天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程(試行)

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

1．總則

1.1目的和依據(jù)

為規(guī)范天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）的內(nèi)容和深

度，實(shí)現(xiàn)控規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和法定化，提高規(guī)劃的科學(xué)性和可操

作性，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)

劃編制審批辦法》、《天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃

管理規(guī)定（試行）》等法律、法規(guī)和規(guī)章，依據(jù)國家和天津市相關(guān)技

術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)程。

1.2適用范圍

1.2.1本規(guī)程適用于本市行政轄區(qū)內(nèi)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地

的控規(guī)編制、修編、修改和應(yīng)用。歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)的保

護(hù)規(guī)劃（控規(guī)）可參照本規(guī)程執(zhí)行。

1.2.2城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)之外獨(dú)立地段的控規(guī)、生態(tài)單元的控規(guī)在本規(guī)

程指導(dǎo)下開展編制、修編、修改。

1.2.3本規(guī)程未涉及內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照國家、本市現(xiàn)行的相關(guān)技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范執(zhí)行。

1.3基本要求

1.3.1控規(guī)應(yīng)遵循國家和本市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，遵

照各類相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，結(jié)合實(shí)際情況，依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行編制。

1.3.2控規(guī)應(yīng)以批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃等上位規(guī)劃為依據(jù)，落實(shí)上

位規(guī)劃確定的建設(shè)用地開發(fā)邊界、用地規(guī)模、人口規(guī)模、公共空間體

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系、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施、安全設(shè)施、空間管制和“三

區(qū)”劃定、城市四線等控制要求。尚未編制總規(guī)或總規(guī)尚未批復(fù)的，

不得編制控規(guī)。對總規(guī)中明確的用地功能，控規(guī)不得隨意更改，但可

進(jìn)行細(xì)化分類。

1.3.3控規(guī)的編制應(yīng)與公共服務(wù)、交通、市政、安全、綠地系統(tǒng)、

風(fēng)貌保護(hù)、地下空間、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)紅線等經(jīng)依法審批的各相關(guān)專

項(xiàng)規(guī)劃相銜接。對專項(xiàng)規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)作出綜合平衡后進(jìn)行合理落實(shí)，

涉及專項(xiàng)規(guī)劃重要內(nèi)容修改的，應(yīng)征求專項(xiàng)規(guī)劃主管部門意見。

1.3.4控規(guī)的編制原則上應(yīng)與規(guī)劃管理部門已作出的合法、有效

的行政審批文件保持一致。確需調(diào)整的須進(jìn)行必要性論證和說明，履

行相關(guān)程序。

1.3.5控規(guī)的編制應(yīng)對用地自然條件和現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析和評

估，保證城市規(guī)劃對自然環(huán)境的保護(hù)、歷史文脈的保護(hù)和規(guī)劃建設(shè)的

延續(xù)性。成片大面積改造應(yīng)以上位規(guī)劃為依據(jù)。在控規(guī)編制階段，除

必須的道路交通、市政工程、綠地和公共服務(wù)設(shè)施外，規(guī)劃應(yīng)審慎對

待成片改造，確認(rèn)為需要的，要進(jìn)行相應(yīng)的論證。理由充分且確有必

要的，方可對現(xiàn)狀進(jìn)行改造規(guī)劃。

1.3.6控規(guī)編制要廣泛征求街道社區(qū)、企業(yè)、居民等意見，強(qiáng)化

公眾參與。

1.3.7編制控規(guī)之前應(yīng)編制控規(guī)單元?jiǎng)澐址桨福瑢﹂_發(fā)邊界內(nèi)的

城鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行控規(guī)單元?jiǎng)澐?，盡可能與街道社區(qū)管轄界線一致，

保證控規(guī)單元的全覆蓋和無縫銜接。

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1.4編制范圍

1.4.1控規(guī)編制和修編范圍應(yīng)為一個(gè)或多個(gè)完整控規(guī)單元。如有

特殊要求，應(yīng)按規(guī)定程序，經(jīng)研究后合理確定控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制

范圍。

1.4.2控規(guī)修改范圍可為具體用地，但其論證范圍應(yīng)為一個(gè)或多

個(gè)完整街坊，公共服務(wù)設(shè)施、公園綠地等應(yīng)在一個(gè)控規(guī)單元內(nèi)平衡。

1.5規(guī)劃原則

1.5.1控規(guī)編制應(yīng)秉持“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的發(fā)

展理念，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，按照上位規(guī)劃要求，深入

調(diào)查分析現(xiàn)狀情況，采用新理念、新技術(shù)、新方法、新手段，因地制

宜引導(dǎo)城鎮(zhèn)健康發(fā)展。

1.5.2控規(guī)編制應(yīng)堅(jiān)持“以人為本、公共利益優(yōu)先”的原則。以

創(chuàng)造宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)環(huán)境為目標(biāo)，完善城市功能，提升城市品質(zhì)。

1.5.3控規(guī)編制應(yīng)堅(jiān)持歷史文化名城、名鎮(zhèn)、街區(qū)保護(hù)和有機(jī)更

新相結(jié)合的原則，嚴(yán)格文物歷史建筑及其環(huán)境的保護(hù)，傳承歷史文脈，

延續(xù)城市風(fēng)貌特色，增強(qiáng)城市活力。

1.5.4控規(guī)編制應(yīng)堅(jiān)持生態(tài)文明理念。保護(hù)自然資源和綠地、公

園、濕地、林地等生態(tài)環(huán)境，合理利用土地，落實(shí)節(jié)能減排要求，采

取低影響開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)城市與自然和諧共生。

1.5.5控規(guī)編制應(yīng)堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相結(jié)合的原則，注重

現(xiàn)實(shí)可行與長遠(yuǎn)控制的科學(xué)統(tǒng)籌，注重分區(qū)分類引導(dǎo)，整體施策，面

向規(guī)劃管理，保障建設(shè)實(shí)施。建設(shè)窄路密網(wǎng)和開放街區(qū)，營造活力社

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區(qū)和生活街道；促進(jìn)產(chǎn)城融合和職住均衡。

1.5.6控規(guī)編制應(yīng)堅(jiān)持公正、公平、公開的原則，強(qiáng)調(diào)用地性質(zhì)、

容積率、配套設(shè)施、各類控制線的剛性約束，保障公共利益，強(qiáng)化公

眾參與，對接社會管理，保障規(guī)劃實(shí)施的有效性。

1.6規(guī)劃導(dǎo)向

控規(guī)編制可采用新理念、新方法、新手段，解決現(xiàn)有問題，提高

規(guī)劃水平。

一是優(yōu)化用地布局，“退二進(jìn)三”，實(shí)現(xiàn)雙優(yōu)化。推動(dòng)城市功能升

級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，鼓勵(lì)土地混合使用，促進(jìn)產(chǎn)城融合和職住平衡，

增強(qiáng)城市承載力和適應(yīng)性；二是改善道路交通系統(tǒng)，促進(jìn)軌道等公共

交通為主導(dǎo)的TOD模式發(fā)展，采取交通穩(wěn)靜化措施，強(qiáng)化步行和慢行

系統(tǒng)，創(chuàng)造人性化城市環(huán)境，提升城市活力；三是傳承歷史文脈，保

護(hù)城市自然和人文基底，提高城市文化水平；四是鼓勵(lì)住宅類型多樣

性，滿足人民對美好生活的需要。規(guī)劃窄路密網(wǎng)和開放街區(qū)，塑造生

活街道和活力社區(qū)，鼓勵(lì)社區(qū)社區(qū)交往、社會和諧和社區(qū)營造。五是

提高公共服務(wù)設(shè)施水平，提高配置標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造公共開放空

間，鼓勵(lì)設(shè)施共建共享，保障民計(jì)民生；六是強(qiáng)化綠地公園建設(shè)，保

障生態(tài)環(huán)境優(yōu)先，采取低影響開發(fā)模式、海綿城市和共同管廊等手段，

增強(qiáng)城市韌性，統(tǒng)籌強(qiáng)化支撐體系。

1.7編制內(nèi)容

在《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》基礎(chǔ)上，明確天津

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市控規(guī)編制內(nèi)容。

1.7.1控規(guī)深度應(yīng)滿足指導(dǎo)城市規(guī)劃管理要求。規(guī)劃編制采用

1:2000地形圖，道路紅線達(dá)到選線深度，同步編制道路定線。

1.7.2控規(guī)編制應(yīng)包括下列基本內(nèi)容：

a)規(guī)劃用地邊界結(jié)合用地現(xiàn)狀、道路紅線、綠線、黑線等合理

確定。

b)明確土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地性質(zhì)控制要求。

c)容積率（建筑規(guī)模）、建筑高度（層數(shù)）、建筑密度、綠地率

等用地指標(biāo)。

d)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的規(guī)模、范圍及具

體控制要求，軌道交通控制要求，地下管線控制要求。

e)基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠

線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線（紫線）、地

表水體保護(hù)和控制的地域界線（藍(lán)線）等“四線”及控制要

求。

1.7.3控規(guī)編制的強(qiáng)制性內(nèi)容包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑高

度、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定。

1.7.4控規(guī)內(nèi)容以文本、通則、圖則、指標(biāo)表的形式予以表達(dá)。

容積率應(yīng)對規(guī)劃用地逐一提出控制指標(biāo)，建筑高度、建筑密度、綠地

率以通則的形式進(jìn)行控制。

1.7.5鎮(zhèn)區(qū)及鄉(xiāng)政府所在地控規(guī)可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整控制

要求和指標(biāo)。規(guī)模較小的鎮(zhèn)區(qū)及鄉(xiāng)政府所在地的控規(guī)，可與鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體

規(guī)劃編制相結(jié)合。

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1.7.6為了加強(qiáng)控規(guī)的適應(yīng)性，根據(jù)《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃

編制審批辦法》、《天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，控規(guī)編制階段用地性質(zhì)一

般確定為用地分類標(biāo)準(zhǔn)中的大類或中類，在控規(guī)的實(shí)施階段應(yīng)編制細(xì)

分導(dǎo)則，重點(diǎn)地區(qū)還應(yīng)編制城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則。

1.8公眾參與

控規(guī)編制過程中應(yīng)當(dāng)按照法定程序要求充分征求相關(guān)管理部門、

單位、企業(yè)和利害關(guān)系人的意見和建議，在保證方案科學(xué)合理的前提

下兼顧各方利益。

2．術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本規(guī)程。

2.1通用名詞

2.1.1控規(guī)單元

控規(guī)編制、審批和實(shí)施管理的基本單位，與街道辦事處管轄范圍

對應(yīng)。

2.1.3控規(guī)街坊

控規(guī)單元內(nèi)由快速路、主干路、次干路、鐵路、河流等界限劃分

的次級規(guī)劃單位，與居民委員會范圍相對應(yīng)。

2.1.4控規(guī)用地

在控規(guī)中表示為一種使用性質(zhì)的獨(dú)立用地。根據(jù)發(fā)展需要，控規(guī)

用地在不改變主導(dǎo)性質(zhì)的前提下，可對用地規(guī)模等控制指標(biāo)進(jìn)行細(xì)

分。

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2.1.5用地性質(zhì)

規(guī)劃用地按現(xiàn)行城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)劃分的土地

使用的類別。

2.1.6用地兼容

單一性質(zhì)用地允許兩種或兩種以上跨地類的建筑與設(shè)施進(jìn)行兼

容性建設(shè)和使用。

2.1.7單一性質(zhì)用地

具有單一功能的用地和主要功能的建筑地上建筑面積占地上總

建筑面積比例大于85%的用地。

2.1.8混合用地

土地使用功能超出用地兼容性規(guī)定的適建用途或比例，需要采用

兩種或兩種以上用地性質(zhì)組合表達(dá)的用地類別。

2.1.9建筑面積

規(guī)劃用地內(nèi)總建筑面積，即用地范圍內(nèi)所有建筑物地面及以上總

面積。

2.1.10容積率

規(guī)劃用地內(nèi)地上總建筑面積與用地面積的比值。容積率是衡量用

地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。

計(jì)算公式表示如下：

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

本規(guī)程中所提容積率一般為上限值，即須小于或等于。

2.1.11基準(zhǔn)容積率

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各類規(guī)劃用地容積率在一般情況下的上限數(shù)值。

2.1.12建筑密度

規(guī)劃用地內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）。

計(jì)算公式表示如下：

建筑密度=建筑基底總面積÷規(guī)劃用地面積×100%

本規(guī)程中所提建筑密度除特別注明外均為上限值，即須小于或等

于。

2.1.13綠地率

規(guī)劃用地內(nèi)各類綠化用地總面積占規(guī)劃用地面積的比例（%）。

計(jì)算公式表示如下：

綠地率=綠地面積總和÷規(guī)劃用地面積×100%

本規(guī)程中所提綠地率除特別注明外均為下限，即須大于或等于。

2.1.14建筑高度

規(guī)劃用地內(nèi)所有建筑物和構(gòu)筑物室外地面至建筑物和構(gòu)筑物最

高點(diǎn)的距離。

2.1.15快速路

城市道路中設(shè)有中央分隔帶，具有四條以上機(jī)動(dòng)車道，全部或部

分采用立體交叉與控制出入，供汽車以較高速度行駛的道路。又稱汽

車專用道。

2.1.16道路網(wǎng)密度

城市建成區(qū)或城市（鎮(zhèn)）某一地區(qū)內(nèi)平均每平方公里城市用地上

擁有的道路長度。

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2.1.17道路紅線

規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。

2.1.18凡未列明的名詞的定義及有關(guān)技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算方法應(yīng)符

合其他有關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求。

2.2特定名詞

2.2.1現(xiàn)狀用地

在控規(guī)編制現(xiàn)狀調(diào)查中了解的用地，控規(guī)編制中用地性質(zhì)不變，

現(xiàn)狀建筑物基本保留的用地，規(guī)劃控制以現(xiàn)狀調(diào)查的用地性質(zhì)、控制

指標(biāo)等信息設(shè)定，如與房屋土地主管部門批準(zhǔn)使用的信息不符，以房

屋土地主管部門批準(zhǔn)使用的信息為準(zhǔn)。

2.2.2已批未建、已批在建用地

該用地在控規(guī)編制階段或修改時(shí)已經(jīng)合法程序劃撥或出讓，用地

規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)合法的行政許可程序確定，但在現(xiàn)狀調(diào)查時(shí)，其建設(shè)活

動(dòng)尚未開始或完成的用地。

2.2.3規(guī)劃用地

在控規(guī)中對現(xiàn)狀用地發(fā)生改變的用地。規(guī)劃的用地不要求近期建

設(shè)，待將來改造時(shí)須按照規(guī)劃予以實(shí)施。

2.2.4可開發(fā)用地

基本無地上物、可以直接用于建設(shè)的用地。不含已批未建和已批

在建的用地。

2.2.4可改造用地

雖有地上物，但基本可以拆除并用于建設(shè)的用地。不含已批未建

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和已批在建的用地。

2.2.5居住社區(qū)

以居住為主、配建有較完善的、能滿足該社區(qū)居民物質(zhì)與文化生

活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。一般分為街道社區(qū)、居委

會社區(qū)。

2.2.6街道社區(qū)

由城市干路或自然分界線所圍合，居住人口5-8萬人，與街道

辦事處管轄范圍相對應(yīng)的居住社區(qū)。原則上與原居住區(qū)概念對應(yīng)。

2.2.7居委會社區(qū)

與居委會管轄范圍相對應(yīng)的居住社區(qū)。原則上與控規(guī)街坊對應(yīng)，

現(xiàn)狀的居委會宜逐漸調(diào)整適應(yīng)。

2.2.8居住街廓

與業(yè)委會管轄范圍相對應(yīng)的空間范圍。

2.2.9生態(tài)廊道

具有保護(hù)生物多樣性、保障城市生態(tài)安全格局、過濾污染物、防

止水土流失、調(diào)控雨洪水等生態(tài)服務(wù)功能的帶狀空間。

2.2.10控規(guī)修編

通過對現(xiàn)行控規(guī)和實(shí)施情況評估后，確定需要重新編制控規(guī)，通

常以控規(guī)單元為單位進(jìn)行。

2.2.11控規(guī)修改

針對控規(guī)單元內(nèi)個(gè)別用地或街坊在符合修改必要性情形和論證

基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。

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2.2.12住宅成套化

城市更新過程中，對住宅改造使其具備臥室、起居室、廚房、衛(wèi)

生間、室內(nèi)走道或客廳等相對完整功能，供一戶使用。

3．控規(guī)單元

3.1控規(guī)單元的劃分

控規(guī)單元的劃分原則上不得跨越街道或鎮(zhèn)的管轄邊界，應(yīng)與街道

級社會管理的邊界對應(yīng)，同時(shí)參考城市主干道路、鐵路、河流等人工

和自然界限，充分考慮規(guī)劃管理和公共服務(wù)設(shè)施配置的要求。

跨越街道界線的歷史文化街區(qū)原則不應(yīng)單獨(dú)劃分為一個(gè)控規(guī)單

元，應(yīng)按照統(tǒng)一要求劃分到相應(yīng)控規(guī)單元內(nèi)，與周邊控規(guī)單元相銜接。

3.2控規(guī)單元的用地規(guī)模

控規(guī)單元的的劃分除考慮街道行政界線外，應(yīng)兼顧用地規(guī)模的合

理性。原則上城市中心建成區(qū)單元以街道界線為基本范圍，用地規(guī)模

一般控制在1～4平方公里；新區(qū)每個(gè)單元用地規(guī)模一般控制在2～6

平方公里。如現(xiàn)狀街道或鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模過大的，可劃分為2-3個(gè)控規(guī)單元。

開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)單元可結(jié)合實(shí)際情況合理劃分，并注明相應(yīng)界

線。中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)等功能區(qū)盡量在一個(gè)控規(guī)單元內(nèi)。跨越

單元的要注明界線。新規(guī)劃的地區(qū)控規(guī)單元?jiǎng)澐忠紤]未來設(shè)立街道

管理界線的可行性。

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3.3控規(guī)單元的類型

考慮區(qū)位、建設(shè)年代、主導(dǎo)功能、開發(fā)程度等因素，控規(guī)單元可

劃分為不同類型。

按照所處的區(qū)位，控規(guī)單元可劃分為中心區(qū)單元、外圍地區(qū)單元、

近郊單元和遠(yuǎn)郊單元；按照現(xiàn)狀建筑歷史年代，可劃分為老城區(qū)單元、

新城區(qū)單元；按照主導(dǎo)功能可劃分為居住型單元、產(chǎn)業(yè)型單元、生態(tài)

型單元等。

基于可開發(fā)改造用地的規(guī)模比例，控規(guī)單元?jiǎng)澐譃楸Ａ粜汀⒏脑?/p>

型、新建型。

保留型是指保留用地占控規(guī)單元總用地面積80％以上，基本沒

有可開發(fā)改造空間的單元。控規(guī)重點(diǎn)為完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)

的地區(qū)，對于現(xiàn)狀用地的建筑規(guī)模、建筑高度、建筑密度不再提出新

的控制要求，在配套設(shè)施上主要考慮發(fā)揮現(xiàn)有設(shè)施的效益。

改造型是指現(xiàn)狀用地占控規(guī)單元總用地面積40％～80％，有較

多可開發(fā)改造空間的單元?？匾?guī)重點(diǎn)為改善功能布局、補(bǔ)全配套設(shè)施、

營造環(huán)境品質(zhì)，充分發(fā)揮可開發(fā)改造用地的作用。在配套設(shè)施上應(yīng)保

證整個(gè)單元的各項(xiàng)設(shè)施在數(shù)量和規(guī)模上均達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。

新建型是指現(xiàn)狀用地占控規(guī)單元總用地面積40％以下，基本為

可開發(fā)改造空間的單元?？匾?guī)重點(diǎn)為落實(shí)功能布局、構(gòu)建基礎(chǔ)支撐、

配建配套設(shè)施、塑造環(huán)境品質(zhì)，建設(shè)功能結(jié)構(gòu)和布局合理完善、配套

設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美安全的新區(qū)。在配套設(shè)施上應(yīng)保證整個(gè)單元的各

項(xiàng)設(shè)施在數(shù)量和規(guī)模上均達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，在布局上理想均衡。

不同的單元要采用不同的規(guī)劃編制思路和不同的指標(biāo)。

12

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

控規(guī)單元類型一覽表

單元類型保留用地占控規(guī)單元總用地面積的比例（%）

保留型>80

改造型40-80

新建型<40

3.4控規(guī)單元的主導(dǎo)功能、人口規(guī)模和開發(fā)規(guī)模

在控規(guī)單元?jiǎng)澐謺r(shí)，或進(jìn)行控規(guī)整體修編時(shí)，要根據(jù)現(xiàn)行城市總

體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定各控規(guī)單元的主導(dǎo)功能和人口規(guī)模及開發(fā)規(guī)模

上限，控規(guī)單元的主導(dǎo)功能可以分為商業(yè)、商務(wù)辦公、教育、醫(yī)療、

體育、行政辦公、文化旅游、居住和工業(yè)、倉儲物流等。

根據(jù)城市總體規(guī)劃、結(jié)合各單元主導(dǎo)功能和發(fā)展的可能，合理分

解人口規(guī)模，確定各控規(guī)單元的總建設(shè)用地規(guī)模和總建筑容量。

以控規(guī)單元為單位控制建設(shè)總量，結(jié)合綜合承載力的分析，確定

控規(guī)單元的人口容量、建筑容量以及規(guī)劃控制要素，保證公益性公共

設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、城市安全設(shè)施和公共綠地的規(guī)模和控制要求。

在人口容量上，以居住生活為主要功能的區(qū)域每個(gè)單元以5-8萬

人為宜，一般不超過10萬人。

可容納居住人口按照規(guī)劃住宅建筑面積進(jìn)行推算，在人均住宅建

筑面積指標(biāo)的選取上，可在符合總規(guī)的前提下，結(jié)合實(shí)際情況設(shè)定。

4．基礎(chǔ)調(diào)查分析

4.1現(xiàn)狀調(diào)查分析

現(xiàn)狀調(diào)查采用1:2000現(xiàn)勢地形圖和有關(guān)基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)，對現(xiàn)狀

13

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

的土地使用和建筑使用類別情況、居住人口分布、公共服務(wù)設(shè)施、道

路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施、安全設(shè)施和經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等情況進(jìn)行分

析與評價(jià)?；A(chǔ)資料必須真實(shí)全面反映現(xiàn)狀情況。

4.1.1現(xiàn)狀人口

1、調(diào)查控規(guī)單元范圍內(nèi)的常住人口、暫住人口、流動(dòng)人口和就

業(yè)崗位情況。常住人口以宗地為單位落實(shí)到地塊。

2、區(qū)規(guī)劃主管部門根據(jù)規(guī)劃編制要求，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)區(qū)有關(guān)機(jī)構(gòu)和

街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）派出所等部門，提供控規(guī)單元范圍內(nèi)現(xiàn)狀人口數(shù)量及空

間分布情況。

4.1.2現(xiàn)狀用地

1、用地性質(zhì)：按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB

50137-2011）的中類或小類賦予屬性。

2、用地權(quán)屬：將控規(guī)單元范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地劃分為國有土地和

集體土地兩大類，標(biāo)明哪些是劃撥國有土地和出讓國有土地，并標(biāo)明

產(chǎn)權(quán)用地范圍。

3、用地規(guī)模：各類設(shè)施用地面積大于等于500平方米的，須劃

定四至范圍，賦予獨(dú)立屬性，小于500平方米的合并到相鄰地塊；綠

公園地面積大于等于500平方米的，須劃定四至范圍，賦予獨(dú)立屬性；

小于500平方米的合并到相鄰地塊。

4.1.3配套設(shè)施

1、以控規(guī)單元為基本單位，以配套設(shè)施通用圖形符號--圖戳標(biāo)

注其范圍內(nèi)獨(dú)立占地或合建的各類配套設(shè)施空間位置，并統(tǒng)計(jì)各類配

套設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模。

14

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

2、對于500平方米以下合并到相鄰地塊的配套設(shè)施，在相應(yīng)位

置加蓋圖戳。

3、調(diào)查控規(guī)單元范圍內(nèi)氣象、防洪、抗震、人防、消防等防災(zāi)

設(shè)施。并在相應(yīng)位置加蓋圖戳。

（1）氣象設(shè)施：主要調(diào)查氣象站，氣象監(jiān)測點(diǎn)等；

（2）防洪設(shè)施：主要調(diào)查行洪河道的等級，行洪標(biāo)準(zhǔn)，堤壩高

程和水文監(jiān)測站等；

（3）抗震設(shè)施：主要調(diào)查地震監(jiān)測站，地震斷裂帶位置及抗震

設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)等；

（4）人防設(shè)施：主要調(diào)查地下人防設(shè)施。

（5）消防設(shè)施：主要調(diào)查消防站和消防訓(xùn)練場地等，并區(qū)別出

普通站和特勤站。

4、歷史文化資源：調(diào)查風(fēng)景名勝區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、名鎮(zhèn)名村、

文物古跡、風(fēng)貌建筑等坐落的用地四至范圍，并統(tǒng)計(jì)其等級和規(guī)模。

5、標(biāo)明控規(guī)單元范圍內(nèi)已批未建、已批在建、已建未批三種用

地情況。

4.1.4建筑情況

1、建筑面積調(diào)查：以產(chǎn)權(quán)用地為單位，調(diào)查單位內(nèi)的總建筑面

積，并填表。

2、建筑質(zhì)量調(diào)查：以產(chǎn)權(quán)用地為基本單位，分兩方面按建筑高

度和建設(shè)年代調(diào)查，首先按建筑建設(shè)年代調(diào)查地塊內(nèi)建筑質(zhì)量；其次

按建筑使用性質(zhì)、高度或?qū)訑?shù)調(diào)查建筑質(zhì)量。

（1）建設(shè)年代劃分：建筑建設(shè)年代劃分五個(gè)階段，分別為1（1949

15

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

年以前）、2（1950年至1976年）、3（1977年至1990年）、4（1990

年2000年）、5（2001年至今），在地形圖上用圖例顏色標(biāo)注。

（2）建筑高度劃分：建筑高度劃分五個(gè)高度分區(qū)，分別為A（12

米以下）、B（12-24米）、C（24-50米）和D（50-100米）、E（100

米以上）。在地形圖上用圖例顏色標(biāo)明。

4.2上位規(guī)劃已批情況核查

收集和了解已批和在編上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃，包括城市總體規(guī)

劃、分區(qū)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)等。掌握已確定的城市道路、鐵

路、軌道、河流及公路等控制線和定線法則。

對已有規(guī)劃審批和行政許可，包括已批在建、已批未建、已發(fā)選

址等用地情況進(jìn)行核查與統(tǒng)計(jì)。

4.3可開發(fā)改造用地研究

基于上述調(diào)查，依據(jù)城市總體規(guī)劃和上位規(guī)劃，從規(guī)劃的合理性

和可實(shí)施性出發(fā)，研究確定可開發(fā)改造用地，并提出可開發(fā)改造用地

實(shí)施的基本途徑。

在保證規(guī)劃公共利益得以實(shí)現(xiàn)的前提下，以下情形原則上應(yīng)作為

現(xiàn)狀用地保留（危房、違法建設(shè)、不合理使用等情形除外）：

1、現(xiàn)狀成片的多層建筑區(qū)（工業(yè)、物流倉儲除外）；

2、現(xiàn)狀高層建筑區(qū)；

3、現(xiàn)狀公園綠地（臨時(shí)綠地除外）；

4、現(xiàn)狀獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施、交通、市政、安全設(shè)施（因

16

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

設(shè)施使用功能需要提升改造的除外）；

5、其他特定要求需要保留的用地。

4.4建設(shè)用地適宜性分析

對上位規(guī)劃確定的新增建設(shè)用地，可進(jìn)行建設(shè)用地詳細(xì)的適宜性

分析。

4.5征求意見

在現(xiàn)狀調(diào)查過程中和控規(guī)編制前，應(yīng)通過適當(dāng)途徑征求公眾意見

和建議。

5．規(guī)劃編制

5.1基本要求

5.1.1控規(guī)編制以單元為單位，落實(shí)總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃等上位

規(guī)劃，自上而下合理確定單元主導(dǎo)功能定位、人口和開發(fā)規(guī)模，確定

控規(guī)單元的功能布局。同時(shí)，城區(qū)要匯總各單元控規(guī)成果，包括用地

布局、道路交通、市政設(shè)施系統(tǒng)和單元人口、開發(fā)規(guī)模等指標(biāo)；自下

而上對上位規(guī)劃情況進(jìn)行反饋。

5.1.2控規(guī)編制應(yīng)在總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍和開發(fā)邊

界范圍內(nèi)開展。

5.1.3針對保留型、改造型和新建型單元采用不同側(cè)重的規(guī)劃方

法。保留型單元在控規(guī)編制中注重城市更新、“城市雙修”，盡可能補(bǔ)

充完善公共服務(wù)設(shè)施，改善居住社區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住房成套化。改造型

和新建型單元的控規(guī)編制應(yīng)體現(xiàn)新規(guī)劃技術(shù)水平，完善配套，采用高

17

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌考慮周邊地區(qū)，在功能定位上與周邊地區(qū)互補(bǔ)，在必要的

公共服務(wù)設(shè)施配置上要統(tǒng)籌兼顧周邊地區(qū)。

5.1.4特殊情況下，可在控規(guī)單元確定的基礎(chǔ)上以街坊為單位編

制和批復(fù)控規(guī)，但必須保證完整控規(guī)單元的用地布局合理、配套設(shè)施

完善等條件。

5.1.5不同主導(dǎo)功能的單元，規(guī)劃編制要有所側(cè)重。各類單元都

要重視公共開放空間、歷史文化名城保護(hù)、地下空間以及道路交通、

市政設(shè)施、環(huán)境保護(hù)和城市安全的規(guī)劃內(nèi)容。

5.2公共設(shè)施單元

5.2.1公共設(shè)施單元是指公共服務(wù)設(shè)施用地占主導(dǎo)功能的單元。

如包含中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、行政辦公、文化、教育、衛(wèi)生、體

育、旅游娛樂、交通樞紐以及市級中心、地區(qū)中心、鎮(zhèn)中心等的控規(guī)

單元。依據(jù)控規(guī)單元的主導(dǎo)功能，落實(shí)總體規(guī)劃等上位規(guī)劃對單元的

要求，落實(shí)城市各級各類中心的用地。結(jié)合具體的自然歷史沿革、現(xiàn)

實(shí)情況和城市設(shè)計(jì)，確定用地布局、公園綠地、廣場用地和公共空間

布局體系、各類用地比例和總的開發(fā)強(qiáng)度與各類經(jīng)營性用地構(gòu)成比

例。細(xì)化優(yōu)化道路網(wǎng)和交通組織，協(xié)調(diào)各種綜合交通體系，結(jié)合軌道

站點(diǎn)分布高強(qiáng)度高效土地開發(fā)利用。確定道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施、

應(yīng)急設(shè)施等支撐性用地。塑造城市景觀形象，形成優(yōu)美天際線。通過

控規(guī)使主導(dǎo)功能得以完善，適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)、社會、文化發(fā)展要求，使

城市功能達(dá)到高水平。

5.2.2對總體規(guī)劃確定的各級各類中心區(qū)域，可根據(jù)需要增加城

市設(shè)計(jì)和功能定位等專題研究，以更好落實(shí)總體規(guī)劃提出的各項(xiàng)要

求。以各級各類中心為主的控規(guī)單元可在城市設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上增加城市設(shè)

18

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

計(jì)導(dǎo)則。重點(diǎn)對城市風(fēng)貌、公共空間、空間形態(tài)等方面提出詳細(xì)管控

要求。

5.3居住社區(qū)單元

5.3.1居住單元是指居住用地占到單元總用地的40%以上的單

元。對于大量以居住功能為主的控規(guī)單元，應(yīng)貫徹《中共中央國務(wù)院

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求，居住用地

應(yīng)落實(shí)“窄路密網(wǎng)，開放社區(qū)”的要求，依據(jù)《天津市新型居住社區(qū)

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，結(jié)合單元自然條件、歷史沿革和現(xiàn)實(shí)情況，制定單

元規(guī)劃結(jié)構(gòu)和用地布局，確定街道社區(qū)中心的位置，合理分解單元居

住人口，劃定各居委會街坊范圍和居住街坊中心，形成完善且達(dá)標(biāo)的

社區(qū)配套設(shè)施，與公交站點(diǎn)、慢行系統(tǒng)銜接，方便使用。確定控規(guī)單

元和社區(qū)的空間和形象特色。

5.3.2居住用地布局應(yīng)綜合考慮區(qū)位、周邊環(huán)境和用地條件等因

素，相對集中布局。居住用地布局應(yīng)與公共交通相協(xié)調(diào)，軌道站點(diǎn)

200米范圍內(nèi)的居住用地宜以混合功能設(shè)置，住宅宜以小戶型為主。

居住用地布局應(yīng)與就業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，不同類型居住用地應(yīng)適度混合布

局。

5.3.3考慮各社區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色，在有條件的地區(qū)形成社區(qū)就業(yè)中

心。就近就業(yè)，繁榮社區(qū)經(jīng)濟(jì)。優(yōu)化社區(qū)綠化環(huán)境。合理降低居住用

地開發(fā)強(qiáng)度和高度，鼓勵(lì)聯(lián)排、多層和小高層住宅，減少高層住宅量。

形成宜人的居住環(huán)境。

5.3.4老舊城區(qū)要盡可能完善配套設(shè)施。已按照《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)

計(jì)規(guī)范》建成的居住區(qū)，居住區(qū)要考慮加密路網(wǎng)，提升完善配套設(shè)施，

引導(dǎo)形成生活性街道。

19

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

5.4產(chǎn)業(yè)單元

5.4.1產(chǎn)業(yè)單元是指產(chǎn)業(yè)用地占到單元總用地的30%以上的單

元。主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和分布在城區(qū)的都市工業(yè)集中區(qū)兩大類。產(chǎn)業(yè)

單元的布局應(yīng)遵循空間集聚和用地集約的原則，相對集中布局，促進(jìn)

實(shí)現(xiàn)園區(qū)化。引導(dǎo)生產(chǎn)與生活功能的協(xié)調(diào)發(fā)展。應(yīng)合理設(shè)置各類生產(chǎn)、

生活服務(wù)設(shè)施和一定比例相對集中的公共綠地，并宜結(jié)合公共綠地設(shè)

置體育活動(dòng)場地及設(shè)施。新型產(chǎn)業(yè)用地宜相對集中布局形成產(chǎn)業(yè)集聚

區(qū)，并與其它用地功能相對混合布局，共享城市的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)

施。

5.4.2針對分布在城區(qū)中的產(chǎn)業(yè)單元，在滿足衛(wèi)生、安全等要求

的前提下，在城市功能布局上，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地盡量與居住用地相近，

依托公共交通和混合用地，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)職住平衡，同時(shí)，工業(yè)項(xiàng)

目應(yīng)滿足環(huán)評要求。

5.4.3不同類型的工業(yè)用地和物流倉儲用地布局要充分考慮對居

住和公共環(huán)境的干擾、污染和安全影響。有重污染大氣污染物排放的

工業(yè)不應(yīng)布置在受影響環(huán)境敏感區(qū)的當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)上風(fēng)向，有重污染水

污染物排放且向河流排放廢水的工業(yè)不應(yīng)布置在所在流域河流上游

地區(qū)。有重污染的工業(yè)用地不應(yīng)與居住、公共設(shè)施等其它用地功能相

混合，與其它非工業(yè)用地之間應(yīng)符合相關(guān)的防護(hù)距離規(guī)定。重污染的

工業(yè)項(xiàng)目在水源保護(hù)區(qū)內(nèi)選址應(yīng)符合飲用水源水質(zhì)相關(guān)保護(hù)條例等

的相關(guān)規(guī)定，重污染工業(yè)項(xiàng)目不應(yīng)設(shè)置在城市中心區(qū)。

5.4.4為保障城市安全，規(guī)劃三類工業(yè)和三類物流倉儲用地不得

位于居住社區(qū)周邊1000米內(nèi)。

20

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

5.5生態(tài)單元

在城市增長邊界內(nèi)，生態(tài)用地和非城鎮(zhèn)建設(shè)用地占到單元總用地

的80%以上的為生態(tài)單元。根據(jù)規(guī)劃主管部門的需要，可以對生態(tài)單

元開展控規(guī)編制，管控指標(biāo)可根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。以生態(tài)用地為

主的單元，應(yīng)保障生態(tài)用地的完整性，嚴(yán)格落實(shí)生態(tài)安全、生物多樣

性和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求。

5.6公共開放空間

5.6.1公共開放空間是指具有一定規(guī)模、面向所有市民24小時(shí)

免費(fèi)開放并提供休閑活動(dòng)設(shè)施的公共場所，一般指露天或有遮蓋的室

外空間，符合上述條件的建筑物內(nèi)部公共大廳和通道也可作為公共空

間。一般在城市重要區(qū)域應(yīng)明確公共開放空間的類型和管控要求。

5.6.2公共開放空間應(yīng)與公共活動(dòng)中心、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞

紐、公交站點(diǎn)等結(jié)合設(shè)置，并通過步行網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)。在建成區(qū)，應(yīng)結(jié)合

城市更新，增加小型公共空間，并鼓勵(lì)保留用地內(nèi)的空間向公眾開放。

5.6.3控規(guī)應(yīng)結(jié)合公共開放空間有關(guān)規(guī)劃或相關(guān)要求，提出公園

綠地、廣場等開敞空間體系，明確生活性道路及其控制要求。應(yīng)在城

市中心地區(qū)和需要管控的區(qū)域增設(shè)必要公共空間規(guī)劃圖紙和文字說

明。

5.7歷史名城保護(hù)

5.7.1落實(shí)總體規(guī)劃和歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃的要求，在傳承天

津歷史文化的基礎(chǔ)上，形成獨(dú)特的城市風(fēng)貌和宜居的城市環(huán)境。

5.7.2歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、文物保護(hù)單位、歷史建筑、

21

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

歷史風(fēng)貌建筑等已公布的具有歷史文化特色的區(qū)域，其風(fēng)貌保護(hù)按照

相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

5.7.3未納入已公布的歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、文物保護(hù)

單位、歷史建筑、歷史風(fēng)貌建筑，但具有歷史文化及風(fēng)貌特色的歷史

城（鎮(zhèn)）區(qū)、歷史地段、文物古跡等地區(qū)，規(guī)劃中應(yīng)尊重原有區(qū)域肌

理，延續(xù)現(xiàn)有建筑尺度，立面構(gòu)件及符號應(yīng)吸取各自區(qū)域的古典符號。

宜結(jié)合城市設(shè)計(jì)研究，明確建筑的保護(hù)與更新類別、建筑高度、體量、

外觀形象及色彩、材料等控制要求，街巷、風(fēng)貌保護(hù)河道、古樹名木

等保護(hù)對象及相應(yīng)的管控要求。對周邊相鄰街坊，應(yīng)開展建筑高度和

視線分析，控制新建建筑高度。對建筑高度、體量、外觀形象及色彩、

材料，及周邊建構(gòu)筑物空間景觀等提出控制要求。

5.8地下空間

5.8.1控規(guī)編制中積極推進(jìn)地下空間的開發(fā)利用。地下空間利用

應(yīng)符合相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范要求，并應(yīng)注重地上地下空間的綜合

協(xié)調(diào)利用。

5.8.2落實(shí)總體規(guī)劃和地下空間專項(xiàng)規(guī)劃要求，按照安全、高效、

適度的原則，結(jié)合城市功能需求，積極利用淺層、次淺層空間，有條

件利用次深層空間，彈性預(yù)留深層空間；協(xié)調(diào)各系統(tǒng)的空間布局，制

定相互避讓原則，明確各系統(tǒng)平面及豎向?qū)哟侮P(guān)系，實(shí)施分層管控及

引導(dǎo)。

5.8.3堅(jiān)持地下空間的分層、有序利用。統(tǒng)籌淺層（0-30m）、次

深層（-30-50m）、深層（-50m以下）地下空間資源，優(yōu)先利用地下

30米以上的淺層及次淺層地區(qū)，優(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安

排服務(wù)于人的功能，促進(jìn)地下空間資源的可持續(xù)利用。

22

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

5.8.4構(gòu)建地下綜合防護(hù)體系。發(fā)揮地下空間的防災(zāi)特性和資源

潛力，統(tǒng)籌人防工程、地下空間兼顧人民防空工程、普通地下空間、

大深度戰(zhàn)略設(shè)施等，形成點(diǎn)片相連、干支相通、防護(hù)可靠，功能完善，

平災(zāi)結(jié)合的地下綜合防護(hù)體系。

5.8.5地下空間利用應(yīng)不以利益最大化為目標(biāo)，鼓勵(lì)地上功能相

關(guān)聯(lián)的、功能完備的合理延伸，適度、合理、功能完善、自然延伸，

同時(shí)對于未來發(fā)展應(yīng)預(yù)留空間。

5.8.6為促進(jìn)城市地下空間集約高效利用，應(yīng)堅(jiān)持使用功能綜合

化、交通網(wǎng)絡(luò)立體化、空間環(huán)境舒適化的原則。城市地上、地下空間

應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、相互連通、互為補(bǔ)充。城市地下空間開發(fā)利用應(yīng)與軌道

交通建設(shè)緊密結(jié)合，形成以地下交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，地下市政設(shè)施為基

礎(chǔ)，公共服務(wù)、地下商業(yè)、工業(yè)倉儲等空間為補(bǔ)充的地下空間體系。

5.8.7城市中心地區(qū)、軌道站點(diǎn)周邊地區(qū)等應(yīng)為地下空間開發(fā)利

用鼓勵(lì)建設(shè)區(qū)；水域、生態(tài)敏感地區(qū)、地下文物埋藏區(qū)等應(yīng)為地下空

間開發(fā)利用慎建區(qū)；大型垃圾填埋場、地震斷裂帶周邊、地質(zhì)條件不

允許開發(fā)的地區(qū)以及由于地下空間利用可能誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害或?qū)е律?/p>

態(tài)環(huán)境惡化的地區(qū)應(yīng)為地下空間開發(fā)利用禁建區(qū)。

5.8.8地下空間按使用功能宜分為地下交通、市政設(shè)施、公共服

務(wù)、商業(yè)、工業(yè)倉儲和防災(zāi)防護(hù)等空間?？匾?guī)編制中應(yīng)按照上位規(guī)劃

確定的原則對地下空間使用功能進(jìn)行引導(dǎo)，為地下空間實(shí)施建設(shè)提供

保障。

6．土地利用

6.1用地劃分

6.1.1依據(jù)現(xiàn)狀土地使用情況，城市河流、綠地等自然邊界，以

23

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

及上位規(guī)劃確定的城市快速路、主干路、鐵路、市政廊道和生態(tài)廊道

等控制線的基礎(chǔ)上，加密次、支路網(wǎng)等路網(wǎng)，結(jié)合用地布局和規(guī)劃控

制要求、實(shí)施可行性等劃定規(guī)劃用地邊界。每塊規(guī)劃用地應(yīng)至少與一

條城市道路相毗鄰，用地的規(guī)模和形狀應(yīng)滿足其使用功能和有關(guān)技術(shù)

要求。

6.1.2規(guī)劃保留的現(xiàn)狀用地應(yīng)單獨(dú)劃分地塊，反映土地利用的真

實(shí)性和現(xiàn)實(shí)性。規(guī)劃的居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商

業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地和公用設(shè)施用地的規(guī)劃用地規(guī)模原則上應(yīng)大于1

公頃，且不大于20公頃（特殊的教育科研用地、體育中心等用地除

外）。小于1公頃的道路與交通設(shè)施用地和公用設(shè)施用地用圖戳表示。

6.1.3規(guī)劃新增的居住社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施原則上不單獨(dú)劃分地

塊（以圖戳形式表示），有鄰避要求的設(shè)施應(yīng)明確鄰避要求。同時(shí)規(guī)

劃實(shí)施中應(yīng)確保配套設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同步投入使

用。

6.1.4道路防護(hù)綠帶按照國家和我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，原則上不在

圖則中顯示。涉及系統(tǒng)性等防護(hù)綠帶可根據(jù)具體情況在圖則中表達(dá)。

6.1.5平原、山脈、丘陵、斜坡等各類地形上的用地面積應(yīng)按照

用地邊界的水平投影進(jìn)行量算。

6.2用地分類

6.2.1用地分類執(zhí)行現(xiàn)行國家用地分類標(biāo)準(zhǔn)。用地性質(zhì)按土地使

用的主要性質(zhì)進(jìn)行劃分，具有多種用途的用地應(yīng)以其地面使用的主導(dǎo)

用地性質(zhì)作為歸類的依據(jù)。多功能綜合樓用地以較為主要的用途來確

定歸類，難以確定時(shí)，按底層使用主要性質(zhì)進(jìn)行歸類。地下或空域作

多種用途的用地按其地面實(shí)際用途歸類，但要明確相應(yīng)的管控要求。

24

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

具有雙重性質(zhì)的用地（如文物古跡用地）按實(shí)際使用的主要性質(zhì)歸類

并注明。

6.2.2在規(guī)劃編制中，城市建設(shè)用地中的公共管理與公共服務(wù)設(shè)

施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、居住用地、道路與交通設(shè)施用地、公

用設(shè)施用地原則上劃分至大類，工業(yè)用地、物流倉儲用地、綠地與廣

場用地原則上劃分至中類；城市建設(shè)用地之外的其他城鄉(xiāng)用地劃分至

中類。鎮(zhèn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)建設(shè)用地、村莊建設(shè)用地按國家和天津市相關(guān)

標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

6.2.3現(xiàn)狀的工業(yè)研發(fā)用地（M4）和公寓用地（C8）（含已批在

建和已批未建），鑒于原標(biāo)準(zhǔn)已廢止，應(yīng)按所發(fā)許可和國家現(xiàn)行城市

用地分類標(biāo)準(zhǔn)及天津市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)歸類，在用地指標(biāo)表的備注

欄注明。

6.2.4軍民共用的學(xué)校、醫(yī)院、倉庫、商務(wù)辦公等設(shè)施，以及獨(dú)

立地段的部隊(duì)家屬生活區(qū)等，其與城市功能相近，不能脫離城市環(huán)境

而獨(dú)立存在，因此這類用地應(yīng)按實(shí)際使用性質(zhì)歸類（非軍事用地），

并在相應(yīng)用地屬性中注明。

6.2.5現(xiàn)狀公園綠地與廣場用地的判定：對于現(xiàn)狀建成的公園綠

地和廣場用地，在其他屬性難以區(qū)分的情況下，綠地率大于等于65%

的歸類為公園綠地，綠地率小于65%的歸類為廣場；防護(hù)綠地的用地

歸類判定：道路、鐵路以及主要為市政功能性的河流兩側(cè)的綠帶，其

寬度大于綠線規(guī)定要求且大于12米，具備游憩設(shè)施的，歸類為公園

綠地，反之則歸類為防護(hù)綠地；主要為景觀功能性的河流兩側(cè)的綠帶，

原則上歸類為公園綠地。

25

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

6.3用地兼容

6.3.1用地兼容應(yīng)遵循“公益優(yōu)先、保障安全、功能互利、環(huán)境

相容”的原則,嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

被兼容的建設(shè)內(nèi)容不得對主要用地性質(zhì)的建筑產(chǎn)生安全、環(huán)境、消防

等負(fù)面的影響。

6.3.2在主導(dǎo)用地性質(zhì)之外可兼容允許類別的其他性質(zhì)用地，兼

容用地類型和規(guī)模須滿足下表的規(guī)定。

用地兼容指引一覽表

用地性質(zhì)允許兼容內(nèi)容

R居住用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施（加油加氣站除外）、公共管理與公共

服務(wù)、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施

A公共管理與公共服務(wù)設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施（加油加氣站除外）、社區(qū)公益性設(shè)施、

施用地（A33中小學(xué)用地、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施

A52衛(wèi)生防疫用地、A53特

殊醫(yī)療用地、A59其他醫(yī)療

衛(wèi)生用地、A6社會福利用

地、A7文物古跡用地、A8

外事用地、A9宗教設(shè)施用

地除外）

B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)

（B12批發(fā)市場用地、B41施、道路與交通設(shè)施

加油加氣站用地除外）

S道路與交通設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施（加油加氣站除外）、公共管理與公共

服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)施

U公用設(shè)施用地（U2環(huán)境商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施（加油加氣站除外）、公共管理與公共

設(shè)施用地、U3安全設(shè)施用服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公益性設(shè)施、道路與交通設(shè)施

地除外）

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天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

M工業(yè)用地（M3三類工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施、行政辦公設(shè)施、倉儲設(shè)施、公用設(shè)施、

用地除外）道路與交通設(shè)施

W物流倉儲用地（W3三類生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施、行政辦公設(shè)施、工業(yè)設(shè)施、公用設(shè)施、

物流倉儲用地除外）道路與交通設(shè)施

注：

a、社區(qū)公益性設(shè)施范圍由建設(shè)用地屬地政府研究確定；

b、表中未列用地一般不宜兼容其他建設(shè)內(nèi)容；

c、表中未列出的兼容內(nèi)容不得被兼容。

6.3.3新建社會停車場，在不改變用地性質(zhì)、不減少停車泊位的

前提下允許配建一定比例的附屬商業(yè)面積，原則上不超過20%。

6.3.4環(huán)境、安全等要求相斥的用地之間禁止兼容，嚴(yán)禁特殊用

地、有嚴(yán)重污染和安全隱患的工業(yè)用地、物流倉儲用地等與其它任何

用地兼容。

6.3.5除獨(dú)立設(shè)置的地下空間系統(tǒng)(如人防)外，地下空間的使用

性質(zhì)與地上土地使用性質(zhì)之間宜保持關(guān)聯(lián)，或符合用地兼容的規(guī)定要

求。

6.4混合用地

6.4.1混合用地在控規(guī)中以建筑面積最大的土地用途劃定和表達(dá)

用地性質(zhì)，并在備注中明確混合的其他類型用地及比例。

6.4.2功能用途互利、環(huán)境要求相似或相互間沒有不利影響的用

地，宜混合設(shè)置。鼓勵(lì)公共活動(dòng)中心區(qū)、歷史風(fēng)貌地區(qū)、客運(yùn)交通樞

紐地區(qū)、重要濱水區(qū)內(nèi)的用地混合。

6.4.3用地混合可參照下表規(guī)定執(zhí)行。

27

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

用地混合指引一覽表

用地類別代碼

鼓勵(lì)混合使用的用地可混合使用的用地

大類中類

RR2、R3B1、B2B3

AA2、A4—B1、B2、B3

BB1、B2B1、B2B3、B9、A2、R2、R3

MM1、M2W1、W2B1、B2

WW1、W2M1、M2B1、B2

S2B1、B2、R2A2

S

S3B1、B2A2

U1—G1、A2、S4

U

U2—G1、A2、S4

6.4.4在規(guī)劃許可中，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（農(nóng)貿(mào)市場用地、加

油加氣站用地、其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地除外）上的建設(shè)項(xiàng)目，用

地性質(zhì)原則上可控制到城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的大類。建

設(shè)單位取得土地使用權(quán)后根據(jù)市場需求，在同一城市建設(shè)用地類別內(nèi)

可靈活安排、設(shè)計(jì)具體業(yè)態(tài)。

6.4.5環(huán)境要求相斥的用地之間禁止混合。

7．開發(fā)強(qiáng)度

7.1基準(zhǔn)容積率

7.1.1一般要求

各類規(guī)劃用地原則上應(yīng)按下表基準(zhǔn)容積率要求作為容積率上限

值，不得突破，如突破需單獨(dú)論證。特別用地的容積率根據(jù)相關(guān)政策

確定。軌道站點(diǎn)周邊用地容積率超過基準(zhǔn)容積率的，應(yīng)專題論證研究。

在基準(zhǔn)容積率基礎(chǔ)上，具體規(guī)劃用地在控規(guī)單元建筑總量不變、

滿足日照標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)設(shè)施配置、基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷等要求的前提下，

根據(jù)用地的建設(shè)條件差異，以及用地大小、周邊相鄰道路條數(shù)等條件，

28

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

確定容積率具體指標(biāo)。

特殊情況下，容積率可依據(jù)用地大小、周邊道路情況、是否臨近

公交軌道站點(diǎn)等影響因素突破基準(zhǔn)容積率，并進(jìn)行修正，通過城市設(shè)

計(jì)、環(huán)境影響分析、交通影響分析等方法進(jìn)行論證。

新建和改造用地基準(zhǔn)容積率管控一覽表

序用地

用地性質(zhì)基準(zhǔn)容積率管控

號代碼

軌道站點(diǎn)周邊650米范圍內(nèi)：

中心城區(qū)快速環(huán)線以內(nèi)及城市中心地區(qū)

2.5，其他地區(qū)2.0；其他地區(qū)參照執(zhí)行。

1居住用地R

軌道站點(diǎn)周邊650米范圍外：

中心城區(qū)快速環(huán)線以內(nèi)及城市中心地區(qū)

2.0，其他地區(qū)1.6；其他地區(qū)參照執(zhí)行。

行政辦公用地：3.0

公共管理與公共服務(wù)

2A文化、高校、體育、醫(yī)院、福利等：2.5

設(shè)施用地

中小學(xué)用地：1.5

市內(nèi)六區(qū)：4.0

3商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、市級中心地區(qū)除

外；其他地區(qū)參照執(zhí)行。

主城

與園一類2.5，二類2.0，三類1.8

區(qū)

4工業(yè)用地M

市域

其他一類2.0，二類1.5，三類1.0

地區(qū)

5物流倉儲用地W一類：1.0，其他按相關(guān)專業(yè)要求控制

6道路與交通設(shè)施用地S按相關(guān)專業(yè)要求控制

7公用設(shè)施用地U按相關(guān)專業(yè)要求控制

8綠地與廣場用地G按相關(guān)專業(yè)要求控制

注：

a)本表容積率均為上限控制，下限或其他控制要求按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行。

b)本表所稱“快速環(huán)路以內(nèi)”、“快速環(huán)路以外”是指按照原市規(guī)劃局《關(guān)于中

心城區(qū)居住用地容積率控制要求的通知》劃定的范圍，當(dāng)此范圍調(diào)整時(shí)，本

表所稱范圍同步調(diào)整。

c)“主城與園區(qū)”指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)、國家級與天津市級工業(yè)（產(chǎn)

業(yè)）園區(qū)。

29

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

7.1.2已作出規(guī)劃行政許可的用地，容積率控制要求以許可文件為準(zhǔn)。

7.1.3控規(guī)用地基準(zhǔn)容積率是規(guī)劃用地控制指標(biāo)，在控規(guī)實(shí)施階段，

用地增加支路、工業(yè)改造等，各地塊容積率可大于、等于或小于用地

基準(zhǔn)容積率，各地塊開發(fā)強(qiáng)度之和不得大于控規(guī)用地容積率，避免單

一地塊容積率過高或過低。

7.1.4當(dāng)主城與園區(qū)的規(guī)劃一類工業(yè)用地（M1）容積率≥2.0、二類

工業(yè)用地≥1.8以及三類工業(yè)用地≥1.0，市域其他地區(qū)的規(guī)劃一類

工業(yè)用地（M1）容積率≥1.5、二類工業(yè)用地≥1.0以及三類工業(yè)用

地≥0.8時(shí)，需結(jié)合具體規(guī)劃方案進(jìn)行研究論證。符合新興產(chǎn)業(yè)規(guī)定

的，在專家論證通過的基礎(chǔ)上，容積率上限不得超過3.0。

7.1.5歷史街區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃容積率指標(biāo)應(yīng)按照保護(hù)規(guī)劃的要求綜合

確定。

7.2控制形式

開發(fā)強(qiáng)度在控規(guī)中一般以規(guī)劃用地容積率的形式控制其上限，也

可以規(guī)劃用地的地上建設(shè)總量上限進(jìn)行控制。各類用地在實(shí)施建設(shè)中

還應(yīng)遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)定等其他控制要求?？匾?guī)對規(guī)劃用地總開

發(fā)量進(jìn)行控制，具體地塊容積率可在細(xì)分導(dǎo)則階段確定，因用地增加

支路、工業(yè)改造等，各地塊容積率可大于、等于或小于用地基準(zhǔn)容積

率，各地塊開發(fā)強(qiáng)度之和不得大于控規(guī)用地容積率，避免單一地塊容

積率過高或過低。細(xì)分后的地塊應(yīng)滿足總量平衡，且地塊容積率變化

幅度不超過20%。

7.3容積率獎(jiǎng)勵(lì)

7.3.1容積率獎(jiǎng)勵(lì)是指為鼓勵(lì)市場開發(fā)主體在開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，對因

30

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

公共利益需要，提供規(guī)劃規(guī)定之外的公益性設(shè)施、社會停車場、公共

開放空間（含公園綠地）等公共產(chǎn)品的，在滿足環(huán)保、安全、衛(wèi)生及

其他相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可在規(guī)劃確定容積率之外，允許適當(dāng)?shù)娜莘e

率提高。

7.3.2鼓勵(lì)在地塊開發(fā)時(shí)建設(shè)停車樓（庫），停車樓（庫）可不計(jì)入

容積率，同時(shí)允許建筑密度和綠地率在基準(zhǔn)指標(biāo)的基礎(chǔ)上給予一定的

彈性。

7.3.3容積率獎(jiǎng)勵(lì)以可提供的有效公共產(chǎn)品為基本依據(jù)，獎(jiǎng)勵(lì)最高不

超過規(guī)劃容積率指標(biāo)的15%。獎(jiǎng)勵(lì)部分不涉及控規(guī)修改，同時(shí)允許建

筑密度和綠地率等其他指標(biāo)在基準(zhǔn)指標(biāo)的基礎(chǔ)上給予一定的彈性。

容積率獎(jiǎng)勵(lì)指引一覽表

項(xiàng)目容積率獎(jiǎng)勵(lì)措施（每提供1㎡有效公共產(chǎn)品允獎(jiǎng)勵(lì)上限

許增加的建筑面積）

FAR<21㎡地上總建筑規(guī)模

的15％

2≤FAR<41.5㎡

4≤FAR<62㎡

6≤FAR2.5㎡

8．其他控制指標(biāo)

8.1建筑高度

8.1.1控規(guī)對建筑高度提出上限控制原則要求，應(yīng)在控規(guī)指標(biāo)表

和文本中表示，具體高度在實(shí)施階段按照相關(guān)規(guī)定和城市設(shè)計(jì)等要求

確定。

8.1.2涉及機(jī)場、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事設(shè)施等

的周圍建筑物、構(gòu)筑物，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，必

31

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

須按有關(guān)凈空要求控制建筑高度?？匾?guī)中提出控制原則，涉及保密的

予以說明。

8.1.3建筑高度應(yīng)滿足主要河流、主要公園及歷史文化街區(qū)周邊

對于建筑高度的相關(guān)控制要求。

8.1.4高層建筑應(yīng)適當(dāng)集中布局，以利于合理配置基礎(chǔ)設(shè)施和營

造城市整體控制秩序。

8.2建筑密度

8.2.1控規(guī)對建筑密度提出上限控制原則，應(yīng)在控制指標(biāo)表和文

本中表示。具體地塊建筑密度控制應(yīng)在細(xì)分導(dǎo)則階段按照相關(guān)規(guī)定和

城市設(shè)計(jì)等要求確定。其中，新建和改造的各類用地建筑密度管控要

求見下表（應(yīng)當(dāng)滿足消防、衛(wèi)生、防疫等要求）：

新建和改造用地建筑密度管控一覽表

用地類別建筑密度（%）備注

一類居住用地50

居住用地

二類居住用地45

行政辦公用地35

文化設(shè)施用地35

教育科研用地35

公共管理與公共體育用地50

醫(yī)療衛(wèi)生用地35

服務(wù)設(shè)施用地

社會福利用地35上限

文物古跡用地—

外事用地—

宗教用地—

商業(yè)用地—

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施娛樂康體用地60

用地公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地—

其他服務(wù)設(shè)施用地—

工業(yè)用地一類工業(yè)用地55下限

32

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

二類工業(yè)用地特殊可根據(jù)專

三類工業(yè)用地業(yè)要求確定

一類物流倉儲用地根據(jù)專業(yè)要求

物流倉儲用地二類物流倉儲用地確定

三類物流倉儲用地

注：本表所指各類用地均為單一性質(zhì)用地，混合用地的建筑密度應(yīng)

結(jié)合用地規(guī)模、混合用地類型及比例等在建設(shè)項(xiàng)目階段綜合確定。

8.2.2規(guī)劃保留現(xiàn)狀、已批、已正式核準(zhǔn)立項(xiàng)項(xiàng)目等用地的建筑

密度分別按現(xiàn)狀、已批或立項(xiàng)等的指標(biāo)管控。

8.3綠地率

8.3.1綠地率應(yīng)執(zhí)行國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)、《天津市綠化條例》和

其他相關(guān)技術(shù)要求，應(yīng)在控制指標(biāo)表和文本中表示。具體要求見下表。

綠地率控制要求一覽表

用地類別綠地率（%）備注

居中心城區(qū)中環(huán)線以內(nèi)35，其他地區(qū)

新建居住社區(qū)

住40

用

居住組團(tuán)新區(qū)建設(shè)30，舊區(qū)改建25

地

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地——

下限

行政辦公用地35

文化娛樂用地35

教育科研用地35

體育用地35

醫(yī)療衛(wèi)生用地35

工業(yè)用地20用地控制為

上限；區(qū)域

物流倉儲用地20

控制為下限

33

天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程（試行）

注：

（1）歷史街區(qū)各類用地按不少于現(xiàn)狀用地綠地率執(zhí)行。

（2）有特定要求的地區(qū)按相關(guān)要求執(zhí)行。

（3）工業(yè)區(qū)、物流倉儲區(qū)綠