DB41T 2590-2024 全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算技術(shù)細(xì)則

CCSA20/3941I 2 3 4 5 7 8 9 本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定本文件起草單位：河南省國(guó)土空間調(diào)查規(guī)劃院、河南農(nóng)本文件主要起草人：何牧、孫志英、楊戈、王爭(zhēng)艷、路婕、熊廣成、黃茜、許愛國(guó)、李英、劉大全、崔婷婷、劉明潔、張秋玲、康鴛鴦、王幻想、王秀麗、宋亞開、牟天昊、上官禎祥、黃雪紅、張1全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算技術(shù)細(xì)則本文件規(guī)定了全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的術(shù)語和定義、總則、清查價(jià)格內(nèi)涵界定、基礎(chǔ)資料的收集與處理、清查價(jià)格體系構(gòu)建、經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算、核算結(jié)果校驗(yàn)及成果編制等內(nèi)容。本文件適用于全民所有土地資源（不包括林地、草地、濕地和未利用地）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值縣級(jí)核算。下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適3.13.2在統(tǒng)一基準(zhǔn)日與一定用途前提下，參照市場(chǎng)交易水平和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，按照統(tǒng)一設(shè)定的年期測(cè)算3.3在土地資源調(diào)查、統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，依據(jù)具體工作目標(biāo)和需求，對(duì)一定時(shí)間（或時(shí)點(diǎn)）和空間內(nèi)的3.4基于清查基準(zhǔn)日，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)全民所有土地資源資產(chǎn)，依據(jù)規(guī)定程序和規(guī)范方法，分用途測(cè)算3.5在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)土地資源資產(chǎn)特定，劃分的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等條件基本一致的區(qū)3.62在縣級(jí)行政區(qū)內(nèi)，具有空間連續(xù)性，且土地的基本特征、開發(fā)利用狀況等具有相對(duì)一致性的核算空間，是區(qū)域內(nèi)土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的最基本組成單位。本文件以國(guó)土變更調(diào)查圖斑為基本核4.1.1可靠性原則4.1.2客觀性原則4.1.3銜接協(xié)調(diào)原則與同時(shí)期國(guó)土變更調(diào)查成果相銜接，充分利用年度國(guó)土變更調(diào)查成果及其他專項(xiàng)調(diào)查成果，核算4.1.4可比性原則4.2核算范圍與內(nèi)容4.2.1核算范圍包括縣級(jí)單位空間內(nèi)，現(xiàn)行調(diào)查技術(shù)體系已覆蓋的全民所有的耕地、園地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地（水庫水面、坑塘水面、溝渠、水工建筑用地）、其他土地（空閑地、設(shè)施農(nóng)用地、田坎）。具體核算范4.2.2核算內(nèi)容4.3核算基準(zhǔn)日4,4基本流程a)確定核算范圍與對(duì)象；3g)實(shí)施土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算；確定核算范圍與對(duì)象底圖數(shù)據(jù)專題數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)補(bǔ)調(diào)數(shù)據(jù)資產(chǎn)屬性信息成本、收益、價(jià)格資源屬性信息權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、用途、分布.底圖數(shù)據(jù)專題數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)補(bǔ)調(diào)數(shù)據(jù)資產(chǎn)屬性信息成本、收益、價(jià)格資源屬性信息權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、用途、分布清查價(jià)格內(nèi)涵界定基礎(chǔ)資料收集與預(yù)處理!空間信息數(shù)據(jù)整合數(shù)據(jù)預(yù)處理、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)遷移統(tǒng)計(jì)土地資源實(shí)物量統(tǒng)計(jì)土地資源實(shí)物量建立縣級(jí)清查價(jià)格體系確定基本核算單元建立縣級(jí)清查價(jià)格體系確定基本核算單元不不合格土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算↓核算結(jié)果校驗(yàn)合格編制核算成果b)土地用途：根據(jù)全民所有農(nóng)用地的主要類型，按照水田、水澆地、旱地、果園、茶園、其他d)種養(yǎng)特征：耕地采用當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)耕作制度或所在區(qū)域普遍種植的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)作物；園地采用所在區(qū)域普遍種植的園藝作物；設(shè)施農(nóng)用地和養(yǎng)殖e)農(nóng)田基本設(shè)施狀況：區(qū)分土地用途，根據(jù)各均質(zhì)區(qū)的電力、灌溉、排水等設(shè)施狀況綜合確定；4b)土地用途：全民所有建設(shè)用地清查價(jià)格的土地用途類別包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地（水工）；c)年期特征：各類建設(shè)用地法定最高使用權(quán)年限，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年，工礦用地為50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務(wù)用地50年，特殊用地50年，交通運(yùn)輸用地50年，水e)其他：土地開發(fā)程度及容積率等土地利用條件，以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為準(zhǔn)，與客觀情況不符a)資料調(diào)查收集的內(nèi)容、資料的詳盡程度，以及數(shù)據(jù)精度要求等應(yīng)根據(jù)擬定的核算對(duì)象、價(jià)格內(nèi)涵、核算方法等確定，按照本標(biāo)準(zhǔn)的具體要求（見8.2在6.2中列示的各類b)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填寫規(guī)范的調(diào)查表格，對(duì)于具有空間特征的資料，應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于核算c)資料應(yīng)有較好的現(xiàn)勢(shì)性，資料數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的時(shí)間宜在距核算基準(zhǔn)日的前三年之內(nèi)，資料不足e)應(yīng)對(duì)收集的資料進(jìn)行整理匯總分析，并根據(jù)情況進(jìn)行必要的實(shí)地踏勘、校核、補(bǔ)充調(diào)查或資6.2資料調(diào)查收集內(nèi)容c)政府公布的全民所有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果；d)政府公布的集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成i)其他資料，包括農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料、土壤普查資料、土地開墾成本核算及地價(jià)變動(dòng)、資源產(chǎn)品價(jià)5對(duì)調(diào)查收集資料的完整性、時(shí)效性、客觀性、代表性等進(jìn)行檢查和校驗(yàn)；剔除填報(bào)不符合要求和將初步校核的資料按照土地類別進(jìn)行歸類，對(duì)調(diào)查得到的地價(jià)樣點(diǎn)等資料按照一定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一填表、應(yīng)以國(guó)土變更調(diào)查成果為基礎(chǔ)，對(duì)相關(guān)圖件資料、數(shù)據(jù)庫資料進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化或矢量化處理，統(tǒng)一為對(duì)象，劃定核算區(qū)域的外圍空間邊界，剔除邊界內(nèi)非核算對(duì)象，經(jīng)信息校驗(yàn)后形成工作底圖?？h級(jí)行政區(qū)內(nèi)自然條件、經(jīng)濟(jì)水平等因素差異程度較小，由縣級(jí)自然資源主管部門組織專家對(duì)省級(jí)確定的縣級(jí)分地類平均價(jià)格進(jìn)行研判，論證后符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的，宜直接采用省級(jí)農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)域a)基于地塊樣點(diǎn)地價(jià)估算：應(yīng)采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算均質(zhì)區(qū)域的平均地價(jià)（6b)基于全民所有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估算：已完成全民所有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定的縣級(jí)單位，應(yīng)比照清查價(jià)格內(nèi)涵，根據(jù)GB/T28406—2012中9.10描述的方法對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，將修正后校核后的均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格作為農(nóng)用地清查價(jià)格，構(gòu)建農(nóng)用地清查價(jià)格體系，用于農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)7.2建設(shè)用地清查價(jià)格體系構(gòu)建a)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，宜采用城鎮(zhèn)分用途土地級(jí)別作為均質(zhì)區(qū)域；b)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋以外區(qū)域，宜參照集體建設(shè)用地級(jí)別劃分均質(zhì)區(qū)域或根據(jù)GB/T18507—城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域有地價(jià)信號(hào)的地類，應(yīng)比照清查價(jià)格內(nèi)涵對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，將修正后a)年期修正：對(duì)于地方現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中可能存在的政策性年），b)期日修正：地方現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)的期日與清查基準(zhǔn)日不同時(shí)，宜參照當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)（首選）或土地交易價(jià)格測(cè)算期日修正系數(shù)，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到清查價(jià)格的統(tǒng)一內(nèi)涵。對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)育程度較低、交易稀少，或近年土地市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，地價(jià)波動(dòng)微弱的地區(qū)，以及清查c)其他修正：關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為準(zhǔn)，除非其與區(qū)域客觀情況明顯不符、不具區(qū)域表征性，否則無需進(jìn)行統(tǒng)一修正；若現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的容積率、開發(fā)程度與區(qū)域客觀情況明顯不符，應(yīng)重新設(shè)定內(nèi)涵，并依據(jù)此因素在當(dāng)?shù)氐挠绊懸?guī)律進(jìn)行整體修正（如：統(tǒng)一增加或減少開發(fā)程度中某一項(xiàng)的d)各類修正后的價(jià)格水平應(yīng)遵循底線控制原則，即：采礦用地、管道運(yùn)輸用地、水工建筑用地、鹽田和農(nóng)村宅基地等類型的全民所有建設(shè)用地，地價(jià)水平應(yīng)不低于所在區(qū)域集體土地征收中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；其他類型的建設(shè)用地，地價(jià)水平不低7.2.2.2.1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋空間外，無地價(jià)7應(yīng)參照本行政單元內(nèi)相應(yīng)用地類型的末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)確定；無相應(yīng)用地類型基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)參照末級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平確定。有條件采集相關(guān)數(shù)據(jù)的，可選取若干個(gè)核心因素（如：城鎮(zhèn)規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級(jí)、距末級(jí)地邊界的距離、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等）測(cè)算區(qū)位修正系數(shù)，利用區(qū)位修正系數(shù)對(duì)如：根據(jù)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)位修正系數(shù)，修末P=P末×Q=P末×································································末P末——末級(jí)地的基準(zhǔn)地價(jià)水平；A末——末級(jí)地內(nèi)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平。7.2.2.2.2城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋空間內(nèi)，無地a)查詢當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)政策，如有政策約定該類用地的價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)根據(jù)其思路選擇參照的清查價(jià)格體系初步確定后，應(yīng)對(duì)初步成果進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，對(duì)明顯錯(cuò)誤或不協(xié)調(diào)的清查價(jià)格信號(hào)進(jìn)校核后的各地類各均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格作為清查價(jià)格，構(gòu)建建設(shè)用地清查價(jià)格體系，用于建設(shè)用8.2土地資源實(shí)物量統(tǒng)計(jì)土地資源實(shí)物量統(tǒng)計(jì)是經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的前提，應(yīng)以基本核算單元為基礎(chǔ)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過分類提取、分析匯總?；竞怂銌卧菄?guó)土變更調(diào)查中二級(jí)地類的8.3土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算8將全民所有土地資源資產(chǎn)清查實(shí)物量圖層與清查價(jià)格圖層套合，將清查價(jià)格圖層中相應(yīng)地類的清當(dāng)疊加套合的圖層存在跨越多個(gè)清查價(jià)格區(qū)域的情況時(shí)，應(yīng)通過影像判讀及實(shí)地調(diào)研等方法，將a)跨越多個(gè)級(jí)別，且落在某一級(jí)別范圍內(nèi)的面積超過原圖斑面積90%以上的圖斑，直接賦予該b)除第一種情況外，跨越多個(gè)級(jí)別的，按照面積加權(quán)的方將不同用途、不同單元內(nèi)的清查價(jià)格與該用途在該單元內(nèi)的土地實(shí)物量匹配，核算土地資源資產(chǎn)）：mpij×sij····································································(2)A——行政轄區(qū)（縣級(jí)單位）中各用途土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)pij——行政轄區(qū)中，第i類用途土地在第j單元內(nèi)的清查價(jià)格；sij——行政轄區(qū)中與pij對(duì)應(yīng)的第i類用途的第j單元中，該用途土地的實(shí)物量。9核算結(jié)果校驗(yàn)并對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)、修改、完善等行為予以記錄；對(duì)檢核中發(fā)現(xiàn)的，現(xiàn)行條件下難以解決的瑕疵或異9.2.1基礎(chǔ)資料校核a)可靠性，應(yīng)為有相應(yīng)職能的部門對(duì)外正式公布或經(jīng)過第三方技術(shù)審查后的成果數(shù)據(jù)；b)全面性，應(yīng)覆蓋全部核算單元，或經(jīng)合理c)規(guī)范性，應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要d)現(xiàn)勢(shì)性，應(yīng)具有良好的現(xiàn)勢(shì)性，數(shù)據(jù)時(shí)點(diǎn)與核算基準(zhǔn)日一致或者接近，或者具備可修正到清e(cuò))多源數(shù)據(jù)匹配性，各類多源數(shù)據(jù)之間，其坐標(biāo)系統(tǒng)、比例尺以及數(shù)據(jù)完備情況等方面應(yīng)具有9.2.2核算過程校核9主要對(duì)清查價(jià)格內(nèi)涵界定、核算方法選擇、關(guān)鍵參數(shù)設(shè)定，以及數(shù)據(jù)、圖件處理等核算過程的科學(xué)性與規(guī)范性進(jìn)行全面檢查，具體包括但不a)清查價(jià)格內(nèi)涵界定，依據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的工作目標(biāo)與要求，檢查清查價(jià)格內(nèi)涵的界定是否清b)核算方法選擇，選擇的核算方法應(yīng)能夠達(dá)到預(yù)期的成果精度，并能與基礎(chǔ)資料完整情況相匹c)關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定，參數(shù)的取值和測(cè)算應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)程，用于測(cè)算參數(shù)的數(shù)據(jù)應(yīng)客觀合理，d)數(shù)據(jù)、圖件處理過程的準(zhǔn)確性，借助軟件工具，通過人機(jī)交互等方法，檢查多源數(shù)據(jù)和圖件資料的匹配、判讀，以及關(guān)聯(lián)信息的提取過程是否準(zhǔn)確無誤，計(jì)算公式和計(jì)算過程等是否正9.2.3核算結(jié)果校核對(duì)土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算結(jié)果的完整性、邏輯性和一致性進(jìn)行檢查，包括但不限于以下內(nèi)容：b)邏輯性，核算結(jié)果的匯總數(shù)據(jù)與分項(xiàng)數(shù)據(jù)間邏輯關(guān)系正確；9.3協(xié)調(diào)性分析通過分析土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算結(jié)果與區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、自然資源稟賦狀況等相關(guān)因素的匹配程度，初步分析結(jié)果的合理性、協(xié)調(diào)性；當(dāng)存在明顯異常的情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步分析原因，根10.1文字成果10.2表格成果包括全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算成果表、全民所有農(nóng)用地類型清查價(jià)格體系匯總表、全包括全民所有土地資源資產(chǎn)實(shí)物量圖和全民所有土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值圖，相關(guān)要求按照附錄G規(guī)10.4數(shù)據(jù)庫成果地浚縣、淇縣、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、鳳泉區(qū)、牧野區(qū)、新鄉(xiāng)縣、獲浉河區(qū)、平橋區(qū)、羅山縣、光山縣、新縣、商以縣為單位進(jìn)行樣點(diǎn)調(diào)查。應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)（優(yōu)先選擇近三年的交易案例）。在缺乏市場(chǎng)交易樣點(diǎn)的情況下，宜采用抽樣調(diào)查方式選取農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)要按照每個(gè)縣每個(gè)均質(zhì)區(qū)域的用地類型分別調(diào)查，各類型樣點(diǎn)要均勻分布。耕地和園地的調(diào)查樣點(diǎn)應(yīng)按照二級(jí)地類進(jìn)行選擇，其中，耕地的每個(gè)二級(jí)地類的有效交易樣點(diǎn)不得少于20個(gè)，園地的每個(gè)二級(jí)地類的有效交易樣點(diǎn)不得少于10個(gè)，設(shè)施農(nóng)用地和養(yǎng)殖坑塘的調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)量原則上各不得少當(dāng)樣點(diǎn)為非標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、非主要種養(yǎng)類型的地塊時(shí)，還應(yīng)搜集當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)耕作制度、主要種養(yǎng)類型的地塊信息。樣點(diǎn)應(yīng)優(yōu)先選用全民所有農(nóng)用地，全民所有農(nóng)用地?cái)?shù)量不滿足要求時(shí)，宜選擇相近的集體根據(jù)情況，應(yīng)采集農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格（承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股）、投入產(chǎn)a)樣點(diǎn)資料按土地用途、樣點(diǎn)類型進(jìn)行歸類整理；b)調(diào)查、收集資料中選擇的樣點(diǎn)地塊要按實(shí)地位置標(biāo)注在工作底圖上，并建立樣點(diǎn)資料數(shù)據(jù)庫；c)樣點(diǎn)資料補(bǔ)充完善或剔除。對(duì)所有調(diào)查的樣點(diǎn)資料進(jìn)行審查，對(duì)數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查；將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣點(diǎn)進(jìn)行剔除；對(duì)于市場(chǎng)交易樣點(diǎn)，應(yīng)對(duì)其交易真實(shí)性進(jìn)行審查，確保交易信息真實(shí)有屬于承包、轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)交易的，宜采用地租收益還原法評(píng)估其樣點(diǎn)地價(jià)；屬于拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等方式流轉(zhuǎn)交易的，宜對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)價(jià)格進(jìn)行適度修正作為樣點(diǎn)地價(jià)；對(duì)于市場(chǎng)交易樣點(diǎn)根據(jù)其利用狀況和所處條件，宜采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等。若與鄰接集體土地條件相似、權(quán)利相同、利用方式一致，應(yīng)直接采用比較修正法估算。評(píng)估注意事項(xiàng)如a)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)注意比較案例與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致，即案例對(duì)象是否包括地上種植物、農(nóng)田設(shè)施等，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的利用方式和耕作制度應(yīng)b)采用比較修正法時(shí)，基于集體農(nóng)用地修正計(jì)算全民所有農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)考慮兩種情況。一是集體利用或規(guī)模水平差異導(dǎo)致的投入產(chǎn)出的差異；二是承包經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（權(quán)利）不同導(dǎo)致的管理性支出差異。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)修正實(shí)質(zhì)上是因全民所有農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低，企業(yè)愿意支付給土地c)用收益還原法評(píng)估耕地地價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果的可信度主要取決于土地的預(yù)期純收益和還原率是否準(zhǔn)確。生產(chǎn)性收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)宜采用近三年的客觀平均值，估算時(shí)應(yīng)注意剝離資本收益（貸款利息）、活勞動(dòng)收益（機(jī)會(huì)成本和技術(shù)成本收益）、特殊收益（品質(zhì)和無形價(jià)值）。對(duì)于園地，根據(jù)其利用狀況和所處條件，宜采用收益還原法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估注意事a)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)注意比較案例與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致，即案例對(duì)象是否包括地上種植物、設(shè)施等，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的種植物類別及利用方式應(yīng)與b)采用收益還原法時(shí)，應(yīng)盡量消除大小年對(duì)純收益的影響，其收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)應(yīng)采用近期連續(xù)3年～5年的客觀平均值。在收益剝離時(shí)，特殊自然條件對(duì)地價(jià)的影響。對(duì)于茶園類應(yīng)考慮對(duì)人工經(jīng)營(yíng)和名牌效應(yīng)產(chǎn)生的收益附加值的剝離。在評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意估計(jì)對(duì)象是否包括有關(guān)設(shè)施及其a)評(píng)估對(duì)象應(yīng)是農(nóng)用地和為其服務(wù)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施用地，而非地上的建設(shè)設(shè)施，但應(yīng)b)在采用收益還原法時(shí)，應(yīng)注意剝離資本收益（貸款利息）、活勞動(dòng)收益（技術(shù)收益）、無形），c)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，市場(chǎng)案例的選擇應(yīng)注意土地基礎(chǔ)條件相近，區(qū)位條件相似，種養(yǎng)類型一a)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，注意比較案例與評(píng)估對(duì)象的使用用途是否一致，須充分考慮區(qū)位、周邊b)采用收益還原法評(píng)估時(shí)，總收益和總費(fèi)用的測(cè)算要考慮全面，宜采用近3年的平均收益和平均費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，降低前期投資高、收益低或者受特殊因素影響收益成本突變等情況對(duì)價(jià)格宜用均值-方差法，以距離平均值的二倍標(biāo)準(zhǔn)差為控制精度，分別對(duì)各用地類型的價(jià)格異常樣點(diǎn)進(jìn)應(yīng)按耕地、園地、設(shè)施農(nóng)用地與養(yǎng)殖坑塘分別計(jì)算。步驟a)整理數(shù)據(jù)。將經(jīng)過修正及數(shù)據(jù)處理后的樣b)計(jì)算縣級(jí)均質(zhì)區(qū)域價(jià)格水平。采用算術(shù)平均法，計(jì)算各均質(zhì)區(qū)域農(nóng)用地二級(jí)地類的平均地價(jià)；c)確定縣級(jí)均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格。對(duì)計(jì)算得到的均質(zhì)區(qū)域價(jià)格水平，經(jīng)平衡論證，確定各均質(zhì)區(qū)地地b)若特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地?zé)o一級(jí)用途基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，按照說明本次核算工作的任務(wù)來源、目的、依據(jù)及總體要求等；說明核算工作的工作組織和工作程序、對(duì)核算地區(qū)的行政區(qū)劃概況、土地資源整體狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況等內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要至少應(yīng)對(duì)以下各類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)收集處理情況a)土地資源數(shù)量調(diào)查數(shù)據(jù)：應(yīng)對(duì)國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)及不動(dòng)b)土地資源質(zhì)量評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)：對(duì)參照的城鎮(zhèn)土地定級(jí)和農(nóng)用地質(zhì)量分等及其他相關(guān)土地資源質(zhì)量c)地價(jià)體系建設(shè)數(shù)據(jù)：對(duì)公示地價(jià)、交易地價(jià)等地價(jià)體系成果的完備性、現(xiàn)勢(shì)性及其對(duì)核算工作的可支撐程度進(jìn)行說明。對(duì)地價(jià)調(diào)查樣點(diǎn)資料的審核、篩選和確定等情況進(jìn)行d)基礎(chǔ)資料的處理：說明采用哪些相關(guān)數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理，以及工作底圖制作等情況。對(duì)實(shí)物量統(tǒng)計(jì)、清查價(jià)格體系構(gòu)建以及經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的方法進(jìn)行說明，包括但不限于詳細(xì)說明所采用的具體核算方法類型、公式及其理由、參照地價(jià)指標(biāo)的確定、無價(jià)格信號(hào)覆蓋區(qū)域（或地類）的清查價(jià)格體系構(gòu)建過程：說明均質(zhì)區(qū)域劃定過程、清查價(jià)格估算過核算結(jié)果驗(yàn)證分析：對(duì)核算結(jié)果進(jìn)行自檢及完善等相關(guān)情況；對(duì)土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算結(jié)對(duì)核算過程中出現(xiàn)的問題及采取的技術(shù)處理方法進(jìn)行總結(jié)，并提出改進(jìn)建a)本表適用于土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算成果的分類匯總統(tǒng)計(jì)，具體地類劃分應(yīng)依據(jù)國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫中“一級(jí)地類名稱”、“二級(jí)地類名稱”進(jìn)行填寫，可根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)行調(diào)整或b)耕地（水田、水澆地、旱地）、園地（果園、茶園、其他園地）、設(shè)施農(nóng)用地、坑塘水面（養(yǎng)殖坑塘）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值需通過建立價(jià)格體系進(jìn)行核算；田坎、溝渠、農(nóng)村道路等農(nóng)用地附屬設(shè)施，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)在周邊的農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值中，不b)“地類名稱”、“地類代碼”欄，根據(jù)均質(zhì)區(qū)域劃定情況，按照國(guó)土變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫中“二d)“平均地價(jià)”欄，填寫在設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵下，對(duì)應(yīng)均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)。計(jì)量單位為元每平方米，F(xiàn).5縣級(jí)全民所有建設(shè)用地類型清查價(jià)格a)本表數(shù)據(jù)估算的是建設(shè)用地均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格；b)“一級(jí)地類名稱”、“一級(jí)地類編碼”、“二級(jí)地類名稱”、“二級(jí)地類編碼”欄，根據(jù)國(guó)d)“平均地價(jià)”欄，填寫在設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵下，對(duì)應(yīng)均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)。計(jì)量