安徽合肥市住宅市場調(diào)研報(bào)告

12000余種大類產(chǎn)品，以形成門類齊全，大中小型企業(yè)兼?zhèn)涞墓I(yè)體系。九十年建筑業(yè)。1994年國家批準(zhǔn)合肥為金融對(duì)外開放城市。合肥是全國重要的科教基2合肥——阜陽——商丘線路(合肥—九江)和將建設(shè)的寧西線(南京—西安)等鐵3二、合肥整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資、消費(fèi)、財(cái)政收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長普遍加快，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益繼續(xù)提高，％，4三、合肥市規(guī)劃1、2004年合肥市規(guī)劃局工作要點(diǎn)抓好合肥鐵路樞紐的規(guī)劃建設(shè)。積極做好城市軌道交通、新機(jī)場選址等一批對(duì)城市總5城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是以現(xiàn)代化大城市建設(shè)帶動(dòng)周邊地區(qū)和縣鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動(dòng)小城鎮(zhèn)的城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。在6東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。建設(shè)用地面積18萬人。本區(qū)為全市大型倉儲(chǔ)基地，將發(fā)展建筑材料、有色冶金、能源等工業(yè)企業(yè)，利7（1）對(duì)外交通：規(guī)劃建設(shè)以國道、高等級(jí)公路、鐵路、航運(yùn)、航空為骨架的城市對(duì)外交通運(yùn)輸系統(tǒng)，使合肥成為長江中下游和華東地區(qū)物流中心和客運(yùn)中心之一。鐵路方面，規(guī)劃期內(nèi)完成寧西鐵路合肥段、合肥鐵路編組站和貨運(yùn)北站建設(shè)，使合肥成為有4條鐵路通過、5個(gè)出口、6個(gè)方向的全國區(qū)域性鐵路交通樞紐；航運(yùn)方面，完成南淝河航道綜合治理，在關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)貨運(yùn)港口，在大興鎮(zhèn)河口村建設(shè)集裝箱碼頭，擴(kuò)建大興鎮(zhèn)水鐵聯(lián)運(yùn)碼頭，改造銅陵路貨場，在分路口附近建設(shè)客運(yùn)港；遠(yuǎn)期建設(shè)江淮運(yùn)河，直接溝通長江和淮河兩大水系，形成以合肥為中心的江淮航運(yùn)線；航空方面，完成駱崗機(jī)場4E級(jí)標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建，完善各項(xiàng)航空配套設(shè)施，增發(fā)國內(nèi)外航班；公路方面，籌建合肥到黃山、合肥至阜陽高速公路，建成城市的北外環(huán)，使合肥成為華東地區(qū)最大的公路主樞紐。（2）、城市道路建設(shè)：保持并繼續(xù)完善以“二環(huán)九射”和“五橫五縱”為框架的環(huán)形放射道路系統(tǒng)，完善以市區(qū)公共交通為主體、多種運(yùn)輸方式協(xié)調(diào)發(fā)展的客運(yùn)交通體系和城市各分區(qū)內(nèi)部方格網(wǎng)道路，加強(qiáng)市區(qū)公共停車場(庫)、廣場和步行區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)新火車站到合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運(yùn)換乘樞紐。9四、投資環(huán)境分析小結(jié)近幾年來，合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。第三產(chǎn)業(yè)的增長率高于其他產(chǎn)業(yè)，商業(yè)發(fā)展形勢(shì)喜人。交通規(guī)劃越來越多，投資硬件更完善五、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況住宅產(chǎn)品科技含量，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。十五規(guī)劃指出：大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)深化住房制度改革，進(jìn)一步推進(jìn)住房貨幣化進(jìn)程。鼓勵(lì)并引導(dǎo)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易、差換房，居民通過住宅上市交易改善居住條件，盤活存量房產(chǎn)。積極培育和發(fā)展房屋租賃市場，制定切實(shí)可行的法律、法規(guī)，允許公有住房使用權(quán)進(jìn)入市場流通，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)采取先租后售、售后包租等形式，消化空置商品房，活躍房屋租賃市場，大力發(fā)展房地產(chǎn)中介，積極開展房屋置換業(yè)務(wù)，通過在住房二級(jí)市場上收購、出售房改上市房和空置商品房，搞活二級(jí)市場的流通。積極發(fā)展住房公積金、住宅儲(chǔ)蓄和住宅融資相結(jié)合的金融業(yè)務(wù)，努力擴(kuò)大住房消費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的行業(yè)管理和引導(dǎo)，規(guī)范中介服務(wù)行為。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理和市場管理，加快我市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善房地產(chǎn)有形市場，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測(cè)、動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制。完善對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平，加快引進(jìn)市場競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)由簡單勞務(wù)型向管理型和技術(shù)型轉(zhuǎn)變，提高人民的居住水平和環(huán)境質(zhì)量。事實(shí)上，從2002年上半年起，在政府強(qiáng)有力的政策的推動(dòng)下，合肥的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全速發(fā)展的階段，正在逐漸成為合肥第三產(chǎn)業(yè)中重要的一部分。房地產(chǎn)行業(yè)本身也向著良性的方向快速的發(fā)展，它在合肥這個(gè)剛剛形成的市場上還有很大發(fā)展空間。通過一年多的全速發(fā)展，隨著消費(fèi)者的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)競爭較為激烈的時(shí)代，這就要求各開發(fā)商本著積極進(jìn)取的態(tài)度，在產(chǎn)品上不斷改進(jìn)與完善，形成自己的優(yōu)勢(shì)、品牌，在市場競爭中脫穎而出，取得不俗的銷售業(yè)績與經(jīng)濟(jì)效益。2003年度合肥市房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)的投資總額預(yù)計(jì)突破70億，這一投資總額是合肥市2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的三倍，比2002年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額40個(gè)億也高出了將近一倍?？v觀三年合肥房地產(chǎn)投資總額的同比增長率，2001年為10．8%，2002年達(dá)56．7%，到2003年為75%，增長速度越來越快。而2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)的平均增速為32．5%，由此可見，合肥房地產(chǎn)投資規(guī)模呈高速增長的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%系列12001年2002年2003年據(jù)初步估算，2003年合肥市商品房施工總面積將才超過900萬平方米，比2002年同期增長50%，施工總面積中有一半以上是2003年的新開工面積，新開工面積比2002年同期增長近60%，增長速度大幅度加快，建設(shè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大。商品房竣工面積和銷售面積比2002年同期增長均在50%以上，其中個(gè)人購買商品房的比例占總體的近九成，整個(gè)房地產(chǎn)市場的銷售態(tài)勢(shì)良好。根據(jù)我國現(xiàn)行的空置率計(jì)算方式，是以開發(fā)商沒有賣出去的商品房空置面積與前三年商品房的空置面積比2002年同期下降了17萬平方米?？罩寐试?0%左右。就國內(nèi)的計(jì)算方式一般以5%-14%為空置率的適合區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國的空置率2003年已經(jīng)是14%，而合肥的狀況明顯較為良好。況且，合肥的空置面積中，只有50%是空置一年以上的，其余空置一年內(nèi)的面積可以計(jì)入待銷面積。從銷售總面積和空置總面積的占比中，可以看出住宅的銷售態(tài)勢(shì)最為良好，而商業(yè)營業(yè)用房的空置情況比其他兩類商品房明顯。2004年，本市房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)開局，前2個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資13.19億元，商品房竣工面積29.70萬平方米，商品房銷售面積26.86萬平方米，同時(shí)二次置業(yè)，多次換房的消費(fèi)群體正在逐漸擴(kuò)大。從目前合肥市的房地產(chǎn)發(fā)展情況看，巨大的市場需求仍是拉動(dòng)房屋價(jià)格上漲的主要盡管市政府采取有力措施——宏觀調(diào)控，但受住房建設(shè)周期較大等因素的影響，供求矛盾一時(shí)難以化解。因此，2004年合肥市房屋價(jià)格仍將呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。這主要因1、土地資源的不可重復(fù)性使土地拍賣價(jià)格漲幅仍較大從而帶動(dòng)房價(jià)上升。2、建筑成本加大，如新型材料的大量使用等諸多因素影響，從而拉動(dòng)房價(jià)上升。3、市區(qū)居民的購房需求和外來人口的購房需求共同拉動(dòng)房價(jià)上升。4、新型小戶型的市場投放越來越多的吸引一大批年輕購房者。六、目前合肥市場房產(chǎn)銷售價(jià)格多層銷售價(jià)格價(jià)格（單位：元/平方米）2003年4月20732003年5月208320682004年2月2395合肥房地產(chǎn)市場多層住宅已經(jīng)被廣大的消費(fèi)群體所接受，所以從上圖中可以看出，多層的價(jià)格也是基本在一個(gè)穩(wěn)步上升的過程。7月，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)淡季的銷售，價(jià)格有所下降。在7月間有很多樓盤開盤，大多采用低開高走的形式制定價(jià)格策略，這也在一定程度上使7月整體價(jià)格有所下降。小高層銷售價(jià)格價(jià)格（單位：元/平方米）25832003年2月26072003年4月27102003年6月26982004年3月2885隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住觀念的改變，小高層在合肥市場上，在一部分的人群中已經(jīng)初步有了一定的地位，很多人開始接受小高層。并且在房地產(chǎn)市場整體發(fā)展良好的大環(huán)境下，小高層的價(jià)格也一直以一個(gè)較快的速度遞增。同樣，由于2003年7月談季和眾多樓盤開盤采用“低開高走”的價(jià)格策略的原因，使得7月小高層的價(jià)格有所下降。但在今年的3月，由于地段的優(yōu)勢(shì)升溫、各種小戶型的出現(xiàn)使得小高層產(chǎn)品又再度贏得一批客戶的熱衷。別墅銷售價(jià)格價(jià)格（單位：元/平方米）2003年2月37412003年3月37342003年4月36442003年5月36552003年6月35442004年4月3700雖然合肥的經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，但消費(fèi)者的住房消費(fèi)水平還沒有達(dá)到一個(gè)發(fā)達(dá)城市對(duì)于高尚住宅應(yīng)有的需求程度。相對(duì)而言別墅項(xiàng)目大多數(shù)集中在合肥西市區(qū)，且開發(fā)量過大，形成別墅價(jià)格的長期走跌。今年第一季度整體房產(chǎn)市場的價(jià)格上升，別墅產(chǎn)品也相對(duì)有了一定的提升，但整體還是銷售情況不甚理想，而有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二次置業(yè)者相對(duì)偏重與聯(lián)排、疊加等高價(jià)住宅1）高層，小高層、別墅的市場份額有所增加，尤其是小高層的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去2）產(chǎn)品質(zhì)量的提高。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展和成熟，合肥房地產(chǎn)已經(jīng)開始走入產(chǎn)品營銷時(shí)代的門檻。產(chǎn)品質(zhì)量的提高的必然結(jié)3）規(guī)模較大的中高檔樓盤上市。一定數(shù)量的中高檔樓盤的上市，必定拉動(dòng)合肥5）期房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房。合肥廣大的消費(fèi)者對(duì)于期房的接受程度仍然比較低，所以7）各類深得人意的小戶型在控制總價(jià)的同時(shí)，單價(jià)的提高再次拉動(dòng)整體樓盤市一、合肥市房產(chǎn)消費(fèi)者分析1、合肥城鎮(zhèn)居民人均居住面積年份人均居住面積（平方米）2000200120022003人均居住面積（平方米）50人均居住面積（平方城市居民居住面積的不斷加大，一方面說明前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展給居民帶來的益處；另一方面也說明城市居民要求不斷改善居住環(huán)境與居住質(zhì)量，這樣的有效需求必定會(huì)促使房地產(chǎn)的快速發(fā)展。2、需要購房者現(xiàn)居住面積分析所占比例8%50平方米以下50—70平方米o(hù)71—89平方米90平方米以上29%24%39%3、居住現(xiàn)狀所占比例15%7%14%38%單位分配單位臨時(shí)分房。借租。私房與父母合住商品房14%12%4、居住現(xiàn)狀滿意度0.價(jià)格所以，居民對(duì)于居住質(zhì)量的現(xiàn)狀的滿意度還沒有達(dá)到一個(gè)十分高的程度，這就要求無論在建筑本身還是在樓盤的配套設(shè)施，開發(fā)商都需要進(jìn)一步改善。5、購房目的分析所占比例4%1%14%61%20%置業(yè)投資首次置業(yè)滿足居住二次購房改善居住環(huán)境從購房者現(xiàn)有的居住條件和購房目的來看，市場上潛在消費(fèi)人群由于沒有自己的住房或想要改變現(xiàn)有的居住條件而進(jìn)行購房這樣的一個(gè)消費(fèi)行為及消費(fèi)目的使得房地產(chǎn)市場有了一個(gè)發(fā)展的前提。6、需要購房者對(duì)房型的要求\\w其他7、年齡劃分——各個(gè)年齡層次對(duì)所需面積的要求0.60.50.40.30.20.1081—100101—120121—140141—16080以下面積（平方米）80以下50—5940—4930—3923—29消費(fèi)者對(duì)于房屋面積的需求集中在80—120平方米之間，對(duì)于房型的需求則集中在三房。說明消費(fèi)者在現(xiàn)階段，對(duì)于居住環(huán)境的改善是在一個(gè)追求較為舒適型的和經(jīng)濟(jì)型的基礎(chǔ)之上。所以開發(fā)面積適中或較小的房型，從市場去化的角度上來看是十分合理的。更值得注意的是一批年輕的購房者對(duì)近些幾年出現(xiàn)的錯(cuò)層、挑高等新式戶型的需求量是越來越多。2、消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的心理預(yù)期房價(jià)是消費(fèi)者購房所考慮的首要原因。有81%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)是購房的重要因素。1、消費(fèi)者對(duì)房價(jià)單價(jià)的心理預(yù)期20%20%60%1500-18001800-2400o2400以上從上圖可以看出，合肥市民對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期是1800—2400元/平方米，這明顯低于合肥的平均房價(jià)。2、消費(fèi)者對(duì)購房總房款的心理預(yù)期60%50%40%30%20%10%面積（單位：平方米）80以下面積（單位：平方米）81—100面積（單位：平方米）101—120面積（單位：平方米）121—140面積（單位：平方米）141—160面積（單位：平方2001—30003001—40004001—50005001—60006000以上2001—30003001—40004001—50005001—60006000以上405036.736.734.121.719.59.37.14.63.62002年 u2003年◆0.74.630萬以下31—40萬41—50萬51—60萬61—70萬71—80萬81萬以上30萬以下31—40萬41—50萬51—60萬61—70萬71—80萬81萬以上因此多層產(chǎn)品一直以來都是消費(fèi)者所搶購的對(duì)象，拿目前剛開盤的盛世名城來所以在單價(jià)較高的實(shí)際情況下，不可避免的選擇面積較小的房型來控制總價(jià)。所以小戶型的房源雖然在市場上開發(fā)的不多一、合肥市房地產(chǎn)市場總體分析的房產(chǎn)競爭已進(jìn)入一個(gè)激烈階段。但這并不意味著市場的飽和，合肥的整關(guān)于區(qū)域規(guī)劃分析如下：合肥市發(fā)展目標(biāo)是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,依托科研和教發(fā)新城區(qū)。城市以老城區(qū)為核心,向東,北,西南三翼伸展,繼續(xù)保持風(fēng)扇形城市形態(tài),三1.老城區(qū)為全市行政,商貿(mào),金融,信息,文化中心,兼居住,游憩.2.東區(qū)為居住,工業(yè),商貿(mào),交通功能的綜合區(qū).3.北區(qū)為居住,工業(yè),建材,倉庫功能的結(jié)合區(qū).4.西南區(qū)為居住,工業(yè),商貿(mào),科研,教育,旅游綜合功能區(qū).5.新城區(qū)為現(xiàn)代工業(yè)基地,兼居住,游憩.6000500040003000200010000多層（元/㎡）小高層（元/㎡）別墅（元/㎡）包河區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)蜀山區(qū)價(jià)格元/平米240023002200210020001900180023002013價(jià)格元/平米2002年價(jià)格元/平米240023002200210020001900180023002013價(jià)格元/平米2002年2003年02003年四大行政區(qū)價(jià)格對(duì)比廬陽區(qū)整體均價(jià)始終處于四大行政區(qū)的首位。廬陽區(qū)多層、高層住宅均價(jià)增長幅度明顯，但一直處于平穩(wěn)上升的狀態(tài)。在售樓盤都是一些開盤時(shí)間較長的住宅小區(qū)，大部分多層住宅都在3800元/平米以下，進(jìn)入五月份，有兩家新盤開盤，高層均價(jià)在4000元/平米左右，拉升了廬陽區(qū)多層均價(jià)。小高層價(jià)格也是合肥各行政區(qū)中最為平穩(wěn)的一個(gè)區(qū)域。2003年9月廬陽區(qū)8家在售的小高層住宅，價(jià)格都未超過2500元，大部分以新火車站為中心向外擴(kuò)散，大多臨街而建，所占比例較小。進(jìn)入五月份有兩家小高層樓盤開盤，均價(jià)在3800——4600元左右。1、房地產(chǎn)發(fā)展概況合肥整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)地理位置的不同分為東南西北中五大板塊。這五大區(qū)域被劃分為四個(gè)行政區(qū)：瑤海、廬陽、包河、蜀山（城中板塊屬于廬陽區(qū)）。合肥的四個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)以不同的速度發(fā)展：其中的兩個(gè)行政區(qū)正好處于合肥的開發(fā)區(qū)或新區(qū)內(nèi)，依托開發(fā)區(qū)的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)和良好的政策，房地產(chǎn)得以更加快速的發(fā)展。1、區(qū)域房地產(chǎn)市場橫向比較——四個(gè)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場橫向比較年銷售的，總計(jì)142家，可以發(fā)現(xiàn)其在四大行政區(qū)的分布上各有差異。在售樓盤數(shù)量：瑤海、蜀山兩區(qū)合計(jì)超六成首先，從樓盤數(shù)量上看，瑤海以樓盤數(shù)量43家占了總量的三分之一，加之蜀山區(qū)的33%，這兩個(gè)區(qū)域的在售樓盤數(shù)量超出了總量的六成，體現(xiàn)了東西兩旺之勢(shì)。樓盤數(shù)量0樓盤數(shù)量2、在銷樓盤數(shù)量區(qū)域分布：建筑面積占比：蜀山區(qū)獨(dú)占鰲頭，幾近四成量以建筑面積統(tǒng)計(jì)合肥目前在銷樓盤的區(qū)域分布，792.8萬平米的總量中，蜀山區(qū)一舉包攬了39%，建筑面積總量達(dá)306.7萬平米，而其余三大區(qū)域則平分秋色，相差建筑面積（單位：萬平方米）0建筑面積瑤海區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)建筑面積區(qū)域分析：平均單個(gè)樓盤建筑面積：瑤海量多樓盤小、蜀山強(qiáng)勢(shì)最突顯建筑面積（單位：萬平方米）864209.58 8.97 8.974.47建筑面積瑤海區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)各區(qū)域平均單個(gè)樓盤的建筑面積綜合上圖，對(duì)各區(qū)域的平均單個(gè)樓盤建筑面積進(jìn)行比較，可以看出，瑤海區(qū)雖然在售樓盤數(shù)量居于頭名，但建筑面積總量較低，因而相對(duì)樓盤規(guī)模偏小，平均一個(gè)樓盤的建筑面積僅4.47萬平米。而瑤海區(qū)外，其他三大區(qū)域則表現(xiàn)相近。蜀山區(qū)尤以平均單個(gè)樓盤建筑面積9.58萬平米領(lǐng)先榜首。由此，縱覽三項(xiàng)指標(biāo)，蜀山區(qū)樓盤數(shù)量多、樓盤平均規(guī)模最大，總建筑面積最高，其"興盛"之態(tài)明顯優(yōu)于其他三個(gè)區(qū)域。東西兩旺之勢(shì)，東"瑤海"旺在樓盤數(shù)量，西"蜀山"旺在樓盤面積。3、樓盤規(guī)模分布：合肥現(xiàn)售樓盤56%建筑面積在5萬平方米以下從總體來看，合肥目前在銷樓盤中有56%是屬于小型規(guī)模的，僅有10%的樓盤總建筑面積超過了20萬平米。但是，這10%的大型樓盤建筑面積之和卻超過了總建筑面積的四成。并且其中近一半位于蜀山區(qū)。顯然，樓盤的規(guī)模不足將導(dǎo)致成本的增加，對(duì)開發(fā)商來說，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)削弱其競爭力，房價(jià)的居高不下一定程度上也制約了房產(chǎn)的銷各區(qū)域樓盤規(guī)模分布4、樓盤遠(yuǎn)近分布：六成以上小區(qū)建在一環(huán)路和二環(huán)路之間由于合肥的行政新區(qū)大致是按東西南北四向劃分的，因而，單從行政新區(qū)的劃分，很難看出樓盤距市中心的遠(yuǎn)近分布。根據(jù)下圖的分析，63%左右的在售樓盤都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)、二環(huán)之間，相對(duì)來說，較為集中市區(qū)位05、樓盤建筑類型：62%的在售樓盤建筑類型為單一的多層合肥目前在售樓盤中，有近八成的樓盤建筑類型為單一類型，而同時(shí)包括多層、高層或者別墅的綜合型樓盤不足總量的四分之一。單一型的多層建筑樓盤仍然是住房市場的主體，占去了總量的62%。另外，在綜合型的樓盤中，80%以上也是以多層為主、兼有高層或別墅的建筑類型。然而，從在售樓盤的數(shù)量占比中可以看出，單純的別墅和高層、小高層的開發(fā)都有明顯的增量。其中，單純的別墅項(xiàng)目占到了總樓盤數(shù)量的3.7%，而高層和小高層樓盤則分別達(dá)到了4.6%和7.4%。消費(fèi)需求個(gè)性化發(fā)展的時(shí)代，各樓盤的建筑類型多元化搭配也是迎合市場的一個(gè)積極表現(xiàn)。開發(fā)商為了最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，多層加別墅、小高層加別墅、或者多層/高層/別墅兼而有之的樓盤盡皆有之。而其中，最典型的是多層加（小）高層的綜合。由此也可以看出今年合肥樓市多層向高層過度發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。6、樓盤數(shù)量分類型占比各區(qū)域樓盤建筑類型占比：包河最居"高"、蜀山更"多樣"從四大行政區(qū)來看，雖然都是單一的多層樓盤唱主角，但瑤海和廬陽兩區(qū)尤其其次，通過比較可以看出：廬陽、包河相對(duì)"單純"，而蜀山區(qū)則表現(xiàn)更為豐富廬陽區(qū)的環(huán)城河天時(shí)地利造就了"親水"名宅，而瑤海區(qū)卻"靠山"不著，"依水"不足，景觀優(yōu)勢(shì)較之其他三區(qū)先天不足，因而，所有在售樓盤中，沒有單純的別墅小區(qū)，均是和多層、高層聯(lián)手，以綜合的方式出現(xiàn)在樓盤中。顯然，開發(fā)商此舉既關(guān)注了消費(fèi)需求，亦充分考慮了瑤海區(qū)本身的地域特性。另外，四大區(qū)域的對(duì)比中，包河區(qū)表現(xiàn)最"高"。單純的高層和小高層樓盤幾乎占去了四分之一，綜合多層和高層的樓盤也占去了18%。所占比例5%5%3%76%多層/高層/別墅多層/高層多層/別墅（?。└邔蝇幒^(qū)樓盤數(shù)量分類型占比所占比例23%23%54%別墅多層/高層（小）高層包河區(qū)樓盤數(shù)量分類型占比所占比例3%3%6%22%44%22%6%16%多層/高層/別墅多層/別墅高層/別墅多層/小高層別墅（?。└邔觰多層蜀山區(qū)樓盤數(shù)量分類型占比綜上所述，四大區(qū)域中，東瑤海樓盤總數(shù)最多，其中，中小樓盤所占比重高，因而平均規(guī)模小，建筑類型豐富，多層唱主角；北廬陽中等樓盤少，小型、大型兩端強(qiáng)；南包河樓層高；西蜀山建筑面積量最大，樓盤數(shù)量多且綜合型樓盤占比高，形成了合肥房市的獨(dú)有風(fēng)景。1、區(qū)域房地產(chǎn)市場具體闡述瑤海區(qū)位于合肥的東部，原來是合肥的工業(yè)區(qū)，居住人群的收入較低。但隨著新站開發(fā)區(qū)的建成，瑤海區(qū)房地產(chǎn)有了一個(gè)快速發(fā)展的契機(jī)。從2002年開始，瑤海區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速增長，并且在瑤海區(qū)的北部建設(shè)了一批比較高尚的居住小區(qū)。1.22004上半年新增樓盤數(shù)量2004第一季度，瑤海區(qū)新開樓盤3家，占到整個(gè)合肥市新開樓盤總量的17%。1.3瑤海區(qū)整體房地產(chǎn)市場走勢(shì)01.3.1瑤海區(qū)樓盤價(jià)格（單位：元/平方米）從上圖可以看出：瑤海區(qū)的多層住宅市場比較穩(wěn)定，今年由于元一等商業(yè)實(shí)體的出現(xiàn)，帶動(dòng)瑤海區(qū)商務(wù)圈的誕生從而拉動(dòng)住宅價(jià)格的攀升。小高層在瑤海的接受程度還是比較低，就目前市場隨著新站附近的高層樓盤的出現(xiàn)，高層逐漸地被人們所認(rèn)同。別墅價(jià)格穩(wěn)定1.3代表樓盤分析平方米。由高層住宅和商鋪組成，于2004年5月22日開盤。香格里拉花園香格里拉花園位于臨泉路與敬亭山路交會(huì)口，由多層、小高層組成，現(xiàn)推出的住宅為1期多層，2004年10月將推出2期小高層。橘郡萬綠園橘郡萬綠園位于銅陵路與臨泉路交叉口，周圍有安徽大市場、鐵路醫(yī)院、元一大酒店，生活配套十分齊全，交通便利，該項(xiàng)目擁有27萬平方米總建面積，在城東稱得上是一個(gè)大規(guī)模樓盤。歐尚歐尚在新站開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于雙七路與勝利路交會(huì)處，總建筑面積170000平方米。物業(yè)類型樓盤名物業(yè)類型高層/商鋪香格里拉花園多層/小高層/商鋪橘郡萬綠園多層/小高層歐尚多層/小高層/商鋪該區(qū)域開發(fā)的樓盤大多為多層建筑，也有高層與多層和商鋪相結(jié)合，一般也以多層為主，但商業(yè)地產(chǎn)也日漸趨熱，將引領(lǐng)城東地產(chǎn)的新時(shí)代。隨著新站的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的建筑形式逐漸適當(dāng)向高層次發(fā)展。樓盤價(jià)格樓盤名最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)294739793463香格里拉花園215026502400橘郡萬綠園250029002700歐尚200026002300該區(qū)域的價(jià)格是整個(gè)合肥市最低的。區(qū)域內(nèi)多層與小高層的均價(jià)僅為2155元/平方米和2513元/平方米，這與該區(qū)的原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和地理位置有著比較大的聯(lián)系。隨著新站開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)，瑤海區(qū)的房地產(chǎn)也正逐漸向較高品質(zhì)樓盤發(fā)展，現(xiàn)階段已開發(fā)或正在開發(fā)一部分高檔樓盤。例如：元一時(shí)代花園以及一些商住樓項(xiàng)目如：中環(huán)國際廣場。戶型面積樓盤名二房三房其他無香格里拉花園無117、122、133橘郡萬綠園8798、115、122、131無歐尚96、105125、130、128、14650、70、179考慮到區(qū)域的消費(fèi)水平，該區(qū)域的房型設(shè)計(jì)比較經(jīng)濟(jì)，二房的房型占有一定的比例，這中房型在合肥其他的區(qū)域所占的比例都比較小。首次出現(xiàn)了一房一廳的小戶型。這種小戶型在合肥是不多見的。三房的面積有相當(dāng)一部分控制在100—120平方米，應(yīng)該小三房戶型設(shè)計(jì)。小高層的戶型面積比較大，三房一般都做到130平方米左右。銷售情況樓盤名銷售情況高層：78%商鋪：65%香格里拉花園多層：95%小高層：45%橘郡萬綠園71%歐尚多層：73%小高層：67%受區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，該區(qū)域的多層的市場去化比較快，與之相比，小高層的銷售比很多樓盤采用主推小高層的手段去化小高層。小結(jié)：瑤海區(qū)是合肥經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為落后的一個(gè)行政區(qū)域，該區(qū)的企業(yè)效益落后，居民總體收入不高，所以總體房價(jià)在整體合肥市場上屬于偏低的水平。新開樓盤的規(guī)模都比較小，大多數(shù)的規(guī)模在5萬方以下。這個(gè)原因也是因?yàn)楝幒^(qū)原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的。雖然在瑤海區(qū)的北邊開發(fā)了幾個(gè)高檔樓盤，但基于原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和地理位置，瑤海區(qū)開發(fā)的樓盤整體大多為多層建筑，價(jià)位也偏低。但由于商住項(xiàng)目和大型商業(yè)的項(xiàng)目的建立將帶動(dòng)整個(gè)瑤海區(qū)的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)銷售、價(jià)格近幾年都將會(huì)呈現(xiàn)快速攀升。2、廬陽區(qū)2.1概述廬陽區(qū)位于合肥的中北部，由于城中區(qū)域被包括在廬陽區(qū)，所以廬陽區(qū)的區(qū)域均價(jià)比較高。但是，廬陽區(qū)的北部（即合肥的北部），一直都是不適合居住的區(qū)域，該地段的房價(jià)也較低。所以在廬陽區(qū)的房價(jià)，以一環(huán)為明顯的分界點(diǎn)，兩邊存在較大的價(jià)2.22004年上半年新增樓盤數(shù)量2004年第一季度，廬陽區(qū)新開樓盤集中在一環(huán)以外的北片，樓盤數(shù)量占到整個(gè)合肥新開樓盤總量的33%，緊隨蜀山區(qū)居于第二。2.3廬陽區(qū)整體房地產(chǎn)分析廬陽區(qū)樓盤價(jià)格走勢(shì)3500300025002000500031503150315033152583◆24682126.7 1648.9◆15892002年2003年4月2003年7月2004年1月 ◆多層小高層從上圖可以看出：廬陽區(qū)的多層住宅的價(jià)格在上半年穩(wěn)中有升，在7月有少許的下降，是因?yàn)橛行律鲜械臉潜P開盤采取低價(jià)位的沖擊使整體市場的價(jià)格產(chǎn)生回落。（?。└邔拥膬r(jià)格有穩(wěn)定的升高，因?yàn)樵谝画h(huán)內(nèi)的幾家小高層樓盤接近封頂，使得樓盤價(jià)格有一定的上漲，從而帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)格的提高。所以可以看出，小高層在市區(qū)慢慢被接受。別墅價(jià)格穩(wěn)定。2.4廬陽區(qū)具體樓盤分析柏景灣柏景灣位于沿河路222號(hào)，由多層、小高層、別墅組成，占地面積30萬平方米，內(nèi)有一座3000平米的湖畔會(huì)所，綠化率高達(dá)42%。南國花園南國花園位于濉溪路與界首路交叉口，總建筑面積為40萬方?，F(xiàn)在已開10萬方，是合肥一環(huán)外的北區(qū)最大規(guī)模的樓盤。2002年6月開盤。國軒苑位于清溪路與肥西路交會(huì)口。全部由高層組成，琥珀山莊生活圈的輻射中，地理位置優(yōu)良。2002年11月開盤。2004年1月交房，目前均為現(xiàn)房。萬家華庭萬家華庭位于南淝路與四里河交匯處，占地40萬平方米，由5幢18層點(diǎn)狀高層住宅組成。2003年12月19日開盤，2005年6月交付使用。物業(yè)類型樓盤名物業(yè)類型柏景灣多層/小高層/別墅南國花園多層高層萬家華庭高層位于一環(huán)內(nèi)的樓盤大都采用高層或小高層設(shè)計(jì)，如柏景灣、國軒苑。在一環(huán)外的樓盤，由于原本所在區(qū)域不適合居住，大都采用多層設(shè)計(jì)，使得樓盤可以在市場上快速去化。例如：柏景灣、南國花園樓盤價(jià)格樓盤名最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)柏景灣290037003200南國花園207026302350國軒苑290038003350萬家華庭250033002900廬陽區(qū)的價(jià)位的分界線為一環(huán)線，并且價(jià)格的分界十分明顯：一環(huán)以內(nèi)的價(jià)格是全市的最高價(jià)，一環(huán)以外的價(jià)格隨與一環(huán)線的距離而逐漸走低。一環(huán)以內(nèi)的房價(jià)比一環(huán)以外至少高出100元/平方米。該區(qū)域多層均價(jià)為2400元/平方米，小高層均價(jià)為3139元/平方米。房型面積樓盤名二房三房其他柏景灣無99、125、126、149、170南國花園92112、130145、170無140、148、160170、185萬家華庭無121、122、133、151208房型的設(shè)計(jì)與地理位置也有十分明顯的關(guān)系，也是以一環(huán)為分界線。一環(huán)內(nèi)的房型一般都偏大，且無二房設(shè)計(jì)。一環(huán)外的房型設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì)合理，并且一定數(shù)量的二房設(shè)計(jì)。銷售情況樓盤名銷售情況柏景灣95%南國花園98%65%萬家華庭62%位于一環(huán)以內(nèi)的樓盤，在性價(jià)比均衡的情況下，銷售情況良好。當(dāng)然如果某些樓盤價(jià)位過高而不采取任何方式進(jìn)行促銷，銷售情況也不理想。位于一環(huán)以外的樓盤，地段上沒有任何的優(yōu)勢(shì)，惟有依靠良好的產(chǎn)品，成功的營銷手法和實(shí)實(shí)在在的價(jià)格，才會(huì)有較為理想的銷售業(yè)績。小結(jié)：廬陽區(qū)包括了城中與城北兩個(gè)地理區(qū)域，所以在房地產(chǎn)的分析上需要以一環(huán)為分界線來具體分析。一環(huán)內(nèi)：一環(huán)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，自然環(huán)境優(yōu)美，擁有合肥現(xiàn)階段最成熟、最高尚的大規(guī)模小區(qū)琥珀山莊。在這樣良好的自然條件下，在琥珀山莊的區(qū)域輻射下，該地區(qū)樓盤的檔次和價(jià)格都是比較高的，在一環(huán)內(nèi)，多層與（小）高層的銷售情況都比較好。一環(huán)外：一環(huán)外就是合肥的北部地區(qū)。合肥的北部因?yàn)閾碛写笮偷膰衅髽I(yè)和工廠，歷來也是最不適合居住的區(qū)域。并且在近階段合肥北片沒有像東部一樣建立開發(fā)區(qū)，所以北部的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)不被看好。在一環(huán)內(nèi)樓盤的價(jià)格和品質(zhì)的帶動(dòng)下，廬陽區(qū)樓盤的價(jià)格是合肥各行政區(qū)中最高的，也是開發(fā)小高層和高層比較多的一個(gè)區(qū)域。3、包河區(qū)3.1概述包河區(qū)位于合肥正南部與東南部，大多數(shù)區(qū)域位于一環(huán)以內(nèi)。樓盤的價(jià)格，不管是原來開發(fā)的或是現(xiàn)在開發(fā)的，都比較高。3.2新增樓盤情況2004年第一季度，包河區(qū)新開樓盤2家，占整個(gè)合肥市新開樓盤總量的11%。3.3整體區(qū)域樓盤分析02002年2003年4月2003年7月2004年1月包河區(qū)的的地理位置大多數(shù)在離一環(huán)不遠(yuǎn)的二環(huán)以內(nèi)，沒有大型的工廠企業(yè)，適宜居住，并且由于馬鞍山路的開通，使得交通變得十分方面，所以包河區(qū)樓市價(jià)格在合肥整體上來看，僅次于廬陽區(qū)位于第二。多層、小高層、別墅的價(jià)格均呈現(xiàn)一個(gè)上漲的趨勢(shì)。3.4具體樓盤分析萬振·逍遙苑位于太湖路與馬鞍山路交匯處，該項(xiàng)目占地190畝，總建面積16萬平方米，是城南規(guī)模較大的一個(gè)樓盤，綠化率高，水景美觀，附近購物方便，配套完善。世紀(jì)陽光花園世紀(jì)陽光花園，位于馬鞍山路與太湖路交口，以56萬的總建面積被稱為城南最大的樓盤，該樓盤系合肥城改房屋開發(fā)股份有限公司開發(fā)，該公司成功開發(fā)了合肥的幾個(gè)知名小區(qū)，具有很大的品牌優(yōu)勢(shì)。新都會(huì)·聯(lián)邦花園位于馬鞍山路南路中段，占地面積57752平方米，總建筑面積101247平方米，于2004年4月18日開盤，總計(jì)開發(fā)718戶?，F(xiàn)已銷售大半。碧湖云溪碧湖云溪位于馬鞍山路與太湖路交叉口東側(cè)，是一個(gè)純別墅項(xiàng)目。其用典型的杭州青鳥風(fēng)格來體現(xiàn)樓盤的幽雅與高尚。2004年4月28日開盤。物業(yè)類型樓盤名物業(yè)形態(tài)多層/小高層世紀(jì)陽光花園多層/小高層多層/小高層碧湖云溪?jiǎng)e墅該區(qū)域的樓盤大都以多層與小高層的混合物業(yè)為主。在大型樓盤中還有物業(yè)類型比較單一的小型樓盤，如：貴都花園。由于該區(qū)同樣也是合肥比較適宜居住的地方，別墅項(xiàng)目也陸續(xù)出現(xiàn)。房型面積樓盤名二房三房其他無108、122、132、154175、190世紀(jì)陽光花園無101、116、135、143143、150、159、171108、115、118碧湖云溪無288、290、300、328該區(qū)域的房型設(shè)計(jì)為舒適型設(shè)計(jì)，房型面積較大。超過三房的大面積房型也占到一定的比例。（香榭里花園再次將原有的小面積戶型價(jià)格范圍樓盤名最低價(jià)格最高價(jià)格均價(jià)282031803000世紀(jì)陽光花園288032003202230028002550碧湖云溪370064005050該區(qū)域樓盤的價(jià)格較高，世紀(jì)陽光花園以其品牌優(yōu)勢(shì)成為價(jià)格的領(lǐng)跑者。該區(qū)域的別墅項(xiàng)目目前的價(jià)格是63萬至120萬，在合肥屬于中等別墅。銷售情況樓盤名銷售情況96%世紀(jì)陽光花園多層：98%小高層：95%95%碧湖云溪36%該區(qū)域各家樓盤的銷售情況都比較好。蜀山區(qū)是范圍最廣的一個(gè)區(qū)域，也是合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的一個(gè)區(qū)域，原來的老城區(qū)的房價(jià)比較高，是合肥最適宜居住的一個(gè)行政區(qū)。4.2蜀山區(qū)新開樓盤情況2004年第一季度，蜀山區(qū)新開樓盤7家，占新增樓盤總量的39%，居四區(qū)之首。在蜀山區(qū)的范圍內(nèi)，有合肥高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)，所以該區(qū)的升值潛力巨大，眾多開發(fā)商在該區(qū)域中投資開發(fā)，使得該區(qū)的樓盤的開發(fā)總量占到了合肥整體開發(fā)量的三分之一強(qiáng)，并且整體價(jià)格有十分穩(wěn)定的提高。4.3蜀山區(qū)樓盤整體價(jià)格走勢(shì)30002500200050001125782668.727052473208021312002年2003年4月2003年7月2004年1月小高層蜀山區(qū)樓盤的大體價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定上升的過程。由于蜀山區(qū)的地理范圍比較廣泛。近幾年來蜀山區(qū)一直是合肥市無論是才從開發(fā)量還是價(jià)格都是其他樓盤的領(lǐng)跑者。4.4蜀山區(qū)樓盤具體分析蜀山區(qū)位于合肥西南部，區(qū)域中有個(gè)兩個(gè)開發(fā)區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）和一個(gè)政務(wù)文化新區(qū)。從更加細(xì)致的角度上來劃分，可以分為三個(gè)部分：原有的城西區(qū)域、高新技術(shù)發(fā)展區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。...........................A、原有的城西區(qū)域原有的城西區(qū)域的范圍為一環(huán)以內(nèi)，二環(huán)以外。該區(qū)域原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，居住條件較為優(yōu)良。特別是上個(gè)世紀(jì)末由合肥三家房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的大型高尚生活小區(qū)安居苑小區(qū)的全面落成，使得此區(qū)域的生活配套更加完善?，F(xiàn)在，此區(qū)域正在開發(fā)的小區(qū)多為面積較大的規(guī)模型小區(qū)，例如，頤和花園、鳳凰城·家家景園、新華學(xué)府。當(dāng)然也有較為小型的小區(qū)，例如，虹橋苑、虹雨花園，江南書苑頤和花園頤和花園位于青陽路與史河路交匯處，由中房開發(fā)。該小區(qū)占地30公頃，總建筑面積36.5萬平方米。物業(yè)類型為多層、小高層和townhouse，綠化率為35.74%，是距離市中心最近的大型樓盤。鳳凰城·家家景園位于潛山路、史河路、淠河路、金牛路，占地450畝，總建筑面積50萬平方米；小區(qū)以多層為主，樓間距大，綠化率為40%，是目前西區(qū)靠市中心最近的最大的樓盤，2004年5月16日二期開盤。新華·學(xué)府花園位于黃山路（電院對(duì)面占地490畝，總建筑面積40萬平方米，建筑密度23.5%，綠化率為40.2%，目前已經(jīng)為四期，2004年4月18日開盤，銷售情況良好，是一個(gè)定位比較高的樓盤。廣利花園廣利花園位于貴池路與潛山路交叉口，由多層、小高層組成?？偨ㄖ娣e為156470萬平方米，綠化率35%。2004年5月22日開盤，已經(jīng)銷售過半。年8月一期2組團(tuán)開盤。盛世名城盛世名城位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)潛山路277號(hào)（黃山路與潛山路交口）。占地面積26萬平方米。綠化率高達(dá)57%。2004年5月30日開始接受預(yù)定。2005年4月交付使用。樓盤規(guī)模樓盤名總建筑面積（平方米）頤和花園365000500000400000廣利花園156470220000盛世名城260000原有的城西區(qū)域目前正處于開發(fā)時(shí)段，周邊的樓盤大都在向一個(gè)規(guī)?；男^(qū)邁進(jìn)，以此提升自己的品牌。當(dāng)然也有部分小盤的出現(xiàn)，在配套上享受周圍大盤的成熟設(shè)施，免去了自身的建筑成樓盤物業(yè)類型樓盤名物業(yè)類型頤和花園（三期）多層/小高層鳳凰城·家家景園(二期)多層/小高層新華·學(xué)府花園（四期）多層/小高層廣利花園多層/小高層多層/小高層盛世名城多層在此區(qū)域內(nèi)，規(guī)模大的樓盤大都采用多層與小高層相混合的模式進(jìn)行開發(fā)。樓盤價(jià)格范圍（元/平方米）樓盤名最高最低均價(jià)頤和花園多層：2880小高層：3136多層：2118小高層：2706多層：2580小高層：2921300021002550多層：2960小高層：3400多層：2300小高層：2600多層：2630小高層：3000廣利花園278022602520330027003000盛世名城未定未定未定在此地段的樓盤的價(jià)格分為兩類：一類：品牌樓盤，價(jià)格偏高。代表：頤和花園、新華學(xué)府二類：剛開盤，走低價(jià)格路線或本身為小盤，以較低的價(jià)格吸引消費(fèi)者。代表：家家景園、廣利花園樓盤房型面積樓盤名二房三房其他頤和花園9690120、14193、107146、144、190廣利花園無無101、135、144盛世名城88、90100、110、130該地段樓盤的房型設(shè)計(jì)考慮到消費(fèi)層面的廣泛性，設(shè)計(jì)較為合理，面積較為適中，且大盤中均有二房設(shè)計(jì)。銷售情況樓盤名銷售情況頤和花園83%鳳凰城52%新華學(xué)府70%廣利花園67%2004年8月開盤盛世名城預(yù)定結(jié)束該地段的樓盤由于存在地段的優(yōu)勢(shì)，加上產(chǎn)品品質(zhì)，銷售情況良好。尤其為新華學(xué)府，自開盤來的銷售業(yè)績一直為業(yè)界所稱贊。這其中產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)功不可抹。值得注意的是目前剛剛開盤的盛世花園以2900的預(yù)期價(jià)格進(jìn)入市場，卻依舊招來大批的預(yù)定的客戶，一期預(yù)定已基本售空。該地段是合肥歷來被認(rèn)為是最適宜于生活的地段，由于原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的良該地段的樓盤的產(chǎn)品做的比較好，在這個(gè)市場上的去化還是能夠比較快的進(jìn)行 B：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)附近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥最西部的大蜀山腳下，北望董鋪水庫，自然環(huán)境十分優(yōu)良。近年來開發(fā)區(qū)新建的小去更是依托優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成為合肥新興的高尚小區(qū)集中地。金色池塘金色池塘位于長江西路與蜀鑫路交界處，占地30萬平方米，總建筑面積376023平方米。綠化率為41%。采用先做景觀后建筑樓盤的形式吸引消費(fèi)者。2004年6月中旬二園景天下園景天下位于海關(guān)路與楊振寧大道交匯處，可遠(yuǎn)觀大蜀山、人工湖，該項(xiàng)目與夢(mèng)園小區(qū)同在一個(gè)大環(huán)境下，該項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)到第三期，前兩期的開發(fā)十分到位，取得不俗的銷售成績。夢(mèng)園小區(qū)夢(mèng)園小區(qū)位于合肥西部新的高新開發(fā)區(qū)，占地22.5公頃，總建面積為25.1萬平方米，該項(xiàng)目前期開發(fā)十分成功，獲國家小康住宅示范小區(qū)。綠城桂花園綠城桂花園位于黃山路與人工湖路交匯處，毗鄰人工湖，可遠(yuǎn)觀大蜀山，自然景觀較好，占地480畝，總建面積近41萬平方米，是最西邊最大的樓盤，該項(xiàng)目整體規(guī)劃較好，綠化率高達(dá)42.3%，符合現(xiàn)代人回歸自然的生活理念。2004年4月10日二期開樓盤規(guī)模樓盤名規(guī)模（平方米）金色池塘376023夢(mèng)園小區(qū)251000綠城桂花園410000在此地段的樓盤規(guī)模不定，有較為大型的社區(qū)夢(mèng)園小區(qū)、金色池塘、新加坡花園城；也有小型的物業(yè)，如園景天下和欣玉雅居。物業(yè)類型樓盤名物業(yè)類型金色池塘多層/小高層/花園洋房園景天下多層/小高層夢(mèng)園小區(qū)多層/小高層綠城桂花園多層/小高層/別墅鑒于該地段有良好的環(huán)境，該地段的物業(yè)類型大都為多層與小高層的混合型物業(yè)。個(gè)別小盤采取單一物業(yè)類型。樓盤價(jià)格樓盤名最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)金色池塘27003000多層：27504000（花園洋房）園景天下265029002725夢(mèng)園小區(qū)270033002900綠城桂花園287041003450雖然該地段與靠市中心的樓盤相比，沒有地段的優(yōu)勢(shì)，但該區(qū)域內(nèi)的樓盤都把產(chǎn)品放在第一位，定價(jià)根據(jù)產(chǎn)品而言，均可以說有著比較好的性價(jià)比。綠城桂花園一直是該地段價(jià)格的領(lǐng)跑者。樓盤房型面積樓盤名二房三房其他金色池塘80、84、96190、200—300園景天下78、80147、129139、140、147、156夢(mèng)園小區(qū)90、98160、185綠城桂花園97107、126、136、138、144、146166、172、225該地段大盤的房型面積也較為合理，均有比較大的選擇空間。小盤追求個(gè)性的發(fā)展，在戶型設(shè)計(jì)上采用比較集中的方式使選擇面變窄。銷售情況樓盤名銷售情況金色池塘二期89%、三期未開盤園景天下多層：87%小高層：63%夢(mèng)園小區(qū)多層：91%小高層：78%綠城桂花園85%該區(qū)域的樓盤一般都屬于合肥的中高檔樓盤，產(chǎn)品做的比較好，所以性價(jià)比較高，一般而言在樓盤的銷售上都有比較好的業(yè)績。若產(chǎn)品出現(xiàn)了問題，即使價(jià)格不高，在市場的去化上同樣會(huì)有阻力。例如：頂間。 C：政務(wù)新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相隔距離近。但是由于該地段的地理位置十分尷尬，使得附近的房價(jià)與銷售一直的不到上升與好轉(zhuǎn)。但是隨著政務(wù)新區(qū)的建成，該地段受兩個(gè)區(qū)域的輻射，房地產(chǎn)市場可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，目前已經(jīng)有很多開發(fā)商在該地段投資開發(fā)。國際花都國際花都位于東流路與合作化路交會(huì)處。規(guī)劃用地530畝，總建筑面積為70萬平方米。由多層和小高層組成，綠化率為33%。2004年1月開盤。淺水灣淺水灣位于312國道與金寨路交會(huì)處。擁有大量的水景是該小區(qū)的一大賣點(diǎn)。占地250畝，總建面積16萬平方米，綠化率高達(dá)50%。東?；▓@東?；▓@位于徽?qǐng)@南邊，是合肥南部最高尚的建筑。全部為高層。該物業(yè)的一大特色是酒店式管理，由戴德梁行代理物業(yè)管理。頤園世家頤園世家位于政務(wù)新區(qū)習(xí)友路與懷寧路交匯處。占地121畝。2004年6月開盤，目前預(yù)定房號(hào)階段，其小高層以2600元/平方米起價(jià)。華順·天門湖花園位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紫云路與蓮花路交匯處，一期于2004年3月28日開盤，其多層均價(jià)為1760元/平方米。二期將于2004年7月開盤。物業(yè)類型樓盤名物業(yè)類型國際花都多層/小高層淺水灣多層/小高層?xùn)|?；▓@高層頤園世家小高層/高層多層該區(qū)域的樓盤一般規(guī)模比較小，僅有幾棟建筑組成。物業(yè)類型也多以小高層為主。樓盤價(jià)格樓盤名最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)國際花都270030002850淺水灣245030002240東?；▓@270034003700頤園世家2600未定未定該區(qū)域的價(jià)格根據(jù)樓盤而定，一般的價(jià)格比較低。東海花園以3700的價(jià)格成為該地段的價(jià)格先鋒。戶型面積樓盤名二房三房其他國際花都99、92108、116、146217淺水灣92、96102、127、147東?；▓@80102、146180、207、302頤園世家無112、150、160無83120、130200該區(qū)域的戶型設(shè)計(jì)較為合理，分布較為廣泛，小面積也占到一定的比例。銷售情況樓盤名銷售情況國際花都51%淺水灣45%東?；▓@65%頤園世家20%一期售完、二期預(yù)定中該區(qū)域由于地段的尷尬性，一般的銷售情況均不是很理想。產(chǎn)品一旦出現(xiàn)定位問題或其他問題，銷售情況更是不容樂觀。例如：麗景碧雅小結(jié)： 規(guī)模一般都較大，品質(zhì)較高。所以價(jià)位一般2、合肥房地產(chǎn)市場總結(jié)：第一：合肥房地產(chǎn)總體呈快速上漲的趨勢(shì)。1、政府宏觀政策的促進(jìn)政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)，在促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展上起到了功不可抹的作用。在2001年，政府就把加快房地產(chǎn)發(fā)展提上日程，并且在十五規(guī)劃中將房地產(chǎn)的發(fā)展作為一項(xiàng)重要的方面來作出有關(guān)提議。2、合肥房地產(chǎn)實(shí)際呈快速增長合肥房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，合肥房地產(chǎn)逐漸成熟與壯大起來。大規(guī)模、高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開發(fā)，外地開發(fā)商大批涌入合肥，都說明了合肥房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全速發(fā)展和完全競爭的時(shí)代。第二：幾種物業(yè)類型的發(fā)展各不相同。由于存在一定經(jīng)濟(jì)條件的制約和原有觀念的約束，合肥房地產(chǎn)的幾種物業(yè)類型的房地產(chǎn)的市場接受程度各不相同：多層：已經(jīng)廣泛的被合肥消費(fèi)者所認(rèn)可并接受，一般的多層住宅在市場會(huì)很快的小高層：與其他房地產(chǎn)先發(fā)展起來的城市相類似，由于價(jià)格的因素和居住觀念沒有及時(shí)改變（這里價(jià)格因素占主要原因?qū)е滦「邔釉谝欢ǔ潭壬线€沒有被大部分消費(fèi)者所認(rèn)可。但根據(jù)市場的發(fā)展趨勢(shì)，小高層正在被合肥市民逐步地接受。別墅：合肥別墅的銷售情況相比房產(chǎn)是最不理想的，并且價(jià)格也呈下跌的狀態(tài)。這與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平的發(fā)展有著直接的聯(lián)系。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市民的整體收入水平有了一個(gè)穩(wěn)步的增長。但是對(duì)于別墅這樣一個(gè)物業(yè)類型，在經(jīng)濟(jì)的承受能力上還是有較大的差距的。在所有的合肥市民中，并沒有足夠的人群可以去化已開發(fā)的別墅，導(dǎo)致別墅項(xiàng)目銷售情況的不理想和價(jià)格的下第三：戶型的設(shè)計(jì)有待進(jìn)一步優(yōu)化合肥市場上的戶型設(shè)計(jì)一般達(dá)不到一個(gè)房地產(chǎn)成熟發(fā)展城市所要求的水平。戶型設(shè)計(jì)不是十分合理，得房率低，在一定程度上造成所設(shè)計(jì)房型過于大的情況。第四：小戶型比例需要進(jìn)一步增加首先，從市場目前的銷售情況來看。小戶型在合肥市場上的銷售情況十分良好。合肥目前市場上的小戶型的房源較少，在很大程度上是由于開發(fā)商追求利潤最大化的結(jié)其次，從市場發(fā)展趨勢(shì)來看。合肥整體房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，導(dǎo)致市場房價(jià)（單價(jià)）的快速提高。但是由于合肥整體經(jīng)濟(jì)水平和國民收入有限增長的制約，消費(fèi)者必定會(huì)采用縮小面積降低總價(jià)的途徑來滿足購房的需要。所以，隨著合肥房價(jià)的進(jìn)一步上漲，小戶型的開發(fā)存在一個(gè)較大的空間。第五：呼喚成熟先進(jìn)的營銷策劃理念合肥房地產(chǎn)的發(fā)展剛剛進(jìn)入一個(gè)全速發(fā)展的階段，有很多開發(fā)商還只是停留在賣方市場的階段，對(duì)于房地產(chǎn)營銷還沒有一個(gè)十分透徹的理解和運(yùn)用。合肥本地的策劃代理機(jī)構(gòu)有相當(dāng)一部分十分不成熟，再加上合肥本地開發(fā)商十分看好外地知名代理商的策劃能力，這兩點(diǎn)的結(jié)合就是大量外地代理機(jī)構(gòu)涌入的原因。本次調(diào)查樣本為80份，有效樣本為67份，無效樣本13份。1、影響目標(biāo)客戶選擇住宅的因素有：項(xiàng)目物業(yè)所處地段及交通13.4%開發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)及物業(yè)市場認(rèn)知度6.7%優(yōu)美的周邊環(huán)境15.98%規(guī)劃完善的小區(qū)，獨(dú)有平臺(tái)花園6.19%設(shè)有大型購物廣場（華聯(lián)）6.19%完善的會(huì)所康樂設(shè)施2.58%先進(jìn)的保安系統(tǒng)14.43%先進(jìn)的智能化設(shè)備5.67%要有價(jià)格優(yōu)勢(shì)及升值空間5.67%有良好學(xué)區(qū)11.34%完善的物業(yè)及服務(wù)11.86%2、戶型、結(jié)構(gòu)與意向地點(diǎn)：..由此分析有近75%的客戶屬于第一次置業(yè)，他們要求的面積多在140平方。而其余25%的客戶就是我們住宅的目標(biāo)客戶。2）、被調(diào)查者打算購買住宅類型：合肥市場上的小高層、高層項(xiàng)目已逐漸被消費(fèi)者所接受。首選其次再次新站區(qū)12.82%10.53%11.43%經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12.82%21.05%11.43%高新技術(shù)開發(fā)區(qū)15.38%21.05%20.85%市心5.31%26.32%11.43%一環(huán)二環(huán)間30.77%13.58%11.43%二環(huán)外7.69%2.61%14.29%其它2.59%5.26%17.14%3、類型喜歡的住宅項(xiàng)目以適量的商業(yè)塔樓住宅連平4、設(shè)計(jì)與裝修一般裝修裝修櫥衛(wèi)菜單式裝修2）關(guān)于每層戶數(shù)34%17%18%34%17%兩戶以下3—4戶o5—6戶7—8戶無所謂24%要求在兩戶以下或3—4戶的被調(diào)查者，多數(shù)應(yīng)為享受型的。5、套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)1）是否擁有汽車22.5%有要一個(gè)以上60.3%雖然有22.5%的被調(diào)查者擁有汽車，但卻有65.8%的人要求車位。車在未來公司的發(fā)展中，無論是辦公需要還是公司形象與實(shí)力的展示，已經(jīng)越來與越必不可少，車位問題將是公司考慮、選擇辦公場所的一個(gè)必不可少的重要因素。6、消費(fèi)者投資方式債券可見隨著房產(chǎn)市場的規(guī)范、升溫，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步趨好，增強(qiáng)了消費(fèi)者的信心，越來越多的投資者投資房產(chǎn)，這將是一個(gè)利好消息。調(diào)查總結(jié)1、影響居民購買房產(chǎn)的因素很多，但最為關(guān)注的是以下5點(diǎn)：周邊環(huán)境、治安環(huán)境、地段交通、是否有完善的物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)如何，這5點(diǎn)約占總因素的67.01%。2、現(xiàn)有77.5%的被調(diào)查者現(xiàn)在沒有汽車，但他們?cè)谫徺I時(shí)需要車位的占65.61%。3、對(duì)于本項(xiàng)目而言樹立企業(yè)品牌顯得尤為重要，在建筑本身的質(zhì)量以及環(huán)境、配套都需要達(dá)到居民所需。1、開發(fā)商資料——浙江廣廈集團(tuán)中國廣廈控股創(chuàng)業(yè)投資有限公司是我國綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)、中國最大民營建筑企業(yè)。其控股企業(yè)浙江廣廈股份有限責(zé)任公司是建設(shè)部推薦的全國建筑業(yè)首家上市公司。廣廈控股以建筑和房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)權(quán)為紐帶，下轄廣廈建設(shè)、廣廈房產(chǎn)、廣廈投資、廣廈旅游、廣廈傳媒、廣廈國際六大行業(yè)集團(tuán)和一家上市公司，擁有成員企業(yè)80多家，員工50000余人，企業(yè)總資產(chǎn)140余億元?！皬V廈建設(shè)”具有國