂度區(qū)劃圖(1999)”抗震設計按7度設防。第四章市場分析2005年中國房地產市場風起云涌，從政府出臺“國八條”,嚴商嘲笑的情形下，合作建房紛紛流產成為2005年最后的挽歌。地產商巳囤積土地作為暴利的原始起跑線。國家宏觀調控著力打擊展望2007年房地產走勢，仍有三大懸念待解。由建設部、財政部聯(lián)合制定的《住房專項維修資金管理辦法》在2005年10月份已經開始征求意見，根據《辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，也不得從住房專項維修資金中列支。樓房共用設施設備具有共有關系的業(yè)主2/3以另外一個懸念是二手房交易將征20%個人所得稅。雖然國家稅務總局和建設部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，但現在，這個政策方向開始改變了，近期，國家稅務總局發(fā)布《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》,重申二手房交易必須繳納個稅。最后是否開征物業(yè)稅成為一個焦點，特別是物業(yè)稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起爭議。根據今年年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務總局有關官員表示的“十一五”期間要穩(wěn)步推進物業(yè)稅但從房地產最根本的供求關系出發(fā)，經過分析我們認為，我國房地產需求依然旺盛。我們認為可以將推動本輪房地產行情興起的主要因素一住房體制改革也歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和中國經濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產市場推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且我們預測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產市場的持其次，拆遷帶來的被動需求不容忽視。拆遷目前在中國各大城但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數一般在2—3,那么拆遷因素對各地房地產市場的刺激作投資性需求日益膨脹。如果進一步分析大量投資性房地產需求存在的根本原因，我們認為國內外資金的取向是明顯不同的。國內資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產作為重要的保值增值手段，據麥肯錫2005年一項社會調查結果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產是最明智的投資方式之一。國際資金這些資金的邏輯更為簡單：隨著中國經濟在世界經濟中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產配置比例，而房地產作為一種流動性較好的資產，無疑會得到部分資金的青睬。從支持房地產需求的根本原因分析，我們認為短期內這些原因難以發(fā)生根本性的轉變，因此房地產需求依然會保持旺盛。第五章項目開發(fā)方案5.1規(guī)劃設計背景及設計原則5.1.1規(guī)劃設計背景①沿襲密山市城區(qū)空間建設思路，符合城市建設要求，并具有良好5.1.2規(guī)劃用地范圍該項目位于密山北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。項目規(guī)劃占地18062.3平方米。實際建設規(guī)模為399144.95平方米.5.1.3規(guī)劃對用地的規(guī)定5.2規(guī)劃設計依據與指導思想5.2.1規(guī)劃設計依據5.2.2規(guī)劃原則2.規(guī)劃原則5.2.3規(guī)劃指導思想5.3規(guī)劃布局5.3.2建筑布局5.4規(guī)劃建設方案5.4.1規(guī)劃建設方案需求，該項目擬建設4棟住宅樓，建筑面積分別為50.60.70、80、90、服務設施。項目實際占地面積18062.3平方米，規(guī)劃建筑面積39144.95平方米，建筑容積率3.5,建筑密度28%,居民樓建筑設計7層，且建筑沿衛(wèi)北四路退紅線8米，綠化率達到35%。5.4.2戶型比例劃建筑面積39144.95平方米，其中單戶建筑面積90以下的房型占總面積的71.5%。5.5建筑方案設計5.5.1平面設計結合滿足密山市住宅市場和小區(qū)地理區(qū)位要求，適應“5+2”生活模式和不同人口構成家庭的不同需求。住宅平面設計充分考慮利用小區(qū)內外環(huán)境及景觀，中心綠地在滿足功能、舒適實用的前提下，力求住宅設計依據“節(jié)地、節(jié)能、高效”的思想，盡可能滿足“明櫥、明衛(wèi)、明廳、大主臥室、大客廳”等設計原則?？臻g分合方便，適應不同家庭結構和不同年齡構成的家庭需要?？臻g尺度適宜，平躍層式等多種不同戶型配比，滿足不同用戶的需求。住宅體形豐富，對規(guī)劃適應性強。設計中還考慮現代人的生活模式和特點。引入平面劃分的靈活性和可能性，以適應不斷發(fā)展的物質和文化需求。5.5.2建筑風格與建筑處理住宅建筑展示地域性和時代性融合共生的建筑面貌，突出小區(qū)整體形象，突出地方特色和生活情趣，充分考慮對環(huán)境的利用和形制定出莊重、大氣的沿街立面及小區(qū)內空間效果。1、建筑立面構成立面處理結合整體風格設計，注意比例協(xié)調和視線效果，公建的屋頂可適當重點處理，道路沿線建筑立面突出城市干道景觀特征。3、建筑色彩5.6交通體系組織與場地豎向規(guī)劃5.6.1交通體系規(guī)劃5.6.2豎向規(guī)劃要點5.7工程管網建設5.7.1給水工程情況，取人均生活用水量指標為300升/每人每天。該小區(qū)總建筑面積39144.95平方米，按住戶數528戶、1584人進行估算，日總用水量增加估算為220.5立方米/天。每棟樓供水管道進水口處壓力應不小于0.24Mpa,小區(qū)生活水管入口處壓力應達到0.7Mpa。項目周邊供水管網已經完備，從北四路供水主干管網引接φ100供5.7.2排水工程小區(qū)排水量平均為225立方米/時，最大排水量為275立方米/時。3、排水設施4、雨水排放②布置間距一般雨水井布置間距為30—40米。③雨水口形式5.7.3消防防栓按照低壓制消防供水設計，控制半徑100米，設計地面消防栓5.7.4供電工程本小區(qū)共有居民528戶，總居住面積39144.95平方米，每戶用電量按照10Kw考慮，則小區(qū)居民總用電量為5280Kw;公共建筑及附取需用系數為0.3,則小區(qū)變壓器容量應為1700Kw。為保證項目用電需求，動力供電線路由配電室向各用電設備及用電點以放射狀方式供電。關鍵設備及設施采用專線供應，以保證其運規(guī)劃區(qū)內道路照明、綠化照明管線在人行道路或綠化帶下穿管直埋，其他電力電纜均采用穿鋼管引入的敷設方式。5.7.5電信及閉路電視工程規(guī)劃本項目市話系統(tǒng)從小區(qū)西側北四路引入。在小區(qū)內設1個電話總交接箱，電話交接箱獨立安裝于室外。規(guī)劃區(qū)內電信排管沿區(qū)內道路成枝狀，由電信排管至單體建筑采用穿管直埋方式進入一幢建筑室5.7.6整個電信網路的規(guī)劃設計都考慮到“智能化”實施的可行性，5.7.7供熱工程熱源為北四路主干供熱管線提供的熱水介質。2、布置方式采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設，分戶室外熱網應每隔60米設一檢查井，并在分支管連接管道上設置采暖熱網在穿越馬路時應假設大兩號剛套管，并比道路兩邊寬出1米，便于施工和管護。5.7.8工程管線綜合庭院管道沿綠化帶布置。管線埋深和間距要求嚴格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。5.8環(huán)衛(wèi)規(guī)劃沿路每隔50—80米布置垃圾箱1處，中心綠地等人流集中活動地段應注意垃圾物的清理。5.9接地防雷配電室高壓側設避雷專柜，以保證小區(qū)用電運行安全。配電室設計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于4歐姆，各用電點重復接地電阻不大于10歐姆。5.10地震設防根據現行的“中國地震裂度區(qū)域圖(1999)”顯示，本項目區(qū)所在地地震裂度為5度，建筑抗震設計按國家要求，項目建筑抗震設計按7度地震區(qū)設防。5.11物業(yè)管理小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據合同行5.12節(jié)能本項目屬民用建筑類別，項目建筑外形及外圍結構設計應考慮節(jié)能效果，并遵從《民用建筑節(jié)能設計標準(采暖居住建筑部分)》2、機電設備部分在設備選型上，選用國內技術最先進的節(jié)能型產品，杜絕高能耗產品在工程中使用，以有效地較低能耗，達到節(jié)能的目的。3、供熱部分供熱管道應加裝防腐保溫措施，以提高能源的利用效率。4、加強綜合管理措施，以達到綜合節(jié)能的目的。第六章項目市場定位黑龍江省牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司建設的圣源小區(qū)位于平方米。實際建設規(guī)模為399144.95平方米，其中住宅528戶。6.1目標客戶定位項目所在地周邊為農墾總局牡丹江管理局管轄，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。為此，項目主要立足于該區(qū)缺房戶和無房戶，并考慮城區(qū)中高6.2價格定位該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設施齊全，生活服務設施完備，周邊有多個住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位1、住宅樓平均價為每平方米3100元。2、車庫平均價為每平方米5000元。6.3物業(yè)管理定位小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據合同行使自己的權利第七章項目實施進度方案7.1項目建設周期整個工程計劃2年內全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設完成后的一年內結束，即項目從2011年開工建設，到2012年底全部建成，并在拿到五證后開始預售，整個項目銷售工作到2013年全部結束，年份2011年2012年可行性研究審批建設規(guī)劃設計土建施工設備安裝銷售物業(yè)管理第八章投資估算及資金籌措8.1估算情況8.1.1估算說明②本項目實際占地18062.3平方米。采用土地使用權掛牌出讓形式8.1.2估算依據工程直接費用的1%、1.5%、2.5%、0.5%。土地征地費及相關工程費之和的3%,漲價預備費根據國家有關規(guī)定8.2總投資估算8.2.1固定資產投資成(詳見附表1)。通過估算，該項目固定資產投資為5000萬元，各項費用如下：③基本預備費按有關規(guī)定提取，為100萬元。8.2.2.鋪底流動資金8.2.3總投資通過測算，項目總投資估算為5000萬元。8.3資金籌措該項目共需建設資金5000萬元，項目建設單位自籌資金解決5000萬元。9.1評價說明2、項目建設期1.5年，銷售期2年。3、行業(yè)基準收益率按12%測算。9.2經營收入估算9.2.1項目銷售收入估算1、住宅樓平均價為每平方米3100元。2、車庫平均價每平方米5000元。預售一年，銷售二年，預計各年銷售比例為30%、35%、35%,各年銷9.3.2銷售稅金估算附加，營業(yè)稅按銷售收入的13.9%計取，城市建設和教育附加費為5%。9.4工程建設成本費用構成，預測各年的總成本費用為2200萬元(含建設、管理、銷售費9.5利潤分析所得稅按照國家有關規(guī)定取25%,不考慮三金，稅后利潤即為有附表知，該項目累計的可分配利潤為1000萬元。9.6貸款償還分析9.8不確定性分析可能影響本項目收益的主要因素有：銷售價格、建設投資、經營成本等。分析這些因素對項目可贏利性的影響，得知銷售價格為最敏感性因素。為此，需要堅持工程質量成本并重，并做好未來的物業(yè)管理工作，以使項目保持一個良好的銷售狀態(tài)。9.9社會效益分析牡丹江農墾圣源小區(qū)總投資5000萬元，由開發(fā)建設投資、經營費用等兩(一)開發(fā)建設投資6500萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開●普通住宅以1200元/平方米計；●公共建筑平均以1400元/平方米計；●電氣按50元/平方米估算；●水衛(wèi)按50元/平方米估算；●道路廣場按10200平方米面積，100元/平方米估算；●勘察設計費按19萬元估算，每平方米4元，●監(jiān)理費按工程費用34萬元估算，每平方米7元；●自來水管網配套費按住宅26元/平方米估算；管理費用按工程費用的2%估算。銷售費用按銷售收入的2%估算。預備費用按工程費用的8%估算。二、資金籌措及計劃(一)資金籌措黑龍江省密山市牡丹江農墾名城房地產開發(fā)有限公司的所有啟動資金為(二)投資計劃2011—2012年投資分別為5000萬元、2000萬元。三、銷售收入(一)房價(二)銷售收入本項目按三年銷售計算。住宅銷售率按100%,公共建筑銷售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%;銷售收入分別為854萬元、7000萬元、4807萬元。四、財務評價業(yè)稅率為5%,城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的12%。所得稅稅率按33%,稅后利潤為3160萬元。投資利潤率=(利潤總額÷總投資)×100%=30.7%銷售利潤率=(利潤總額÷銷售收入)×10